Luận văn Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại hà nội – Thực trạng và giải pháp

Thông thường trong các hợp đồng chuyển nhượng vốn, giá chuyển nhượng không bao giờ đúng với giá chuyển nhượng thực tế. Vì bên chuyển nhượng không muốn nộp thuế lợi nhuận phát sinh, một lý do khác là các bên muốn giữ bí mật con số thực tế vì có thể trong tương lai lại tiếp tục chuyển nhượng cho một bên khác. Thủ tục chuyển nhượng vốn cũng rất thuận tiện trong trường hợp các bên không có tranh chấp hoặc tranh chấp với bên thứ ba (ví dụ ngân hàng cho vay vốn hay nhà thầu xây dựng). Đối với những dự án còn nhiều khoản nợ thì bên nhận chuyển nhượng phải có cam kết chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ liên quan đến những khoản nợ đó và điều này sẽ được cơ quan có thẩm quyền thể hiện trong điều chỉnh giấy phép đầu tư

pdf123 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 23/06/2014 | Lượt xem: 1875 | Lượt tải: 3download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Luận văn Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại hà nội – Thực trạng và giải pháp, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
kinh doanh BĐS hiện tại mở rộng kinh doanh của mình bằng cách tìm kiếm và thực hiện các dự án mới. Đã có rất nhiều nhà đầu tư thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam và họ sẽ không bỏ lỡ thời cơ vàng hiếm có hiện nay để tiếp tục phát triển việc kinh doanh của mình với những lợi thế sẵn có về nghiên cứu thị trường, uy tín đã tạo dựng được, nguồn khách hàng tiềm năng, các kinh nghiệm về xây dựng và quản lý,… Ví dụ như tập đoàn Keppel Land của Singapore với những dự án Saigon Center (văn phòng, căn hộ cho thuê và trung tâm thương mại), Tamarind Park (căn hộ cho thuê), Villa Riviera (căn hộ và biệt thư bán), Saigon Sports City (khu đô thị) tại Thành phố Hồ Chí Minh , và International Center (văn phòng cho thuê), Royal -93- Park Sedona Suites Hanoi tại Hà nội… Hiện nay, tập đoàn này vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội phát triển dự án BĐS mới tại Việt Nam . 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội 3.3.1. Các giải pháp từ phía nhà nước Để hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án BĐS tại Hà nội, cần có sự kết hợp các giải pháp từ chính phủ Việt Nam lẫn chính quyền thành phố Hà nội để tạo ra một môi trương pháp lý đồng bộ đối với lĩnh vực này. Trong đó bao gồm những giải pháp sau: 3.3.1.1. Các giải pháp từ chính phủ + Giữ vững ổn định về chính trị Giữ vững ổn định về chính trị có ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, yếu tố này luôn được các nhà đầu tư xem xét đầu tiên. Họ chỉ muốn đầu tư ở những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị- xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa việc giữ vững về ổn định chính trị – xã hội có ý nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh… từ đó sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và Hà nội nói riêng, cũng như ảnh hưởng tới quyết định của các nhà đầu tư đang xem xét đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội. Vì vậy Nhà nước cần có những biện pháp nhằm đảm bảo sự ổn định về chính trị- xã hội, riêng với Hà nội, duy trì danh hiệu “Thành phố vì hoà bình” nhằm chuyển tải tới các nhà đầu tư một thông điệp “Hà Nội là địa điểm đầu tư an toàn và thành đạt của giới kinh doanh; là điểm đến an toàn, thân thiện của du khách quốc tế”. -94- + Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến đầu tư và thị trường bất động sản Thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực, từ đất đai đến tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp.... Vì vậy, phát triển BĐS và vận hành thị trường BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển BĐS đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch BĐS). Mặc dù Luật Đầu tư năm 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản đã được công bố và có hiệu lực thi hành, mang lại nhiều thay đổi tích cực trong việc quản lý và phát triển các dự án BĐS có vốn ĐTNN tại Việt Nam và Hà nội, trong thời gian tới, chính phủ vẫn cần thiết phải ban hành các văn bản luật có liên quan đến lĩnh vực này như Luật Đăng ký Bất động sản, Luật thuế BĐS, … Tiếp theo đó, cần nghiên cứu và ban hành các văn bản dưới các hình thức pháp lý khác về các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Đó là những văn bản pháp lý về thu hồi đất để chuyển thành đất phi nông nghiệp, văn bản pháp lý về quy hoạch (là quy hoạch chung cho cả quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế – xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành và địa phương, quy hoạch xây dụng đô thị ), các văn bản pháp lý về sự tham gian của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào thị trường BĐS như Quy chế bảo lãnh cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của ngân hàng; Quy chế cấp vốn tín dụng cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của các tổ chức tín dụng, văn bản pháp lý về sự tham gia của các thể chế tài chính và đầu tư vào BĐS; Quy chế hoạt động cho các quỹ hỗ trợ đầu tư vào thị trường BĐS; Quy chế về việc tái bảo lãnh cho việc đầu tư vào thị trường BĐS…. + Phát triển và quản lý tốt thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán Việt Nam còn non trẻ và có triển vọng phát triển cao trong tương lai. Thu hút vốn vào các dự án kinh doanh BĐS thông qua thị trường chứng khoán rất phổ biến tại các nước phát triển trên thế giới. Thị trường chứng khoán của Việt -95- Nam hiện nay bắt đầu thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích cổ phần hoá các công ty kinh doanh BĐS và niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS. Tuy nhiên, đi đôi với việc khuyến khích cần có một hệ thống quản lý và giám sát chặt chẽ tránh tình trạng thị trường phát triển tự phát hoặc bị các nhà đầu tư lợi dụng việc niêm yết để kiếm lợi khiến giá cả biến động ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế chung. + Hoàn thiện hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS, về đầu tư vào thị trường BĐS Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng hoạt động có liên quan đến các bộ phận cấu thành của BĐS, của đầu tư BĐS sao cho mỗi cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Theo đó, không có nội dung nào liên quan đến