Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh Bất động sản ở Việt Nam

Với quá trình nghiên cứu lâu năm các vấn đề lý thuyết chung liên quan đến hoạt động kinh doanh BðS, kết hợp với việc phân tích thực trạng các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh BðS ở Việt Nam trên cơ sở kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực này, NCS hy vọngrằng Luận án này sẽ đóng góp một phần nhỏ trong các nỗ lực chung để đưahoạt động kinh doanh BðS ở Việt Nam lên một tầm cao mới, tạo ra nhiều BðS hơn nữa cho xã hội. Tuy nhiên, dù đã hết sức nỗ lực song với khả năng có hạn trong khi các vấn đề cần giải quyết tương đối phức tạp nên chắc chắn Luận án này không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót cần được điều chỉnh, bổ sung. NCS mong muốn nhận được sự chỉ dẫn, góp ý của các thầy giáo, cô giáo, của các chuyên gia và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này.

pdf178 trang | Chia sẻ: lylyngoc | Ngày: 10/09/2014 | Lượt xem: 1172 | Lượt tải: 0download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh Bất động sản ở Việt Nam, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
g sử dụng ở mục ñích khác như ñất ở, ñất thương mại, dịch vụ. ở các quận xa hơn hoặc các tỉnh lân cận Hà nội hoặc thành phố HCM, quĩ ñất nông nghiệp có thể chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng phi nông nghiệp còn nhiều hơn nữa. 154 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng ñất của Hà Nội và của 4 tỉnh có ranh giới với Hà Nội (nghìn ha)22 ðịa phương Tổng DT ðất nông nghiệp ðất lâm nghiệp ðất chuyên dùng ðất ở Hà nội 92,1 45,2 6,6 21,7 11,8 Cơ cấu % 100 46,2 7,2 23,6 12,8 Vĩnh Phúc 137,2 66,5 30,3 19,0 5,2 Cơ cấu % 100 48,5 22,1 13,9 3,8 Hà Tây 219,2 122,8 16,8 40,0 12,9 Cơ cấu % 100 56,0 7,7 18,3 5,9 Bắc Ninh 80,5 51,7 0,6 14,4 5,4 Cơ cấu % 100 64,2 0,8 17,9 6,7 Hưng yên 92,3 63,4 0 15,4 7,3 Cơ cấu % 100 68,7 0 16,7 7,9 Như ñã phân tích về hiện trạng cơ cấu sử dụng ñất hiện nay thì các quỹ ñất khác như ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất chưa sử dụng còn rất dồi dào trong khi quỹ ñất ở và chuyên dùng còn ñứng ở mức rất thấp do vậy có thể nói bài toán quĩ ñất ñể thực hiện các dự án cung ñất là có thể giải ñược không quá khó khăn. Vấn ñề tiếp theo sau khi qui hoạch quỹ ñất ñể xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm chuyển ñất ñai hiện trạng thành ñất thương phẩm sẵn sàng cung ứng cho thị trường là việc ñền bù, giải phóng mặt bằng vì hầu hết các thửa ñất hiện nay, ñặc biệt là ở các thành phố lớn, ñều ñã ñược giao cho một người nào ñó ñang sử dụng.Trong công tác ñền, bù giải phóng mặt bằng hiện nay thì việc xác ñịnh giá ñền bù luôn là bài toán khó giải nhất và thường là nguyên nhân chính của tình trạng kéo dài thời gian dẫn ñến làm chậm tiến ñộ các công việc tiếp theo. Giải pháp chính ở ñây là Nhà nước phải ñưa ra ñược mức giá hợp lý ñể người bị di dời có thể chấp 22 [36]. 155 nhận ñược. Nếu ñất bị thu hồi là ñất nông nghiệp thì giá ñền bù thường không cao và do vậy không phải là vấn ñề quá lớn, song nếu ñất bị thu hồi là ñất ở thì giá ñền bù thường ñược chủ sử dụng yêu cầu theo mức giá cao như giá giao dịch trên thị trường. Lại một lần nữa, vấn ñề xác ñịnh giá thị trường như thế nào là vấn ñề then chốt. Trong tương lai nếu Nhà nước quyết ñịnh ñược mức giá thị trường hợp lý thì công việc ñền bù giải phóng mặt bằng có thể ñược tiến hành thuận lợi. Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng ñất của T.P. Hồ Chí Minh và của 4 tỉnh có ranh giới với T.P. Hồ Chí Minh (nghìn ha)23 ðịa phương Tổng DT ðất nông nghiệp ðất lâm nghiệp ðất chuyên dùng ðất ở T.P. HCM 209,5 91,6 33,7 26,1 18,2 Cơ cấu % 100 43,7 16,1 12,5 8,7 Long An 449,3 326,2 51,7 29,2 10,5 Cơ cấu % 100 72,6 11,5 6,5 2,3 ðồng Nai 589,5 302,1 179,9 71 10,8 Cơ cấu % 100 51,3 30,5 12 1,8 Binh Dương 269,6 211,8 14,5 25,5 6,1 Cơ cấu % 100 78,6 5,4 9,5 2,3 Tây Ninh 289,6 211,8 14,5 38 7,6 Cơ cấu % 100 71,1 10,4 9,4 1,9 Một biện pháp quan trọng khác trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng, ñặc biệt khi thu hồi ñất ñất ở là việc bố trí tái ñịnh cư cho các hộ bị thu hồi ñất. Nếu giải quyết tốt việc tái ñịnh cư thì các hộ bị thu hồi ñất sẽ không có nhiều lý do ñể cản trở công việc giải phóng mặt bằng. Tiếp theo khâu giải phóng mặt bằng là việc tiến hành ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Mô hình cần thiết trong giai 23 [36]. 156 ñoạn này là Nhà nước sẽ là chủ ñầu tư và tổ chức ñấu thầu ñể lựa chọn ñược các nhà thầu có bản chào tốt nhất. Kinh phí ñầu tư xây dựng hạ tầng cần ñược thanh toán sòng phẳng như các công trình xây dựng khác ñể ñảm bảo tiến ñộ triển khai công việc của các nhà thầu. Kinh phí này sau ñó sẽ ñược bù ñắp từ nguồn tiền thu bán QSD sau ñó. Sau khi việc xây dựng hạ tầng ñược hoàn thành Nhà nước nhận bàn giao lại và thực hiện bước tiếp theo là bán QSD ñất. Có thể nói việc chuẩn bị sẵn sàng nguồn cung dồi dào trên thị trường sẽ có tác ñộng rất mạnh ñến việc bình ổn giá ñất cũng như là ñộng lực quan trọng ñể phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao ñời sống của nhân dân. Vấn ñề cần thiết ñề cập ở ñây là ñất ở và ñất chuyên dùng hiện ñang còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng số nguồn ñất ñai của Việt Nam (khoảng 6% tổng quỹ ñất) do ñó có thể ñược bổ sung từ các nguồn ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất chưa sử dụng (chiếm khoảng trên 94%). 3.3.2.5 Tổ chức mô hình bán QSD ñất. Việc xây dựng các quy ñịnh về thủ tục bán QSD ñất phải theo phương châm những ai có nhu cầu, có khả năng thanh toán và ñã hiểu quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sử dụng ñất theo qui ñịnh của pháp luật ñều có thể mua ñược ñất theo giá công bố công khai của Nhà nước. Các qui ñịnh này cần minh bạch, rõ ràng, tránh sự giải thích, thực thi không ñúng của những cán bộ giải quyết các công việc hành chính trong quá trình “bán” QSD ñất. ðể làm ñược việc ñó các thông tin về các khu ñất, các lô ñất sẵn sàng ñể bán phải ñược công bố công khai trên các kênh truyền thông ñã ñược ñịnh sẵn như trên các Website của các cơ quan chịu trách nhiệm giải quyết việc bán QSD ñất hay trên các tờ báo, bản tin, tạp chí ñã ñược chỉ ñịnh và ñược niêm yết tại một ñịa ñiểm nào ñó theo qui ñịnh. Các thông tin này cần ñược cập nhật theo những kỳ ñã ñịnh như hàng tuần, hàng tháng... ñể tránh việc lạm dụng của những người thực thi công việc nhạy cảm