Ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Trà Ôn giai đoạn 2005 - 2008

n xã, huyện, nay cĩ điều kiện hợp thức hĩa phần diện tích mà mình nhận chuyển nhượng trước đây. Theo quy định khi nộp hồ sơ đến xã, huyện phải cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, nhưng khi liên hệ chủ đất (bên bán) mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách bộ phần đất đã bán thì chủ đất khơng đưa hoặc tìm nhiều lý do nhằm cốt yếu là địi bên mua phải chi thêm một khoản tiền mới cho mượn. Hoặc trường hợp gây khĩ khăn hơn nữa là mất giấy chứng nhận, phải làm cấp giấy khác đến một hoặc hai năm mới cĩ, hay “ Giấy đỏ đã mang đi thế chấp ngân hàng (hoặc vay nĩng) khoản 20-30 triệu đồng, muốn mượn giấy đỏ tách bộ thì phải đưa tiền chuộc, về tiền lãi thì người mua đất chịu. ðây là nhu cầu chính đáng của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trước đây gây khĩ khăn về tiền bạc sau khi đã mua đất nên khơng cịn tiền để làm thủ tục ngay. Khi cĩ điều kiện hợp thức hĩa phần đất đã mua trước đây là điều chính đáng (ngoại trừ mua bán). Trường hợp nêu trên hướng giải quyết như sau: Căn cứ vào đề nghị của bên chuyển nhượng, xã mời bên chuyển nhượng lên để trao đổi hịa giải trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận giữa hai bên. Nếu cĩ thêm tiền thì thêm bao nhiêu cho phù hợp, bên mua cam kết sau khi tách bộ xong phải hồn trả giấy đỏ (nếu cịn đất trên giấy) cho bên chuyển nhượng. Nếu trường hợp bên chuyển nhượng cố tình gây khĩ khăn cĩ biện pháp mạnh hơn nhằm đảm bảm quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng, mặt khác cũng tránh sự xáo trộn trong cơng tác chuyển nhượng. 14 Trường hợp 2: Ơng A chuyển nhượng cho 4 người B,C,E,D với thời gian thực hiện chuyển nhượng như sau: Cấp xã: Ơng A ký hợp đồng tại xã với B,C, được xã xác nhận vào ngày 15/08/2007. Ơng A ký hợp đồng tại xã với D,E, được xã xác nhận vào ngày 20/08/2007. Cấp huyện: B và C mượn bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của ơng A để nộp hồ sơ vào huyện ngày 25/08/2005, do D,E cĩ nhu cầu muốn nộp hồ sơ vào huyện để được tách bộ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất phần đất mà mình đã sang nhượng của ơng A trước đây (ngày 20/08/2007). Khi nộp hồ sơ vào huyện thì huyện khơng nhận với lý do: “khơng cĩ bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất “ trong hồ sơ, dù cho D, E cĩ trình bày là chung Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trong hồ sơ số mấy đã nộp ngày 25/08/2007. Và đương nhiên D, E phải chờ B, C làm xong rồi mới tới lượt D, E. Thời gian chờ đợi mất 50-60 ngày làm việc, tính từ ngày nộp hồ sơ. Qua trường hợp trên ta nhận thấy nhu cầu muốn tách bộ của D, E là chính đáng nhưng với lý do khơng cĩ bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của ơng A mà phải chờ đến 60 ngày thậm chí cĩ khi hơn nữa mới nhận được giải quyết, mà đĩ chỉ là khâu thủ tục và nguyên tắc, thực chất Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của ơng A thì Phịng Tài Nguyên và Mơi Trường đang giữ để giải quyết cho B, D. Hướng đề xuất để giải quyết như sau: Vẫn tiếp tục nhận hồ sơ của D, E trên cơ sở phải cấp giấy đúng là chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đối chiếu với những hồ sơ của B, C đã nộp trước ngày 15/08/2007 để việc giải quyết trách phiền hà cho người dân. 15  Trường hợp 3: ðối với các trường hợp người dân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng tự thỏa thuận chuyển nhượng khơng thơng qua chính quyền địa phương, người nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất ổn định khơng xảy ra tranh chấp trước khi cĩ Nghị định 17/Nð-CP, nay họ cĩ nhu cầu làm thủ tục chuyển nhượng nhưng người được chuyển nhượng đã khơng cịn thường trú ở địa phương hoặc đã chết rồi thì giải quyết như thế nào? Trường hợp này cĩ thể giải quyết như sau: Trường hợp người chuyển nhượng đã chết, chính quyền địa phương xác nhận nội dung, sau đĩ người trong hộ lập thủ tục xin thừa kế rồi thực hiện hơp đồng chuyển nhượng giữa những ngưịi được thừa kế hoặc đại diện uỷ quyền. ðối với trường hợp bên chuyển nhượng khơng cịn thường trú tại địa phương thì chính quyền xác nhận nội dung, Uỷ ban nhân dân huyện ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng. 1.3.5. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất:cĩ 2 loại giá đất - ðược hình thành thơng qua giao dịch mua bán trên thị trường - Giá do Nhà nước quy định Khung giá các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, quy định theo những quy định chung của chính phủ. 1.4. CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÀ QUY ðỊNH CĨ LIÊN QUAN ðẾN ðỀ TÀI: 1.4.1.