Chuyên đề Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

MỤC LỤCLỜI NÓI ĐẦU1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ3 BẤT ĐỘNG SẢN3 I. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN3 1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản. 3 1.1. Bât động sản. 3 1.2. Khái niệm định giá bất động sản. 3 2. Đặc điểm của định giá bất động sản. 4 3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản. 4 II. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN5 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất6 2. Nguyên tắc cung - cầu. 6 3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản. 6 4. Nguyên tắc nhất quán. 7 5. Nguyên tắc cân đối7 6. Nguyên tắc thay đổi7 7. Nguyên tắc cạnh tranh. 8 8.Nguyên tắc đóng góp. 8 9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi9 10.Nguyên tắc ngoại ứng. 9 11.Nguyên tắc thay thế. 9 III. PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN10 1.Phương pháp so sánh. 10 1.1.Khái niệm10 1.2.Cơ sở lý luận. 10 1.3.Các bước tiến hành. 10 1.4.Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 11 2.Phương pháp chi phí12 2.1.Khái niệm12 2.2.Cơ sở lý luận. 12 2.3. Cách bước thực hiện. 13 2.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 14 3. Phương pháp thu nhập. 15 3.1. Khái niệm15 3.2. Cơ sở lý luận. 15 3.3. Kỹ thuật định giá. 16 3.4. Các bước tiến hành. 16 3.5. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 16 4. Phương pháp thặng dư. 17 4.1.Khái niệm17 4.2.Cơ sở lý luận. 17 4.3. Các bước tiến hành. 18 4.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 18 5. Phương pháp lợi nhuận. 19 5.1. Khái niệm19 5.2. Cơ sở lý luận. 19 5.3. Các bước tiến hành. 19 5.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế. 20 IV. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN21 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ23 BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ23 TÀI CHÍNH VIỆT NAM23 I. KHÁI QUÁT NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM23 1. Quá trình hình thành và phát triển của công. 23 2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ.24 2.1. Cơ cấu tổ chức.24 2.2. Chức năng nhiệm vụ. 24 II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM25 1. Hoạt động định giá của công ty. 25 1.1. Mục đích định giá. 25 1.2. Loại tài sản định giá. 25 1.3. Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty. 25 1.4. Phương pháp định giá được lựa chọn. 26 1.5. Quy trình định giá bất động sản của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam27 2.Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tại công ty. 28 3. Phương thức định giá bất động sản thực tế tại công ty. 29 II. ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY41 1.Ưu điểm41 2.Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân. 44 CHƯƠNG III: GIAI PHAP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG49 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ49 VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM49 I. PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI49 II. GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM50 1. Nhóm giải pháp từ phía Nhà Nước. 50 2. Nhóm giải pháp từ phía công ty. 54 KẾT LUẬN58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO60 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 1: Thông tin của các bất động sản so sánh. 34 Bảng 2: Tỷ lệ điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản chuẩn35 Bảng 3: Xác định doanh thu hàng năm38 Bảng 4: Thu nhập hàng năm của toà nhà giả định 38 Bảng 5: Bảng tính tỷ lệ chất lượng còn lại40 Biểu đồ 1: Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản. 41 Sơ đồ: Cơ cấu tổ chức . .24 Quy trình định giá bất động sản .27

doc64 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 17/05/2013 | Lượt xem: 1719 | Lượt tải: 4download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Chuyên đề Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
tra tính pháp lý của bất động sản mục tiêu. Những giấy tờ này là do khách hàng cung cấp cho công ty khi họ đến yêu cầu công ty định giá bất động sản. Bất động sản 1 Bất động sản 2 Căn cứ - Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1010211698 do UBND TP. Hà Nội cấp ngày 15/08/2005. - Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số AB753926 do UBND quận Ba Đình cấp ngày 22/08/2005. Đặc điểm pháp lý - Bất động sản nằm tại số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. - Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng - Bất động sản 1 đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. - Bất động sản nằm tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy Liễu Giai Ba Đình Hà Nội. - Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng Trần Thị Trang - Bất động sản 2 đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Xác định hiện trạng của bất động sản mục tiêu: + Đối với bất động sản 1: - Vị trí: Vị trí số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. Lô đất nằm ở ngã tư, trên hai mặt đường Lê Phụng Hiểu và Lý Thái Tổ. Mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lê Phụng Hiểu ở mức trung bình, mật động xe lưu thông trên tuyến đường Lý Thái Tổ ở mức thấp. Mảnh đất nằm gần trung tâm tài chính thương mại, văn hoá của Hà nội; nằm cách trụ sở ngân hàng Nhà nước Việt Nam hơn 200m; cách nhà hát lớn và khu phố Tràng Tiền gần 350m. - Ranh giới: + Hướng Đông Nam: là trụ sở của Hội nhà báo Việt Nam và câu lạc bộ báo chí + Hướng Đông: tiếp giáp đại sứ quán Italy; đối diện bên kia đường Lê Phụng Hiểu là khu biệt thự cho thuê để làm nhà ở cho cán bộ nhân viên ngoại giao nước ngoài. + Hướng Tây Bắc: tiếp giáp với đường Lê Phụng Hiểu với mặt tiền là 31.5m trong đó có 3.3 m là ngõ. + Hướng Tây Nam : tiếp giáp với đường Lý Thái Tổ với mặt tiền 25m. Lý Thái Tổ là đoạn đường 1 chiều với hướng Đông Nam – Tây Bắc. - Tổng diện tích: 800 m2, trong đó chỉ có 631.4 m2 là có giá trị sử dụng vào mục đích kinh doanh. - Mục đích sử dụng: Tại thời điểm định giá, mảnh đất đang được sử dụng với mục đích kinh doanh làm nhà hàng ăn nhanh và cà phê. + Đối với bất động sản số 2: - Vị trí: Vị trí nhà số 3, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội. - Bất động sản 2 có diện tích đất là 24,51m2; chiều rộng: 3,17m và chiều sâu: 7,73m. Là đất thổ cư được sử dụng với mục đích để ở lâu dài. Trên mảnh đất là ngôi nhà 5 tầng.Tầng 1 của bất động sản 2 là một phòng bếp và phòng ăn. Trên tầng 2 là có một phòng khách và một phòng vệ sinh; 2 phòng ngủ trên tầng 3; 1 phòng ngủ và 1 nhà kho ở trên tầng 4. Kết cấu của căn hộ là tường gạch, sàn bê tông cốt thép, Bất động sản định giá được xây dựng hoàn thành vào năm 2002, với diện tích sàn xây dựng là 24.51m2; tổng diện tích xây dựng: Hệ thống cấp điện là hệ thống điện sinh hoạt của thành phố; hệ thống cấp nước là hệ thống cấp nước sạch thành phố. Về hệ thống thông tin liên lạc: điện thoại di động, cố định, truyền hình cáp hoạt động tốt. 3.3. Lựa chọn phương pháp định giá - Đối với bất động sản số 1: Qua quá trình khảo sát thực trạng lô đất, chuyên viên định giá nhận thấy trong phạm vi xung quanh lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có rất nhiều toà cao ốc văn phòng cho thuê. Chẳng hạn như: Toà nhà trụ sở của Hội báo chí Việt Nam và câu lạc bộ báo chí tại 59A – Lý Thái Tổ; Toà nhà cao 7 tầng tại 63A – Lý Thái Tổ. .