Đánh giá tác động môi trường của dự án Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát Bãi Dương – Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

MỞ ĐẦU I - XUẤT XỨ CỦA DỰ ÁN Côn Đảo là một quần đảo bao gồm 16 đảo lớn, nhỏ nằm giữa đại dương, cách thành phố Vũng Tàu 97 hải lý (khoảng 185 km), cách Tp.Hồ Chí Minh khoảng 230 km và cách cửa sông Hậu – Cần Thơ khoảng 83 km. Côn Đảo có tổng chiều dài bờ biển 200 km với nhiều bãi biển đẹp như: Đầm Trầu, Đất Dốc, Bãi Cạnh, Bãi Hòn Cau, Bãi Hòn Tre,…Chính vì vậy, du lịch hiện đang là thế mạnh của huyện đảo và là hướng phát triển kinh tế mũi nhọn của địa phương trong những năm tới. Hình ảnh minh họa về du lịch Côn Đảo Côn Đảo với những di tích văn hóa lịch sử cận đại, tiêu biểu là nơi có di tích lịch sử lớn nhất cả nước với hệ thống nhà tù, trại giam do Pháp, Mỹ để lại; nghĩa trang Hàng Dương - Hàng Keo được bảo tồn như một di tích lịch sử đặc biệt mang đậm dấu ấn chiến tích trong cuộc đấu tranh vì độc lập, tự do, là niềm tự hào của dân tộc. Vườn Quốc gia Côn Đảo có môi trường, tài nguyên rừng, biển còn tương đối nguyên vẹn, tiềm năng đa dạng sinh học cao, cảnh quan thiên nhiên ít bị tác động. Tại đây có nhiều loài động thực vật quý hiếm, đặc hữu, hoang dã, nhiều bãi biển đẹp còn hoang sơ, các rạn san hô đẹp với độ che phủ cao, nhiều sinh vật biển quý, lạ. Vườn Quốc gia Côn Đảo đã có qui hoạch các tuyến, điểm du lịch sinh thái hợp lý và đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Bãi Nhát nằm ở phía Nam của đảo Côn Sơn, nằm giữa tuyến đường từ thị trấn Côn Sơn đi cảng Bến Đầm, cách thị trấn khoảng 8 km, sẽ là điểm hấp dẫn lượng du khách khi đến Côn Đảo du lịch tham quan di tích nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, tổ chức các hội nghị chuyên đề - du khảo trong nước và quốc tế. Là khu vực qui hoạch khai thác du lịch đã được duyệt, bờ biển có các doi đất nhô ra, với lớp lớp đá tảng - đá cuội to nhỏ che chắn các triều sóng vỗ, vùng nước biển trong xanh nhìn thấy tận đáy với nền bãi cát trắng trải dài, là điểm để tổ chức loại hình du lịch sinh hoạt biển và sinh hoạt dã ngoại rất lý tưởng. Bãi Dương ở phía Tây Nam của Hòn Bảy Cạnh, một vị trí có tiềm năng tự nhiên về cảnh quan, môi trường và sự đa dạng về tài nguyên tự nhiên của các hệ sinh thái rừng biển, sẽ là điểm du lịch sinh thái phong phú và hấp dẫn, đặc biệt có thể phóng tầm nhìn thẳng về thị trấn Côn Sơn. Với nhu cầu tổ chức các hoạt động sinh hoạt du lịch sinh thái, nghiên cứu khai thác tiềm năng sinh học rừng - biển, việc hình thành khu du lịch Bãi Nhát và khu du lịch Bãi Dương là một nhu cầu thiết yếu, được xác định là một trong những mũi nhọn làm nền tảng cho việc phát triển hoạt động, một môi trường thuận lợi để tập trung được năng lực tổ chức các dịch vụ có chất lượng cao gắn kết với các hình thức hoạt động sinh thái, các chương trình sinh hoạt đa dạng tạo điều kiện thu hút được lượng khách đến nhằm khai thác được thế mạnh của Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát và Khu du lịch Bãi Dương là một trong những nhu cầu thiết yếu trước mắt. Tổ chức các loại hình dịch vụ mở nhằm tạo nguồn thu khai thác tốt công suất thiết kế công trình. Hiện nay, với lượng du khách đến Côn Đảo ngày một cao, dự báo sẽ tăng nhanh chóng cùng với việc đầu tư phát triển Côn Đảo trong những năm tiếp sau. Nhận thấy những thế mạnh của Bãi Nhát và Bãi Dương, Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng – Phương Đông đã quyết định đầu tư xây dựng một khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương – Côn Đảo. Việc triển khai dự án nhằm hướng đến các mục tiêu sau: Khai thác tiềm năng và lợi thế du lịch biển của Côn Đảo; Thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng khu vực dự án; Xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng chất lượng cao phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí của du khách trong nước và quốc tế; Thu hút du khách trong nước và quốc tế đến với Côn Đảo, đẩy mạnh quảng bá danh lam thắng cảnh của địa phương; Tạo công ăn việc làm ổn định cho một bộ phận dân cư trong vùng, đóng góp ngân sách cho huyện đảo. Theo khoản 4, điều 22, Luật Bảo vệ môi trường quy định “Các dự án phải lập đánh giá tác động môi trường (ĐTM) chỉ được phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư, xây dựng, khai thác sau khi báo cáo ĐTM đã được phê duyệt”, Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng – Phương Đông đã phối hợp với Viện Nước và Công nghệ Môi trường (WETI) lập báo cáo ĐTM cho dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương – Côn Đảo (sau đây gọi là dự án) tại huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để trình Bộ Tài nguyên và Môi trường tỉnh thẩm định và phê duyệt (áp dụng cho các dự án có diện tích đất nằm trong khu vực Vườn Quốc gia được quy định tại phụ lục II, Nghị định 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ Môi trường). Nội dung và trình tự các bước thực hiện báo cáo ĐTM được thực hiện theo đúng hướng dẫn của Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/09/2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường về Đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường. Báo cáo ĐTM sẽ là công cụ khoa học nhằm phân tích, đánh giá các tác động có lợi, tiêu cực, trực tiếp, gián tiếp, trước mắt và lâu dài trong quá trình xây dựng và hoạt động của dự án. Qua đó lựa chọn và đề xuất phương án tối ưu nhằm hạn chế, ngăn ngừa và xử lý các tác động tiêu cực, đảm bảo xử lý các chất thải phát sinh từ các hoạt động của dự án đạt tiêu chuẩn môi trường do Nhà nước quy định. Thông tin chung về dự án: Loại dự án: Đầu tư mới Cơ quan phê duyệt dự án: Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng – Phương Đông Cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư: UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Cơ quan phê duyệt ĐTM: Bộ Tài nguyên và Môi trường II - CĂN CỨ PHÁP LUẬT VÀ KỸ THUẬT CỦA