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước luật đất đai 2003 - ðến những năm đầu của thập niên 1980, với việc thay đổi cơ chế quản lý trong sản xuất nơng nghiệp bằng hình thức chứng khốn sản phẩm theo chỉ thị 100/CT.TW của Ban bí thư trung ương ðảng, chỉ thị số 35/CT.TW về khuyến khích và phát triển kinh tế gia đình, nền sản xuất nơng nghiệp của huyện đã cĩ sự chuyển biến nhưng quá trình chuyển biến này đã tạo ra sự thay đổi trong sự sống người dân và chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của huyện. - ðến tháng 7/1988, Luật đất đai được ban hành, với dư luận này các mối 16 quan hệ về quản lý và sử dụng đất đã được xác lập được thể hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện Luật đất đai này vẫn cịn một số hạn chế, nhất là về tính pháp lý của người sử dụng đất và hiện tượng tranh chấp đất đai diễn ra khắp các địa phương trên địa bàn huyện. Trước hồn cảnh này, Tỉnh uỷ và Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long đã chỉ đạo cục quản lý đất đai triển khai thực hiện chương trình đất nhằm tổ chức điều tra tình hình cơ bản và đo đạc khảo sát lập bản đồ giải thửa hiện trạng sử dụng đất đai tồn tỉnh để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng. 1.4.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau luật đất đai 2003 - Tháng 7/1993 Quốc Hội đã thơng qua việc điều chỉnh luật đất đai năm 1988, về cơ bản Luật đất đai mới đã xác định được quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất và kích thích khả năng đầu tư của người sử dụng để khai thác hết tiềm năng đất đai. Tuy nhiên với Luật đất đai điều chỉnh lần này vẫn cịn những bất cập chưa thể đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt đối với nền kinh tế thị trường. Vì vậy đến năm 2000 Quốc hội tiếp tục điều chỉnh Luật đất đai năm 2000 đã thể hiện được tính tích cực, từ đĩ người dân cĩ thể an tâm đầu tư ngay trên mảnh đất của mình hoặc người dân cĩ thể thực hiện các quyền này đã tác động đến sự phân cơng lại lao động trong nơng thơn và việc sản xuất lại nơng nghiệp ngày càng phát triển, hiệu quả kinh tế trên 1 ha đất khơng ngừng tăng lên. Ngồi ra trong giai đoạn này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, nhiều văn bản pháp quy nhằm bảo vệ và kích thích người sử dụng đất trong việc đầu tư khai thác tiềm năng đất đai, đặc biệt Chính phủ đã ban hành Nghị định 68/2001/Nð-CP ngày 01/10/2001. Với Nghị định này đã quy định rõ trách nhiệm quản lý và khai thác sử dụng đất phải được đảm bảo đúng theo quy hoạch và kế hoạch được duyệt. Mặt khác, với việc ban hành quyết định số 173/2001/Qð.TT ngày 9/6/2001 của Thủ tướng Chính phủ cho phép người sử dụng đất cĩ thể mạnh dạn chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong phát triển nơng nghiệp sao cho mang lại hiệu quả cao nhất. 17  Cơ sở pháp lý cho việc hoạt động - Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Quốc hội thơng qua ngày 22/05/1994. - Nghị định 17/1999/Nð-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, (thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất). - Nghị định 19/2000/Nð-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định 79/2001/Nð-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 17/1999/Nð-CP. - Thơng tư 1883/2001/TT-TCðC ngày 12/11/2001 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Luật đất đai 2003 được thơng qua ngày 26/11/2003. - Nghị định 181/Nð-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. - Nghị định 182/2001/Nð-CP của Chính phủ quy định giá thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất.  Những quy định hiện hành về tình hình chuyển nhượng QSDð.  Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phải tuân thủ các nguyên tắc sau: - Chỉ những hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền sử dụng đất hợp pháp mới được chuyển nhượng. - Pháp luật khơng thừa nhận việc dùng đất lấn chiếm, đất khơng thuộc quyền sử dụng của mình, đất khơng cĩ giấy tờ hợp lệ để chuyển nhượng. Người cĩ hành vi như vậy sẽ bị xử lý nghiêm minh trên cơ sở các quy định của Nghị định 182/Nð-CP ngày 19/10/2004 về việc xử lý các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất. 18 - Khi chuyển nhượng, các bên tham gia quan hệ đất đai cĩ quyền thỏa thuận các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy định hiện hành của bộ luật dân sự pháp luật về đất đai. - Bên cạnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch của địa phương cĩ diện tích sử dụng dưới hạn mức, cĩ trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ của đất, khơng làm tổn hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh. - Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những vấn đề sau: - ðảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước. - ðảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào người sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất nơng nghiệp vào mục đích khác. - Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên. Xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.  