….Xuất phát từ đặc điểm này, chuyên viên định giá Nguyễn Thị Minh Phương cho rằng trong quá trình ước tính giá trị lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu phải tính đến cả giá trị tiềm năng của mảnh đất đó. Nếu chỉ đơn thuần sử dụng phương pháp so sánh sẽ không ước tính được chính xác giá trị mảnh đất. Vì vậy, chuyên viên định giá quyết định sử dụng kết hợp cả hai phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá. - Đối với bất động sản số 2: Bất động sản 2 là nhà ở riêng lẻ (bao gồm có đất và công trình trên đất), do vậy chuyên viên định giá áp dụng kết hợp 2 phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh được sử dụng để ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, còn phương pháp chi phí áp dụng tính giá trị còn lại của công trình trên mảnh đất. 3.4. Thu thập, phân tích thông tin cần thiết và tiến hành định giá 3.4.1. Bất động sản số 1 Phương pháp so sánh - Chuyên viên định giá tiến hành thu thập các giao dịch bất động sản trên địa bàn trong khoảng thời gian gần đây và đã lựa chọn ra 5 bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá. Thể hiện trong bảng sau: Bảng 1: Thông tin của các bất động sản so sánh Nội dung SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Địa chỉ Số 20 Lò Sũ, Hoàn Kiếm Số 1A Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm Số 13 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm Số 36 Trần Nhân Tông, Hai Bà Trưng Số 38 Hàm Long Hoàn Kiếm Nguồn thông tin Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Diện tích 210m2 94.5m2 180m2 235m2 150n2 Pháp lý SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC Mặt tiền 6m 5m 4.5m 6m 5.5m Giá đã bán 145 trđ/m2 270trđ/m2 120trđ/m2 150trđ/m2 110trđ/m2 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Xây dựng một bất động sản chuẩn có những đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá để làm cơ sở cho việc điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản mục tiêu. Đặc điểm của bất động sản chuẩn được giả định như sau: + Bất động sản chuẩn là loại đất thổ cư, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. + Quy mô khoảng từ 100 m2 đến 120 m2 ( căn cứ vào quy định của UBND Tp. Hà Nội về hạn mức đất ở tối đa đối với khu vực đô thị ). + Mặt tiền khoảng 6m đường một chiều. - Các bước điều chỉnh. - Điều chỉnh lần 1: Điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản chuẩn. Bảng 2: Tỷ lệ điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản chuẩn Chỉ tiêu SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Vị trí 0% - 20% +20% +5% +5% Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Lợi thế kinh doanh - 5% - 20% +5% - 5% +5% Môi trường sống +5% +5% +3% 0% 0% Mặt tiền 0% +5% +7.5% 0% +2.5% Giao thông +5% -10% 0% -5% 0% Tổng điều chỉnh +5% -40% +35.5% -5% +12.5% Giá bán 145% 270% 120% 150% 110% Giá bán điều chỉnh 152.25 162.00 162.6 142.5 133.75 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Nguyên tắc điều chỉnh: Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố kém hơn bất động sản chuẩn thì phải điều chỉnh tăng bất động sản so sánh lên; ngược lại thì điều chỉnh giảm bất động sản so sánh xuống ( tỷ lệ điều chỉnh này chủ yếu dựa trên nhận xét chủ quan của chuyên viên định giá ). - Điều chỉnh lần 2: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giá về mật độ xây dựng. + Xác định mật độ xây dựng: Qua tìm hiểu thực tế đối với toà nhà đang xây dựng tại số 1 Lê Phụng Hiểu được biết: Nhà nước đã cấp phép xây dựng với mật độ 80%. Vì vậy, chuyên viên định giá cũng áp dụng mật độ xây dựng 80% đối với mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu. + Bất động sản định giá có tổng diện tích thực tế là 800m2; trong đó diện tích có thể sử dụng là 631.4m2; diện tích xây dựng được phép là : 80% x 800m2 = 640m2. Do phần chênh lệch giữa diện tích xây dựng được phép với diện tích sử dụng thực tế là không nhiều. Nên chuyên viên định giá sẽ không tiến hành điều chỉnh giảm giá theo mật độ xây dựng mà sử dụng phần diện tích thực tế để tính giá trị của mảnh đất ( thực hiện theo quy định của trung tâm thẩm định giá - bộ tài chính ). - Điều chỉnh lần 3: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giá về kích thước, hình dạng, quy mô của thửa đất. Do lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có quy mô diện tích là khá lớn nên để thuận tiện cho việc ước tính giá trị, chuyên viên định giá chia mảnh đất ra thành hai phần: lô đất A và lô đất B. + Lô đất A có đặc điểm: Mặt tiền giáp với đường Lý Thái Tổ: 25m; chiều sâu: 20m; tổng diện tích là: 25 x 20 = 500m2. Chuyên viên định giá lấy mức giá bằng 100% mức giá của đường Lý Thái Tổ. Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất A: 500m2 x 150 trđ/ m2 = 75000trđ. + Lô đất B có đặc điểm: mặt tiền rộng, các cạnh phía trong thụt vào nên sẽ lấy bằng mức giá đường Lê Phụng Hiểu Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất B 131.4 m2 x 130 trđ/m2 = 17.082 trđ. Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu là: 75.000 + 17.082 = 92.082trđ. Phương pháp đầu tư Để định giá theo phương pháp đầu tư, cần phải xác định “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” của mảnh đất. Tại thời điểm định giá, chuyên viên giả định rằng: sử dụng mảnh đất để đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê là “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” đối với mảnh đất đó. Trên cơ sở đó, định giá viên đưa ra các yếu tố về toà nhà giả định bao gồm: - Quy mô xây dựng: Giả định sẽ xây 8 tầng và 1 tầng hầm để xe.Tầng 1: 420m2; tầng 2 đến tầng 8 là 2.940m2. - Chi phí xây dựng toà nhà: Để xác đinh chi phí xây dựng toàn bộ toà nhà, định giá viên tiến hành khảo giá vật liệu xây dựng trên địa bàn Hà Nội vào thời điểm tháng 6/2006. Đồng thời cũng tham khảo thông tin từ Viện Kinh Tế Xây Dựng - Bộ Xây Dựng, từ đó xác định suất đầu tư xây dựng đối với toà nhà giả định là 9.000.000 đồng / m2. Tổng chi phí đầu tư xây dựng toà nhà là: 631.4 x 9.000.000 đồng/ m2 x 9 tầng = 51.143.400.000 đồng - Mức giá thuê. + Giá cho thuê tầng 1. Để xác định mức giá cho thuê đối với tầng 1, người định giá đã Tham