VIỆC THỰC HIỆN ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG Báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án của Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng – Phương Đông được thực hiện dựa trên các văn bản pháp lý và tài liệu tham khảo dưới đây: 1. Các văn bản pháp lý: Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH đã được Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006; Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ Môi trường; Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/09/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường ciến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường; Các tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường được ban hành kèm theo Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư số 12/2006/TT-BTNMT ngày 12/12/2006 của Bộ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn điều kiện hành nghề và thủ tục lập hồ sơ đăng ký, cấp phép hành nghề, mã số quản lý chất thải nguy hại; Quyết định số 322/BXD-ĐT ngày 28/12/1993 của Bộ xây dựng về quy định lập các đồ án quy hoạch đô thị; Quyết định số 8737/2004/QĐ-UB ngày 05 tháng 11 năm 2004 của Ủy ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trường trong lĩnh vực du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Quyết định số 264/2005/QĐ-TTg ngày 25.10.2005 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án phát triển kinh tế - xã hội huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đến năm 2010. Quyết định số 985/QĐ.UB ngày 2.3.2000 của Uỷ ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu về phê duyệt dự án qui hoạch phát triển du lịch sinh thái tại Vườn Quốc gia Côn Đảo. Các văn bản số 4297/UB.VP ngày 6.8.2004, số 6462/UB.VP ngày 16.11.2004 và số 1593/UB.VP ngày 31.3.2005 của Uỷ ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu về chủ trương chấp thuận cho Công ty TNHH. Kinh doanh Đầu tư Du lịch Hồng Bàng Phương Đông đầu tư nghiên cứu thực hiện lập dự án Khu du lịch sinh thái tại Vườn Quốc gia Côn Đảo. Biên bản thỏa thuận ngày 9.6.2004 giữa Vườn Quốc gia Côn Đảo với Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng Phương Đông v/v xây dựng các dự án phát triển du lịch cao cấp với các loại hình văn hóa, sinh thái, nghiên cứu khoa học & nghỉ dưỡng, xây dựng cầu cảng phục vụ trong & ngoài nước với tầm cỡ quốc tế. Văn bản số 517/UBND.VP ngày 24.1.2007 của Uỷ ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu v/v dự án đầu tư du lịch sinh thái tại Côn Đảo của Công ty TNHH Du lịch Hồng Bàng-Phương Đông. Văn bản số 224/CV-PC ngày 5.3.2007 của Cục Lâm nghiệp v/v lập dự án du lịch sinh thái tại huyện Côn Đảo. Văn bản số 91/TM-BQL ngày 7.5.2007 của Ban Quản lý Phát triển Côn Đảo v/v hướng dẫn điều chỉnh dự án đầu tư du lịch sinh thái. 2. Các hồ sơ kỹ thuật: Các số liệu và tài liệu về hiện trạng tự nhiên, môi trường và điều kiện kinh tế xã hội khu vực huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Hồ sơ thiết kế kỹ thuật dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương – Côn Đảo do các đơn vị tư vấn thực hiện; Các bản vẽ quy hoạch và báo cáo thuyết minh quy hoạch dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương – Côn Đảo; Báo cáo kết quả thi công bước 1 đề án thăm dò nước dưới đất khu vực Côn Đảo do Liên Đoàn Địa chất Thủy văn - Địa chất Công trình Miền Nam thực hiện tháng 6/2006; Báo cáo kết quả tính toán khí tượng hải văn, đo đạc địa hình dưới nước huyện Côn Đảo - tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phục vụ xây dựng khu du lịch nghỉ mát “The Condur resort” do Đài khí tượng Thủy văn phía Nam thực hiện tháng 6/2006; Kết quả thăm dò đánh giá trữ lượng khai thác nước dưới đất khu vực huyện Côn Đảo do Liên Đoàn Địa chất Thủy văn - Địa chất Công trình Miền Nam thực hiện tháng 1/2007; Các tài liệu đánh giá nhanh do Tổ chức Y tế Thế giới thiết lập nhằm ước tính tải lượng các chất ô nhiễm từ hoạt động của dự án; Các báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được thực hiện tại Việt Nam trong những năm qua, nhất là các dự án có loại hình hoạt động tương tự như dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương – Côn Đảo. III - TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐTM Đơn vị chịu trách nhiệm chính: CÔNG TY TNHH KINH DOANH DU LỊCH VÀ ĐẦU TƯ HỒNG BÀNG - PHƯƠNG ĐÔNG Đơn vị tư vấn thực hiện: VIỆN NƯỚC VÀ CÔNG NGHỆ MÔI TRƯỜNG (WETI) Đại diện: Ông Lâm Minh Triết - Chức vụ: Viện trưởng Địa chỉ: C17 Cư xá Lam Sơn, Nguyễn Oanh, phường 17, Quận Gò Vấp, Tp.HCM; Điện thoại: 08 9844443 - Fax: 08 9844442 Tổ chức thực hiện: Danh sách những người tham gia thực hiện báo cáo ĐTM dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương – Côn Đảo được liệt kê chi tiết tại bảng dưới đây: Số TT  Họ và tên  Học hàm, học vị  Đơn vị   I  Chủ đầu tư   1  Nguyễn Mạnh Hùng  GĐ  Công ty HB-PĐ   2  Trần Thị Ngọc Lợi  PGĐ  Công ty HB-PĐ   II  Tư vấn ĐTM   1  Lâm Minh Triết  GS. Tiến Sỹ  WETI   2  Mai Tuấn Anh  Tiến Sỹ  WETI   3  Nguyễn Quốc Bảo  Thạc sỹ  WETI   4  Đoàn Thị  Ngọc Linh  Cử nhân  WETI   5  Trần Mỹ Dung  Cử nhân  WETI   6  Vũ Thụy Hà Anh  Cử nhân  WETI    Và các cán bộ khác     MÔ TẢ TÓM TẮT DỰ ÁN TÊN DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BÃI NHÁT & BÃI DƯƠNG, CÔN ĐẢO CHỦ DỰ ÁN Tên tiếng Việt: Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Du lịch Hồng Bàng – Phương Đông Địa chỉ: Số 3, đường Hoàng Quốc Việt, Q. Tân Bình, Tp.HCM Điện thoại: (8) 844 6356 - Fax: (8) 811 9836 Họ và tên người đại diện: Ông Nguyễn Mạnh Hùng - Chức vụ: Giám đốc. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4102015768 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM cấp ngày 15/5/2003. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ CỦA DỰ ÁN Vị trí địa lý Dự án Khu du lịch sinh thái được thực hiện tại 2 vị trí khác nhau. Cụ thể như sau: a). Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát: Vị trí ở vùng phía Nam đảo Côn Sơn, nằm giữa tuyến đường giao thông từ thị trấn Côn Sơn đi cảng Bến Đầm, cách thị trấn khoảng 8 km, cách cảng Bến Đầm khoảng 6 km, bãi biển với nền cát trắng trải rộng và kéo dài đã được qui hoạch thành bãi tắm và khu du lịch. Khu đất dự kiến xây dựng Khu du lịch nằm dọc theo Bãi Nhát, với chiều dài 1.600m, tiếp cận trục giao thông chính của đảo, bề rộng khu đất thay đổi theo ranh địa hình phía bắc từ 150 đến 400m. Giới hạn khu vực như sau: Phía Nam giáp bãi biển, có tuyến đường xe ô tô dọc theo bờ biển. 3 phía còn lại là đất trống, tiếp cận với nền đất dốc của núi. Tổng diện tích khu vực theo hồ sơ bản đồ đo đạc là 464.361m2, trong đó phần diện tích đất dùng cho xây dựng công trình là 370.628 m2, phần bãi & biển có diện tích là 93.733 m2. Hình chụp nhìn từ hướng đường đi Bến Đầm 