này. Có thể nói việc công bố thông tin rộng rãi về các nguồn cung ñất sẵn sàng gia nhập thị trường là vấn ñề then chốt nhất trong khâu thực thi việc bán 157 QSD ñất trên thị trường sơ cấp. Minh họa vấn ñề này là việc phân tích cách chào bán QSD ñất (trên thực tế hiện nay là thuê ñất) tại các khu công nghiệp do các công ty hạ tầng trong và ngoài nước ñầu tư hoặc cách chào bán QSD ñất ở của một số nhà ñầu tư nước ngoài khác trong lĩnh vực nhà ở. Các ñơn vị chủ ñầu tư này thường bỏ ra nhiều chi phí ñể ñặt các biển quảng cáo lớn trên các trục ñường quốc lộ chính cũng như quảng cáo rộng rãi trên nhiều phương tiện thông tin ñại chúng. Họ phát hành rộng rãi các tài liệu quảng cáo ñược in rất cầu kỳ, hấp dẫn bằng nhiều kênh khác nhau ñể có thể tới tận tay người tiêu dùng tiềm năng như phân phát trong các cuộc triển lãm, hội thảo, gửi thư, ñể tại các nơi công cộng như nhà ga, bến tầu bến xe, trên xe tắc xi, trong các khách sạn…Nói chung khi ñã có ñộng cơ hấp dẫn thì sẽ có những nỗ lực tương ứng ñược thực thi. NCS ñề xuất hai cách bán QSD tới tay người tiêu dùng. Cách thứ nhất ít tính ñột phá hơn là giao cho các STNMT thực thi việc bán QSD theo giá do Nhà nước ñưa ra như ñã ñề cập ở trên. Trong cách này việc quy ñịnh về công khai thông tin, công khai thủ tục, trình tự, công khai thời hạn hoàn thành thủ tục là các khâu then chốt nhất. Do giá ñất ñã ở mức cao hơn so với mức giá bao cấp trước ñây và sự dồi dào của nguồn cung sẽ làm giảm bớt cơ hội nảy sinh các hiện tượng tiêu cực trong việc phân phối ñất ñai. Cách này sẽ không gây ra những xáo trộn hoặc thay ñổi lớn so với những qui ñịnh hiện hành về việc giao ñất, cho thuê ñất như quy ñịnh trong Luật ñất ñai 2003 cũng như trong Nghị ñịnh 181 như ñã phân tích ở chương 2. Tuy nhiên việc bán QSD ñất theo các trình tự hành chính và do các cơ quan hành chính thực thi thường tiềm ẩn nhiều trục trặc trong triển khai thực tế vì ñộng cơ bán không tồn tại. Các cơ quan hành chính thường có chế ñộ thu nhập theo ngạch bậc ñã ñịnh, không phụ thuộc vào năng suất thực thi công việc của công chức trên thực tế. Cách thứ hai có tính ñột phá hơn là Nhà nước bán QSD ñất thông qua các ñại lý trên cơ sở giá quy ñịnh của Nhà nước và các ñại lý ñược hưởng một khoản phần trăm nào ñó trên doanh thu bán ñược. Theo cách này, sau khi ñã ñầu tư xong hạ tầng cho một khu vực và có ñất thương phẩm sẵn sàng cung ứng trên thị trường, Nhà 158 nước sẽ tổ chức ñấu thầu ñể chọn từ hai ñại lý trở lên cho một khu vực (gồm nhiều lô ñất) ñể thực thi việc bán QSD ñất. Nội dung việc ñấu thầu là ñể lựa chọn ñại lý nào yêu cầu mức thấp nhất cho quyền hưởng hoa hồng ñại lý. Hoa hồng ñại lý ñược ấn ñịnh là một số phần trăm nào ñó trên doanh thu bán QSD của ñại lý. Hoa hồng ñại lý này là doanh thu gộp của ñại lý, trong ñó bao gồm các chi phi xúc tiến bán hàng, chi phí quản cáo, giao dịch, chi phí hoàn thành thủ tục cho khách hàng…nói tóm lại là tất cả các chi phí phát sinh trong hoạt ñộng bán hàng của ñại lý. Công việc của ñại lý là tìm kiếm khách hàng, thuyết phục khách hàng, hoàn thành các thủ bán hàng như hợp ñồng mua bán, bàn giao mặt bằng, thu xếp thủ tục ñể cấp GCN QSD ñất, thu tiền… nói tóm lại là dịch vụ trọn gói cho khách hàng. Các công việc hoàn thành thủ tục, giấy tờ ñất ñai với STNMT do các ñại lý thực hiện cho khách hàng. Yêu cầu ñối với ñại lý là doanh thu bán hàng tối thiểu phải ñạt trong một khoảng thời gian nào ñó. Trách nhiệm chung của ñại lý là một khoản tiền ñặt cọc bảo ñảm thực hiện hợp ñồng của ñại lý. Tiền của khách hàng phải ñược nộp thẳng cho Kho bạc Nhà nước trước khi GCN QSD ñất ñược cấp. Số ñại lý cho mỗi một khu ñất (gồm nhiều lô) phải từ hai trở lên ñể tránh tính trạng găm giữ ñất của các ñại lý và tăng tính cạnh tranh làm cho các ñại lý phải cố gắng bán ñược nhiều hơn. Các chi phí phát sinh trong quá trình bán hàng sẽ do các ñại lý tự chịu trên cơ sở nguồn thu từ hoa hồng ñại lý. Nói tóm lại cách bán hàng này hoàn toàn theo cơ chế thị trường và chúng ta có thể thấy nó ñược áp dụng ở một số công ty liên doanh trong lĩnh vực BðS mà ñiển hình là công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng, chủ ñầu tư khu ñô thị mới Phú Mỹ Hưng tại quận 7 TP HCM, một trong những doanh nghiệp rất thành công trong lĩnh vực kinh doanh BðS. 3.4. GIẢI PHÁP ðỔI MỚI HỆ THỐNG TÀI CHÍNH LIÊN QUAN ðẾN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS. Trong các loại tài sản thì các BðS thường là những tài sản có giá trị cao ñối với các chủ sử dụng. Ví dụ như ñối với các HGð thì BðS nhà ở của họ thường là 159 một trong các tài sản có giá trị lớn nhất trong các tài sản của gia ñình. ðối với các doanh nghiệp thì BðS của họ là các khu nhà xưởng, kho bãi, các toà nhà văn phòng, các hạng mục ñầu tư vào các BðS khác vv... cũng thường là những khối tài sản lớn trong tổng số tài sản của họ. Chính tính qui mô và tính lâu bền của BðS làm cho việc ñầu tư BðS thường cần các khoản vốn vay từ các nguồn khác ngoài nguồn vốn tự có của các các HGð cũng như của các doanh nghiệp. Do vậy có thể nói vấn ñề tài chính là một trong những vấn ñề quan trọng hàng ñầu ñối với hoạt ñộng kinh doanh BðS và việc giải quyết ñược bài toán nguồn vốn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS ñược coi là ñóng vai trò then chốt cho sự phát triển của hoạt ñộng này. Dưới ñây NCS ñề xuất các biện pháp thu hút ñược nhiều nguồn vốn hơn nữa cho các hoạt ñộng ñầu tư, mua bán BðS cũng như việc cải tiến hệ thống thuế liên quan ñến BðS. Việc ñề xuất các giải pháp dựa trên kết quả nghiên cứu các chính sách liên quan ñến lĩnh vực này ở các nước có nền kinh tế phát triển, có hoạt ñộng kinh doanh BðS phát triển, có thị trường BðS lành mạnh, và sau ñó ñược ñiều chỉnh theo thực trạng của nền kinh Việt Nam hiện nay. 3.4.1 Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS. Như ñã phân tích ở chương 1 và chương 2 việc vay vốn ñể ñầu tư BðS nhà ở của các HGð cũng như các BðS thương mại, công nghiệp của các doanh nghiệp thường ñòi hỏi thời gian vay vốn trung và dài hạn, có thể từ 10 ñến 15 năm hoặc từ 20 ñến 30 năm. ðiều này dẫn ñến nhu cầu phải có các nguồn cung ứng vốn tương ứng ñể ñáp ứng nhu cầu ñó của các giao dịch BðS nói chung và của hoạt ñộng kinh doanh BðS nói riêng. Hiện nay các ngân hàng thương mại ñang ñóng vai trò là các tổ chức cung ứng vốn chính cho các dự án ñầu tư BðS song họ lại không có ñủ các nguồn tiền gửi dài hạn ñể ñáp ứng các nhu cầu ñó. Như vậy có thể thấy Nhà nước