Đề tài Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (MB) chi nhánh Tây Hà Nội

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI CAM ĐOAN LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI 3 1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 3 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. 3 1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB). 3 1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. 3 1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội. 4 1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội 5 2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội. 6 2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng 6 2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng. 6 2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS 9 2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản 11 2.2.1 Mục đích của công tác thẩm định 11 2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định 12 2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh 14 2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội. 14 2.3.2 Phương pháp thẩm định 16 2.3.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại MB Tây Hà Nội. 19 2.4 Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán” 37 2.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh MB Tây Hà Nội 55 2.5.1 Những kết quả đạt được 55 2.5.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân 57 CHƯƠNG II: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY HÀ NỘI 64 1 Định hướng cho công tác thẩm định tại chi nhánh trong thời gian tới 64 2. Một số giải pháp 66 2.1 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại chi nhánh MB-Tây Hà Nội 66 2.1.1 Hoàn thiện công tác tổ chức điều hành 66 2.1.2 Giải pháp về qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định. 67 2.1.3 Giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thẩm định dự án đầu tư 71 2.1.4 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định 71 2.1.5 Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định 72 2.2 Một số giải pháp đặc thù nhằm hoàn thiện công tác thẩm định các dự án thuộc lĩnh vực bất động sản tại chi nhánh 74 2.2.1 Giải pháp về nội dung và phương pháp thẩm định dự án Bất động sản 74 2.2.2Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án bất động sản 77 2.2.3 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo đối với các dự án BĐS 79 2.2.4 Các giải pháp khác 80 3. Một số kiến nghị 80 3.1 Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan 80 3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại khác 81 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội. 82 3.4 Kiến nghị với Chủ đầu tư 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 85 LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn. Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến những tác động xấu cho nền kinh tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương mại còn thấp và chưa hiệu quả. Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là công tác thẩm đinh các dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong chuyên đề thực tập em xin đi sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội”. Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại Chi nhánh MB-Tây Hà Nội và trong thời gian học tập tại trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công sức để hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn tại Ngân hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. Chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. Chương 2 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội. Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Để thực hiện được chuyên đề thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ các anh chị chuyên viên phòng Quản lý tín dụng chi nhánh MB- Tây Hà Nội và các thầy cô, đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của cô giáo Ths. Hoàng Thu Hà để em hoàn thiện chuyên đề thực tập của mình.

doc88 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 14/05/2013 | Lượt xem: 1648 | Lượt tải: 4download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (MB) chi nhánh Tây Hà Nội, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
oanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay còn thấp, dẫn đến hiệu quả của các dự án BĐS không cao. Trong quá trình dự án đi vào thực hiện, các cán bộ thẩm định cũng không thể kiểm soát được mọi hoạt động của doanh nghiệp, từ đó khiến cho nhiều dự án BĐS bị chậm tiến độ thi công do lựa chọn không đúng nhà thầu, triển khai vốn không đúng tiến độ hay sử dụng vốn sai mục đích… làm ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng . b, Nguyên nhân từ phía môi trường vĩ mô - Những năm qua do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu có ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế Việt Nam, các doanh nghiệp xuất khẩu trong nước đình trệ do thị trường nước ngoài thu hẹp, nhiều doanh nghiệp Việt Nam phá sản không có khả năng trả nợ ngân hàng. Một số khác tiếp tục cần vốn để vượt qua giai đoạn khó khăn, tuy nhiên các chỉ tiêu tài chính đều khó có thể đáp ứng quy định của ngân hàng, hoặc nếu có đáp ứng được thì nguồn thông tin cũng sai lệch, không chính xác. Do vậy việc thẩm định hồ sơ vay vốn của khách hàng rất khó khăn; đối tượng khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng. - Hệ thống luật pháp của chúng ta chưa đồng bộ, còn đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện. Pháp lệnh về kế toán thống kê vẫn chưa được thực hiện một cách nghiêm minh. Hiện nay chưa có chế độ kiểm toán bắt buộc, các số liệu về khả năng tiêu thụ, về thu nhập, chi phí hoạt động,… của doanh nghiệp chỉ mang tính ước tính mà chưa có sự kiểm chứng của bất kỳ một tổ chức kiểm toán nào. Do đó chuyên viên thẩm định trong quá trình thẩm định rất khó xác định tình hình tài chính, tình tình thanh toán, kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Thêm vào đó là các chiến lược, chủ trương, định hướng phát triển kinh tế của ngành, của địa phương chưa cụ thể, thường mang tính tổng quát chung hoặc chủ trương của các nganh hữu quan chưa thống nhất dẫn đến khó khăn cho công tác thẩm định. - Hiện nay, quan hệ giữa các ngân hàng ở Việt Nam chưa chặt chẽ, mật thiết. Giữa các ngân hàng chưa có sự phối hợp hỗ trợ lẫn nhau trong công tác thẩm định dự án. Các ngân hàng còn chưa chia sẻ thông tin tín dụng cho nhau. Có nhiều ngân hàng còn coi việc giữ bí mật thông tin tín dụng với ngân hàng bạn là một trong những biện pháp cạnh tranh. Quan điểm trên là hoàn toàn sai lầm, vì việc cạnh tranh giữa các ngân hàng là phải dựa trên chất lượng dịch vụ của ngân hàng đó cung cấp. Một ngân hàng muốn thu hút được khách hàng thì phải nâng cao chất lượng phục vụ, đa dạnh hóa các loại hình dịch vụ của mình chứ không phải là làm thế nào để ngân hàng bạn từ chối khách hàng để khách hàng trở về với ngân hàng mình. Vì vậy các ngân hàng cần phải có mối quan hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau cùng phát triển. Đồng thời vai trò chỉ đạo, định hướng, hướng dẫn, quản lý hỗ trợ của ngân hàng nhà nước là chưa tốt, các văn bản pháp lý về thẩm định còn chưa hoàn chỉnh, lại hay có sự thay đổi gây khó khăn cho các ngân hàng trong việc thẩm định dự án. Thông tin tổng hợp từ NHNN và NHTMCPQĐ về tình hình xu hướng phát triển các ngành kinh tế, thông tin về các doanh nghiệp còn ít, chưa cụ thể nên chưa hỗ trợ tích cực cho cán bộ thẩm định trong việc thu thập thông tin. CHƯƠNG II: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY HÀ NỘI 1 Định hướng cho công tác thẩm định tại chi nhánh trong thời gian tới Nhìn ra được những hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm định của chi nhánh, ban giám đốc và toàn thể cán bộ của chi nhánh đã đề ra những định hướng phát triển trong thời gian tới nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án xin vay vốn nói chung và dự án BĐS nói riêng tại chi nhánh. - Đánh giá đúng vai trò hết sức quan trọng của công tác thẩm định đối với hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng. Thẩm định chính xác sẽ giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án có hiệu quả, và đưa ra quyết định tài trợ hợp lý đối với dự án. - Tăng cường công tác thu thập, phân tích lựa chọn thông tin về các kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, của thành phố, kế hoạch đầu tư của các bộ, ngành…để làm cơ sở dữ liệu cho công tác thẩm định sau này. - Nâng cao chất lượng tín dụng, thẩm định: Lấy chất lượng thẩm định làm thước đo để đánh giá năng lực, trình độ hiệu quả đối với cán bộ thẩm định. + Hoàn thiện quy trình thẩm định theo hướng ngày càng hợp lý, khoa học, đồng bộ đảm bảo được sự phối hợp nhịp nhàng giữa các phòng, và các cán bộ. + Nội dung thẩm định: đảm bảo được tính khách quan, toàn diện và đồng bộ khi phân tích và đánh giá các khía cạnh của dự án. Đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia về những lĩnh vực liên quan tới dự án. + Thực hiện việc thẩm định dự án một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của chi nhánh. + Tất cả các dự án sản xuất kinh doanh trong quy trình thẩm định phải được kiểm tra thực tế tại doanh nghiệp và nơi thực hiện dự án + Kiên quyết không cho vay đối với những đơn vị làm ăn kém hiệu quả, dự án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, có nợ quá hạn chưa hoàn trả đối với ngân hàng. + Không tập trung cho vay vào một doanh nghiệp hoặc một nhóm khách hàng có liên quan hoặc quá tập trung vào một ngành nghề nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra. - Tăng cường việc kiểm soát trước khi cho vay, thông qua việc thẩm định cho vay từ bộ phận tín dụng đến bộ phận thẩm định trước khi trình lãnh đạo phê duyệt. Thường xuyên kiểm tra, theo dõi diễn biến của khoản nợ đó thẩm định cho vay để giúp lãnh đạo trong công tác chỉ đạo điều hành kịp thời. - Tiếp tục nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định không chỉ về chuyên môn nghiệp vụ mà còn cả những hiểu biết về kinh tế- xã hội. - Đảm bảo thời gian thẩm định dự án: nếu thẩm định theo đúng thời gian đã quy định thì đảm bảo cho dự án được tiến hành đúng như tiến độ đã dự kiến. Nếu thời gian thẩm định kéo dài có thể làm mất đi cơ hội chiếm lĩnh thị trường của dự án đã đề ra. Theo như quy định chỉ tiêu chất lượng của MB: đối với dự án nhóm A tổng thời gian xem xét là 25 ngày, trong đó thời gian thẩm định là 19 ngày. Đối với dự án nhóm B tổng thời gian xem xét là 18 ngày, trong đó thời gian thẩm định là 14 ngày. Đối với những dự án còn lại tổng thời gian xem xét là 9 ngày, thời gian thẩm định là 4 ngày. -Thị trường Bất động sản trong giai đoạn sắp tới đang cực kỳ sôi động, khả năng khách hàng đến vay vốn đầu tư Bất động sản là rất lớn. Ngân hàng sẽ tổ chức nhiều lớp đào tạo, hướng dẫn và cho cán bộ đi học tập để tu dưỡng thêm về nghiệp vụ thẩm định. Từ đó liên tục cập nhật các thông tin về thị trường Bất động sản trong nước và thế giới để có phương pháp thẩm định phù hợp. - Xem xét, đánh giá năng lực quản lí, chuyên môn, kinh nghiệm quản lí của chủ đầu tư đối với lĩnh vực BĐS, uy tín chủ đầu tư thông qua các mối quan hệ tài chính – tín dụng với ngân hàng và bạn hàng, hiệu quả khả năng vận hành của dự án sau đầu tư. - Đối với dự án BĐS khi tiến hành thẩm định cần quan tâm, nghiên cứu kĩ khía cạnh thị trường, các giải pháp về xây dựng, kiến trúc phải khả thi, đạt các tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định, phù hợp với kiến trúc, quy hoạch tổng thể cả địa phương. Các dự án đầu tư BĐS có vốn vay lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, độ rủi ro cao nên khi thẩm định cần chú ý đến biên an toàn của dự án, xem xét tổng vốn đầu tư, cơ cấu huy động vốn, khả năng trả nợ của dự án. Qua phân tích đánh giá trên, chúng ta càng nhận ra công tác thẩm định có một vai trò quan trọng đặc biệt đối với sự phát triển của Ngân hàng. Để tránh tình trạng vốn đóng băng hoặc sử dụng vốn không có hiệu quả thì chất lượng tín dụng lại càng cần có những giải pháp hữu hiệu hơn. Những hạn chế trong công tác thẩm định dư án BĐS tại Ngân hàng TMCP Quân đội vẫn còn những tồn tại, nhưng đó là cả một sự cố gắng của tập thể cán bộ, nhân viên tại Ngân hàng .Để khắc phục những tồn tại trên tôi xin đưa ra những giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định dự án BĐS tại Ngân hàng TMCP Quân đội. 2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP 2.1 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại chi nhánh MB-Tây Hà Nội 2.1.1 Hoàn thiện công tác tổ chức điều hành Công tác tổ chức quản lý điều hành cũng đóng một vai trò vô cùng quan trọng góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư. Tổ chức quản lý điều hành tốt giúp cho công việc được tiến hành một cách có khoa học, trình tự công việc giữa các bộ phận liên quan không bị chồng chéo, mâu thuẫn nhau. Bên cạnh đó, còn phát huy tối đa tính sáng tạo, năng lực, sở trường của mỗi cán bộ thẩm định, giảm bớt chi phí, thời gian và nâng cao hiệu quả thẩm định dự án đầu tư. Để công tác quản lý điều hành có hiệu quả, ngân hàng cần xem xét những giải pháp sau: Các dự án đưa đến Ngân hàng có quy mô rất đa dạng nên việc xem xét, sắp xếp phân công dự án cần phải căn cứ vào năng lực, sở trường của mỗi người để phát huy thế mạnh của cán bộ thẩm định. Ngân hàng nên bố trí những dự án có quy mô lớn, tính chất phức tạp cho các cán bộ chủ chốt, kinh nghiệm còn những dự án đơn giản thì giao cho các cán bộ khác. Ngân hàng nên quy định chi tiết, cụ thể hơn về trách nhiệm cũng như quyền lợi của các cán bộ đối với kết quả thẩm định dự án. Tiến tới từng bước chuyên môn hoá trong công tác thẩm định, tách bộ phận thẩm định ra khỏi tín dụng và bản thân nghiệp vụ thẩm định được chuyên môn hoá theo ngành, lĩnh vực kinh tế và thời hạn của dự án. Tổ chức thẩm định trong toàn bộ Ngân hàng cần được hoàn thiện, tăng cường sự phối hợp chặt chẽ giữa phòng khách hàng doanh nghiệp, khách hàng cá nhâ, các phòng giao dịch với các phòng khác, giữa hoạt động tín dụng với hoạt động kinh doanh khác của Ngân hàng. Ngoài sự đôn đốc kiểm tra của trưởng phòng đối với các cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định dự án, cũng cần phải có sự đôn đốc kiểm tra của Ban lãnh đạo, và của tổ kiểm tra trong chi nhánh để từ đó kịp thời phát hiện những sai sót, và có biện pháp phù hợp. Ngân hàng nên phát động các phong trào nghiên cứu khoa học hàng năm, qua đó tập hợp được các đề xuất, sáng kiến, đề án nghiên cứu có giá trị để phổ biến áp dụng. Hàng năm, trên cơ sở kế hoạch chung, Ngân hàng cần xây dựng một chương trình, kế hoạch, nhiệm vụ cho công tác thẩm định các dự án và có tổ chức tổng kết đánh giá để rút kinh nghiệm. 