Hình chụp nhìn ra hướng biến  
Hình chụp bãi rác tạm tại vị trí dự án 
Hình chụp bãi rác tạm tại vị trí dự án   Hình 1.1 - Hình ảnh minh họa hiện trạng khu vực Bãi Nhát b). Khu du lịch sinh thái Bãi Dương: Bãi Dương: ở phía Tây Nam Hòn Bảy cạnh, cách thị trấn 7 km, là điểm du lịch sinh thái nối kết với khu Bãi Nhát, với khu đầu mối là Bãi Nhát. Chương trình qui hoạch tổng thể Côn Đảo còn dự trù sẽ tổ chức tuyến đường nối với đảo Côn Sơn qua mũi Chim Chim ở góc Tây Bắc của Bãi Dương. Khu đất dự kiến xây dựng Khu du lịch nằm dọc theo Bãi Dương, với chiều dài theo hướng Bắc-Nam là 630m, khoảng giữa có chổ nhô ra biển rộng đến 170m, phía Bắc rộng từ 110m đến 130m, phía Nam nhỏ dần còn rộng khoảng 20m. Giới hạn khu vực như sau: Phía Tây giáp bãi biển. 3 phía còn lại là đất trống, tiếp cận với nền đất dốc của núi. Tổng diện tích khu vực theo hồ sơ bản đồ đo đạc do Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đo vẽ ngày 4.4.2005 là 279.073m2, trong đó phần diện tích đất trên đảo dùng cho xây dựng công trình là 67.876m2, phần bãi & biển có diện tích là 211.197m2. Hình 1.2 - Hình ảnh minh họa khu vực Bãi Dương Tọa độ địa lý và vị trí dự án trong tổng thể mặt bằng của huyện Côn Đảo được thể hiện tại hình 1 và bản đồ tại phần phụ lục (do Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thực hiện). Mối tương quan với các đối tượng tự nhiên và kinh tế - xã hội: a). Mối tương quan với các đối tượng tự nhiên Khu đất Bãi Nhát là khu đất trống, chưa có công trình xây dựng. Bên trong khu đất hiện có bãi rác tạm lưu giữ cho toàn bộ lượng rác của huyện Côn Đảo, diện tích khoảng 2 ha. Trong thời gian tới, UBND huyện Côn Đảo sẽ chuyển bãi rác này đến địa điểm khác phù hợp hơn về vệ sinh, cảnh quan và bảo vệ môi trường. Ngay cạnh Bãi Nhát có suối Nhật Bổn chảy qua. Khu Bãi Dương có: Trạm Bảo tồn Vườn Quốc gia Côn Đảo, Trạm nhân giống ngọc trai; không có dân cư sinh sống. Theo thỏa thuận với Vườn Quốc gia, hai Trạm này sẽ được di dời sang vị trí khác nếu dự án được cơ quan chức năng phê duyệt. Cả hai khu vẫn còn mang vẻ hoang sơ của thiên nhiên, chưa bị khai phá, còn khá nhiều cây bụi. b). Cảnh quan môi trường Một mặt nhìn ra biển, một phía dựa vào núi, một nền đất dốc thoải còn nhiều cây bụi, sẽ được xây dựng tôn tạo thành thế núi-biển đầy hấp dẫn. Bãi biển với bãi cát trắng trải dài có nhiều tảng đá cuội ven bờ, nước trong xanh nhìn đến đáy, là bãi tắm sạch lý tưởng cho du khách. Vùng đất tiếp cận khu du lịch chưa có công trình nào xây dựng, còn vẻ hoang sơ tự nhiên, thuận lợi cho dự án xây dựng. Trục giao thông ven biển khu Bãi Nhát có thế dốc trống trải, thiết lập tầm nhìn từ xa, ưu thế cho việc quảng bá, sẽ tạo thành môi trường cảnh quan thuận lợi cho toàn khu vực. c). Mối tương quan với các đối tượng kinh tế - xã hội Hầu hết dân cư của huyện đảo sinh sống tập trung trên hòn đảo chính Côn Sơn. Diện tích đất cho các khu dân cư khoảng 861 ha, chiếm trên 15% tổng diện tích tự nhiên của Đảo. Trong đó trung tâm của huyện nằm ở phía Nam của Đảo, cách khu vực dự án khoảng 4 km về phía Tây. Hầu hết các cơ quan hành chánh sự nghiệp, trường học, trạm y tế huyện, chợ, cơ sở sản xuất,... đều tập trung gần khu vực trung tâm huyện. Các khu dân cư của huyện Côn Đảo chia làm 9 tổ tự quản. Cụm dân cư gần dự án nhất là tổ tự quản số 2 với khoảng 700 nhân khẩu trong 200 hộ dân, nằm cách vị trí dự án khoảng 2 km về phía Tây. Ngoài ra, gần khu đất dự án còn có 1 doanh trại quân đội, nằm về phía Tây Nam, cách khu vực dự án khoảng 1 km. Dự án nằm ngay cạnh đường đi Bến Đầm, con đường chủ đạo của huyện Côn Đảo. Cảng Bến Đầm nằm cách vị trí dự án khoảng 4 km. Cảng du lịch Vũng Tàu - Côn Đảo nằm ngay tại trung tâm huyện Côn Đảo. Các điểm di tích lịch sử nằm rải rác trên địa bàn huyện, trong đó các hệ thống nhà tù Côn Đảo (trại Phú Tường, Phú Sơn, Phú Bình, An Phú, Phú Hải...), di tích cách mạng Trại Chuồng Bò, nghĩa trang Hàng Dương,... đều nằm tập trung gần trung tâm huyện. Những thuận lợi và khó khăn của vị trí triển khai xây dựng dự án a). Thuận lợi: Khu đất có được mặt bằng trống trải, thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng. Khu đất chỉ có các loại cây cỏ dại, cây bụi tồn tại dưới dạng bụi; đá sỏi, không có các loại cây quý hiếm nên không ảnh hưởng nhiều đến hệ sinh thái của Vườn Quốc gia Côn Đảo. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại Bãi Nhát đã có đường ô tô ven biển, tạo điều kiện khả thi cho việc phát triển các dự án. Tại khu đất Bãi Nhát và Bãi Dương không có dân cư sinh sống nên thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng và trong quá trình hoạt động không ảnh hưởng đến dân cư. Thế đất có độ dốc, thuận tiện cho việc tổ chức quy hoạch mạng lưới thoát nước. Cao trình khu đất ở mức tương đối, được tổ chức san nền tạo địa hình và cảnh quan theo tổng thể, chổ trũng sẽ được qui hoạch làm hồ nước-hồ cảnh, xây dựng cảnh quan bên trong công trình vừa là tích nước cho tiêu tưới. Vị trí đầu tư xây dựng vùng ven thị trấn, thuận lợi cho việc tổ chức lưu trú cho lượng khách đến du lịch - tham quan - làm việc - nghỉ ngơi tại Côn Đảo. b). Nhược điểm: Mạng lưới cấp nước đô thị chưa có điểm kết nối đến ranh khu đất, cần được xúc tiến các thủ tục và xây dựng phần hạ tầng tiếp nhận nguồn nước nầy, để có khả năng cung cấp cho dự án về lâu dài. Hệ thống thoát nước chưa có, sẽ phải đầu tư mới. Chưa có hệ thống xử lý nước thải đô thị, phải có giải pháp xây dựng để đảm bảo môi trường, không gây ảnh hưởng đến hệ sinh thái quý hiếm của Côn Đảo. Bãi rác hiện hữu tại Bãi Nhát cần phải được cơ quan quản lý sớm cho chuyển dời địa điểm khác để có thể tiến hành xây dựng các công trình mà không ảnh hưởng đến việc thu gom, xử lý rác thải của huyện. Đánh giá chung: Vị trí đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương là phù hợp với quy hoạch chung của Côn Đảo, việc chọn lựa vị trí xây dựng tại các khu vực này sẽ góp phần tôn tạo cảnh quan chung cho toàn cảnh và tuyến bờ biển, một địa điểm lý tưởng thu hút khách du lịch đến với Côn Đảo. Việc đầu tư xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng liên quan khu vực cần được triển khai thực hiện, là cơ sở đảm bảo cho dự án bên trong của Khu du lịch sinh thái được phát huy hiệu quả và phát triển các loại hình sinh hoạt dịch vụ đa năng, phù hợp với xu thế nâng cao chất lượng sản phẩm công nghệ du lịch hiện đại, khai thác đúng tiềm năng ẩn chứa, đem lại lợi ích thiết thực cho vị trí quy hoạch. Tóm tắt, vị trí chọn lựa là phù hợp với yêu cầu, có điều kiện khả thi cho dự án sẽ đầu tư xây dựng. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN Dự án đầu tư Khu du lịch sinh thái Bãi Nhát & Bãi Dương được xây dựng nhằm đáp ứng yêu cầu giải trí, nghỉ ngơi mang tính thẩm mỹ cao, góp phần tạo dựng cảnh quan môi trường của huyện đảo. Các định hướng chính cho giải pháp quy hoạch của dự án gồm: Tổ chức không gian quy hoạch gắn liền với cảnh quan thiên nhiên. Phù hợp với khu nghỉ dưỡng du lịch sinh thái – tham quan di tích lịch sử - nghiên cứu sinh học – hội thảo. Thiết lập mật độ công trình có tập trung và có phân tán theo công năng. Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng: a). Nguyên tắc chính: Phân khu chức năng phù hợp chương trình nhiệm vụ thiết kế tổng thể. Tận dụng địa thế tổ chức các khu công trình gắn kết với cảnh quan thiên nhiên. b). Yêu cầu chung cho giải pháp quy hoạch: Tạo lập khu vực trung tâm tập hợp các loại hình dịch vụ cốt lõi theo chuẩn khách sạn 3 - 4 sao, có tính đến mối quan hệ sử dụng của cộng đồng cư dân thị trấn, có sự đầu tư tập trung trở thành dấu ấn của dự án ở Côn Đảo. Các khu vực nghỉ dưỡng, sinh hoạt sinh thái dã ngoại và một số loại hình sinh hoạt khác được phân bố ở các khu vực lân cận theo giải pháp mở theo từng cụm chức năng. c). Nội dung quy hoạch: Cơ cấu tổ chức quy hoạch các khu chức năng thực hiện mục tiêu đầu tư, bao gồm các khu chức năng nêu sau: KHU DU LỊCH BÃI NHÁT: Khu khách sạn trung tâm hội nghị quốc tế: tổ chức tiếp đón các đoàn khách đến ở nghỉ và tham gia các chương trình sinh hoạt du lịch sinh thái-văn hoá lịch sử-dã ngoại-nghiên cứu khoa học-hội thảo chuyên đề về môi trường biển, đa dạng sinh học, bảo tồn thiên nhiên, tham quan hệ sinh thái đa dạng, quý hiếm của Côn Đảo,… Đầu mối quản lý khai thác kinh doanh các loại hình dịch vụ du lịch. Tổ chức khối nhà ở nghỉ tập trung dạng cao tầng, các dịch vụ hội nghị, quảng bá du lịch sinh thái, dịch vụ mua sắm và ăn uống (nhà hàng, cafeteria,…). Khu bungalow: các nhà nghỉ dưỡng loại 2 phòng và loại 4 phòng, khai thác địa thế triền dốc núi bố trí thành các cụm nhà nghỉ thoáng mát và yên tỉnh, thấp thoáng dưới các tán cây, nằm trải trên sườn núi. Khu biệt thự: đối tượng là khách của các công ty tập đoàn, có nhu cầu thuê để giữ chổ ổn định cho khách đến ở nghỉ. Gồm 8 biệt thự, bố trí thành 2 khu; khuôn viên mỗi nhà có vườn cây xanh tạo tán - cây xanh cảnh quan - tiểu cảnh, hồ bơi, sân tản bộ, sân tennis, đường sân cho xe ô tô, hưởng dụng môi trường tiểu vùng khí hậu nhà ở sườn núi cận biển. Khu dịch vụ vui chơi - mua sắm - vũ trường: khai thác các dịch vụ phục vụ sinh hoạt đáp ứng nhu cầu khách du lịch đến Côn Đảo. Khu dịch vụ hồ bơi - tắm: gồm các bể bơi người lớn và trẻ em, hồ tập bơi, bể ngâm áp lực, terrace với ghế phơi nắng có dù che, pool bar phục vụ giải khát và ăn nhẹ. Câu lạc bộ thể thao ngoài trời: các sân chơi thể thao như tennis, bóng chuyền, cầu lông. Phòng tập thể dục thẩm mỹ, phòng tập thể dục dụng cụ.…nhà giải khát, billiard, đánh cờ. Hội quán du thuyền: tổ chức các loại hình du lịch sinh thái biển, sinh hoạt thể thao biển, có phòng trưng bày hệ sinh thái biển, các chỉ dẫn du lịch bảo vệ môi trường, hướng dẫn bơi lặn, nhà chứa thuyền và bảo trì. Khu du lịch dã ngoại, cắm trại, leo núi: trạm đón tiếp hướng dẫn và chuẩn bị hành trình dã ngoại leo núi, khu cắm trại có chổ dựng trại sinh hoạt. Sân mini golf 6 lỗ: hội quán với phòng câu lạc bộ, tổ chức giải, nhà hàng ăn, bar rượu, cafeteria, sân tập và sân mini golf 6 lỗ. Cầu tàu rộng 2,5m dài 60m, có chổ neo thuyền, chổ đưa đón các nhóm khách đi thuyền nghiên cứu biển hoặc theo tour du lịch tuyến biển. (Xem sơ đồ quy hoạch tổng mặt bằng tại phần phụ lục kèm theo) KHU DU LỊCH BÃI DƯƠNG Khu đón tiếp gắn kết với cầu tàu, nhà đón có nhà hàng ăn uống, khu hồ bơi. Khu nghỉ dưỡng dạng bungalow và nhà biệt thự. Khu du lịch dã ngoại, leo núi. (Xem sơ đồ quy hoạch tổng mặt bằng tại phần phụ lục kèm theo) d). Quy hoạch sử dụng đất: Tổng hợp đất đai của dự án được trình bày tại bảng 1.1 như sau: Bảng 1.