ðiều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - ðiều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng đế cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra khơng hợp lý thì Nhà nước khơng cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật. ðiều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 181/Nð – CP và điều 706 của bộ luật dân sự như sau.  ðối với hộ gia đình, cá nhân - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cĩ một trong các điều kiện sau: - Chuyển đến nơi khác để cư trú hoặc kinh doanh. - Chuyển sang làm nghề khác. 19 - Khơng cịn hoặc khơng khả năng trực tiếp lao động. - Hộ gia đình, cá nhân cĩ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển sang nơi khác hoặc khơng cĩ nhu cầu sử dụng đất đĩ. - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê mà cĩ trả tiền thuê đất cho thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đĩ được trả tiền cịn lại ít nhất năm năm thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê.  ðối với tổ chức Tổ chức kinh tế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cĩ một trong những điều kiện sau: - ðất do Nhà nước giao cĩ thu tiền sử dụng đất. - ðất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. - ðất do Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cĩ trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đĩ được trả tiền ít nhất là năm năm.  ðiều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất  ðối với hộ gia đình, cá nhân - Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp gĩp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, văn bản thừa kế quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng khơng trái quy định của pháp luật về dân sự. - Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp gĩp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên trong nhĩm thống nhất và ký tên hoặc cĩ văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. - Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp gĩp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhĩm 20 người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhĩm thống nhất và ký tên hoặc cĩ văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. - Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp gĩp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cĩ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh tốn nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo nghĩa vụ đăng ký quyền sử dung đất. - Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.  ðối với tổ chức Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm cĩ: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trích lục bản đồ thửa đất chuyển nhượng. - Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất (trong trường hợp được giao đất hoặc thuê đất). - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm cĩ: + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất đai (nếu cĩ). - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: + Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; 21 + Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn cĩ trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; + Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi cĩ đất cĩ trách nhiệm trao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hình 1.5: Sơ đồ trình tự CNQSDð đối với hộ gia đình, cá nhân (1): Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phịng địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nếu khơng được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thơng báo cho đương sự biết lý do. UBND xã, phường thị trấn nơi cĩ đất Chủ sử dụng đất Cơ quan thuế Văn Phịng ðăng Ký Quyền Sử Dụng ðất UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (2) (5) (3) (1) (4) 22 (2) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phịng địa chính xem xét hồ sơ ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần của cơ quan Nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng và trình Ủy ban nhân dân, quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. (3) Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do phịng địa chính trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hồn thành việc xác nhận nhận được chuyển nhượng vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (4) Sau khi được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phịng Tài Nguyên và Mơi Trường thơng báo cho bên nhận chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. (5) Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, Phịng Tài Nguyên Và Mơi Trường vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất - ðể tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất cĩ hiệu quả, bảo đảm cơng bằng về nghĩa vụ nộp thuế và gĩp vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất. ðối tượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất - Căn cứ vào điều 80 và 81 của Hiến pháp năm 1992. - Căn cứ vào các điều 3, 73 và 79 của luật đất đai 2003. - Căn cứ luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về đất đai phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại ðiểm 3 Mục I Thơng tư số 01/2005/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Mơi trường. - Trường hợp người đang sử dụng đất cĩ một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 2, ðiều 3, Nghị định 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính 23 phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp gĩp vốn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, mà chưa được cấp đổi quyền sử dụng đất mới, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan cĩ thẩm quyền xác nhận theo quy định thuộc đối tượng nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của thơng tư 28/2004/TT-BTNMT. Những loại giấy tờ quy định tại khoản 2 điều 3 Nghị định 17/1999/Nð-CP được xác định là giấy tờ hợp lệ như sau: - Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hịa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng Hịa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đĩ tới nay. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cấp hoặc người sử dụng đất cĩ tên trong sổ địa chính mà đất đĩ khơng cĩ tranh chấp. - Giấy tờ do cơ quan cĩ thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đĩ vẫn sử dụng đất kiên tục từ đĩ đến nay và khơng cĩ tranh chấp. - Giấy tờ về thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất trước khi cĩ luật đất đai 1993 được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đĩ khơng cĩ tranh chấp. - Bản án hoặc quyết định của tịa án nhân dân hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền đã cĩ hiệu lực pháp luật. - Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, Ủy ban nhân dân. - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người bán cĩ giấy tờ hợp lệ, người mua chưa làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền, kể cả trường hợp đã 24 chuyển nhượng qua nhiều chủ, nay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân xã, Phường, thị trấn thẩm tra đất đĩ khơng cĩ tranh chấp và được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thi xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nay thuộc diện kê khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. - Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích chuyển quyền, giá đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền. - Giá đất: là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở khung giá của Chính phủ. - Thuế suất: 2% đối với đất sản xuất nơng, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng. 25 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 2.1. GIỚI THIỆU VỀ ðỀ TÀI NGHIÊN CỨU 2.1.1. Lý do chọn đề tài Luật đất đai 2003 đã khẳng định: “ ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Ngồi ra, đất đai cịn là tài nguyên vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế văn hĩa xã hội, an ninh quốc phịng. Trong điều kiện hiện nay, cùng với sự xuất hiện và phát triển của nền kinh tế hàng hĩa, kinh tế thị trường thì nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày một tăng lên. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất... cũng khơng ngừng gia tăng, làm cho giá đất ngày càng tăng cao. Qua đĩ cho thấy đất đai luơn là vấn đề nĩng bỏng trong cơng cuộc cơng nghiệp hĩa - hiện đại hĩa của đất nước. Vì vậy, việc quản lý đất đai càng được chú trọng quan tâm, để đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, ổn định, đạt hiệu quả kinh tế cao nhất và hạn chế những mâu thuẩn liên quan tới đất đai. ðể người dân an tâm trong việc khai thác và sử dụng đất, vì vậy Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ðĩ là “chứng thư pháp lý” xác lập mối quan hệ hợp pháp. 2.1.2. Mục đích của đề tài ðề tài được thực hiện nhằm mục đích xem xét, đánh giá cơng tác chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên địa bàn đặc biệt là huyện Trà Ơn, tìm ra những tồn tại khĩ khăn để đề ra hướng giải quyết, hồn thiện cơng tác này gĩp phần cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nĩi chung và cơng tác quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nĩi riêng được tốt hơn, trên