2.1.2 Giải pháp về qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định. Qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định dự án là vấn đề hết sức quan trọng đối với việc thẩm định dự án. Chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Qui trình và phương pháp là cơ sở để việc thẩm định nội dung có hiệu quả, cho kết quả đáng tin cậy. Mặt khac thì trong nội dung thẩm định, thẩm định về mặt tài chính ở ngân hàng vẫn còn nhiều hạn chế. Đây là vấn đề đáng bàn đối với rất nhiều ngân hàng chứ không riêng gì ngân hàng TMCP quân đội. Các phương pháp thẩm định, chỉ tiêu, chỉ số định mức thường xuyên thay đổi theo sự phát triển của sản xuất kinh doanh, sự thay đổi của các văn bản quản lý tài chính. 2.1.1.1 Về qui trình thẩm định Quy trình thẩm định có vai trò quan trọng trong công tác thẩm định dự án đầu tư. Quy trình thẩm định quy định cán bộ thẩm định cần làm gì từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến ra quyết định cho vay. Quy trình thẩm định Ngân hàng đang áp dụng khoa học và hợp lý. Một số giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định như sau: + Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định cần tuân thủ theo đúng quy trình thẩm định do Ngân hàng TMCP Quân đội quy định cho toàn bộ chi nhánh của Ngân hàng. Quy trình tuy khá đơn giản nhưng cần thực hiện một cách cẩn thận và chi tiết, không cắt bớt các bước trong quy trình ngay cả đối với dự án nhỏ. + Quy trình thẩm định cần được thực hiện độc lập giữa các bộ phận để đảm bảo tính khách quan trong công tác đánh giá. Đồng thời cũng cần sự phối hợp nhịp nhàng hiệu quả giữa các bộ phận thực hiện công tác thẩm định và phòng thẩm định với các phòng ban liên quan để tạo được hiệu quả cao nhất trong quá trình thẩm định. + Vai trò của quy trình thẩm định cần được nâng cao hơn nữa trong nhận thức của cán bộ thẩm định để đảm bảo quy trình luôn được tiến hành nghiêm túc, khách quan, đưa ra được các nhận định chính xác về dự án. + Cần thường xuyên tổ chức các buổi rút kinh nghiệm của phòng thẩm định về quy trình thẩm định đã thực hiện trong kỳ. Cần dành thêm ngân sách cho công tác nghiên cứu hoàn thiện quy trình thẩm định. 2.1.1.2 Về phương pháp thẩm định Phương pháp thẩm định Ngân hàng đang áp dụng hiện nay là các phương pháp sử dụng phổ biến trong hệ thống Ngân hàng cả nước. Một số giải pháp để hoàn thiện phương pháp thẩm định như sau: + Sử dụng linh hoạt các phương pháp với từng trường hợp cụ thể. Mỗi dự án đều có những đặc điểm khác nhau. Sử dụng linh hoạt các phương pháp sẽ cho hiệu quả cao nhất trong đánh giá dự án. Ví dụ: Đối phương diện thẩm định khía thị trường của dự án. Khi thẩm định giá cả của sản phẩm có thể sử dụng cả 2 phương pháp: Phương pháp hồi quy tương quan để kết quả dự báo được chính xác. Khi dự thị trường tiêu thụ và mức tiêu thụ sản phẩm lại có thể sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu: so sánh đối chiếu thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án với thị trường tiêu thụ sản phẩm của các dự án tương tự. + Sử dụng kết hợp các phương pháp khác nhau trong cùng một nội dung thẩm định. Trong dự án thường xuyên phải sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu. Sử dụng kết hợp các phương pháp sẽ tăng tính an toàn của các kết quả tính toán. + Ngiên cứu và bổ sung thêm các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của các phương pháp. Ngân hàng có thể bổ sung thêm hai phương pháp : phương pháp ngoại suy thống kê và phương pháp hồi quy tương quan. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Sử dụng linh hoạt và kết hợp các phương pháp để phát huy những ưu điểm và khắc phục các nhược điểm của từng phương pháp. 2.1.1.3 Về nội dung thẩm định Để nâng cao chất lượng của công tác thẩm định thì nội dung thẩm định cần phải được hoàn thiện hơn. - Về thẩm định khách hàng vay vốn, ngoài những hồ sơ tài liệu mà khách hàng gửi tới ngân hàng và qua những thông tin đã thu thập được về khách hàng. Để đánh giá một cách toàn diện hơn, cán bộ thẩm định cần chú trọng tới việc tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, qua đó đánh giá được động cơ vay vốn, khả năng nắm bắt thị trường, cũng như hiểu biết của họ về dự án đầu tư. - Đối với thẩm định dự án đầu tư, có thể nói rằng, mỗi nội dung của dự án đầu tư có quan hệ mật thiết với nhau, nội dung sau được lập trên cơ sở của nội dung trước. Đối với việc thẩm định khía cạnh thị trường: chuyên viên thẩm định cần nắm vững phương pháp dự báo cung cầu thị trường, vận dụng cho phù hợp với điều kiện của từng dự án, đánh giá kỹ thị trường mục tiêu, các yếu tố đầu vào và sản phẩm đầu ra của dự án. Cụ thể như sau: Thẩm định sự biến động của các chi phí đầu vào: Đối với những loại nguyên vật liệu đầu vào của dự án, chuyên viên thẩm định cần tìm hiểu giá cả trên thị trường, so sánh với giá cả của các dự án tương tự để đánh giá sự phù hợp cũng như phát hiện ra những bất hợp lý để có sự điều chỉnh kịp thời. Thẩm định sự biến động của các sản phẩm đầu ra: đầu ra của dự án chính là nguồn đem lại doanh thu cho dự án, sự thành bại của dự án căn cứ vào khả năng tiêu thụ các sản phẩm đầu ra. Để xác định được cách tính toán doanh thu hàng năm của dự án có hợp lý hay không, chuyên viên thẩm định cần phải tìm hiểu nghiên cứu khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án, cung cầu sản phẩm trên thị trường, thị phần của doanh nghiệp, những đánh giá của người tiêu dùng về sản phẩm của doanh nghiệp… Trong phần thẩm định kỹ thuật ta nhận thấy rằng hầu hết các chuyên viên đều là những người tốt nghiệp các trường Kinh tế nên về khả năng phân tích tài chính của họ rất tốt, nhưng phần thẩm định khía cạnh kỹ thuật thì họ thường làm hời hợt, cho qua. Để thay đổi cách thẩm định này, Ngân hàng có thể thuê các chuyên gia về kỹ thuật về để cộng tác thẩm định, hoặc trong quá trình tuyển nhân viên thẩm định nên cơ cấu một số người học ở các trường kỹ thuật vào làm việc. Trong nội dung thẩm định tài chính của dự án còn mang tính chất liệt kê là chủ yếu. Để hoàn thiện hơn nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư thì cần phải chú trọng tới một số mặt như sau: Thẩm định kỹ lưỡng vốn đầu tư của dự án: tiến hành phân tích cụ thể nhu cầu vốn lưu động, nhu cầu vốn cố định của dự án trong từng giai đoạn, giai đoạn xây