Luận văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Việt Trì - Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2007-2010

uộc Xã Trưng Vương và Phường Tân Dân Thành phố Việt Trì. Là khu dân cư đô thị tổng hợp, bao gồm nhà ở, các công trình dịch vụ và công trình phúc lợi được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Tổng diện tích quy hoạch: : 72.859,67m2 Bao gồm: + Diện tích đất ở : 16.139,1m2 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 72 + Diện tích đất dự trữ : 6.869,05m2 + Diện tích đất xây dựng các công trình công cộng : 1.534,2m2 + Diện tích đất làm đường giao thông, vỉa hè : 48.317,32m2 - Diện tích đất ở khu vực này được quy hoạch gồm 151 ô đất, dợt này UBND thành phố Việt Trì tổ chức đấu giá 12 ô đất. Từ ô số C1 đến ô số C12; Diện tích các ô đất từ 108m2 - 113m2. - Ví trí khu đất như sau: + Phía Bắc và phía Tây giáp các ô đất đã đấu giá. + Phía Nam giáp ruộng lúa và đường theo quy hoạch. + Phía Đông giáp đường nhựa đang thi công. 12 ô đất tại khu vực dọc tuyến đường từ đường Trần Phú vào Trung tâm bồi dưỡng chính trị thành phố được phê duyệt tại Quyết định số 4794/QĐ - UBND ngày 12/10/2007 của UBND thành phố Việt Trì là: 1.700.000đ/m2. Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì ( được thành lập theo Quyết định số 2327/QĐ- UBND ngày 13/7/2007 của UBND thành phố Việt Trì ). Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: - Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch hội đồng - Các phó chủ tịch UBND thành phố làm phó Chủ tịch hội đồng - Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố : Ủy viên - Trưởng phòng Quản lý đô thị thành phố : Ủy viên - Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường : Ủy viên - Trưởng phòng Tư pháp thành phố : Ủy viên - Trưởng Ban quản lý dự án XDCT hạ tầng thành phố : Ủy viên - Trưởng Ban bồi thường GPMB thành phố : Ủy viên - Chủ tịch UBND các phường, xã có đất đấu giá : Ủy viên Thông báo mời đấu giá vào ngày 1/12/2007 đã được thông báo công khai trên báo Phú Thọ và Đài phát thanh truyền hình Phú Thọ. Thời gian tổ chức phiên đấu giá từ 7 giờ 30 ngày 1/12/2007 tại Hội trường (tầng 3) UBND thành phố Việt Trì. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 73 Người tham gia đấu giá đất, đăng ký với Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Việt Trì (qua phòng Tài chính - Kế hoạch ) và mua 01 bộ hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất với mức lệ phí là 200.000 đ/hồ sơ. Và nộp tiền bảo lãnh khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là 8.000.000 đồng cho một ô đất. Phương thức đấu giá: - Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá. - Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia. - Việc bỏ giá được tiến hành từng vòng cho đến khi chỉ còn một người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá. - Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả cho lô đất được ghi trong phiên đấu giá. Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể: Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N Trong đó: N là số lên của bước giá - Chỉ những người có tên trong sổ đăng ký tham gia đấu giá mới được trả giá. - Đấu giá từng ô (mỗi vòng đấu phải có tối thiểu 02 người tham gia). Sau mỗi vòng đấu giá người điều hành phiên đấu giá công bố giá trả cao nhất, sau đó tiếp tục bỏ phiếu các vòng tiếp theo để tìm ra người trả giá cao nhất. Giá khởi điểm của vòng đấu sau là giá trả cao nhất của vòng đấu trước. Vòng đấu cuối cùng là vòng đấu mà người tham gia đấu giá bỏ giá cao nhất, sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả cao nhất nhưng những người đang tham gia đấu giá ô đất đó không có yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức trả giá cao nhất của vòng này là người trúng đấu giá và được nhận quyền sử dụng đất. Trình tự đấu giá: - Người điều hành phiêu đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của lô đất và bước giá đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh Phú Thọ phê duyệt. - Hội đồng đấu giá phát phiếu cho người tham gia đấu giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 74 - Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai diện tích, giá khởi điểm của lô đất và phát phiếu đấu giá cho các người tham gia ghi giá trả vào phiếu. Người điều hành công khai công bố mức giá của người trả giá cao nhất cho vòng tiếp theo. - Việc đấu giá kết thúc: Sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả cao nhất của vùng đấu giá nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì Hội đồng đấu giá đất được quyền