Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (vinaconex no 2) thực trạng và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã làm rung chuyển nền kinh tế thế giới trong đó Việt Nam cũng phải gánh chịu những tổn thất rất nặng nề: Nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài chính ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mất phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết các doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả và rất nhiều các doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể. Là một đơn vị thành viên của Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng Vinaconex 2 vẫn luôn vững vàng góp phần cùng với Tổng công ty vượt qua “cơn bão khủng hoảng” đứng vững trên thị trường một cách ngoạn mục. Với một nền tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc và vững chắc với định hướng chiến lược ổn định, đúng hướng, đồng thời dưới sự chỉ đạo của ban lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết quyết liệt trong chỉ đạo sản xuất của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh. Trong giai đoạn thực tập tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 tôi đã lựa chọn và viết luận văn tốt nghiệp của mình với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp”. Kết cấu luận văn gồm 3 chương: + Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản + Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 (VINACONEX 2) + Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2 Hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là lĩnh vực kinh tế phức tạp, đòi hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù. Được sự hướng dẫn tận tình của cô giáo ThS.Trần Mai Hoa, và được sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ phòng Đầu Tư Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, tôi đã hoàn thành được đề tài. Mặc dù có nhiều cố gắng xong do kiến thức và trình độ bản thân còn hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý chỉ bảo của các thầy cô. Để bắt đầu cho luận văn tốt nghiệp của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Cô giáo ThS.Trần Mai Hoa và các cán bộ trong phòng Đầu tư của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2! MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản 3 1.1. Những vấn đề lý luận chung về BĐS 3 1.1.1. Khái niệm bất động sản 3 1.1.2. Đặc điểm của BĐS 4 1.1.3. Phân loại Bất động sản 6 1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 7 1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS 7 1.2.2. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS 8 1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp 10 1.2.4. Nội dung của đầu tư kinh doanh BĐS 12 1.2.5. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 18 Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 (Vinaconex No 2) 22 2.1. Tổng quan về VINACONEX No 2 22 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 23 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 26 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh 31 2.2. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại VINACONEX No 2 34 2.2.1. Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư 34 2.2.2. Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án BĐS tại Vinaconex 2 44 2.2.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án BĐS 49 2.2.4. Nội dung đầu tư kinh doanh bất động sản 51 2.3. Đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của VINACONEX 2 63 2.3.1. Những kết quả đạt được 63 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân tồn tại 74 Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2 77 3.1 Định hướng phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 77 3.1.1 Định hướng về thị trường bất động sản của Việt Nam. 77 3.1.2 Định hướng phát triển cuả VINACONEX 2 78 3.2 Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2 83 3.2.1. Một vài giải pháp chung 83 3.2.2. Các giải pháp cụ thể 84 3.3. Kiến nghị đối với Nhà nước: 91 KẾT LUẬN 94 Danh mục tài liệu tham khảo 95

doc107 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 23/04/2013 | Lượt xem: 2056 | Lượt tải: 11download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần xây dựng số 2 (vinaconex no 2) thực trạng và giải pháp, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
án bất động sản của Vinaconex 2 đều mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn. Theo quy mô và tổng mức đầu tư tăng lên của các dự án mà doanh thu cũng như lợi nhuận của các dự án cũng tăng lên. Tổng doanh thu của các dự án đã và đang thực hiện của Công ty là 245,29 tỷ đồng mang lại lợi nhuận 80,56 tỷ đồng. Trong đó dự án khu nhà ở sinh thái Quang Minh mới chỉ thực hiện được khoảng 40% toàn bộ dự án. TSCĐ và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm: do những đặc trưng riêng biệt của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản mà TSCĐ và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm của Công ty chính là các dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Các dự án Trung Văn I, Trung Văn II và dự án Xuân Đỉnh đã hoàn thành đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng công trình đã giải quyết được một phần nhu cầu nhà ở rất cấp thiết của người dân. Từ đó tạo lên thế đứng và tiềm lực của Công ty trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Như vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đóng vai trò đặc biệt quan trọng là một trong những lĩnh vực hoạt động chủ chốt tạo ra những sản phẩm chính trong hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần Xây dựng Vinaconex 2. Vai trò của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đối với Công ty thể hiện trên các các điểm sau: + Trước hết hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản giúp tăng cường tính tự chủ, năng động, sáng tạo của Công ty khi hoạt động trong nền kinh tế thị trường với môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt. + Thứ hai, đầu tư kinh doanh bất động sản đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển lâu dài của Công ty, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh và uy tín của Vinaconex 2 trên thị trường. Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ đem lại doanh thu và nguồn lợi nhuận lớn, giúp Công ty có thể tái đầu tư hiệu quả từ đó thương hiệu và uy tín của Công ty ngày càng được khẳng định trên thương trường. + Thứ ba, đầu tư kinh doanh bất động sản tạo điều kiện giúp cho doanh nghiệp mở rộng các loại hình kinh doanh dịch vụ khác song song với giai đoạn vận hành khai thác các công trình BĐS, từ đó doanh nghiệp có thể mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh sang các lĩnh vực khác. + Thứ năm, với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty có thể tận dụng hết công suất của máy móc thiết bị và công năng sử dụng của cơ sở hạ tầng. + Thứ sáu, đầu tư kinh doanh bất động sản góp phần nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn, tay nghề của đội ngũ lao động trong Công ty, nâng cao khả năng quản lý và tổ chức sản xuất. b, Hiệu quả đạt được trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Hiệu quả tài chính Bảng 2.12: Các chỉ tiêu tài chính của các dự án bất động sản STT Chỉ tiêu DA Trung Văn I DA Trung Văn II DA Xuân Đỉnh 1 Giá trị hiện tại ròng (tỷ đồng) NPV 15,32 15,47 23,28 2 Hệ số hoàn vốn nội bộ (%) IRR 14,3 14,7 16,2 3 Thời gian hoàn vốn (năm) T 1 1 1 4 Doanh thu/Tổng vốn đầu tư 1,36 1,46 1,14 5 NPV/Tổng vốn đầu tư 0,48 0,48 0,46 (Nguồn: Phòng Đầu Tư – Vinaconex2) Bảng 2.12 trên là các chỉ tiêu tài chính dự kiến trong báo cáo khả thi của các dự án bất động sản của Vinaconex 2 đã hoàn thành trong thời gian qua. Qua bảng ta thấy cả ba dự án đều có hiệu quả cao về mặt tài chính, điều đó được thể hiện qua giá trị NPV và hệ số IRR của các dự án. Các giá trị này có xu hướng tăng lên qua các dự án, trong đó dự án Xuân Đỉnh có các chỉ tiêu trên cao nhất với NPV đạt 23,28 tỷ đồng và IRR đạt 16,2%. Một điểm đặc biệt đáng chú ý ở các dự án trên là tuy quy mô vốn đầu tư lớn nhỏ khác nhau nhưng các dự án đều có thời gian hoàn vốn rất nhanh chỉ trên dưới 1 năm, sở dĩ như vậy là vì Công ty đã có những hướng kinh doanh khác nhau phù hợp với mỗi dự án đảm bảo nhu cầu của thị trường trong mỗi giai đoạn khác nhau. Một trong những chỉ tiêu phản ánh quan trọng hiệu quả tài chính của các dự án trên phải xét đến là tỷ lệ doanh thu/Tổng vốn đầu tư: doanh thu của các dự án trên đều đã vượt tổng chi phí đã bỏ ra của mỗi dự án, dự án Trung Văn II có tỷ lệ doanh thu/tổng vốn đầu tư cao nhất vơi chỉ số 1,46. Bên cạnh đó NPV/Tổng vốn đầu tư cũng là một chỉ tiêu rất quan trọng để đánh giá hiệu quả tài chính một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; bảng trên cho thấy chỉ tiêu này của các dự án cũng rất cao đều gần mức 0,5. NPV cùng với chỉ tiêu NPV/tổng vốn đầu tư cho thấy quy mô lãi của các dự án trên là rất cao. Với các chỉ tiêu tài chính như trên có thể thấy tất cả các dự án đầu tư bất động sản của Công ty đã hoàn thành đều mang lại tỷ lệ doanh thu lớn. Doanh thu của các dự án được thu từ các nguồn: bán và cho thuê văn phòng, bán nhà biệt thự, bán nhà chung cư và các hoạt động dịch vụ liên quan đến các dự án. Trong đó các khu trung cư và biệt thự, bán và cho thuê văn phòng việc thu tiền của khách hàng được tiến hành theo nhiều đợt. Thông thường, ngay khi dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, Công ty đã thu một khoản đặt cọc và ứng trước của khách hàng với tỷ lệ khoảng từ 40% - 50%, khi dự án trong giai đoạn thi công Công ty sẽ thu khoảng 35% và số còn lại sẽ được thu khi bàn giao nhà cho khách hàng sử dụng. Đây là một biện pháp rất tích cực, để giải quyết vấn đề vốn cho các công trình. Năm 2008, khi 3 dự án kinh doanh nhà đã được hoàn thiện được hơn 3 năm, Vinaconex2 về cơ bản đã thu được toàn bộ tiền của khách hàng. Bên cạnh đó Dự án Trụ sở Công ty và Dự án Quang Minh đang trong giai đoạn xây dựng công trình, Công ty cũng đã thu được khoảng trên 30% tổng doanh thu dự kiến. Thời gian thu hồi vốn nhanh sẽ mang lại lợi nhuận cao cho Công ty. Ngoài ra, nguồn thu từ các dịch vụ liên quan của các dự án kinh doanh nhà như: dịch vụ trông giữ xe, phí vệ sinh khu nhà ở, phí quản lý vận hành, trực quản lý,… cũng là một nguồn thu đáng kể. Hàng năm ước tính thu được gần 1 tỷ VNĐ. Như vậy, doanh thu và lợi nhuận thu được từ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản qua các năm tính đến năm 2008 đều cao hơn dự kiến của các phương án kinh doanh trong báo cáo khả thi của mỗi dự án. Hiệu quả kinh tế xã hội Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá. Khác với hàng hoá khác: Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó; Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác; Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội. Việc hoàn thành các dự án bất động sản của Vinaconex 2 sẽ đóng góp vào quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu ngày càng phong phú và đa dạng của các tầng lớp dân cư, của cán bộ công nhân viên của Công ty về nhà ở, đồng thời cũng đáp ứng một khối lượng nhu cầu lớn về văn phòng làm việc cho khách hàng của Công ty. Các công trình nhà ở được xây dựng từ các dự án: khu nhà ở để bán Trung văn I, Trung Văn II, Dự án Khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh, Dự án khu nhà ở để bán Quang Minh… với cấu trúc thiết kế hiện đại, tổ hợp mặt đứng kiến trúc hợp lý, tạo thành một quần thể kiến trúc hợp lý về cảnh quan và công năng sử dụng. Từ đó góp phần tạo vẻ đẹp cho toàn khu, phù hợp với quy hoạch của nhà nước và địa phương sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, đảm bảo yêu cầu quy hoạch chung và các yêu cầu về môi trường, góp phần làm đẹp cảnh quan làm cho các thành phổ trở lên khang trang hơn. Mặt khác khi hàng loạt các dự án này hoàn thành đưa vào sử dụng sẽ hình thành lên các ngành nghề đa dạng mới, giải quyết được những nhu cầu lao động việc làm cho người dân. Ước tính hàng năm các dự án này sẽ cung cấp việc làm cho hơn 2000 lao động với mức lương trung bình cao và ổn định. Đặc biệt Dự án khu nhà ở để bán Quang Minh đã cụ thể hoá được chiến lược phát triển nhà ở đô thị và nông thôn tỉnh Vĩnh Phúc, với diện tích 20,65 ha công trình đạt chất lượng hạ tầng, cảnh quan môi trường, sẽ gắn kết được mạng lưới hạ tầng kỹ thuật của tỉnh, tạo thành hệ thống kỹ thuật hạ tầng hoàn chỉnh, hài hoà trong toàn khu 63,34 ha. Dự án hoàn thành sẽ cung cấp chỗ ở cho cán bộ công nhân viên khu công nghiệp Quang Minh và các chuyên gia, đáp ứng nhu cầu ở và sinh hoạt cho nhân dân Vĩnh Phúc, huyện Mê Linh và khu vực lân cận. Đồng thời tạo cho khu dân cư đô thị có cuộc sống chất lượng cao, khu đô thị xanh sạch đẹp, có môi trường thiên nhiên tốt và có các cơ sở hạ tầng xã hội đạt tiêu chuẩn cao, hoạch định tiến trình đô thị hoá có kiểm soát. Bên cạnh đó các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex 2 cũng đóng góp cho ngân sách nhà nước những khoản thu lớn thông qua thuế đất tiến hành xây dựng công trình. Từ đó chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị. Với mỗi một khối lượng hàng hóa bất động sản Vinaconex 2 cung cấp ra thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, thuê mướn, thế chấp,… được tiến hành nhiều lần sẽ làm tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, thuế tăng lên giúp Nhà nước tăng thu nhập từ thuế. Các dự án kinh doanh nhà của Vinaconex 2 góp phần vào sự phát triển của TTBĐS Việt Nam, thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp cộng đồng,… Sự vận động và phát triển đó cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, ổn định đời sống xã hội. 