cần ñưa ra các giải pháp ñể tạo ra các nguồn cung vốn trên thị trường phù hợp với nhu cầu của hoạt ñộng kinh doanh BðS thì mới có thể thúc ñẩy sự phát triển của nó trong tương lai. 160 ðể ña dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho ñầu tư BðS, ngoài các nguồn vốn tự có của các nhà ñầu tư, vốn vay từ các ngân hàng thương mại hiện nay, Nhà nước cần có các chính sách ñể tạo dựng và khuyến khích các thể chế sau tham gia thị trường BðS: 3.4.1.1. Các tổ chức kinh doanh, các quĩ bảo hiểm có nguồn vốn nhàn rỗi dài hạn. Các tổ chức này là các công ty Bảo hiểm Nhân thọ, Quỹ bảo hiểm Xã hội (phần bảo hiểm hưu trí). Thông thường các tổ chức này có các khoản thu trong hiện tại của khách hàng ñể thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai, thường là tương lai dài hạn, có thể từ vài năm cho tới vài chục năm. Ví dụ như phí bảo hiểm nhân thọ ñể trả cho các ñối tượng thụ hưởng trong các trường hợp người mua bảo hiểm bị ốm, chết hoặc loại dịch vụ bảo hiểm cho kinh phí học ñại học của con cái những người mua bảo hiểm trong vòng hàng chục năm sau ñó... ðối với phần bảo hiểm hưu trí trong Quĩ bảo hiểm Xã hội (ở nhiều nước, có quỹ bảo hiểm hưu trí ñộc lập, tách hẳn phần bảo hiểm ốm ñau, thai sản, tai nạn lao ñộng) cũng có lịch trình thời gian tương tự. Người ñóng bảo hiểm sẽ nhận lại khoản tiền ñó dưới hình thức trợ cấp hưu trí có thể sau một vài chục năm kể từ khi ñóng tiền. Chính tính chất dài hạn của các loại dịch vụ kể trên làm cho nguồn vốn nhàn rỗi của các tổ chức này rất phù hợp cho việc ñầu tư, kinh doanh BðS. Hiện nay các công ty Bảo hiểm Nhân thọ ở Việt Nam hầu hết có nguồn vốn Nhà nước và vốn ñầu tư nước ngoài, do vậy cần các chính sách phù hợp ñể khuyến khích họ ñầu tư trực tiếp hoặc ñầu tư gián tiếp dưới hình thức cho các tổ chức hoặc cá nhân vay tiền ñể ñầu tư BðS. ðối với các công ty, các quỹ của Nhà nước thì cần các chính sách của Nhà nước ñịnh hướng ñầu tư các nguồn vốn nhàn rỗi ñể các tổ chức này thực hiện. ðối với các tổ chức có nguồn vốn ñầu tư từ nước ngoài thì cần có những ưu ñãi cho họ khi họ ñầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam thông qua các ưu ñãi thuế, các chính sách bảo lãnh tín dụng ñầu tư vào hoạt ñộng kinh doanh BðS vv...ñể 161 bảo ñảm lợi ích của các tổ chức này khi ñầu tư vào thị trường BðS ở Việt Nam sẽ bằng hoặc cao hơn việc chuyển các nguồn vốn này sang ñầu tư ở các nước khác, hoặc ñầu tư vào các ngành khác. 3.4.1.2. Các ngân hàng, các loại quĩ tín dụng chuyên cho vay ñể ñầu tư BðS, ñặc biệt là BðS nhà ở, ñược Nhà nước khuyến khích thành lập trên cơ sở ñược vay ưu ñãi các nguồn vốn dài hạn của Chính phủ hoặc ñược Chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu hoặc các công cụ tài chính ñể huy ñộng nguồn vốn dài hạn trong xã hội. Các tổ chức này cần ñược khuyến khích thành lập nhiều hơn nữa, ñặc biệt là các tổ chức tín dụng chuyên cho vay ñể mua hoặc xây nhà cho các HGð. ðầu tư vào các BðS sinh lời như các BðS thương mại và công nghiệp có thể dễ ñược chấp nhận hơn bởi trong nhiều trường hợp có thể tính toán và kiểm soát ñược tương ñối dễ dàng nguồn thu của các BðS ñó nếu ñem so sánh với các BðS sản nhà ở của các HGð. Chính vì vậy mà thực tế ở các nước phát triển thì các công ty Bảo hiểm nhân thọ hoặc các quỹ hưu trí thường ñầu tư nhiều vào các BðS thương mại như các toà nhà cho thuê văn phòng, các trung tâm thương mại... Do vậy ñối với các tổ chức tín dụng chuyên ñầu tư cho các HGð mua BðS nhà ở cần có những trợ giúp, những bảo ñảm mạnh mẽ từ phía Nhà nước ñể giảm thiểu tính rủi ro cao cũng như tính thanh khoản kém của các khoản cho vay ñầu tư BðS nhà ở. Việc Nhà nước cần có sự trợ giúp nhất ñịnh ñối với các loại tổ chức tín dụng này là nhằm mục tiêu giải quyết một vấn ñề lớn của xã hội hiện nay, ñó là vấn ñề nhà ở cho mọi người dân mà ñặc biệt là những nguời có thu nhập thấp. 3.4.1.3. Khuyến khích thành lập các Quỹ ñầu tư BðS (REIT) trên cơ sở các ưu ñãi về thuế cho các nhà ñầu tư vào Quỹ. Việc thành lập các loại Quỹ ñầu tư BðS này hiện chưa ñược ñề cập trong khuôn khổ pháp luật hiện hành của Việt Nam trong khi ở các nước có nền kinh tế phát triển thì ñây là một trong những kênh rất quan trọng ñể thu hút các 162 khoản tiền ñầu tư trong cộng ñồng cho hoạt ñộng kinh doanh BðS. Ví dụ như ở Mỹ thì REIT là một kênh quan trọng nhất thu hút vốn ñầu tư vào lĩnh vực BðS thông qua thị trường chứng khoán bởi ưu ñãi về thuế. Tính ñến năm 2000, tổng giá trị các BðS do các REIT sở hữu vào khoảng 340 tỷ ñô la24. Số lượng các REIT ở Mỹ rất nhiều, qui mô ña dạng. Một REIT trung bình ñầu tư vào khoảng 80-90 BðS các loại, một số REIT qui mô lớn có thể ñầu tư vào tới 700 hoặc hơn các loại BðS khác nhau. Theo qui ñịnh về thuế ở Mỹ thì một doanh nghiệp khi có lãi thì phải ñóng thuế thu nhập doanh nghiệp, sau ñó lợi nhuận ròng sau thuế ñược chia cho các cổ ñông và ñến khi ñó các cổ ñông phải ñóng thuế thu nhập cá nhân ñối với cổ tức nhận ñược. Trong khi ñối với REIT thì các thu nhập của tổ chức này không phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp mà các cổ ñông chỉ phải ñóng thuế thu nhập cá nhân như vậy ưu ñãi về thuế ở ñây có nghĩa là tránh bị ñánh thuế hai lần. Như vậy có thể nói việc tạo ra khuôn khổ pháp lý ñể khuyến khích thành lập các Quỹ ñầu tư BðS ở Việt Nam sẽ là một kênh rất quan trọng ñể tạo nguồn vốn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS. Khuôn khổ pháp lý này cần ñược tham khảo từ kinh nghiệm của các nước phát triển ñể có thể bỏ qua giai ñoạn thử nghiệm, thăm dò. Các yêu cầu cần ñược ñưa ra ñể bảo ñảm rằng các quỹ này chuyên ñể phục vụ cho hoạt ñộng kinh doanh BðS và ñó là ñiều kiện ñể ñược hưởng các ưu ñãi so với cách thành lập doanh nghiệp thông thường. ở Việt Nam hiện nguồn vốn nhàn rỗi trong dân chúng ñược ñánh giá là tương ñối lớn và ña số nguồn vốn nhàn rỗi này ñược các HGð dùng ñể mua BðS ñể hy vọng vào sự tăng giá của BðS theo thời gian hoặc chí ít cũng là ñể bảo toàn giá trị cho ñồng tiền. Song việc tự ñầu tư ñơn lẻ sẽ gặp nhiều rủi ro như chi phí giao dịch cao, thiếu thông tin, tính thanh khoản của vốn ñầu tư thấp…. Chính sự phân tán nguồn vốn và tính không chuyên nghiệp này nhiều lúc ñã là nguyên nhân của hiện tượng ñầu tư theo phong trào, là nguyên nhân gây nên những cơn 24 [44. trang 392]. 