Đề tài Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

MỞ ĐẦU I. Sự cần thiết của đề tài Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển. Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp. Bên cạnh những đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả. Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường. Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam. Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản” II. Đối tượng nghiên cứu Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản. III. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt. Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiện nay. Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần: Chương I:Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản Chương III: Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam hiện nay. một số luận văn của các khóa trước. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 I. Sự cần thiết của đề tài 1 II. Đối tượng nghiên cứu 2 III. Phạm vi nghiên cứu: 2 CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1. Lí luận chung về bất động sản 4 1.1. Khái niệm bất động sản 4 1.2. Phân loại bất động sản 4 1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5 1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5 1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt 5 1.3. Đặc điểm của bất động sản 6 1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm 6 1.3.2 Tính cố định 6 1.3.3 Tính bền lâu 6 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 7 1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản 7 2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 8 2.1. Thế nào là thị trường? 8 2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 8 2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 8 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 9 2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 14 2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 15 CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17 1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 17 1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản 17 1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 18 1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 18 1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản 21 1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 21 1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 22 2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 25 2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 25 2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 25 2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 25 2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 26 2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu 26 2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28 2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 28 2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 32 2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 33 2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 35 3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh 51 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 67 1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 67 1.1 Tác dụng 67 1.2. Ưu điểm 69 1.3. Nhược điểm 70 2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 72 2.1 Về công tác thống kê 72 2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện 79 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

87 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2341 | Lượt tải: 1

Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

tập trung cho thị trường nhà đất. Nó cũng đảm bảo đúng phạm vi mà đề tài đang nghiên cứu. Tuy nhiên bước đầu hệ thống thông tin mới được áp dụng thí điểm tại 2 thành phố có thị trường bất động sản phát triển nhất trong cả nước là TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Trong tương lai khi hệ thống thông tin ổn định thì có thể phát triển áp dụng tại các thành phố khác trong cả nước như TP.Hải Phòng, TP. Cần Thơ,… Dựa vào số liệu tổng hợp được, tiến hành tính toán cho thị trường bất động sản ở nhà đất và căn hộ chung cư ở TP.Hồ Chí Minh. Bảng 3: Tổng hợp giá căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008 Loại BĐS Vị trí Diện tích(m2) Giá niêm yết 1m2 căn hộ Dự án Quận Tháng 7 Tháng 8 Tháng 9 Tháng 10 Tháng 11 Tháng 12 Căn hộ A View Bình Chánh 83 14.5 14.5 18 16.5 16 16 Căn hộ An Cư Q2 55 13.5 12.5 12.5 14 14 14 Căn hộ An Cư Q2 63 13.8 13 13 14 14 14 Căn hộ An Cư Q2 60 14 13 13 14.5 16 16 Căn hộ An Hòa Q2 50 14 18 22 22 22 18 Căn hộ An Hòa Q2 65 16 20 20 19 19 18 Căn hộ An Lạc Q2 138 59 58.8 58.8 58.8 55 55 Căn hộ AP- AK Q.Bình Tân 138 58.8 49.9 49.9 49.9 44 44 Căn hộ AP- AK Q2 90 47.5 50.4 47.8 52 50 50 Căn hộ AP- AK Q2 90 55.4 49.9 53.6 52 50 50 Căn hộ An Thịnh Q2 100 28 33 32 32 28 21 Căn hộ An Thịnh Q2 100 28 33.2 32 32 28 21 Căn hộ An Thịnh Q2 98.9 18 21 18 18.5 18.5 18.5 Căn hộ Bình Minh Q2 112 40 35 35 35 33.5 33.5 Căn hộ Bình Minh Q2 74 21 22 21 24 25 25 Căn hộ Bình Minh Q2 112 31 30.5 30.5 31.25 30 30 Căn hộ BMC Q2 95 29 30 30 31 29 23 Căn hộ BMC Bình Thạnh 120 37 33 33 31 29 23 Căn hộ Cantavil HC Bình Thạnh 121 34 37 37 37 37 37 Căn hộ Cantavil HC Q.Bình Tân 81 27 32.5 33 32 32 32 Căn hộ Cây Da Sà Q12 96 11.5 9.5 9.5 10 10 10 Căn hộ CC AS Q1 59 9 8.5 8.5 8.5 10.2 10.2 Căn hộ Central G Q1 90 9 9.8 11 11 13 13 Căn hộ Central G Q1 100 59.5 67.2 67.2 73 70 70 Căn hộ Central G Bình Chánh 98 18 22.5 15.5 13.5 13 13 Căn hộ Đình Khiêm Bình Chánh 98 18 22.5 15.5 13.5 14 12 Căn hộ Conic ĐNA Bình Chánh 98 18 15.5 15.5 13.5 14 12 Căn hộ ConicG Bình Thạnh 95 18 22.5 18 18 18.5 15.5 Căn hộ Cửu Long Q2 95 18 22.5 18 22 24 21.5 Căn hộ Estella Q2 95 18 18 18 18 18.5 18 Căn hộ Estella Q2 141.6 22 22 25 25 24 24 Căn hộ Estella Tân Phú 141.6 22 25 25 25 24 24 Căn hộ Fortuna P.Mỹ Hưng 141.6 18 21 21 24 22 15 Căn hộ Grand View Q9 86 18 22 19.5 19.5 20 20 Căn hộ Hiệp Phú Q7 86 18 21 19.5 19.5 20 14.5 Căn hộ HAGL 1 Q7 86 18 19.5 19.5 19.5 20 20 Căn hộ HAGL 2 Nhà Bè 95 15 16 16 11 11 11 Căn hộ HAGL 3 Bình Chánh 95 15 16 16 