quyết định công bố người trúng đấu giá. Kết quả đấu giá quyền sử dụng 12 lô đất có diện tích 1301,1m2 với giá trúng đấu giá cao nhất là 2.400.000 đồng thu về cho Ngân sách trên 2,5tỷ đồng. Bảng 4.5: Kết quả đấu giá QSDĐ khu vùc däc tuyÕn ®-êng tõ ®-êng TrÇn Phó vµo trung tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè Số TT Số lô đất Diện tích (m 2 ) Giá sàn đƣợc duyệt (đồng) Số tiền dự kiến thu (đồng) Giá trúng đấu giá (đồng) Số tiền thu đƣợc sau khi đấu giá (đồng) 1 C1 108 1.700.000 183.600.000 2.000.000 216.000.000 2 C2 108 1.700.000 183.600.000 2.400.000 259.200.000 3 C3 108 1.700.000 183.600.000 2.000.000 216.000.000 4 C4 108 1.700.000 183.600.000 2.000.000 216.000.000 5 C5 108 1.700.000 183.600.000 1.900.000 205.200.000 6 C6 108 1.700.000 183.600.000 1.900.000 205.200.000 7 C7 108 1.700.000 183.600.000 2.000.000 216.000000 8 C8 108 1.700.000 183.600.000 1.900.000 205.200.000 9 C9 108 1.700.000 183.600.000 1.900.000 205.200.000 10 C10 108 1.700.000 183.600.000 2.000.000 216.000.000 11 C11 108 1.700.000 183.600.000 1.900.000 205.200.000 12 C12 113,1 1.700.000 192.270.000 1.700.000 192.270.000 Tổng 1301,1 2.211.870.000 2.557.470.000 (Nguồn: phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Việt Trì) Qua phiên đấu giá quy hoạch khu dân cư thuộc xã Trưng Vương và phường Tân Dân đã cho thấy công tác tuyên truyền được thành phố chú ý và Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 75 quan tâm đã góp phần đem lại thành công cho phiên đấu giá. Việc xác định địa điểm khu đất đấu giá, xác định nhu cầu sử dụng đất, xác định giá sàn, thông báo mời đấu giá, thủ tục và phương thức đấu giá cũng có ảnh hưởng rất lớn đến sự thành công của phiên đấu giá. Phiên đấu giá mang lại hiệu quả cao và đã thu về cho ngân sách cao hơn so với dự kiến. 4.4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà vườn đồi Ong Vang địa điểm phường Tân Dân - thành phố Việt Trì Khu nhà vườn Đồi Ong Vang thuộc địa phận phường Tân Dân và phường Dữu Lâu - TP Việt Trì - Tỉnh Phú Thọ, là một khu vực có vị trí gần các trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của Thành phố Việt Trì và tỉnh Phú Thọ: - Phía Bắc giáp với trường THCS Văn Lang và trường Dân lập TP Việt Trì - Phía Nam giáp với Bệnh viện tỉnh Phú Thọ. - Phía Đông giáp đường Châu Phong và Làng trẻ SOS . - Phía Tây giáp Đài khí tượng thủy văn và tru?ng Cao d?ng Công nghiệp Thực phẩm. Khu đất quy hoạch với tổng diện tích 4780,1m2 đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa xây dựng cơ sở hạ tầng. Tổng diện tích nghiên cứu thiết kế đầu tư xây dựng hạ tầng khu Đồi Ong Vang là: 60.910 m2. Trong đó đất cho 83 ô đất nhà vườn là: 21.724,83 m2 chiếm 35,7%; Đất giao thông: 26.200 m2 chiếm 43,0%; Đất khu văn hóa cây xanh, khu vui chơi là: 12.985,17 m2 chiếm 21,3% đã đấu giá các đợt được 15 ô đất trúng giá, đợt này thành phố tiếp tục tổ chức đấu giá 19 ô đất (diện tích các ô từ 199,75m2  350m2). Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì do Chủ tịch UBND thành phố Việt Trì quyết định tại Quyết định số 2327/2007/QĐ-UBND ngày 13/7/2007. Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: - Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch hội đồng - Các phó chủ tịch UBND thành phố làm phó Chủ tịch hội đồng - Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố : Ủy viên - Trưởng phòng Quản lý đô thị thành phố : Ủy viên - Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường : Ủy viên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 76 - Trưởng phòng Tư pháp thành phố : Ủy viên - Trưởng Ban quản lý dự án XDCT hạ tầng thành phố : Ủy viên - Trưởng Ban bồi thường GPMB thành phố : Ủy viên - Chủ tịch UBND các phường, xã có đất đấu giá : Ủy viên Thông báo mời đấu giá vào ngày 3/5/2008 đã được thông báo công khai trên báo Phú Thọ và Đài phát thanh truyền hình Phú Thọ. Thời gian tổ chức phiên đấu giá từ 7 giờ 30 ngày 3/5/2008 tại Hội trường (tầng 3) UBND thành phố Việt Trì. Tổ chức cá nhân đăng ký dự đấu giá quyền sử dụng đất được mua 01 bộ hồ sơ mời đấu giá với giá 200.000 đồng/bộ để nghiên cứu trước khi tham gia đấu giá. Và nộp tiền bảo lãnh khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là 25.000.000 đồng cho một ô đất. Kết quả: Phiên đấu giá khu đất nhà vườn đồi Ong Vang phường Tân Dân tổ chức ngày 3/5/2008 đã thành công 19/19 lô đất đã được bán đấu giá nhưng giá trúng không cao, chỉ bằng giá khởi điểm. Bảng 4.6: Kết quả đấu giá QSDĐ khu nhà vườn đồi Ong Vang Số TT Diện tích (m 2 ) Giá sàn đƣợc duyệt (đồng) Số tiền dự kiến thu (đồng) Giá trúng đấu giá (đồng) Số tiền thu đƣợc sau khi đấu giá (đồng) 1 260 2000.000 520.000.000 2000.000 520.000.000 2 260 2000.000 520.000.000 2000.000 520.000.000 3 260 2000.000 520.000.000 2000.000 520.000.000 4 260 2000.000 520.000.000 2000.000 520.000.000 5 211,9 2000.000 423.800.000 2000.000 423.800.000 6 219 2000.000 438.000.000 2000.000 438.000.000 7 236 2000.000 472.000.000 2000.000 472.000.000 8 200 2000.000 400.000.000 2000.000 400.000.000 9 249,4 2000.000 498.800.000 2000.000 498.800.000 10 245 2000.000 490.000.000 2000.000 490.000.000 11 245 2000.000 490.000.000 2000.000 490.000.000 12 245 2000.000 490.000.000 2000.000 490.000.000 13 245 2000.000 490.000.000 2000.000 490.000.000 14 235,45 2000.000 470.900.000 2000.000 470.900.000 15 229,5 2000.000 459.000.000 2000.000 459.000.000 16 333,8 2000.000 667.600.000 2000.000 667.600.000 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 77 17 350 2000.000 700.000.000 2000.000 700.000.000 18 247,5 2000.000 495.000.000 2000.000 495.000.000 19 247,5 2000.000 495.000.000 2000.000 495.000.000 Tổng 4780,1 9.560.100.000 9.560.100.000 (Nguồn: Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Việt Trì) Sau khi trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính ngày 3/5/2008 phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố cùng các cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành bàn giao đất. Ngày 18/5/2008 UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân trúng đấu giá. Qua phiên đấu giá cho thấy vị trí đất đấu giá là các khu biệt thự nhà vườn không thu hút được người dân tham gia bỏ giá vì đối với những lô đất này khi xây dựng phải tuân thủ theo thiết kế của nhà đầu tư, mà chi phí bỏ ra để xây dựng là rất lớn với mức thu nhập của người dân thì họ không có khả năng đầu tư. Cùng với đó là việc quảng bá, tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng cho công tác đấu giá chưa tốt, đấu giá toàn bộ khu đất chưa đem lại hiệu quả nên cũng chưa phát huy được giá trị kinh tế của khu đất. 4.4.2.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Đầm băng 1 đường Sông Thao địa điểm thuộc xã Minh Nông - thành phố Việt Trì Khu đất thuộc địa bàn xã Minh Nông (đường Quốc lộ 2) với tổng diện tích là 2.052m 2, được chia thành 28 lô đất có diện tích từ 72m2 - 108m2. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 2327/QĐ- UBND ngày 13/7/2007 và Quyết định số 6367/QĐ-UBND ngày 27/10/2008 của UBND thành phố Việt Trì. Thành viên Hội đồng gồm: - Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch hội đồng - Các phó chủ tịch UBND thành phố làm phó Chủ tịch hội đồng - Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố : Ủy viên - Trưởng phòng Quản lý đô thị thành phố : Ủy viên - Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường : Ủy viên - Trưởng phòng Tư pháp thành phố : Ủy viên - Trưởng Ban quản lý dự án XDCT hạ tầng thành phố : Ủy viên - Trưởng Ban bồi thường GPMB thành phố : Ủy viên - Chủ tịch UBND các phường, xã có đất đấu giá : Ủy viên Thông báo mời đấu giá (ngày 25-26/7/2009) đã được đăng công khai trên báo Phú Thọ và Đài phát thanh truyền hình Phú Thọ ngày 20/6/2009. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 78 Đăng ký dự, mua và nộp hồ sơ đấu giá tại phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Việt Trì trong giờ hành chính từ 10/7/2009 đến hết ngày 22/7/2009. Thời gian tổ chức phiên đấu giá từ 7 giờ 30 ngày 25/7 đến ngày 26/7/2009. Cá nhân đăng ký dự đấu giá quyền sử dụng đất được mua 01 bộ hồ sơ đấu giá: đối với hộ gia đình, cá nhân 200.000 đ/01 bộ. Phương thức đấu giá: - Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá; - Việc đấu giá đối với từng lô đất cụ thể theo đơn đăng ký; - Việc bỏ giá mỗi vòng được tiến hành cho từng vòng đấu. Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả lô đất được ghi trong phiên đấu giá. Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể: Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N Trong đó: N là số lần của bước giá - Chỉ những người có tên trong sổ đăng ký tham gia đấu giá mới được trả giá. Trình tự đấu giá: - Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của lô đất và bước giá đã được Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt tại các Quyết định số 4825/QĐ-UBND ngày 30/6/2009; Quyết định số 1174/QĐ- UBND ngày 26/2/2009 và Quyết định số 1517/QĐ-UBND ngày 18/5/2007 (mức giá khởi điểm cho từng lô đất có giá là 3.000.000 đồng; tiền đặt cọc 10.000.000 đồng). - Hội đồng đấu giá phát phiếu cho người tham gia đấu giá. - Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của