Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

Luận văn dài 92 trang gồm 3 chương: MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư­ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư­, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bư­ớc đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của ngư­ời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trư­ờng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn ch­ưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nư­ớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho ngư­ời khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển như­ợng quyền sử dụng đất cho ng­ười khác để thu về một khoản tiền t­ương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển như­ợng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án. Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển như­ợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. 3. Mục đích, phạm vi và đối t­ượng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển như­ợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ đ­ược coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam. 4. Cơ sở lý luận và ph­ương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp . 5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

doc92 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 17/08/2013 | Lượt xem: 1928 | Lượt tải: 18download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ph¶i dùa trªn quy ®Þnh nh÷ng nguyªn t¾c c¬ b¶n ®­îc ghi nhËn trong bé luËt. Tuy nhiªn thùc tiÔn vèn sinh ®éng, lu«n vËn ®éng, lu«n biÕn ®æi, do ®ã ho¹t ®éng xÐt xö cña tßa ¸n trªn c¬ së nguyªn t¾c ph¸p lý trong Bé luËt d©n sù còng cÇn xem xÐt ®Õn nh÷ng ®Æc ®iÓm, hoµn c¶nh, ®iÒu kiÖn, nguyªn nh©n x¶y ra tranh chÊp trong tõng quan hÖ cô thÓ ®Ó cã thÓ ®­a ra mét ph¸n quyÕt phï hîp víi ph¸p luËt vµ ®¹o ®øc x· héi Ch­¬ng 3 PH¦¥NG H­íng, Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn Ph¸p LuËt VÒ Hîp §ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt 3.1. ph­¬ng h­íng hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt 3.1.1. Hoµn thiÖn c¸c quy ®Þnh cña hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cÇn c¨n cø vµo chÝnh s¸ch míi cña §¶ng vÒ ®Êt ®ai trong thêi kú c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa ®Êt n­íc §Êt ®ai lµ tµi nguyªn thiªn nhiªn v« cïng quý gi¸, lµ mét t­ liÖu ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng bËc nhÊt cña m«i tr­êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bæ c¸c khu d©n c­, lµ c¬ së ®Ó x©y dung c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n hãa, khoa häc, kü thuËt, an ninh, quèc phßng, lµ bé phËn quan träng cña l·nh thæ quèc gia. ChÝnh v× vËy, trong suèt qu¸ tr×nh c¸ch m¹ng, §¶ng ta lu«n cã chñ tr­¬ng ®­êng lèi phï hîp víi tõng giai ®o¹n nh»m qu¶n lý ®Êt ®ai tiÕt kiÖm vµ cã hiÖu qu¶. Trong giai ®o¹n c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa ®Êt n­íc hiÖn nay, §¶ng ta ®· ®Ò ra nhiÒu chñ tr­¬ng chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai, sö dông ®Êt ®ai, vÒ x©y dùng, ban hµnh vµ tæ chøc thùc hiÖn ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. §iÒu nµy cho thÊy ®­êng lèi cña §¶ng cã, mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai trong ®ã cã ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Do ®ã, viÖc hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i qu¸n triÖt ®­êng lèi chñ tr­¬ng chÝnh s¸ch cña §¶ng vÒ ®Êt ®ai ®­îc ghi nhËn trong c¸c v¨n kiÖn ®¹i héi §¶ng, c¸c nghÞ quyÕt ban chÊp hµnh trung ­¬ng, trong c¸c chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña ®Êt n­íc. Trong ®ã cÇn ®Æc biÖt chó träng mét sè quan ®iÓm c¬ b¶n nh­ sau: Mét lµ, ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u. Quan ®iÓm ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý ®· ®­îc kh¼ng ®Þnh trong c¸c v¨n kiÖn ®¹i héi §¶ng vµ ®­îc ghi nhËn trong c¸c HiÕn ph¸p 1980 vµ HiÕn ph¸p 1992. Quan ®iÓm ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n cña §¶ng ta dùa trªn nh÷ng lý do rÊt x¸c ®¸ng mµ t«i ®· ph©n tÝch ë phÇn cña luËn v¨n nµy. §©y lµ quan ®iÓm hÕt søc ®óng ®¾n cña §¶ng ta ®· thùc hiÖn tõ n¨m 1980. Quan ®iÓm ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n còng hoµn toµn phï hîp víi c¬ chÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa ë n­íc ta hiÖn nay. Qu¸n triÖt ®­êng lèi ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n cña §¶ng ®ång thêi còng thÊu suèt quan ®iÓm chØ ®¹o cña §¶ng vÒ viÖc Nhµ n­íc giao ®Êt cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi; ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn tÆng cho, quyÒn sö dông ®Êt mµ chiÕn l­îc kinh tÕ x· héi ®Õn n¨m 2000 cña §¶ng ®· v¹ch ra: "§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. C¸c hé n«ng d©n ®­îc Nhµ n­íc giao quyÒn sö dông ®Êt æn ®Þnh l©u dµi vµ ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. LuËt ph¸p quy ®Þnh cô thÓ vÒ viÖc thõa kÕ vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt" [11]. B¶o ®¶m trªn mçi kho¶nh ®Êt ®Òu cã chñ sö dông cô thÓ tr¸nh t×nh tr¹ng bá ®Êt ®ai hoang hãa nh­ trong thêi kú bao cÊp. Tuy nhiªn ®Ó quan ®iÓm ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n kh«ng chØ cã ý nghÜa vÒ mÆt lý thuyÕt cÇn ph¶i b¶o ®¶m sù kiÓm tra, kiÓm so¸t vµ quyÕt ®Þnh tèi cao cña Nhµ n­íc víi t­ c¸ch lµ chñ së h÷u ®èi víi toµn bé ®Êt ®ai. Nhµ n­íc kh«ng chØ së h÷u vÒ mÆt ph¸p lý mµ cßn thùc hiÖn quyÒn së h÷u vÒ mÆt kinh tÕ, ®Ó chñ së h÷u thu ®­îc c¸c nguån lîi tõ ®Êt, kh¾c phôc t×nh tr¹ng Nhµ n­íc bÞ thÊt thu c¸c nguån lîi tõ ®Êt nh­ hiÖn nay. Trªn c¬ së ®ã ®iÒu tiÕt l¹i c¸c lîi Ých cã ®­îc tõ ®Êt cho toµn thÓ nh©n d©n, gãp phÇn b¶o ®¶m c«ng b»ng x· héi. Hai lµ, ph¸t triÓn v÷ng ch¾c thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Cã thÓ nãi vÊn ®Ò thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng lu«n chiÕm mét vÞ trÝ ®¸ng kÓ trong chÝnh s¸ch kinh tÕ cña §¶ng thÓ hiÖn trong c¸c nghÞ quyÕt ë c¸c kú ®¹i héi gÇn ®©y cña §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam. B¸o c¸o chÝnh trÞ tr×nh §¹i héi VIII (12/1996) ®· chØ râ: ph¸t triÓn m¹nh thÞ tr­êng hµng hãa vµ dÞch vô, tæ chøc qu¶n lý chÆt chÏ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, x©y dùng thÞ tr­êng vèn. Còng t¹i ®¹i héi nµy, b¸o c¸o vÒ nhiÖm vô ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi 5 n¨m 1996- 2000 còng nªu lªn quan ®iÓm: ban hµnh chØ thÞ vÒ quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt, tiÒn tÖ hãa bÊt ®éng s¶n thuéc së h÷u nhµ n­íc ®Ó lµm c¬ së cho viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng, cæ phÇn hãa mét sè doanh nghiÖp Nhµ n­íc, khai th¸c khu c«ng nghiÖp vµ khu d©n c­ míi, thùc hiÖn chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë. B¸o c¸o chÝnh trÞ tr×nh §¹i héi §¶ng lÇn thø IX (th¸ng 4/2001) còng ®Þnh h­íng: chñ ®éng tæ chøc ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, cho phÐp chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Trong chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi 10 n¨m 2001- 2010 còng chØ râ: H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; tõng b­íc më thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cho ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi vµ ngoµi n­íc tham gia ®Çu t­. NghÞ quyÕt Trung ­¬ng VII khãa IX - NghÞ quyÕt chuyªn ®Ò vÒ vÊn ®Ò ®Êt ®ai cña