16 16 17 Căn hộ H Tháp Bình Chánh 95 15 17 17 11 18 19 Căn hộ Hồng Lĩnh P.Mỹ Hưng 126 29 31.9 34.5 30 30 21 Căn hộ Hưng V Nhà Bè 126 29 31.6 34.65 17 24.19 24 Căn hộ Internation Q1 126 30.2 32 34.5 34.5 23.3 23.3 Căn hộ Lê Thành Q.Bình Tân 101 30 36.6 28 34.65 30 30 Căn hộ Mỹ Khánh P.Mỹ Hưng 101 30 36.6 33 34.5 33 30 Căn hộ Mỹ Viên P.Mỹ Hưng 101 30.2 34 33 28 28 29 Căn hộ Nam Khang P.Mỹ Hưng 101 36.9 36.6 33 35 29 30 Căn hộ New SG Nhà Bè 76 18 19 19 31 30 22 Căn hộ Panoarama P.Mỹ Hưng 76 19 19 19 31 19 19 Căn hộ Panoarama Q7 76 19 21 19 16 18 18 Căn hộ Phú Lợi Q8 100 19 19 19 16 20 13 Căn hộ Phú Lợi Q8 100 19 20 19 16 19 15 Căn hộ Phú Mỹ Q7 154.56 43.29 36.63 36.3 18 18 18.5 Căn hộ Phú Mỹ Q7 138 31.64 36.63 36.3 18 18 18 Căn hộ Phú Mỹ Q7 100 19 20 19 36.3 23 19 Căn hộ Phú MT Nhà Bè 77 17.5 21 21 36.3 31 31 Căn hộ Phúc Yên Tân Bình 118 16 17 17 18 19.8 17 Căn hộ Phúc Yên Tân Bình 77 18 21 22.5 20 20 17 Căn hộ Preche Q2 74 8 9 9 17 19 19 Căn hộ QC Q7 68 16.5 16.5 16.5 21 20 21.5 Căn hộ QC Q9 76 17 18 18 10 11 11 Căn hộ Richland Q2 100 24 31.9 31.9 16 12.5 12.5 Căn hộ River G Tân Phú 94 9.5 9.5 9.4 18 19 19 Căn hộ Rubylandl Tân Phú 83.15 20.2 23 23 28 21 16.5 Căn hộ Sacomreal Bình Thạnh 80 10 10 10 10 11 15 Căn hộ SaiGon P Bình Thạnh 87.05 21.5 21.5 21.5 21.5 19 19 Căn hộ SaiGon P Q1 242 22.5 22 22 22 19 19 Căn hộ Sailing T Q3 142 29 30 29 29 29 29 Căn hộ Scer T P.Mỹ Hưng 90.6 30 29 29 29 30 27 Căn hộ Sky G Q7 91 32 29 29 29 28 29 Căn hộ Sky G Q5 94.7 58.275 49.95 49.5 49.5 47 47 Căn hộ Tản Đà Q12 160 33.3 33.3 33.3 33 33 25 Căn hộ Thái An 1 Q11 115 17.37 17.37 17.2 17.2 17.2 17 Căn hộ The Everich Bình Thạnh 68 10.2 10.2 10.2 10.2 10.2 12 Căn hộ The Manor Bình Thạnh 83 17 17 17 17 17 17 Căn hộ The Manor Q2 92 25 25.5 25.6 27 27 27 Căn hộ The Vista Q2 94 39.95 44.955 42.1 39.6 29 29 Căn hộ The Vista Q2 79.3 17.5 20 20 20 20 20 Căn hộ The Vista Q2 102 20.8 23 20 20 20 20 Căn hộ The Vista Q2 141 70.9 70 70.9 70 70 20 Căn hộ Thịnh V Q2 82.15 23 18 18 18 18 15 Căn hộ Thịnh V Q2 99 20.8 21.5 20.6 20.6 20.6 20.6 Căn hộ Thịnh V Q2 147.92 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 Căn hộ Thủ Liêm Q2 71 26.76 27 27 27 27 17 Căn hộ Thủ Liêm Q2 97.56 22 22 22 22 22 17 Căn hộ Thủ Liêm Q2 80 17 17 19 20 20 17 Căn hộ Thuận Việt Q11 80 13.2 13.2 15 17 18 17.2 Căn hộ Vĩnh TT SG Q.Bình Tân 93.4 15 16.5 16.5 16.5 16.5 13.5 Căn hộ V-Star Q7 94 12.5 12.5 13.5 13 13 15 Căn hộ 75.9 15.6 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 (Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sảnBộ Xây dựng) Từ số liệu của bảng 3 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản đất nền Tp. Hồ Chí Minh, thể hiện qua bảng sau: Bảng 3.1: Tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008. Loại BĐS Vị trí Giá trị các bất động sản (triệu đ)= Giá 1m2 x Diện tích Dự án Quận Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 Căn hộ A View Bình Chánh 1203.5 1203.5 1494 1369.5 1328 1328 Căn hộ An Cư Q2 742.5 687.5 687.5 770 770 770 Căn hộ An Cư Q2 869.4 819 819 882 882 882 Căn hộ An Cư Q2 840 780 780 870 960 960 Căn hộ An Hòa Q2 700 900 1100 1100 1100 900 Căn hộ An Hòa Q2 1040 1300 1300 1235 1235 1170 Căn hộ An Lạc Q2 8142 8114.4 8114.4 8114.4 7590 7590 Căn hộ AP- AK Q.Bình Tân 8114.4 6886.2 6886.2 6886.2 6072 6072 Căn hộ AP- AK Q2 4275 4536 4302 4680 4500 4500 Căn hộ AP- AK Q2 4986 4491 4824 4680 4500 4500 Căn hộ An Thịnh Q2 2800 3300 3200 3200 2800 2100 Căn hộ An Thịnh Q2 2800 3320 3200 3200 2800 2100 Căn hộ An Thịnh Q2 1780.2 2076.9 1780.2 1829.65 1829.65 1829.65 Căn hộ Bình Minh Q2 4480 3920 3920 3920 3752 3752 Căn hộ Bình Minh Q2 1554 1628 1554 1776 1850 1850 Căn hộ Bình Minh Q2 3472 3416 3416 3500 3360 3360 Căn hộ BMC Q2 2755 2850 2850 2945 2755 2185 Căn hộ BMC Bình Thạnh 4440 3960 3960 3720 3480 2760 Căn hộ Cantavil HC Bình Thạnh 4114 4477 4477 4477 4477 4477 Căn hộ Cantavil HC Q.Bình Tân 2187 2632.5 2673 2592 2592 2592 Căn hộ Cây Da Sà Q12 1104 912 912 960 960 960 Căn hộ CC AS Q1 531 501.5 501.5 501.5 601.8 601.8 Căn hộ Central G Q1 810 882 990 990 1170 1170 Căn hộ Central G Q1 5950 6720 6720 7300 7000 7000 Căn hộ Central G Bình Chánh 1764 2205 1519 1323 1274 1274 Căn hộ Đình Khiêm Bình Chánh 1764 2205 1519 1323 1372 1176 Căn hộ Conic ĐNA Bình Chánh 1764 1519 1519 1323 1372 1176 Căn hộ ConicG Bình Thạnh 1710 2137.5 1710 1710 1757.5 1472.5 Căn hộ Cửu Long Q2 1710 2137.5 1710 2090 2280 2042.5 Căn hộ Estella Q2 1710 1710 1710 1710 1757.5 1710 Căn hộ Estella Q2 3115.2 3115.2 3540 3540 3398.4 3398.4 Căn hộ Estella Tân Phú 3115.2 3540 3540 3540 3398.4 3398.4 Căn hộ Fortuna P.Mỹ Hưng 2548.8 2973.6 2973.6 3398.4 3115.2 2124 Căn hộ Grand View Q9 1548 1892 1677 1677 1720 1720 Căn hộ Hiệp Phú Q7 1548 1806 1677 1677 1720 1247 Căn hộ HAGL 1 Q7 1548 1677 1677 1677 1720 1720 Căn hộ HAGL 2 Nhà Bè 1425 1520 1520 1045 1045 1045 Căn hộ HAGL 3 Bình Chánh 1425 1520 1520 1520 1520 1615 Căn hộ H Tháp Bình Chánh 1425 1615 1615 1045 1710 1805 Căn hộ Hồng Lĩnh P.Mỹ Hưng 3654 4019.4 4347 3780 3780 2646 Căn hộ Hưng V Nhà Bè 3654 3981.6 4365.9 2142 3047.94 3024 Căn hộ Internation Q1 3805.2 4032 4347 4347 2935.8 2935.8 Căn hộ Lê Thành Q.Bình Tân 3030 3696.6 2828 3499.65 3030 3030 Căn hộ Mỹ Khánh P.Mỹ Hưng 3030 3696.6 3333 3484.5 3333 3030 Căn hộ Mỹ Viên P.Mỹ Hưng 3050.2 3434 3333 2828 2828 2929 Căn hộ Nam Khang P.Mỹ Hưng 3726.9 3696.6 3333 3535 2929 3030 Căn hộ New SG Nhà Bè 1368 1444 1444 2356 2280 1672 Căn hộ Panoarama P.Mỹ Hưng 1444 1444 1444 2356 1444 1444 Căn hộ Panoarama Q7 1444 1596 1444 1216 1368 1368 Căn hộ Phú Lợi Q8 1900 1900 1900 1600 2000 1300 Căn hộ Phú Lợi Q8 1900 2000 1900 1600 1900 1500 Căn hộ Phú Mỹ Q7 6690.902 5661.533 5610.528 2782.08 2782.08 2859.36 Căn hộ Phú Mỹ Q7 4366.32 5054.94 5009.4 2484 2484 2484 Căn hộ Phú Mỹ Q7 1900 2000 1900 3630 2300 1900 Căn hộ Phú MT Nhà Bè 1347.5 1617 1617 2795.1 2387 2387 Căn hộ Phúc Yên Tân Bình 1888 2006 2006 2124 2336.4 2006 Căn hộ Phúc Yên Tân Bình 1386 1617 1732.5 1540 1540 1309 Căn hộ Preche Q2 592 666 666 1258 1406 1406 Căn hộ QC Q7 1122 1122 1122 1428 1360 1462 Căn hộ QC Q9 1292 1368 1368 760 836 836 Căn hộ Richland Q2 2400 3190 3190 1600 1250 1250 Căn