BĐS, thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS mà không được một cơ quan chịu trách nhiệm chính. Ví dụ khi thị trường BĐS trở nên quá nóng hoặc đóng băng thì phải có một cơ quan chịu trách nhiệm chính để tìm ra các giải pháp khắc phục tình trạng đấy. Giữa các cơ quan phải có sự thống nhất về thông tin. Điều này có thể thực hiện được thông qua hệ thống thông tin giữa các cơ quan quản lý BĐS có liên quan, và các thông tin này cần phải được cập nhật hàng ngày và phải có người quản lý, giám sát. Khi đã có sự thống nhất về thông tin thì các cơ quan quản lý mới có thể đưa ra được những giải pháp đúng đắn, kịp thời và thống nhất. Hiện nay, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở… tại cấp tỉnh, huyện (và các cấp tương đương) bị quá tải trong việc thi hành chức năng, nhiệm vụ được giao. Một trong những lý do của việc này là do sự chồng chéo hoặc mâu thuẫn trong các quy định của nhà nước và sự hạn chế về trình độ nhận thức của cán bộ. Nhà nước cần có kế hoạch sớm khắc phục sự quá tải này, -96- trong đó nổi lên hàng đầu là vấn đề cán bộ và trang thiết bị cho bộ máy hoạt động có hiệu quả. Cần phải có sự đào tạo về kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành các điều khoản của luật pháp hoặc quy định cho các chuyên viên phụ trách các dự án. Nếu những chuyên viên này nắm bắt được rõ ràng các yêu cầu về thủ tục hành chính, họ sẽ có sự giải thích rõ ràng và hướng dẫn được các nhà đầu tư trong việc triển khai các dự án. Như vậy, sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí cho các bên, tránh được các hiện tượng tiêu cực, đồng thời nâng cao được uy tín của các cơ quan quản lý nhà nước trong con mắt các nhà đầu tư nước ngoài. 3.3.1.2. Các giải pháp từ UBND thành phố Hà nội + Hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách. Tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp chuyên ngành BĐS, tổ chức tốt việc thực hiện Luật Kinh doanh BĐS và các bộ luật khác có liên quan đến lĩnh vực BĐS cùng những thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành luật. Luật và các văn bản dưới luật tạo môi trường pháp lý cho việc quản lý hoạt động đầu tư vào BĐS, thu hút mọi nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển các dự án BĐS phù hợp với tiến trình phát triển và hội nhập kinh tế của Hà Nội, cụ thể: - Rà soát lại cơ chế chính sách, luật pháp, sửa đổi hoặc loại bỏ các ưu đãi, trợ cấp liên quan tới hoạt động của doanh nghiệp FDI không phù hợp với cam kết WTO cũng như các cam kết quốc tế và có giải pháp đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư có liên quan. - Phối hợp cùng các Bộ, ngành xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách tài chính BĐS, chính sách ưu tiên đầu tư cho phát triển những dự án kêu gọi đầu tư, chính sách xuất nhập cảnh, hải quan.... - Thiết lập một mặt bằng pháp lý chung áp dụng cho cả đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp nước ngoài nhằm tạo lập môi trường ổn định, bình đẳng cho các hoạt động kinh doanh BĐS. Đồng thời bổ sung, mở rộng áp dụng một số quy định về điều kiện đầu tư và ưu đãi đầu tư trong lĩnh vực BĐS thành phố đang khuyến khích đầu tư với mỗi khu vực, trong từng thời kỳ. Tiếp tục thực -97- hiện lộ trình giảm chi phí đầu tư và tiến tới chế độ một giá áp dụng thống nhất cho đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp nước ngoài theo quyết định số 53/1999/QĐ-TTg của thủ tướng Chính Phủ. - Tiếp tục đẩy mạnh việc hoàn thiện các chính sách tài chính (chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, thuế sử dụng đất, tiền thuê mặt đất, tiền thuê mặt nước…) nhằm khuyến khích đầu tư phát triển các khu đô thị mới, du lịch. Tạo môi trường thông thoáng về tài chính, đảm bảo tính rõ ràng, đơn giản và ổn định trong chính sách tài chính với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cải cách các loại thuế thu nhập doanh nghiệp, VAT, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu theo yêu cầu của hội nhập khu vực và quốc tế theo hướng đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thành phố nhưng phải ưu tiên đầu tư, khuyến khích hoạt động của các doanh nghiệp FDI. - Bổ sung các cơ chế, chính sách xử lý các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc thực hiện các cam kết của nước ta trong lộ trình AFTA và các cam kết song phương, đa phương trong quá trình hội nhập kinh tế nhất là trong mở cửa lĩnh vực dịch vụ (bưu chính viễn thông, du lịch, giáo dục và đào tạo, y tế…). - Tránh tình trạng chồng chéo giữa cơ chế, chính sách, các Luật khác nhau. Chính sách phải được quy định rõ ràng mới thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài. Việc ban hành quy chế khuyến khích thu hút đầu tư xây dựng khách sạn 4-5 sao của UBND thành phố Hà Nội là một hành động kịp thời và đúng đắn kêu gọi các nhà đầu tư tại Hà Nội. Trong quy chế này đã ghi rõ ràng những ưu đãi về đất đai, ưu đãi khác và nghĩa vụ của các nhà đầu tư khi đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp tại Hà Nội. + Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước Đẩy mạnh việc triển khai phân cấp quản lý Nhà nước giữa Chính Phủ và chính quyền thành phố Hà Nội, chú trọng vào công tác hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách pháp luật của cơ quan cấp dưới tránh tình trạng ban hành chính sách ưu đãi vượt khung; giảm dần sự tham gia trực tiếp -98- của cơ quan quản lý trung ương vào xử lý các vấn đề cụ thể, trong đó nhiệm vụ giám định đầu tư và hậu kiểm được tăng cường; đào tạo và bồi dưỡng cán bộ quản lý từ trung ương đến cấp cơ sở thông qua tổ chức tập huấn và đào tạo ngắn hạn. Các cơ quan cấp giấy phép đầu tư phải thường xuyên rà soát, phân loại các dự án FDI đã được cấp giấy phép đầu tư để có những biện pháp thích hợp, kịp thời tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp đã đi vào hoạt động, trong phạm vi thẩm quyền của mình, các cơ quan quản lý cần có biện pháp quản lý và động viên kịp thời; đồng thời sẵn sàng tháo gỡ những khó khăn của doanh nghiệp để đầu vào, thông tin thị trường, thuế để doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả. Đối với các dự án đang triển khai thực hiện, các cơ quan quản lý cần cùng các nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn về giải phóng mặt bằng, thủ tục nhập trang thiết bị, máy móc phục vụ dự án để đẩy nhanh tiến độ thực