khảo giá cho thuê đối với tầng trệt của các toà nhà tương tự trong khu vực. Tên toà nhà Địa chỉ Giá cho thuê Central Building 31 Hai Bà Trưng 55 USD/ m2 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh 33 USD/ m2 Tràng Tiền Plaza 24 Hai Bà Trưng 45 – 60 USD/ m2 Hà Nội Sumerset Grand 49 Hai Bà Trưng 42 USD/m2 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Ước tính giá cho thuê trung bình đối với tầng 1 của toà nhà là khoảng 45 USD/m2/ tháng tương đương với 720.000 đồng/m2/tháng ( tại thời điểm định giá 1 USD = 16.000 đồng). Giá thuê trong 1 năm: 720.000 đồng/m2/tháng x 12 th áng = 8.640.000/m2/ năm + Giá cho thuê từ tầng 2 đến tầng 7. Từ tầng 2 đến tầng 7 sẽ sử dụng vào mục đích cho thuê để làm văn phòng. Đơn vị: USD/ m2 International Center Vietcombank Tower Sun Red River Giá thuê 23 24 25 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Ước tính giá cho thuê đối với toà nhà là khoảng 25 USD/ m2 / tháng tương đương với 400.000 đồng / m2 / tháng ( tại thời điểm định giá 1 USD = 16.000 đồng ) ( theo tỷ giá của Ngân hàng ngoại thương Việt Nam ) Giá thuê trong 1 năm là: 400.000 đồng/ m2/ tháng x 12 tháng = 4.800.000 đồng/ m2 / năm. - Diện tích cho thuê. Tầng 1: 420m2; từ tầng 2 đến tầng 8 là 2800m2 để lại phần diện tích là 140m2 dùng làm văn phòng cho ban quản lý toà nhà. - Tỉ lệ lấp đầy: Trong 3 năm đầu do tình trạng khan hiếm văn phòng thuê, nên tỷ lệ lắp đầy sẽ là 100%. Từ các năm sau đó trở đi, sẽ có nhiều toà cao ốc văn phòng được hoàn thành và đi vào hoạt động nên định giá viên giả định tỷ lệ lắp đầy sẽ là 90% (đối vơí các tầng 2 – 8; còn đối với tầng 1 tỷ lệ lắp đầy vẫn là 100 % ). - Chi phí kinh doanh hằng năm của toà nhà giả định. Các chi phí đảm bảo cho toà nhà hoạt động bình thường, bao gồm các chi phí: chi phí sửa chữa bảo dưỡng; chi phí đào tạo nhân viên; chi phí điện, nước, an ninh cho toàn bộ toà nhà; chi phí tiếp khách; chi phí khác. Theo thông tin thu thập được về doanh thu, chi phí của một số toà cao ốc văn phòng ở khu vực xung quanh thì toàn bộ chi phí hoạt động hàng năm chiếm khoảng 15% doanh thu thu được từ hoạt động cho thuê. Chuyên viên định giá ước tính chi phí hoạt động hàng năm bằng 15% doanh thu từ hoạt động cho thuê. - Quy đổi tổng thu nhập ròng của dự án về thời điểm hiện tại Bảng 3: Xác định doanh thu hàng năm Đơn vị: USD/ năm Tầng 1 Tầng 2 – Tầng 8 Năm 1 - 3 Năm 4 – 30 Năm 1 – 3 Năm 4 – 30 Diện tích thuê hàng năm 420 420 2800 2520 Giá thuê hàng năm 8.640 8.640 4.800 4.800 Doanh thu hàng năm 3.628.800 3.628.800 13.440.000 12.046.000 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Bảng 4: Thu nhập hàng năm của toà nhà giả định Năm 0 Năm 1 – 3 Năm 4 – 30 Doanh thu hàng năm 0 17.068.800 15.674.800 Chi phí hàng năm 51.143.400 2.560.320 2.351.220 Thu nhập hàng năm 14.508.480 13.323.580 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Tỉ suất chiết khấu: Lấy là 11% Giá trị thu nhập ròng quy về thời điểm hiện tại 73.540.000trđ.. Giá trị mảnh đất tính theo phương pháp thu nhập là 730540.000 trđ. Căn cứ vào kết quả định giá của hai phương pháp, chuyên viên định giá ước tính giá trị mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu là khoảng 830.600.000 đồng. 3.4.2. Bất động sản 2 Áp dụng phương pháp so sánh ước tính giá trị quyền sử dụng đất Chuyên viên định giá tiến hành thu thập thông tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường trong khoảng thời gian gần đấy và đã chọn lựa ra 3 bất động sản so sánh có những điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu. SS1 SS2 SS3 Địa điểm Số 26 ngõ 103 Văn Cao, Liễu Giai. Số 3, ngõ 33, Văn Cao, Liễu Giai. Số 8 ngách 15/32, ngõ 127 Văn Cao. DT đất ( m2 ) 53 30 38 DTXD ( m2 ) 212 120 152 Mô tả Nhà 4 tầng, mặt tiền rồng 3,5m; mới xây;Cách mặt đường chính 100m Nhà 4 tầng, mặt tiền 3,8m; mới xây dựng; cách mặt đường chính 50m Nhà 4 tầng, mặt tiêền3,2m; ngõ rộng 3m. Pháp lý Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Điều kiện KTXH Tương đồng Tương đồng Tương đồng Giá 2, 4 tỷ 1,25 tỷ 1,57 tỷ Giá xây dựng 530 triệu 300 triệu 304 triệu Giá đất 31,5 triệu/m2 31,7 triệu/ m2 33 triệu/m2 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Sau khi so sánh phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản, chuyên viên định giá đã ước tính giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản mục tiêu là 32, 5 triệu/ m2. Giá trị quyền sử dụng đất ở: Giá trị QSDĐ = Diện tích đất x Giá trị thị trường = 24,51 x 32,5 ~ 780 triệu đồng. Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị còn lại của nhà Bảng 5: Bảng tính tỷ lệ chất lượng còn lại TT Hạng mục Kết cấu TLCL còn lại TLGT các KC chính TLGT còn lại các KC chính 1 Móng Bê tông cốt thép 65 10 6,5 2 Khung, cột Bê tông cốt thép 60 14 8,4 3 Tường, vách Gạch 70 18 12,6 4 Nền, sàn Bê tông cốt thép Gạch mem 70 10 7,0 5 Đỡ mái 58 0 0 6 Mái Bê tông cốt thép 55 22 12,1 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: 53,4 %. Căn cứ vào khảo sát thực tế thị trường, đơn giá thị trường xây dựng mới 1m2 sàn đối với bất động sản tương tự như bất động sản đang định giá là 1.800.000đồng/m2. Vậy giá trị công trình nhà chính của bất động sản thẩm định là: Giá trị CTXD = Diện tích XD x Đơn giá xây dựng x GTCL = 98,5 m2 x 1.800.000 đồng/ m2 x 53,4% = 94.648.200 đồng. Vậy giá trị của bất động sản 2 là: Giá trị bất động sản 2 = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị bất động sản 80.000.000 + 94.648.200 = 874. 648.200 đồng II. ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY 1.Ưu điểm 1.1.Kết quả hoạt động Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng. Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp cùng với sự làm việc tận tình của họ đã góp phần nâng cao uy tín của công ty, khiến ngày càng nhiều khách hàng tìm đến công ty yêu cầu định giá. Đến nay, đã có hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá, trong đó có nhiều bất động sản có giá trị lớn. Cụ thể như: Với những lợi thế từ phía ban giám đốc và đội ngũ cán bộ kinh nghiệm đã tạo điều kiện cho việc tăng liên tục doanh thu từ hoạt động định giá của công ty. Biểu đồ 1: Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản Năm 2007 doanh thu từ hoạt động định giá đạt 30.000 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2006, và gấp …so với năm 2005. Điều này cho thấy rằng, doanh thu của công ty không ngừng tăng qua các năm. Với những kết quả như trên, hoạt động định giá của công ty đã: - Góp phần vào hoạt động định giá của cả nước, điều tiết và bình ổn thị trường bất động sản, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản, giúp cho các giao dịch liên quan đến bất động sản được thực hiện công khai, đúng nguyên tắc. - Góp phần tiết kiệm ngân sách cho Nhà nước. Theo ước tính thì