Ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Bình giai đoạn 2005 - 2008

NGHIÊN CỨU 3.1 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 - 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH ............... 13 3.1.1 Tình hình chuyển nhượng năm 2005 ............................................ 13 3.1.2 Tình hình chuyển nhượng năm 2006 ............................................ 15 3.1.3 Tình hình chuyển nhượng năm 2007 ............................................ 18 3.1.4 Tình hình chuyển nhượng năm 2008 ............................................ 19 iv 3.2 ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 - 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH 3.2.1 Giai đoạn 2005 – 2006 ................................................................. 21 3.2.2 Giai đoạn 2006 – 2007 ................................................................. 22 3.2.3 Giai đoạn 2007 – 2008 ................................................................. 23 3.3 BẢNG SO SÁNH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 - 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH .................................................................................................... 24 3.4 Nguyên nhân chuyển nhượng và những ảnh hưởng của vấn đề chuyển nhượng QSDð ........................................................................................................... 24 3.5.Hiệu quả kinh tế xã – hội thơng quá trình chuyển QSDð................. 25 A. Ưu điểm ........................................................................................... 25 B. Nhược điễm ..................................................................................... 25 3.6 Cơng việc thực tế tại cơ quan .......................................................... 25 Thuận lợi và khĩ khăn này tại cơ quan ......................................... 26 a.Thuận lợi ................................................................................. 26 b. Khĩ khăn ............................................................................... 26 3.7. Thuận lợi và khĩ khăn trong quá trình thực tập tốt nghiệp ............. 26 3.7.1. Thuận lợi .......................................................................... 26 3.7.2. Khĩ khăn ......................................................................... 27 3.8 NHẬN XÉT CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH .............................................................................................................. 28 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 KẾT LUẬN ......................................................................... 29 4.2 KIẾN NGHỊ ......................................................................... 30 vi DANH SÁCH HÌNH Tên hình Trang. Hình 1.1: Sơ ðồ Cơ Cấu Tổ Chức VPðK QSDð huyện Tam Bình …………… 4 Hình 1.2: Sơ đồ chuyển nhượng QSDð của hộ gia đình, cá nhân ………………..7 Hình 1.3: Trình tự thủ tục chuyển QSDð đối với tổ chức theo nghị định 17/2001/Nð-CP ...................…………………...……...8 Hình 3.2: Tình hình chuyển nhượng năm 2005…………………………………. 14 Hình 3.4: Tình hình chuyển nhượng năm 2006…………………………………. 16 Hình 3.6 Tình hình chuyển nhượng năm 2007…………………………………….18 Hình 3.8 Tình hình chuyển nhượng năm 2008………………………………..… 20 Hình 3.15 : Tình hình CNQSDð 2005 – 2008 ………………………………….. 21 v DANH SÁCH BẢNG Tên Bảng Trang Bảng 3.1: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2005 …………… ...13 Bảng 3.3: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2006……………… 15 Bảng 3.5: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2007……………… 17 Bảng 3.7: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2008 ……………. 19 Bảng 3.9 Tình hình CNQSDð giai đoạn 2005 – 2008………………………..21 Bảng 3.9 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2005-2006 ….. 22 Bảng 3.11 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2006-2007..... 22 Bảng 3.13 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2006-2008…..23 ii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. UBND :Ủy ban nhân dân 2. QSDð :Quyền sử dụng đất 3. CNQSDð :Chứng nhận quyền sử dụng đất 4. Phịng TN và MT :Phịng tài nguyên và mơi trường 1 ðẶT VẤN ðỀ - ðất đai đĩng vai trị rất quan trọng trong việc hình thành nên một quốc gia, nĩ mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp với đặc điểm cố định về vị trí, giới hạn về khơng gian nhưng vơ hạn về thời gian sử dụng. ðất đai trở thành một nguồn tài nguyên vơ cùng quí giá, là tư liệu sản suất rất đặc biệt do nhà nước quàn lý, là nền tảng và là nguồn vốn ban đầu để phát triển kinh tế xã hội của quốc gia. - Trong quá trình đơ thị hĩa, cơng nghiệp hĩa, đất nước ngày càng theo chiều hướng đi lên. Huyện Tam Bình là một trong những huyện của tình Vĩnh Long. Do cơ chế thị trường, do nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ, phát triển các khu dân cư trên địa bàn huyện tăng nhanh, đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khơng ít khĩ khăn trong cơng tác quàn lý nhà nước về đất đai. - Bên cạnh sự tuân thủ theo qui định của pháp luật hiện hành là khơng ít các trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai,…ðiều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của từng người sử dụng đất, đến vấn đề quản lý, sử dụnất của Nhà nước. Chính vì vậy, cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nĩng bỏng và được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Việc tiềm hiểu, hệ thống lại tình hình sử dụng đất để cĩ những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hồn thiện cơng tác này trên địa bàn huyện Tam Bình là một việc rất cần thiết. - Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự đồng ý của Khoa Nơng Nghiệp Trường Cao ðẳng Cộng ðồng Vĩnh Long, nhĩm em thực hiện đề tài: “ ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2008 trên địa bàn huyện Tam Bình – tỉnh Vĩnh Long”. 