hiện; đồnh thời giải quyết các vướng mắc, kể cả việc điều chỉnh mục tiêu và quy mô hoạt động của dự án. Đối với những dự án chưa triển khai hoặc không có khả năng hoạt động cần kiên quyết thu hồi giấy phép, dành địa điểm cho các nhà đầu tư khác + Cải cách thủ tục hành chính. Hà Nội cần tiên phong trong việc khắc phục có hiệu quả với sự thiếu minh bạch, chậm trễ, ách tắc trong thủ tục hành chính. Các công việc cần thực hiện để cải cách thủ tục hành chính bao gồm: - Đơn giản hoá việc thẩm định và cấp phép đầu tư, thủ tục cấp đất, thủ tục giải phóng mắt bằng, mở rộng phạm vi các dự án thuộc diện đăng ký cấp phép đầu tư. - Tăng cường tư vấn, hướng dẫn và trợ giúp các nhà đầu tư nước ngoài triển khai thực hiện dự án. Các cơ quan chức năng về quản lý BĐS, quản lý hoạt động đầu tư nước ngoài cần quy định rõ ràng, công khai, các thủ tục hành chính hướng tới giảm chi phí và thời gian cho các nhà đầu tư. Kiên quyết xử lý các -99- trường hợp sách nhiễu, cửa quyền, tham nhũng, vô trách nhiệm của các cán bộ cơ quan công quyền. Điều này tạo nên sự yên tâm cho các nhà đầu tư khi họ muốn đầu tư tại Hà Nội. - Tạo điều kiện để cải cách các thủ tục xuất nhập cảnh cho lao động nước ngoài và thân nhân của họ, điều này có ý nghĩa với Hà Nội bởi đây là địa bàn có nhiều người nước ngoài làm việc, sinh sống và du lịch + Hoàn chỉnh công tác quy hoạch - Các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố đặc biệt là Sở Kế hoạch và Đầu tư cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu, rà soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng dự án. - Quán triệt và thực hiện thống nhất các quy định mới của Luật Đầu tư trong công tác quy hoạch, đảm bảo việc xây dựng các quy hoạch ngành, lĩnh vực, sản phẩm, du lịch phù hợp với các cam kết quốc tế cũng như quy hoạch tổng thể thành phố. - Hà Nội cần đặc biệt lưu ý tới việc hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất, công bố rộng rãi quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư được triển khai thực hiện. - Tuy đã tiến hành đấu giá đất của nhiều dự án trong thành phố để lựa chọn chủ đầu tư, nhưng hiện nay vẫn còn nhiều nhà đầu tư còn nợ tiền đất. Tính đến tháng 12/2006, số nợ phải thu từ việc đấu giá đất còn 1.100 tỷ động. Vì vậy, thành phố cần có những qui định đấu giá đất chặt chẽ, giám sát thực hiện nghiêm túc và kiên quyết thu hồi trong trường hợp cần thiết. Mặt khác, không để tình trạng “bán lúa non” xảy ra khi chạy theo thu nhập từ quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư mà bán đấu giá những lô đất chưa đủ điều kiện đem đấu giá (về cơ sở hạ tầng, đền bù giải toả mặt bằng, quy hoạch chi tiết...). Nếu đất được đem ra đấu giá đúng thời cơ và được sử dụng hiệu quả thì không những thu nhập ngân sách thành phố mà còn tránh được tình trạng lãng phí, quy hoạch treo, nợ -100- đọng từ các nhà đầu tư và việc quản lý của thành phố đối với đất đai và bất động sản được thực hiện tốt hơn. + Thúc đẩy hoạt động xúc tiến đầu tư. - Đẩy mạnh tuyên truyền quảng bá hình ảnh của Hà Nội, kết hợp chặt chẽ với việc đa dạng hoá các hoạt động xúc tiến đầu tư thông qua hoạt động của các nhà lãnh đạo Nhà nước và Chính Phủ tại các diễn đàn kinh tế quan trọng như: WTO, APEC, ASEM, ASEAN… nâng cấp trang thông tin điện tử về đầu tư nước ngoài, tổ chức hiệu quả các cuộc hội thảo trong và ngoài nước, tại các cuộc hội nghị này phải quảng bá môi trường đầu tư tại Hà Nội, giới thiệu các chính sách ưu đãi đầu tư và thông tin mới về sự thay đổi của những chính sách này trong thời gian gần đây. Sở Kế hoạch và Đầu tư cần tổ chức các cuộc họp mặt định kỳ với các nhà đầu tư nước ngoài hiện tại để lắng nghe ý kiến của họ về môi trường đằu tư hoặc những khó khăn mà họ gặp phải khi thực hiện triển khai dự án, cũng như những đề xuất của họ đối với cơ quan quản lý. - Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cần nghiên cứu lập kế hoạch cho hoạt động xúc tiến đầu tư để trình UBND thành phố bố trí nguồn kinh phí cố định từ ngân sách thành phố dành cho hoạt động xúc tiến đầu tư. - Hà Nội nên áp dụng chính sách tiếp thị tập đoàn, tức là nên tập trung và các công ty đa quốc giam, xuyên quốc gia nhằm tận dụng công nghệ nguồn, công nghệ cao và thị phần lớn của các tập đoàn này đồng thời tập trung vào các đối tác thuộc địa bàn trọng điểm Châu Âu và Châu Mỹ. - Thiết lập và triển khai hiệu quả danh mục dự án gọi vốn đầu tư trong bất động sản, không những chỉ ở trên trang website mà cần có kế hoạch tiếp thị dự án đến từng nhà đầu tư tiềm năng. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong việc lựa chọn cơ hội đầu tư cần có chiến lược quy hoạch, phân tích tiềm năng của dự án kèm theo danh mục dự án đầu tư, đây là cơ sở thực hiện chương trình vận động đầu tư. Tất cả những thông tin mục tiêu, địa điểm, hình thức đối tác thực hiện dự án trong danh mục phải có độ chính xác và tin cậy cao vì đây là -101- thông tin mà nhà đầu tư cần để đưa ra quyết định lựa chọn. Danh mục các dự án nên tập trung vào các lĩnh vực mà các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm năng … hoặc các lĩnh vực mà Hà Nội đang ưu tiên, khuyến khích đầu tư (ví dụ, hiện nay UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định số78/2006/QĐ-UBND-có hiệu lực từ ngày 01/07/2006- ban hành quy chế khuyến khích thu hút đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao và 5 sao nhằm thu hút vốn đầu tư, từng bước giải quyết nhu cầu về cơ sở lưu trú có chất lượng cao trên địa bàn thành phố Hà Nội). - Thành phố Hà nội cần có chính sách khuyến khích hoạt động của các quỹ đầu tư BĐS và các công ty kinh doanh dịch vụ BĐS vì họ chính là những người năng động nhất trong việc tìm nhà đầu tư, đối tác đầu tư và khách hàng cho các dự án phát triển BĐS. + Khắc phục những hạn chế về kết cấu hạ tầng. Do vị thế và tiềm năng phát triển lâu dài của Hà Nội cần phải xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành một trung tâm giao dịch kinh tế quốc tế, một địa điếm thu hút đầu tư và du lịch có tầm cỡ của khu vực, nên Hà Nội cần chú trọng nhiều hơn và thực hiện đồng bộ việc nâng cấp kết cấu hạ tầng. - Tranh thủ tối đa các nguồn lực để đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, đặc biệt là nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước. Tập trung xử lý những khâu yếu kém nhất gây trở ngại đối với hoạt động