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân tồn tại Bên cạnh những thành tựu đạt được trên thì còn có những hạn chế trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty. Những tồn tại hạn chế trên là do nhiều nguyên nhân cấu thành từ nguyên nhân chủ quan đến nguyên nhân khách quan. Tuy nhiên nguyên nhân quan trọng nhất phải kể đến đó là Công ty phải đối mặt với vô vàn khó khăn trong xu thế chung của nền kinh tế cả nước. Những tồn tại hạn chế trên Công ty sẽ có những biện pháp khắc phục trong tương lai để tiếp tục khẳng định uy tín và thương hiệu của mình. + Hạn chế về vốn và nguồn vốn huy động: Do các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn đầu tư rất lớn nên có rất nhiều dự án đầu tư tuy có tính khả thi cao nhưng gặp khó khăn về vốn đã làm cho cơ hội đầu tư của Công ty bị mất đi; Mặt khác thời gian thực hiện dự án thường kéo dài trong khi đó giá cả thị trường có biến động trong ngắn hạn khiến cho chi phí dự án biến động (thường bị đội lên cao hơn so với dự kiến, gây tình trạng dự án phải kéo dài để chờ việc huy động thêm vốn bị thiếu). Trường hợp xấu Công ty có thể bị lập lại dự án, dẫn đến mất cơ hội đầu tư. Hơn nữa với số lượng vốn tự có của Công ty không đủ đáp ứng nhu cầu đầu tư của mình. Để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư Công ty phải đi vay ngân hàng, lãi xuất vay ngân hàng không ngừng gia tăng cùng với thủ tục vay ngày cùng khó khăn đã gây không ít trở ngại cho Công ty trong việc giải quyết vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Một số dự án lại đòi hỏi lượng vốn đầu tư quá lớn vượt quá khả năng của mình, Công ty phải chờ đối tác tham gia liên doanh mới thực hiện được + Hạn chế về nhân lực: Đội ngũ cán bộ công nhân viên mỏng, bộ máy lập và quản lý dự án, đội ngũ cán bộ làm công tác đấu thầu chưa có tính chuyên nghiệp, từ đó chất lượng dự án bị ảnh hưởng. Nguyên nhân của tình trạng trên là do còn thiếu vắng các lớp bồi dưỡng và đào tạo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty gặp không ít khó khăn. + Hạn chế trong quy trình chuẩn bị đầu tư: Công tác thị trường còn yếu, khả năng cạnh tranh còn chưa cao. Việc nghiên cứu thị trường đã được thực hiện nhưng chưa kỹ lưỡng dẫn đến những đánh giá sai lệch về cung, cầu bất động sản. Đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng Công ty có một số quyết định đầu tư sai lệch; Công tác thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán còn chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ, phục vụ công tác thi công. Điển hình như dự án khu nhà ở để bán Quang Minh – một dự án có quy mô và tổng vốn đầu tư rất lớn gần 400 tỷ đồng. Do những sai sót trong công tác nghiên cứu thị trường đã dẫn đến việc phải tiến hành lập lại dự án làm tăng chi phí chuẩn bị đầu tư và phải xác định lại thời gian thực hiện dự án (Trong báo cáo khả thi dự án được thực hiện và hoàn thành trong năm 2009 được xác định lại hoàn thành vào quý IV năm 2012); Tiếp đó là dự án xây dựng Trụ sở Công ty, do thuê tổ chức tư vấn lập dự án đầu tư với việc chậm trễ trong thiết kế kỹ thuật cũng như lập tổng dự toán không chính xác mà tiến độ thi công cũng phải xác định lùi lại thời gian hoàn thành dự án đến tháng 9/2009 (theo kế hoạch dự án được hoàn thành trong giai đoạn 7/2007 – 6/2009). Cũng do việc lập tổng dự toán trong khi lập dự án đã không tính đủ các khoản mục chi phí nên tổng dự toán trong báo cáo khả thi đưa ra chỉ hơn 70 tỷ đồng trong khi đó việc lập lại tổng dự toán là 112 tỷ đồng. + Hạn chế trong quy trình thực hiện đầu tư: Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản một vấn đề khó khăn và nan giải đó là công tác giải phóng mặt bằng bởi người dân có tâm lý chờ đợi sự thay đổi. Người dân có mong muốn khi Luật cũng như khung giá mới được áp dụng thì giá đất đền bù sẽ cao hơn hiện tại. Đây là vấn đề không phải chỉ của riêng Vinaconex 2 mà đối với tất cả các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Thực trạng chung đó đòi hỏi Vinaconex 2 phải có những biện pháp đảm bảo công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng để có thể đảm bảo tiến độ của dự án. Giải quyết được vấn đề này sẽ là một sự thành công lớn góp phần cho thành công của Công ty trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường. + Hạn chế trong công tác quản lý sau đầu tư: Với các dự án đầu tư kinh doanh nhà sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng như: Dự án Trung Văn I, Trung Văn II, Xuân Đỉnh Công ty đã thành lập các ban quản lý chung cư thuộc phòng Đầu tư để quản lý kết hợp với địa phương quản lý về an ninh và nhân khẩu. Tuy nhiên hoạt động của ban quản lý này còn nhiều bất cập hạn chế, đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý còn thiếu kinh nghiệm, yếu về kỹ năng giao tiếp ứng xử. Từ đó dẫn đến nhiều khi không giải quyết được kịp thời các sự cố xảy ra, chưa đảm bảo thu đúng thu đủ các khoản phải thu trong công tác quản lý nhà của mình. + Hạn chế trong việc đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong quá trình hoạt động, để đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty chưa áp dụng các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính mà chỉ căn cứ vào doanh thu và lợi nhuận hàng năm thu được. Trong giai đoạn hiện nay Công ty còn tham gia hoạt động đầu tư tài chính và một số hình thức đầu tư khác song lại không so sánh hiệu quả giữa các hoạt động với nhau để thấy được hoạt động đầu tư nào mang lại nhiều lợi ích. Trên cơ sở đó có thể giúp Công ty đa dạng hóa hình thức đầu tư của mình + Những hạn chế khác (cơ chế, chính sách…): Một mặt cơ quan Nhà nước lúng túng trong việc định hình khung giá đền bù hợp lý hoặc thu phí chuyển nhượng, từ đó dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Chính vì thế các Công ty gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị của mảnh đất khi tính thuế đối với Nhà nước hay tính chi phí đầu tư ban đầu. Mặt khác Nhà nước chưa có một hệ thống tổ chức và kiểm soát thị trường bất động sản đủ mạnh để kiểm soát hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản đã dẫn đến tình trạng: “Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là một thị trường loạn giá cả, loạn thông tin”. Trong quá trình thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của mình Công ty còn nhiều hạn chế tồn tại và phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Để khắc phục những hạn chế và khó khăn trên, với kiến thức học tập được và trải qua quá trình thực tập tại Công ty tôi xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp và những kiến nghị được trình bày như ở chương III. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VINACONEX 2 3.1 Định hướng phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.1 Định hướng về thị trường bất động sản của Việt Nam. Với mục tiêu chung, phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và bền vững, nhất là ở khu vực đô thị và các vùng quy hoạch phát triển trong tương lai có vai trò hết sức to lớn trong việc góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Nhà Nước Việt Nam đã khẳng định: Thị trường bất động sản ở Việt Nam phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của Nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống hướng dẫn các biện pháp giao dịch; tổ chức lại hệ thống kinh doanh bất động sản; tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Để thực hiện những định hướng này luật đất đai mới đã ra đời thay thế cho luất đất đai hiện hành. Theo đó Luật Đất Đai mới được ban hành và thực thi với hướng dẫn của Nghị định 181 đã thực hiện bình đẳng về quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của các thành phần kinh tế đều được bình đẳng tự lựa chọn để Nhà nước giao đất cho xây dựng nhà,xây dựng công trình kết cấu hạ tầng để sản xuất,kinh doanh. Các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng cơ sở sản xuất, kinh doanh để chuyển nhượng hoặc cho thuê được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của nhà nước. Do đó, phát triển hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản nhằm mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn về bất động sản để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một trong những định hướng phát triển cơ bản của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai. Bên cạnh đó phải tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội và đô thị, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu và lợi ích của mọi người dân trong xã hội. 3.1.2 Định hướng phát triển của VINACONEX 2 3.1.2.1. Phương hướng và mục tiêu hoạt động Trong chiến lược phát triển của mình VINACONEX 2 luôn coi lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một trong các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của Công ty. Ngoài mang lại lợi nhuận, lĩnh vực này còn hỗ trợ cho lĩnh vực xây lắp, sản xuất công nghiệp Vật liệu xây dựng và các lĩnh vực khác cùng phát triển. VINACONEX 2 sẽ không ngừng củng cố và phát triển, đa dạng hóa các loại hình đầu tư và kinh doanh bất động sản Với phương hướng và mục tiêu hoạt động của Vinaconex2 như sau: Mục tiêu chung: 1. Trở thành nhà thầu đẳng cấp đủ điều kiện và trình độ đấu thầu các gói thầu Quốc tế, xây dựng đội ngũ kỹ sư, kỹ thuật đủ mạnh để nâng cao tỷ lệ các công trình tổng thầu thiết kế và thi công. 2. Đa doanh, đa dạng hoá sản phẩm, trước mắt nắm bắt cơ hội trở thành nhà đầu tư kinh doanh bất động sản và một số lĩnh vực khác khi thời cơ xuất hiện.  3. Phát triển công ty theo hướng Công ty mẹ, Công ty con nhằm chuyên môn hoá các ngành kinh doanh. Đầu tư tài chính vào các Công ty con và các công ty liên kết nhằm tối đa hoá lợi nhuận và thế mạnh thương hiệu VINACONEX. Xây dựng và phát triển Công ty một cách ổn định vững chắc, trở thành một Công ty mạnh trong thi công xây lắp. Chú trọng tăng trưởng về quy mô cũng như giá trị các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở để bán. Bảo đảm ổn định và nâng cao thu nhập của người lao động và mức lãi cổ tức hàng năm. Mục tiêu hiện tại: Hiện nay việc tìm kiếm lợi nhuận trong khuôn khổ thị trường dịch vụ xây dựng ngày càng trở nên khó khăn. Các đối thủ cạnh tranh không lành mạnh, vì thế nhu cầu về đa dạng hóa sản xuất kinh doanh là một yếu tố sống còn. Công ty sẽ chú trọng: Ä Tiếp tục duy trì các mối quan hệ khách hàng sẵn có, giữ vững thị trường và khách hàng truyền thống, đồng thời không ngừng phát huy thế mạnh về thi công, công nghệ tiên tiến của mình; Ä Nâng cao tỷ trọng sản xuất kinh doanh nhà trong cơ cấu hoạt động kinh doanh của Công ty, đa dạng hóa các công trình ký kết với Chủ đầu tư nước ngoài; Ä Tham gia đầu tư góp vốn và thi công các công trình trọng điểm. Mục tiêu và phương hướng trong tương lai: + Tổ chức và xây dựng lực lượng thi công đủ mạnh về nhân sự, trình độ kỹ thuật và quản lý, thiết bị máy thi công nhằm đủ sức thi công tập trung các công trình có quy mô lớn, yêu cầu kỹ, mỹ thuật cao cũng như tiến độ thi công nhanh trong xây dựng công nghiệp và dân dụng; + Tăng cường đầu tư chiều sâu, giữ vững chất lượng sản phẩm và năng lực thi công công trình, hướng đến những công trình có quy mô lớn, hiệu quả kinh tế cao, giảm dần và tiến tới xóa bỏ tình trạng thi công các công trình nhỏ lẻ; + Thi công xây lắp chủ yếu ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp, các nhà máy trên địa bàn cả nước, chú trọng mở rộng thị trường xây dựng công nghiệp ở các công trình có vốn đầu tư nước ngoài; + Tăng cường và tạo sự đột phá về quy mô đầu tư thực hiện các dự án xây dựng khu đô thị mới, xây dựng nhà để bán, xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị trong xu thế mở rộng vùng lãnh thổ Hà Nội, cũng như mức độ đô thị hóa các thành phố, thị xã trong cả nước. Tham gia thực hiện dự án cải tạo các khu tập thể cũ trong Hà Nội của Tổng Công ty; + Đầu tư chiều sâu thiết bị máy móc, duy trì thực hiện tốt quá trình quản lý và sản xuất theo các tiêu chuẩn hiện hành ISO 9001:2000…, kiên quyết loại bỏ những sản phẩm kém chất lượng. Hướng phát triển của Công ty trong những năm tiếp theo chủ yếu vào một số dự án đầu tư: Ä Di chuyển và nâng cấp Mỏ đá Xuân Hòa - Tổng giá trị ước: 5 tỷ đồng - Nguồn vốn: Tự có + vay Ngân hàng - Thời gian đầu tư: 2008 – 2009 - Mục đích: Sản xuất đá để cung cấp cho ngành xây dựng và giao thông ở các tỉnh phía Bắc và Hà Nội. Ä Di chuyển và nâng cấp Trạm trộn bê tông 60m3/h - Tổng giá trị ước: 8 tỷ đồng - Nguồn vốn: Tự có + Vay Ngân hàng - Thời gian đầu tư: 2008 – 2010 - Mục đích: Di chuyển ra vị trí thuận lợi dọc trục đường Láng Hòa Lạc, thuận tiện cho việc cung cấp bê tông cho các dự án dọc đường Láng Hòa Lạc và các dự án ở Hà Nội. Ä Đầu tư xây dựng các Nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng hoặc sản xuất công nghiệp ở dạng góp Cổ phần hoặc tự đầu tư 100%. Ä Về nguồn vốn để thực hiện các kế hoạch này, ngoài nguồn vốn vay ngân hàng và nguồn lợi nhuận giữ lại, Công ty có kế hoạch trong 02 năm tới sẽ phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, kế hoạch cụ thể về việc tăng vốn sẽ được công bố sau trong từng giai đoạn. Theo đó kế hoạch của năm 2009 sẽ bao gồm các chỉ tiêu chính là: Giá trị sản lượng sản xuất đạt 718 tỷ, bằng 106% so với năm 2008; doanh thu đạt 607 tỷ, bằng 108% so với năm 2008; Lợi nhuận đạt 37,8 tỷ bằng 90% so với năm 2008; Tỷ xuất cổ tức đạt 18% bằng 100% so với năm 2008; Thu nhập bình quân đạt 3,64 triệu, bằng 104% so với năm 2008. 3.1.2.2. Những thuận lợi và khó khăn của công ty trong thời gian tới Thuận lợi Công ty đã đạt được những thành công nhất định trong hoạt động sản xuất kinh doanh, những thuận lợi cơ bản sau: Là thành viên của Tổng Công ty Vinaconex, một Tổng Công ty hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh, xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng cũng như các lĩnh vực khác như sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế, giám sát các công trình xây dựng ở Việt Nam hiện nay, Công ty cổ phần Xây dựng số 2 được sự giúp đỡ tận tình của Tổng Công ty trong việc sử dụng thương hiệu cũng như phát triển thị trường, hỗ trợ về kỹ thuật, công nghệ. Công ty luôn nhận được sự quan tâm sâu sắc, sự giúp đỡ chỉ đạo sâu sát của Đảng ủy, Hội đồng quản trị, Ban lãnh đạo Tổng Công ty và các phòng ban chức năng. Với bề dày hơn 35 năm hoạt động, Công ty có một lực lượng CBCNV gắn bó xây dựng đơn vị, công nhân có tay nghề cao, có gần 250 kỹ sư, kỹ thuật viên có kinh nghiệm trong quản lý và điều hành sản xuất. Tập thể Công ty luôn đoàn kết, thống nhất, quyết tâm thực hiện và hoàn thành mọi nhiệm vụ được giao. Cơ chế điều hành Công ty sau cổ phần hóa đã được đổi mới mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi nâng cao chất lượng, hiệu quả sản xuất kinh doanh. Bộ máy lãnh đạo quản lý điều hành Công ty là những cán bộ có năng lực chuyên môn, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, có năng lực cao trong quản trị điều hành doanh nghiệp, đáp ứng được các yêu cầu hội nhập. CBCNV đã được rèn luyện, thử thách qua các thời kỳ lịch sử của đơn vị. Đặc biệt là trong cơ chế thị trường, cạnh tranh để tồn tại và phát triển. Công ty đã khai thác tiềm năng một cách hợp lý, đa dạng hóa các loại hình SXKD, phá bỏ thế “độc canh” chỉ có thi công xây lắp, mở rộng các loại hình đầu tư, kinh doanh nhà và sản xuất công nghiệp…. Nhiều địa bàn hoạt động của đơn vị được tiếp tục phát triển bởi uy tín về tiến độ, chất lượng và các mặt quản lý khác. Khó khăn: Bên cạnh những thuận lợi trên, Công ty còn gặp một số khó khăn: Sự cạnh tranh trong lĩnh vực thi công xây dựng ngày càng quyết liệt, các thành phần kinh tế tham gia hoạt động xây lắp, đầu tư ngày càng nhiều (có nhiều nhà thầu trong và ngoài nước) để tìm kiếm việc làm đã hạ giá thành rất lớn... Sự cạnh tranh trong tìm kiếm việc làm là rất khó khăn. Lạm phát tăng cao, giá thép, xăng dầu trên thị trường thế giới biến động thất thường theo hướng bất lợi đã gây nhiều khó khăn trong công tác đấu thầu, thực hiện các công trình xây lắp, dự án đầu tư. Với công tác kinh doanh nhà, giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn, đa phần dân thắc mắc về giá đền bù, đặc biệt một số hộ dân khi giao đất sẽ không còn đất để canh tác, trong khi tỉnh triển khai đất dịch vụ cho dân địa phương làm rất chậm. Dự án Quang Minh bị chậm tiến độ 1 năm và kéo theo giảm hiệu quả của dự án, đồng thời cũng gây bức xúc cho một số hộ dân đã tham gia góp vốn. Về chế độ chính sách pháp luật Nhà nước có nhiều thay đổi, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng, triển khai đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Sau khi luật đất đai có hiệu lực, một số chính sách về đất ở từng địa phương cũng thay đổi theo: khung giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất và cho thuê đất… Do vậy ảnh hưởng rất lớn đến công tác kinh doanh nhà, ngoài ra sức mua của thị trường nhà đất cũng trầm lắng. Các giao dịch về đất đai, nhà ở đều ít thành công. Nhà nước cũng chưa có văn bản cụ thể về việc hướng dẫn quản lý, sử dụng sau khi dự án đưa vào sử dụng như: Quản lý dân cư, chi phí dịch vụ cho công tác: Bảo hành, bảo trì và vận hành dự án… Trước mắt, Công ty đang để lại một khoản tiền để phục vụ cho công tác này, song con số chỉ là ước tính, hơn nữa kinh nghiệm trong công tác này còn hạn chế. 3.2 Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2 3.2.1. Một vài giải pháp chung 1. Kiện toàn bộ máy quản lý và quy trình quản lý của Công ty, với phương châm giao việc đi đôi với trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi. 2. Tăng cường công tác đào tạo, bổ sung đội ngũ cán bộ làm công tác đấu thầu và quản lý dự án, quản lý tài chính, cử cán bộ tham gia các khoá đào tạo kỹ sư tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tổ chức các lớp học ngoại ngữ ngoài giờ ngay tại Công ty. Thu hút và khuyến khích nhân tài bằng các chính sách như nâng cao thu nhập, cổ phiếu thưởng, bán căn hộ trả góp... tạo nhiều cơ hội cho các cán bộ trẻ thăng tiến. 3. Triển khai việc điện tử hoá các khâu quản lý trong Công ty, chú trọng việc nối mạng các công trường trọng điểm với Công ty, áp dụng đồng bộ các modul phần mềm ERP để quản lý tốt hơn các nguồn lực của Công ty. 4. Tăng cường công tác tiếp thị và thu thập thông tin để tìm các cơ hội đầu tư bất động sản, đầu tư với nhiều hình thức linh hoạt như: tự đầu tư, liên doanh, liên kết. Thực hiện hợp tác đầu tư với các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực nhằm nâng cao hiệu quả của các Dự án. Tiếp tục nghiên cứu đầu tư các dự án văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê, khu đô thị mới, khu Công nghiệp tại TP Hà Nội, tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên và các tỉnh thành phố khác có lợi thế. 5. Tìm kiếm và thực hiện các cơ hội đầu tư vào các công ty khác thông qua sàn giao dịch chứng khoán và đấu giá cổ phần. Tiếp tục tham gia góp vốn vào các Dự án đầu tư của Tổng Công ty. 6. Phát hành cổ phiếu ra công chúng để thu hút vốn đầu tư, mỗi đợt phát hành được gắn với dự án đầu tư cụ thể để quản lý và phát huy hiệu quả vốn đầu tư và giữ lòng tin của cổ đông. 7. Tiếp tục việc đầu tư xe máy, thiết bị để tăng cường năng lực thi công xây lắp của Công ty. Đẩy mạnh việc sản xuất vật liệu vây dựng như Bê tông thương phẩm, các nhà máy sản xuất gạch nung... 3.2.2. Các giải pháp cụ thể Với sự biến động khó kiểm soát chung của thị trường về giá cả ở hầu hết các loại nguyên vật liệu xây dựng, để đạt được kết quả SXKD và kế hoạch tăng trưởng khả quan, Vinaconex 2 đã tư duy áp dụng linh hoạt, hợp lý một số biện pháp, cụ thể như sau: 3.2.2.1. Giải pháp về vốn: Với quy mô đầu tư lớn thì vấn đề huy động vốn vô cùng quan trọng. Mặc dù sở hữu một số vốn khá lớn nhưng với những công trình đầu tư trọng điểm thì Công ty vẫn phải huy động một nguồn vốn không nhỏ bên ngoài. Việc hợp tác với các ngân hàng thương