dựng, giai đoạn đi vào vận hành sản xuất. Do đó, chuyên viên thẩm định ngoài việc căn cứ vào những tài liệu khách hàng gửi đến, còn phải tham khảo giá cả thị trường, tham khảo các dự án tương tự. Việc xác định chính xác vốn đầu tư ban đầu là một điều rất quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư, mà nó còn rất quan trọng với Ngân hàng trong việc quyết định tài trợ cho dự án. Cần chú trọng tới yếu tố tỷ giá, lạm phát, tỷ suất chiết khấu. Đối với những dự án mà phải nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, hay những dự án sản phẩm của nó phục vụ mục đích xuất khẩu thì sự biến động của tỷ giá là rất quan trọng. Điều này sẽ làm thay đổi chi phi cũng như doanh thu, dẫn tới việc thay đổi cả lợi nhuận của dự án, lợi nhuận thay đổi chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới nguồn trả nợ của dự án. Sự ảnh hưởng của yếu tố lạm phát cũng vậy, nó cũng sẽ có tác động rất lớn tới doanh thu và chi phí do dự án đem lại. Dưới sự ảnh hưởng của yếu tố lạm phát cùng một lượng tiền nhưng lượng hàng hóa cùng loại mua ở giai đoạn sau sẽ nhỏ hơn ở giai đoạn trước, điều này biểu thị sự giảm giá trị của đồng tiền. Tỷ suất chiết khấu cũng có tác động không nhỏ tới hiệu quả tài chính của dự án, để xác định tỷ suất này phải xuất phát từ những điều kiện cụ thể của từng dự án. Tỷ suất chiết khấu được xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn, mỗi nguồn vốn có giá trị sử dụng riêng. Hiện nay, tỷ suất này được tính từ lãi suất bình quân của các nguồn tài trợ cho dự án, hoặc được tính theo lãi suất của trái phiếu kho bạc nhà nước cộng thêm một mức bù rủi ro tương ứng của từng lĩnh vực ngành nghề sản xuất kinh doanh. Chú trọng đến việc lập các bảng thông số cho dự án như các bảng tính chi phí, doanh thu, khấu hao, giá thành sản phẩm… những bảng tính này sẽ là căn cứ cho các chuyên viên thẩm định theo dõi sự biến động về giá cả sản phẩm, các yếu tố đầu vào của dự án, tránh tình trạng bỏ sót hay nhầm lẫn trong tính toán. Đây cũng chính là căn cứ để cho chuyên viên thẩm định tính toán và phân tích các chỉ tiêu tài chính của dự án. Riêng đối với chi phí khấu hao, cần phải tìm hiểu các quy định mới nhất của Bộ Tài chính về cách xác định khấu hao, từ đó xác định chính xác chi phí khấu hao của dự án. Ngoài các chỉ tiêu sử dụng để phân tích hiệu quả tài chính của dự án như NPV, IRR, DSCR, thời gian thu hồi vốn cần đưa thêm một số chỉ tiêu vào phân tích như chỉ tiêu điểm hòa vốn, chỉ tiêu tỷ số lợi ích chi phí…Sau khi đã tính toán các chỉ tiêu này của một dự án, cần phân tích mối quan hệ giữa các chỉ tiêu để đưa ra đánh giá chính xác về hiệu quả tài chính của dự án. 2.1.3 Giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thẩm định dự án đầu tư Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định luôn gắn liền với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Đó là hai yếu tố quan trọng mà mỗi con người luôn hướng tới. Chính vì vậy, để hoàn thiện công tác thẩm định chúng ta cần phải hoàn thiện hơn nữa yếu tố con người. Cụ thể có những giải pháp sau để giải quyết vấn đề này: - Thường xuyên cho cán bộ thẩm định tham gia các lớp đào tạo ngắn hạn về nghiệp vụ thẩm định, các buổi toạ đàm trao đổi học tập, trao đổi kinh nghiệm, cung cấp thông tin thẩm định... - Cần phải gắn trách nhiệm của mỗi cán bộ thẩm định với công việc thẩm định được giao, ví dụ như mỗi cán bộ thẩm định phải có trách nhiệm về thời gian thẩm định cũng như chất lượng thẩm định của dự án được giao... - Cần có chế độ tuyển dụng và đào tạo cán bộ thẩm định giỏi trong từng lĩnh vực (kinh tế, thị trường, kỹ thuật...), vì hầu hết các cán bộ thẩm định của phòng Thẩm định đều tốt nghiệp các trường khối ngành kinh tế mà chưa có cán bộ nào tốt nghiệp trường khối ngành kỹ thuật, điều này hạn chế chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư. Các cán bộ thẩm định cần phải có tinh thần luôn luôn cập nhật các thông tin về quy định của Nhà nước về các lĩnh vực đầu tư, thông tin của Bộ Tài chính, của Ngân hàng Nhà nước... về các quy định thẩm định. Điều này bổ trợ rất nhiều cho cán bộ thẩm định trong công tác thẩm định. - Đồng thời với các yêu cầu đặt ra đối với mỗi cán bộ thẩm định, Chi nhánh cũng cần có các chế độ khuyến khích khi cán bộ thẩm định hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao, ví dụ như chế độ khen thưởng, khuyến khích trong công tác... 2.1.4 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định Thẩm định dự án là một công việc đòi hỏi phải có thời gian, thường kéo dài, không thể hoàn thành ngay trong một thời gian ngắn. Và cũng do đặc tính của công tác thẩm định cho nên để hiểu biết thêm về khách hàng, cán bộ thẩm định phải thường xuyên trao đổi tiếp xúc với khách hàng. Thậm chí để có được các thông tin về khách hàng, các thông tin về dự án phục vụ cho quá trình thẩm định thì cán bộ thẩm định còn phải tiến hành điều tra. Nhất là với những dự án lớn, liên quan tới nhiều lĩnh vực cán bộ thẩm định đôi khi phải tiến hành điều tra về thị trường, giá cả sản phẩm của dự án, đặc tính đã có của các sản phẩm tương tự, khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào…do đó chi phí cần cho hoạt động này là rất lớn. Bởi vậy, Ngân hàng phải thành lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định. Mặt khác, quá trình thẩm định không chỉ dừng lại ở việc cho vay vốn mà nó còn kéo dài trong suốt thời gian tồn tại của dự án, khi dự án đi vào hoạt động sản xuất và khi ngân hàng thu hồi đủ số vốn ban đầu và số tiền lãi. Sau đó, khi thẩm định dự án đã kết thúc ngân hàng còn tiến hành tổng kết, đúc rút kinh nghiệm để làm cơ sở cho các dự án sau này. Như vậy, cũng có nghĩa là quá trình thẩm định luôn song song tồn tại cùng với quá trình sản xuất kinh doanh của dự án. Thực tế hiện nay số dự án muốn vay vốn ngày càng nhiều, và độ phức tạp của dự án cũng ngày một nâng cao. Bởi vậy, công tác thẩm định ngày càng có vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng, và độ phức tạp của công tác này cũng ngày một nhiều. Để bảo đảm được hiệu quả của công tác thẩm định, thì kinh phí hỗ trợ cho hoạt động này cần phải bổ sung nhiều hơn. 2.1.5 Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định Thông tin là một nhân tố hết sức quan trọng đối với công tác thẩm định dự án. Nó là cơ sở để cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định các dự án và cũng là cơ sở để ngân hàng ra quyết định kinh doanh của mình. Không những thế thông tin nhiều khi còn có thẻ giúp ngân hàng nắm bắt được thời cơ, ra quyết định đầu tư phù hợp, đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng. Đề cao vai trò của thông tin trong lĩnh vực ngân hàng, có nhà ngân hàng từng nói: hoạt động kinh doanh ngân hàng đang dần trở thành hoạt động kinh doanh thông tin. Thông tin có vai trò quan trọng như vậy thì cán bộ thẩm định cần phải tìm hiểu xem thông tin xuất phát từ nguồn nào, chất lượng của thông tin ra sao, có phù hợp và đảm bảo độ chính xác cho công tác thẩm định dự án hay không. Như