đầu tư như đường giao thông, sân bay, bến cảng, kho hàng, hệ thống liên lạc viễn thông, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước... Chú trọng mở rộng hệ thống đường giao thông ở các cửa ngõ của Thủ đô, mở các cổng giao dịch điện tử băng tải rộng và dung lượng lớn. - Đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng. Đối với các dự án này thành phố cần có sự quản lý giám sát thường xuyên và chặt chẽ về tiến độ và chất lượng vì các dự án này có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của nhiều dự án đầu tư khác nói chung và BĐS nói riêng. - Xây dựng và ban hành cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước tham gia phát triển các công trình kết cấu hạ tầng. Đầu tư vào kết cấu -102- hạ tầng thường đòi hỏi nhiều vốn và không thể nhanh chóng thu hồi vốn và thu lợi nhuận, mặt khác, ở một số lĩnh vực nhà nước lại giữ độc quyền nên không khuyến khích được cạnh tranh và chi phí hạ tầng vì vậy vẫn còn ở mức cao. Vì vậy, hiện nay, ngoài các dự án được tài trợ, rất ít nhà đầu tư quan tâm đến lĩnh vực này, nếu được hưởng những ưu đãi nhất định, họ sẽ nhiệt tình tham gia. + Chú trọng công tác phát triển nguồn nhân lực Trong định hướng thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực BĐS tại Hà Nội thời gian tới thì nguồn nhân lực là yếu tố quan trọng hàng đầu và phải đáp ứng được một số tiêu chuẩn nhất định. Vì vậy để phát huy tối đa vai trò của nguồn nhân lực này trong khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đã đề ra các biện pháp sau: - Đối với cán bộ quản lý cần chú trọng đào tạo cả kiến thức chuyên môn, trình độ ngoại ngữ lẫn phẩm chất đạo đức. Việc nắm vững các kiến thức về luật pháp quốc tế, thông lệ quốc tế trong lĩnh vực BĐS, du lịch cũng cần phải được quan tâm. Sở Kế hoạch- Đầu tư phối hợp cùng Sở Du lịch Hà Nội tổ chức các lớp tập huấn cho đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước và cán bộ trong các doanh nghiệp có vốn FDI trong lĩnh vực kinh doanh BDS và du lịch. - Cần đa dạng hoá các loại hình đào tạo, mở rộng phạm vi bồi dưỡng kiến thức pháp luật, nghiệp vụ quản lý BĐS và cập nhật các thông tin BĐS cho đội ngũ nhân viên làm việc cho các doanh nghiệp FDI góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ. Hiện nay các trường đại học khối kinh tế vẫn chưa có một khoa về Bất động sản và các nghiệp vụ có liên quan như nghiệp vụ định giá, giám định BĐS, môi giới phát triển BĐS, quảng cáo tiếp thị BĐS, quản lý BĐS,.... Tạm thời, cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức những khoá học về những vấn đề trên và cấp chứng chỉ để chuyên nghiệp hoá đội ngũ quản lý và nhân viên kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS. -103- + Về lao động- tiền lương. Thực hiện các biện pháp nhằm đưa Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật lao động vào thực tế để ngăn ngừa tình trạng đình công bất hợp pháp, lành mạnh hoá quan hệ lao động theo tinh thần của bộ Luật lao động, bao gồm. - Tiếp tục hoàn thiện luật pháp, chính sách về lao động tiền lương phù hợp trong tình trạng mới, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật về lao động đối với người sử dụng lao động nhằm đảm bảo các điều kiện làm việc và đời sống cho người lao động - Nâng cao hiểu biết pháp luật về lao động thông qua phổ biến, tuyên truyền và giáo dục pháp luật cho người lao động, người sử dụng lao động trong các doanh nghiệp FDI để đảm bảo chính sách, pháp luật về lao động và tiền lương được thực hiện đầy đủ, nghiêm túc, ở Hà Nội thì công tác này tương đối thuận lợi bởi Hà Nội có đầy đủ điều kiện về thông tin liên lạc, các hình thức tuyên truyền, giáo dục pháp luật phong phú và hơn nữa lao động ở Hà Nội nói chung và lao động trong ngành BĐS ở Hà Nội nói riêng có trình độ văn hoá tương đối cao. - Xây dựng một mặt bằng chung về mức lương tối thiểu cho người lao động làm việc trong các doanh nghiệp, không phân biệt doanh nghiệp FDI hay doanh nghiệp trong nước có tính đến các yếu tố điều chỉnh về lạm phát, các quy định về mức sống tối thiểu của người Hà Nội để tạo điều kiện cho người lao động chuyên tâm với công việc hơn. 3.3.2. Các giải pháp từ phía các doanh nghiệp Ngoài các giải pháp từ phía chính phủ còn có một số giải pháp từ các nhà đầu tư BĐS trong nước và nước ngoài nhằm phát triển hoạt động quản lý và kinh doanh bất động sản như sau: 3.3.2.1 Mở rộng dịch vụ và tạo sự khác biệt -104- Nhu cầu về dịch vụ của các khách hàng trong những dự án BĐS luôn tăng lên không ngừng. Ví dụ, khi thuê văn phòng, khách muốn yêu cầu chỗ đỗ xe, muốn được chạy điều hoà trung tâm miễn phí trong thời gian lâu hơn, muốn có dịch vụ diệt côn trùng định kỳ,... Hoặc trong lĩnh vực căn hộ cho thuê, khách hàng không chỉ muốn có nơi ở mà còn yêu cầu các dịch vụ kèm theo như cung cấp nước uống, thực phẩm, vé vào câu lạc bộ sức khỏe. Muốn giữ khách hàng và thu hút các khách hàng mới, nhà đầu tư và quản lý phải không ngừng đề ra và thực hiện các loại hình dịch vụ mới. Ví dụ: Đối với khu vực văn phòng, nắm bắt được nhu cầu của một số văn phòng đại diện có rất ít nhân viên, hoặc chỉ có một vài người nước ngoài làm việc, một số toà nhà đã thành lập nên loại hình “Business Center” (văn phòng kinh doanh) ngay trong toà nhà của mình trong đó cho thuê những văn phòng rất nhỏ, thậm chí chỉ khoảng 12m2 đã được trang bị đầy đủ nội thất để khách thuê có thể làm việc ngay và giá thuê những văn phòng nhỏ này thường đắt gấp rưỡi đến gấp đôi các văn phòng bình thường nhưng khách hàng vẫn vui vẻ ký hợp đồng vì cả hai phía đều có lợi: Chủ nhà được thêm tiền thuê, khách hàng tiết kiệm được chi phí thuê so với diện tích lớn mà không sử dụng hết và không mất công cải tạo văn phòng. Bên cạnh đó, toà nhà có thể cho thuê các dịch vụ đi kèm như dịch vụ phiên dịch, thư ký, thuê xe ô tô, vệ sinh văn phòng,... Đối với lĩnh vực căn hộ, nhận thấy nhiều khách hàng sống độc thân, không có điều kiện mua sắm thực phẩm , đồ uống, toà nhà có thể cung cấp dịch vụ shopping (mua hàng) theo đúng giá thị trường bằng cách ký hợp đồng với những cửa hàng tạp phẩm uy tín hoặc một siêu thị. Khách hàng sẽ hài lòng vì họ vẫn mua được thứ mình cần mà không mất thêm một khoản chi phí nào. Đối với những dự án bắt đầu triển khai, chủ đầu tư cần phải tiên lượng trước các nhu cầu về dịch vụ cũng như thị hiếu của khách hàng trong tương lai để