hộ River G Tân Phú 893 893 883.6 1692 1786 1786 Căn hộ Rubylandl Tân Phú 1679.63 1912.45 1912.45 2328.2 1746.15 1371.975 Căn hộ Sacomreal Bình Thạnh 800 800 800 800 880 1200 Căn hộ SaiGon P Bình Thạnh 1871.575 1871.575 1871.575 1871.575 1653.95 1653.95 Căn hộ SaiGon P Q1 5445 5324 5324 5324 4598 4598 Căn hộ Sailing T Q3 4118 4260 4118 4118 4118 4118 Căn hộ Scer T P.Mỹ Hưng 2718 2627.4 2627.4 2627.4 2718 2446.2 Căn hộ Sky G Q7 2912 2639 2639 2639 2548 2639 Căn hộ Sky G Q5 5518.643 4730.265 4687.65 4687.65 4450.9 4450.9 Căn hộ Tản Đà Q12 5328 5328 5328 5280 5280 4000 Căn hộ Thái An 1 Q11 1997.55 1997.55 1978 1978 1978 1955 Căn hộ The Everich Bình Thạnh 693.6 693.6 693.6 693.6 693.6 816 Căn hộ The Manor Bình Thạnh 1411 1411 1411 1411 1411 1411 Căn hộ The Manor Q2 2300 2346 2355.2 2484 2484 2484 Căn hộ The Vista Q2 3755.3 4225.77 3957.4 3722.4 2726 2726 Căn hộ The Vista Q2 1387.75 1586 1586 1586 1586 1586 Căn hộ The Vista Q2 2121.6 2346 2040 2040 2040 2040 Căn hộ The Vista Q2 9996.9 9870 9996.9 9870 9870 2820 Căn hộ Thịnh V Q2 1889.45 1478.7 1478.7 1478.7 1478.7 1232.25 Căn hộ Thịnh V Q2 2059.2 2128.5 2039.4 2039.4 2039.4 2039.4 Căn hộ Thịnh V Q2 2292.76 2292.76 2292.76 2292.76 2292.76 2292.76 Căn hộ Thủ Liêm Q2 1899.96 1917 1917 1917 1917 1207 Căn hộ Thủ Liêm Q2 2146.32 2146.32 2146.32 2146.32 2146.32 1658.52 Căn hộ Thủ Liêm Q2 1360 1360 1520 1600 1600 1360 Căn hộ Thuận Việt Q11 1056 1056 1200 1360 1440 1376 Căn hộ Vĩnh TT SG Q.Bình Tân 1401 1541.1 1541.1 1541.1 1541.1 1260.9 Căn hộ V-Star Q7 1175 1175 1269 1222 1222 1410 Căn hộ 1184.04 1176.45 1176.45 1176.45 1176.45 1176.45 Tổng 224212.5 232263 228918.2 225168.5 216503 197256.7 Tại kỳ gốc(tháng 7) có 90 bất động sản được giao dịch. Chỉ số giá bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh tại kỳ gốc là: RPI= =1 hay(100%) Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào kỳ gốc là 8790m2 tương ứng với mức giá trung bình là: =25.5 (triệu đồng/m2) Chỉ số giá tháng 8 là: RPI= = 1,0359 hay(103,59%) Chỉ số giá tháng 9 là: RPI= =1,021 hay( 102,1%) Chỉ số giá tháng 10 là: RPI== 1,0043 hay(100,43%) Chỉ số giá tháng 11 là: RPI==0,9656 hay( 96,56%) Chỉ số tháng 12 là: RPI==0,8798 hay(87,98%) Ta có biểu đồ thể hiện sự biến động sự thay đổi giá qua các tháng của tổng hợp giá căn hộ như sau: Biểu đồ 3.1: Biểu đồ chỉ số giá căn hộ TP.Hồ Chí Minh Biểu đồ 3.2: Biểu đồ biến động giá trung bình căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh Qua biểu đồ chỉ số giá và biểu đồ biến động giá trung bình căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh ta nhận thấy: Tình hình chung giá căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh tăng từ tháng 7 đến tháng 8, sau đó có xu hướng giảm dần cho đến tháng 12. Trong 6 tháng cuối năm chỉ số giá căn hộ chung cư tháng 8 đạt chỉ số cao nhất là 103,59% và chỉ số giá thấp nhất là vào tháng 12 chỉ đạt 87,98%. Một số dự án tăng giá so với tháng 11, điển hình như: Central gardent tăng 12,2%; Phúc Yên tăng 7%; Thủ Thiêm Star tăng 11%; Tuy vậy, hầu như các dự án này đều không có giao dịch thành công được thực hiện. Một số dự án giảm giá mạnh ở tháng 11, điển hình như: An Thịnh giảm 11%, Conic Đình Khiêm giảm 31%, Cửu Long giảm 20%. Khá nhiều dự án không có sự biến động về giá so với tháng 11, điển hình như : BMC, Hoàng Cầu, An Cư,… Trong tháng 12/2008 số lượng các giao dịch thành công được thực hiện không nhiều, chủ yếu được thực hiện tại phân khúc căn hộ có giá từ 22-25 triệu đồng/m2, các khu vực khác hầu như không có giao dịch thành công. Bảng 4: Tổng hợp giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008 Loại BĐS Vị trí Diện tích(m2) Giá niêm yết 1m2 đất nền(triệu đ/m2) Dự án Quận Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng 11 Tháng 12 Đất nền 13A Bình Chánh 100 11 12 10.8 10.5 8 11.5 Đất nền 13B Bình Chánh 120 15 13 13 13 8.9 10.5 Đất nền 13C Bình Chánh 87.5 13 12.5 12.5 13 12 12 Đất nền 13C TB Bình Chánh 92.5 28.5 28.5 28.5 28.5 22 16 Đất nền ADC Q7 90 5.5 5.5 5.5 6.5 7 7 Đất nền An Phú Q2 167.5 14 13.2 13.2 13.2 13.2 13 Đất nền AP-AK Q2 100 13 15 15 14 14 11.5 Đất nền Ao sen Bình Tân 160 10.5 13.5 13.5 9 9 10 Đất nền Rạch Chiếc Q9 90 31 31 31 31 31 35 Đất nền Vietfracht Q2 100 11.5 14.2 14.2 13 13.5 13.5 Đất nền Bình Phú Q6 132 25 25 25 25 13 13 Đất nền BTD Cát Lái Q2 100 14 14 14 14 14 14 Đất nền Cát Lái Q2 120 23 16 16 16 16 16 Đất nền Cienco Bình Chánh 120 35 38.5 38.5 35 25 25 Đất nền Conic 13A Bình Chánh 100 7 7 7 7 7 6.5 Đất nền Cotec PX Nhà Bè 150 24.19 24.19 24.19 23.8 23.8 16 Đất nền DA 66 Ha Q12 100 7.5 7 7 8.5 8.5 13.5 Đất nền Đại Phúc Bình Chánh 100 10.5 11 11 11 11 11 Đất nền Kỳ Đồng Q3 140 7.5 7.5 7.5 6 7 7 Đất nền Xích Long Phú Nhuận 200 7 7 8 7 8 8 Đất nền Tái định cư Bình Tân 120 8 9 9 10 9 9 Đất nền Tái định cư Q12 100 11 15 14 11.5 11.5 11.5 Đất nền Detesco Q2 130 8.2 8.2 8.2 8.2 8.2 10 Đất nền DTT Q2 120 18 24 19 22 22 22 Đất nền DTT Q2 120 8 13 11 12 14 9 Đất nền Gia Hòa Q9 108 8 10 10 9.5 9.5 9.5 Đất nền Hải Yến Bình Chánh 111 45 47.5 48 48 37 37 Đất nền Him Lam-KT Q7 126 46.82 47.5 47.5 47.5 37 37 Đất nền Him Lam 6A Bình Chánh 180 66.67 63.59 63.6 63.6 63 63 Đất nền Hồ Học Lãm Bình Tân 248 140 140 140 140 140 140 Đất nền Hoàng Hải Hóc Môn 128.9 23 23 23 23 23 23 Đất nền HLĩnh Nhà Bè 100 13 14 13 13 17 17 Đất nền Hquang Q8 100 14 14 14 14 16 16 Đất nền HG-HP P.Mỹ Hưng 64 10 15 14 12.5 12.5 7 Đất nền Hưng Phú Q9 60 15 15 15 15 16.5 10 Đất nền Hưng Phú Q9 750 12 12 12 16 16 16 Đất nền Hưng Phước P.Mỹ Hưng 100 10 10 10 14 16 16 Đất nền Huy Hoàng Q2 1000 20 20 20 20 20 20 Đất nền Intresco 6B Bình Chánh 163 10 10 10 10 12.5 8 Đất nền KDC DTL Q9 80 23 23 22 25 27 27 Đất nền KDC VL Bình Tân 190 40 40 40 40 47 47 Đất nền Khang Điền Q9 140 11 12 10 12 12 7.5 Đất nền Khang Điền Q9 100 16 16 16 16 16 16 Đất nền Khu 5-143ha Q2 252 30 30 30 30 30 30 Đất nền Khu CNSG Q2 120 16 17 17 16 15.5 12 Đất nền Làng VK Bình Chánh 108 13 11.5 11 10.8 9 14 Đất nền Lê Trọng Tấn Bình Chánh 110 39 39 39 39 39 39 Đất nền Minh Long Q7 351 18.5 19.5 19.5 21 21 21 Đất nền Mỹ Long Thủ Đức 200 12 12 12 14 14 10.5 Đất nền Nam Long Q9 1008 28 28 28 28 21 21 Đất nền Nam