mỗi vòng, nếu người tham gia đồng ý thì viết vào phiếu và nộp cho hội đồng đấu giá. Người điều hành công khai công bố mức giá cho các vòng tiếp theo. Việc viết vào phiếu đồng ý với mức giá mà người điều hành phiên đấu giá công bố (Giá khởi điểm của mỗi vòng là giá trả cao nhất của vòng trước liền kề cộng với bước giá). - Việc đấu giá kết thúc: nhà điều hành phiên đấu giá nhắc 3 lần mức giá công bố mà tất cả những người tham gia đấu giá không tiếp tục ghi vào phiếu là đồng ý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 79 với mức giá đó. Người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất tại vòng cuối. Kết quả phiên đấu giá khu đất tổ chức vào ngày 25 - 26/7/2009. Kết quả những người trúng đấu giá được thể hiện qua bảng 4.7. Bảng 4.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đầm, băng 1 đường Sông Thao, xã Minh Nông - thành phố Việt Trì Số TT Diện tích (m 2 ) Giá sàn đƣợc duyệt (đ/m2) Giá trúng (đ/m2) Tổng số tiền thu đƣợc từ đấu giá (đồng) Số tiền dự kiến thu (đồng) 1 72 3.000000 4.200.000 302.400.000 216.000.000 2 72 3.000.000 4.000.000 288.000.000 216.000.000 3 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 4 72 3.000.000 3.400.000 244.800.000 216.000.000 5 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 6 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 7 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 8 72 3.000.000 4.000.000 288.000.000 216.000.000 9 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 10 72 3.000.000 3.400.000 244.800.000 216.000.000 11 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 12 72 3.000.000 3.400.000 244.800.000 216.000.000 13 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 14 72 3.000.000 4.000.000 288.000.000 216.000.000 15 72 3.000.000 4.000.000 288.000.000 216.000.000 16 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 17 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 18 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 19 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 20 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 21 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 22 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 23 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 24 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 25 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 26 72 3.000.000 3.600.000 259.200.000 216.000.000 27 72 3.000.000 3.800.000 273.600.000 216.000.000 28 108 3.000.000 4.400.000 475.200.000 324.000.000 T?ng 2.052 7.732.800.000 6.156.000.000 (Nguồn: phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Việt Trì) Sau khi trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính ngày 15/8/2009 phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã nơi có ô đất trúng giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 80 cùng các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá tiến hành bàn giao đất, Ngày 20/8/2009 UBND thành phố Việt Trì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá. Qua phiên đấu giá các lô đất thuộc khu quy hoạch chi tiết tại Đồng Đầm, băng 1 đường Sông Thao, xã Minh Nông, thành phố Việt Trì có giá trung bình 3.757.143 đồng/m2. Hiệu quả kinh tế thu được từ khu đất đấu giá cao hơn so với dự kiến là 1.576.800.000 đồng. Qua đây cho thấy việc xác định địa điểm khu đất đấu giá, xây dựng giá sàn, mời đấu giá rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đấu giá. 4.4.2.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực băng 1, tổ 9, phố Tân Xuân, phường Tân Dân Khu vực này đã được UBND thành phố Việt Trì phê duyệt quy hoạch chia lô đất ở dân cư để giao và đấu giá quyền sử dụng đất. Khu đất có tổng diện tích 990m2 đã được giải phóng toàn bộ mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh chia thành 11 lô từ lô 1 đến lô 11. Phía Bắc giáp khu đất của Nhà văn hóa Tân Xuân; Phía Nam giáp khu đất trống; Phía Đông giáp đường giao thông khu dân cư; Phía Tây giáp rãnh thoát nước và khu dân cư đã xây dựng. Hội đồng Đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 8766/QĐ-UBND ngày 6/10/2009 của Uỷ ban nhân dân thành phố Việt Trì. Thông báo mời đấu giá (ngày 27-28/3/2010) đã được đăng trên báo Phú Thọ và Đài phát thanh truyền hình Phú Thọ. Thời gian đăng ký tham dự đấu giá và mua hồ sơ đấu giá: trong giờ hành chính từ ngày 12/3/2010 đến hết ngày 25/3/2010. Dự kiến mở phiên đấu giá vào 7h30 ngày 27-28/3/2010 tại trụ sở UBND thành phố Việt Trì (Hội trường tầng 3). Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký dự đấu giá QSDĐ được mua 1 bộ hồ sơ đấu giá cho 1 - 2 lô đất với giá: 200.000đ (hai trăm ngàn đồng/bộ) Các hồ sơ tham dự đấu giá đều phải kèm theo một bảo lãnh dự đấu giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 81 Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá bao gồm: - Đơn xin dự đấu giá quyền sử dụng đất theo mẫu do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành. Người tham gia đấu giá phải ghi rõ họ tên (hoặc tên tổ chức), địa chỉ, số chứng minh nhân dân (hoặc số tài khoản và mã số thuế nếu là tổ chức), số lô, diện tích lô đất đăng ký dự đấu giá, ký tên đóng dấu (nếu là tổ chức); - Bản sao có công chứng Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là doanh nghiệp); giấy ủy quyền của thủ trưởng đơn vị (trong trường hợp thủ trưởng đơn vị không trực tiếp tham gia đấu giá); chứng minh nhân dân của người được ủy quyền (đối với tổ chức), chứng minh nhân dân, bản sao hộ khẩu thường trú hoặc xác nhận của cơ quan Công an nếu hộ khẩu bị thất lạc (đối với hộ gia đình, cá nhân); - Bảo lãnh dự đấu giá. - Phương thức đấu giá: +Sau khi hội đồng đấu giá đã xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá (phụ lục 04); +Việc bỏ giá mỗi vòng được tiến hành cho từng lô đất và kết quả được công bố lần lượt cho từng lô đất; + Việc đấu giá cho mỗi lô đất được tiến hành theo hai vòng bắt buộc và nhiều vòng tiếp theo cho đến khi xác định được giá cuối cùng; + Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia đấu giá trả cho từng lô đất cụ thể đấu giá được ghi trong phiếu đấu giá; giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá, cụ thể: Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N Trong đó N là số lần của bước giá (1, 2, 3 ,) Trình tự đấu giá: - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 82 - Người tham gia đấu giá viết giá vào phiếu đấu giá, đưa lại cho ban thư ký tổng hợp và thông báo giá cao nhất mỗi vòng đấu cho Hội đồng đấu giá. - Hội đồng đấu giá công bố công khai giá cao nhất ghi trong phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia đấu giá. - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá mới để tiếp tục tham gia đấu giá các vòng tiếp theo (chỉ phát đối với người tham gia đấu giá vòng trước đó có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ hợp lệ, người có phiếu đấu giá và giá bỏ không hợp lệ vòng trước sẽ bị xử lý theo quy định); - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục tổ chức đấu giá các vòng tiếp theo (những người có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ của vòng trước hợp lệ đều có quyền tham gia đấu giá vòng tiếp theo). Việc đấu giá kết thúc khi không có người tham gia đấu giá nào yêu cầu đấu tiếp và xác định được người bỏ giá cao nhất; - Thời gian bỏ giá cho mỗi vòng đấu không qúa 5 phút kể từ khi người tham gia đấu giá nhận được phiếu đấu giá. Giá sàn ban đầu của 11 lô đất là 4.000.000 đ/m2. Kết quả đấu giá: - Việc xét đấu giá được tiến hành công khai, bình đẳng, dân chủ, khách quan, chặt chẽ và phù hợp với quy định của pháp luật. Phiên đấu giá tổ chức ngày 27-28/3/2010, đấu giá 11 lô đất. Lô đất có giá trúng đấu giá cao nhất là 6.000.000 đồng/m2. Kết quả được thể hiện ở bảng 4.8. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 83 Bảng 4.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực tổ 9, phố Tân Xuân, phường Tân Dân S TT Số lô đất Diện tích (m 2 ) Giá sàn đƣợc duyệt (đ/m2) Giá trúng (đ/lô) Số tiền thu đƣợc (đồng) 1 L1 90 4.000.000 6000.000 540.000.000 2 L2 90 4.000.000 5.000.000 450.000.000 3 L3 90 4.000.000 5.200.000 468.000.000 4 L4 90 4.000.000 5.200.000 468.000.000 5 L5 90 4.000.000 5.200.000 468.000.000 6 L6 90 4.000.000 5.600.000 504.000.000 7 L7 90 4.000.000 5.000.000 450.000.000 8 L8 90 4.000.000 5.200.000 468.000.000 9 L9 90 4.000.000 5.200.000 468.000.000 10 L10 90 4.000.000 5.200.000 468.000.000 11 L11 90 4.000.000 4.600.000 414.000.000 Tổng 990 5.166.000.000 (Nguồn : Phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Việt Trì) Đây là dự án đấu giá theo các lô đã có sẵn cơ sở hạ tầng, có vị trí thuận lợi nên giá trúng các lô đất tương đối cao sát với giá chuyển nhượng thực tế của các khu đất liền kề. 4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 4.5.1. Hiệu quả kinh tế * Đối với Nhà nước: + Khai thác hợp lý quỹ đất. + Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 84 khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây. Bảng 4.9: Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá Đơn vị tính: 1000 đồng TT Khu đất đấu giá Ngày đấu giá Diện tích (m 2 ) Giá trúng đấu giá (đồng) Giá đất quy định (đồng) Mức chênh lệch (lần) 1 Khu vực dọc tuyến đường từ đường Trần Phú vào TTBDCT thành phố 1/12/2007 1301,1 2.557.470.000 2.211.870.000 1,2 2 Khu nhà vườn đồi Ong Vang 3/5/2008 4780,1 9.560.100.000 9.560.100.000 0 3 Băng 1 đường Sông Thao xã Minh Nông 25-26/7/2009 2052 7.732.800.000 6.156.000.000 1.3 4 Băng 1 tổ 9, phố Tân Xuân 27-28/3/2010 2078,5 5.166.000.000 3.960.000.000 1,3 (Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 85 * Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường. Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra. Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này Nhà nước có được nguồn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 86 4.5.2.Hiệu quả xã hội Sự ra đời của hình thức đấu giá đã góp phần làm sôi động thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS ở thành phố Việt Trì. Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch của thành phố. Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thủy lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động được từ đấu giá quyền sử dụng đất còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân. Nhiều ngành mới được đầu tư phát triển tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại các vùng nông thôn. Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hóa để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở và sinh hoạt Giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xóa “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 87 4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một số nội dung sau: - Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa trong hoạt động thị trường BĐS. - Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thành phố sẽ giúp thành phố thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. - Đấu giá QSDĐ với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất.. - Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “Xin, cho” hiện đang tồn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 88 tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. - Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác. - Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép. 4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ 4.6.1. Công tác tổ chức - Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính; Việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng ký tham gia. - Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. - Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao. Người mua chưa chắc đã mua được thửa đất muốn mua, có trường hợp bị ngừng đấu giá. - Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt. - Phương thức đấu giá theo lô lớn đã không phát huy được hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách. - Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 89 - Quy chế đấu giá cũng còn có bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất. 4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá. - Một số trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc. - Người tham gia đấu giá phải là những người am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. - Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người sử dụng đất đều bị động, không thể thương lượng lại được. - Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự rất ít. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). - Người nghèo khó có thể tiếp cận được hình thức chuyển nhượng này vì vốn bỏ ra là rất lớn. 4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị - Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” thì Luật Đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây. - Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 90 mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất. - Đối với các dự án nằm trên địa giới hành chính của các phường khác nhau, các xã khác nhau: Sau khi thực hiện san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật thì các ranh giới hành chính được lấy theo các địa vật tự nhiên sẽ bị xóa, gây khó khăn cho việc xác định địa giới hành chính. - Tình trạng tự điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình. - Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, lấn chiếm đất xảy ra ở tất cả các dự án đấu giá đất. 4.7. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ 1. Từng bước giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin, việc này có thể giao cho Sàn giao dịch BĐS thực hiện. Các cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân các cấp chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị được giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá. 2. Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay. 3. Phương thức đấu giá Phương thức đấu giá cũng còn bất cập, để tránh đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau thì người tham dự chỉ được đăng ký tại phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống 5 phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường và thực hiện ít nhất là 2 vòng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 91 Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau. 4. Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi để người dân có thêm thông tin. 5. Giá đấu giá Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất tại nhiều thành phố, huyện, thị xã thấp so với giá thị trường chính là nhằm bình ổn thị trường BĐS. Tuy nhiên, cũng cần thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực. 6. Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Việt Trì cần từng bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất. Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, phường xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu. Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay. Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 92 Phần V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Thị trường BĐS ở Thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ. Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế khác nhau tham gia vào thị trường BĐS. Kết quả đấu giá của các dự án cho thấy mức chênh lệch giữa giá trúng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền từ 1,04 đến 2,3 lần; Giá trúng và giá thực tế trên thị trường từ 1,2 đến 1,65 lần. Qua đây cho thấy công tác xác định giá sàn vẫn mang tính chủ quan chưa sát với thực tế nên chưa phát huy được giá trị kinh tế của các khu đất. Giá trúng thường cao hơn giá sàn được phê duyệt là 1,2 đến 2,3 lần. Qua đây cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất theo từng lô đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền trước đây. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 93 Đối với công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, từ đó đã góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá đấu thầu sử dụng đất những năm gần đây đã triển khai và mở rộng hình thức này. Việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất được đánh giá là một kênh phân phối đất đai cho các nhu cầu sử dụng đất trong xã hội trên cơ sở các quan hệ thị trường được phát triển đầy đủ hơn so với kênh giao đất, cho thuê đất của Nhà nước. Thông qua các hoạt động của thị trường QSDĐ xuất hiện sự năng động, chủ động, dám làm và dám chịu trách nhiệm của các nhà quản lý từ Trung ương xuống địa phương. Việc mạnh dạn đề xuất chủ trương và ban hành các quy định kịp thời và cơ chế đấu giá QSDĐ được thực hiện có hiệu quả chứng tỏ sự đổi mới tư duy, đổi mới cách suy nghĩ về vai trò và tầm quan trọng của nguồn tài nguyên đất đai. Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai và quy hoạch sử dụng đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Về mặt xã hội: Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 94 Góp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê... Qua các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ chủ yếu là đấu giá các khu đất đã được xây dựng cơ sở hạ tầng nên những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự để ở rất thuận lợi trong việc sử dụng đất sau khi trúng đấu giá. 5.2. Đề nghị Để góp phần cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, trong giai đoạn tới tập trung giải quyết các vấn đề sau: 1. Đối với UBND tỉnh Phú Thọ Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất, đối với thành phố Việt Trì, ban hành quy chế đấu giá QSDĐ thống nhất trên toàn tỉnh Phú Thọ nhằm giảm bởt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu. Cần chỉ đạo quy hoạch xây dựng thành phố với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ phù hợp với tốc độ đô thị hóa. 2. Đối với UBND thành phố Việt Trì Thành phố cần tập trung thống kê diện tích các loại đất, đầu tư lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, phường, tạo nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu. Xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, có các tổ chức chuyên hoạt động về lĩnh vực BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng, ví dụ như các trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cơ cấu của tổ chức phát triển quỹ đất. 3. Từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua công tác chỉnh trang có thể thiết lập được hệ thống cơ sở Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 95 hạ tầng đồng bộ, điều tiết được phần thu nhập tăng lên không do đầu tư của người sử dụng đất. Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. 4. Để các dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần: - Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn...; - Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia. 5. Thu hút sự tham gia của các ngân hàng vào các dự án đấu giá để chia sẻ các khó khăn về tài chính trước khi dự án hoàn thiện để đấu giá. Ví dụ có thể kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án như đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng. 6. Tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá Kiểm tra rà soát tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không đúng pháp luật để tạo quỹ đất đưa ra đấu giá. Di chuyển các đơn vị sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi khu vực đô thị có giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đô thị. 7. Tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không đúng quy hoạch tại các khu vực dự án đấu giá đất đã diễn ra trong thời gian qua. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 96 8. Có cơ chế phù hợp, tạo môi trường đầu thuận lợi cho các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đất đai nói chung và BĐS nói riêng. Tuy nhiên quy mô của việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất ở thành phố Việt Trì còn thấp. Tiếp tục đổi mới cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo nên một sân chơi bình đẳng hơn cho tất cả các thành phần kinh tế. Đây là giải pháp rất quan trọng để chính quyền điều tiết nguồn cung đất đô thị, khi mà cầu đất còn rất lớn. Cần thực hiện triệt để việc đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất cho tất cả các mục đích sử dụng dất. 9. Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra./. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, Hà Nội. 2. Bộ Tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 h- ướng dẫn việc xác định giá thời điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội. 5. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch Đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài chính (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội. 6. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội. 7. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. 8. Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định về Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất. 9. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội. 10. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 98 11. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền sử dụng đất. 12. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 13. Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng về giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội. 14. Hiến pháp năm 1959 (NXB chính trị quốc gia). 15. Hiến pháp năm 1980 (NXB chính trị quốc gia). 16. Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Hà Nội 17. Luật Đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm (1998-2001) (NXB chính trị quốc gia). 18. Luật Đất đai 2003, (NXB chính trị quốc gia). 19. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BĐS, NXB Nông nghiệp. 20. Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 21. Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình định giá đất, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 22. Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội. 23. Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 24. Quốc Hội (1995), Bộ Luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 25. Quyết định 216/2005/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 99 26. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. 27. Uỷ ban nhân dân thành phố Việt Trì (2006), Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ đến năm 2020. 28. Uỷ ban nhân dân thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ (2006), Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ đến năm 2020. 29. Viện nghiên cứu Địa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội. 30. Viện nghiên cứu Địa chính (2009), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội. 31. Vũ Văn Tuyến “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng”. Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội. 32. 33. tang/45137163/511/