mại sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho các doanh nghiệp, đặc biệt là trong việc tiếp cận với nguồn vốn của ngân hàng. Tuy nhiên mỗi một đối tác Công ty chọn lựa đều dựa trên những tiêu chí và mục đích khác nhau. Với uy tín lâu năm, VINACONEX 2 cũng dễ dàng vay vốn từ rất nhiều ngân hàng. Với những hợp đồng có số vốn lớn, Công ty được sự bảo hộ của nhà nước và Tổng Công ty khi vay vốn từ các ngân hàng đó. Ngoài ra, khi xây dựng các công trình lớn như nhà chung cư, trung tâm thương mại,… Công ty huy động từ những nguồn vốn trả góp của những nguời đăng ký mua khi bắt đầu xây dựng. Tất nhiên với phương thức mua trả góp ngay từ đầu này người mua sẽ được hưởng giá cả ưu đãi. Đa dạng hoá các hình thức huy động vốn và lựa chọn hình thức huy động thích hợp là vấn đề quan trọng trong mỗi doanh nghiệp. Có rất nhiều hình thức huy động vốn nhưng tựu trung lại có các hình thức chủ yếu sau: - Huy động qua ngân hàng thương mại. - Huy động qua tổ chức tài chính phi ngân hàng. - Huy động qua thị trường chứng khoán. - Huy động qua các cá nhân tổ chức cho vay. - Huy động qua việc bán và cho thuê bất động sản. - Huy động từ đầu tư nước ngoài như đầu tư trực tiếp nước ngoài và liên kết kinh doanh. Tuy nhiên việc huy động vốn cũng cần phải tính tới sự phù hợp với khả năng thanh toán của Công ty, Quy mô đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp và hiệu quả. Công ty luôn mong muốn xã hội hoá nguồn vốn, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận với các nhà đầu tư để cùng nhau phát triển. Các nhà đầu tư có thể liên danh, liên kết với Công ty Cổ Phần VINACONEX 2 để đầu tư hạ tầng dự án hoặc đầu tư vào từng hạng mục của dự án. Hoặc đầu tư các hạng mục công trình của dự án với 100% vốn của nhà đầu tư trên cơ sở các khu vực, các hạng mục của dự án phù hợp với năng lực sở trường và định hướng đầu tư phát triển của từng nhà đầu tư. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể hợp tác đầu tư theo các mô hình phù hợp với luật pháp và thực tế triển khai dự án. Công ty cũng cam kết xúc tiến các hoạt động hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, góp vốn vào các dự án của nhau và các doanh nghiệp thành viên đang trong quá trình hoặc sẽ cổ phần hóa với tư cách là cổ đông chiến lược. 3.2.2.2. Giải pháp về nguồn nhân lực: Thay đổi cách thức tuyển dụng, sử dụng và phát triển nhân sự. Tất cả lao động trước khi làm việc ở VINACONEX 2 đều phải trải qua thi tuyển và phải đạt yêu cầu đề ra đối với từng vị trí công việc. Đặc biệt Vinaconex 2 có chính sách ưu tiên tuyển dụng con em của cán bộ công nhân viên làm việc tại Vinaconex 2 với mục đích xây dựng Vinaconex 2 trở thành gia đình thứ hai của người lao động, bên cạnh đó VINACONEX 2 cũng ưu tiên tuyển dụng lao động tại các địa phương, nơi có dự án, công trình của Vinaconex 2 thi công. Đây được coi là chủ trương đúng đắn, mang tính xã hội hoá cao, giúp địa phương giải quyết việc làm, góp phần thực hiện chính sách xoá đói giảm nghèo.   Việc tìm kiếm, phát hiện thu hút và tuyển dụng được những ứng viên có khả năng làm việc thực sự, tâm huyết với nghề và gắn bó với đơn vị luôn là nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược phát triển của VINACONEX 2. Công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng, đào tạo, bồi dưỡng, phát triển nguồn nhân lực. Người lao động được bố trí công việc phù hợp với chuyên môn, sở trường công tác và hoàn cảnh cá nhân để họ có khả năng cống hiến hết mình cho công việc. Chính sách thu hút nhân tài bằng cách tạo cơ hội tốt cho mọi cá nhân phát triển, giúp họ phát huy hết khả năng, đánh giá đúng hiệu quả công việc của người lao động từ đó trả lương theo đúng năng lực, có các chế độ đãi ngộ hợp lý, người lao động được mua cổ phần của Vinaconex 2 với giá ưu đãi… được VINACONEX 2 thực hiện để giữ chân người lao động đặc biệt là lao động có trình độ cao. Để đảm bảo tính bền vững, VINACONEX 2 thực hiện chính sách nhân sự công khai, minh bạch nhất quán, công bằng, khen thưởng kịp thời những cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh những người không hoàn thành nhiệm vụ hoặc làm việc cầm chừng để giữ vị trí. Công tác quy hoạch luân chuyển cán bộ được thực hiện một cách thường xuyên nhằm phát hiện kịp thời những cá nhân có năng lực trình độ để đào tạo, bồi dưỡng, thử thách, sau đó bố trí vào vị trí quản lý điều hành trong doanh nghiệp nếu đạt yêu cầu… VINACONEX 2 đang hướng tới xây dựng môi trường làm việc năng động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể và đề cao trách nhiệm cá nhân. 3.2.2.3. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác nghiên cứu thị trường kinh doanh bất động sản Trước hết là chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển cơ hội đầu tư sau đó là tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án. Nghiên cứu thị trường là hoạt động không thể thiếu được với bất kì doanh nghiệp nào hoạt động trong nền kinh tế thị trường bởi tín hiệu thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng chính là kim chỉ nam cho mọi quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, VINACONEX 2 cần: * Thành lập riêng một bộ phận chuyên nghiên cứu nắm vững các định hướng phát triển kinh tế, phát triển bất động sản trong hiện tại và kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê về bất động sản và dự báo nhu cầu về bất động sản, khả năng chi trả của người dân và các tổ chức * Tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thị trường trong phạm vi phục vụ của dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ các thị trường, các dự án kinh doanh phát triển bất động sản trong nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Phân tích thị trường nhằm xác định thị trường tiềm năng có còn tồn tại hay không đối với dự án được đề xuất. Việc nghiên cứu này phải trả lời được các câu hỏi: Nhu cầu về bất động sản hiện tại và tương lai là bao nhiêu? Hiện trường của dự án có thuận lợi không? Người mua đã sẵn sàng mua chưa? Nếu mua thì với mức giá là bao nhiêu? Nếu chưa sẵn sàng thì bao giờ có thể mua? Có bao nhiêu đối thủ cạnh tranh? Tiềm năng của họ?... Các câu hỏi này cần phải được giải đáp trước khi dự án thực hiện. * Thông qua các ban quản lý nhà của chính công ty mình, hoạt động 24/24 tại các khu chung cư đã có người ở để tìm hiểu và cung cấp dịch vụ cho khách hàng, ngày càng hoàn thiện dịch vụ nhà ở và nâng cao chất lượng dự án trong tương lai, tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm của Công Ty. * Nắm bắt và cập nhật thị hiếu của người tiêu dùng về kiểu dáng, kiến trúc các khu nhà để thoả mãn ngày càng tốt hơn và đa dạng hơn nhu cầu của khách hàng tiềm năng. Với công tác lập dự án của công ty, hiện nay một xu hướng chủ yếu đối với các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường bất động sản là thuê các tổ chức khác lập dự án chứ không tự lập. Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án và thẩm định các báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành. 3.2.2.4. Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng là khâu gây nhiều khó khăn nhất cho Công ty khi thi công xây dựng các công trình. Để có thể thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng Công ty có thể tiến hành một số biện pháp sau một cách triệt để: + Công khai quy hoạch của dự án trước khi dự án bắt đầu để người dân tại địa điểm xây dựng biết trước. + Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện của công tác giả phóng mặt bằng như điều tra, khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng các chính sách vốn, quỹ đất tái định cư. + Xây dựng đội ngũ cán bộ tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai… phải có trình độ chuyên môn giỏi, am hiểu về pháp luật trong lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thông đồng với người có đất đang giải toả hay các tiêu cực khác. + Công khai hoá các thủ tục, quy trình định mức và phương thức đền bù. Trước hết, về việc xác định đối tượng được đền bù là người có giấy tờ hợp pháp về việc đang sử dụng đất. Tuy nhiên cũng cần linh hoạt trong việc xử lý các trường hợp do sự chậm chễ về phía cơ quan nhà nước mà chưa được cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà đền bù cho thoả đáng. Về mức đền bù thì phải xác định dựa trên loại đất đai và các loại tài sản như cây trồng, nhà cửa, vật kiến trúc… trên khu đất đó sao cho hợp lý và có sức thuyết phục để tránh tình trạng người dân bất bình mà ngăn cản việc thực hiện. Ngoài ra cũng cần chú trọng đến vấn đề trao tiền đền bù đến tận tay người dân tránh hững phản ứng tiêu cực không đáng có. + Tăng cường công tác giám sát và triển khai việc thực hiện đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù được công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. + Phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước để nâng cao năng lực thể chế, nhất là đẩy nhanh các thủ tục hành chính cần thiết về giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người dân. Trong trường hợp người dân không hợp tác sẽ có biện pháp cưỡng chế theo đúng pháp luật. Tuy nhiên việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đối với Công ty sẽ rất khó có thể thực hiện được, vì vậy giải pháp này sẽ không khả thi nếu như Công ty chỉ đơn độc thực hiện. Do đó để công tác giải phóng mặt bằng có thể đẩy nhanh và hoàn thiện Công ty cần có những kiến nghị và phối kết hợp cùng cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 3.2.2.5. Tăng cường và hoàn thiện công tác quản lý của các ban quản lý nhà. Khi các khu chung cư, nhà biệt thự, văn phòng đã có người mua và thuê, Công ty nên chú trọng hoạt động của ban quản lý nhà. Hoạt động của các ban quản lý này cần duy trì 24/24 để giải quyết tất cả các sự cố có thể xảy ra, giải đáp và khắc phục tất cả thắc mắc của khách hàng, duy trì chất lượng và kiến trúc toà nhà, xây dựng nếp sống văn minh tại toà nhà mình quản lý, đảm bảo thu đúng thu đủ nhằm tối đa hoá lợi ích cho khách hàng cũng như lợi nhuận của VINACONEX 2. Các cán bộ ban quản lý không những phải thành thạo trong công tác nghiệp vụ mà còn phải không ngừng hoàn thiện kỹ năng giao tiếp, ứng xử. 3.2.2.6. Giải pháp về đánh giá kết quả và hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Để đánh giá kết quả cũng như hiệu quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cần phải áp dụng đầy đủ các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính kết hợp với doanh thu và lợi nhuận thu được. Đồng thời cũng phải tiến hành so sánh, đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản với các hoạt động đầu tư khác như đầu tư tài chính, kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị,... để thấy được hoạt động đầu tư nào mang lại nhiều lợi ích. Trên cơ sở đó Công ty sẽ có chiến lược đa dạng hóa các loại hình đầu tư kinh doanh của mình trong tương lai. 3.2.2.7. Các giải pháp khác: 1. Vinaconex No.2 duy trì tốt mối quan hệ với các đối tác nước ngoài truyền thống và phát triển mở rộng thị trường công việc với các đối tác nước ngoài mới, tập trung nhắm tới các công trình có nguồn vốn đầu tư ngoại, thời gian thi công ngắn, khả năng thu hồi vốn, quay vòng vốn nhanh. Ví dụ là các công trình: Nhà máy Toyoda Gosei 3, Nhà máy Nippon Kodo với Tập đoàn Shimizu Nhật Bản, Nhà máy Nissin Break, Nhà máy Shihen, Nhà máy Taishodo với Công ty Nishimatsu Nhật Bản, Phòng khám HN Việt Hàn với Poslilama Hàn Quốc, Hạ tầng khu tái định cư Nam Sông Công với Công ty Nuiphaovica Canada… 2. Đối với các công trình có nguồn vốn trong nước, vốn ngân sách, Công ty chỉ tham gia dự thầu các công trình có khả năng thu hồi vốn nhanh. Công ty thường xuyên phối hợp nhịp nhàng với Chủ đầu tư nhằm đảm bảo kế hoạch tài chính cho từng kỳ thanh toán. Với khả năng phân tích, dự báo thị trường và tiềm lực tài chính dồi dào của mình, cộng với sự linh hoạt, hợp lý trong sử dụng tiền vốn ứng trước của các đối tác, Vinaconex No.2 mạnh dạn đặt hàng (hoặc mua trước) với giá trị rất lớn cho các loại vật tư chính nhằm giữ giá vật tư trong suốt thời gian thi công, cụ thể cho một số Công trình lớn trong năm 2007 và đầu năm 2008: Viện Huyết học truyền máu TW là 4,5 tỷ đồng; Trung tâm truyền máu khu vực Hà Nội là 2,0 tỷ đồng; Khách sạn Hà Nội Plaza là 50 tỷ đồng; Khu Công nghiệp Đồng Vàng - Bắc Giang là 17 tỷ đồng… Phương thức này đã phát huy tác dụng lớn, mang lại hiệu quả kinh tế cao cho đơn vị, hạn chế tối đa sự rủi ro do ảnh hưởng của “Cơn bão giá”. Ngoài ra, công tác thu hồi vốn luôn được quan tâm triệt để, sát sao từng ngày, từng tuần, từng tháng. 