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 KHÁI QUÁT VỀ ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ Xà HỘI 1.1.1 ðiều kiện tự nhiên Huyện Tam Bình với tổng diện tích tự nhiên 27.972,10 ha là một trong những huyện trọng điểm về sản xuất nơng nghiệp, đặc biệt là cây cam sành cĩ diện tích lớn nhất tỉnh, nằm cách trung tâm thành phố Vĩnh Long khoảng 30 km về hướng Nam theo quốc lộ 1A, đường tỉnh 905 và quốc lộ 53, đường tỉnh 904, với toạ độ địa lý từ 9057’45” đến 10010’05” vĩ độ Bắc và từ 105051’06” đến 106004’50” kinh độ ðơng. Tồn huyện cĩ 16 xã và 1 thị trấn,với 132 ấp, khĩm.Cĩ vị trí giáp giới như sau: - Phía Bắc giáp Huyện Long Hồ. - Phía Nam giáp huyện Trà Ơn và huyện Bình Minh. - Phía ðơng và ðơng Bắc giáp huyện Trà Ơn, Vũng Liêm và Mang Thít. - Phía Tây giáp huyện Bình Minh. ðịa bàn huyện cĩ vị trí khá thuận lợi như trên, cùng với mạng lưới giao thơng đường bộ khá đều: cĩ quốc lộ IA, quốc lộ 53, ngồi ra cịn cĩ các Tỉnh lộ phân bố trên địa bàn huyện: Tỉnh lộ 905, 904, tỉnh lộ Bắc nam (909) và Hương lộ Cái Ngang, Hương lộ 26-3.... Giao thơng thủy với hai tuyến thơng thủy chính là sơng Hậu Giang, sơng Mang Thít và là một trong những sơng rất quang trọng của vùng ðồng bằng sơng Cửu Long, bên cạnh đĩ cịn cĩ rất nhiều nhánh sơng vừa và nhỏ, đã tạo thuận lợi cho huyện trong việc giao lưu hàng hĩa giữa các vùng. Mặc khác: huyện Tam Bình cĩ vị trí hết sức quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội, là trung tâm trong vùng châu thổ đồng bằng sơng Cửu long, Tam Bình cĩ ưu thế của vùng phù sa nước ngọt được bồi đắp quanh năm.Với điều kiện thiên nhiên ưu đãi, vị thế tồn địa bàn huyện rất thuận lợi cho sản xuất và phát triển kinh tế xã hội.Với vị trí, điều kiện trên giúp cho huyện cĩ lợi thế trong giao lưu kinh tế, văn hĩa, đồng thời giúp cho quá trình đơ thị hĩa và hiện đại hĩa nơng thơn được thuận lợi hơn. 3 1.1.2 Cơ cấu nhân sự:
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất,chỉnh lý thống nhất về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính. Là nơi giải đáp những yêu cầu và vướng mắt phát sinh trong quá trình thực hiện hồ sơ địa chính của người dân. Về đo đạc, Văn phịng sẽ nhận đơn xin tách thửa để chuyển cho cán bộ Phịng tổ chức thực hiện đo đạc giải quyết tranh chấp do phịng phụ trách.( xem hình 1.1). - Thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký lần đầu, đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, tiếp nhận, giao cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo cơ chế “một cửa” đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư; - Thực hiện các thủ tục hành chính về quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, chuyển đổi, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn, bảo lãnh về quyền sử dụng đất. - Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý tồn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính huyện Tam Bình theo trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý do Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Tỉnh gửi tới; hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý tồn bộ bản sao hồ sơ địa chính của Uỷ Ban Nhân Dân xã - thị trấn. - Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan cĩ chức năng xác đinh mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế cĩ liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. - In giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định tại khoản 1 điều 2. - Thực hiện việc trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu; thống kê; kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của xã - Thị trấn huyện Tam Bình. 4 Hình 1.1: Sơ ðồ Cơ Cấu Tổ Chức VPðK QSDð huyện Tam Bình - Cung cấp bản đồ đại chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thơng tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lí nhà nước và nhu cầu của cộng đồng. - Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lí sử dụng đất đai theo qui định của pháp luật; thực hiện các dịch vụ cĩ thu về cung cấp thơng tin đất đai, trích sao hồ sơ địa chính. - Thực hiện chế độ báo cáo theo qui định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực cơng tác đựơc giao cho văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất - Quản lí viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc văn phịng theo qui định của pháp luật. 1.1.3 Kinh tế GIÁM ðỐC: TRẦN NGỌC LAM PHĨ GIÁM ðỐC: NGUYỄN TRUNG ðỊNH Tổ hành chính, tiếp nhận, thẩm định và giao trả hồ sơ: 1. Nguyễn Hồng Diễm. 2. Phạm Thái Nguyên. Tổ cơng nghệ thơng tin và thẩm tra in giấy chứng nhận: 1. Võ Thanh Khải. 2. Võ Lê Duyên. 