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án Số TT  Khu chức năng  Diện tích (m2)  Tỷ lệ   I  Khu Bãi Nhát     1  Trung tâm hội nghị quốc tế  81.022  21,86%   2  Khu Bungalow  94.609  25,53%   3  Khu biệt thự  55.259  14,91%   4  Khu vũ trường, vui chơi, mua sắm  6.545  1,77%   5  CLB Hồ bơi  11.068  2.99%   6  CLB TDTT  2.600  0,70%   7  Khu hội quán du thuyền  11.200  3,02%   8  Du lịch dã ngoại, cắm trại, leo núi  9.194  2,48%   9  CLB. Golf 6 lỗ  57.261  15,45%   10  Cầu tàu  2.600  0,70%   11  Trục giao thông ven biển  39.270  10,60%    Tổng cộng  370.628  100%   II  Khu Bãi Dương     1  Khu Trung tâm  5.819  8,57%   2  Khu bungalow  7.825  11,53%   3  Biệt thự  7.921  11,67%   4  Du lịch dã ngoại  21.936  32,32%   5  Khu lâm viên  22.981  32,86%   6  Cầu tàu  1.394  2,05%      Tổng cộng  67.876  100%   Bảng 1.2. Bảng cân bằng đất đai của dự án Số TT  Phân loại sử dụng đất  Diện tích ( m2 )  Tỷ lệ ( % )   I  Khu Bãi Nhát       1  Đất xây dựng  17.322  370.628  4,67  100   2  Đất cây xanh  114.610   30,92    3  Đất sân bãi, đường nội bộ  28.783   7,76    4  Đất mặt nước  2.350   0,63    5  Đường nội bộ  15.430   4,16    6  Đường giao thông ven biển  39.270   10,59    II  Khu Bãi Dương     1  Đất xây dựng  1.956  67.876  2,88  100   2  Đất cây xanh  63.550   93,64    3  Đất sân bãi, đường nội bộ  1.850   2,72    5  Đường nội bộ  520   0.76    1.4.2- Quy mô xây dựng: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÃI NHÁT Trung tâm hội nghị quốc tế TẦNG 1     - Sảnh, lễ tân, lobby  770  m²   - Thang bộ  15  m²   - Phòng đợi làm thủ tục  32  m²   - Phòng gởi hành lý  60  m²   - Phòng quản lý  20  m²   - Phòng sinh hoạt chung  120  m²   - Quầy dịch vụ bưu điện  20  m²   - Quầy bán hàng lưu niệm  20  m²   - Quầy tạp hóa  110  m²   - Quầy mua sắm  110  m²   - Quầy trang điểm  110  m²   - Quầy hàng trang sức  120  m²   - Phòng làm việc  140  m²   - Nhà ăn chính  306  m²   - Cà-phê, giải khát  260  m²   - Phục vụ giặt ủi  60  m²   - Bếp nấu  80  m²   - Vệ sinh nhà hàng  70  m²   - Ngủ nhân viên  90  m²   - Vệ sinh + tắm giặt  80  m²   - Kho  52  m²   - Nhà chứa rác  60  m²   - Phòng kỹ thuật  40  m²   - Phòng máy điện dự phòng  20  m²   - 8 phòng ngủ thường  480  m²   - 4 phòng ngủ presidence suite  240  m²   - Phòng y tế  20  m²   - Thang thoát hiểm  200  m²   KHU HỒ BƠI     - Hồ bơi người lớn  200  m²   - Hồ bơi trẻ em  50  m²   - Hồ tập bơi  50  m²   - Sảnh đón + Thu ngân  30  m²   - Phòng gửi đồ  20  m²   - Phòng thay đồ  60  m²   - Vệ sinh  25  m²   - Phục vụ giặt ủi  20  m²   - Phòng làm việc  25  m²   - Phòng quản lý  20  m²   - Ngủ nhân viên  40  m²   - Vệ sinh + tắm giặt  20  m²   - Phòng kỹ thuật làm sạch nước  30  m²   - Phòng điện thoại, phát thanh  20  m²   - Kho  30  m²   - Phòng máy điện dự phòng  20  m²   - Phòng y tế  20  m²   TẦNG 2       - Phòng hội nghị quốc tế  600  m²   - Sảnh, hành lang  640    - Phòng nghỉ thường ( standard ) : 4 phòng  200  m²   - Phòng president suite : 4 phòng  200  m²   - Phòng suite deluxe : 4 phòng  200  m²   - Night Club  220  m²   - Phòng chuẩn bị  25  m²   - Phòng quản lý  25  m²   - Kho lưu trữ  25  m²   - Phòng khiêu vũ  120  m²   - Phòng họp  100  m²   - Cà-phê ngoài trời  240  m²   - Phòng sinh hoạt chung  140  m²   - Thang bộ  120  m²   TẦNG SÂN THƯỢNG       - Cà-phê sân thượng  600  m²   - Nhà hàng sân thượng  340  m²   - Thang bộ  120  m²   - Đường sân, lối đi bên ngoài  200  m²   - Sân vườn, tiểu cảnh, hoa viên  1.450  m²   CÔNG TRÌNH BÊN NGOÀI     - Trục giao thông chính nối với đường ven biển  3.200  m²   - Các trục đường nội bộ  2.500  m²   - Quảng trường khu trung tâm tiếp đón  450  m²   - Đường đi bộ khu quảng trường  350  m²   - Hồ nước cảnh quan trục đường vào chính  1.200  m²   - Vườn cảnh quan trục vào chính  400  m²   - Cây xanh khu quảng trường trục chính  500  m²   - Bãi đậu xe  550  m²   - Biểu tượng ở trục vào chính  200  m²   - Cây xanh tự nhiên  25.000  m²   Khu bungalow nghĩ dưỡng - Bungalow loại 4 phòng : 15 nhà x 220 m2  3.800  m²   - Bungalow loại 2 phòng : 35 nhà x 110 m2  3.300  m²    - Sân vườn xung quanh nhà  6.000  m²   - Trục giao thông  2.500  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  1.000  m²   - Tiểu cảnh  1.500  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  6.000  m²   - Cây xanh tự nhiên + cải tạo  30.000  m²   Biệt thự - Nhà biệt thự 8 căn  1.320  m²    - Hồ bơi, terrace  400  m²   - Sân tennis  2.400  m²   - Trục giao thông đường xe ô-tô  1.500  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  850  m²   - Tiểu cảnh  600  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  1.600  m²   - Cây xanh tự nhiên + cải tạo  20.000  m²   Khu vui chơi – mua sắm – vũ trường - Khu shopping  1.315  m²   - Khối nhà hàng – văn phòng  1.000  m²   - Trục giao thông  100  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  100  m²   - Tiểu cảnh  90  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  600  m²   Khu hồ bơi - Hồ bơi  450  m²   - Pool Bar, Nhà phục vụ  352  m²   - Terrace hồ bơi  333  m²   - Trục giao thông  750  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  250  m²   - Tiểu cảnh  220  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  400  m²   - Cây xanh tự nhiên + cải tạo  2.000  m²   Câu lạc bộ thể dục thể thao - Nhà câu lạc bộ  350  m²   - Cafetéria  255  m²   - Trục giao thông  80  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  50  m²   - Tiểu cảnh  70  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  500  m²   Hội quán du thuyền - Hội quán bơi lặn - sinh thái, DV. Ăn uống - Giải khát…  920  m²   - Cầu tàu  650  m²   - Trục giao thông  300  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  120  m²   - Tiểu cảnh  140  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  1.200  m²   Du lịch dã ngoại, cắm trại, leo núi - DV. cắm trại, dã ngoại  80  m²   - Khu dã ngoại, cắm trại... nhà bạt 6,4,2,1 người  4.000  m²   - Trục giao thông  180  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  600  m²   - Tiểu cảnh  90  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  150  m²   - Cây xanh tự nhiên + cải tạo  11.300  m²   Sân mini golf 6 lỗ - Hội quán golf  950  m²   - Sân golf 6 lỗ  20.000  m²   - Trục giao thông  450  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  350  m²   - Tiểu cảnh  800  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  4.000  m²   KHU DU