163 Hình 3.2. Mô hình giải pháp tài chính ñể tăng nguồn vốn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS. sốt nhà ñất, hoặc những giai ñoạn ñóng băng trên thị trường nhà ñất. Do vậy giải pháp khuyến khích thành lập các quỹ ñầu tư BðS qua kênh Thị trường chứng khoán sẽ là cách tốt nhất ñể huy ñộng nguồn vốn nhàn rỗi của các HGð, C¸c quü ®Çu t− do Nhµ n−íc thµnh lËp C¸c quü B¶o hiÓm cña Nhµ n−íc (BHXH) C¸c tæ chøc kinh doanh vèn kh¸c trªn thÞ tr−êng nh−: c¸c c«ng ty BHNT, c¸c ng©n hµng th−¬ng m¹i, c¸c c«ng ty chuyªn kinh doanh nî... C¸c Ng©n hµng Th−¬ng m¹i C¸c quü tÝn dông, c¸c c«ng ty b¶o hiÓm. C¸c nguån vèn ®Çu t− trùc tiÕp cña c¸c HG§ C¸c Quü ®Çu t− B§S C¸c TCTD chuyªn cho vay vèn mua B§S nhµ ë C¸c c«ng ty b¶o hiÓm, ®Æc biÖt lµ b¶o hiÓm nh©n thä Nh÷ng ng−êi cho vay vèn thø cÊp Nh÷ng ng−êi cho vay vèn cÊp 1 Ho¹t ®éng kinh doanh B§S §Çu t− c¸c B§S nhµ ë §Çu t− c¸c B§S th−¬ng m¹i, c«ng nghiÖp §Çu t− c¸c B§S sinh lêi kh¸c Thùc tr¹ng nguån cung vèn hiÖn nay cña ho¹t ®éng kinh doanh B§S Chøng kho¸n ho¸ c¸c kho¶n nî ®Çu t− B§S ®Ó giao dÞch ë thÞ tr−êng thø cÊp, t¨ng nguån vèn cho ho¹t ®éng kinh doanh B§S 164 các tổ chức cho hoạt ñộng kinh doanh BðS. Các biện pháp khuyến khích ở ñây có thể là: ưu ñãi về thuế thu nhập ñối với các Quỹ ñầu tư BðS (do hiện nay ở Việt Nam các khoản thu nhập từ cổ tức, lãi cho vay vốn...ñều chưa phải chịu thuế thu nhập cá nhân nên không áp dụng ñược kinh nghiệm của Mỹ), ưu ñãi về quyền ưu tiên tham gia ñầu tư xây dựng các khu ñô thị mới, quyền ưu tiên thực hiện các dự án ñầu tư BðS theo ñơn ñặt hàng của Nhà nước… 3.4.1.4. Thành lập các tổ chức của Chính phủ cũng như khuyến khích các nhà ñầu tư khác cung cấp vốn trên thị trường tín dụng thứ cấp cho các khoản cho vay ñầu tư BðS. Bản chất của biện pháp này là các khoản vốn cho vay trực tiếp ñể ñầu tư BðS sau ñó có thể ñược chuyển thành các loại chứng khoán ñể bán cho các nhà ñầu tư khác trên thị trường tín dụng thứ cấp. Thông qua cơ chế này vốn ñầu tư cho hoạt ñộng kinh doanh BðS ñược bổ sung thêm các nguồn cung mới, làm cho các khoản cho vay ñầu tư BðS có tính thị trường cao hơn và có tính thanh khoản cao hơn, làm hạn chế sự mất cân ñối cung cầu nguồn vốn ñầu tư vào thị trường BðS ở những vùng có tốc ñộ tăng trưởng nhanh chậm khác nhau, tại các thời ñiểm tăng trưởng khác nhau của thị trường BðS. Các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp các khoản ñầu tư vào BðS là những người cho vay cấp 1. Những tổ chức này thường là các Ngân hàng, các Quỹ tín dụng, các công ty Bảo hiểm nhân thọ vv... Những người cho vay thứ cấp mua lại các khoản nợ của các tổ chức cho vay cấp 1 ñể bổ sung thêm nguồn vốn cho thị trường BðS. Các tổ chức này thường là các tổ chức do Chính phủ bảo trợ, các quỹ bảo hiểm hưu trí hoặc các công ty bảo hiểm nhân thọ. Nếu không có cơ chế này những người cho vay cấp 1 sẽ không ñủ vốn ñể cho vay trong những giai ñoạn khan hiếm tiền. Việc tổ chức thị trường thứ cấp phải do Nhà nước thực hiện, chẳng hạn như ở Mỹ chính quyền liên bang ñã xây dựng các thể chế có vai trò ñó như Hệ thống Ngân hàng Cho vay mua nhà Liên Bang (Federal Home Loan Bank Systems – FHLBS), Tổng công ty kinh doanh tài sản cầm cố nợ cho vay mua 165 nhà Liên Bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation - FHLMC), Hiệp hội tài sản cầm cố Liên Bang (The Federal National Mortgage Association – FNMA)…ñể tăng cường tính thanh khoản cho các khoản nợ vay ñầu tư BðS, ñặc biệt là các BðS nhà ở. Các tổ chức này có thể cho các tổ chức tín dụng cấp 1 vay vốn hoặc mua lại các khoản nợ cho vay ñầu tư BðS. Trong cả hai trường hợp thì các tổ chức tín dụng cấp 1 ñều ñược tăng cường nguồn vốn cho các khoản ñầu tư tiếp theo. Khi các thể chế tín dụng thứ cấp ñược Nhà nước hình thành thì các tổ chức tín dụng khác trên thị trường vừa là người cho vay cấp 1 và vừa có thể là người cho vay thứ cấp ñể giải quyết các khoản tiền nhàn rỗi của mình trong một giai ñoạn nào ñó và như vậy sẽ làm cho qui mô nguồn vốn ñầu tư cho hoạt ñộng kinh doanh BðS có thể ñược tăng lên nhanh chóng một khi có nhu cầu phát sinh từ thị trường. 3.4.2. Giải quyết tốt vấn ñề bảo ñảm vốn vay cho các tổ chức tín dụng. Vấn ñề trọng tâm nhất là cơ chế thế chấp, giải quyết phát mại tài sản thế chấp một cách ñơn giản, tính hiệu lực của các phán quyết của Toà án trong các tranh chấp về vay vốn ñầu tư BðS phải cao. Trong thực tiễn hoạt ñộng tín dụng thì việc phát mại các tài sản cầm cố, thế chấp của người vay vốn là một việc hay xảy ra nhằm ñảm bảo thu hồi vốn cho vay của các tổ chức tín dụng. Một khi công việc phát mại các tài sản thế chấp ñược thực hiện một cách ñơn giản, chi phí thấp thì các tổ chức tín dụng sẽ không ngần ngại cho vay ñầu tư BðS. Thực ra so với các khoản cho vay thương mại khác, tài sản cầm cố thế chấp cho vay ñầu tư BðS thường là các BðS và do ñó về lý thuyết sẽ dễ ñược kiểm soát hơn bởi BðS, như chính tên của nó, không thể di dời ñi chỗ khác mà luôn gắn với một mảnh ñất cố ñịnh nào ñó nên việc tẩu tán tài sản thế chấp là không thể thực hiện ñược. Như vậy vấn ñề chính là nằm ở thủ tục phát mại ra sao và việc thực hiện các thủ tục ñó có dễ dàng hay không? Chính sự ñơn giản trong công tác phát mại sẽ thúc ñẩy thị trường vốn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS. Thông thường việc phát mại tài sản do bộ phận thi hành án thực hiện theo lệnh của 166 Toà án. Song vì nhiều lý do khác nhau như việc chủ nhà (người ñi vay không trả ñược nợ) chưa có chỗ ở khác, hoàn cảnh khó khăn hoặc những lý do xã hội khác mà việc thực thi các quyết ñịnh của Toà án liên quan ñến việc phát mại các BðS thường gặp khó khăn, do ñó nó trở thành vật cản ñối với chính sách cho vay mua nhà của các tổ chức tín dụng. Các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các tổ chức liên quan cần xác ñịnh việc giải quyết dây dưa, không triệt ñể các biện pháp nhằm giúp các tổ chức tín dụng thu hồi vốn sẽ làm cho việc vay vốn ñầu tư BðS nói chung và ñặc biệt là ñể mua các BðS nhà ở nói riêng trở nên khó khăn, các HGð sẽ khó có thể tiếp cận ñược nguồn vốn này. 3.4.3. Cải tiến một số loại thuế liên quan ñến BðS. Chính sách thuế là một công cụ quan trọng ñể ñiều hành các hoạt ñộng kinh tế của Nhà nước. Chính sách thuế ñúng ñắn sẽ góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước cũng như tạo thuận lợi cho sự phát triển của các hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh. Một số loại thuế có ảnh hưởng trực tiếp ñến lĩnh vực kinh doanh BðS như ñã ñược phân tích ở chương 2 là: thuế nhà ñất ở các ñô thị, thuế chuyển QSD ñất, thu tiền một lần khi giao ñất sử dụng và tiền