phần trên đã nói, một trong những hạn chế của công tác thẩm định dự án tại Ngân hàng TMCP quân đội chi nhánh Tây Hà Nội là vấn đề thu thập, xử lý và lưu trữ thông tin. Bằng vốn kiến thức và những tìm hiểu về lĩnh vực này, tôi xin đưa ra một số giải pháp cho vấn đề này như sau: + Thứ nhất, để biết được những thông tin tài chính cũng như những thông tin khác về doanh nghiệp vay vốn thì cán bộ thẩm định của ngân hàng phải tiến hành những cuộc phỏng vấn trực tiếp một số người chủ chốt liên quan tới dự án và doanh nghiệp như: giám đốc, kế toán trưởng, cán bộ lập dự án, ngoài những hồ sơ mà khách hàng cung cấp. Những cuộc phỏng vấn này nhằm mục đích chính là kiểm tra tư cách của những người đứng đầu doanh nghiệp, tìm hiểu khái quát nhất về năng lực trình độ của họ, ý tưởng sự hiểu biết cũng như sự quan tâm của họ đối với dự án. Tuy nhiên để công việc thu thập thông tin này đạt hiệu quả cao thì đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có rất nhiều kinh nghiệm, năng lực quan sát. Để có được điều đó thì cán bộ thẩm định cần phải tự tạo ra, đúc kết kinh nghiệm cho bản thân mình trong quá trình làm việc chứ không phải sách vở nào hướng dẫn cụ thể việc này. + Thứ hai là cán bộ thẩm định ngoài việc thu thập, kiểm tra thông tin từ chính doanh nghiệp vay vốn cung cấp thì còn cần phải khai thác triệt để những thông tin do trung tâm thông tin tín dụng CIC của ngân hàng nhà nước cung cấp. Trung tâm này là nơi lưu trữ các thông tin cần thiết, cơ bản của doanh nghiệp. Từ những nguồn thu thập được này, nó cho phép cán bộ thẩm định có thể đưa ra được những đánh giá chính xác về tình hình tài chính, lịch sử ra đời, tình hình quan hệ tín dụng và khả năng đảm bảo thanh toán của doanh nghiệp. + Thứ ba, đối với những thông tin về thị trường đầu vào và đầu ra của của sản phẩm thì cán bộ thẩm định phải tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng. Cán bộ thẩm định cần phải thu thập thông tin, nghiên cứu về kênh phân phối sẵn có của doanh nghiệp và các kênh mới có thể đưa ra thị trường. Cán bộ thẩm định phải tiến hành phân tích thị trường các yếu tố đầu vào để xem xét sản phẩm của dự án có phù hợp với nhu cầu thị trường hay không, có thể đáp ứng được yêu cầu của thị trường hay không, sản phẩm đang ở giai đoạn này của chu kỳ sống, yếu tố đầu vào có được cung cấp ổn định phù hợp với yêu cầu của dự án hay không? Ngoài ra cán bộ thẩm định cần nghiên cứu cả các đối thủ cạnh tranh với sản phẩm của dự án, có sản phẩm có thể thay thế sản phẩm của dự án hay không? Đối thủ đã tung sản phẩm cạnh tranh ra thị trường hay chưa, theo phương thức nào? Từ đó cán bộ thẩm định mới có thể đưa ra những thông tin chính xác về thị trường của dự án được. Thông tin về thị trường là những thông tin hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư của dự án. Hơn nữa để có số liệu chính xác hơn về tình hình tài chính của doanh nghiệp cán bộ thẩm định có thể khai thác thông tin từ một cơ quan khác, đó là cơ quan thuế. Đây là cơ quan nhà nước trực tiếp theo dõi tình hình tài chính doanh nghiệp, số liệu họ cung cấp cho ngân hàng có đọ tin cậy cao, nó là cơ sở để so sánh với nguồn thông tin do chính doanh nghiệp cung cấp. + Thứ tư, các thông tin về chủ trương, chính sách, chiến lược phát triển vùng ngành, lãnh thổ phải được ngân hàng thu thập thường xuyên. Các thông tin này rất quan trọng cho cán bộ thẩm định các dự án liên quan đến vấn đề bảo vệ môi trường… Từ đó mà cho các kết quả thẩm định đáng tin cậy, ra quyết định đầu tư kịp thời, chính xác, hợp lý. Việc lưu trữ và xử lý thông tin đã thu thập được của những ngân hàng cũng như còn rất hạn chế. Các cán bộ thẩm định khi thu thập được những thông tin cần phải tiến hành sắp xếp, xử lý, lưu trữ thông tin một cách hợp lý. Ngân hàng cần kết hợp chặt chẽ với trung tâm CIC và trung tâm phòng ngừa rủi ro. Ngân hàng nên sãn sang cung cấp thông tin cho trung tâm để phục vụ cac đơn vị khác. Nhờ mối quan hệ này, ngân hàng mới có thể dễ dang khai thác thông tin tại đây hoặc từ các ngân hàng khác. Xây dựng mối quan hệ thâm thiết với các ngân hàng khác trong và ngoài địa bàn để có thể thu thập được nhưng thông tin hữu ích khác từ phía ngân hàng bạn. 2.2 Một số giải pháp đặc thù nhằm hoàn thiện công tác thẩm định các dự án thuộc lĩnh vực bất động sản tại chi nhánh Ở phần trên đã trình bày, một số giải pháp quan trọng đã được đưa ra để hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án nói chung của ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Tây Hà Nội. Ở phần này, sẽ đưa ra một vài giải pháp đặc thù để nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án Bất động sản. 2.2.1 Giải pháp về nội dung và phương pháp thẩm định dự án Bất động sản Khi thẩm định các dự án BĐS, ngoài việc kết hợp các phương pháp đã được sử dụng của ngân hàng, các cán bộ thẩm định cần đưa thêm phương pháp phân tích độ nhạy vào sử dụng. Đây là phương pháp giúp cho cán bộ thẩm định thấy được hiệu quả của dự án BĐS khi có những biến động. Đó có thể là chi phí của các yếu tố đầu vào thay đổi như giá nguyên vật liệu tăng, tình trạng khan hiếm nguyên vật liệu trong nước dẫn đến việc phải nhập khẩu từ nước ngoài, hoặc có thể đó là do sự điều chỉnh mức lương tối thiểu của nhà nước. Đó cũng có thể là giá cả của sản phẩm đầu ra thay đổi, nhu cầu của người tiêu dùng tăng làm doanh thu của dự án tăng lên, hoặc cũng có thể do sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh có sự cải tiến mới thu hút được sự chú ý của người tiêu dùng dẫn tới khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bị giảm sút…Bằng việc cho một yếu tố thay đổi hoặc chi phí hoặc doanh thu, cho cả hai yếu tố thay đổi, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích lại hiệu quả của dự án để xác định độ ổn định của dự án. Bởi một lẽ đương nhiên là dự án tồn tại trong một khoảng thời gian dài do đó sự biến động của thị trường là không thể tránh khỏi. Chính vì tầm quan trọng của phương pháp này cho nên ngân hàng cần phải thường xuyên sử dụng nó trong việc phân tích dự án. Đặc biệt với những dự án có quy mô lớn, độ phức tạp cao thì sự kết hợp của các phương pháp cần phải linh hoạt hơn để đánh giá một cách chính xác về dự án. Để sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy đạt hiệu quả, cán bộ thẩm định cần kết hợp phương pháp này với phương pháp dự báo, tìm ra những nhân tố có thể ảnh hưởng tới kết quả hoạt động của dự án trong tương lai. Sử dụng phương pháp dự báo cần được tiến hành trên những giả định mang tính khách quan, tránh ảnh hưởng quá lớn bởi tâm lý của người sử dụng, như vậy mới đảm bảo được tính chính xác của các kết quả tính toán. Cần tiến hành phân tích độ nhạy khi có nhiều thông số cùng biến đổi bởi việc phân tích ảnh hưởng riêng rẽ của một nhân tố sẽ không đánh giá chính xác sự biến động của dự án trong tương lai. Đồng thời chuyên viên thẩm định phải dựa vào trạng thái thị trường, xu hướng biến động của nền kinh tế để đưa ra mức thay đổi của các yếu tố một cách khách quan, khoa học chứ không