LỊCH SINH THÁI BÃI DƯƠNG Khu trung tâm - Khu đón tiếp, nhà quản lý  460  m²   - Khu hồ bơi, terrace  450  m²   - Nhà phục vụ hồ bơi  80    - Cầu tàu  750  m²   - Đường đi bộ, đi dạo  400  m²   - Sân vườn, tiểu cảnh, hoa viên  250  m²   - Khoảng xanh thiên nhiên  3.859  m²   Khu nghĩ dưỡng - Bungalow  816  m²   - Nhà nghỉ biệt thự  450  m²   - Đường sân, lối đi bên ngoài  650  m²   - Sân vườn, tiểu cảnh, hoa viên  4.690  m²   Câu lạc bộ sinh thái dã ngoại & cắm trại - Câu lạc bộ  80  m²   - Nhà nghỉ chân  70    - Đường đi bộ, đi dạo  120  m²   - Tiểu cảnh  400  m²   - Sân vườn cây xanh cảnh quan bên ngoài  450  m²   - Cây xanh tự nhiên + cải tạo  15.000  m²   1.4.3- Giải pháp hạ tầng kỹ thuật: a). San nền: Hiện trạng: địa hình nhấp nhô, đồi dốc là thế mạnh của khu đất trong việc tổ chức không gian cảnh quan và phân khu các cụm công trình. Giải pháp san nền được chọn là san nền cục bộ theo địa hình hiện trạng khu đất, tổ chức cảnh quan thế đồi đất, cát - mõm đá cho từng khu vực, chủ yếu cho từng vị trí xây dựng công trình, tận dụng tối đa địa hình tự nhiên để giảm thiểu lượng đào đắp đồng thời tạo cảnh quan tự nhiên có sẵn. b). Thoát nước mưa – thoát nước thải: Hiện trạng thoát nước: Bãi Nhát: hiện tại trong khu vực không có hệ thống thoát nước chung, chỉ có các cống băng ngang đường đi Bến Đầm trên tuyến đường dọc bờ biển để thoát nước mặt ra biển, còn lại khu vực phía trong nước mặt được chảy tràn tự do theo độ dốc địa hình tự nhiên. Bãi Dương: hiện tại không có hệ thống thoát nước vì khu vực là đảo, hoàn toàn biệt lập không có dân cư và các hoạt động công nghiệp, kinh tế khác. Giải pháp qui hoạch thoát nước thải-rác thải Theo tiêu chuẩn chung, khu qui hoạch được xây dựng hai hệ thống thoát nước riêng: hệ thống thoát nước mưa và hệ thống nước thải. Ở những khu vực xây dựng với nền cát, phần lớn nước mưa sẽ tự thấm. Khu vực cổng vào và các tuyến giao thông, đường sân bãi có mặt phủ và vĩa hè sẽ tổ chức hệ thống thu gom nước mưa bằng các mương thu nước có hoặc không có nắp đan và các tuyến cống, dẫn ra tuyến thu thoát nước của khu vực theo trục chính. Nước thải được đưa vào hệ thống cống ngầm riêng và được tập trung về trạm xử lý nước thải. Nước thải sau khi xử lý được sử dụng làm nguồn nước phục vụ tưới cây cho khu vực. Rác thải: tại các khu vực bố trí các thùng chứa rác, được thu gom hàng ngày bằng xe chuyên dùng và đưa về bãi rác quy định của khu vực thị trấn Côn Sơn. Đối với rác thải phát sinh từ khu Bãi Dương, sau khi được thu gom hợp vệ sinh, được vận chuyển bằng thuyền đưa về thị trấn Côn Sơn để đem đến xử lý tại khu vực xử lý rác của huyện. c). Cấp nước: Là khu du lịch được xây dựng mới với quy mô lớn bao gồm khu trung tâm hội nghị quốc tế, khu bungalow, khu biệt thự cao cấp, vũ trường, khu vui chơi giải trí, hồ bơi, khu cắm trại, dã ngoại. leo núi,... Nhu cầu dùng nước trong khu vực khá cao bao gồm: nước phục vụ sinh hoạt cho du khách và nhân viên, nước phục vụ cho các công trình công cộng, hồ bơi, nước dịch vụ, nước tưới cây xanh, thảm cỏ và nước phòng cháy chữa cháy. Nhu cầu sử dụng nước của dự án được liệt kê như sau: Bảng 1.3 - Ước tính nhu cầu sử dụng nước của dự án Số TT  Hạng mục  Tổng nhu cầu (m3/ngày)   I  Khu Bãi Nhát   1  Khu trung tâm hội nghị quốc tế  111,7   2  Khu Bungalow  49,5   3  Khu biệt thự cao cấp cho thuê 8 căn  7,2   4  Khu vũ trường, vui chơi, mua sắm  15   5  Khu hồ bơi, tắm  11   6  Câu lạc bộ  1,2   7  Hội quán du thuyền  8   8  Khu du lịch, cắm trại, dã ngoại, leo núi  0,4   9  Sân Golf 6 lỗ  230   10  PCCC  216   11  Nước dự phòng  66   Tổng lượng nước Trong đó: - Nước sinh hoạt: 140 m3/ngày. - Nước tưới cây: 300 m3/ngày. - Nước dự trữ PCCC: 220 m3.  726   II  Khu Bãi Dương    1  Khu nhà Trung tâm  6   2  Khu Bungalow  4,8   3  Khu biệt thự cao cấp cho thuê  4,5   4  Khu hồ bơi, tắm  5   5  PCCC  216   6  Leo núi, dã ngoại  0,5   7  Nước dự phòng  23   Tổng lượng nước Trong đó: - Lượng nước dùng cho sinh hoạt: 15 m3/ngày - Tưới cây: 5 m3/ngày - PCCC: 216 m3  259   Như vậy, tổng nhu cầu cấp nước cho toàn bộ dự án tối đa là 985 m3/ngày. Trong đó, nhu cầu nước sinh hoạt khoảng 155 m3/ngày (chiếm 15% tổng nhu cầu sử dụng nước của dự án), lượng nước còn lại bao gồm: nước sử dụng bể bơi, nước PCCC, nước cấp bổ sung cho các hồ bơi và nước dự trữ cho dự án. Hiện tại khu vực thị trấn Côn Sơn đã có hệ thống cấp nước sạch sinh hoạt cho dân cư trong vùng, cách khu du lịch Bãi Nhát khoảng 6 km. Dự kiến sử dụng nguồn nước này để cấp cho nhu cầu sinh hoạt, ăn uống cho khu du lịch. Tuyến ống cấp nước dẫn từ nhà máy nước của Thị trấn về đến khu du lịch sẽ được nhà máy nước đầu tư khi dự án đưa vào xây dựng. Chủ đầu tư liên hệ với nhà máy nước để mua nước dẫn về khu du lịch Bãi Nhát. Nước từ nhà máy sau khi về đến khu du lịch sẽ được dự trữ vào bể chứa ngầm 1.000 m3 được đặt dưới móng khu nhà trung tâm. Từ đây nước sẽ dược bơm lên bể chứa 100m³ đặt trên tầng thượng của khu nhà để tạo áp lực cấp nước xuống các tầng dưới và khu vực xung quanh nhà trung tâm. Tuy nhiên lượng nước từ bể chứa trên tầng thượng chỉ cấp đủ cho khu vực nhà trung tâm và một vài hạng mục xung quanh, không đủ cung cấp hết toàn khu du lịch. Do vậy cần phải bơm một lượng nước từ bể ngầm sang bể chứa 250m³ nằm ở phía tây khu vực thiết kế, nơi có địa hình cao nhất để cấp nước cho các hạng mục ở khu vực này. Đối với khu Bãi Dương: đây là khu vực ở hải đảo, giải pháp kinh tế về nguồn cấp nước phục vụ sinh hoạt cho khu du lịch Bãi Dương, là sử dụng hệ thống thu gom nước mưa từ các mái nhà xuống dự trữ vào bể chứa xây dựng ở ngay dưới các nền nhà, gom nước chuyển về tập trung vào bể chứa lớn nhất là 300m³ đặt dưới nền móng nhà trung tâm. Bể chứa này có 3 ngăn, có hệ thống lắng lọc và thiết bị thanh trùng xử lý nước mưa đạt tiêu chuẩn nước cấp sinh hoạt rồi mới đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, lượng nước mưa có hạn chế do 1 năm chỉ có 6 tháng mưa, vì