tạo cho mình một sự khác biệt so với các toà nhà khác mà nhờ đó sẽ thu hút được khách hàng. Ví dụ, chỗ đỗ xe ô tô có công suất lớn, trần văn phòng cao, -105- vách ngăn linh hoạt,... Một công trình có sự khác biệt cũng sẽ mang đến cho khách hàng sự hài lòng và cảm giác họ đang được hưởng một dịch vụ cao cấp hơn. Do đó, khách hàng sẽ không ngần ngại ký hợp đồng thuê hoặc mua bán. Donald Trump, một tỷ phú người Mỹ đã đưa ra các nguyên tắc để quản lý BĐS tốt nhất, đó là:“Phát triển óc quan sát chi tiết. Xem người thuê nhà như những khách hàng quý giá chứ không phải là những người gây rắc rối” và “Thận trọng với việcbảo dưỡng và sửa chữa” [3] 3.2.2.2. Thuê dịch vụ quản lý và marketing chuyên nghiệp Một số nhận xét về việc quản lý các toà nhà thương mại: - Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản là vô cùng cần thiết đối với sự phát triển kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn này. Các công trình chất lượng cao sẽ góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị ở các thành phố. Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng hiện rất còn nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, việc thu hút đầu tư để khai thác không thể dễ dàng thực hiện. Một phần, do cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển, các nhà đầu tư vẫn còn e ngại những khó khăn về thủ tục cấp phép, giải phóng mặt bằng và nạn tham nhũng. - Trong quản lý nói chung, và quản lý bất động sản nói riêng, hình thức liên doanh không tỏ ra có ưu thế, thậm chí có thể là nguyên nhân gây ra sự trì trệ của việc đưa ra chiến lược kinh doanh hay các quyết định của công ty, từ đó dẫn đến việc bỏ lỡ cơ hội kinh doanh. - Các công ty của Việt Nam chưa có nhiều kinh nghiệm trong quản lý và Marketing nên ít nhất trong thời gian đầu cần thiết phải thuê một công ty chuyên nghiệp làm các công việc đó để có thể học tập kinh nghiệm và tự mình quản lý cũng như làm marketing cho dự án của mình. -106- - Dự án bất động sản luôn tập trung vào một hay vài đoạn thị trường nhất định chứ không thể thoả mãn mọi đối tượng vì vậy cần có sự tư vấn để lựa chọn khách hàng và cách tiếp cận hoặc đáp ứng nhu cầu của nhóm khách thích hợp. - Trên thực tế, khách hàng thường có cảm tình với những tòa nhà do nước ngoài hoặc một công ty quản lý chuyên nghiệp đứng ra quản lý, vì ở đó họ có thể được đáp ứng nhu cầu tốt hơn với cùng một số tiền bỏ ra, thậm chí, họ có thể phải trả nhiều hơn và vẫn thấy hài lòng. - Trong lĩnh vực bất động sản, cạnh tranh về giá cả không được đánh giá cao bằng chất lượng dịch vụ và sự khác biệt. Từ những nhận xét ở trên và những ưu điểm của việc quản lý chuyên nghiệp đã được trình bày ở chương 2 của luận văn này, có thể thấy việc thuê những công ty chuyên nghiệp về quản lý và phát triển BĐS là một trong những giải pháp đối với các nhà đầu tư BĐS nhằm tăng tính cạnh tranh của dự án, xây dựng uy tín và tăng doanh thu. Ngoài ra, với các dự án không thuê quản lý, thì cần thiết thuê một hoặc nhiều công ty chuyên nghiệp để làm công việc và làm đại lý cho mình. Hiện tại ở Hà nội, việc thuê công ty chuyên nghiệp về marketing và đại lý BĐS được áp dụng phổ biến hơn thuê hợp đồng quản lý nhưng nhiều chủ đầu tư BĐS vẫn chưa nhận thức được hết vai trò của các công ty marketing và đại lý BĐS. Với các toà nhà mới khai trương, marketing là công việc rất quan trọng nhằm nâng ty lệ thuê, bán bất động sản. Với những chủ đầu tư ít hoặc không có kinh nghiệm thì việc thuê công ty chuyên về marketing và các đại lý BĐS lại càng cần thiết. Việc này có những ưu điểm sau: - Dự án được tiếp thị một cách chuyên nghiệp đến đúng nhóm đối tượng khách hàng của mình. - Chủ đầu tư được cung cấp và cập nhật miễn phí các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh cũng như các dự báo về cung cầu trong tương lai. - Được tư vấn về cách quảng cáo, tiếp thị -107- - Chi phí thấp hoặc hầu như không có vì các công ty này thường nhận thù lao dưới dạng hoa hồng khi bán hay cho thuê được BĐS. Theo thông lệ hiện nay tại Hà nội, phí hoa hồng trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại... tối đa là 1 tháng tiền thuê với thời hạn từ 2 năm trở lên, hoặc từ 1% đến 2% giá bán bất động sản trong trường hợp bán (Phụ lục 4). Việc thuê công ty marketing và đại lý BĐS chỉ có nhược điểm là có thể bị xảy ra tình trạng khách hàng và đại lý BĐS thoả thuận với nhau để hưởng khoản tiền hoa hồng giới thiệu nên nhiều khách thuê, dù có khả năng làm việc trực tiếp với chủ đầu tư lại vẫn muốn thông qua đại lý BĐS để ký hợp đồng thuê hoặc mua bán. Việc thuê công ty marketing và đại lý BĐS thường được áp dụng khi trên thị trường cung nhiều hơn cầu hoặc vị trí của dự án không thuận tiện, có một số hạn chế trong kinh doanh. Tuy nhiên, hiện nay, các toà nhà đều chấp nhận việc giới thiệu khách hàng chính tắc của căc đại lý BĐS chuyên nghiệp. 3.3.2.3 Thành lập hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản Hà Nội Hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh với hơn 600 thành viên tham gia hoạt động. Tại Hà nội, các dự án đầu tư vào BĐS đang ngày càng tăng lên nhanh chóng và do vậy, số lượng các nhà đầu tư BĐS cũng tăng lên. Việc thành lập một Hiệp hội Các nhà đầu tư BĐS của Hà nội là rất cần thiết để hướng tới một thị trường BĐS có tổ chức, cạnh tranh lành mạnh, giá cả ổn định đảm bảo cả quyền lợi của chủ đầu tư lẫn khách hàng. Hiệp hội BĐS có những vai trò sau: - Thống nhất ý kiến các nhà đầu tư BĐS và đại diện cho họ đề đạt với các cơ quan có thẩm quyền những thắc mắc, nguyện vọng và đề nghị của các nhà đầu tư BĐS đối với các chính sách và qui định hiện hành. -108- - Thu thập, hệ thống các thông tin mới nhất về các văn bản pháp luật, tình hình thị trường BĐS trong và ngoài nước cũng như các cơ hội đầu tư BĐS và cung cấp cho các nhà đầu tư. - Đạt được sự cam kết về giá mua bán hoặc cho thuê BĐS tối đa hoặc tối thiểu cho mỗi thời kỳ nhằm tránh sự phá giá hoặc nâng giá thuê đột ngột của hàng loạt toà nhà cùng một lúc, giữ cho thị trường BĐS được ổn định. - Đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá BĐS, quản lý BĐS... cho các chủ đầu tư - Tổ chức các buổi hội thảo để các chủ đầu tư trao đổi thông tin và kinh nghiệm kinh doanh, quản lý; tạo ra không khí thân mật, hợp tác giữa các nhà đầu tư với nhau và với các công ty chuyên nghiệp quản lý, kinh doanh