ban chÊp hµnh trung ­¬ng §¶ng khãa IX ®· kh¼ng ®Þnh: "TiÕp tôc ®æi míi chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai trong thêi kú ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa ®Êt n­íc." NghÞ quyÕt ®· ®¸nh gi¸ tæng thÓ vÒ qu¸ tr×nh ®æi míi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai trong suèt h¬n 15 n¨m cña thêi kú ®æi míi võa qua. NghÞ quyÕt ®· kh¼ng ®Þnh quan ®iÓm chØ ®¹o lµ: ®Êt ®ai lµ tµi s¶n quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ nguån néi lùc vµ nguån vèn to lín cña ®Êt n­íc; quyÒn sö dông ®Êt lµ hµng hãa ®Æc biÖt. ChÝnh s¸ch ®Êt ®ai ph¶i chó ý ®Çy ®ñ tíi c¸c mÆt kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi; b¶o ®¶m hµi hßa lîi Ých cña Nhµ n­íc, cña x· héi. T¨ng c­êng tr¸ch nhiÖm vµ nghÜa vô cña mäi thµnh viªn trong x· héi ®èi víi viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. §æi míi chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai phï hîp víi ®­êng lèi ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa. Chñ ®éng ph¸t triÓn v÷ng ch¾c thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n (träng t©m lµ t¹i c¸c ®« thÞ) cã sù qu¶n lý, ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc víi sù tham gia cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ, trong ®ã kinh tÕ Nhµ n­íc gi÷ vai trß chñ ®¹o; kh«ng t¸ch rêi thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c lo¹i tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; chèng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. Ngoµi ra, hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt còng cÇn theo s¸t mét sè néi dung cô thÓ vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai mµ §¶ng ta ®Ò ra nh­: Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi, cho thuª ®Êt vµ cho phÐp ®­îc thuª l¹i ®Êt. Ng­êi sö dông ®Êt ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Kh«ng t­ nh©n hãa ®Êt ®ai, kh«ng cho phÐp mua b¸n ®Êt ®ai. Thùc hiÖn ®óng LuËt ®Êt ®ai, bæ sung hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai. Trong viÖc giao quyÒn sö dông ®Êt hay cho thuª ®Êt ph¶i ®¸nh gi¸ ®óng c¸c lo¹i ®Êt ®Ó sö dông cã hiÖu qu¶, duy tr× vµ ph¸t triÓn quü ®Êt b¶o ®¶m lîi Ých cña toµn d©n. Kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt vµ nh÷ng tiªu cùc yÕu kÐm trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt [9]. Qu¶n lý chÆt chÏ viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i theo ®óng ph¸p luËt. Kh«ng ®Ó n«ng d©n nghÌo sèng b»ng n«ng ph¶i b¸n ®Êt. §¸nh gi¸ ph©n lo¹i c¸c tr­êng hîp n«ng d©n kh«ng cã ruéng ®Êt s¶n xuÊt ®Ó cã chÝnh s¸ch, gi¶i ph¸p xö lý phï hîp víi tõng tr­êng hîp theo h­íng võa kh«ng ®Ó n«ng d©n bÞ bÇn cïng hãa do kh«ng cã ®Êt ®Ó s¶n xuÊt, võa thóc ®Èy qu¸ tr×nh tÝch tô ruéng ®Êt mét c¸ch hîp lý theo tiÕn tr×nh c«ng nghiÖp hãa [11]. Nh­ vËy nh÷ng ®Þnh h­íng cña §¶ng trong chÝnh s¸ch ®Êt ®ai lµ mét yÕu tè dÉn ®Õn viÖc ph¶i nghiªn cøu vµ hoµn thiÖn vÒ ph¸p luËt chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. 3.1.2. Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i g¾n liÒn víi viÖc ®æi míi vµ hoµn thiÖn nÒn hµnh chÝnh nhµ n­íc Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i tiÕn hµnh song song víi viÖc ®Èy m¹nh c¶i c¸ch nÒn hµnh chÝnh nhµ n­íc mµ träng t©m lµ c¶i c¸ch bé m¸y hµnh chÝnh, tinh gi¶m bé m¸y, lµm cho bé m¸y gän, nhÑ vµ ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶, ®¬n gi¶n hãa c¸c thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai, chó träng tíi ®æi míi tæ chøc vµ ho¹t ®éng cña c¸c c¬ quan nhµ n­íc trùc tiÕp qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai tõ trung ­¬ng tíi ®Þa ph­¬ng. Thùc hiÖn chñ tr­¬ng nµy gÇn ®©y trong qu¶n lý nhµ n­íc nãi chung vµ qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai nãi riªng ®· cã nh÷ng b­íc c¶i thiÖn ®¸ng kÓ. C¸c thñ tôc hµnh chÝnh ®· tõng b­íc ®­îc ®¬n gi¶n hãa, bé m¸y qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai ®· ®­îc tinh gi¶n ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ h¬n, ®Æc biÖt lµ trong c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nh÷ng ®æi míi nµy ®· ®­îc quy ®Þnh trong LuËt ®Êt ®ai 2003 vµ c¶ trong thùc tiÔn ¸p dông vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Cã nh­ vËy ph¸p luËt míi cã t¸c dông ®iÒu chØnh l©u dµi, bÒn v÷ng vµ ph¸t huy ®­îc hiÖu qu¶ trong thùc tÕ cuéc sèng. 3.1.3. Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®Æt trong mèi quan hÖ víi viÖc hoµn thiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai còng nh­ hoµn thiÖn c¶ hÖ thèng ph¸p luËt x· héi chñ nghÜa, t¹o lËp sù t­¬ng t¸c, bæ trî, thèng nhÊt cña c¶ hÖ thèng ph¸p luËt LuËt ®Êt ®ai cã mèi quan hÖ mËt thiÕt víi c¸c ngµnh luËt kh¸c nh­ luËt d©n sù, luËt b¶o vÖ m«i tr­êng, luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n, luËt ®Çu t­, luËt ng©n hµng. Trong mèi quan hÖ nµy, c¸c quy ph¹m ph¸p luËt, c¸c ngµnh luËt cã mèi quan hÖ t­¬ng t¸c lÉn nhau, thóc ®Èy nhau cïng ph¸t triÓn. Do vËy, ®æi míi vµ hoµn thiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi chung vµ ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng ph¶i ®Æt trong mèi quan hÖ h÷u c¬ gi÷a c¶ hÖ thèng ph¸p luËt. 3.1.4. Quy ®Þnh vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i phï hîp víi c¸c ®iÒu kiÖn thùc tiÔn vµ xu h­íng ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ -x· héi ChuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ quan hÖ tµi s¶n. Quan hÖ nµy chÞu sù chi phèi cã tÝnh quyÕt ®Þnh cña quy luËt thÞ tr­êng mµ ®Æc tr­ng lµ quy luËt cung cÇu. Ph¸p luËt ®Êt ®ai kh«ng thÓ bá qua yÕu tè nµy. Mäi sù ¸p ®Æt cøng nh¾c vµ thiÕu tÝnh hiÖn thùc ®Òu kh«ng cã hoÆc rÊt kÐm hiÖu lùc. Néi dung kinh tÕ cña ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thÓ hiÖn ë c¸c quy ®Þnh vÒ chÕ ®é, ®iÒu kiÖn cho thuª ®Êt vµ giao ®Êt, gi¸ giao ®Êt, gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, c¸c vÊn ®Ò tµi chÝnh kh¸c liªn quan ®Õn sö dông ®Êt vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. C¸c quy ®Þnh nµy ph¶i xuÊt ph¸t tõ quan ®iÓm ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, v× thÕ viÖc ph©n phèi c¸c lîi Ých ph¶i chó ý tr­íc hÕt ®Õn lîi Ých quèc gia, tiÕp ®Õn lµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña mçi ng­êi d©n trong x· héi, tr¸nh t×nh tr¹ng b×nh qu©n chñ nghÜa nh­ng còng tr¸nh viÖc tËp trung hãa quyÒn quyÕt ®Þnh sö dông ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt trong tay thiÓu sè. 3.1.5. Hoµn thiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai ph¶i chó ý tíi viÖc b¶o ®¶m héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ Trong xu h­íng hiÖn nay, c¸c quèc gia muèn ph¸t triÓn kh«ng thÓ ®éc lËp víi bªn ngoµi ph¶i thiÕt lËp c¸c mèi quan hÖ bang giao réng r·i. ViÖt Nam ®ang trong qu¸ tr×nh ®æi míi, chóng ta ®· chó ý héi nhËp víi nhiÒu n­íc trong khu vùc vµ trªn thÕ giíi. Trong qu¸ tr×nh ®ã Nhµ n­íc ta ®· cã nhiÒu chÝnh s¸ch phï hîp b¶o ®¶m m«i tr­êng ph¸p lý th«ng tho¸ng cho c¸c tæ chøc, c¸c ®¬n vÞ kinh tÕ n­íc ngoµi vµo hîp t¸c ®Çu t­ lµm ¨n t¹i ViÖt Nam, khuyÕn khÝch hä yªn t©m hîp t¸c l©u dµi. Trong nh÷ng n¨m qua tuy cã chñ tr­¬ng ®óng ®¾n nh­ vËy nh­ng ph¸p luËt cña ta trong ®ã cã LuËt ®Êt ®ai vÉn cßn nhiÒu h¹n chÕ, bÊt cËp g©y ¸ch t¾c c¶n trë cho ho¹t ®éng ®Çu t­ n­íc ngoµi. Nay LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· cã nhiÒu quy ®Þnh míi th«ng tho¸ng h¬n. Ch¼ng h¹n ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi cã quyÒn chung cña ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 105, 107 LuËt ®Êt ®ai 2003, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc h­ëng c¸c quyÒn vµ nghÜa vô quy ®Þnh t¹i §iÒu 110 LuËt ®Êt ®ai 2003 nh­ c¸c quyÒn chuyÓn nh­îng, cho thuª, tÆng cho, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt. Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt thu tiÒn thuª ®Êt h»ng n¨m vµ cho thuª ®Êt thu tiÒn thuª ®Êt mét lÇn ®­îc h­ëng c¸c quyÒn vµ nghÜa vô t­¬ng øng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Nh­ vËy hoµn thiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi chung vµ ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng ph¶i lu«n chó ý ®Ó b¶o ®¶m sù xÝch l¹i gÇn nhau gi÷a ph¸p luËt ®Êt ®ai ViÖt Nam vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai cña c¸c n­íc trªn thÕ giíi vµ theo th«ng lÖ quèc tÕ. Qua ®ã nh»m t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam, b¶o ®¶m lîi Ých cña c¸c chñ thÓ ®ã ®ång thêi b¶o ®¶m lîi Ých kinh tÕ, chÝnh trÞ cña Nhµ n­íc ViÖt Nam, gãp phÇn quan träng vµo viÖc héi nhËp, ph¸t triÓn kinh tÕ cña ViÖt Nam víi c¸c n­íc trªn thÕ giíi. 3.2. Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt Trªn c¬ së ph©n tÝch nh÷ng thùc tr¹ng ph¸p luËt vÒ hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt trong thêi gian võa qua, nh÷ng h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai vµ qu¶n lý trong ho¹t ®éng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, t¸c gi¶ luËn v¨n xin ®Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn ph¸p luËt ®iÒu chØnh nhãm quan hÖ x· héi nµy nh­ sau: 3.2.1. Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt - Thèng nhÊt mét giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· ®­îc cÊp ë nhiÒu giai ®o¹n kh¸c nhau vµ mÉu giÊy chøng nhËn còng ®­îc c¸c c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai ë tõng thêi kú kh¸c nhau ph¸t hµnh. ViÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc quy ®Þnh tõ LuËt ®Êt ®ai 1987. Tuy nhiªn, thêi gian tõ 1988 ®Õn 1992 chñ yÕu vÉn lµ nghiªn cøu gi¶i ph¸p, thö nghiÖm vµ mét sè ®Þa ph­¬ng ®· tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn t¹m thêi. N¨m 1991, Thñ t­íng chÝnh phñ cho triÓn khai Dù ¸n nghiªn cøu kh¶ thi hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai hiÖn ®¹i ë ViÖt Nam do tæ chøc ph¸t triÓn cña liªn hiÖp quèc UNDP tµi trî vµ giao cho tæng côc qu¶n lý ruéng ®Êt phèi hîp víi Bé x©y dùng triÓn khai. N¨m 1993, b¸o c¸o kÕt qu¶ dù ¸n nµy ®· ®­a ra gi¶i ph¸p cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ ®¨ng ký tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Trªn c¬ së ®ã, LuËt ®Êt ®ai 1993 ®· quy ®Þnh cô thÓ vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo "sæ ®á cò". Sau ®ã NghÞ ®Þnh 60-CP ngµy 5/7/1994 quy ®Þnh vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ theo "sæ hång cò". Nh­ vËy tr­íc khi cã luËt ®Êt ®ai míi th× chØ cã nhµ ë t¹i ®« thÞ ®­îc x¸c nhËn quyÒn së h÷u cßn c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt nh­ rõng c©y, nhµ m¸y, kh¸ch s¹n, khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt vµ x· héi, c¸c tµi s¶n kh¸c ®­îc ®Çu t­ trªn ®Êt ch­a ®­îc x¸c nhËn quyÒn së h÷u. §©y lµ mét nh­îc ®iÓm cña hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n khi ®ã ®· lµm cho hÖ thèng mÊt ®i tÝnh thèng nhÊt trong qu¶n lý vµ kh«ng thÓ thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn së h÷u tµi s¶n ®· ®Çu t­ trªn ®Êt. Theo LuËt ®Êt ®ai 2003, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp theo mét mÉu thèng nhÊt ®èi víi mäi lo¹i ®Êt vµ do Bé tµi nguyªn vµ m«i tr­êng ph¸t hµnh ®­îc thùc hiÖn thèng nhÊt tõ ngµy 01/01/2004 trong c¶ n­íc. HiÖn nay, LuËt Nhµ ë võa ®­îc Quèc héi th«ng qua. LuËt nhµ ë quy ®Þnh, tr­êng hîp cã sù kh¸c nhau gi÷a LuËt nhµ ë vµ ph¸p luËt cã liªn quan th× ¸p dông c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt cña luËt nhµ ë [22]. Nh­ vËy nh÷ng néi dung ®· ®­îc luËt nhµ ë ®iÒu chØnh vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ sÏ ®­îc ­u tiªn ¸p dông. LuËt Nhµ ë quy ®Þnh vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë nh­ sau: Tr­êng hîp chñ së h÷u nhµ ë ®ång thêi lµ chñ sö dông ®Êt ë, chñ së h÷u c¨n hé chung c­ th× cÊp mét giÊy chøng nhËn lµ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë; tr­êng hîp chñ së h÷u nhµ ë kh«ng ®ång thêi lµ chñ sö dông ®Êt ë th× cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë. GiÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë, giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë quy ®Þnh t¹i kho¶n nµy ®­îc gäi chung lµ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë [22]. S¾p tíi sÏ tiÕp tôc ban hµnh luËt ®¨ng ký giao dÞch bÊt ®éng s¶n (Bé t­ ph¸p chñ tr×) th× luËt chØ ®iÒu chØnh nh÷ng bÊt ®éng s¶n mµ hiÖn nay ph¸p luËt ch­a cã quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký, cßn nh÷ng bÊt ®éng s¶n nh­ ®Êt ®ai, nhµ ë hiÖn ®· cã quy ®Þnh th× kh«ng ®iÒu chØnh. NghÞch lý lµ ë chç ngoµi ®Êt ®ai vµ nhµ ë, c¸c bÊt ®éng s¶n kh¸c cã møc ®é tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n kh«ng th­êng xuyªn vµ nhu cÇu cña thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®èi víi lo¹i thÞ tr­êng nµy kh«ng lín. Do vËy nÕu ban hµnh luËt chØ ®Ó ®iÒu chØnh nh÷ng lo¹i bÊt ®éng s¶n giao dÞch kh«ng th­êng xuyªn th× kh«ng thùc sù cÇn thiÕt. VËy quan ®iÓm cña chóng t«i lµ kh«ng nªn cÊp thªm giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë theo LuËt Nhµ ë. NÕu vÉn cø cho ra ®êi th× môc tiªu mét giÊy, mét c¬ quan ®¨ng ký sÏ kh«ng thùc hiÖn ®­îc. §ång thêi sÏ ph¸t sinh nhiÒu thñ tôc phiÒn hµ tèn kÐm cho nh©n d©n, môc tiªu c¶i c¸ch hµnh chÝnh kh«ng thùc hiÖn ®­îc. ChØ nªn kiªn tr× mét giÊy nh­ quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai 2003. Së dÜ chóng t«i ®Ò xuÊt quan ®iÓm nh­ vËy lµ v× nh÷ng lý do c¬ b¶n sau ®©y: Thø nhÊt, kh«ng cÇn thiÕt ph¶i cÊp nhiÒu lo¹i giÊy tê kh¸c nhau cho hai lo¹i tµi s¶n lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ tµi s¶n cã trªn ®Êt. Tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt lµ hÖ qu¶ ®Çu t­ cña ng­êi sö dông ®Êt, ®­îc ph¸p luËt d©n sù thõa nhËn së h÷u toµn phÇn ®èi víi tµi s¶n ®ã. Tµi s¶n cã trªn ®Êt ®­îc ghi nhËn trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ ®­îc chñ së h÷u tµi s¶n ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u tµi s¶n theo quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. Mäi biÕn ®éng vÒ sö dông ®Êt kÓ c¶ viÖc h×nh thµnh nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt ®Òu ®­îc ®¨ng ký vµ x¸c nhËn trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, nh÷ng ng­êi cã chung quyÒn sö dông hoÆc tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®Òu ®­îc cÊp giÊy nh­ nhau trªn ®ã ghi râ quyÒn chung vµ quyÒn riªng. §iÒu nµy lµ hoµn toµn phï hîp, bëi lÏ, xÐt vÒ thùc tiÔn nã xö lý ®­îc mèi liªn hÖ gi÷a tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt (nhµ ë, rõng c©y, xÝ nghiÖp, c«ng tr×nh h¹ tÇng), gi¶i quyÕt ®­îc tr­êng hîp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt thuª, tµi s¶n g¾n víi quyÒn sö dông ®Êt chung (nhµ chung c­) Thø hai, xÐt vÒ thñ tôc hµnh chÝnh, kh«ng cÇn thiÕt ph¶i lµm nhiÒu thñ tôc r­êm rµ tèn kÐm cho mét khèi tµi s¶n chung thèng nhÊt trong khi triÓn khai cÊp mét giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· mÊt nhiÒu thêi gian vµ thñ tôc hµnh chÝnh, tèn kÐm tiÒn cña cña nh©n d©n mµ cho ®Õn nay vÉn ch­a hoµn thµnh. Trong khi chóng ta ®ang cè g¾ng gi¶m thñ tôc hµnh chÝnh g©y phiÒn hµ cho nh©n d©n vµ tèn kÐm tiÒn cña cña Nhµ n­íc. Còng cã ý kiÕn nªn ®æi giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cò ®· ®­îc cÊp sang mÉu míi. Theo chóng t«i nh­ vËy lµ kh«ng cÇn thiÕt. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cÊp theo LuËt ®Êt ®ai 2003 do bé tµi nguyªn vµ m«i tr­êng ph¸t hµnh cã gi¸ trÞ ph¸p lý nh­ mÉu giÊy do Tæng côc qu¶n lý ruéng ®Êt triÓn khai cÊp theo LuËt ®Êt ®ai 1987 hay mÉu giÊy do Tæng côc ®Þa chÝnh ph¸t hµnh triÓn khai theo LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. C¸c giÊy tê ph¸p lý nµy còng cã gi¸ trÞ ph¸p lý nh­ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë cÊp theo nghÞ ®Þnh 60/CP ngµy 05/7/1994 cña ChÝnh phñ vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ. Ng­êi sö dông ®Êt ®· ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo c¸c LuËt ®Êt ®ai tr­íc ®©y hoÆc theo mÉu giÊy cò kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i ®æi giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo mÉu míi do Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng ph¸t hµnh hiÖn nay theo LuËt ®Êt ®ai 2003. Khi nµo ng­êi sö dông ®Êt cã nhu cÇu chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c th× ng­êi cã nhu cÇu nhËn chuyÓn quyÒn sÏ ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi theo mÉu giÊy do Bé tµi nguyªn vµ m«i tr­êng ph¸t hµnh. - §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. §Ó x©y dùng thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt chÝnh quy vµ vËn hµnh ®óng quy luËt th× viÖc ®Çu tiªn cÇn ph¶i lµm lµ ph¶i t¹o ra ®­îc hµng hãa cña thÞ tr­êng ®ã víi c¸c tiªu chuÈn râ rµng vµ hîp ph¸p. QuyÒn sö dông ®Êt víi t­ c¸ch lµ mét lo¹i hµng hãa ®Æc biÖt khi tham gia vµo thÞ tr­êng nµy còng ph¶i ®¹t nh÷ng tiªu chuÈn nhÊt ®Þnh nh­ ®ßi hái cña thÞ tr­êng, ph¶i cã nh·n m¸c chøng tá nguån gèc xuÊt xø nh­ c¸c hµng hãa th«ng th­êng kh¸c. Víi ®Êt ®ai, b¶o ®¶m nguån gèc hîp ph¸p chÝnh lµ giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt chÝnh lµ c¬ së ph¸p lý ban ®Çu b¶o ®¶m x¸c ®Þnh quyÒn tµi s¶n cña ng­êi sö dông ®Êt. Nã còng cã vai trß nh­ c¸c lo¹i giÊy tê ®¨ng ký quyÒn së h÷u kh¸c nh­ ®¨ng ký « t«, xe m¸y. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ ®iÒu kiÖn ®Çu tiªn ®Ó thùc hiÖn mét quan hÖ chuyÓn nh­îng hîp ph¸p còng nh­ c¸c giao dÞch quyÒn sö dông ®Êt nãi chung. Do vËy cÇn tiÕp tôc xóc tiÕn viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Theo tiÕn sÜ Ph¹m Duy NghÜa: "§Èy nhanh tiÕn ®é cÊp sæ ®á cho c¸c lo¹i ®Êt lµ mét chÝnh s¸ch hoµn toµn ®óng ®¾n, nã lµ mét b­íc ®ét ph¸p ®Çu tiªn x¸c lËp trËt tù vÒ quyÒn sö dông ®Êt" [12]. Ph¶i cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho mäi lo¹i ®Êt víi mäi ®èi t­îng. ChÊp nhËn nh÷ng sai sãt vµ hÖ qu¶ cña nh÷ng n¨m bu«ng láng qu¶n lý, ph¶i lo¹i bá tÊt c¶ c¸c thñ tôc phøc t¹p kh¸c trªn thùc tÕ ®· c¶n trë tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. CÇn x¸c ®Þnh râ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt tr­íc hÕt lµ nghÜa vô cña Nhµ n­íc, c¸n bé qu¶n lý nhµ n­íc ph¶i t×m ®Õn ng­êi sö dông ®Êt ®Ó cÊp giÊy chøng nhËn, lµ tr¸ch nhiÖm cña Nhµ n­íc do vËy ph¶i cã biÖn ph¸p ®Ó tæ chøc tèt cho ng­êi sö dông ®Êt ®¨ng ký ®Êt ®ai, triÓn khai cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Theo chØ thÞ sè 09/CT-TTg ngµy 09/02/2004 cña Thñ t­íng ChÝnh phñ vÒ viÖc triÓn khai thi hµnh LuËt ®Êt ®ai 2003 th× "ñy ban nh©n d©n tØnh chØ ®¹o ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt quyÒn sö dông ®Êt, trong t©m lµ ®Êt ë ®« thÞ vµ ®Êt rõng s¶n xuÊt, phÊn ®Êu ®Õn ngµy 01/01/2007 hoµn thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt c¸c lo¹i". LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh rÊt më réng t¹o ®iÒu kiÖn nhanh chãng cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho mäi chñ sö dông, víi mäi lo¹i ®Êt. Tuy vËy, ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ qu¸ thêi h¹n ®ã th× ph¶i cã c¸c biÖn ph¸p xö lý nh­ thÕ nµo víi nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt kh«ng kª khai cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ xö lý nh÷ng c¸n bé qu¶n lý, viªn chøc Nhµ n­íc kh«ng tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vÒ thêi h¹n cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. CÇn quy ®Þnh c¸c biÖn ph¸p xö lý cô thÓ nh­ qu¸ thêi h¹n ®ã mµ ng­êi sö dông ®Êt kh«ng ®¨ng ký xin ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt th× sÏ kh«ng cÊp giÊy cho c¸c ®èi t­îng ®ã vµ hä kh«ng ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt th× míi b¶o ®¶m ®óng tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. 3.2.2. TiÕp tôc thùc hiÖn c¶i c¸ch c¸c thñ tôc hµnh chÝnh Mét lµ, tiÕp tôc ®¬n gi¶n vÒ thñ tôc ®¨ng ký chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt gåm ®¨ng ký ban ®Çu vµ ®¨ng ký biÕn ®éng, ®¨ng ký khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ ®¨ng ký khi cã biÕn ®éng ®Ó Nhµ n­íc theo dâi cËp nhËt nh÷ng biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai. §©y lµ c«ng viÖc b¾t buéc, lµ ®iÒu kiÖn tiªn quyÕt ®Ó qu¶n lý nhµ n­íc vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, b¶o ®¶m an toµn cho c¸c tæ chøc, c¸c c¸ nh©n khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. C¸c thñ tôc ph¶i ®­îc thùc hiÖn theo h­íng võa ®¶m b¶o qu¶n lý chÆt chÏ nh÷ng biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai mÆt kh¸c võa b¶o ®¶m sù thuËn tiÖn cho c¸c bªn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. CÇn ph¶i ®¬n gi¶n tèi ®a c¸c thñ tôc ®¨ng ký ®Ó c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖn dÔ dµng, thuËn lîi, theo h­íng khuyÕn khÝch ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn. Môc ®Ých cña viÖc ®¨ng ký chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ c«ng khai quyÒn cña c¸c chñ thÓ vµ ®¶m b¶o an toµn ph¸p lý, do vËy, Nhµ n­íc ph¶i t«n träng vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn quyÒn tù do ®Þnh ®o¹t trong viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, h¹n chÕ thÊp nhÊt nh÷ng can thiÖp hµnh chÝnh kh«ng cÇn thiÕt ®èi víi viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. T¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c quan hÖ ®Êt ®ai vËn ®éng theo nh÷ng quy luËt kh¸ch quan cña kinh tÕ thÞ tr­êng. QuyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn tµi s¶n, ng­êi sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn c¸c quyÒn tµi s¶n cña m×nh theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù. Theo LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, c¸c giao dÞch vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn t¹i v¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt. Tuy vËy, yªu cÇu ®Æt ra lµ viÖc thµnh lËp v¨n phßng ®¨ng ký ph¶i ®­îc triÓn khai tèt, ph¶i ®¹t hiÖu qu¶ thùc sù trong c«ng viÖc ®¨ng ký chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ x¸c nhËn mäi sù biÕn ®éng vÒ chñ sö dông ®Êt. Lµ ho¹t ®éng th­êng xuyªn m¹ng tÝnh chÊt qu¶n lý, võa mang tÝnh chÊt giao dÞch trªn thÞ tr­êng nªn v¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ph¶i lµ c¬ quan chuyªn tr¸ch cña Nhµ n­íc, ho¹t ®éng theo ph¸p luËt vµ trë thµnh trung t©m giao dÞch chÝnh thèng cña thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. Ph¸p luËt ®Êt ®ai quy ®Þnh viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Trong thùc tÕ viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cã ®­îc thùc hiÖn vµ thùc hiÖn nhanh chãng, dÔ dµng hay kh«ng phô thuéc rÊt lín vµo c«ng t¸c lµm thñ tôc, mµ nhiÒu khi kh«ng phô thuéc vµo ý muèn cña ng­êi chuyÓn nh­îng, nh­ vËy lµ tr¸i víi b¶n chÊt cña c¸c giao dÞch d©n sù lµ t«n träng sù tù do, thèng nhÊt ý chó cña c¸c bªn. MÆc dï c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai kh«ng chØ ë ViÖt Nam mµ nhiÒu n­íc trªn thÕ giíi th× yªu cÇu vÒ ®¨ng ký c¸c giao dÞch ®Êt ®ai còng phøc t¹p h¬n c¸c tµi s¶n kh¸c. VÒ c¬ b¶n cã hai giai ®o¹n: giai ®o¹n ng­êi b¸n vµ ng­êi mua tù tháa thuËn vµ giao kÕt hîp ®ång vµ giai ®o¹n c¬ quan nhµ n­íc tiÕn hµnh thñ tôc ®¨ng ký vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ n­íc vµ c¸c bªn chuyÓn quyÒn cÇn ph¶i n¾m ®­îc c¸c th«ng tin vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña m¶nh ®Êt vµ c¸c tµi s¶n trªn ®Êt. Nh­ng vÊn ®Ò ë ®©y lµ sù phiÒn hµ, s¸ch nhiÔu rÊt phøc t¹p ë ViÖt Nam, ®ang lµ rµo c¶n chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®óng ph¸p luËt. Giai ®o¹n hai bao giê còng tèn nhiÒu thêi gian h¬n vµ g©y thªm nhiÒu thñ tôc khã kh¨n phiÒn hµ h¬n cho ng­êi chuyÓn nh­îng. Thñ tôc hµnh chÝnh ®ang ®­îc c¶i c¸ch theo c¬ chÕ " mét cöa" song vÒ c¬ b¶n ë nhiÒu ®Þa ph­¬ng vÉn cung c¸ch lµm viÖc cò quan liªu, cöa quyÒn nhòng nhiÔu, ®Æc biÖt lµ t¹i c¸c ®« thÞ. Do qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vÉn con nh÷ng dÊu Ên cña c¬ chÕ kinh tÕ tËp trung, bao cÊp quan liªu ch­a theo kÞp víi sù ph¸t triÓn vµ nh÷ng yªu cÇu cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. C¸i gèc lµ cung c¸ch lµm viÖc quan liªu cò vÉn ch­a t×m ra biÖn ph¸p h÷u hiÖu ®Ó "c¶i c¸ch". ViÖc triÓn khai thùc hiÖn m« h×nh mét cöa t¹i V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®· ph¸t huy hiÖu qu¶ nh­ng vÉn cßn nhiÒu ®iÒu cÇn ph¶i bµn tíi khi nh©n viªn cña v¨n phßng ®¨ng ký còng vÉn lµ c¸c c«ng chøc nhµ n­íc, h­ëng l­¬ng ng©n s¸ch. VËy liÖu cã nh÷ng b¶o ®¶m nµo cho viÖc hå s¬ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n kh«ng bÞ ®ïn ®Èy ®îi chê, tr¶ l¹i do ch­a ®¹t yªu cÇu? Do vËy, cÇn kÕt hîp nhiÒu biÖn ph¸p kh¾c phôc t×nh tr¹ng trªn nh­ x©y dùng hßm th­ gãp ý trong c¸c c¬ quan hµnh chÝnh Nhµ n­íc; cã chÝnh s¸ch tiÒn l­¬ng tháa ®¸ng, xö lý thËt nghiªm kh¾c c¸c hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt cña c¸n bé c«ng chøc nhµ n­íc vi ph¹m ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Hai lµ, hoµn thiÖn hÖ thèng hå s¬, tµi liÖu ®Þa chÝnh. §©y lµ hå s¬ ban ®Çu x¸c ®Þnh râ vÞ trÝ, h×nh d¸ng, kÝch thøc, ranh giíi cho tõng l« ®Êt, m¶nh ®Êt cô thÓ. C«ng viÖc nµy phô thuéc vµo tr¸ch nhiÖm cña Nhµ n­íc do vËy ph¶i khÈn tr­¬ng ®Çu t­ thêi gian, tµi chÝnh vµ nh©n lùc thùc hiÖn nhanh chãng vµ hiÖu qu¶ nhÊt. Tµi liÖu ®Þa chÝnh lµ c¬ së ®Ó cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®Ó x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n, vµ cho phÐp ng­êi sö dông ®­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Kh¸c víi c¸c tµi s¶n kh¸c, viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ viÖc qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai ®­îc tiÕn hµnh chñ yÕu th«ng qua hÖ thèng tµi liÖu ®Þa chÝnh. V× vËy, ®ßi hái hÖ thèng hå s¬ ph¶i râ rµng, minh b¹ch lµ c¬ së ®Ó Nhµ n­íc kiÓm so¸t viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, lµ c¬ së ph¸p lý ®Ó c¸c bªn thùc hiÖn quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Do ®ã, hå s¬ ®Þa chÝnh ph¶i do c¸c c¬ quan ®¬n vÞ cã thÈm quyÒn x¸c lËp, l­u gi÷ vµ cung cÊp cho c¸c chñ sö dông ®Êt khi chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. NÕu hÖ thèng hå s¬ x¸c lËp kh«ng chÝnh x¸c th× viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ tr¸i ph¸p luËt vµ Nhµ n­íc kh«ng qu¶n lý ®­îc vÒ sö dông ®Êt. C¸c tµi liÖu ®Þa chÝnh nhiÒu n¬i hiÖn kh«ng ph¶n ¸nh ®óng hiÖn tr¹ng qu¶n lý, sö dông ®Êt do c¸c tµi liÖu nµy nhiÒu n¬i vèn kh«ng ®­îc cËp nhËt th­êng xuyªn. Mét lý do n÷a lµ thêi gian qua, ho¹t ®éng chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt tr¸i ph¸p luËt diÔn ra kh¸ phæ biÕn ®· lµm cho hÖ thèng tµi liÖu ®Þa chÝnh nhanh chãng trë nªn l¹c hËu. Do vËy, cÇn ph¶i rµ so¸t l¹i chØnh söa, bæ sung l¹i toµn bé c¸c tµi liÖu ®ã vµ th­êng xuyªn ph¶i chØnh lý khi cã biÕn ®éng. Còng nªn thùc hiÖn x· héi hãa dÇn c«ng t¸c ®o vÏ b¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt. ViÖc ®o ®¹c b¶n ®å ®Þa chÝnh tíi ®©y, ®Ó ®Èy nhanh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ b¶o ®¶m tÝnh chÝnh x¸c th× nªn thuª tæ chøc dÞch vô lµm d­íi sù gi¸m s¸t cña c¬ quan nhµ n­íc. C¸c tæ chøc nµy sÏ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c¸c s¶n phÈm cña m×nh vµ ph¶i ®o vÏ chÝnh x¸c. ViÖc hoµn chØnh hÖ thèng b¶n ®å ®¹i chÝnh chÝnh quy, tin häc hãa hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai cÇn ®­îc tiÕn hµnh ®ång bé trong thêi gian tíi. CÇn hoµn thµnh viÖc x©y dùng hÖ thèng b¶n ®å ®Þa chÝnh vµ hå s¬ ®Þa chÝnh chÝnh quy, x©y dung hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai hiÖn ®¹i theo ®Þnh h­íng øng dông c«ng nghÖ th«ng tin thiÕt lËp hÖ thèng m¹ng m¸y tÝnh phôc vô qu¶n lý b¶o ®¶m liªn kÕt gi÷a trung ­¬ng vµ ®Þa ph­¬ng cÊp tØnh, cÊp huyÖn. Ba lµ, h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin, c¸c tæ chøc t­ vÊn, dÞch vô vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ n­íc cÇn ph¶i tæ chøc cung cÊp th«ng tin vÒ quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c giao dÞch liªn quan. Tr­íc khi quyÕt ®Þnh chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt c¸c tæ chøc, c¸ nh©n cÇn ®­îc t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó ®­îc t­ vÊn th«ng tin vÒ nguån gèc ®Êt, quy ho¹ch, t×nh tr¹ng sö dông, thÕ chÊp vµ c¸c tranh chÊp nÕu cã. V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt nÕu ®­îc phÐp t­ vÊn cã thu phÝ, th× sÏ lµ mét ®Çu mèi ®¸ng tin cËy cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n tr­íc khi quyÕt ®Þnh viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. CÇn x©y dùng mét hÖ thèng th«ng tin c«ng khai minh b¹ch cho phÐp mäi ng­êi ®­îc tiÕp cËn tù do vµ c«ng khai. Th«ng tin vÒ quy ho¹ch ®Þa chÝnh, th«ng tin vÒ gi¸. Th«ng tin lµ ®iÒu kiÖn quan träng cho sù vËn hµnh cña thÞ tr­êng nh­ng thùc ra th«ng tin lµ kÕt qu¶ sau cïng träng hµng lo¹i c¶i c¸ch quan träng vÒ thÓ chÕ ®èi víi thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. Thùc hiÖn ®a d¹ng hãa, c«ng khai minh b¹ch c¸c th«ng tin vÒ ®Êt ®ai lªn tÊt c¶ c¸c th«ng tin ®¹i chóng. HiÖn nay ë c¸c ®« thÞ lín, c¸c trung t©m t­ vÊn m«i giíi nhµ ®Êt, trung t©m giao dÞch bÊt ®éng s¶n, dÞch vô nhµ ®Êt. Ph¸t triÓn mét c¸ch tù ph¸t kh«ng cã ®¨ng ký kinh doanh. Nhµ n­íc cÇn cã biÖn ph¸p thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn hÖ thèng dÞch vô t­ vÊn vµ m«i giíi chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ qu¶n lý ho¹t ®éng cña hÖ thèng ®ã, gãp phÇn ph¸t triÓn vµ æn ®Þnh ho¹t ®éng chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. C¸c tæ chøc n»m trong hÖ thèng ®ã lµ n¬i diÔn ra c¸c ho¹t ®éng giao dÞch quyÒn sö dông ®Êt bao gåm: DÞch vô th«ng tin hµng hãa quyÒn sö dông ®Êt, dÞch vô kiÓm tra vµ t­ vÊn tÝnh ph¸p lý quyÒn sö dông ®Êt, dÞch vô ®Þnh gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, dÞch vô thanh to¸n vµ cho vay thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, dÞch vô hoµn thiÖn hå s¬ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, t­ vÊn vÒ quy ho¹ch kiÕn tróc. KhuyÕn khÝch viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn t¹i c¸c v¨n phßng, trung t©m, c¸c chî, siªu thÞ hay c¸c c«ng ty giao dÞch bÊt ®éng s¶n thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ. Ph¸t triÓn lo¹i h×nh nµy gi¶m ®i nhiÒu c¸c c«ng viÖc mµ kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i do c¸c c¬ quan c«ng quyÒn ®¶m nhiÖm, gi¶m sù qu¸ t¶i vÒ c«ng vô, ®¬n gi¶n nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh gãp phÇn thóc ®Èy cña thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. 