Thiên P.Mỹ Hưng 102.5 37 37 37 37 37 21 Đất nền Nguyễn Thủ Hóc Môn 176 24 24 24 22 22 22 Đất nền Nhơn Đức Nhà Bè 135 18 22 22 23 23 23 Đất nền Phan Hơn Q12 100 25 30 30 30 30 27 Đất nền Hoàng Quân Q9 160 21 20 22 22 22 20 Đất nền Bình Điền Q8 80 8.6 8.6 8.6 8.6 8.6 10.5 Đất nền Hai Thành Q8 153 8.9 9 9 9 9 9 Đất nền Chợ Lón Q7 200 30 30 30 34 27 22 Đất nền Phú Mỹ Q7 800 30 30 30 30 24 24 Đất nền Phú Xuân Nhà Bè 75 224.64 224.64 224.64 204 204 204 Đất nền Phú Xuân Nhà Bè 75 30 30 30 30 35.5 35.5 Đất nền Phước Điền Nhà Bè 100 16 17.5 17.5 17.5 14 14 Đất nền PN techon Phú Nhuận 100 24 32 34 33 30 30 Đất nền Quốc Hưng Q2 100 13 13 13 13 11 11 Đất nền Saconde Q7 176 16.5 16.5 16.5 17 17 17 Đất nền Sài Gòn Nhà Bè 80 18 20 22 22.5 22 22 Đất nền T30 Bình Chánh 132 21 22 17 17 10.4 10.4 Đất nền Tái định cư Q7 100 13 14 14 14 14 14 Đất nền Tái định cư Q7 90 13 14.5 14.5 14.5 14 16 Đất nền Tân An Huy Nhà Bè 90 28 28 28 28 28 28 Đất nền Tân Quý Tân Phú 100 9.5 10 10 9 10 11 Đất nền Thái Sơn1 Nhà Bè 121 9 11 9 11 13 16 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 90 9.5 9.8 9.8 11 12 12 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 120 9.8 13 11 10 10 10 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 100 8.5 8.5 9 9 9 9 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 90 8 8 8 8 8 8 Đất nền Thanh Nhựt Nhà Bè 90 8.5 8.8 10 10 10 10 Đất nền Thế Kỷ 21 Q2 100 8.5 8.8 10 10 10 10 Đất nền Thới An19 Q2 120 10.5 12.5 13 13 12 12 Đất nền Thới An32 Q2 120 12 12 12 12 14 14 Đất nền Thủ Đức Thủ Đức 100 10 10 10 12.5 12 12 Đất nền Thủ Đức Q2 100 22 22 22 22 17 17 Đất nền Trung Sơn Bình Chánh 128 16.3 16.3 16.3 16.3 16.5 16.5 Đất nền Trường THạch Q9 72 32 32.1 32.1 32 32 32 Đất nền Xuân Thủy Q2 56.83 (Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng) Từ số liệu của bảng 4 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản đất nền Tp. Hồ Chí Minh, thể hiện qua bảng sau Bảng 4.1: Tổng hợp giá trị của các bất động sản đất nền tại Tp. Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2008. Loại BĐS Vị trí Giá trị các bất động sản đất nền(triệu đ)= giá 1m2 x Diện tích Dự án Quận Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 Đấtnền 13A Bình Chánh 1100 1200 1080 1050 800 1150 Đất nền 13B Bình Chánh 1800 1560 1560 1560 1068 1260 Đất nền 13C Bình Chánh 1137.5 1093.75 1093.75 1137.5 1050 1050 Đất nền 13C TB Bình Chánh 2636.25 2636.25 2636.25 2636.25 2035 1480 Đất nền ADC Q7 495 495 495 585 630 630 Đất nền An Phú Q2 2345 2211 2211 2211 2211 2177.5 Đất nền AP-AK Q2 1300 1500 1500 1400 1400 1150 Đất nền Ao sen Bình Tân 1680 2160 2160 1440 1440 1600 Đất nền Rạch Chiếc Q9 2790 2790 2790 2790 2790 3150 Đất nền Vietfracht Q2 1150 1420 1420 1300 1350 1350 Đất nền Bình Phú Q6 3300 3300 3300 3300 1716 1716 Đất nền BTD Cát Lái Q2 1400 1400 1400 1400 1400 1400 Đất nền Cát Lái Q2 2760 1920 1920 1920 1920 1920 Đất nền Cienco Bình Chánh 4200 4620 4620 4200 3000 3000 Đất nền Conic 13A Bình Chánh 700 700 700 700 700 650 Đất nền Cotec PX Nhà Bè 3628.5 3628.5 3628.5 3570 3570 2400 Đất nền DA 66 Ha Q12 750 700 700 850 850 1350 Đất nền Đại Phúc Bình Chánh 1050 1100 1100 1100 1100 1100 Đất nền Kỳ Đồng Q3 1050 1050 1050 840 980 980 Đất nền Xích Long Phú Nhuận 1400 1400 1600 1400 1600 1600 Đất nền Tái định cư Bình Tân 960 1080 1080 1200 1080 1080 Đất nền Tái định cư Q12 1100 1500 1400 1150 1150 1150 Đất nền Detesco Q2 1066 1066 1066 1066 1066 1300 Đất nền DTT Q2 2160 2880 2280 2640 2640 2640 Đất nền DTT Q2 960 1560 1320 1440 1680 1080 Đất nền Gia Hòa Q9 864 1080 1080 1026 1026 1026 Đất nền Hải Yến Bình Chánh 4995 5272.5 5328 5328 4107 4107 Đất nền Him Lam-KT Q7 5899.32 5985 5985 5985 4662 4662 Đất nền Him Lam 6A Bình Chánh 12000.6 11446.2 11448 11448 11340 11340 Đất nền Hồ Học Lãm Bình Tân 34720 34720 34720 34720 34720 34720 Đất nền Hoàng Hải Hóc Môn 2964.7 2964.7 2964.7 2964.7 2964.7 2964.7 Đất nền HLĩnh Nhà Bè 1300 1400 1300 1300 1700 1700 Đất nền Hquang Q8 1400 1400 1400 1400 1600 1600 Đất nền HG-HP P.Mỹ Hưng 640 960 896 800 800 448 Đất nền Hưng Phú Q9 900 900 900 900 990 600 Đất nền Hưng Phú Q9 9000 9000 9000 12000 12000 12000 Đất nền Hưng Phước P.Mỹ Hưng 1000 1000 1000 1400 1600 1600 Đất nền Huy Hoàng Q2 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Đất nền Intresco 6B Bình Chánh 1630 1630 1630 1630 2037.5 1304 Đất nền KDC DTL Q9 1840 1840 1760 2000 2160 2160 Đất nền KDC VL Bình Tân 7600 7600 7600 7600 8930 8930 Đất nền Khang Điền Q9 1540 1680 1400 1680 1680 1050 Đất nền Khang Điền Q9 1600 1600 1600 1600 1600 1600 Đất nền Khu 5-143ha Q2 7560 7560 7560 7560 7560 7560 Đất nền Khu CNSG Q2 1920 2040 2040 1920 1860 1440 Đất nền Làng VK Bình Chánh 1404 1242 1188 1166.4 972 1512 Đất nền Lê Trọng Tấn Bình Chánh 4290 4290 4290 4290 4290 4290 Đất nền Minh Long Q7 6493.5 6844.5 6844.5 7371 7371 7371 Đất nền Mỹ Long Thủ Đức 2400 2400 2400 2800 2800 2100 Đất nền Nam Long Q9 28224 28224 28224 28224 21168 21168 Đất nền Nam Thiên P.Mỹ Hưng 3792.5 3792.5 3792.5 3792.5 3792.5 2152.5 Đất nền Nguyễn Thủ Hóc Môn 4224 4224 4224 3872 3872 3872 Đất nền Nhơn Đức Nhà Bè 2430 2970 2970 3105 3105 3105 Đất nền Phan Hơn Q12 2500 3000 3000 3000 3000 2700 Đất nền Hoàng Quân Q9 3360 3200 3520 3520 3520 3200 Đất nền Bình Điền Q8 688 688 688 688 688 840 Đất nền Hai Thành Q8 1361.7 1377 1377 1377 1377 1377 Đất nền Chợ Lón Q7 6000 6000 6000 6800 5400 4400 Đất nền Phú Mỹ Q7 24000 24000 24000 24000 19200 19200 Đất nền Phú Xuân Nhà Bè 16848 16848 16848 15300 15300 15300 Đất nền Phú Xuân Nhà Bè 2250 2250 2250 2250 2662.5 2662.5 Đất nền Phước Điền Nhà Bè 1600 1750 1750 1750 1400 1400 Đất nền PN techon Phú Nhuận 2400 3200 3400 3300 3000 3000 Đất nền Quốc Hưng Q2 2288 2288 2288 2288 1936 1936 Đất nền Saconde Q7 1320 1320 1320 1360 1360 1360 Đất nền Sài Gòn Nhà Bè 2376 2640 2904 2970 2904 2904 Đất nền T30 Bình Chánh 2100 2200 1700 1700 1040 1040 Đất nền Tái định cư Q7 1170 1260 1260 1260 1260 1260 Đất nền Tái định cư Q7 1170 1305 1305 1305 1260 1440 Đất nền Tân An Huy Nhà Bè 2800 2800 2800 2800 2800 2800 Đất nền Tân Quý Tân Phú 1149.5 1210 1210 1089 1210 1331 Đất nền Thái Sơn1 Nhà Bè 810 990 810 990 1170 1440 