3. Phạm Lê Minh Nguyên. Tổ đo đạc: 1.Trần Bé Út. 2. Nguyễn Văn Thọ. 3. Nguyễn Anh Hào. 4. ðồn Anh Phúc. 5. Phan Ngọc Lành. 6. ðặng Duy Tâm. 5 1.1.3. Kinh Tế Giai đoạn 2005 – 2008 kinh tế Tam Bình tiếp tục phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng, lĩnh vực cơng nghiệp, nơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp, thương mại dịch vụ tăng trưởng khá, thu nhập bình quân đầu người đạt 5,45 triệu đồng /người/năm tăng 1.6 lần so với các năm trước với sự phát triển chung của tỉnh kinh tế của huyện khơng ngừng tăng trưởng về giá trị sản xuất nơng nghiệp khơng ngừng tăng cao. Dân số của Tam Bình thuộc cơ cấu dân số trẻ cho thấy tiềm năng lao động đối với huyện Tam Bình là rất lớn, nhưng lượng lực lao động chưa qua đào tạo cịn cao, số lao động cĩ trình độ chuyên mơn kỹ thuật chiếm tỉ lệ thấp khoảng 13,02% tổng số lao động. Về thu nhập và mức sống của dân cư trên địa bàn huyện chịu tác động nhiều yếu tố, nhưng trước hết là trình độ phát triển nền kinh tế - xã hội. Tình hình phát triển kinh tế của địa phương kéo theo đời sống của đại bộ phận dân cư trên địa bàn huyện được nâng lên rõ rệt. Mức thu nhập của người dân ngày càng tăng trong giai đoạn 2005 – 2008 là 10,96%/năm. Ngày càng cĩ nhiều hộ khá, giàu và tỷ lệ hộ nghèo ngày càng giảm từ 10,5% xuống cịn 4% và khơng cĩ hộ đĩi. 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VẤN ðỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN TAM BÌNH 1.2.1 Các khái niệm - ðất: là một trong những thành phần của đất đai, cùng với các thành phần khác là nền tảng cơ bản tạo nên mơi trường sống. ðặc biệt đối với con người đất đã trở thành một yếu tố cần thiết khơng thể khơng cĩ, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hĩa và những hoạt động xã hội. - ðất đai: là một diện tích hoanh vẽ của bề mặt trái đất, chứa đựng tất cả các đặt trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới mặt này bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, mặt nước ( bao gồm những hồ cạn, sơng, đầm trũng…) và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đồn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết quả về tự nhiên do những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại ( làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thốt nước, đường xá và nhà cửa).( Lê Tấn Lợi, 1999). 6 - Luật đất đai năm 1993 được ban hanh thì thuật ngữ chuyển nhượng QSDð ra đời từ đĩ.Khơng thể dùng từ mua bán vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do nhà nước thống nhất quản lý, người dân chỉ cĩ quyền sử dụng đất chứ khơng cĩ quyền sở hữu chiếm đoạt đất đai. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong 4 quyền cụ thể trong khaí niệm chuyển quyền sử dụng đât: chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp, gĩp vốn giá trị quyền sử dụng đất. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền khá đơn giản, nếu trong chuyển quyền đối tượng được giao là đổi lấy đất thì ỷtong quan hệ chuyển nhượng dưới sự thỏa thuận của 2 bên chuyển và nhận chuyển nhượng là đổi lấy tiền. Vì người chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà khơng cĩ nhu cầu sử dụng đất nữa, họ chuyển nhượng cho người thật sự cĩ nhu cầu sử dụng đất và chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai.  Sự cần thiết phải cho phép chuyển quyền sử dụng đất Khi hiến pháp năm 1980 ra đời làm thay đổi căn bản về sử dụng đất đai ở nước ta. Hiến pháp quy định rằng: ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch chung, và những tập thể cá nhân đang sử dụng được tiếp tục sử dụng và hướng kết quả lao động theo quy định của pháp luật. ðến năm 1992, nền kinh tế thực sự chuyển mình sang nền kinh tế thị trường. ðất đai trở thành hang hĩa, nĩ cũng tuân theo sự vận động của kinh tế thi trường, trong đĩ cĩ các quy định cung, cầu khả năng sinh lời…Khi đĩ thị trường đất đai lên cơn sốt. Trong nền kinh tế thị trường, việc chuyển nhượng QSDð xảy ra rất nhiều việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất một mặt khắc phục những phiền hà trong khi làm các thủ tục thu hồi, giao đất, gĩp phần cải cách các thủ tục hành chánh. Mặt khác tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất với quy mơ thích hợp cho sản xuất hàng hĩa, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.Vì vậy Nhà Nước yêu cầu người sử dụng đất làm đúng thủ tục, trình tự, tuân theo nghĩa vụ tài chính, thời hạn và mức giao đất Nhà Nước chỉ can thiệp vào quá trình chuyển QSDð lúc cần thiết, khi người sử dụng đất hồn tồn đi ngược lại với lợi ích Nhà Nứơc. 7 1.2.2 Các trường hợp chuyển nhượng 1.2.2.1 ðối với hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cĩ một trong các trường hợp sau: - Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh. - Chuyển sang làm nghề khác. - Khơng cịn hoặc khơng cĩ khả năng trực tiếp lao động. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở đất chuyên dùng được chuyển nhượng QSDð khi chuyển đi nơi khác hoặc khơng cĩ nhu cầu sử dụng đất đĩ. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất 5 năm thì được chuyển nhượng QSDð thuê. (Xem sơ đồ ở hình 1.2) 4 1111111111111111 (1) (4) (2) (5) (3) Hình 1.2: Sơ đồ chuyển nhượng QSDð của hộ gia đình, cá nhân UBND xã phường thị trấn nơi cĩ đất Chủ sử dụng đất Cơ quan thuế Phịng địa chính UBND quận, huyện,thị xãTP thuộc tỉnh 8 1.2.2.2 ðối với tổ chức -Tổ chức kinh tế được chuyển nhượng QSDð khi cĩ một trong các điều kiện sau : - ðất do Nhà nước giao cĩ thu tiền sử dụng đất. - ðất do nhận chuyển nhượng QSDð hợp pháp. - ðất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm. (Xem sơ đồ ở hình 1.3) (6) 4 1111111111111111 (1) (3) (2) (4) (5) Hình 1.3: Trình tự thủ tục chuyển QSDð đối với tổ chức theo nghị định 17/2001/Nð-CP Cơ quan địa chính cấp huyện nơi cĩ đất Tổ chức sử dụng đất Cơ quan thuế UBND quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh UBND quận, huyện,thị xãTP thuộc tỉnh UBND xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất 9 1.2.3 Hồ sơ chuyển nhượng 1.2.3.1 ðối với hộ gia đình, cá nhân Thành phần hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDð gồm cĩ: - Hợp đồng CNQSDð cĩ xác nhận củ UBND xã, thị trấn. - Giấy chứng nhận QSDð của bên chuyển nhượng. - Trích lục bản đồ địa chính khu đất. - Biên bản xác định ranh đất, mốc giới thửa đất và xác minh đo đạc. - ðơn xin đăng ký QSDð. - Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDð. - Giấy nộp tiền vào ngân sách Nhà nước bằng tiền mặt. - Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế chuyển QSDð 1.2.3.2 ðối với tổ chức Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDð cho nhau trên địa bàn huyện rất ít, một năm chì cĩ vài trường hợp cĩ khi khơng cĩ trường hợp nào. Trình tự thủ tục được tuân thủ như quy định tại Nghị định 79/2001/Nð-CP, trong đĩ Phịng TN và MT huyện Tam Bình cĩ chức năng xác minh và tham mưu cho UBND huyện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng QSDð trước khi lên Sở và UBND tỉnh Vĩnh Long.