hàng năm hoạt động định giá của công ty tiết kiệm cho ngân sách gần 6.000 tỷ đồng. 1.2. Những ưu điểm trong hoạt động định giá bất động sản của công ty 1.2.1. Thu thập, phân tích thông tin một cách toàn diện, chính xác Để phục vụ cho việc sử dụng phương pháp định giá so sánh và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình áp dụng các phương pháp khác như: phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư thì chuyên viên định giá đã đến thực địa để khảo sát, tìm kiếm thông tin. Ngoài ra, để có thêm dữ liệu cho quá trình định giá họ còn sử dụng các kênh khác nhau như: mạng internet, báo chí, văn phòng môi giới nhà đất…..Thu thập thông tin là công việc khó khăn, tốn nhiều công sức và thời gian. Tuy nhiên, Công ty đã rất nỗ lực trong việc tìm kiếm thông tin; có thể nói chất lượng thông tin thu thập được là khá đầy đủ và chính xác. Thực tế trong việc định giá quyền sử dụng đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu – Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội: Để xác định được giá trị của lô đất, chuyên viên định giá tiến hành thu thập thông tin của 5 bất động sản so sánh ở khu vực xung quanh đã được giao dịch trên thị trường. Cũng trong trường hợp định giá lô đất này, định giá viên cũng khảo sát, thu thập thông tin về quy mô xây dựng, doanh thu hành năm, mật độ hàng năm ….của các toà cao ốc văn phòng khác trên địa bàn Hà Nội để từ đó đề ra những giả thuyết cần thiết cho toà nhà giả định. Qua đây ta thấy các định giá viên của công ty đã tiến hành thu thập thông tin trên diện rộng để có nhiều thông tin lựa chọn phục vụ hiệu quả cho quá trình định giá bất động sản. 1.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng khá hợp lý Lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp với mỗi bất động sản sẽ làm cho kết quả định giá chính xác hơn. Việc lựa chọn này phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyên môn cũng như kinh nghiệm của người định giá. Tại công ty, các chuyên viên định giá đều là những người có năng lực, có kinh nghiệm thực tế, tạo ra những thuận lợi trong việc lựa chọn phương pháp định giá. Thông qua việc phân tích, tổng hợp mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho việc định giá bao gồm: mục đích định giá của khách hàng, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường từ đó các chuyên viên định giá sẽ quyết định lựa chọn sử dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Việc chọn lựa phương pháp phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyên môn cũng như kinh nghiệm của người định giá. Trên thực tế khi xác định giá trị bất động sản toạ lạc tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội, định giá viên đã quyết định lựa chọn kết hợp hai phương pháp: phương pháp so sánh ( sử dụng để ước tính giá trị của quyền sử dụng đất ); còn phương pháp chi dùng để xác định giá trị còn lại của ngôi nhà. Quyết định lựa chọn 2 phương pháp trên là hoàn toàn chính xác, phù hợp với đặc điểm của bất động sản mục tiêu; đồng thời cũng khá thích hợp và chính xác so với lý thuyết định giá. 1.2.3. Chứng thư định giá Chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của hoạt động định giá bất động sản. Chứng thư định giá của công ty đảm bảo tuân thủ theo các văn bản hướng dẫn của Nhà nước như: nghị định, thông tư….Mỗi chứng thư định giá đều được lãnh đạo công ty ký tên và đóng dấu; thẩm định viên ký và ghi rõ họ tên. Thêm vào đó, chứng thư của công ty được trình bày khá đẹp mắt, cẩn thận, rõ ràng, thể hiện được cả phần thành lập công ty lẫn các căn cứ định giá, những đánh giá tổng quan của bất động sản. Đồng thời, trong chứng thư định giá của công ty có trình bày cả những phương pháp định giá được sử dụng và có giải thích lý do vì sao lại lựa chọn phương pháp định giá đó. Với tất cả những ưu điểm trên, chứng thư định giá của công ty đã thuyết phục được khách hàng, góp phần tạo niềm tin của khách hàng đối với công ty. 1.2.4. Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực và nhiều kinh nghiệm Là một đơn vị hoạt động tư vấn, công ty luôn coi trọng trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên. Hiện nay, các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của công ty 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học, trong có gần 30% là thạc sĩ hoặc đang theo học cao học. Một đội ngũ nhân viên chất lượng cao đã góp phần vào sự thành công của công ty. 2.Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 2.1. Những vấn đề còn tồn tại Bên cạnh những ưu điểm thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. Cụ thể là: 2.1.1. Hạn chế trong quá trình thu thập, xử lý thông tin. Thu thập, tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình định giá. Thông tin, số liệu về bất động sản định giá cũng như bất động sản so sánh là cơ sở và nền tảng để cho hoạt động định giá diễn ra một cách thuận lợi. Hiện nay, trong quá trình thu thập thông tin, công ty cũng gặp một số khó khăn như sau: - Qúa trình tìm kiếm, thu thập thông tin của bất động sản so sánh đuợc các nhân viên của công ty thu thập trên diện rộng. Tuy nhiên, do mỗi bất động sản đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của bất động sản so sánh thường là công việc khó khăn, và không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được; đặc biệt trong điều kiện thị trường bất động sản trầm lắng, các giao dịch về bất động sản giảm sút. Hoặc nếu tìm được những bất động sản có các nét tương đồng với bất động sản cần định giá về: điều kiện pháp lý, cách thanh toán, động cơ bán, vị trí, đặc điểm vật lý…..thì lại có sự khác biệt giữa thời điểm bán và thời gian định giá; điều này đã gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các bất động sản. 2.1.2. Hạn chế trong việc sử dụng các phương pháp định giá. - Phương pháp so sánh Tại công ty, trong quá trình sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị của bất động sản thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau: Trong trường hợp định giá những bất động sản lớn có tiềm năng phát triển. Cụ thể là định giá giá trị quyền sử dụng đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu. Nhân viên định giá tiến hành thu thập thông tin của 5 bất động sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần nhất so với thời điểm định giá, sau đó tiến hành điều chỉnh các bất động sản so sánh đó về bất động sản chuẩn. Trong quá trình điều chỉnh, các tỷ lệ mà định giá viên đưa ra chỉ là sự một sự ước tính, phần lớn vẫn còn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá. - Phương pháp chi phí Theo lý thuyết định giá, phương pháp chi phí là sự ước tính gía trị bất động sản bằng tổng của giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao. Phương pháp chi phí thường được công ty áp dụng để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên mảnh đất. Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu thực trạng công trình, xác định các chi phí như: chi phí thô, chi phí hoàn thiện công trình….Đây là công việc khá phức tạp và muốn thực hiện tốt được công việc đó đòi hỏi người định giá phải có kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng dân dụng. Trên thực tế, khi ước tính giá trị còn lại của bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội, nhân viên định giá có tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trường vào thời điểm định giá; tuy nhiên việc định giá thực tế của họ cũng chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định. Chính vì thế, không tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng giá trị của công trình xây dựng, từ đó dẫn đến kết quả định giá trở nên kém chính xác. - Phương pháp vốn hoá Phương pháp vốn hoá được công ty sử dụng để định giá đối với bất động sản đang tạo thu nhập hoặc có khả năng tạo ra thu nhập.Việc sử dụng phương pháp vốn hoá cũng có một số khó khăn, hạn chế sau: Xác định lãi suất vốn hoá: trong phương pháp đầu tư, lãi suất vốn hoá có ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá. Tại công ty, các chuyên viên thường căn cứ vào lãi suất trái phiếu kho bạc nhà nước và hệ số rủi ro để tính toán hệ số vốn hoá. Tuy nhiên, không dễ dàng để có thể dự báo được một cách chính xác mức độ rủi ro của thị trường vốn. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá. Và cho đến nay thì công ty vẫn chưa có một biện pháp nào để khắc phục hạn chế này. Khi định giá bất động sản theo phương pháp này thì thông tin quan trọng cần thu thập đó là các số liệu về doanh thu, chi phí, về quy mô cấu trúc của toà nhà…Những số liệu này phần lớn là do chủ sở hữu toà nhà cung cấp (đối với những bất động sản đang tạo ra thu nhập ) hoặc do người định giá giả định (đối với những bất động sản có khả năng tạo thu nhập). Dù có được nguồn số dưới hình thức nào đi nữa thì độ chính xác của nguồn số liệu là thấp, ảnh hưởng đến kết quả định giá. 2.2. Nguyên nhân 2.2.1. Công tác quản lý nhân viên còn nhiều hạn chế Hạn chế trong công tác quản lý nhân viên là một trong những nguyên nhân gián tiếp ảnh hưởng đến chất lượng định giá của công ty. Những hạn chế đó được thể hiện ở các mặt sau: - Số lượng nhân viên trong phòng định giá bất động sản còn ít, chỉ có 5 nhân viên. Điều này dẫn đến hiện tượng trong cùng một thời điểm có nhiều khách hàng tìm đến công ty yêu cầu định giá thì sẽ bị chồng chéo và cán bộ định giá sẽ không có nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ về bất động sản định giá cũng như thời gian để tiến hành thu thập, phân tích thông tin. - Việc bố trí, phân công công việc cho hoạt động định giá chưa hợp lý và rõ ràng. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến tinh thần làm việc của cán bộ nhân viên trong công ty. Mặt khác, chế độ khen thưởng cũng như phụ cấp chưa được công ty chú ý đến, nên chưa khuyến khích được tinh thần, trách nhiệm cũng như tính cạnh tranh trong công việc của nhân viên. 2.2.2. Hạn chế trong đội ngũ nhân viên Quá trình định giá bất động sản có thể được hiểu: là quá trình định giá viên sử dụng tất cả những kiến thức, sự hiểu biết của họ về bất động sản, thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp để xác định giá trị của bất động sản cần định giá. Đây là một quy trình phức tạp và để thực hiện tốt quy trình này một yêu cầu đặt ra đối với người định giá là phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm việc thực tế. Ở Việt Nam, số lượng nhân viên làm việc trong lĩnh vực thẩm định giá được Bộ Tài Chính cấp thẻ định giá là không nhiều. Công ty là đơn vị có số nhân viên được cấp thẻ nhiều nhất trong cả nước, đây chính là một ưu điểm góp phần không nhỏ vào sự thành công của công ty. Bên cạnh mặt tích cực đó, thì lực lượng nhân viên của công ty vẫn còn tồn tại những hạn chế sau: - Tiền thân của công ty trước kia là Trung Tâm Thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài chính. Hoạt động dưới hình thức là một đơn vị hành chính sự nghiệp trực thuộc Bộ Tài Chính trong một thời gian đã ảnh hưởng đến tác phong làm việc của đội ngũ cán bộ nhân viên như: tác phong làm việc còn mang nặng tính quan liêu, thờ ơ, lãnh đãm… từ đó ảnh hưởng đến chất lượng định giá của công ty. - Ngoài ra, trong khi tiến hành định giá bất động sản nhiều chuyên viên định giá không tiến hành điều tra, khảo sát để thu thập thông tin mà lại căn cứ vào kiến thức và kinh nghiệm làm việc thực tế để ước tính giá trị thị trường của bất động sản. Việc làm này tuy chỉ có ở một bộ phận nhỏ trong các chuyên viên định giá của công ty nhưng nó cũng gây ra những tác động xấu cho chất lượng hoạt động định giá bất động sản của công ty. Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan xuất phát từ phía công ty có những nguyên nhân khách quan ở bên ngoài công ty. Cụ thể là: - Công tác định giá bất động sản ỏ Việt Nam hiện đang ở giai đoạn đầu trong quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Do vây, hệ thống hành lang pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản vẫn còn thiếu và chưa được hoàn thiện. Chẳng hạn như, Nhà Nước quy định có năm phương pháp định giá bất động sản, nhưng cụ thể từng phương pháp được sử dụng, áp dụng trong từng trường hợp như thế nào thì lại chưa có quy định. Nhà nước có quy định rõ trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của người định giá nhưng khi người định giá vi phạm những quy định liên quan đến nghề nghiệp phải bồi thường như thế nào thì chưa được Nhà nước nhắc đến. Mặt khác, các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản còn quy định chồng chéo, không thống nhất với nhau điều này khiến cho các nhà định giá gặp rất nhiều khó khăn. - Hạn chế của thông tin trên thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó đến hoạt động định giá bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay, ở Việt Nam chưa có một tổ chức nào đứng ra thống kê, lưu trữ những thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường. Cho nên những thông tin mà người định giá thu thập được cũng chỉ là những thông tin cóp nhặt, không mang tính hệ thống và cũng không có độ chính xác cao. Chất lượng của thông tin ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá, làm cho kết quả định giá trở nên kém chính xác hơn. Mặt khác, các thông tin liên quan đến quy hoạch chưa được công khai hoá khiến người định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc đánh giá chính xác về những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch đối với bất động sản được định giá ( nếu bất động sản định giá đó nằm trong vùng quy hoạch ). - Một nguyên nhân