thuê ñất. Ngoài ñề xuất về việc bổ sung thuế chống ñầu cơ ñất như ñã ñược phân tích ở trên, tại phần này NCS ñề xuất một số giải pháp ñiều chỉnh ñối với các loại thuế và các khoản thu của Nhà nước trong lĩnh vực ñất ñai như sau: - Thuế chuyển QSD ñất: loại thuế này mang sắc thái của thuế thu nhập, tức là ñánh trên thu nhập phát sinh. Hiện nay loại thuế này ñánh trên tổng giá bán theo ñơn giá ñất ñai do Nhà nước quy ñịnh, như vậy là chưa thực sự phù hợp. Trong tương lai cần tiến tới việc cải tiến loại thuế này thành một loại thuế thu nhập, tức là cần ñánh trên thu nhập của người bán BðS. Thu nhập này ñược tính trên cơ sở giá bán thực tế trừ giá mua trước ñây và có tính ñến một số chi phí ñầu tư thêm của chủ sử dụng (nếu có) cũng như các chi phí giao dịch phát sinh trong quá trình bán BðS. 167 - Thu tiền sử dụng ñất: Khoản thu này cần ñược hiểu là giá chuyển nhượng QSD ñất của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng do vậy giá cả cần ñược xác ñịnh theo giá thị trường, nâng cao hiệu quả khai thác quỹ ñất của Nhà nước, tránh hiện tượng ñầu cơ do ñược giao ñất với giá rẻ, khắc phục ñược các hiện tượng tiêu cực của cơ chế xin cho trong lĩnh vực ñất ñai hiện nay. - Thuế nhà ñất ở các ñô thị: Nên có các mức thuế luỹ tiến từng phần ñối với các mức diện tích khác nhau ñể tránh việc ñầu cơ ñất ñai cũng như nhằm phân bổ nguồn tài nguyên ñất ñai theo hướng trú trọng hơn ñối với các HGð có mức thu nhập thấp. Ví dụ như có thể xác ñịnh một mức thuế thấp cho diện tích ñất ở từ 200 m2 trở lại/1 HGð. Sau ñó các diện tích ñất từ 200m2 ñến 400m2 sẽ có một mức thuế cao hơn và sau ñó là các mức cao hơn nữa cho các diện tích ñất cao hơn 400m2/HGð vv... Như vậy cách tính thuế này sẽ làm giảm xu hướng tích tụ ñất ñai ñể dành hoặc ñể ñầu cơ hiện nay, làm cho việc khai thác ñất ñai trở nên hiệu quả hơn dưới góc ñộ toàn xã hội, ñiều tiết ñược thu nhập của các hộ khá giả trong khi không làm ảnh hưởng ñến ñời sống của ñại bộ phận các HGð sở hữu các BðS ở qui mô nhỏ. ở các nước phát triển loại thuế này tương ñương với thuế sở hữu BðS, tức là giá trị công trình trên ñất cũng ñược tính ñến và thuế áp theo giá trị của BðS trên ñất (bao gồm cả giá ñất và công trình trên ñất). Song thiết nghĩ mô hình ñó chỉ có thể áp dụng ở Việt Nam trong dài hạn vì ñòi hỏi rất nhiều công sức ñể ñịnh giá từng công trình xây trên ñất vì các công trình này ít khi hoàn toàn giống nhau do vậy khối lượng công việc mà ngành thuế phải thực hiện là rất lớn, chưa có tính khả thi trong ñiều kiện hiện nay. - Tiền thuê ñất ñối với các tổ chức cá nhân thuê ñất ñể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh: Tiền thuê ñất ñứng ở mức rất thấp như hiện nay cần ñược nâng lên thì mới bảo ñảm cho việc sử dụng ñất có hiệu quả. Nếu mức tiền thuê ñất chỉ bằng 0,5% (ñối với các hộ sản xuất) và 0,7% giá ñất của Nhà nước 168 (ñối với các hộ kinh doanh thương mại, dịch vụ) thì sẽ chỉ khuyến khích việc thuê ñất do giá thuê ñất chưa bằng chi phí tài chính (mức lãi tiền vay ngân hàng) của tiền trả một lần khi ñược Nhà nước giao ñất và ñó là ñiều bất hợp lý. Cần nâng mức giá thuê ñất lên tương ñương với mức chi phí tài chính thì mới công bằng cho cả hai phương án giao ñất hoặc cho thuê ñất và Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu. Ngoài ra, tương tự như việc ñề xuất bổ sung thuế chống ñầu cơ ñất ñã trình bày ở mục 3.3 thì ñối với tiền thuê ñất cũng nên có giải pháp tương tự. Các chủ thuê ñất của Nhà nước luôn phải xuất trình một dự án sản xuất kinh doanh nào ñó trong hồ sơ xin thuê ñất. Do vậy nên có quy ñịnh một mức tiền thuê ñất hợp lý nào ñó cho thời gian xây dựng công trình trên ñất và sau ñó là thời gian hoạt ñộng của dự án. Trong trường hợp quá thời hạn hoàn thành công trình xây dựng quy ñịnh trong hợp ñồng thuê ñất mà chủ sử dụng ñất vẫn chưa ñầu tư hoặc ñầu tư dở dang chưa hoàn thành thì tiền thuê ñất sẽ ñược nâng lên một mức mới cao hơn nhiều so với tiền thuê ñất theo qui ñịnh. Mức tiền thuê cao này là mức tiền thuê chống ñầu cơ găm ñất ñể chuyển nhượng lại quyền thuê cho người khác ñể kiếm lời không chính ñáng. 3.5. ðỔI MỚI CÔNG TÁC HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC QUẢN LÝ BðS HIỆN NAY. 3.5.1 Hoàn thiện công tác cấp GCN QSD ñất, quyền sở hữu công trình trên ñất. Hiện nay việc cấp GCN QSD ñất ñã ñược luật hoá và ñang ñược triển khai rộng rãi trong cả nước ñể có thể kết thúc ñược công việc này trong một vài năm tới . Gần ñây, theo ñề nghị của Bộ Xây Dựng, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 95/CP ngày 12/07/05 qui ñịnh việc các Sở Xây dựng cấp GCN quyền sở hữu công trình trên ñất song song với Giấy chứng nhân QSD ñất theo Luật ñất ñai 2003. Tiếp ñó Bộ Tư Pháp ñang soạn dự thảo Luật ñăng ký BðS trong ñó có nêu quan ñiểm ñưa ra một loại GCN ñăng ký BðS bao gồm cả phần ñất và 169 phần công trình trên ñất, như vậy là có thể thay thế sổ ñỏ và sổ hồng. Với bối cảnh nêu trên có thể nói hiện nay Nhà nước còn ñang lúng túng trong việc cấp GCN QSD ñất và quyền sở hữu công trình trên ñất, do vậy mỗi Bộ vẫn ñề xuất việc cấp GCN thuộc lĩnh vực mình quản lý. Giải pháp về việc cấp GCN cho BðS theo ý kiến của NCS là chỉ nên cấp một GCN, trong ñó xác nhận cả QSD ñất và quyền sở hữu công trình trên ñất. Việc cấp loại GCN này nên giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường thực hiện với tư cách là ñại diện Chính phủ công nhận và bảo hộ QSD và quyền sở hữu BðS của người dân. Do BðS bao gồm nhà và ñất là hai lĩnh vực do hai Bộ quản lý song các Bộ là những cơ quan tham mưu cho Chính phủ, trực thuộc Chính phủ do ñó nếu với tư cách là Chính phủ thì không thể có hai GCN ñược. Vấn ñề chính ở ñây là cách tư duy quản lý phân theo lĩnh vực của các Bộ nên lĩnh vực nào thuộc Bộ mình phụ trách thì ñề xuất cách giải quyết, lĩnh vực nào không thuộc Bộ mình phụ trách thì không ñề cập tới do ngại va với các Bộ khác do ñó dẫn ñến hiện tượng quản lý chồng chéo như ñã ñề cập. Việc cấp một GCN về BðS bao gồm cả nhà và ñất ñược coi như là thực tiễn phổ biến ở hầu hết các nước, kể cả những nước có nền kinh tế rất phát triển và các BðS ñã có GCN có khi ñến hàng trăm năm do ñó sự tiện lợi và tính hợp lý của nó không có gì phải tranh luận nhiều. Việc ñẩy nhanh tiến ñộ cấp GCN QSD ñất và quyền sở hữu công trình trên ñất sẽ làm cho các BðS có thể có ñầy ñủ ñiều kiện tham gia các giao dịch chính thức trên thị trường, tránh việc ñẩy các chủ sở hữu BðS phải tham gia các giao dịch