3.2.3. Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt * VÒ vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt Mét trong nh÷ng ®iÓm míi cña LuËt ®Êt ®ai 2003 lµ vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt ®­îc quy ®Þnh cô thÓ cho tõng lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt theo tõng vïng, do ®ã c¸ch thøc x¸c ®Þnh vµ c¸c tiªu chÝ còng ph¶i hÕt søc ph¶i ®­îc cô thÓ vµ ®­îc l­îng hãa. Tuy nhiªn, hÇu hÕt c¸c quy ®Þnh nµy l¹i ®­îc diÔn ®¹t mét c¸ch chung chung, ch­a ®­îc l­îng hãa hoÆc cã l­îng hãa th× còng mang tÝnh chñ quan. Trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp, khi so s¸nh c¸c tiªu thøc gi÷a m¶nh ®Êt ®· chuyÓn nh­îng trªn thÞ tr­êng víi m¶nh ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ b»ng c¸c tiªu chuÈn ®Þnh tÝnh nh­: gÇn, xa, s©u h¬n, Ýt s©u h¬n, ån µo h¬n, Ýt ån µo… tõ ®ã cho ®iÓm 8, ®iÓm 10; mçi ®iÓm h¬n kÐm nhau tÝnh 5% gi¸. ViÖc so s¸nh c¸c tiªu thøc manh tÝnh chÊt ®Þnh tÝnh víi c¸ch cho ®iÓm chñ quan nh­ vËy sÏ ¶nh h­ëng tíi kÕt qu¶ so s¸nh, lµm cho tÝnh chÊt kh¸ch quan cña gi¸ ®Êt sÏ gi¶m ®i. MÆt kh¸c viÖc ®Þnh gi¸ nµy phô thuéc rÊt nhiÒu vµo n¨ng lùc, tr×nh ®é vµ sù kh¸ch quan cña c¸n bé ®Þnh gi¸ ®Êt. HoÆc nh­ quy ®Þnh gi¸ ®Êt theo lo¹i ®« thÞ còng ch­a thÓ hiÖn ®­îc tÝnh kh¸ch quan. Cã nh÷ng ®« thÞ ®ang trªn ®µ ph¸t triÓn, cho dï ch­a ®­îc xÕp vµo lo¹i cao nh­ng gi¸ ®Êt còng kh«ng thÊp h¬n c¸c ®« thÞ lo¹i cao ®· ph¸t triÓn tr­íc nh­ng ®ang trong giai ®o¹n kÐm ph¸t triÓn. TÊt nhiªn, khi ®Þnh gi¸ ®Êt ë c¸c ®Þa ph­¬ng, do ®iÒu kiÖn tù nhiªn x· héi kh¸c nhau ®ßi hái ph¶i cã sù vËn dông cho phï hîp. Nh­ng nÕu chØ dõng l¹i ë nh÷ng nguyªn t¾c ®Þnh tÝnh th× sù vËn dông linh ho¹t nãi trªn sÏ lµm gi¶m tÝnh thèng nhÊt cña thÞ tr­êng ®Êt ®ai. §©y còng lµ kÏ hë, dÔ g©y nªn t×nh tr¹ng lén xén trong ®Þnh gi¸ ®Êt. Do vËy, cÇn cã quy ®Þnh phï hîp vµ chÝnh x¸c h¬n trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt. * VÒ vÊn ®Ò b×nh æn gi¸ ®Êt. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, còng nh­ gi¸ c¶ cña c¸c hµng hãa kh¸c, gi¸ ®Êt ph¶i lµ gi¸ cña thÞ tr­êng, ph¶n ¸nh ®­îc t×nh h×nh cung cÇu thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. Tuy nhiªn, ®Ó cã mét nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn cã hiÖu qu¶ th× thÞ tr­êng ®ã ph¶i ®­îc ®iÒu tiÕt vµ chÞu sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. §èi víi thÞ tr­êng ®Êt ®ai ë n­íc ta, cho ®Õn nay ch­a cã quy ®Þnh nµo vÒ Nhµ n­íc ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng, c©n ®èi cung cÇu ngoµi quy ®Þnh Nhµ n­íc thùc hiÖn b×nh æn gi¸ (kho¶n 5 §iÒu 63 LuËt ®Êt ®ai 2003) nh­ng còng ch­a cã biÖn ph¸p cô thÓ. §iÒu nµy lµm cho thÞ tr­êng ph¸t triÓn mét c¸ch tù ph¸t, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng vµ sai lÖch so víi gi¸ trÞ lµm ¶nh h­ëng tíi hiÖu qu¶ sö dông ®Êt, h¹n chÕ sù ph¸t triÓn cña c¶ nÒn kinh tÕ. Ngoµi ra, ®Çu c¬ còng lµ mét yÕu tè t¸c ®éng kh«ng nhá tíi thÞ tr­êng ®Êt ®ai. Nhµ n­íc ®· cã quy ®Þnh nh»m h¹n chÕ t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt nh­: nghiªm cÊm c¸c tæ chøc ®­îc giao dù ¸n x©y dùng nhµ ë chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt d­íi h×nh thøc b¸n nÒn; quy ®Þnh thêi h¹n ®­a ®Êt vµo sö dông, nÕu qu¸ thêi h¹n sÏ bÞ thu håi (kho¶n 11, 12 §iÒu 38 LuËt ®Êt ®ai 2003; kho¶n 1 ®iÒu 101 NghÞ ®Þnh 181/2004/N§-CP). C¸c quy ®Þnh ®ã tuy cã h¹n chÕ ®­îc t×nh tr¹ng sö dông ®Êt kh«ng hîp lý song còng ch­a ph¶i lµ quy ®Þnh ®Ó lo¹i trõ t×nh tr¹ng ®Çu c¬. §iÒu nµy cã ¶nh h­ëng kh«ng nhá tíi c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc. MÆc dï khi ®Þnh gi¸ ®Êt, c¸c th«ng tin thu thËp ®a phÇn nµo h¹n chÕ ®­îc c¸c hµnh vi ®Çu c¬ ®Êt cô thÓ song ch­a lo¹i bá ®­îc t¸c ®éng cña ®Çu c¬ ®èi víi thÞ tr­êng khi ch­a h¹n chÕ ®­îc tËn gèc tÖ ®Çu c¬. Nhµ n­íc ph¶i ¸p dông c¸c biÖn ph¸p b×nh æn gi¸ ®Êt, ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. Gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh ph¶i s¸t víi gi¸ thÞ tr­êng nh­ng kh«ng cã nghÜa lµ thô ®éng ch¹y theo biÕn ®éng cña thÞ tr­êng, nhÊt lµ khi nh÷ng biÕn ®éng ®ã l¹i do nh÷ng nh©n tè tiªu cùc t¸c ®éng tíi. Nhµ n­íc ph¶i cã c¸c biÖn ph¸p b×nh æn gi¸ c¶, ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng. Nh­ng cÇn sö dông c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ, t¸c ®éng vµo cung, cÇu trªn thÞ tr­êng, thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp hoÆc mét sè biÖn ph¸p kh¸c. §Ó ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng, Nhµ n­íc cÇn cã quü ®Êt dù phßng nhÊt ®Þnh ®Ó t¨ng cung khi cÇu ®Êt t¨ng cao. Bªn c¹nh viÖc Nhµ n­íc nghiªm cÊm viÖc b¸n nÒn mµ ch­a ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng; quy ®Þnh thêi h¹n ®­a vµo sö dông, nÕu qu¸ thêi h¹n quy ®Þnh mµ ch­a ®­a ®Êt vµo sö dông sÏ bÞ thu håi ®Ó h¹n chÕ tÖ ®Çu c¬. §Ó chèng ®Çu c¬ ph¶i ph©n biÖt ho¹t ®éng ®Çu c¬ vµ ho¹t ®éng kinh doanh. N­íc ta, s¶n xuÊt nhá cßn phæ biÕn, do ®ã tËp trung ruéng ®Êt ®Ó s¶n xuÊt lín lµ ®ßi hái kh¸ch quan v× vËy c¸c quy ®Þnh h¹n chÕ ®Çu c¬ ph¶i kh«ng c¶n trë qu¸ tr×nh tËp trung ®Êt cho s¶n xuÊt lín. §Ó h¹n chÕ ®Çu c¬ vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n cÇn quy ®Þnh vÒ thêi h¹n ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng l¹i sau khi mua vµ ®¸nh thuÕ lòy tiÕn ®èi víi diÖn tÝch v­ît h¹n møc. 3.2.4. Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ nghÜa vô tµi chÝnh vµ thñ tôc thùc hiÖn c¸c nghÜa vô nµy Mét trong nh÷ng nguyªn nh©n g©y nªn t×nh tr¹ng chuyÓn nh­îng ngÇm gi÷a c¸c bªn, kh«ng qua c¸c c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn chÝnh lµ lý do ë nghÜa vô tµi chÝnh cßn qu¸ cao vµ ch­a hîp lý. ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ngÇm (nh­ ®· ph©n tÝch ë trªn) kh«ng nh÷ng g©y thÊt thu lín cho ng©n s¸ch nhµ n­íc mµ cßn ®ång thêi t¹o nguy c¬ cho ng­êi sö dông ®Êt do tÝnh bÊt hîp ph¸p cña mèi quan hÖ nµy mang l¹i. Do vËy, ®Ó gãp phÇn hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt theo chóng t«i, cÇn cã mét sè thay ®æi vÒ c¸c quy ®Þnh vÒ vÊn ®Ò tµi chÝnh ®Êt ®ai. * VÒ viÖc x¸c ®Þnh " ThuÕ thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt". Trong LuËt ®Êt ®ai 1993 vµ Bé luËt d©n sù 1995, bªn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i chÞu thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §©y lµ lo¹i thuÕ ®­îc x¸c ®Þnh theo mét tû lÖ phÇn tr¨m trªn gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, thuÕ suÊt ®­îc ¸p dông lµ 4%, møc thuÕ tÝnh theo diÖn tÝch ®Êt chuyÓn nh­îng vµ gi¸ do ñy ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh theo khung gi¸ cña ChÝnh phñ [23]. Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 54 LuËt ®Êt ®ai 2003, Nhµ n­íc thu thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §©y lµ quy ®Þnh hoµn toµn míi g¾n liÒn víi lé tr×nh c¶i c¸ch chÝnh s¸ch tµi chÝnh - thuÕ cña Nhµ n­íc trong nh÷ng n¨m tiÕp theo khi chóng ta x©y dùng luËt thuÕ thu nhËp c¸ nh©n thay thÓ cho ph¸p lÖnh thuÕ thu nhËp ®èi víi ng­êi cã thu nhËp cao nh»m ®iÒu tiÕt thu nhËp tõ ng­êi chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Víi nh÷ng quy ®Þnh nh­ vËy, mét mÆt Nhµ n­íc ®iÒu tiÕt ®­îc c¸c kho¶n thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµo ng©n s¸ch nhµ n­íc, mÆt kh¸c thùc hiÖn c¬ chÕ tµi chÝnh lµnh m¹nh trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. Nh­ vËy, c¸c chÝnh s¸ch thu tµi chÝnh tõ ®Êt ®ai tõ sau khi cã LuËt ®Êt ®ai 1993 ®· ngµy cµng hoµn thiÖn vµ ®ãng gãp cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc mçi n¨m trung b×nh kho¶ng 4500 tû ®ång, riªng n¨m 2002 lµ 7280 tû ®ång vµ ®©y lµ nguån thu c©n ®èi quan trong cho ng©n s¸ch c¸c ®Þa ph­¬ng ®Ó ®¸p øng nhu cÇu x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, chi ®Çu t­ trë l¹i cho n«ng nghiÖp n«ng th«n [2]. Tuy nhiªn, trong c¸c kho¶n thu tõ ®Êt th× tiÒn thuª ®Êt trong vµ ngoµi n­íc céng víi tiÒn thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt chØ b»ng 3/5 kho¶n thu tõ lÖ phÝ tõ ®Êt ®ai. §iÒu ®ã còng chøng tá r»ng, Nhµ n­íc ta thÊt thu rÊt lín tõ c¸c kho¶n thu tµi chÝnh tõ ®Êt ®ai ®Æc biÖt lµ c¸c kho¶n thuÕ. Tuy nhiªn, quy ®Þnh nµy còng béc lé mét sè h¹n chÕ cÇn ph¶i chó ý kh¾c phôc nh­ sau: Thø nhÊt, viÖc tÝnh thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nh­ hiÖn nay theo tû lÖ phÇn tr¨m lµ ch­a tÝnh ®Õn thu nhËp ph¸t sinh cao hay thÊp qua mçi lÇn chuyÓn nh­îng nªn ch­a c«ng b»ng, ch­a ®¸p øng ®­îc nhu cÇu ®iÒu tiÕt thu nhËp ph¸t sinh do chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Thu nhËp cña bªn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ®ång nghÜa víi gi¸ trÞ quyÒn sö dông cña thöa ®Êt hai bªn giao dÞch. Thu nhËp cña hä chØ lµ phÇn gi¸ trÞ gia t¨ng cña quyÒn sö dông ®Êt, thÓ hiÖn ë sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ t¹i thêi ®iÓm chuyÓn nh­îng vµ gi¸ t¹i thêi ®iÓm mµ ng­êi ®ã cã ®­îc thöa ®Êt ®ã. NghÜa lµ trong sè tiÒn ng­êi chuyÓn nh­îng nhËn ®­îc sau khi thùc hiÖn hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®· bao gåm c¶ chi phÝ ®Çu vµo mµ hä ®· bá ra sau ®Ó cã ®­îc quyÒn sö dông ®èi víi thöa ®Êt ®ã. Cã thÓ nªu c«ng thøc tÝnh thuÕ thu nhËp cña doanh nghiÖp trong luËt thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp: Thu nhËp = Doanh thu - chi phÝ hîp lý. VËy, gi¶ sö, cã mét ng­êi tróng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt víi gi¸ b»ng gi¸ cña thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm hiÖn t¹i. Sau ®ã ng­êi nµy chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông thöa ®Êt võa tróng ®Êu gi¸ nµy cho ng­êi kh¸c. Gi¸ chuyÓn nh­îng cã thÓ b»ng hoÆc thÊp h¬n gi¸ mµ ng­êi nµy cã ®­îc m¶nh ®Êt nhê tróng ®Êu gi¸. VËy, víi tr­êng hîp nµy, ng­êi ®ã kh«ng hÒ cã thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. VÒ nguyªn t¾c thuÕ ph¶i b»ng 0 (kh«ng). VËy nÕu ¸p thuÕ suÊt chung cho toµn bé gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt th× vÒ b¶n chÊt kh«ng ph¶i lµ thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Do vËy, trong c¸c v¨n b¶n QPPL vÒ ®Êt ®ai, d©n sù, tµi chÝnh cÇn ph¶i lµm râ quy ®Þnh x¸c ®Þnh thu nhËp ph¶i chÞu thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Vµ viÖc quy ®Þnh møc thuÕ suÊt ph¶i ®i kÌm c¸c biÖn ph¸p phèi hîp tÝch cùc víi viÖc quy ®Þnh khung gi¸ vµ b¶ng gi¸ ®Êt. Thø hai, quy ®Þnh hiÖn hµnh vÉn ch­a cã sù phï hîp gi÷a thuÕ thu nhËp ®èi víi ng­êi cã thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ hé gia ®×nh, c¸ nh©n víi thuÕ suÊt ®iÒu tiÕt thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ. Theo quy ®Þnh t¹i luËt thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp ®· cã hiÖu lùc ph¸p lý tõ 01/01/2004 th× thuÕ suÊt ®èi víi tæ chøc kinh tÕ cã thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ 28%, trong khi hé gia ®×nh, c¸ nh©n nép thuÕ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt ë, ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh chØ cã 4%. ViÖc ®iÒu tiÕt nh­ hiÖn nay lµ ch­a c«ng b»ng gi÷a c¸c ®èi t­îng kh¸c nhau cã thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. V× vËy, viÖc x©y dùng c¸c v¨n b¶n luËt thuÕ trong viÖc ®iÒu tiÕt c¸c nguån thu tõ ®Êt ®ai cÇn tÝnh ®Õn viÖc ®iÒu tiÕt thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt bÊt kÓ ®ã lµ tæ chøc hay c¸ nh©n. * VÒ lÖ phÝ tr­íc b¹. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, bªn nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nép lÖ phÝ tr­íc b¹ víi møc phÝ 1% trªn gi¸ trÞ thùc tÕ hîp ®ång chuyÓn nh­îng cña c¸c bªn. Theo chóng t«i møc phÝ quy ®Þnh nh­ vËy lµ qu¸ cao vµ cã tÝnh chÊt nh­ mét kho¶n thuÕ. §©y chÝnh lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n khiÕn viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khã kh¨n vµ tiÕn triÓn chËm. Lý do lµ rÊt nhiÒu hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng kª khai lµm thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. ThËm chÝ, cã nhiÒu ng­êi ®· ®­îc c¬ quan nhµ n­íc gi¶i quyÕt xong thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nh­ng kh«ng cã ®ñ tiÒn nép lÖ phÝ tr­íc b¹ ®Ó nhËn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cÊp cho m×nh. VËy, vÒ kho¶n lÖ phÝ tr­íc b¹, nªn quy ®Þnh mét møc phÝ cè ®Þnh víi nh÷ng hîp ®ång chuyÓn nh­îng cã gi¸ trÞ trong mét kho¶ng nhÊt ®Þnh. Nh­ vËy, võa gi¶m ®­îc g¸nh nÆng nghÜa vô tµi chÝnh cho ng­êi sö dông ®Êt mµ l¹i t¨ng thu cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc vµ khuyÕn khÝch ®­îc ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn ®Çy ®ñ nghÜa vô khi sö dông ®Êt. KÕt luËn Qua t×m hiÓu vµ nghiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trong ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam, t«i rót ra mét sè kÕt luËn sau ®©y: - Ph¸p luËt vÒ hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ mét bé phËn v« cïng quan träng cña ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam. ChÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt bao gåm c¸c quy ®Þnh vÒ tr×nh tù, thñ tôc, nguyªn t¾c chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt; c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c chñ thÓ trong quan hÖ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, c¸c quan hÖ kinh tÕ vËn ®éng kh«ng ngõng ®ßi hái c¸c ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt còng ph¶i th­êng xuyªn söa ®æi, bæ sung ®¸p øng c¸c yªu cÇu míi cña x· héi. - Tr­íc yªu cÇu lµnh m¹nh hãa nÒn kinh tÕ, gi¶m gi¸ thµnh chi phÝ ®Çu t­ ®Ó thu hót ®Çu t­ trong vµ ngoµi n­íc còng nh­ tr­íc yªu cÇu héi nhËp ngµy cµng s©u réng vµo nÒn kinh tÕ toµn cÇu th× nhu cÇu hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ mét ®ßi hái kh¸ch quan cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ ®iÒu kiÖn ®Çu tiªn vµ quan träng nhÊt trong viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. CÇn cã quy ®Þnh thèng nhÊt ®èi víi viÖc cÊp giÊy chøng nhËn cho hai lo¹i tµi s¶n lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ tµi s¶n cã trªn ®Êt. Nªn thèng nhÊt quan ®iÓm tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt lµ hÖ qu¶ ®Çu t­ cña ng­êi sö dông ®Êt. Do vËy chØ cÇn cÊp mét lo¹i giÊy tê cho khèi tµi s¶n thèng nhÊt nãi trªn ®Ó gi¶m bít thñ tôc hµnh chÝnh víi nhiÒu quy ®Þnh r­êm rµ tèn kÐm cho Nhµ n­íc vµ ng­êi sö dông ®Êt trong khi triÓn khai mét giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· mÊt nhiÒu thêi gian vµ tèn kÐm mµ cho cho ®Õn nay vÉn ch­a hoµn thµnh. MÆt kh¸c, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp ë nhiÒu giai ®o¹n kh¸c nhau víi nhiÒu mÉu kh¸c nhau nh­ng cã gi¸ trÞ ph¸p lý nh­ nhau. Ng­êi sö dông ®Êt kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i ®æi giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo mÉu míi do Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng ph¸t hµnh theo LuËt ®Êt ®ai 2003. §Ó x©y dùng thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt chÝnh quy vµ vËn hµnh ®óng quy luËt cÇn t¹o ra ®­îc hµng hãa cña thÞ tr­êng ®ã ®ñ c¸c tiªu chuÈn râ rµng vµ hîp ph¸p. Víi ®Êt ®ai, b¶o ®¶m nguån gèc xuÊt xø hîp ph¸p chÝnh lµ giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ ®iÒu kiÖn ®Çu tiªn ®Ó thùc hiÖn mét quan hÖ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p. Do vËy cÇn ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. HiÖn nay ph¸p luËt ®· quy ®Þnh thêi h¹n cuèi cïng cho viÖc ®¨ng ký lµ ngµy 01/01/2007 nh­ng ch­a cã quy ®Þnh nÕu qu¸ thêi h¹n ®ã mµ ng­êi sö dông ®Êt kh«ng ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt th× sÏ gi¶i quyÕt nh­ thÕ nµo. - ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo ph¸p luËt hiÖn hµnh vÉn cßn mang nÆng tÝnh chñ quan. ViÖc b×nh æn gi¸ ®Êt còng rÊt cÇn thiÕt trong giai ®o¹n hiÖn nay. Tuy nhiªn, ngoµi quy ®Þnh rÊt chung ®ã, ph¸p luËt ch­a quy ®Þnh cô thÓ biÖn ph¸p b×nh æn gi¸ ®Êt nh­ thÕ nµo. Do vËy, Nhµ n­íc cÇn cã nh÷ng quy ®Þnh ®Ó ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. Gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh ph¶i s¸t víi gi¸ thÞ tr­êng nh­ng kh«ng cã nghÜa lµ thô ®éng ch¹y theo biÕn ®éng cña thÞ tr­êng, nhÊt lµ khi nh÷ng biÕn ®éng ®ã l¹i do nh÷ng yÕu tè tiªu cùc t¸c ®éng tíi. Nhµ n­íc ph¶i cã c¸c biÖn ph¸p b×nh æn gi¸ c¶, ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng. Nh­ng cÇn sö dông c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ, t¸c ®éng vµo cung cÇu trªn thÞ tr­êng nh­: ®¸nh thuÕ thu nhËp, thuÕ lòy tiÕn ®èi víi diÖn tÝch chuyÓn nh­îng v­ît ®Þnh møc, quy ®Þnh thêi gian ®­a ®Êt vµo sö dông ®Ó h¹n chÕ n¹n ®Çu c¬ hoÆc mét sè biÖn ph¸p kh¸c. §Ó ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng Nhµ n­íc còng cÇn cã quü ®Êt dù phßng nhÊt ®Þnh khi nhu cÇu ®Êt t¨ng cao. - Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cÇn tiÕn hµnh song song víi viÖc tiÕp tôc c¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh. §¬n gi¶n hãa c¸c thñ tôc hµnh chÝnh liªn quan ®Õn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi viÖc ®µo t¹o, båi d­ìng ®éi ngò c¸n bé, ®Æc biÖt lµ c¸n bé lµm c«ng t¸c ®Þa chÝnh. - Mét trong nh÷ng nguyªn nh©n khiÕn viÖc chuyÓn nh­îng ngÇm vÉn x¶y ra kh¸ phæ biÕn lµ do c¸c nghÜa vô tµi chÝnh cßn ch­a hîp lý. Trong thêi gian tíi, Nhµ n­íc quy ®Þnh râ viÖc x¸c ®Þnh thu nhËp ph¶i chÞu thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt; ®ång thêi cÇn cã sù ®iÒu tiÕt hîp lý b¶o ®¶m sù c«ng b»ng gi÷a c¸c chñ thÓ chÞu thuÕ. C¸c lo¹i phÝ vµ lÖ phÝ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hiÖn vÉn ch­a phï hîp. Møc phÝ quy ®Þnh nh­ hiÖn nay lµ qu¸ cao, kh«ng khuyÕn khÝch ®­îc ng­êi d©n chuyÓn nh­îng chÝnh thøc qua c¬ quan nhµ n­íc. Víi kh¶ n¨ng nghiªn cøu cßn h¹n chÕ vµ nh÷ng khã kh¨n vÒ tµi liÖu nghiªn cøu tham kh¶o trong lÜnh vùc hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, b¶n luËn v¨n cßn cã nh÷ng thiÕu sãt nhÊt ®Þnh. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc trong b¶n luËn v¨n nµy ngoµi sù cè g¾ng lµm viÖc nghiªm tóc cña t¸c gi¶ cßn cã sù gióp ®ì tËn t×nh quý b¸u cña thÇy gi¸o h­íng dÉn, c¸c thÇy c« gi¸o vµ c¸c b¹n. T¸c gi¶ xin tr©n träng c¶m ¬n. tµi liÖu tham kh¶o NguyÔn M¹nh B¸ch (1997), LuËt d©n sù ViÖt Nam l­îc gi¶i, c¸c hîp ®ång d©n sù th«ng dông, Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. B¸o c¸o vÒ tæng kÕt chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, kiÕn nghÞ vÒ söa ®æi LuËt ®Êt ®ai, ngµy 13/5/2002 (PhÇn b¸o c¸o nµy n»m trong khu«n khæ tham luËn cña ®ång chÝ NguyÔn ThÞ Kim Ng©n, ñy viªn trung ­¬ng §¶ng, Thø tr­ëng Bé Tµi chÝnh t¹i héi th¶o cña Ban kinh tÕ trung ­¬ng tæ chøc t¹i Hµ Néi ngµy 14 vµ 15/5/2002). Bé luËt d©n sù ViÖt Nam (1995), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. Bé luËt d©n sù ViÖt Nam (2005), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. Bé luËt Hång §øc. ChÝnh phñ (1999), NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP 29/03/1999 vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, Hµ Néi. ChÝnh phñ (2001), NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP ngµy 01/11/2001 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/03/1999 vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, Hµ Néi. ChÝnh phñ (2004), NghÞ ®Þnh sè 181/2001/N§-CP vÒ h­íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai 2003, Hµ Néi ChÝnh phñ (2004), NghÞ ®Þnh 198/2004/N§-CP vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt, Hµ Néi. §¹i ViÖt sö ký toµn th­, tËp 3, (1968), Nxb Khoa häc x· héi, Hµ Néi §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam (1998), V¨n kiÖn héi nghÞ lÇn thø T­ Ban ChÊp hµnh Trung ­¬ng khãa VIII, Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. TS. NguyÔn Ngäc §iÖn (2001), B×nh luËn c¸c hîp ®ång th«ng dông trong Bé luËt d©n sù ViÖt Nam, Nxb TrÎ, Thµnh phè Hå ChÝ Minh. HiÕn ph¸p ViÖt Nam (n¨m 1946, 1959, 1980 vµ 1992) (1995), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. Hång ®øc thiÖn chÝnh th­ (1471). LuËt §Êt ®ai ViÖt Nam (1987), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. LuËt §Êt ®ai ViÖt Nam (1993), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. LuËt ®Êt ®ai ViÖt Nam (2003), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. LuËt thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt (1994), Nxb ChÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. C.M¸c (1973), T­ b¶n, tËp 1, quyÓn 1, Nxb Sù thËt, Hµ Néi. Ph¹m H÷u NghÞ (2001), "LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 qua hai lÇn söa ®æi, bæ sung", Nhµ n­íc vµ Ph¸p luËt, (10). Ph¹m H÷u NghÞ (2002), "VÒ thùc tr¹ng chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ë ViÖt Nam", Nhµ n­íc vµ ph¸p luËt, (8). Quèc héi (2005), LuËt nhµ ë, Hµ Néi. Quèc héi (2000), LuËt söa ®æi, bæ sung thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, Hµ Néi. Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao (2005), B¸o c¸o tæng kÕt c«ng t¸c n¨m 2005 vµ ph­¬ng h­íng nhiÖm vô c«ng t¸c n¨m 2006 cña ngµnh tßa ¸n nh©n d©n, Hµ Néi Tr­êng §¹i häc LuËt Hµ Néi (2001), Gi¸o tr×nh LuËt ®Êt ®ai, Nxb C«ng an nh©n d©n, Hµ Néi. Tr­êng §¹i häc LuËt Hµ Néi (2001), Gi¸o tr×nh Lý luËn nhµ n­íc vµ ph¸p luËt, Nxb C«ng an nh©n d©n, Hµ Néi.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docHợp đồng chuyển như¬ợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam.doc
Luận văn liên quan