khác khiến cho hoạt động định giá bất động sản của công ty trong thời gian qua gặp không ít những khó khăn, đó là trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều công ty, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản không có đủ những giấy tờ pháp lý cần thiết và chưa có giấy phép chứng nhận định giá bất động sản. Hạn chế này ảnh hưởng không ít tới hoạt động định giá bất động sản của công ty. CHƯƠNG III: GIAI PHAP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM I. PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kỳ quá độ từ quản lý thiếu tập trung sang tập trung. Trong giai đoạn này, bên cạnh những hạn chế của thị trường bất động sản, là những tồn tại của hoạt động định giá bất động sản. Những tồn tại đó đã tạo ra nhiều cản trở đối với hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của các tổ chức hoạt động định giá bất động sản khác nói chung. Trong những năm tới, nhằm khắc phục những khó khăn chung cũng như những hạn chế còn tồn tại trong nội bộ công ty, Ban lãnh đạo công ty đã đưa ra một số định hướng phát triển như sau: Phát triển mạnh hoạt động định giá tài sản, đặc biệt chú trọng phát triển nhất công tác định giá tài sản, tăng doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản. Thông qua việc mở thêm các văn phòng đại diện tại các tỉnh thành sẽ mở rộng hơn nữa phạm vi hoạt động định giá của công ty, phục vụ được nhiều đối tượng khách hàng hơn. Ngày càng nâng cao chất lượng hoạt động định giá, uy tín cũng như thương hiệu của công ty. Chú trọng vào công tác quảng bá thương hiệu sẽ giúp công ty thu hút được các khách hàng tiềm năng, khách hàng mới và giữ được những khách hàng quen thuộc. Không ngừng hoàn thiện công tác quản lý cũng như phương pháp quản lý để hoạt động định giá bất động sản của công ty không ngừng được hoàn thiện, phát triển. Định giá bất động sản là một công việc khó khăn, phức tạp, yêu cầu người định giá phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm. Vì thế, trong thời gian tới, công ty có chủ trương: tuyển dụng thêm những chuyên viên định giá có chuyên môn, tiếp tục đào tạo nâng cao trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của công ty. II. GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 1. Nhóm giải pháp từ phía Nhà Nước 1.1.Đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý bất động sản 1.1.1. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất là một hoạt động quan trọng, tạo ra tính pháp lý đảm bảo bất động sản có đầy đủ điều kiện tham gia vào các hoạt động trên thị trường bất động sản như: mua – bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh…..Khi đó nhu cầu về xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản tăng lên nhằm đảm bảo lành mạnh và minh bạch các hoạt động trên thị trường bất động sản. Thông qua đó, cũng góp phần làm cho hoạt động định giá phát triển sôi nổi hơn. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập. Để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong thời gian tới, Nhà nước cần thực hiện những biện pháp sau đây: - Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ theo quy định của Nhà nước, nhưng việc sử dụng là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được duyệt thì cũng được cấp giấy chứng nhận. - Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, cá nhân vi phạm những quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. - Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có đủ khả năng để nộp tiền sử đụng đất thì cần cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính. 1.1.2. Tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ trực tiếp đảm nhiệm, đó là : Bộ tài nguyên môi trường ( có chức năng quản lý nhà nước về đất đai ); Bộ xây dựng ( quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất ). Qua đây, ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn trải, chồng chéo; dẫn đến hiệu quả của công tác quản lý không cao, gây khó khăn trong việc thực hiện. Để khắc phục hạn chế trên, trong công tác quản lý cần phải có sự phân công phối hợp chặt chẽ giữa các bộ nghành từ trung ương tới địa phương, các cơ quan ban nghành sẽ thực hiện chức năng nhiệm vụ theo sự phân công của lãnh đạo chính quyền địa phương. Tăng cường và nâng cao chất lượng quản lý của bộ máy Nhà Nước sẽ tạo ra sự thông thoáng trong làm việc; nâng cao tính thống nhất trong quản lý cũng như hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản. Quản lý trong lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả cao là một nhân tố góp phần làm lành mạnh, minh bạch hóa thị trường bất động sản; từ đó gián tiếp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi nổi hơn. 1.2. Nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm, là nền tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai và bất động sản. Trong những năm qua, công tác quy hoạch sử dụng đất đã được triển khai trên một diện rộng, tuy vậy vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế: nổi bật nhất là hạn chế trong khâu công khai hoá quy hoạch. Hiện nay, ở nước ta chưa có cơ chế rõ ràng về vấn đề này nên làm cho các thông tin về quy hoạch không được phổ biến rộng rãi dẫn đến những khó khăn cho người định giá trong việc xác định xem bất động sản nằm hay không nằm trong vùng quy hoạch. Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định cụ thể và có tính pháp lý cao trong các quy định về việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo, trên website của những cơ quan đã được chỉ định….Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quy hoạch có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng. Quy hoạch được công bố công khai giúp người định giá rút ngắn thời gian trong việc tìm kiếm thông tin quy hoạch của vùng có bất động sản định giá đang toạ lạc; không những vậy thông tin thu được lại có độ chính xác cao từ đó giúp người định giá đánh giá đuợc chính xác những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch tới giá trị của bất động sản; đảm bảo kết quả định giá mang tính chính xác không những trong hiện tại mà còn ở cả trong tương lai. 1.3. Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản Đây là một giải pháp quan trọng không thể thiếu được, nó góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển. Hiện nay, Nhà nước quy định có 5 phương pháp định giá bất động sản, nhưng từng phương pháp cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào lại chưa được quy định. Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các tổ chức hoạt động định giá trong việc áp dụng, sử dụng từng phương pháp, dẫn đến có sự chênh lệch về kết quả định giá của các tổ chức. Trong thời gian tới, Nhà nước cần đưa ra một quy định cụ thể về những căn cứ, điều kiện áp dụng của từng phương pháp định giá bất động sản. Ngoài ra, Nhà Nước cũng cần có các biện pháp để thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của các tổ chức định giá chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần đưa ra quy định rõ ràng về trách nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức định giá về kết quả định giá. 1.4. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản. Giữa nó và thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau: hoạt động định giá phát triển mạnh, sẽ góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản và ngược lại, thị trường bất động sản phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động dịnh giá được phát triển. Ở nước ta, thị trường bất động sản mới được hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai và còn tồn tại nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần phải đưa ra các biện pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản: Cân đối lại cung - cầu về bất động sản, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hoàn thiện những hệ thống, cơ chế có liên quan đến thị trường bất động sản theo một nguyên tắc đồng bộ, nhất quán. Điều chỉnh thuế nhà đất với mục đích hạn chế đầu cơ. Đẩy mạnh việc công khai, minh bạch hoá những thông tin trên thị trường để giúp thị trường được phát triển ổn định. Thị trường bất động sản phát triển dẫn tới thông tin trên thị trường được công khai, minh bạch, chính xác hơn; giá cả phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá tìm kiếm được thông tin một cách nhanh chóng và chính xác hơn. 1.5. Tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ quan trọng trong thị trường bất động sản. Nó là một công việc khá phức tạp, yêu cầu người định giá phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá cao. Đây là một đòi hỏi tất yếu để có thể thực hiện được quy trình định giá và để không ngừng nâng cao chất lượng của hoạt động định giá. Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay, số định giá viên có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế còn ít. Đây cũng là một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta trong thời gian qua. Đồng thời, ở Việt Nam hiện nay định giá đã trở thành một nghề và nhu cầu về nghề nghiệp này là tương đối lớn. Do vậy, trong thời gian tới để nâng cao chất lượng của công việc định giá cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội thì Nhà nước cần phát triển công tác đào tạo các chuyên gia định giá bất động sản. Để có thể làm được điều này đòi hỏi Nhà nước ta phải lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra và giám sát hoạt động định giá của các cán bộ định giá. 1.6. Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin. Trong công tác định giá bất động sản hiện nay thì nguồn thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản. Hiện nay, những nguồn thông tin này rất khó thu thập, Nhà Nước vẫn chưa có biện pháp nào để thu thập thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường, nguyên nhân chủ yếu là do các hợp đồng mua bán bất động sản khi đưa ra công chứng chỉ đưa ra mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá thực trên thị trường nhằm để tránh phải nộp những khoản thuế, lệ phí ở mức cao. Mặt khác, thông tin từ các văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản cũng rất hạn chế, manh mún, độ chính xác thấp và cũng rất khó khăn để có thể thu thập được thông tin từ những văn phòng đó. Có thể nói, hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn thiếu, chưa đủ minh bạch; gây khó khăn cho hoạt động định giá bất động sản. Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động định giá phát triển Nhà Nước cần thực hiện một số biện pháp để có thể thu thập, lưu trữ thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường. 2. Nhóm giải pháp từ phía công ty 2.1. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho cuộc định giá bất động sản. Xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết đối với Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính nói riêng; các doanh nghiệp tham gia định giá nói chung. Thông tin là yếu tố đầu vào của quá trình định giá. Có một hệ thống lữu trữ thông tin tốt sẽ giúp cho người định giá có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. Hiện nay, tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính đã có một hệ thống lưu trữ, quản lý thông tin ( ngân hàng dữ liệu), tuy nhiên thông tin lưu trữ trong đó còn ít, không được cập nhập thay đổi thường xuyên, vì vậy nó chưa phải là kênh cung cấp thông tin số cho người định giá. Do vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động định giá trong thời gian tới công ty cần phải có một bộ phận có khả năng lưu trữ và cung cấp thông tin với một đội ngũ nhân viên có nghiệp vụ về công nghệ thông tin giỏi. Đồng thời, ban lãnh đạo công ty phải vạch ra kế hoạch thu thập, tìm kiếm, phân tích, tổng hợp thông tin thị trường để từ đó có thể hoàn thiện ngân hàng dữ liệu thông tin của công ty. Thông tin được lưu trữ phải là có độ chính xác và độ tin cậy cao. Ngoài ra, bộ phận lưu giữ thông tin phải có đủ những điều kiện cần thiết để áp dụng những tiến bộ trong công nghệ thông tin. Đồng thời, Ban lãnh đạo công ty cũng cần chú trọng tới việc áp dụng những phần mềm vào việc quản lý, lưu giữ và tìm kiếm thông tin giúp cho người định giá tìm được những thông tin cần thiết một cách nhanh chóng, tin cậy và đầy đủ. 2.2. Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam được chuyển đổi từ Trung tâm thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính được một thời gian chưa lâu, nên trong công tác hoạt động vẫn còn mang tính quan liêu, hách dịch và mang nặng tư tưởng khách hàng cần đến mình chứ mình không cần đến khách hàng. Chính vì vậy, trong công tác tổ chức hoạt động định giá của công ty còn mang tính cửa quyền, hách dịch. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản. Trong thời gian tới, công ty cần nhìn nhận lại vấn đề, phải hiểu rằng: công ty là tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho khách hàng, phải tìm cách đáp ứng được nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất. Đồng thời, ban giám đốc công ty cũng cần chú trọng hơn nữa tới hoạt động quảng cáo danh tiếng của công ty cũng như các hoạt động nhằm thúc đẩy tìm kiếm khách hàng, đối tác. Đây là một việc làm có ý nghĩa quan trọng trong việc duy trị hoạt động của công ty cũng như nâng cao uy tín của công ty đối với khách hàng. 2.3. Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên Định giá bất động sản là một dịch vụ quan trọng trong hệ thống các nghề của hoạt động kinh doanh bất động sản và hiện nay mới phát triển ở mức sơ khai. Công việc định giá đòi hỏi người định giá phải có trình độ, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn. Xuất phát từ chính yêu cầu đó, nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên là một tất yếu đối với công ty. Khi năng lực của nhân viên được nâng cao, kết quả định giá chính xác, sát với giá trị trường hơn. Nhận thức được tầm quan trọng đó, hàng năm công ty đã gửi các cán bộ đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do các nước như: Mỹ, Canada,….tổ chức. Bên cạnh đó, công ty cũng khuyến khích các nhân viên luôn có ý thức tự trau dồi, học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật. 2.4. Nâng cao chất lượng của công tác quản lý nhân viên Đội ngũ chuyên viên định giá bất động sản đóng vai trò là lực lượng nòng cốt, quyết định đến sự thành công cũng như là chất lượng hoạt động định giá bất động sản của công ty. Trong thời gian tới, để nâng cao kết quả hoạt động, công ty cần có những biện pháp nhằm khắc phục hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý nhân viên. Cụ thể như sau: - Công ty cần xây dựng chế độ khen thưởng, chế độ phụ cấp thích hơn để tạo động lực cho các chuyên viên định giá phấn đấu trong công tác, tạo ra sự cạnh tranh trong công việc khiến cho các nhân viên làm việc năng suất và cống hiến khả năng của họ cho công ty nhiều hơn. Từ đó góp phần thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản của công ty phát triển hơn. - Công ty cũng cần có các cuộc trao đổi, thảo luận vào hàng tuần hoặc hàng tháng để các nhân viên đưa ra ý kiến của mình, rút kinh nghiệm trong công tác. Ngoài ra, vào những dịp lễ tết, ngày nghỉ công ty cũng nên tổ chức du lịch cho nhân viên để mọi người thân thiết, gần gũi nhau hơn từ đó tạo ra không khí làm việc đoàn kết giữa các nhân viên trong công ty. - Công tác quản lý nhân viên cần được quản lý chặt chẽ, nghiêm ngặt hơn, tránh tình trạng quản lý lỏng lẻo như hiện nay. 2.5. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá Một trong những nguyên nhân làm cho kết quả định giá bị sai lệch so với giá thị trường là do trong quá trình định giá, do chủ quan hoặc khách quan, người định giá đã mắc phải một số sai sót. Để hạn chế những sai sót cũng như rủi ro có thể mắc phải trong quá trình định giá, trong thời gian tới công ty cần thực hiện các biện pháp sau: Sau khi đưa ra được kết quả định giá phải kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như những sai sót có thể mắc phải trong khi đánh máy, hoàn tất các thủ tục giấy tờ hồ sơ….Công việc này sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá. Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra hoạt động và tâm lý của nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhở, giảm thiểu những rủi ro sai sót có thể mắc phải trong công tác định giá. Ngoài ra, ó thể tiến hành kiểm tra đột xuất hoặc định kỳ các mẫu biểu định giá, chứng thư định giá. Để thực hiện được hai biện pháp trên, công ty cần phải có một bộ phận kiểm định, giám sát, theo dõi quá trình cũng như kết quả định giá của các nhân viên. Bộ phận này sẽ thực hiện chức năng theo dõi từng bước trong quy trình định giá của từng chuyên viên định giá với mục đích xem trong quá trình định giá định giá viên có bỏ sót công đoạn nào hay không, hoặc có mắc những lỗi trong tính toán hay không……để từ đó sẽ đưa ra các biện pháp kịp thời điều chỉnh. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản ở nước ta được hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, do vậy nó còn ở giai đoạn sơ khai và còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế đòi hỏi Nhà nước phải có những biện pháp hữu hiệu, kịp thời nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ quan trọng trên thị trường bất động sản, sự phát triển của nó sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhận thức được điều này, trong suốt thời gian vừa qua Nhà Nước đã đưa ra nhiều biện pháp để khuyến khích hoạt động định giá phát triển. Với sự quan tâm, giúp đỡ của các cơ quan và ban ngành có chức năng thì hoạt động định giá bất động sản không ngừng phát triển và đang dần đi vào hoạt động chuyên nghiệp hoá. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xoay quanh phân tích thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp để hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá của công ty. Kết quả nghiên cứu đề tài đã cho thấy định giá là một hoạt động quan trọng trên thị trường bất động sản nhưng còn rất sơ khai, mới chỉ bắt đầu và còn rất nhiều vấn đề đặt ra. Về mặt lý luận, đề tài đã nghiên cứu làm sang tỏ sự cần thiết của hoạt động định giá trên thị trường bất động sản; các nguyên tắc, các phương pháp định giá bất động sản và nghiên cứu quy trình định giá bất động sản. Đề tài đã làm rõ thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. Ngoài ra, đề tài đã chỉ rõ những nguyên nhân dẫn đến thực trạng và những bất cập đang đặt ra đối với hoạt động định giá bất động sản của công ty. Trên cơ sở xác định những phương hướng phát triển trong những năm tới, đề tài đã đề xuất những nhóm giải pháp từ phía Nhà nước và nhóm giải pháp từ phía công ty. Các giải pháp đưa ra đều nhằm mục tiêu là hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của cả nước nói chung. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn GS. TSKH Lê Đình Thắng, các thầy cô trong khoa Bất Động Sản và Địa Chính và tập thể cán bộ công nhân viên tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LI ỆU THAM KHẢO 1.Luật đất đai 2003 2. Bộ Luật dân sự 1995. 3. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở - GS. TSKH Lê Đình Thắng – NXB. Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2000. 4. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất. Nhà xuất bản nông nghiệp, Hà Nội – 2000. 5. Luật kinh doanh bất động sản 6. Các phương pháp định giá bất động sản – Đoàn Văn Trường – NXB. KHKT năm 2000. 7. Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 – Ban vật giá Chính Phủ Trung ương – năm 2000. 8. Tạp chí xây dựng 9. Tạp chí bất động sản 10. Tạp chí Địa chính MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 1: Thông tin của các bất động sản so sánh 34 Bảng 2: Tỷ lệ điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản chuẩn 35 Bảng 3: Xác định doanh thu hàng năm 38 Bảng 4: Thu nhập hàng năm của toà nhà giả định....................................38 Bảng 5: Bảng tính tỷ lệ chất lượng còn lại 40 Biểu đồ 1: Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản 41 Sơ đồ: Cơ cấu tổ chức....................................................... ...............24 Quy trình định giá bất động sản........................................... ...............27

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docGiải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam.DOC
Luận văn liên quan