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 1140 1176 1176 1320 1440 1440 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 980 1300 1100 1000 1000 1000 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 765 765 810 810 810 810 Đất nền Thạch Mỹ Lợi Q2 720 720 720 720 720 720 Đất nền Thanh Nhựt Nhà Bè 850 880 1000 1000 1000 1000 Đất nền Thế Kỷ 21 Q2 1020 1056 1200 1200 1200 1200 Đất nền Thới An19 Q2 1260 1500 1560 1560 1440 1440 Đất nền Thới An32 Q2 1200 1200 1200 1200 1400 1400 Đất nền Thủ Đức Thủ Đức 1000 1000 1000 1250 1200 1200 Đất nền Thủ Đức Q2 2816 2816 2816 2816 2176 2176 Đất nền Trung Sơn Bình Chánh 1173.6 1173.6 1173.6 1173.6 1188 1188 Đất nền Trường THạch Q9 1818.56 1824.243 1824.243 1818.56 1818.56 1818.56 Đất nền Xuân Thủy Q2 Tổng 306484.2 312772.7 311665 314383.5 295813.8 289728.8 Tại kỳ gốc( tháng 7) có 84 bất động sản được tiến hành giao dịch. Chỉ số giá tại kỳ gốc là: RPI==1 hay(100%) Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào kỳ gốc là 8790m2 tương ứng với mức giá trung bình là: =23,06( triệu đồng/m2) Chỉ số giá đất nền tháng 8 là: RPI==1,020518 hay(102,05%) Chỉ số giá đất nền tháng 9 là: RPI==1,016904 hay(101,6904%) Chỉ số giá đất nền tháng 10 là: RPI==1,025774 hay( 102,5774%) Chỉ số giá đất nền tháng 11 là : RPI= =0,965184 hay(96,5184%) Chỉ số giá đất nền tháng 12 là: RPI==0,94533 hay(94,533%) Ta có biểu đồ thể hiện sự thay đổi của giá đất nền qua các tháng như sau: Biểu đồ 4:Biểu đồ chỉ số giá đất nền TP.Hồ Chí Minh Qua đồ thị ta nhận thấy: Giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh tăng nhẹ vào tháng 7 đến tháng 10, sau đó giảm mạnh ở tháng 11 và tiếp tục giảm nhẹ ở tháng 12. Cụ thể là giá đất nền tại TP.Hồ Chí Minh tháng 12/2008 giảm so với tháng 11/2008 là 2,34%.Trong đó: Giá đất nền loại từ 15 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 2,7% so với tháng 11/2008 Giá đất nền loại từ 15-25 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 2,34% so với tháng 11/2008 Giá đất nền trên 25 triệu/m2 tháng 12/2008 giảm 0,8% so với tháng 11/2008 Một số ít dự án tăng giá so với tháng 11, điển hình như: KDC Vĩnh Lộc tăng 13%, Mỹ Long tăng 7%. Một số dự án giảm giá mạnh so với tháng 11, điển hình như: Thái Sơn 1 giảm 15%, 13A giảm 23%, Nhơn Đức- Ngọc Phúc giảm 7% Nhiều dự án không có biến động về giá so với tháng 11 Số lượng các giao dịch được thực hiện không nhiều, tập trung tại phân khúc dự án có giá 15-25 triệu đồng/m2, khu vực giá cao hầu như không có giao dịch thành công. CHƯƠNG III:MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 1.1 Tác dụng Hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ra đời, các nhà hoạch định chiến lược sẽ có cơ sở đưa ra các dự báo chính xác của thị trường. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường lên xuống chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Khi chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam được áp dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Cụ thể như sau: + Đối với Chính phủ và các Bộ, Ngành Chính phủ không cần theo dõi và can thiệp sát sao vào các hoạt động của thị trường vì nó sẽ tự phát triển theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Khi có các dự báo về khả năng mất cân đối của thị trường bất động sản thì Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô, hoặc sử dụng các công cụ tài chính để đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh, điều tiết sự nóng lạnh của thị trường. Khi có những cơ sở để dự báo sự phát triển của thị trường, Chính phủ sẽ hạn chế được việc ban hành các quy định khẩn cấp để điều tiết thị trường, góp phần giảm thiểu rủi ro chính sách cho các nhà đầu tư. + Đối với Ngân hàng và các quỹ đầu tư Khi chỉ số bất động sản ra đời, các ngân hàng sẽ có cơ sở đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Các ngân hàng sẽ tính toán được số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực của dự án. Hiện nay, việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc chủ quan vào các báo cáo của bên vay vốn và thông tin của thị trường tại thời điểm đó, hoàn toàn thiếu thông tin, số liệu để dự đoán tình hình của thị trường trong một thời gian dài. Do các khoản vay thường kéo dài cho nên nếu không dự báo được tình hình thì mức độ rủi ro của ngân hàng sẽ rất cao. + Đối với các nhà đầu tư bất động sản Họ sẽ tránh được việc đầu tư vào phân khúc thị trường nào được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với tình hình nhu cầu thị trường. + Đối với dân chúng, người mua nhà ở Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống chỉ số để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn các sản phẩm có giá trị phù hợp và lựa chọn đúng thời điểm mua nhà khi có nguồn cung tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung đang căng thẳng. + Đối với các công ty trong ngành xây dựng Các công ty trong ngành xây dựng có thể căn cứ vào các dự báo để dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh dữ trữ thừa hoặc dữ trữ thiếu gây phát sinh chi phí. + Đối với các sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công, ảnh hưởng đến uy tín của sàn. + Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu thị trường Các nhà tư vấn và nghiên cứu thị trường sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của Viện Nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh được việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay. 1.2. Ưu điểm Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn non trẻ vì nó cũng chỉ mới thực sự hình thành từ những năm của thập kỷ 90, do đó nó còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế. Để thị trường có thể phát triển như các nước, cần có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường, thông qua đó giúp chúng ta phân tích đánh giá đúng sự phát triển của thị trường bất động sản, những thách thức đặt ra, dự báo xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả. Vì thế từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.Việc tiến hành xây dựng chỉ số bất động sản tạo điều kiện để xây dựng một công cụ, một thước đo phản ánh đúng thị trường lành mạnh, cung cấp thông tin định hướng thị trường cho người tiêu dùng, nhà đầu tư và giúp thị trường đi đúng hướng. Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên cung mặc dù có thể lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại bên bán cũng bất lợi vì khả năng lựa chọn đầu tư đúng phân đoạn thị trường và đúng thời điểm. Một số công ty như CBRE, Vinaland, Vietress,…cũng đã đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là số liệu tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng của chính các công ty. Vì vậy số liệu không đảm bảo mức độ chính xác cần thiết, vì không thể loại trừ trường hợp các công ty đưa ra các con số không chính xác để làm lợi cho công ty của mình.Nên hầu hết các số liệu được xây dựng từ trước cho đến nay đều mang tính chất tham khảo tương đối. Các con số thống kê do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan có chức năng cùng tham gia nghiên cứu được tính toán và được công bố sẽ nói lên được hàng hóa bất động sản nào đang tăng, hàng hóa bất động sản nào đang xuống, nhà đầu tư nên đầu tư vào phân đoạn thị trường nào thì hiệu quả,…Từ đó sẽ có các quyết định đầu tư phù hợp. Khi các hệ thống chỉ số này ra đời nó sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tình trạng đầu cơ, “bong bóng” …sẽ dần dần được đẩy lùi. Thị trường bất động sản là một trong các thị trường quan trọng trong nền kinh tế bên cạnh thị trường hàng hóa và tiêu dùng; thị trường tài chứng khoán; thị trường tài chính tiền tệ. Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản chiếm tỷ lệ không nhỏ trong cơ cấu GDP. Do đó, thị trường bất động sản phát triển thì mức độ ảnh hưởng của nó đến các thị trường khác trong nền kinh tế là rất lớn. 1.3. Nhược điểm Theo công bố của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang Laselle về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006( RETI_ Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất thế giới(56/56 quốc gia được khảo sát) và cả khu vực Châu Á(19/19 quốc gia). Cuộc khảo sát chỉ số minh bạch thị trường bất động sản dựa vào các thuộc tính sau: + Sự hiện diện các chỉ số về hoạt động đầu tư + Những thông tin về thị trường hiện có + Sự công khai thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức công ty, các cơ quan trên thị trường chứng khoán + Các yếu tố pháp luật và các quy định + Tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp. Nhưng cho đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát đội sổ về tính minh bạch. Vào tháng 7/2008, Tập đoàn Jones Lang LaSalle đã công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu. Theo đó, Việt Nam được đánh giá là có cải thiện về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Cụ thể năm 2008, Việt Nam đã vươn lên vị trí 77/82 thị trường tham gia khảo sát. Do đó bây giờ không phải là quá sớm hoặc quá muộn để tiến hành xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, giúp định hướng và phát triển thị trường bất động sản. Cần phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin càng sớm càng tốt. Trong quá trình tiến hành tính toán chỉ số thị trường bất động sản, dữ liệu quan sát chưa đủ lớn để có thể làm đại diện cho thị trường bất động sản. Nên chăng, mở rộng các quan sát trên phạm vi cả nước như thế con số tính toán sẽ thể hiện được sự phát triển của cả thị trường. Ở một số nước phát triển như Mỹ, Úc thị trường bất động sản phát triển nên việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản không gặp khó khăn. Nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển nên việc xác định hệ số gắn với các quan sát để phù hợp với mức độ phát triển hiện nay của thị trường. Bên cạnh đó, cho đến nay vẫn còn thiếu những quy luật có liên quan về công khai thông tin trên thị trường. Nhưng khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực sẽ hạn chế được vấn đề nêu ở trên. 2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 2.1 Về công tác thống kê Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là thông tin thiếu cập nhất, thiếu tính chuẩn xác, thiếu công khai minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin là rất cần thiết. Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết nóng, lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể dự báo, nếu không có dự báo thì không thể có các tư vấn kịp thời cho các chính sách vĩ mô. Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo mức độ phát triển hiện tại và dự đoán tương lai của thị trường để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả. Để có thể xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ nên phân rõ người điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng. Bên cạnh đó Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng với các Bộ, Ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả. Do đó: a) Cần có sự hợp tác thực sự của tất cả các ngành có liên quan bao gồm: Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Ngân hàng và Tài chính trong các việc sau: + Cung cấp nhân lực phù hợp với công việc để thiết lập một nhóm công tác trong công việc xây dựng phương pháp, công thức, xử lý số liệu, và so sánh với thực tiễn, + Cung cấp số liệu chính thức, thường xuyên cập nhật về các vấn đề có liên quan + Thường xuyên tham gia góp ý, phản biện bổ sung những số liệu được cung cấp và các số liệu được tính toán. Cụ thể như sau: * Đối với Bộ Kế hoạch và đầu tư Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến : - Số dự án được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn, - Số vốn được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn, - Số vốn được thực hiện theo thời gian và trong giai đoạn. * Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến: - Diện tích đất đã được quy hoạch theo thời gian và trong giai đoạn, - Số đất đai được phê duyệt cho dự án theo thời gian và trong giai đoạn, - Số đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thời gian và trong giai đoạn, - Số giao dịch thành công theo địa bàn theo thời gian và trong giai đoạn. * Đối với Bộ Tư pháp Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng các số liệu liên quan đến: - Các hợp đồng công chứng - Các đăng ký bất động sản Theo đó, để cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, vận động theo cơ chế thị trường, chúng ta cần phải quán triệt sâu sắc và toàn diện quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến đất đai và bất động sản. Cần phải tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà. Vì vậy, phải tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thống nhất, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, cần có các quy định mang tính bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản vì hiện nay các giao dịch bất động sản thông qua sàn chiếm tỷ lệ rất ít, hầu hết đều thông qua thị trường ngầm. Có như thế thì việc thu thập thông tin để tiến hành tính toán chỉ số bất động sản mới có thể mang lại tính chính xác cao, mới có khả năng dự báo tình hình của thị trường bất động sản. * Đối với các Ngân hàng và Tài chính Thị trường ngân hàng tài chính là một thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế của Việt Nam nói riêng và của thế giới nói chung. Hiện nay, nguồn tài chính cho thị trường bất động sản có thể kể ra như sau: Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản, vốn riêng của cá nhân Nguồn vốn ứng trước của khách hàng Vay vốn của các ngân hàng thương mại Vốn vay khác. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại hiện nay giữ một vị trí khá quan trọng đối với thị trường bất động sản. Nhưng nguồn vốn này có giới hạn và không mang tính bền vững vì nó lệ thuộc vào những khoản huy động vốn đa phần là ngắn hạn của các ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay các khoản bất động sản đồng thời cũng giảm lãi suất, tuy nhiên điều này cũng chưa đủ sức để vực dậy thị trường bất động sản bị đóng băng trong suốt thời gian qua. Ta có thể thấy rằng, bất động sản nào cũng sẽ được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó. Nhưng khi một bất động sản đã, đang, và sẽ hình thành thì chúng lại không trở thành, hay có mối quan hệ với những công cụ của thị trường tài chính. Nói cách khác, thị trường bất động sản chưa có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính. Giải pháp của ngành ngân hàng được đặt ra để góp phần phục hồi thị trường bất động sản là chứng khoán hóa các khoản vay nợ. Những khoản tín dụng cầm cố bất động sản tại thị trường sơ cấp có thể được chuyển nhượng dễ dàng tại thị trường thứ cấp, để tạo thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản, tạo thêm nguồn vốn mới cho các ngân hàng. Đồng thời các ngân hàng nên sớm hình thành các khoản vay dài hạn để cho vay đầu tư bất động sản và hỗ trợ người mua nhà. Bên cạnh đó thông tin mà các ngân hàng tài chính cần cung cấp cho Bộ Xây dựng bao gồm: - Tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản, - Số lượng thế chấp của thị trường bất động sản đối với hệ thống ngân hàng, - Tổng nguồn thu từ đất đai, bất động sản theo địa bàn và theo thời gian, - Số giao dịch chịu thuế liên quan đến thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian, - Tổng lượng vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian. * Đối với Bộ Xây dựng Cần tiến hành thu thập các số liệu: - Số công trình được khởi công theo địa bàn, - Số m2 được xây dựng theo địa bàn, - Số công trình hoàn thành theo địa bàn, - Số lượng giao dịch theo địa bàn và theo thời gian, - Giá trị giao dịch theo địa bàn và theo thời gian, - Thời gian giao dịch, - Địa bàn diễn ra giao dịch. Bên cạnh đó cần có sự tham gia của nhiều cơ quan khác như: + Tổng Cục Thống kê và cục Thuế địa phương, + Các phòng công chứng, + Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương, + Các sàn giao dịch bất động sản… Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số cần tính toán, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố sẽ dài hơn. Ví dụ như chỉ số giá bất động sản sau khi nghiên cứu và tính toán có thể công bố 2 lần /tháng, nhưng chỉ số thị trường bất động sản, do mức độ phức tạp của mình nên có thế được công bố theo quý. Ngoài các số liệu nêu ở trên, quá trình tính toán hệ thống chỉ số bất động sản cũng cần các thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung cho sự phát triển của thị trường như GDP, tăng trưởng GDP, các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ như cán cân thanh toán, tỷ giá,… Ở các nước trên thế giới, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin không có gì là việc quá khó khăn.Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành,…có liên quan đến thị trường bất động sản nên thông tin trở nên chậm chạp, lỗi thời cho các quyết định mang tính vĩ mô. Bên cạnh đó, phải có sự phối hợp thật nhịp nhàng giữa các cơ quan có liên quan thì mới mang lại hiệu quả cao. Ví dụ, hiện nay thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng điều hành, còn việc cấp tín dụng cho thị trường thuộc Ngân hàng Nhà nước. Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý. Gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã có cuộc gặp gỡ với Tập đoàn Coldwell Banker( Hoa Kỳ) và Asia E –Business Solution( Singgapo) về các vấn đề liên quan đến quản lý thị trường bất động sản. Các chuyên gia của các tập đoàn này đã giới thiệu về hệ thống quản lý khai thác dữ liệu bất động sản, chương trình đào tạo kinh doanh bất động sản, phương thức chuyển nhượng thương mại cũng như kế hoạch phát triển thương mại cũng như kế hoạch phát triển hệ thống và quản lý môi giới sàn giao dịch bất động sản. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nên chủ động sẵn sàng tiếp nhận các các công nghệ mới, trang thiết bị hiện đại nhằm tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản. b) Tiến hành hoàn thiện tổng hợp số liệu thông tin hiện có. Hiện nay, đã có một số chỉ tiêu tổng hợp liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm: + Tổng Cục Thống kê Năng lực mới tăng: - Diện tích xây dựng nhà ở mới tăng - Diện tích và công năng các công trình xây dựng Vốn đầu tư xây dựng của Nhà nước: - Trung ương - Địa phương Giá trị gia tăng của ngành xây dựng CPI ( giá thuê nhà ở và giá vật liệu xây dựng) + Thông tin nhà ở từ Tổng điều tra Dân số - Loại nhà Số tầng của mỗi nhà Số phòng Tổng diện tích sàn của nhà Vật liệu chính Năm đưa vào sử dụng Tình trạng sở hữu Nguồn nhiên liệu, nguồn nước Tình trạng nhà vệ sinh + Bộ Tài nguyên và Môi trường Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về: Giao đất Cho thuê đất Sử dụng đất,… + Bộ Xây dựng Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về nhà ở + Bộ Kế hoạch và Đầu tư Có một số chỉ tiêu tổng hợp về khu công nghiệp c) Tiến hành thu thập các thông tin cần thiết - Xác định đơn vị thu thập thông tin - Xác định đối tượng cung cấp thông tin Phải đảm bảo nguồn số liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng d) Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập thông tin và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thu thập thực hiện. Ban hành các chế tài rõ ràng, cụ thể cho việc xử phạt nếu vi phạm trong việc cung cấp số liệu, thời hạn cung cấp số liệu. e) Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào số liệu tính toán được tiến hành phân tích, đưa ra các dự báo cho thị trường. 2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện Bộ Xây dựng là đơn vị chủ trì, tiến hành phối hợp với các Bộ, Ngành cùng tham gia ở các mặt đã nêu ở trên để cùng nghiên cứu, phân tích tài liệu kết hợp với lấy ý kiến của chuyên gia để đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản. - Tiến hành xây dựng chương trình hoạt động trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, theo đó có các quy định mang tính bắt buộc phải thực hiện đúng thời hạn đã đề ra. - Công bố chương trình thực hiện đến tất cả các cơ quan, ngành, những người có liên quan có trách nhiệm thực hiện. - Xuất phát từ nghiên cứu các chuyên đề, đề tài có liên quan đến thị trường bất động sản, tình hình thị trường bất động sản trong mấy năm vừa qua và nhất là 6 tháng cuối năm 2008 đề xuất các chỉ tiêu tổng hợp. - Tiến hành tổng hợp các chỉ tiêu tổng hợp đã được các Bộ, Ngành xây dựng liên quan đến thị trường bất động sản. - Ở các nước trên thế giới đã tiến hành nghiên cứu và xây dựng chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Việt Nam có thị trường bất động sản hình thành và phát triển sau nên trong quá trình tiến hành không tránh được sự mắc phải sai sót. Cần phải tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệm quản lý của các nước phát triển nhất là các nước có cơ chế quản lý thị trường bất động sản giống ở Việt Nam- đất đai thuộc sở hữu Nhà nước như Trung Quốc). Tham khảo các chỉ tiêu tổng hợp, chỉ số giá, chỉ số thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới. Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam còn khác xa nhiều so với các nước phát triển trên thế giới, do đó trong quá trình xây dựng hệ thống chỉ tiêu không nên áp dụng giống hệt cách thức xây dựng của họ mà cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội của Việt Nam. Bởi vì xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường đã rất khó khăn, nếu hệ thống đó được mang ra thực hiện mà không phù hợp thì sẽ mang lại rất nhiều bất cập trong công tác quản lý thị trường bất động sản. - Lấy ý kiến của các chuyên gia của các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản - Lấy ý kiến của các địa phương, các ngành có liên quan để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản. - Nghiên cứu tham khảo các biện pháp điều tra thống kê đã và đang được áp dụng hiện nay, đề xuất phối hợp với Tổng Cục Thống kê và các cơ quan có liên quan tổ chức thực hiện việc thống kê các chỉ tiêu về thị trường bất động sản. - Chu kỳ tiến hành thống kê: Hiện nay Việt Nam mới bước đầu tiến hành xây dựng hệ thống chỉ tiêu, do đó có thể tiến hành thu thập số liệu theo quý. Đến lúc thị trường phát triển đến một mức độ nhất định thì tiến hành thu thập số liệu theo tháng, theo tuần để tiến hành công bố các chỉ số với mức độ thường xuyên hơn. - Sau khi số liệu cần thiết được các cơ quan có chức năng, trách nhiệm báo cáo về Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng tiến hành xử lý hệ thống số liệu bằng các phương pháp thống kê, các hệ thống quản lý dữ liệu bất động sản hiện có để tiến hành tính toán. - Sau khi tính toán được chỉ số, cần xem xét chỉ số được tính toán có phù hợp với tình hình thị trường bất động sản trong thời điểm tính toán hay không? Vì mới tiến hành xây dựng nên sai sót là điều không thể tránh khỏi. Điều quan trọng là phải phát hiện sai sót đó nằm ở khâu nào để sửa sai. - Lấy ý kiến của các chuyên gia về chỉ số được tính toán - Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào chỉ số được tính toán tiến hành phân tích và dự báo tình hình phát triển của thị trường. - Sau đó, trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng xem xét ban hành các chỉ tiêu tổng hợp, đánh giá thị trường bất động sản. KẾT LUẬN Việc xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản không đơn giản và hầu như không có tiền lệ nào nhưng nó thực sự cần thiết và cấp bách. Chính vì vậy, không thể đợi đến lúc thị trường bất động sản thực sự phát triển mới tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Từ kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của các nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới và các nghiên cứu của chuyên gia đầu ngành về bất động sản trong nước, Bộ Xây dựng đã và đang tiến hành phối hợp với các cơ quan có chức năng tiến hành xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt. Do mới tiến hành nghiên cứu và xây dựng lần đầu tiên nên cần rất nhiều đóng góp của các chuyên gia trong việc xây dựng hệ thống chỉ số phụ, chỉ số chính để nhanh chóng xây dựng được một hệ thống chỉ số thống nhất, hợp lý mô tả đánh giá đúng thị trường bất động sản góp phần làm cho thị trường bất động sản phục hồi. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình lý thuyết thống kê_ Trường đại học kinh tế quốc dân. Giáo trình thị trường bất động sản – Trường đại học kinh tế quốc dân_TS. Hoàng Văn Cường( chủ biên) Tài liệu của phòng Thị trường bất động sản_ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản_ Bộ Xây Dựng. Một số trang web như: w.w.w.vietrees.com Tham khảo một số luận văn của các khóa trước. MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU

Các file đính kèm theo tài liệu này:

Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.DOC