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/06/1994 , luật thuế chuyển QSDð được ban hành nhằm tăng cường quản lý Nhà Nước về đất đai. Khuyến khích sử dụng đất cĩ hiệu quả, đảm bảo cơng bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, luật thuê chuyển quyền sử dụng đất quy định thuế xuất quá cao. ðối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, người chuyển quyền nộp 10% giá trị đất. ðối với đất ở phi nơng nghiệp , người chuyển quyền nộp 10% giá trị đất. Riêng bên nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ là 2% 10 Trên cơ sở đĩ, ngày 21/12/1999, quốc hội khĩa X ban hành luật sửa đổi bổ sung một số điều: Ngày 23/10/2000 ban hành thơng tư 104/2000/TT-TCðC hướng dẫn thi hành Nghị định 19/200/Nð-CP Việc ban hành luật sửa đổi, bổ sung và nghị định, thơng tư hướng dẫn cụ thể luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã tạo sự tin cậy cho người dân. * Căn cứ tính thuế Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích chuyển quyền, giá trị và thuế xuất chuyển quyền sử dụng đất. Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền Giá đất: là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trên cơ sở khung gia của chinh phủ. Thuế xuất: 2% đối với đất sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, 4% đối với đất ở đất chuyên dùng. 1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT - Luật đất đai 1993 - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2003 - Nghị định 181/2002/Nð/CP ngày 29/10/2004 quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. + Các văn bản quy phạm pháp luật cĩ liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân gồm: - Bộ luật dân sự năm 2005; - Luật ðất đai; - Nghị định 181/2004/Nð-CP của Chính phủ về thi hành Luật ðất đai; - Thơng tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên va Mơi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất đai; 11 - Thơng tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Mơi trường về việc hướng dẫn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân . - Thơng tư 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Mơi trường về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Mơi trường hướng dẫn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân .Thơng tư 04/2006/TTLT/BTP- BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Mơi trường về việc hướng dẫn việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Nghị định số: 84/2007/Nð – CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 “Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất đai, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai”; - Thơng tư liên tịch số 38/2004/TTLT – BTNMT – BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức phát triển quỹ đất. 12 CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU - Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Huyện. - Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện giai đoạn 2005 - 2008 - ðánh giá việc thực hiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phương pháp phân tích: phân tích số liệu, tài liệu thu thập được - Phương pháp so sánh: so sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện. - Phương pháp tổng hợp: : trên cơ sở phân tích, đánh giá, thực hiện tổng hợp các vấn đề. - Các bước tiến hành: + Thu thập tài liệu, số liệu bản đồ và các văn bản liên quan. + Nghiên cứu, phân tích tài liệu, số liệu. + ðưa ra những đánh giá, đề xuất những kiến nghị và báo cáo kết quả. - Trong quá trình thực hiện thu thập những số liệu, tài liệu liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân dựa vào các văn bản pháp luật về đất đai , các tài liệu cĩ liên quan về đất đai. - Dựa trên các dữ liệu đã thu thập được tiến hành lựa chọn và đưa ra kết quả thu thập qua đĩ đưa ra nhận xét vấn đề này. - Tham khảo kế thừa các tài liệu, tư liệu kết quả trước đây cĩ liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân giúp chúng em cĩ những nhận xét chính xác hơn về tình hình của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân. - Tiếp cận, trao đổi học hỏi những kinh nghiệm của thầy cơ, các anh chị đi trước để giải quyết những vấn đề sâu rộng. - Viết báo cáo. 13 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 - 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH 3.1.1 Tình hình chuyển nhượng năm 2005 Bảng 3.1: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2005 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết STT Tên xã, thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ (%) Hồ sơ Tỷ lệ (%) 1 Ngãi Tứ 47 46 97,88 1 2,13 2 Hịa Thạnh 38 38 100 - - 3 Loan Mỹ 33 33 100 - - 4 Long Phú 44 44 100 - - 5 Mỹ Thạnh Trung 52 51 98,08 1 1,92 6 Mỹ Lộc 32 32 100 - - 7 Hịa Lộc 39 39 100 - - 8 Song Phú 82 76 92,68 6 7,32 9 Tân Lộc 28 28 100 - - 10 Tân Phú 