3. Đối với các công trình có sản lượng lớn tới hàng trăm tỷ đồng như: Khách sạn Hà Nội Plaza của Tập đoàn Charm Vit Hàn Quốc, Trung tâm huấn luyện Đồng Vàng Bắc Giang của Tập đoàn Foxconn Đài Loan, ngoài phương án sử dụng linh hoạt, hợp lý nguồn vốn được tạm ứng trước và đầu tư thêm, với một số hạng mục công trình quá lớn, để hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất, Vinaconex No.2 đã đàm phán, thương thảo để Chủ đầu tư cấp các vật liệu chính như thép tại hạng mục tầng hầm, khối cao tầng Khách sạn 5 sao Khu đô thị mới Đông Nam Trần Duy Hưng. Những biện pháp cơ bản trên và một số phương án mới sẽ được linh hoạt áp dụng trong tương lai, Vinaconex No.2 tiếp tục những bước dài vững chắc trên con đường phát triển, khẳng định vị thế và thương hiệu của mình. “Cơn bão giá” vừa qua và cả những khó khăn trước mắt sẽ là những thử thách tôi luyện thêm bản lĩnh, kinh nghiệm của một doanh nghiệp có bề dày truyền thống như Vinaconex No.2 trên thương trường. Kế thừa và phát huy những thành quả đã đạt được trong thời gian qua, xác định năm 2009 và những năm tiếp theo sẽ vẫn còn những khó khăn, vất vả, còn những “cơn bão” mạnh ập tới, những người cán bộ, người thợ Vinaconex No.2 luôn sẵn sàng đối mặt với các khó khăn, thử thách mới, Vinaconex No.2 khẳng định đứng vững và phát triển bền vững. 3.3. Kiến nghị đối với Nhà nước: Để tháo gỡ những khó khăn đặc biệt là tình trạng đóng băng của bất động sản hiện tại, và phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, tôi xin đưa ra một vài kiến nghị như sau: + Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật: thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp vì vậy phát triển bất động sản và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Giải pháp tổng thể là ban hành và hoàn thiện “Luật Kinh doanh Bất động sản” + Hoàn thiện hệ thống các chính sách kinh tế là công cụ để Nhà nước thực hiện mục tiêu, định hướng quản lý, điều tiết các hành vi tham gia thị trường bất động sản thông qua các quan hệ thị trường. Các công việc cần thực hiện như: Sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; Sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân tham gia hệ thống giao dịch chính thức; Xóa bỏ dần cơ chế hai giá để đi đến sử dụng một giá chung thống nhất theo giá thị trường. Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết duy trì mức giá cân bằng trên thị trường bất động sản; Thay đổi phương thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng, đổi mới công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ theo cơ chế thị trường. + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng. + Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch. Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, các quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch vùng và các tiểu vùng,… Tất cả các quy hoạch trên đều có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển và xu hướng vận động của thị trường bất động sản. + Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý. Hiện nay hai Bộ đang quản lý trực tiếp một phần bất động sản là Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, Bộ Xây dựng quản lý các công trình xây dựng. Ngoài ra hiện nay ở một số Bộ vẫn tồn tại cơ quan quản lý từng bộ phận bất động sản mang tính chất thuộc chuyên ngành riêng của Bộ. Như vậy bộ máy quản lý Nhà nước về bất động sản nước ta hiện nay còn rất phân tán đòi hỏi phải thống nhất tổ chức lại và hoàn thiện. + Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập của người dân. Thị trường nhà và đất ở là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” bất động sản đều bắt đầu từ nhà và đất ở sau đó mới lan sang các thị trường BĐS khác. Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất ở là khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS. + Thiết lập cơ chế dùng bất động sản để tăng khả năng nguồn vốn cho doanh nghiệp. Việc huy động vốn là một trong những vấn đề đặc biệt quan trọng quyết định đến sự thành công của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp. Nhà nước cần có quyết sách đối với thị trường bất động sản về việc cho phép thế chấp một cách hoàn chỉnh bất động sản hiện tại và bất động sản trong tương lai để tăng vốn của doanh nghiệp. + Thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Cùng với quá trình hội nhập kinh tế đặc biệt là việc gia nhập WTO Nhà nước đã từng bước xóa bỏ những rào cản tạo môi trường thông thoáng, giảm thiểu thủ tục hành chính rườm rà để khuyến khích đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đảm bảo tạo một môi trường cạnh tranh lành mạnh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. KẾT LUẬN Kết thúc năm 2008 vượt qua “cơn bão khủng hoảng” một cách ngoạn mục, Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 đã khẳng định được thương hiệu và uy tín của mình trên thương trường đặc biệt trong các lĩnh vực xây dựng, đầu tư và đầu tư kinh doanh bất động sản. Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 đã được đánh giá là một trong những Công ty có kết quả sản xuất kinh doanh cao nhất Tổng Công ty đồng thời là một trong những Công ty Xây Dựng có kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định nhất trên địa bàn Hà Nội. Có thể nói sự phát triển bền vững của Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 là một “lá cờ” tiên phong của tập đoàn Vinaconex nói riêng và của cả ngành xây dựng nói chung. Những thành công trên là tiền đề động lực phát triển cho năm 2009 và các năm tiếp theo trong tương lai. Đó là những năm nắm vững cơ hội, tạo sự chuyển biến để Công ty phát triển bền vững cả về lượng và chất, tạo lên giá trị mới, là tiền đề mới đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế Việt Nam trên bước đường hội nhập. Bài viết tập trung vào tìm hiểu những vấn đề lý luận cơ bản của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong đó đề cập đến BĐS, TTBĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS và vai trò của nó. Từ đó thấy được sự cần thiết trong việc thực hiện hoạt động đầu tư này. Trên cơ sở dữ liệu thu thập về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần Xây dựng Vinaconex 2, phân tích thực trạng của hoạt động đó ở Vinaconex 2, bằng sự hiểu biết và kiến thức học tập được tôi đã mạnh dạn đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Những hạn chế của bài viết là khó có thể tránh khỏi như đã đề cập ở phần mở đầu. Vì vậy, tôi rất mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và các bạn để bài viết được hoàn chỉnh hơn. Kết bài một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths.Trần Mai Hoa đã tận tình hướng dẫn để tôi có thể hoàn thành bài viết này! Tôi xin chân thành cảm ơn! Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo trình Kinh Tế Đầu Tư – PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt, TS. Từ quang Phương. 2. Thị trường BĐS những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam – Nxb Tài Chính - PGS.TS Thái Bá Cần, TS. Trần Nguyên Nam. 3. VINACONEX xây những giá trị dựng những ước mơ (1988-2008) – Nxb Thông Tấn Xã Việt Nam 4. Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 2006 5. Bản Cáo bạch của VINACONEX 2 6. Báo cáo tài chính năm 2008 Vinaconex 2 7. Báo cáo thường niên năm 2008 Vinaconex 2 8. Thông tin tham khảo từ các trang web: www.gso.gov.vn www.mot.gov.vn www.moi.gov.vn https://www5.vndirect.com.vn MỤC LỤC

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docHoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp.DOC
Luận văn liên quan