mang tính chất chủ quan, chung chung Bên cạnh những nội dung cần chú ý khi thẩm định các dự án đã được trình bày ở phần giải pháp chung thì khi thẩm định các dự án BĐS, cần tập trung vào một số điểm quan trọng sau: - Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án. Đối với mỗi dự án thì đây là nội dung không thể thiếu được. Đặc biệt đối với dự án Bất Động Sản thì đây là một nội dung rất quan trọng và cần thẩm định chi tiết. Phân tích tình hình kinh tế xã hội tổng quát bao gồm các nội dung nghiên cứu sau đây: Nghiên cứu về tình hình vĩ mô, môi trường văn hóa – xã hội, môi trường chính trị pháp luật, môi trường tự nhiên và các quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng có liên quan đến dự án. Trong các dự án ngân hàng thẩm định nghiên cứu điều kiên kinh tế vĩ mô chỉ được ngiên cứu xem xét ở các dự án lớn. Tuy nhiên đối với các dự án vừa và nhỏ cán bộ thẩm định cũng cần ngiên cứu xem xét. Đặc biệt cần dành sự quan tâm đúng mức trong thẩm định môi trường pháp lý vì nó có thể ảnh hưởng đến việc dự án có thể triển khai đúng tiến độ hay không, có thể thu hồi được vốn hay không. - Khía cạnh thị trường: đây là một nội dung rất quan trọng khi thẩm định các dự án BĐS. Vì thị trường là nơi đảm bảo sự thàh công hay thât bại của dự án. Để thẩm định tốt nội dung này, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kĩ về cung cầu của sản phẩm trên thị trường hiện tại, tiền năng phát triển của thị trường trong tương lai, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án so với các sản phẩm cùng loại và các sản phẩm thay thế trên thị trường. Cần tìm hiểu chính xác giá cả của sản phẩm theo thời gian, sự khác biệt về giá cả so với các sản phẩm cùng loại, đặc điểm, chất lượng sản phẩm đã phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng hay chưa… Ngoài ra cần đánh giá những biến động thị trường, nắm bắt được các định hướng phát triển kinh tế xã hội, chính sách của Nhà nước về quản lí đầu tư BĐS và xây dựng. - Khía cạnh kĩ thuật Hầu hết các dự án Bất động sản đều gắn liền với các công trình xây dựng có những giải pháp kĩ thuật chuyên ngành rất phức tạp. Vì thế, các cán bộ thẩm định không có được những am hiểu sâu sắc về khía cạnh này sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc thẩm định khía cạnh kĩ thuật của các dự án bất động sản. Việc thẩm định không chính xác khía cạnh kĩ thuật của các dự án bất động sản sẽ có một ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng đến tính khả thi và hiệu quả của cả dự án. Vì thế, chi nhánh cần phải có biện pháp khắc phục tình trạng này bằng cách: Tuyển dụng thêm các kĩ sư chuyên ngành xây dựng, kiến trúc…có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn tốt để hỗ trợ các chuyên viên thẩm định trong quá trình thẩm định khía cạnh kĩ thuật các dự án Bất động sản. - Khía cạnh tài chính Các dự án Bất động sản hầu hết đều yêu cầu một số lượng vốn tương đối lớn. Vì thế khi thẩm định khách hàng vay vốn, chúng ta phải rất chú ý đến năng lực tài chính của khách hàng. Các chỉ số tài chính của doanh nghiệp là rất quan trọng đối với Ngân hàng, nhưng chúng vẫn bị coi nhẹ trong công tác thẩm định. Các cán bộ thẩm định xem nhẹ khi các chỉ số này không đạt yêu cầu sẽ dẫn đến hậu quả tăng rủi ro cho nguồn vốn tài trợ của Ngân hàng. Hệ số tài trợ, khả năng thanh toán… là một trong những chỉ số tài chính quan trọng, khi xem xét nhất thiết phải nghĩ tới mục tiêu của công tác thẩm định và nhất thiết loại bỏ các hệ số tài trợ, khả năng thanh toán < 0,5. Khi các doanh nghiệp làm ăn ngày càng có quy củ thì họ sẽ có những dự án đầu tư dài hạn. Cho nên khi thẩm định cần tích cực chú trọng tới các chỉ số Ngân hàng, IRR, BCV nhất là chỉ số NPV vì: +Phương pháp tính chỉ số này đơn giản là ít gây ra phức tạp hơn phương pháp tỷ suất sinh lời vốn nội bộ (IRR). + Đối với các dự án Bất động sản có quy mô đầu tư lớn thì chỉ số này tỏ ra đáng tin cậy hơn. + Phương pháp này sẽ đảm bảo tăng tối đa tài sản của công ty. Song dể sử dụng phương pháp NPV cần lưu ý một số điểm sau: + Phải lập được dòng tiền phát sinh hàng năm là âm hoặc dương (chi hoặc thu) cho dự án. Khi đó cần phải tinh được doanh thu và chi phí hàng năm của dự án dựa trên công suất thực tế của năm đó cùng với mức giá ước tính, cuối cùng là quy tất cả số tiền phát sinh trong cùng một kỳ vào cuối kỳ để đánh dấu các mốc cho việc tính toán. + Phải xác định được tỷ suất chiết khấu r hợp lý cho từng dự án. Để sử dụng được chỉ tiêu NPV thì việc xác định r sao cho phù hợp là rất quan trọng. Do vậy để tính toán chính xác r cần phải xem xét sự ảnh hưởng của tất cả các nhân tố cơ bản sau: - Tỷ lệ lạm phát hàng năm - Tỷ lệ gia tăng do sử dụng phương án này mà không sử dụng phương án khác dựa trên việc xác định chi phí cơ hội. Tỷ lệ gia tăng này xuất hiện khi có các phương án loại trừ. Nghĩa là chủ đầu tư có nhiều cơ hội để tiến hành cônh cuộc đầu tư nhưng chỉ được chọn một trong số các cơ hội đó. - Tỷ lệ tăng hoặc giảm do việc thu được hoặc mất đi một lượng giá trị do các yếu tố rủi ro hoặc may mắn. Đây là yếu tố đã quy định việc xác định r cho từng dự án bất động sản khác nhau. Thế nhưng hệ thống chỉ tiêu dù sao cũng là phương diện để đánh giá, phân tích mang lại. Việc đánh giá, kết luận cần lưu ý những điểm sau: + Mỗi chỉ tiêu từ hệ thống chỉ tiêu được xem xét trong dự án sẽ được so sánh với các chỉ tiêu chuẩn chấp nhận dự án nhất định. NPV > 0; IRR >IRR Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án bất động sản Như đã trình bày ở trên, rủi ro tiềm ẩn là một đặc điểm của các dự án Bất động sản, chính vì thế, việc quản lí rủi ro đối với các dự án Bất động sản tại ngân hàng là một việc làm vô cùng cần thiết và phải được đầu tư đúng mức. Phân tích rủi ro dự án là việc nghiên cứu kết quả dự án dưới nhiều điều kiện khác nhau để xác định những tổn thất hoặc trở ngại mà dự án có thể gặp phải, đồng thời đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố tới kết quả dự án để đưa ra các quyết định phù hợp. Các dự án đầu tư BĐS thường có thời gian thực hiện dài nên những thay đổi về thị trường, về giá cả… trong tương lai sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến chi phí và lợi ích của dự án. Vì vậy cần chú trọng phân tích rủi ro dự án để có những biện pháp phòng ngừa và quản lý hữu hiệu, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và sinh lợi của dự án. Ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư đánh giá những rủi ro tiềm ẩn và sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy của dự án để tiến hành phân tích rủi ro. Phân tích độ nhạy giúp cho việc đánh giá rủi ro bằng cách xác định những biến cố có ảnh hưởng nhiều nhất đến lợi ích ròng của dự án và lượng hóa mức độ ảnh hưởng của chúng. Việc phân tích độ nhạy của dự án hiện nay ít được các ngân hàng thực hiện nhưng đây lại là một phương pháp đánh giá rủi ro rất có hiệu quả trừ những thay đổi bất thường của các yếu tố. Với sự phát triển của khoa học kỹ thuật đã giúp cho việc tính toán độ nhạy của dự án là tương đối đơn giản và nhanh gọn, do đó các cán bộ thẩm định cần phát huy việc phân tích này đối với mỗi dự án cụ thể. Mặt khác, hoạt động thẩm định không thể nói là có chất lượng khi dự án sau một thời gian đi vào hoạt động không trả được nợ. Do đó, công tác thẩm định không chỉ dừng lại ở việc thẩm định dự án và đi đến các quyết định tín dụng, mà cón kéo dài đến giai đoạn sau khi dự án đi vào sản xuất kinh doanh. Trong giai đoạn hiện nay số lượng dự án BĐS vay vốn ngày càng nhiều, quy mô của dự án ngày càng lớn, tính phức tạp của dự án ngày một tăng, nên khả năng xảy ra rủi ro là rất lớn. Một thực tế hiện nay phần lớn các thua lỗ của các ngân hàng là từ hoạt động tín dụng, đứng trước quyết định cho vay cần phải cân nhắc mâu thuẫn giữa sinh lời và rủi ro. Trước thực trạng đó, yêu cầu đối với quản lý rủi ro là rất lớn, để thực hiện được điều đó Ngân hàng cần phải có những biện pháp đảm bảo cho hoạt động thẩm định, và tín dụng có chất lượng, nâng cao công tác quản lý tín dụng, quản lý rủi ro. Để hạn chế sự phát sinh các khoản tín dụng có vấn đề, nợ quá hạn nợ khó đòi, ngân hàng có thể thực hiện một số biện pháp như : - Rủi ro đối với một dự án cần được phân tích và đánh giá ngay từ giai đoạn thẩm định dự án. Những phương pháp mà các ngân hàng thường dùng để phân tích rủi ro đó là: phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu và phương pháp phân tích độ nhạy. Trong đó phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu là cộng thêm vào lãi suất một mức bù rủi ro cần thiết, sau đó tính toán lại các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR…và đưa ra quyết định dựa trên những tính toán mới này. - Cần xác định trước những loại rủi ro có thể xảy ra đối với từng nhóm khách hàng, để có sự nghiên cứu phân tích ngay từ khi tiến hành thẩm định và đi đến quyết định cho vay. Đối với các doanh nghiệp, rủi ro chủ yếu xảy ra là do những tác động của thị trường như: giá bán giảm sút, giá nguyên vật liệu tăng, thiên tai, cạnh tranh… Ngân hàng cần thu thập thông tin cả trong quá khứ lẫn tương lai về doanh nghiệp, đồng thời cũng luôn tìm hiểu về thị trường của doanh nghiệp để có những đánh giá phù hợp. Cần xem xét tới những tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng khi cho vay. - Ngân hàng có thể nghiên cứu để ban hành các quy định, cẩm nang tín dụng, cẩm nang quản lý rủi ro, để tạo điều kiện thuận lợi cho các cán bộ thẩm định, tín dụng khi thực hiện thẩm định cũng như quản lý dự án. Quy trình phân tích tín dụng, quán lý rủi ro cần được xây dựng một cách chi tiết và quán triệt xuống từng cán bộ thẩm định, cán bộ tín dụng. Đồng thời cũng cần phải giám sát sự tuân thủ các quy định đó để đảm bảo tính nghiêm minh, cũng như tính phù hợp của các quy định. 2.2.3 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo đối với các dự án BĐS Với đặc điểm của dự án BĐS là tài sản thế chấp có giá trị lớn, là một yếu tố quan trọng để ngân hàng ra quyết định cho vay. Giá trị tài sản đảm bảo thuộc nội dung thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay. Khi thẩm định nội dung này, các cán bộ thẩm định cần chú ý những điểm sau: - Đối với những khoản vay có đảm bảo bằng BĐS vào thời điểm kinh tế phát triển, BĐS được định giá theo giá thị trường thời kì này thì tại điểm phát mại để thu hồi nợ, nếu nền kinh tế suy thoái thì ngân hàng sẽ bị thua lỗ. Vì vậy, việc xác định thời hạn cho vay phải được cân nhắc hợp lí. Thời điểm vay tối ưu cần được xác định sao cho giá cả BĐS thế chấp trong trường hợp phải xử lí không được quá thấp gây thiệt hại cho ngân hàng. Điều này đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa chuyên viên định giá BĐS với các cán bộ thẩm định. - Chi nhánh cũng cần cho các chuyên viên định giá và các cán bộ thẩm định của chi nhánh theo khóa học đào tạo hành nghề định giá BĐS theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. - Chi nhánh nên xây dựng hệ thống dữ liệu cơ sở phục vu cho hoạt dộng định giá BĐS. Dựa vào hệ thống này, chuên viên định giá có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá BĐS trong tương lai, đồng thời có thể lấy thông tin nhanh, chính xác hơn và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên mạng internet như hiện nay. 2.2.4 Các giải pháp khác Tăng cường quan hệ với các tổ chức tín dụng khác Quan hệ với các tổ chức tín dụng vừa mang lại nguồn thông tin cho khách hàng, vừa tạo thêm cho doanh nghiệp một năng lực vô hình về uy tín và vốn, chính vì vậy, chi nhánh MB-Tây Hà Nội phải rất chú ý đến điểm này. - Có thể tổ chức các buổi giao lưu với các chi nhánh trong hệ thống Ngân hàng MB và các Chi nhánh ngoài hệ thống. - Tổ chức các buổi hội thảo, trao đổi kinh nghiệm. - Đối với các dự án BĐS lớn, có thể chia sẻ rủi ro bằng cách phối hợp với Ngân hàng khác. Rút ngắn thời gian thẩm định Đối với hoạt động kinh doanh, thời gian là yếu tố sống còn. Đặc biệt đối với hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS, giá nguyên vật liệu đầu vào mỗi ngày một thay đổi, các chính sách của Nhà nước liên tục thay đổi, vì vậy doanh nghiệp rất cần ngân hàng hỗ trợ để không bị thất bại do việc bỏ lỡ thời cơ. Chính vì vậy, công tác thẩm định nhanh sẽ là một ưu điểm thu hút doanh nghiệp đến với Ngân hàng. Việc áp dụng khoa học kỹ thuật, việc chuẩn bị sẵn cho mình một thư viện kiến thức và thông tin sẽ thúc đẩy nhanh tiến độ của công tác thẩm định. Mặc dù vậy, tránh để diễn ra tình trạng vì làm nhanh mà dẫn tới các sai sót. Vì vậy chỉ cần một sai sót nhỏ cũng sẽ dẫn đến quyết định cho vay sai lầm. 3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan - Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan cần xây dựng chi tiết một kế hoạch đầu tư hợp lý, tránh tình trạng đầu tư dàn trải, lãng phí vốn của ngân hàng. Đồng thời, các Bộ ngành liên quan cần ban hành các định mức thông số kỹ thuật của ngành, xây dựng các chính sách giá cả tiền tệ... đảm bảo cho việc tính toán chỉ tiêu hiệu quả của dự án được thuận lợi. - Nhà nước và các Bộ ngành liên quan cần tích cực trong công tác trao đổi thông tin, phối hợp với nhau chặt chẽ góp phần đảm bảo hoàn thiện công tác thẩm định tài chính của ngân hàng. Tiến tới trong tương lai Nhà nước và các Bộ ngành liên quan cần xây dựng một hệ thống thông tin về kinh tế - xã hội, thông tin về ngân hàng phục vụ cho công tác thẩm định, tránh cho ngân hàng gặp phải những rủi ro do nguồn thông tin không tương xứng gây ra. - Nhà nước cần không ngừng hoàn thiện hệ thống pháp luật và các cơ chế chính sách Nhà nước cần đưa ra các chính sách phát triển kinh tế hợp lý, tránh những đột biến xuất hiện làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng, gây thiệt hại cho ngân hàng, chủ đầu tư và toàn thể nền kinh tế - Thực hiện công khai trong hoạt động kế toán tài chính, áp dụng nghiêm túc và chặt chẽ chế độ kiểm toán bắt buộc định kỳ đối với doanh nghiệp. Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty kiểm toán hoạt động và nâng cao chất lượng kiểm toán nhằm tăng độ trung thực của các báo cáo tài chính mà các doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng. Đây là yếu tố nâng cao độ chính xác nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định, từ đó hoàn thiện hơn nữa công tác thẩm định dự án của ngân hàng. 3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại khác Ngân hàng nhà nước cần ban hành nội dung quy trình thẩm định dự án thống nhất trên cơ sở thẩm định dự án của các cơ quan khoa học, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ xây dựng, Bộ khoa học môi trường, của các ngân hàn sao cho phù hợp với điều kiện nước ta, đồng thời hoà nhập với thông lệ quốc tế Ngân hàng nhà nước cần tăng cường hỗ trợ về chuyên môn nghiệp vụ cho các ngân hàng bằng cách tổ chức các lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ cho các cán bộ ngành, cần chú trọng kỹ năng thực hành bằng phầm mềm thẩm định trên máy tính với các ví dụ thực tiễn. Hàng năm Ngân hàng nhà nước nên tổ chức các hội nghị tổng kết đầu tư của các ngân hàng thương mại vào từng lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm và góp phần định hướng đầu tư trong thời gian tới Công tác thanh tra giám sát cần được đẩy mạnh nhằm kịp thời phát hiện những sai sót trong công tác tín dụng nhất là công tác thẩm định để hạn chế những rủi ro 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội. - Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội cần phải thành lập một tổ chức chuyên trách việc thu thập xử lý thông tin, sau đó sẽ tiến hành phân loại thong tin và lưu trữ để có thể cung cấp các thông tin kịp thời cho cán bộ tín thẩm định, đảm bảo cho hoạt động thẩm định dự án được tiến hành có hiệu quả. Ngoài ra Ngân hàng cần cố gắng đưa ra một số chỉ tiêu tài chính cơ sở cho toàn hệ thống để cán bộ thẩm định so sánh đánh giá. - Ngân hàng tiếp tục xây dựng phương pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định. Ngân hàng có kế hoạch bố trí sắp xếp tuyển dụng những nhân viên làm công tác thẩm định trong toàn hệ thống, có kế hoạch đào tạo hỗ trợ đào tạo cán bộ thẩm định cho các chi nhánh. Ngoài ra, cần phải chú trọng tới vấn đề tuyển nhân viên mới. Ngân hàng nên đánh giá nhân viên trên cơ sở năng lực trí tuệ của bản thân nhân viên đó. Ngân hàng cần coi trọng khả năng làm việc của ứng viên trong tương lai, khi họ đã có kinh nghiệm chứ không phải xem ứng viên đó có khả năng làm việc ở hiện tại. Điều này giúp Ngân hàng có được những nhân viên có năng lực, nhiệt tình với công việc. 3.4 Kiến nghị với Chủ đầu tư - Nguồn thông tin mà chủ đầu tư cung cấp cho Ngân hàng rất quan trọng, vì đó là nguồn thông tin chính, chủ yếu phục vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư. Vì thế, kiến nghị với chủ đầu tư cần phải trung thực, khách quan trong việc cung cấp các thông tin cho Ngân hàng. Do đó, cần phải có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo tính chính xác của nguồn thông tin cung cấp cho Ngân hàng. - Chủ đầu tư cần nâng cao chất lượng của công tác lập dự án đầu tư. Trong khi lập dự án đầu tư, chủ đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng các khía cạnh như: mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư, khía cạnh thị trường, khía cạnh kỹ thuật,... của dự án đầu tư để có thể lập nên một dự án có tính khả thi cao, góp phần tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định cho Ngân hàng. - Chủ đầu tư cần phải nâng cao tinh thần và trách nhiệm đảm bảo việc sử dụng vốn đúng mục đích, đúng tiến độ như đã cam kết với Ngân hàng, tránh tình trạng sử dụng vốn sai mục đích, tránh tình trạng sử dụng lãng phí vốn của Ngân hàng. Kết luận Thị trường Bất động sản Việt Nam đang ngày càng phát triển hứa hẹn khả năng tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường này rất lớn.Vì vậy Ngân hàng Quân đội với vai trò là một ngân hàng trong hệ thống ngân hàng thương mại cần có những thay đổi trong quá trình thẩm định các dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản giúp cho thị trường này ngày càng lớn mạnh. Tuy nhiên,quá trình thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân đội, cụ thể là chi nhánh Tây Hà Nội với các dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản vẫn còn một vài thiếu sót như đội ngũ cán bộ thẩm định chưa được đào tạo để hiểu biết sâu về các lĩnh vực nhà đất, xây dựng…khiến các Cán bộ thẩm định còn lung túng, chưa chuyên nghiệp khi tìm hiểu các dự án Bất động sản; quy trình và nội dung thẩm định của ngân hàng còn nhiều chỗ chưa được chặt chẽ, còn nhiều khe hở trong công tác tổ chức thẩm định. Thêm vào đó các trang thiết bị phục vụ cho quá trình tìm hiểu thông tin, tính toán các chỉ tiêu của dự án chưa đầy đủ khiến các Cán bộ thẩm định gặp nhiều khó khăn; các dự án Bất động sản rất nhạy cảm với sự biến động của thị trường nên phương pháp phân tích độ nhạy rất cần thiết để thẩm định mức độ rủi ro của dự án tuy nhiên phương pháp này vẫn còn chưa được sử dụng khi thẩm định… Đề tài của em chỉ xin có những góp ý nhỏ cho quá trình hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội. Bài làm của em được hoàn thành là nhờ sự giúp đỡ chỉ bảo tân tình của cô giáo ThS. Hoàng Thu Hà và các anh chị trong chi nhánh MB-Tây Hà Nội. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình Kinh tế Đầu tư. PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt – TS. Từ Quang Phương. 2007. Đại học Kinh tế Quốc dân. 2. Giáo trình, tài liệu, bài giảng Lập dự án. PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt. 2008. Đại học Kinh tế Quốc dân 3. Thẩm định dự án Đầu tư_ T.S Vũ Công Tuấn 4. Báo cáo thường niên của Ngân hàng TMCP Quân đội năm 2007-2008-2009. 6. Trang web chính thức của Ngân hàng TMCP Quân đội : Militarybank.com.vn 7. Hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư của Ngân hàng TMCP Quân đội 8. Báo cáo thẩm định dự án Bất động sản của Ngân hàng Quân đội-chi nhánh Tây Hà Nội, 9. Quy chế phòng : KHDN, KHCN, Quản lý tín dụng, Hành chính – nhân sự, Kế toán của chi nhánh. 10. Điều lệ của MB. 11. Các số liệu do phòng Quản lý tín dụng, phòng Khách hàng doanh nghiệp, phòng Hành chính tổng hợp và phòng Kế toán & DVKH cung cấp DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức tại MB Tây Hà Nội Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án tại MB Tây Hà Nội Bảng 1: Tình hình kết quả kinh doanh MB-Tây Hà Nội 2009 Bảng 2: Báo cáo kết quả kinh doanh Bảng 3: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong các năm qua Bảng 4: Thị trường cho thuê văn phòng tạo Hà Nội – Quý III/2007 Bảng 5: Tổng mức đầu tư Bảng 6: Chi phí xây dựng công trình Bảng 7: Chi phí thiết bị Bảng 8: Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng Bảng 9: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác Bảng 10: Các chỉ tiêu tài chính Bảng 11:Số lượng dự án được thẩm định tại chi nhánh MB-Tây Hà Nội (giai đoạn 2006-2009)

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docGiải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (MB)chi nhánh Tây Hà Nội.doc
Luận văn liên quan