66 62 93,94 4 6,06 11 Tường Lộc 72 67 93,06 5 6,94 12 Hịa Hiệp 36 36 100 - - 13 Hậu Lộc 24 24 100 - - 14 Phú Thịnh 61 58 95,08 3 4,92 15 Phú Lộc 27 27 100 - - 16 Bình Ninh 54 52 96,30 2 3,70 17 Tt. Tam Bình 18 18 100 - - Tổng 753 731 97,08 22 2,92 ( Nguồn: Phịng Tài Nguyên và Mơi Trường huyên Tam Bình) 14 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Ngãi Tứ Hịa Thạnh Loan Mỹ Long Phú Mỹ Thạnh Trung Mỹ Lộc Hịa Lộc Song Phú Tân Lộc Tân Phú Tường Lộc Hịa Hiệp Hậu Lộc Phú Thịnh Phú Lộc Bình Ninh Tt. Tam Bình Hình 3.2: Tình hình chuyển nhượng năm 2005 Qua biểu đồ ta thấy, kết quả chuyển nhượng năm 2005 diễn ra rất phức tạp chủ yếu là các xã: Song Phú, Phú Thịnh, Tân Phú, Tường Lộc là những xã cĩ tình hình chuyển nhượng mạnh mẽ. Do xã cĩ những điều kiện tốt, dân cư đơng đúc, giao thơng được chú trọng là địa bàn trọng điểm của huyện Tam Bình. Một phần do cơ sở pháp lý vững chắc, hồ sơ giải quyết nhanh chĩng. Mặt khác cĩ các xã ít biến động do đất đai ích cĩ người quan tâm, khơng cĩ nhà đầu tư vào địa bàn điệu kiện và giao thơng khơng thuận lợi.đời sống người cịn nghèo. Hồ sơ 15 3.1.2 Tình hình chuyển nhượng năm 2006 Bảng 3.3: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2006 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết STT Tên xã, thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ (%) Hồ sơ Tỷ lệ (%) 1 Ngãi Tứ 95 91 95,79 4 4,21 2 Hịa Thạnh 59 56 94,92 3 5,08 3 Loan Mỹ 74 74 100 - - 4 Long Phú 58 58 100 - - 5 Mỹ Thạnh Trung 99 94 94,95 5 5,05 6 Mỹ Lộc 43 43 100 - - 7 Hịa Lộc 50 48 96 2 4 8 Song Phú 106 100 94,34 6 5,66 9 Tân Lộc 35 35 100 - - 10 Tân Phú 194 186 95,88 8 4,12 11 Tường Lộc 115 108 93,91 7 6,09 12 Hịa Hiệp 78 74 94,88 4 5,13 13 Hậu Lộc 32 32 100 - - 14 Phú Thịnh 45 43 95,56 2 4,44 15 Phú Lộc 52 52 100 - - 16 Bình Ninh 51 51 100 - - 17 Tt. Tam Bình 48 48 100 - - Tổng 1234 1193 96,68 41 3,32 ( Nguồn: Phịng Tài Nguyên và Mơi Trường huyên Tam Bình) 16 Hình 3.4: Tình hình chuyển nhượng năm 2006 Qua biểu đồ năm 2006 ta thấy tình hình chuyển nhượng diễn ra rất phức tạp, cĩ sự chênh lệch giữa các xã. Chủ yếu diễn ra trên những địa bàn trọng điểm Song phú, Tân Phú, Tường Lộc, Mỹ Thạch Trung là tình hình chuyển nhượng mạnh, cịn một số xã thuộc xã nghèo, cịn khĩ khăn nên tình hình chuyển nhượng ít. Cần cĩ sự chỉ đạo của các ban nghành cĩ chức năng để đưa các xã khĩ khăn phát triển để theo kịp các xã bạn. Do cĩ tình hình chuyển nhựơng mạnh ở các xã là giao thơng thuận lợi các nhà đầu tư chú trọng nhiều. Cơ sở hạ tầng phát triển là địa bàn trọng điểm của huyện. 0 50 100 150 200 250 Ngãi Tứ Hịa Thạnh Loan Mỹ Long Phú Mỹ Thạnh Trung Mỹ Lộc Hịa Lộc Song Phú Tân Lộc Tân Phú Tường Lộc Hịa Hiệp Hậu Lộc Phú Thịnh Phú Lộc Bình Ninh Tt. Tam Bình Hồ sơ 17 3.1.3 Tình hình chuyển nhượng năm 2007 Bảng 3.5: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2007 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết STT Tên xã, thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ (%) Hồ sơ Tỷ lệ (%) 1 Ngãi Tứ 74 74 100 - - 2 Hịa Thạnh 23 23 100 - - 3 Loan Mỹ 52 50 96,15 2 3,85 4 Long Phú 29 29 100 - - 5 Mỹ Thạnh Trung 109 104 95,41 5 4,59 6 Mỹ Lộc 97 93 95,88 4 4,12 7 Hịa Lộc 37 37 100 - - 8 Song Phú 40 40 100 - - 9 Tân Lộc 62 59 95,16 3 4,84 10 Tân Phú 158 152 96,20 6 3,80 11 Tường Lộc 196 189 96,43 7 3,57 12 Hịa Hiệp 44 44 100 - - 13 Hậu Lộc 27 26 96,30 1 3,70 14 Phú Thịnh 32 32 100 - - 15 Phú Lộc 57 55 96,49 2 3,51 16 Bình Ninh 86 83 96,51 3 3,49 17 Tt. Tam Bình 54 53 98,15 1 1,85 Tổng 1177 1143 97,11 34 2,89 ( Nguồn: Phịng Tài Nguyên và Mơi Trường huyên Tam Bình) 18 0 50 100 150 200 250 Ngãi Tứ Hịa Thạnh Loan Mỹ Long Phú Mỹ Thạnh Trung Mỹ Lộc Hịa Lộc Song Phú Tân Lộc Tân Phú Tường Lộc Hịa Hiệp Hậu Lộc Phú Thịnh Phú Lộc Bình Ninh Tt. Tam Bình Hình 3.6 Tình hình chuyển nhượng năm 2007 So với năm 2006 thì năm 2007 cĩ sự thay đổi rõ rệt, tình hình chuyển nhượng trở nên giảm xuống, một phần do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế. Mặt khác đất trở nên khang hiếm, giá đất khơng ngừng tăng cao,tình trạng đầu cơ diễn ra mạnh mẽ. Tình hình chuyển nhượng mạnh ở các xã vùng xa: Ngãi Tứ, Bình Minh, Tường Lộc. Hồ sơ tiếp nhận giảm 57 hồ sơ do thị trường bất động sản bị đĩng băng, những xã cĩ hồ sơ cao là do diện tích lớn địa bàn trọng điễm của huyện thu hút các sự đầu tư từ nơi khác. ðặc biệt 2 xã ít biến động là Hịa Thạnh, Long Phú. Hồ sơ 19 3.1.4 Tình hình chuyển nhượng năm 2008 Bảng 3.7: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2008 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết STT Tên xã, thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ (%) Hồ sơ Tỷ lệ (%) 1 Ngãi Tứ 175 196 96,57 6 3,43 2 Hịa Thạnh 122 122 100 - - 3 Loan Mỹ 158 156 98,73 2 1,27 4 Long Phú 163 159 97,55 4 2,45 5 Mỹ Thạnh Trung 193 186 96,37 7 3,63 6 Mỹ Lộc 141 141 100 - - 7 Hịa Lộc 121 121 100 - - 8 Song Phú 210 202 96,19 8 3,81 9 Tân Lộc 146 146 100 - - 10 Tân Phú 228 218 95,61 10 4,39 11 Tường Lộc 173 168 97,11 5 2,89 12 Hịa Hiệp 155 154 99,35 1 0,65 13 Hậu Lộc 144 144 100 - - 14 Phú Thịnh 147 147 100 - - 15 Phú Lộc 159 157 98.74 2 1,26 16 Bình Ninh 160 157 98,13 3 1,88 17 Tt. Tam Bình 161 158 98,14 3 1,86 Tổng 2756 2705 98,15 51 1,85 ( Nguồn: Phịng Tài Nguyên và Mơi Trường huyên Tam Bình) 20 Hình3.8: Tình hình chuyển nhượng năm 2008  Cĩ thể coi năm 2008 là năm thành cơng nhất của địa bàn Huyện, trở thành cơn sốt đất của các nhà đầu tư, tình hình chuyển nhượng diễn ra đồng điều hơn do người dân chuyển đi nơi khác hoặc khơng cĩ khả năng lao,khơng cĩ nhu cầu sử dụng đất. Một mặt do cĩ sự chỉ đạo đúng hướng của các sở ban nghành, tạo điều kiện cho các xã phát huy hết tìm năng sẵn cĩ đã làm thay đổi bộ mặt của vùng đất huyện Tam Bình. ðây là năm đáng được ghi nhận, đều đĩ cũng cho thấy nền kinh tế của nước ta đã hội nhập và bắt nhịp nền kinh tế thịu trường, thu nhập của người dân khơng ngừng tăng cao.Tỷ lệ đạt 99,36%. 