ngầm làm thất thu cho Nhà nước, gây nên những tranh chấp không ñáng có trong xã hội trong lĩnh vực mua bán BðS. ðể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp GCN cần ñơn giản hoá thủ tục cũng như các giấy tờ gốc ñược yêu cầu, chấp nhận những sai sót có thể xẩy ra và coi ñó là hệ quả tất yếu của cách quản lý lỏng lẻo trong một thời gian dài trước ñây. Việc thu tiền sử dụng ñất khi cấp GCN cũng nên ñược xem xét lại theo hướng nên bỏ khoản thu này vì nó cũng là một trở ngại cho quá trình hoàn thành công tác cấp GCN QSD ñất. 170 Một vấn ñề khác tồn tại trong việc cấp GCN QSD ñất hiện nay là việc ñịnh nghĩa ranh giới của mỗi thửa ñất tương ñối ñơn giản và trên thực tế ñó là nguyên nhân của rất nhiều tranh chấp về ranh giới giữa các chủ sử dụng ñất khác nhau. Trong mẫu GCN hiện tại chỉ có bản vẽ sơ ñồ thửa ñất ñược ñặt theo hướng như trên thực tế với các kích thước các cạnh tính bằng ñơn vị mét. Sơ bộ sẽ không thấy gì lạ song trên thực tế có rất nhiều tranh chấp phát sinh trong thực tế mà GCN hiện nay không xử lý ñược. Ví dụ như ranh giới một mảnh ñất cũng với nguyên kích thước ñó ñược dịch sang một vị trí khác cách ñó một ñoạn (thử hình dung như ta nhấc mảnh ñất tịnh tiến về một bên nào ñó mà không làm xoay hướng của mảnh ñất), tức là có thể lấn vào một mảnh ñất bên cạnh trong khi ñể lại cho mảnh ñất khác ở phía ñối xứng một khoảng ñất trống bằng phần ñã lấn sang mảnh ñất ñầu tiên. Như vậy nếu chỉ căn cứ vào bản GCN hiện nay thì không thể xác ñịnh ñược chủ mảnh ñất này ñã lấn sang mảnh ñất bên cạnh vì kính thước và hướng, là những ñại lượng có thể ñược kiểm tra ñược, của mảnh ñất ñó trên thực tế không sai khác gì so với GCN. ðiều này có vẻ không quan trọng song trên thực tế có nhiều ñất công ñã bị lấn theo cách ñó mà không bị phát hiện khi kiểm tra và phần ñất lấn ñược có thể ñược chia chác với các hộ liền kề. Kinh nghiệm ở các nước phát triển cho thấy trong GCN của từng mảnh ñất thì ranh giới của mảnh ñất ñó ñược xác ñịnh bằng các ñiểm tọa ñộ theo hệ tọa ñộ quốc gia do ñó mặc dù ranh giới ñất (tường rào) trong thời gian dài có thể thay ñổi như thế nào ñi nữa thì khi cần thiết vẫn có thể xác ñịnh chính xác vị trí ban ñầu của nó, do vậy các tranh chấp về ñất ñai, ñặc biệt là về ranh giới sẽ ñược giải quyết nhanh chóng. Tuy vấn ñề nhỏ song có ý nghĩa xã hội lớn lao vì hiện tượng lấn chiếm ñất công, tranh chấp ranh giới bờ cõi hiện nay khá phổ biến và cần phải ñược giải quyết triệt ñể. 3.5.2. ðổi mới việc cung cấp thông tin phục vụ các giao dịch BðS. Các thông tin trong lĩnh vực kinh doanh BðS, ñặc biệt là các loại thông tin có nguồn gốc từ các cơ quan quản lý Nhà nước có ảnh hưởng mạnh ñến hoạt ñộng 171 giao dịch BðS cần có cơ chế quản lý phù hợp ñể làm sao cho ai cũng có thể truy cập ñược và chi phí cho việc có ñược các thông tin ñó không cao. Ví dụ như thông tin về quy hoạch, thông tin về tình trạng pháp lý của các khu ñất, các BðS, thông tin về các giao dịch BðS ñã diễn ra ñặc biệt là các giao dịch BðS ở thị trường sơ cấp nơi mà Nhà nước là một bên trong giao dịch ñó. Cách tổ chức hệ thống thông tin làm sao vừa mang tính thị trường, không có cơ chế xin cho, vừa mang tính bắt buộc ñối với các cơ quan Nhà nước sở hữu các nguồn thông tin ñó. Ví dụ như việc bán các thông tin ñó có thể ñược tiến hành bởi các (từ hai trở lên) doanh nghiệp có quyền khai thác các cơ sở dữ liệu của các cơ quan Nhà nước trên cơ sở trả một khoản tiền mua cố ñịnh cho một khoảng thời gian nào ñó. Mức phí bán các loại thông tin ñó có thể ñược Nhà nước ấn ñịnh nếu có ít các tổ chức nhận thầu cung cấp thông tin (ñể ñề phòng các tổ chức này liên kết với nhau nâng giá thông tin) hoặc giá cung cấp thông tin có thể thả nổi do cung cầu quyết ñịnh (nếu có nhiều tổ chức cùng tham gia cung cấp thông tin), tức là hệ thống cung cấp thông tin ñược tổ chức theo cơ chế cạnh tranh. Cách tổ chức hệ thống thông tin BðS như trên làm cho Nhà nước giảm ñược chi phí duy trì bộ máy của riêng mình ñể cung cấp thông tin cho thị trường vì hệ thống này vừa tốn kém lại thường hoạt ñộng kém hiệu quả, dễ biến thành hệ thống xin cho do các tổ chức Nhà nước thường không quan tâm ñến lợi nhuận nên không có các nỗ lực làm sao phổ biến dịch vụ của họ tới ñông ñảo cộng ñồng, việc cung cấp dịch vụ thông tin do vậy chỉ là nhiệm vụ hành chính chứ không phải là ñộng lực của tổ chức. Việc thông tin thị trường dễ dàng ñược tiếp cận với chi phí thấp sẽ làm cho thị trường BðS minh bạch hơn, ñỡ khuyết tật hơn và do ñó sẽ làm cho nó phát triển ñúng hướng hơn, giảm bớt các hiện tượng tiêu cực cũng như các hậu quả xấu cho các chủ thể tham gia thị trường. 3.6. NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC QUI HOẠCH, TỔ CHỨC LẠI CÁC DỊCH VỤ HỖ TRỢ HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS. 172 3.6.1. Nâng cao chất lượng công tác qui hoạch và lập kế hoạch sử dụng ñất. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất có vai trò rất quan trọng trọng lĩnh vực quản lý và sử dụng ñất ñai một cách có hiệu quả nhất. Trong Luật ñất ñai 2003 ñã dành ñến 10 ñiều, từ ñiều 21 ñến ñiều 30, ñể qui ñịnh về công tác qui hoạch cũng ñã nói lên tầm quan trọng của công việc này. Một số vấn ñề về qui hoạch ñã ñược ñề cập ở nhiều nơi song luôn có vai trò quan trọng nên cần ñược nhắc ñến là tính khoa học của công tác lập qui hoạch và kế hoạch sử dụng ñất, tính khả thi trong bối cảnh ñiều kiện kinh tế xã hội của ñất nước, của từng vùng miền và tính công khai trong việc công bố các thông tin qui hoạch ñã ñược thông qua. Tính khoa học của qui hoạch sử dụng ñất là phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tổng thể của ñất nước, của từng vùng, từng ñịa phương, phù hợp với ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện kinh tế, xã hội và nhu cầu thị trường. Qui hoạch phải phản ánh ñược hiện trạng và nhu cầu sử dụng ñất trong tương lai. Nếu không ñạt ñược các yêu cầu này thì qui hoạch sẽ không có tính khả thi, trở thành qui hoạch treo và biến thành những trở ngại cho các hoạt ñộng sản xuất kinh doanh, cho ñời sống hàng ngày của người dân. Vấn ñề công bố quy hoạch ñã ñược duyệt hiện nay cũng là một vấn ñề hay ñược ñề cập tới. Hiện chưa có cơ chế rõ ràng về vấn ñề này nên làm cho các thông tin về qui hoạch không ñược phổ biến rộng rãi dẫn ñến những sai phạm, những tổn thất không ñáng có của những người sử dụng ñất như xây dựng trên ñất qui hoạch, mua bán các khu ñất ñã ñược qui hoạch sử dụng vào mục ñích