BĐS. - Hiệp hội các nhà đầu tư BĐS cũng có thể phát hành tạp chí hay tài liệu quảng cáo của riêng mình, như vậy, các thành viên tham gia có thể tiết kiệm được chi phí quảng cáo. Ví dụ, có thể phát hành sách giới thiệu về các toà nhà văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại hay khách sạn đang hoạt động tại Hà nội cùng các thông tin dịch vụ, giá cả, tiêu chuẩn kỹ thuật và địa chỉ liên lạc của từng toà nhà. 3.3.2.4. Giải pháp chuyển nhượng cổ phần trong các liên doanh BĐS + Xu hướng chuyển nhượng cổ phần trong các liên doanh Trước năm 2005, khi đầu tư vào các dự án BĐS, các nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải chọn hình thức liên doanh hoặc hợp tác kinh doanh. Thông thường là phía Việt Nam góp vốn bằng quyền sử đất, phía nước ngoài góp vốn pháp định bằng tiền.Vốn đầu tư cho dự án thường được liên doanh đi vay (với sự giúp đỡ , thu xếp hoặc bảo lãnh của bên nước ngoài). Tuy nhiên, hầu hết các liên doanh sau một thời gian hoạt động thường phát sinh mâu thuẫn trong quản lý giữa các bên góp vốn khiến việc kinh doanh -109- bị ảnh hưởng, đặc biệt là với những liên doanh có nhiều đối tác tham gia. Những mâu thuẫn đó thường là: * Mâu thuẫn khi lựa chọn nhà thầu, nhà cung cấp cho dự án * Mâu thuẫn về tuyển dụng nhân sự và tiền lương * Mâu thuẫn trong quan điểm về thẩm mỹ, chất lượng, dịchvụ, cách điều hành công việc hàng ngày * Mâu thuẫn về chiến lược kinh doanh và chính sách tài chính và đối ngoại Vì vậy, các công ty liên doanh thường có xu hướng nhượng cổ phần để có thể giải quyết những mâu thuẫn đó. Tuy nhiên, cũng có một lý do cần được ghi nhận nữa là hầu hết các công ty thực hiện chuyển nhượng khi việc kinh doanh không phát đạt hoặc thua lỗ hoặc một đối tác trong liên doanh gặp khó khăn về tài chính. Việc chuyển nhượng cổ phần có thể được thực hiện theo những hướng sau: - Một bên chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần cổ phần của mình cho đối tác hoặc các đối tác còn lại nhằm tăng tính áp đảo của quyền biểu quyết trong Hội đồng quản trị để có thể nhanh chóng quyết định một chính sách hay một kế hoạch của công ty. Ngoài ra, khi việc kinh doanh gặp khó khăn và mâu thuẫn quản lý trầm trọng, đây cũng là cách tốt nhất để thống nhất quản lý về một mối, tránh không để tình trạng bị xấu thêm. Hoặc khi một trong hai công ty mẹ gặp khó khăn về tài chính hay cần rút vốn đầu tư cho dự án khác mà họ thấy có triển vọng hơn. Trường hợp này cũng có thể xảy ra khi nhà đầu tư có mục đích đầu cơ dự án rồi tìm đối tác chuyển nhượng để kiếm lợi trong thời gian ngắn và quay sang tìm kiếm dự án mới. - Một bên chuyển nhượng cổ phần cho bên thứ ba. Điều này thường chỉ được áp dụng khi có sự nhất trí của bên/các bên còn lại và cũng thường áp dụng khi bên chuyển nhượng gặp khó khăn hoặc mâu thuẫn nặng nề với bên/ các bên còn lại. -110- - Các bên thống nhất chuyển toàn bộ hoặc một phần cho bên thứ ba. Điều này thường được áp dụng khi công ty kinh doanh thua lỗ hoặc dự án mới ở giai đoạn đầu mà các chủ đầu tư tiên đoán trước là sẽ thua lỗ. Trường hợp này cũng có thể xảy ra theo kiểu “bán lúa non”, nghĩa là các nhà đầu tư bán luôn dự án để thu về một khoản lãi thấp hơn nhiều so với F/S những lại là lợi nhuận chắc chắn và có thể nhanh chóng quay vòng vốn sang dự án khác, tránh được rủi ro kinh doanh. + Hợp đồng chuyển nhượng và các thủ tục chuyển nhượng vốn Thông thường trong các hợp đồng chuyển nhượng vốn, giá chuyển nhượng không bao giờ đúng với giá chuyển nhượng thực tế. Vì bên chuyển nhượng không muốn nộp thuế lợi nhuận phát sinh, một lý do khác là các bên muốn giữ bí mật con số thực tế vì có thể trong tương lai lại tiếp tục chuyển nhượng cho một bên khác. Thủ tục chuyển nhượng vốn cũng rất thuận tiện trong trường hợp các bên không có tranh chấp hoặc tranh chấp với bên thứ ba (ví dụ ngân hàng cho vay vốn hay nhà thầu xây dựng). Đối với những dự án còn nhiều khoản nợ thì bên nhận chuyển nhượng phải có cam kết chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ liên quan đến những khoản nợ đó và điều này sẽ được cơ quan có thẩm quyền thể hiện trong điều chỉnh giấy phép đầu tư. + Tác dụng của việc chuyển nhượng vốn - Việc chuyển nhượng vốn có tác dụng lớn nhất là giải quyết được dứt điểm mâu thuẫn trong quản lý của dự án - Các bên có thể thu được lợi ích tài chính từ việc chuyển nhượng vốn. - Bên nhận chuyển nhượng sẽ được toàn quyền quản lý, điều hành dự án và toàn quyền chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba, cũng như việc thế chấp dự án, xin tăng vốn đầu tư, chuyển đổi mục đích kinh doanh,... trong khi bên chuyển nhượng có thể nhanh chóng thu hồi vốn để đầu tư sang dự án khác -111- KẾT LUẬN Kinh doanh và quản lý bất động sản vẫn còn là một lĩnh vực mới ở Việt nam. Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á, thực tế đã cho thấy các nhà đầu tư, kinh doanh và quản lý các dự án bất động sản, đặc biệt là những dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã chứng tỏ được tầm quan trọng của mình trong việc vận hành và phát triển các công trình này. Sự thành công của các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội đã trở thành những động lực và bài học kinh nghiệm để phát triển bộ mặt đô thị của Thủ đô trong bối cảnh Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Tuy nhiên, việc kinh doanh, quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài hiện nay vẫn còn những điểm hạn chế nhất định. Bằng luận văn này, ngoài việc nghiên cứu một cách hệ thống cơ sở lý thuyết về bất động sản và các hoạt động kinh doanh, quản lý bất động sản, tác giả mong muốn tổng kết những thành công và hạn chế của các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua và đưa ra những nguyên nhân của những thành công và hạn chế ấy. Trên cơ sở đó, tác giả cũng mạnh dạn đưa ra một số giải pháp để tăng cường hoạt động quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội. Việc gia nhập WTO hứa hẹn trong thời gian tới, Việt nam sẽ là địa điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài, khách du lịch quốc tế và ngày càng thu hút các dự án đầu tư vào các dự án bất động sản. Với lợi thế là thủ đô của đất nước nhưng lại còn nhiều hạn chế về cơ sở vật chất hạ tầng, Hà Nội còn nhiều nhu cầu về phát triển bất động sản và sẽ trở thành một địa điểm chiến lược để các nhà đầu tư nước ngoài phát triển các dự án kinh doanh bất động sản của mình. Tác giả hy vọng rằng luận văn của mình sẽ có một ý nghĩa nhất định đối với các nhà đầu tư và quản lý bất động sản, đồng thời sẽ góp phần để người đọc hiểu tốt hơn về tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam nói chung và Hà nội nói riêng. MỤC LỤC TRANG TRANG PHỤ BÌA LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm 5 1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 5 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 5 1.1.1.2 Phân loại bất động sản 6 1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 8 1.1.