vậy cần có phương án là sẽ mua nước bổ sung từ đất liền chở ra đảo. Nước từ đất liền vào sẽ theo đường ống cập theo cầu tàu dẫn vào đến tận bể chứa 300m³. Sau đó nước sẽ được bơm lên bể chứa 50m3 được đặt ở địa hình cao nhất để cấp nước xuống các hạng mục trong khu vực. Riêng nước phục vụ ăn uống cho nhà ăn thì sẽ được xử lý bằng hệ thống xử lý thiết bị lọc và thanh trùng trực tiếp nước cấp cục bộ ngay tại chỗ. Nước uống cho các nhà nghỉ, bungalow sẽ dùng bình nước tinh khiết 20 lít đặt ở mỗi phòng. d). Cấp điện: Đối với khu Bãi Nhát: Nguồn điện: Nguồn điện cấp cho Khu du lịch Bãi Nhát được cấp điện từ nhà máy nhiệt điện thị trấn Côn Đảo cách vùng quy hoạch khoảng 6 km và được truyền tải qua tuyến đường dây trung thế hiện hữu dọc theo trục đường giao thông ngay trước Khu du lịch Bãi Nhát. Lưới điện: Xây dựng mới 1 trạm biến áp 2.000KVA cấp điện hạ thế cho toàn khu. Nhu cầu dùng điện: 1.893.160 W Đối với khu Bãi Dương: Nguồn điện: cấp điện Khu du lịch Bãi Dương sử dụng các máy phát điện 3 pha 220/380V - công suất 300KVA cấp điện cho toàn khu. Lưới điện hạ thế 0,4KV trong khu du lịch được đi ngầm trong khu du lịch và mương cáp cách mép đường quy hoạch 1 mét. Nhu cầu dùng điện: 118.981 W. Nguồn cấp điện lưới của Khu du lịch Bãi Nhát và sử dụng máy phát điện cho Khu du lịch Bãi Dương là giải pháp cấp thời, đảm bảo cho 2 khu có ngay nguồn điện phục vụ cho sinh hoạt, về lâu dài chi phí về năng lượng sẽ gây ảnh hưởng bất lợi cho hiệu quả kinh tế và lợi nhuận của dự án. Khảo sát thị trường hiện nay, đã có Công ty CP. TM.SX. Thiết bị điện Miền Nam đang triển khai các loại máy phát điện bằng sức gió loại 10.000W, do vậy, sẽ được đầu tư bước sau ở cả 2 khu vực của dự án cho lắp đặt các quạt gió phát điện này (chi tiết về chủng loại và giá được kèm theo ở phần phụ lục); mặt khác, với không gian đầy nắng, có thể sử dụng nguồn điện từ năng lượng pin mặt trời, kể cả máy nước nóng sử dụng năng lượng mặt trời. Với việc ứng dụng một trong hai loại nguồn năng lượng này, sẽ làm cho 2 khu du lịch giãm bớt sự lệ thuộc vào nguồn điện lưới diésel của thị trấn, tiết kiệm chi phí, vừa xác lập một ý nghĩa quan trọng đối với khu du lịch mang tính đặc thù sinh thái, nhất là ở khu Bãi Dương sẽ tạo được sự yên ả cần có, các trụ quạt gió đặt trên các triền núi sẽ tạo nên cảnh quan ấn tượng đối với môi trường sinh thái và kiến trúc tổng thể của vùng đảo biển. e). Giao thông: Khu đất xây dựng Bãi Nhát nằm tiếp cận trục đường ven biển. Đoạn phía tây khu đất hướng từ thị trấn ra, đường uốn cong và hơi đổ dốc nên lối vào không thể ở đoạn này mà phải trượt về hướng đông. Khu vực lối vào công trình tổ chức trống trải, dễ quan sát. Lối vào được tổ chức thành hai lối, thuận tiện cho xe xoay trở. Các cụm công trình được nối với nhau bằng hành lang cảnh quan và hệ thống đường nội bộ nương theo địa hình vừa tạo cảnh quan. Đường giao thông trong khu vực được xây dựng theo tiêu chuẩn giao thông đô thị. Khu Bãi Dương nằm ngoài đảo nên các phương tiện di chuyển sẽ sử dụng canô và thuyền du lịch. f). Giải pháp thi công: Phần thi công xây dựng các công trình của dự án thực hiện nghiêm ngặt một số yêu cầu quan trọng sau : Địa hình đồi dốc, các cụm đá hiện hữu, cây xanh đặc trưng của khu vực là những yếu tố quan trọng trong ý đồ thiết kế kiến trúc nên cần đặc biệt tôn trọng. Ngoài các sân bãi, đậu xe, quảng trường lối vào, địa hình yêu cầu tương đối bằng phẳng, các khu vực còn lại cần nương theo địa hình tự nhiên. Một số khu vực cần san nền, yêu cầu có tường chắn đất để giữ đất cho phần đồi còn lại. Lưu ý bảo vệ các cụm đá, cây xanh chỉ định giữ lại trong phương án thiết kế. Ngoài ra cần giải quyết tốt công tác định vị mặt bằng, các cao độ nền của công trình. Đặc biệt lưu ý đến việc xử lý các mương thu nước ở khu vực có địa hình thấp kiểu lòng chảo. Khu vực xây dựng có ảnh hưởng bởi gió mùa mưa bão, nên lưu ý thi công đúng qui trình kỹ thuật và hồ sơ thiết kế để đảm bảo an toàn, yêu cầu về chất lượng kỹ thuật và đảm bảo mỹ quan cho công trình. Các chi tiết liên kết sắt thép cần được sơn bảo vệ, thi công đúng kỹ thuật để tránh tác động phá hoại của muối biển. Do mặt bằng khu vực xây dựng khá rộng, cần lưu ý tính đồng thời trong thi công nhằm đảm bảo tiến độ xây dựng. h). Cảnh quan môi trường: Môi trường cảnh quan: toàn bộ hoạt động du lịch - dịch vụ - giải trí không có chất thải nguy hại môi trường sống, các nước thải sinh hoạt đã được xử lý qua bể tự hoại, khu vực nhà bếp nấu ăn có thực hiện hố thu mỡ, rác sinh hoạt (giấy, lá, bao gói,…) được bỏ vào các thùng thu rác bố trí ở các vị trí thuận tiện cho khách, hàng ngày có công nhân vệ sinh thường xuyên thu dọn rác gom cho xe đi đổ ở bãi rác thị trấn. Cây xanh, hoa cảnh, thảm cỏ là thành phần cần thiết hình thành cảnh quan của toàn khu dịch vụ, sẽ được tổ chức trồng chăm sóc thường nhật, góp phần cải tạo vi khí hậu và tôn tạo khoảng xanh cảnh quan, giống cây trồng được chọn lựa tạo dáng và tạo bóng mát phù hợp với các thành phần và công năng hoạt động của từng khu vực tổ hợp dịch vụ. 1.4.4- Phương án khai thác dự án Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng-Phương Đông là chủ đầu tư của tổng dự án Khu du lịch Bãi Nhát & Bãi Dương, về hình thức đầu tư là hình thức đầu tư trực tiếp toàn bộ dự án của chủ đầu tư trong nước. Phương thức hoạt động của khu du lịch Bãi Nhát & Bãi Dương là một đơn vị kinh doanh độc lập trực thuộc Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng-Phương Đông. Khu du lịch được tổ chức như một đơn vị kinh doanh, có toàn quyền tổ chức quản lý điều hành bởi bộ máy nhân sự đảm bảo thực hiện tốt các chương trình đầu tư khai thác kinh doanh, với con dấu, tài khoản giao dịch hạch toán riêng. Giám đốc khu du lịch Bãi Nhát & Bãi Dương sẽ được bổ nhiệm bởi Giám đốc Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng-Phương Đông và chịu trách nhiệm với Công ty TNHH Kinh doanh Du lịch và Đầu tư Hồng Bàng-Phương Đông về toàn bộ hoạt động tổ chức kinh doanh - dịch vụ - du lịch thực hiện đúng theo Luật định. 1.4.5- Phương án tổ chức khai thác dự án: Tổ chức các loại hình hoạt động khai thác kinh doanh dịch vụ du lịch phục vụ đối tượng là khách du lịch và các dịch vụ phục vụ sinh hoạt đời sống văn hóa đối với cư dân đô thị của khu vực. Phương án khai thác kinh doanh dịch vụ được tổ chức theo từng khu chức năng đã được hình thành theo dự án đầu tư được xác lập bởi các công trình xây dựng ở các phần ở trên. a). Kinh doanh Dịch vụ lưu trú Hoạt động cơ bản của khu du lịch là các dịch vụ phục vụ lưu trú khách sạn. Tổ chức cơ sở lưu trú với dịch vụ cung cấp đi kèm chất lượng cao, du khách được nghỉ ngơi thoải mái tại các nhà bungalow, khu biệt thự với các tiện nghi phù hợp với tiêu chuẩn. Khu nhà nghỉ bungalow & khu biệt thự còn là nơi dùng cho khách nghỉ dưỡng, với lợi thế của không gian cảnh quan môi trường biển trong lành, tiện nghi và thích hợp cho du khách ở nghỉ dài ngày. b). Kinh doanh Dịch vụ Tour Du lịch Sinh Thái Tổ chức các tour du lịch sinh thái trong ngày đến các điểm du lịch trong khu vực bằng tàu thuyền du lịch. Du khách có thể đi thuyền đến các khu sinh thái, vào sáng sớm hoặc hoàng hôn, đi đến các tiểu đảo trong khu vực, ăn trưa - tối trên thuyền hoặc trong các tán rừng cây. Các địa điểm giới thiệu bước đầu như sau: Lặn ngắm san hô tại Hòn Tre: đảo Hòn Tre nằm cách đảo chính khoảng 1 giờ đi thuyền, có thể thấy được tại đây rất nhiều loại san hô cũng như các loại cá rất ấn tượng Rừng Ông Đụng: tham quan vườn quốc gia Côn Đảo bằng hình thức đi bộ một khoảng ngắn xuyên qua rừng mưa nhiệt đới, đến bãi biển Ông Đụng của bờ bên kia của đảo. Nếu sức khỏe cho phép, có thể tắm biển và ngắm san hô bằng ống thở tại đây. Bình Minh tại Mũi Cá Mập: Hãy thức dậy thật sớm và ngắm nhìn mặt trời mọc qua hòn Bảy Cạnh. Các đám mây trên bầu trời cùng với tia nắng ban mai sẽ tạo nên một màn trình diễn ánh sáng kỳ ảo Hoàng hôn tại bãi Nhát: Sau một ngày khám phá Côn Đảo, du khách có thể thả mình với thiên nhiên tại bãi biển, ngắm nhìn hoàng hôn diệu đẹp từ từ lặn qua Đỉnh Tình Yêu Bãi biển Đất Dốc: một bãi biển hoang sơ dài và thoai thoải, du khách có thể tự mình khám phá bãi biển nơi đây với những hẻm núi ăn tận bờ biển, tạo nên những bãi tắm nhỏ riêng tư và lãng mạn Bãi biển Lò Vôi: đây là một bãi tắm thích hợp cho gia đình và nằm gần khách sạn Bãi biển Đầm Trầu: được xem như bãi tắm đẹp nhất, du khách có thể vừa tắm biển vừa lặn ngắm biển tại đây. Xem Vích tại hòn Bảy Cạnh: trải qua một đêm lặng lẽ nhưng vô cùng quyến rũ trên hòn Bảy Cạnh, tận mắt chứng kiến những con rùa biển làm ổ và đẻ trứng bên bờ biển. Rùa biển đẻ trứng quanh năm, nhưng từ tháng 6 đến tháng 9 là thời gian tập trung nhiều nhất. c). Dịch vụ Tổ chức Hội nghị - Hội thảo Thực hiện các dịch vụ tổ chức hội nghị, hội thảo chuyên đề phục vụ các chương trình đầu tư phát triển ở khu vực, các seminar về quảng bá khoa học kỹ thuật, nghiên cứu môi trường sinh học rừng biển, giới thiệu chương trình sản phẩm đến với vùng Côn Đảo. Hội trường đa dụng được thiết kế trong khối kiến trúc trung tâm dịch vụ đa năng, lợi thế cho việc tập trung phục vụ chiêu đãi trong các hội nghị - hội thảo. d). Dịch vụ Nhà hàng - Ăn uống Dịch vụ ăn uống là thành phần gắn kết trong chương trình khai thác kinh doanh dịch vụ du lịch. Nhà hàng được tổ chức ở cả hai Khu du lịch Bãi Nhát & Bãi Dương. Tại khu dịch vụ trung tâm thiết lập nhà hàng đa năng, tổ chức dịch vụ đa dạng hóa, là nơi phục vụ nhu cầu ăn uống cho khách, tổ chức các tiệc chiêu đãi của các hội nghị - hội thảo, với không gian cảnh quan được đầu tư chăm sóc hấp dẫn sẽ là điểm lý tưởng tổ chức các tiệc cưới, liên hoan, tiệc sinh nhật, tiệc chiêu đãi phù hợp cho cư dân đô thị. Nhà hàng khu resort phục vụ ăn uống của khách nghỉ ở khu resort, tiêu chuẩn cao cấp với thực đơn phong phú. Các bar được tổ chức ở các điểm lobby, hồ bơi,… phục vụ thức ăn uống gọn nhẹ cho khách trong khi chờ đợi hoặc thư giãn. e). Dịch vụ Bán hàng - Mua sắm, Quà lưu niệm Quà lưu niệm (souvenir) được tổ chức trưng bày - bán các loại sản phẩm đặc thù của vùng hải đảo, các mặt hàng tiểu thủ công nghiệp đa dạng với chất lượng cao, tạo cảm giác cần phải mua đối với du khách, trở thành nguồn thu quan trọng của kinh doanh. Các mặt hàng cao cấp còn được trưng bày trong các boutique của khu dịch vụ, thuận tiện cho khách mua sắm sử dụng hoặc làm quà tặng. f). Sinh hoạt Thể dục Thể thao - Dịch vụ Health Club Sân thể dục thể thao, sân tennis, hồ bơi có terrace và pool bar, jacuzzi,…là tiện ích tiêu chuẩn của các dự án. Khai thác kinh doanh các loại dịch vụ phục vụ cho khách, đảm bảo các yêu cầu về tiện nghi và sinh hoạt cho khách. Trung tâm dịch vụ Health Club, phòng billiard, khu vực steam bath, sauna, massage, các phòng karaoke … được tổ chức trong nhà câu lạc bộ, thuận cho khách đến sử dụng các dịch vụ. 1.4.6- Tổng vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư của dự án: 204.100.000.000 đồng (Hai trăm lẻ bốn tỷ một trăm triệu đồng chẵn), trong đó được phân bổ như sau: Bảng 1.4- Các mục chi của dự án Số TT  Khoản mục chi phí  Chi phí trước thuế  Thuế GTGT đầu ra  Chi phí sau thuế  Ký hiệu   1  Chi phí xây lắp  141.818  14.182  156.000  GXL   2  Chi phí thiết bị  17.810  890  18.700  GTB   3  Chi phí khác  9.864  986  10.850  GK   3.1  Chuẩn bị đầu tư  5.493  549  6.042    3.2  Chuẩn bị thực hiện đầu tư  3.018  302  3.320    3.3  Thực hiện đầu tư  300  30  330    3.4  Kết thúc XD đưa dự án vào sử dụng  1.053  105  1.158    4  Dự phòng phí  16.864  1.686  18.550  GDP   Cộng ( 1+2+3+4 )  186.355  17.745  204.100  GĐT   Nguồn vốn đầu tư cho Khu du lịch chủ yếu sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp được hình thành từ các nguồn : vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, quỹ đẩu tư phát triển, vốn khấu hao tài sản cố định, vốn đầu tư phát triển do doanh nghiệp huy động, phần còn lại sẽ vay tín dụng.