0 50 100 150 200 250 Ngãi Tứ Hịa Thạnh Loan Mỹ Long Phú Mỹ Thạnh Trung Mỹ Lộc Hịa Lộc Song Phú Tân Lộc Tân Phú Tường Lộc Hịa Hiệp Hậu Lộc Phú Thịnh Phú Lộc Bình Ninh Tt. Tam Bình Hồ sơ 21 3.2 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 - 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH Bảng 3.9 Tình hình CNQSDð trên địa bàn Huyện giai đoạn 2005 – 2008 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết Năm Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ (%) Hồ sơ Tỷ lệ (%) 2005 753 731 97,08 22 2,92 2006 1234 1193 96,68 41 3,32 2007 1177 1143 97,11 34 2,89 2008 2034 1986 97,64 47 1,85 Tổng cộng 5.920 5.772 97,54 148 2,37 0 500 1000 1500 2000 2500 Số lượng 1 Năm năm 2005 năm 2006 năm 2007 năm 2008 Hình 3.10 : Tình hình CNQSDð 2005 – 2008 Qua hình ta thấy tình hình chuyển nhượng QSDð trên địa bàn cĩ xu hướng tăng qua các năm. Trong đĩ đỉnh là năm 2008 tăng 3,7 lần so với năm 2005. Nguyên nhân là do cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDð đã cơ bản hồn tất, người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của mình. Ngồi ra cịn ảnh hưởng của sự phát triển một cách nhanh và mạnh về kinh tế - xã hội. 22 3.2.1 Giai đoạn 2005 – 2006 Tình hình chuyển nhượng QSDð năm 2006 tăng cao hơn năm 2005. Tuy nhiên số lượng hồ sơ tăng khơng cao. Năm 2006, hồ sơ tồn và nhận mới là 1234 hồ sơ. Trong dĩ các xã Tân Phú, Song Phú, Tường Lộc chiếm số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất so với các xã khác là vì sau khi cĩ được GCNQSDð, các chủ sử dụng thực hiện các quyền của mình. Bảng 3.11 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2005-2006 - Qua bảng trên cho thấy trong 2 các năm qua từ 2005-2006 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển biến khơng đồng đều qua các năm. Do đất đai chưa được chú trọng nền kinh tế chưa phát triển. Nhờ sự đầu tư đúng đắn của nhà nước mà năm 2006 đã cĩ sự thay đổi đáng kể. Hồ sơ chuyển nhượng tăng lên nhanh chĩng, diện tích khơng ngừng mở rộng. Cĩ nhiều nguyên nhân chính là do sự tăng dân số, nền kinh tế thay đổi, thơng tin liên lạc chú trọng. ðất đai đã trở nên khang hiếm. 3.2.2 Giai đoạn 2006 – 2007 Bảng 3.12 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2006-2007 Năm 2005 2006 Tổng số vụ 753 1234 Diện tích (ha) 17.374,69 20.550,99 Năm 2006 2007 Tổng số vụ 1234 1177 Diện tích (ha) 20.550,99 22.196,86 23 Tình hình chuyển nhượng QSDð năm 2007 cĩ giảm so với năm 2006 là 57 hồ sơ. Tuy nhiên, số lượng giảm khơng đáng kể.Trong năm 2007, số trường hợp chuyển nhượng ở xã Song Phú cĩ giảm so với 2 năm trước chỉ nhận được 40 hồ sơ, nhưng bên cạnh đĩ xã Mỹ Thạnh Trung lại tăng lên 109 hồ sơ vì đây là xã cĩ diện tích tương đối lớn, một phần do thị trường bất dộng sản phát triển mạnh dẫn đến số vụ chuyển nhượng tăng. Xã ít biến động nhất là các xã Hịa Thạnh và Long Phú. 3.2.3 Giai đoạn 2007 – 2008 Bảng 3.13 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2007-2008 Tình hình chuyển nhượng QSDð năm 2008 tăng cao hơn so với năm 2007 là 1549 hồ sơ. Năm 2008, hồ sơ tồn và nhận mới là 2756 hồ sơ. Trong đĩ, số trường hợp chuyển nhượng nổi bật nhất là thuộc về xã Tân Phú với 228 trường hợp chiếm 8,27% trên tổng số hồ sơ tồn và nhận mới. ðồng thời, xã cĩ trường hợp chuyển nhượng thấp nhất là xã Hịa Lộc với 121 trường hợp chiếm 4,40% trên tổng số hồ sơ tồn và nhận mới. Hầu hết các hồ sơ chủ yếu rơi vào dạng hộ gia đình , cá nhân chuyển QSDð và xã cĩ số trường hợp đăng ký biến động cao nhất là dạng các xã cĩ nhiều cơng trình xây dựng, một phần do tiến độ cấp giấy được đẩy mạnh nên sau khi cĩ được GCNQSDð các chủ sử dụng đất đã bắt đầu thực hiện việc chuyển nhượng. 3.3. Nguyên nhân chuyển nhượng và những ảnh hưởng của vấn đề chuyển nhượng QSDð Theo ý kiến của bộ địa chính huyện và thực tế điều tra thơng qua các mẫu phiếu cho thấy nguyên nhân chuyển nhượng đất tăng do những nguyên nhân sau: - Về pháp luật đất đai: Năm 2007 2008 Tổng số vụ 1177 2034 Diện tích (ha) 22.196,86 23.740,43 24 + Luật dân sự , luật dất đai cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình, trong đĩ cĩ quyền chuyển nhượng QSDð, các văn bản hướng dẫn ngày càng hồn thiện hơn.. Mặt khác thị trường bất động sản ngày càng phát triển và cĩ quy định rõ hơn. + Chính sách thuế điều tiết của Nhà Nước đối với việc chuyển nhượng QSDð vừa phải: 4% đối với đất ở, 2% đối với đất nơng nghiệp, -Về kinh tế- xã hội: Việc đầu tư của Nhà nước về cơ sở hạ tầng, đường giao thơng được nâng cấp mở rộng đã đẩy giá đất lên rất cao, mang lợi sự sinh lời lớn về đất đai và nhà ở mà người sử dụng đất gần cĩ được sự thụ hưởng, về phía Nhà Nước chưa cĩ quy định cụ thể điều tiết thuế từ khư vực này. -Về phía dân: Tình hình kinh tế của huyện dựa vào kinh tế nơng nghiệp là chính, đời sống người dân dựa vào sản xuất nơng nghiệp. Tuy nhiên thời gian gần đây người dân địa phương ngày càng ít đầu tư vào nơng nghiệp, nhất là tầng lớp thanh niên do giá thị trường nơng sản bấp bênh hiệu quả kinh tế khơng mang lại lợi nhuận cao so với đi làm cơng nhân. 3.4. Hiệu quả kinh tế xã hội thơng quá trình chuyển QSDð. - Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, người dân cĩ ý thức về tầm quan trọng của đất đai. - ðem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước thơng qua việc thu thuế chuyển QSDð, lệ phí địa chính, tiền dịch vụ đo đạc. - Người nơng dân cĩ cơ hội chuyển sang nghành nghề khác, hoặc cĩ điều kiện mở rộng diện tích đất sản xuất, thành lập vườn trái cây, kinh tế trang trại, xây dựng…. - Sử dụng đất khơng đúng mụch đích, đất bỏ hoang. - Những nguồn lợi rất lớn từ chuyển nhượng đất đai đã gây xao động trong mối quan hệ gia đình, chịm xĩm, láng giềng.. 25 3.5 NHẬN XÉT CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN TAM BÌNH Hiện nay việc chuyển nhượng QSDð diễn ra rất sơi động và trong việc chuyển nhượng xảy ra nhiều việc bất cập. Do đĩ, cơng tác quản lý tình hình chuyển nhượng cũng gặp nhiều khĩ khăn.Song nhờ cĩ sự chuẩn bị và tham mưu của lãnh đạo nên cơng tác quản lý cũng dần khắc phục được những khĩ khăn,thích ứng kịp thời với sự phát triển và nhu cầu của người dân trong việc chuyển nhượng QSDð. * Nhận xét chung: Cơng tác chuyển nhượng từ năm 2007 – 2008 cho thấy năm 2007 số lượng hồ sơ đăng ký nhiều hơn sơ với năm 2007 và 2008 tập trung nhiều nhất ở xã Phú Thịnh, Ngãi Tứ và Thị trấn Tam Bình do địa bàn cĩ diện tích rộng và phát triển nên người dân muốn mở rộng làm ăn sản xuất kinh doanh. Vì vậy người dân cần cĩ một số vốn để đầu tư do đĩ số lượng người đi đăng ký nhiều hơn. - Qua kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện, đã rút ra được nội dung và phương pháp thực hiệnquy trình, trình tự thủ tục tổ chức thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007. Mặc dù vẫn cịn một số khĩ khăn tồn tại trong quá trình thực hiện, nhưng đây cũng là kết quả cĩ ý nghĩa quan trọng việc rút kinh nghiệm để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm tiếp theo được hồn chỉnh hơn. Tĩm lại: Tam Bình là huyện cĩ nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế theo hướng thương mại dịch vụ, cơng nghiệp nơng nghiệp, kinh tế vườn là văn hố du lịch. Tốc độ đơ thị hố cao cộng với việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng là những nhân tố gây áp lực lớn đối với đất đai từ đĩ địi hỏi con người cần cĩ nguồn vốn lớn để phát triển kinh tế xã hội và sử dụng tiềm năng đất đai một cách hiệu quả. 26 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 KẾT LUẬN - Huyện Tam Bình nằm ở trung tâm tỉnh và cách TP vĩnh Long khoảng 30 km về phía nam, cĩ vị trí địa lý thuận lợi. Huỵện cĩ tốc độ tăng trưởng cao trong khu vực, cơ cấu kinh tế của huyện phát triển theo hướng cơng nghiệp, nơng nghiệp, thương mại và dịch vụ, tuy nhiên nơng nghiệp vẫn giữ vai trị chủ đạo trong cơ cấu kinh tế của huyện. Hiện nay huyện Tam Bình là nơi được nhiều nhà đầu tư trong và ngồi nước quan tâm. Tình hình chuyển nhượng QSDð ở địa bàn ngày càng sơi động và đa dạng. ðặc biệt là những vấn đề gần đây: - Trong các hồ sơ chuyển nhượng trên địa bàn, phần lớn diện tích chuyển nhượng là đất nơng nghiệp chiếm 97,71%, đất ở chiếm 2,29%. Năm 2006 tồn huyện cĩ đến 2756 trường hợp đăng ký chuyển nhượng, năm 2008 là 2034 trường hợp. - Trong số các trường hợp chuyển nhượng đã đăng ký, đối tượng nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế chiếm 2%, hộ gia đình, cá nhân chiếm 98%. ða số đối tượng nhận chuyển nhượng là dân tại địa phương chiếm 87%; cịn 13% là địa phương khác đến. - Các trường hợp chuyển nhượng QSDð phổ biến nhất là đất thổ cư, đất nơng nghiệp để chuyển nhượng, xin nhận chuyển nhượng QSDð được Phịng TN và MT rất chú trọng. Trung bình cĩ đến 95% hồ sơ giải quyết mỗi năm. Phịng TN và MT luơn cải tiến trình tự thủ tục và bước đầu ứng dụng cơng nghệ tin học vào chỉnh lý hồ sơ biến động, hồ sơ địa chính nhằm giải quyết kịp thời hồ sơ cho nhân dân, hạn chế hố sơ tồn, trễ. - Khĩ khăn lớn nhất của Văn phịng ðăng ký QSDð là chưa cĩ quy hoạch cụ thể mặc dù huyện đã được lập QHSDð, những văn bản pháp luật đất đai cịn nhiều vướng mắc, bất cập, ý thức người dân chưa cao, sợ tiếp xúc nhiều với cơ quan Nhà Nước. ðây là nguyên nhân dẫn đến tình hình chuyển nhượng ngầm, chuyển mục đích trái phép, sử dụng đất sai mụch đích. 27 4.2 Những Mặt Thuận Lợi và Khĩ Khăn Tại VPðKQSDð .Thuận lợi: - Cán bộ văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất là những người trẻ tuổi luơn cĩ tinh thần học tập và trao đổi kiến thức chuyên mơn nghiệp vụ cao. Phấn đấu học tập các chỉ thị nghị quyết của cấp trên để nâng cao trình độ và bồi dưỡng, tu dưỡng chính trị vững vàng, nâng cao đạo đức, nhân cách cán bộ. - Cĩ đầy đủ cán bộ, cĩ năng lực, thơng thạo các chính sách, các thủ tục để bố trí thực hiện việc tiếp nhận và bàn giao hồ sơ của người sử dụng đất. - Cĩ tinh thần trách nhiệm cao, đồn kết , giúp cộng đồng và xã hội. - Thiết bị đo đạc được trang bị khá hiện đại. (Máy tịan đạc điện tử TopCon – GTS- 230N). - Phần mềm xử lý số liệu đo đạc đúng theo quy định của Bộ Tài Nguyên và Mơi Trường (SDRMAP-6.5; Microstation…) và các phần mền đồ họa khác như: AutoCAD R14; AutoCAD 2000; AutoCAD 2004; AutoCAD 2007….. . Khĩ khăn: - Do huyện chưa cĩ điều kiện phát triển, phần lớn là đất nơng nghiệp, đa số người dân làm ruộng nhưng khơng cĩ điều kiện thuận lợi, đời sống khĩ khăn khơng nâng cao được trình độ học vấn. Mà người dân tộc Khơmer chiếm tỷ lệ đơng, rất nhiều người bị mù chữ, gây khĩ khăn trong việc giao tiếp, một phần nĩi người dân khơng hiểu, một phần dân bức xúc. Trong khi đĩ phải nhìn nhận một phần trách nhiệm của cán bộ thiếu sĩt trong việc tiếp nhận, kiểm tra, giải thích hướng dẫn hổ sơ làm cho người dân phải tốn cơng thực hiện thủ tục - Từ những vấn đề nêu trên chúng em đã cĩ được mơi trường thuận lợi vừa được học tập, được cọ sát với thực tế về cơng việc