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hoá 9 1.1.2 Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản 10 1.1.3 Thị trường bất động sản 12 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 12 1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 13 1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 14 1.1.4 Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản 15 1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản 16 1.1.4.2 Quản lý bất động sản 17 1.2 Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 18 1.2.1 Làm tăng giá trị của đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển 18 1.2.2 Huy động vốn cho nền kinh tế 19 1.2.3 Làm tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước 20 1.2.4 Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế 21 1.2.5 Giữ gìn ổn định xã hội 22 1.2.6 Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân 23 1.2.7 Góp phần đổi mới chính sách 24 1.3 Một số bài học kinh nghiệm về quản lý và phát triển bất động sản ở một số nƣớc trong khu vực 25 1.3.1 Quản lý thị trường nhà ở tại Singapore 25 1.3.2 Quản lý nhà nước đối với đất đai ở Malaysia 27 1.3.3 Kinh nghiệm đền bù giải phóng mặt bằng và quản lý hiện tượng bong bóng nhà đất của Trung Quốc 28 1.3.4 Hệ thống quản lý bất động sản Torrens của Australia 31 CHƢƠNG 2: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI 2.1 Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam và Hà Nội 34 2.1.1 Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 34 2.1.2 Những nhân tố tác động đến đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 36 2.1.2.1 Môi trường chính trị pháp luật 36 2.1.2.2 Môi trường kinh tế 38 2.1.2.3 Môi trường văn hoá 42 2.2 Tình hình đầu tƣ và kinh doanh bất động sản tại Hà Nội 44 2.2.1 Tầm quan trọng của việc phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội 44 2.2.2 Những thành công trong thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở Hà Nội 46 2.2.3 Tình hình kinh doanh bất động sản ở Hà Nội hiện nay 48 2.2.3.1 Tình hình kinh doanh văn phòng cho thuê 49 2.2.3.2 Tình hình kinh doanh căn hộ cho thuê 52 2.2.3.3 Tình hình kinh doanh nhà ở 53 2.2.3.4 Tình hình kinh doanh khách sạn 56 2.2.3.5 Tình hình kinh doanh các khu trung tâm thương mại 58 2.2.4 Những hạn chế của việc đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản 59 tại Hà Nội 2.2.4.1 Những tồn tại 59 2.2.4.2 Nguyên nhân 60 2.3 Tình hình quản lý bất động sản tại Hà nội 64 2.3.1 Hoạt động quản lý của các chủ đầu tư dự án bất động sản 64 2.3.1.1 Nội dung công việc quản lý bất động sản 64 2.3.1.2 ưu điểm và hạn chế của việc tự quản lý bất động sản 65 2.3.2 Hoạt của các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp 66 2.3.2.1 Lĩnh vực đầu tư và phát triển khách sạn 66 2.3.2.2 Lĩnh vực đầu tư văn phòng, căn hộ và trung tâm thương mại 67 2.3.2.3 ưu điểm và hạn chế của việc thuê công ty quản lý 68 2.4 Phân tích một số dự án điển hình 70 2.4.1 Dự án Mặt trời Sông Hồng (Sun Red River) – Văn phòng và căn hộ cho thuê 70 2.4.1.1 Giới thiệu dự án 70 2.4.1.2 Tình hình quản lý và kinh doanh 70 2.4.1.3 Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án 71 2.4.1.4 Chiến lược kinh doanh 73 2.4.2 Dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn Sheraton 75 2.4.2.1 Giới thiệu dự án 75 2.4.2.2 Tình hình quản lý và kinh doanh 75 2.4.2.3 Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án 76 2.4.2.4 Chiến lược kinh doanh 78 2.5 Quản lý của Thành phố Hà Nội đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản 79 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI 3.1 Những cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực đầu tƣ bất động sản Hà Nội trong thời gian tới 80 3.1.1 Những cơ hội 80 3.1.2 Những thách thức 81 3.2 Các xu hƣớng đầu tƣ vào bất động sản tại Việt nam 84 3.2.1 Đầu tư vào các dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại và khách sạn 84 3.2.2 Đầu tư vào các vị trí đất đẹp, thuận tiện kinh doanh với qui mô lớn 84 3.2.3 Đầu tư vào các thành phố và phát triển khu đô thị mới 85 3.2.4 Đầu tư có sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài 86 3.2.5 Các nhà đầu tư Châu á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo nước 87 3.2.6 Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào bất động sản 87 3.2.7 Sự mở rộng của các công ty kinh doanh bất động sản hiện nay 88 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Hà Nội 88 3.3.1 Các giải pháp từ phía nhà nước 88 3.3.1.1 Các giải pháp từ phía chính phủ 89 3.3.1.2 Các giải pháp từ UBND thành phố Hà Nội 91 3.3.2 Các giải pháp từ phía các doanh nghiệp 99 3.3.2.1 Mở rộng dịchvụ và tạo sự khác biệt 99 3.3.2.2 Thuê dịch vụ quản lý và marketing chuyên nghiệp 100 3.3.2.3 Thành lập hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản Hà Nội 102 3.3.2.4 Chuyển nhượng cổ phần trong các công ty liên doanh bất động sản 103 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1: Danh mục các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực văn phòng và căn hộ đã đƣợc cấp phép tính đến tháng 3/2007 PHỤ LỤC 2: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC KHÁCH SẠN VÀ DU LỊCHĐà ĐƢỢC CẤP PHÉP TÍNH ĐẾN THÁNG 3/2007 PHỤ LỤC 3: MẪU HỢP ĐỒNG QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤ LỤC 4: MÉu Hîp ®ång dÞch vô Marketing bÊt ®éng s¶n Lêi c¶m ¬n Hoàn thiện được công trình nghiên cứu này, trước tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới TS Nguyễn Hoàng Ánh – Phó Trưởng khoa Sau Đại học, trường Đại học Ngoại Thương Hà nội đã tận tình giúp đỡ, chỉ dẫn cụ thể, sửa chữa kịp thời cũng như những khuyến khích, ủng hộ, động viên trong suốt quá trình tác giả thực hiện Luận văn Thạc sỹ. Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới một số chuyên viên của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà nội, ông Yoichi Nozuka - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Mặt trời Sông Hồng (Sun Red River), ông Katsuaki Nishikawa – Tổng Giám đốc Công ty Phát triển Căn hộ Hướng Công viên (Garden View Court), ông Alastair Orr Ewing, Chủ tịch Công ty Chesterton Petty Vietnam cùng các nhân viên công ty CB Richard Ellis, Chesterton Petty Vietnam, Khách sạn Sheraton đã hỗ trợ tác giả khai thác thông tin, ý kiến và thu thập số liệu nghiên cứu. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AFTA ASEAN Free Trade Area: Khu vực Mậu dịch Tự do ASEAN APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu á Thái Bình Dương ASEAN Association of Southeast Asian Nations: Hiệp hội các quốc gia Đông Nam á ASEM Asia-Europe Meeting: Hội nghị Cao cấp á - Âu EU European Union: Liên minh Châu Âu FDI Foreign Direct Investment : Đầu tư trực tiếp nước ngoài F/S Feasibility Study: Luận chứng Khả thi GDP: Gross Domestic Product: Tổng sản phẩm quốc nội IFC: International Financial Company: Công ty Tài chính Quốc tế IMF: International Moneytary Fund: Quỹ Tiền tệ quốc tế ODA Official Development Aids: Hỗ trợ Phát triển Chính thức WB: World Bank: Ngân hàng Thế giới WTO: World Trade Organization: Tổ chức Thương mại Thế giới DANH MỤC BẢNG, BIỂU 1 BẢNG TRANG Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 Bảng 2.2 Tốc độ tăng GDP của Việt Nam những năm gần đây Bảng 2.3 Kết quả thu hút vốn ĐTNN của Hà Nội trong những năm gần đây Bảng 2.4 Phân hạng các toà nhà 2 BIỂU Biểu 2.1 Diện tích cho thuê và diện tích còn trống tại các toà nhà văn phòng hạng A và hạng B Biểu 2.2 Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại Hà nội Biểu 2.3 Căn hộ cho thuê trong Quý 1/2007 và tỷ lệ còn trống Biểu 2.4 Giá thuê phân theo loại hình căn hộ (USD/m2/tháng) Biểu 2.5 Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu Biểu 2.6 Số lượt khách quốc tế đến Việt Nam 1990 – 2006 Biểu 2.7 Hiệu suất sử dụng phòng trung bình và giá phòng tại các khách sạn 5 sao Biểu 2.8 Diện tích và giá thuê tại các trung tâm thương mại Hà Nội DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Quốc Hội (2003), Luật Đất đai Số 13/2003/QH11, Chương 1, Điều 3 2. Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân sự năm 2005. 3. Quốc Hội (2005), Luật Thương mại năm 2005. 4. Quốc Hội (2005), Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005. 5. Quốc Hội (2006), Luật Chuyển giao Công nghệ năm 2006. 6. Chính Phủ (2006), Nghị định số 35/2006/NĐ-CP ngày 31/3/2006 quy định chi tiết Luật Thương mại năm 2005 về hoạt động nhượng quyền thương mại 7. Diễn đàn Doanh nghiệp, “Việt Nam mua quyền kinh doanh cà phê úc”, 9&Itemid=74 8. Diễn đàn Doanh nghiệp, “Nhượng quyền thương mại trong lĩnh vực bất động sản: Đầy trở ngại”, 5&Itemid=73 9. TS Lê Đăng Doanh (2005), Doanh nhân, doanh nghiệp và cải cách kinh tế, nhà xuất bản Trẻ và thời báo kinh tế Sài Gòn, tr. 19-21. 10. Mạnh Dương (2006), “Nhượng quyền thương mại: Cơ hội lập nghiệp cho bạn trẻ ít vốn, có kiến thức”, 11. Thanh Hằng (2006), “Bài học từ xếp hạng môi trường kinh doanh”, tạp chí Nhà quản lý, (số 40), tr. 4-6. 12. Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa kỳ (BTA) năm 2001. 13. Trương Thế Huy (2006), Báo cáo thực trạng hệ thống quán nhượng quyền, Phòng kinh doanh nhượng quyền, công ty Trung Nguyên. 14. Khoa Kinh tế, Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh (2005), “Hợp đồng nhượng quyền thương mại quốc tế”, giáo trình Luật hợp đồng thương mại quốc tế, tr. 240. 15. Albert Kong (2005), “Phát triển nhượng quyền”, tài liệu hội thảo tại hội thảo về Franchising Viet Nam 2005, thành phố Hồ Chí Minh 16. Dương Thu Minh (2006), Tiềm năng phát triển mô hình franchise trong hệ thống fastfood tại Việt Nam. KFC và bài học kinh nghiệm, luận văn tốt nghiệp, trường đại học Ngoại Thương Hà Nội, tr. 55-56. 17. TS Nguyễn Thị Nhiễu (2006), Siêu thị phương thức kinh doanh bán lẻ hiện đại ở Việt Nam , nhà xuất bản Lao động - Xã hội, Hà Nội. 18. Phòng Kinh doanh nhượng quyền (2007), Báo cáo so sánh hệ thống nhượng quyền của Phở 24 và Trung Nguyên, Công ty cổ phần Trung Nguyên. 19. Quốc Hội (2004), Luật Cạnh tranh năm 2004. 20. Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân sự năm 2005. 21. Quốc Hội (2005), Luật Thương mại năm 2005. 22. Quốc Hội (2005), Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005. 23. Quốc Hội (2006), Luật Chuyển giao Công nghệ năm 2006. 24. T.T (2006), “thị trường bán lẻ Việt Nam hấp dẫn hơn Trung Quốc”, 25. Thủ Tướng Chính Phủ (2007), “Quyết định phê duyệt Đề án phát triển Thương mại trong nước đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020”, 26. ThS Lê thị Thu Thuỷ (2005), một số giải pháp phát triển hình thức kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng thương hiệu tại Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, trường Đại học Ngoại thương Hà nội, tr. 46. 27. Trung tâm Khoa học Xã hội và Nhân văn quốc gia, Viện Ngôn ngữ học (1999), từ điền Anh - Việt, nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh, tr. 698. 28. TS Lý Quý Trung (2005), Franchise bí quyết thành công bằng mô hình nhượng quyền kinh doanh, nhà xuất bản Trẻ, Hà nội. 29. Tuổi trẻ, “PNBC được nhượng quyền hai nhãn hiệu của Disney”, 23&Itemid=15. 30. Hồng Vân (2006), “Nhượng quyền kinh doanh và khả năng áp dụng cho VNPT trong kinh doanh dịch vụ viễn thông sau khi chia tách”, tài liệu tham khảo phục vụ lãnh đạo và cán bộ quản lý, (số 6), tr. 12-18. 31. WIPO, Công ước Paris 1883 về bảo hộ sở hữu công nghiệp 32. WIPO, Công ước Berne 1886 về bảo hộ tác phẩm văn học và nghệ thuật 33. WIPO, Công ước Geneve 1952 về bảo hộ nhà sản xuất bản ghi âm chống việc sao chép trái phép 34. WTO (1994), Hiệp định về các khía cạnh liên quan tới thương mại của quyền sở hữu trí tuệ (TRIPS). 35. WIPO, Thoả ước Madris 1891 về đăng ký quốc tế nhãn hiệu hàng hoá. Tiếng Anh 36. FCA (2007), “What is franchising”, 37. Oxford (2004), từ điển Advanced Learner’s Dictionary, pp. 469 38. PricewaterhouseCoopers (2004), “Economic Impact of Franchised Businesses”, A study for the International Franchise Association Education Foundation,

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdf3152_8923.pdf
Luận văn liên quan