khác. Hơn nữa việc không có cơ chế công bố rộng rãi và kịp thời qui hoạch ñược duyệt ñã tạo ñiều kiện cho những người có lợi thế biết sớm ñược các thông tin này trục lợi cá nhân và tạo ra những tiêu cực trong lĩnh vực này. Như vậy ngoài việc công bố rộng rãi thì việc công bố kịp thời sẽ rất quan trọng vì như vậy cơ hội thị trường sẽ ñược chia ñều cho mọi công dân, tránh các hiện tượng bất bình trong xã hội. Do ñó cần các qui ñịnh cụ thể và có tính pháp lý cao trong các qui ñịnh về việc công bố qui hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo ñã 173 ñược qui ñịnh là kênh thông tin chính thức về qui hoạch, công bố trên các website của các cơ quan ñã ñược chỉ ñịnh, công bố bằng biển ở những nơi công cộng, gần các trục giao thông chính… Một vấn ñề ñã ñược ñề cập ở chương 2 là thời gian của kỳ qui hoạch theo qui ñịnh hiện nay là quá ngắn cho hoạt ñộng ñầu tư BðS (10 năm). Do vậy Nhà nước cần nghiên cứu kéo dài kỳ quy hoạch ñến ít nhất là 30 năm và có kèm theo các cam kết trách nhiệm của mình khi vì Nhà nước thay ñổi qui hoạch mà dẫn ñến thiệt hại cho chủ sở hữu BðS ñã tuân thủ nghiêm chỉnh các quy ñịnh của Nhà nước trong việc ñầu tư xây dựng công trình. Nếu kỳ qui hoạch ngắn như hiện nay sẽ tạo ra tâm lý lo ngại của các nhà ñầu tư BðS khiến họ sẽ rất lưỡng lự trong các kế hoạch dài hạn về BðS của mình. Một vấn ñề quan trọng khác mà NCS muốn ñề cập ở ñây là tính mở của các phương án qui hoạch. Như chúng ta ñã biết, bài toán qui hoạch thường xuất phát từ những kế hoạch, chỉ tiêu mang tính vĩ mô, do vậy nếu qui hoạch ñược thực hiện khoa học và khi các diễn biến của môi trường kinh tế, xã hội diễn ra theo ñúng dự báo thì về cơ bản sẽ ñem lại hiệu quả tốt trong quá trình ñưa ñất ñai vào sử dụng của cộng ñồng nói chung. Nhưng trường hợp những dự báo về sự phát triển của nền kinh tế nói chung và của khu vực nói riêng không chuẩn xác thì sự ñiều chỉnh thực tế sử dụng ñất ñể ñạt ñược hiệu quả cao nhất là một yêu cầu chính ñáng. Ví dụ như quy hoạch sử dụng ñất ở một khu vực nào ñó qui ñịnh tỷ lệ ñất dành cho nhà ở, ñất dành cho các công trình công cộng, ñất làm các trung tâm thương mại, ñất làm các khu văn phòng…Trong vài năm ñầu có thể việc sử dụng ñất như phương án qui hoạch là hợp lý song trong các năm tiếp theo khi ñiều kiện kinh tế, xã hội có những thay ñổi không như dự báo khiến cho khu vực này trở nên ñông ñúc người qua lại khiến cho nó ñược ưu chuộng hơn ñối với các hoạt ñộng thương mại do ñó nhu cầu nhà ở tại khu vực này giảm xuống do ồn ào trong khi nhu cầu xây dựng các trung tâm thương mại, các khu văn phòng cho thuê tăng lên. Do ñất ñai ñã ñược qui hoạch nên 174 việc chuyển mục ñích sử dụng ñất như hiện nay là khó khăn nên ảnh hưởng ñến tính linh hoạt trong quá trình sử dụng ñất của người sử dụng. Bối cảnh trên cho thấy trong công tác qui hoạch hiện nay cần tiến tới cách qui hoạch mở làm cho việc sử dụng ñất trở nên linh hoạt hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của cuộc sống, nâng cao hiệu quả sử dụng ñất cũng như giảm bớt sự can thiệp của Nhà nước vào những vấn ñề mà sự vận ñộng của nó nên ñể thị trường, nên ñể yêu cầu của cuộc sống quyết ñịnh mà không làm ảnh hưởng ñến trật tự xã hội. Tính mở của qui hoạch ở ñây ñược hiểu là một mảnh ñất có thể ñược sử dụng vào các mục ñích không bị cấm, ví dụ như một mảnh ñất tại một khu ñô thị có thể vừa ñược làm khu văn phòng, vừa có thể ñược làm nhà ở… trong khi không ñược xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, hoặc không ñược làm chợ…Thiết nghĩ tính mở của qui hoạch sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng ñất chung trong xã hội vì có thể suy luận rằng nếu mỗi một chủ sử dụng ñất luôn sử dụng mảnh ñất của mình với hiệu quả cao nhất mà không làm giảm tính hiệu quả sử dụng ñất của các chủ sử dụng khác thì có nghĩa là hiệu quả sử dụng ñất trên phạm vi toàn xã hội sẽ tăng lên. Việc tăng tính mở cho các qui hoạch sử dụng ñất còn có tác dụng làm giảm cơ hội phát sinh các hiện tượng tiêu cực trong công tác quản lý ñất ñai hiện nay vì người sử dụng ñất có thể thay ñổi mục ñích sử dụng khu ñất của mình theo những mục ñích không bị cấm và không phải thực hiện các thủ tục chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất như hiện nay. 3.6.2.Các dịch vụ hỗ trợ hoạt ñộng kinh doanh BðS. Hoạt ñộng tư vấn, môi giới có vai trò quan trọng trong hoạt ñộng kinh doanh BðS. Do thực trạng lộn xộn của hoạt ñộng này hiện nay nên việc tổ chức lại, chấn chỉnh lại hoạt ñộng này là cần thiết. Các hoạt ñộng tư vấn, môi giới BðS phải ñược coi là một nghề như nhiều nghề khác trong xã hội do ñó hoạt ñộng này phải chịu sự ñiều tiết của các luật liên quan ñể bảo ñảm cho dịch vụ này phát triển ñúng hướng cũng như bảo ñảm lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường BðS. Giải pháp ñược ñưa ra ở ñây là những ai tham gia hoạt ñộng này 175 phải ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhà nước cần ban hành các văn bản qui phạm pháp luật ñể quản lý dịch vụ này, trong ñó cần qui ñịnh rõ các ñiều kiện mà tổ chức, cá nhân tham gia cung ứng dịch vụ này phải có, ví dụ như giấy ñăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, yêu cầu về ñịa ñiểm giao dịch, quy ñịnh trần các mức phí, qui ñịnh trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân này một khi họ làm thiệt hại cho khách hàng. Dịch vụ ñịnh giá BðS trên thị trường thứ cấp là dịch vụ quan trọng trong hệ thống các nghề của hoạt ñộng kinh doanh BðS và hiện nay mới phát triển ở mức rất sơ khai, chỉ có ở những trung tâm giao dịch BðS lớn song thực sự chưa ñược những chủ thể tham gia thị trường tin cậy. Nhà nước cần ñưa hoạt ñộng này như một nghề kinh doanh có ñiều kiện bởi việc ñịnh giá ñòi hỏi những chuyên gia giỏi, ñược ñào tạo bài bản, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn. Các qui ñịnh về trình tự công việc, về trách nhiệm của người cung cấp dịch vụ ñối với chất lượng dịch vụ mà mình cung cấp, về mức trần của phí dịch vụ… cũng cần ñược qui ñịnh ñể ñảm bảo hoạt ñộng này phát triển ñúng hướng. Kinh nghiệm ở các nước phát triển cho thấy nếu ñược tổ chức tốt các trung tâm ñịnh giá này có thể trở nên rất uy tín, hỗ trợ nhiều cho hoạt ñộng kinh doanh BðS, không những cung cấp dịch vụ cho các giao dịch giữa các cá nhân và các tổ chức trong xã hội mà còn cung cấp dịch vụ cho cả các giao dịch trong ñó Nhà nước cũng là một bên tham gia. Trong Luật kinh doanh BðS mới ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1- 1-2007 ñã ñưa các dịch vụ này là một bộ phận của hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ BðS và những yêu cầu ñối với các chủ thể cung ứng dịch vụ ñược ñưa ra tương tự như các ñề xuất tại Luận án này. Việc ñưa Luật này vào cuộc sống còn phụ thuộc vào các văn bản dưới luật cũng như cách triển khai của các cơ quan liên quan song chắc chắn rằng nó sẽ góp phần làm minh bạch hơn các hoạt ñộng kinh doanh BðS và các dịch vụ kèm theo ở Việt Nam. 176 KẾT LUẬN Có thể nói kể từ những phần ñầu nghiên cứu tổng thể các vấn ñề của hoạt ñộng kinh doanh BðS nói chung, ñến phân tích thực trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trong hơn mười năm qua, ñến việc ñề xuất các giải pháp nhằm thúc ñẩy hoạt ñộng kinh doanh này ở Việt Nam, hầu hết các vấn ñề, các khía cạnh của hoạt ñộng kinh doanh BðS …ñều ñã ñược nghiên cứu và ñề cập. Có những vấn ñề chỉ ñược ñề cập sơ bộ, có những vấn ñề ñược phân tích tỉ mỉ tuỳ thuộc vào mức ñộ quan trọng của nó liên quan ñến chủ ñề của Luận án. Trong Luận án ñã ñề cập các khái niệm cơ bản về BðS và kinh doanh BðS, nghiên cứu các vấn ñề chính của hoạt ñộng kinh doanh BðS như nghiên cứu thị trường, ñịnh giá BðS, huy ñộng vốn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS... Kinh nghiệm phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở các nước như Trung Quốc, Mỹ cũng ñược nghiên cứu ñể bổ sung thực tiễn cho các ñề xuất của NCS ñược nêu trong Luận án. Trên cơ sở các luận cứ khoa học của hoạt ñộng kinh doanh BðS, và thực trạng các vấn ñề liên quan ñến hoạt ñộng này ở Việt Nam, Luận án ñã ñi sâu phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay ñể qua ñó ñã mạnh dạn ñề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam. Các giải pháp ñược ñưa ra trước tiên xuất phát từ các ñặc thù của hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh ở Việt Nam và sau ñó là sự chắt lọc các ưu ñiểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh ñộng của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở các nước phát triển, do ñó NCS hy vọng các giải pháp này vừa có tính khả thi cao, vừa có thể trở thành ñòn bẩy thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñáp ứng nhu cầu về BðS ngày càng tăng của xã hội. Các giải pháp chính ñược ñề xuất ở ñây bao gồm: 177 Thứ nhất là các giải pháp về thể chế liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS mà ñầu tiên là việc cần ñổi mới tư duy của các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực BðS theo hướng ñể cho cho qui luật thị trường ñiều tiết hoạt ñộng kinh doanh này, giảm tối ña sự can thiệp hành chính của Nhà nước. Vấn ñề tiếp theo là ñề xuất xem xét việc công nhận quyền sở hữu ñối với ñất ở thay cho QSD ñất giao vô thời hạn như hiện nay nhằm khuyến khích, ñộng viên việc sử dụng ñất có hiệu quả hơn trong khi vẫn không làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực ñất ñai. Tách bạch chính sách xã hội và hoạt ñộng kinh doanh BðS trong các chương trình giải quyết nhà ở cho các ñối tượng cần ñược ưu tiên. Thứ hai là giải pháp ñồng bộ trong việc giao ñất, cho thuê ñất và ñịnh giá ñất trên thị trường sơ cấp, nơi Nhà nước ñộc quyền nguồn cung ñất, nhằm ñảm bảo nguồn cung dồi dào, giá cả hợp lý ñể ñáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường trên nguyên tắc Nhà nước tăng ñược nguồn thu từ ñất ñai và mọi người ñều bình ñẳng trong các cơ hội nhận QSD ñất từ Nhà nước. Giải pháp ñã phân tích các chính sách chống ñầu cơ tích trữ ñất cũng như các phương thức khắc phục tính ñộc quyền của các cơ quan có nhiệm vụ thay mặt Nhà nước giải quyết các thủ tục giao ñất, là một trong những nguyên nhân chính tạo ra nhiều khuyết tật của thị trường BðS và cũng là nguồn gốc của nhiều hiện tượng tiêu cực về ñất ñai trong xã hội hiện nay. Thứ ba là các giải pháp ñổi mới hệ thống tài chính liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS vì vấn ñề vốn ñược coi là một trong những vấn ñề quan trọng hàng ñầu ñối với hoạt ñộng này. Một trong những nội dung quan trọng ở ñây là Nhà nước nên chủ ñộng tạo ra thị trường vốn thứ cấp ñể tài trợ cho các tổ chức cho vay vốn kinh doanh BðS nhằm bơm thêm nguồn vốn cho thị trường cũng như tăng tính thanh khoản của các khoản nợ dài hạn ñặc trưng cho các khoản tín dụng BðS. Bên cạnh ñó Nhà nước nên tạo ra các thể chế phù hợp ñể thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các tổ chức, các HGð cho thị trường BðS nhằm 178 ñịnh hướng các khoản ñầu tư này theo yêu cầu của thị trường, tránh các hiện tượng ñầu cơ theo phong trào, thiếu thông tin, gây nên những hậu quả tiêu cực cho thị trường BðS. Cải tiến lại một số loại thuế cũng như một số khoản thu liên quan ñến BðS và ñất ñai ñể nâng cao hiệu quả sử dụng ñất nói riêng và BðS nói chung. Thứ tư là ñổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BðS hiện nay như việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSD ñất trên cơ sở một giấy cho cả ñất và công trình trên ñất cũng như việc xác ñịnh ranh giới các thửa ñất trên cơ sở hệ tọa ñộ quốc gia và việc giải quyết tính minh bạch và sự tiếp cận ñược các nguồn thông tin trong lĩnh vực BðS. Cuối cùng là việc nâng cao chất lượng công tác qui hoạch sử dụng ñất ñai trong ñó có ñề xuất về tính mở của qui hoạch sử dụng ñất ñể tăng hiệu quả sử dụng ñất trên phạm vi toàn xã hội và các vấn ñề liên quan ñến việc tổ chức lại hệ thống cung cấp dịch vụ cho hoạt ñộng kinh doanh BðS như tư vấn, môi giới, ñịnh giá BðS. Với quá trình nghiên cứu lâu năm các vấn ñề lý thuyết chung liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS, kết hợp với việc phân tích thực trạng các vấn ñề liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trên cơ sở kinh nghiệm nhiều năm hoạt ñộng trong lĩnh vực này, NCS hy vọng rằng Luận án này sẽ ñóng góp một phần nhỏ trong các nỗ lực chung ñể ñưa hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam lên một tầm cao mới, tạo ra nhiều BðS hơn nữa cho xã hội. Tuy nhiên, dù ñã hết sức nỗ lực song với khả năng có hạn trong khi các vấn ñề cần giải quyết tương ñối phức tạp nên chắc chắn Luận án này không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót cần ñược ñiều chỉnh, bổ sung. NCS mong muốn nhận ñược sự chỉ dẫn, góp ý của các thầy giáo, cô giáo, của các chuyên gia và của tất cả những ai quan tâm ñến lĩnh vực này.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdfUnlock-la_tranquochung_7183.pdf
Luận văn liên quan