để hồn thành bài báo cáo tốt nghiệp tốt, vừa được trao dồi đạo đức tác phong là cơ sở để hồn thiện cá nhân vì đạo đức khơng phải tự nhiên xuất hiện mà nĩ là kết quả của cả một quá trình học tập rèn luyện, trao dồi tiếp thu nền giáo dục tốt đẹp từ cộng đồng gia đình và xã hội. - ðược các cán bộ nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn nên cơng việc được hồn thành thuận lợi và cĩ hiệu quả cao. 28 - Do thời gian thực tập cịn hạn chế, lúc đầu cịn bỡ ngỡ với cơng việc thực tế nên hơi bị động trong cơng việc, kiến thức chuyên mơn cịn hạn chế nên việc thực hiện cơng việc cịn nhiều khĩ khăn, nhưng từ đĩ chúng em đã được học hỏi nhiều kiến thức thực tế và rút ra nhiều kinh nghiệm để áp dụng vào cơng việc thực tế sau này. 4.3 KIẾN NGHỊ Hiện nay việc chuyển nhượng QSDð diễn ra rất sơi động và trong việc chuyển nhượng xảy ra nhiều việc bất cập. ðể khắc phục những khĩ khăn trong quá trình thực hiện cơng tác chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện Tam Bình đề tài cĩ những kiến nghị sau: - Cần đẩy mạnh tiến độ thực hiện quy hoạch theo phương án đã được duyệt. - Cần ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể, để cán bộ địa chính xã cĩ cơ sở xác nhận điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng và tạo điều kiện cho người dân thực sự cĩ nhu cầu sử dụng đất cĩ đất để sản xuất nơng nghiệp, để sinh sống, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. - ðẩy mạnh quá trình ứng dụng cơng nghệ tin học vào quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh tiến độ giải quyết hồ sơ biến động đất đai, đặc biệt là hồ sơ chuyển nhượng QSDð. Ngồi ra, dễ dàng phát hiện chủ sử dụng đất vượt hạn mức, khắc phục những sai xĩt trong quá trình cấp GCNQSDð, như sai thửa, trùng thửa… - Thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra cơng tác qyản lý và sử dụng đất.Kiên quyết sử lý các trường hợp sử dụng đất khơng đúng mụch đích, tự ý san lấp…..sau khi nhận chuyển nhượng QSDð. - Kiên quyết thu hồi GCNQSDð đối với những trường hợp bỏ hoang đất đai, nhất là đất sản suất nơng nghiệp nhằm răn đe các đối tượng khác. - Tăng cường vai trị cơng tác quản lý Nhà Nước về đất đai ở các cấp, đặc biệt là các xã. Thường xuyên tổ chức huấn luyện chuyên mơn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp sở. Cán bộ địa chính phải cĩ trách nhiệm, tâm quyết, cĩ nhận thức đúng đắn về tầm quan trọng của cơng tác địa chính. Nghiêm khắc sử lý các 29 bộ lạm dụng quyền hạn gây sách nhiễu nhân dân, cĩ hành vi tiêu cực trong quản lý. - Chú trọng cơng tác tuyên truyền pháp luật về đất đai một cách sâu rộng cho nhân dân thơng qua phương tiện thơng tin đại chúng, tại các cuộc hợp tổ chức phân bố, khu ấp, giúp nhân dân hiểu rỏ về quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất đai và đồng thời giảm bớt sự e ngại phải đến cơ quan Nhà Nước, ngồi các thủ tục giấy tờ….  Những vướng mắc và đề xuất Về trình tự thủ tục: Tại chương III, nghị định 17/1999/ Nð –CP, nghị định 79/2001/ Nð –CP và các thơng tư hướng dẩn chia làm 2 mục là hộ gia đình, cá nhân và đối với tổ chức kinh tế. Các đối tượng này được hiểu là đối tượng chuyển QSDð. Trên thực tế cĩ 2 trường hợp chuyển QSDð : hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế. viii TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Chính Phủ (1994). Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999. 2. Chính Phủ (1994). Nghị định 84/1994/Nð-CP của Chính Phủ qui định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức diện tích. 3 Chính Phủ (1999). Nghị định 17/1999/Nð-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị QSDð. 4. Chính Phủ (2000). Nghị định 04/2000/Nð-CP của Chính phủ về Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai. 5. Chính Phủ (2000). Nghị định 19/2000/Nð-CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDð. 6. Chính Phủ (2000). Nghị định số 19/2000/Nð-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. 7. Chính Phủ (2001). Nghị định 79/2001/Nð-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/Nð-CP. 10. Chính Phủ (2002). Nghị định số 79/Nð-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị đinh 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 11. Chính Phủ (2004). Nghị định 181/2004/Nð-CP của Chính phủ về thi hành Luật ðất đai năm 2003. 12. Quốc Hội (2003). Luật đất đai năm 2003. Nhà xuất bản chính trị Quốc gia Hà Nội – 2006. ix 13. Tổng Cục ðịa Chính ( 2001). Thơng tư 1883/2001/TT-TCðC của Tổng Cục ðịa chính hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 14. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Bình (2009). Cơng văn của Sở Tài nguyên và Mơi trường tỉnh Vĩnh Long về rút gọn quy trình CQSDð. 15. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Bình (2009). Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000-2010 của huyện Tam Bình 16. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Bình (2009). Thống kê tình hình sử dụng đất đai giai đoạn 2005-2008 trên địa bàn Tam Bình. Tài liệu khác 1. Châu Thị Hồng Vân (2007). ðánh giá tình hình chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện Trà Ơn. 2. Nguyễn Thùy Ngân (2004). ðánh giá tình hình chuyển nhượng QSDð giai đoạn 1995 - 2003 trên địa bàn huyện Tam Bình. 3. Phan Văn Lợi (2007). ðánh giá tình hình chuyển nhượng QSDð từ năm 2003 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh. x PHỤ CHƯƠNG xi NHẬN XÉT ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ......................................................................................................................................