cơ sở đĩ chúng em thực hiện đề tài: “ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Trà Ơn giai đoạn 2005 - 2008” Bên cạnh đĩ, nhằm hệ thống lại tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Trà Ơn giai đoạn 2005 - 2008, để đánh giá một cách đúng 26 đắn những ưu điểm và hạn chế từ đĩ đưa ra các giải pháp nhằm quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng QSDð trên địa bàn một cách tốt nhất. 2.1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu Khi đề cập đến vai trị của đất đai, hẳn nhiên chúng ta đều biết đất luơn luơn là địa điểm mà con người xây dựng nhà cửa, các cơng trình văn hố, nhà xưởng… ðồng thời đất cũng là nơi phân bố dân cư, phân bố các ngành kinh tế quốc dân. Vì vậy đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề này là các chủ sử dụng đất, các mối quan hệ pháp luật về đất đai, các chủ thể trong quan hệ đất đai, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. 2.1.4. Ý nghĩa thực tiển của đề tài Ngày nay với tốc độ tăng dân số khá cao, quá trình đơ thị hĩa cao cùng với nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên mạnh mẽ. Như bao huyện, tỉnh trong cả nước. ðặc biệt là tỉnh Vĩnh Long, trong đĩ cĩ huyện Trà Ơn, vấn đề chuyển nhượng Quyền sử dụng đất diễn ra khá sơi nổi. Việc cho phép chuyển nhượng Quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất đai vào tầm kiểm sốt của Nhà nước, gĩp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn. Nhà nước cĩ đầy đủ cơ sở để quản lý đất đai một cách thống nhất trên tồn quốc, đồng thời tạo cơng bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng khơng chỉ đơn thuần tuân theo khuơn khổ của pháp luật, trên thực tế diễn ra khá phức tạp gây ra nhiều khĩ khăn trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai. 2.1.5. Phương pháp nghiên cứu  Phương pháp thống kê: thu thập thống kê số liệu  Phương pháp phân tích: phân tích các số liệu đã thu thập được  Phương pháp so sánh: so sánh các số liệu đã đựơc thu thập  Nghiên cứu lý thuyết kết hợp với tiến hành thực nghiệm cơng việc 27 2.2. CƠNG VIỆC THỰC TẾ TẠI NƠI THỰC TẬP: 2.2.1.Tình hình quản lý đất đai  Tình hình quản lý  ðo đạc - ðơn vị đo đạc bản đồ Văn Phịng ðăng Ký QSDð trực thuộc Phịng TN&MT được thành lập vào năm 2007. Hiện nay VPðKQSDð trực thuộc Phịng TN&MT đã phối hợp với trung tâm kỹ thuật Tài Nguyên và Mơi Trường tổ chức xây dựng lưới khống chế địa chính ở khu vực xã, thị trấn.  Cấp giấy - ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khâu rất quan trọng trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng từ pháp lý duy nhất của chủ sử dụng đất. Người sử dụng đất cĩ thể thực hiện các quyền của mình khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Chính vì thế cơng tác xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được huyện quan trọng trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, huyện vẫn cịn một số đơng các hộ dân chưa kê khai đăng ký sử dụng đất.  Cơng tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo - Trong những năm qua, cơng tác tiếp nhận đơn thư giải quyết tố cáo về quản lý và sử dụng đất được địa phương xác định là một cơng tác thường xuyên. Khiếu nại tập trung là các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, lấn chiếm ranh, đất mượn...Về cơ bản, cơng tác giải quyết đơn khiếu nại đạt trên 80% số lượng đơn theo thẩm quyền, số cịn lại chính quyền địa phương (cấp xã) giao cho các tổ chức đồn thể hịa giải là giải pháp chính. Chưa cĩ trường hợp xung đột gay gắt trở thành điểm nĩng gây mất trật tự, an ninh xã hội.  Hạn mức sử dụng đất trên địa bàn - Hạn mức sử dụng đất cĩ liên quan trực tiếp đến việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, hình thức sử dụng đất (giao hoặc thuê) và thời hạn sử dụng đất. - ðiều 70 của luật đất đai 2003 cĩ quy định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nơng nghiệp vượt quá hạn mức trước ngày 15/10/1993 thì tiếp tục sử dụng diện tích vượt hạn mức theo thời hạn bằng ½ thời hạn giao đất và phải nộp 28 thuế bổ sung đối với diện tích đất đĩ theo quy định của pháp luật, sau thời hạn này thì chuyển sang thuê đất. - ðối với phần diện tích đĩ sau ngày 15/10/1993 thì người sử dụng đĩ phải thuê đất. - Nếu chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức thì phần vượt 100% trị giá sử dụng đất. - Trên thực tế thì rất khĩ khăn xác định hạn mức sử dụng đất vì người dân khơng thật thà kê khai diện tích đất đang sử dụng, Ủy ban nhân dân nơi thường trú rất khĩ để xác định được diện tích đương sự đang sử dụng.  Cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai - Cơng tác thống kê được thực hiện hàng năm, kiểm kê được thực hiện năm năm một lần để kiểm tra lại diện tích các loại đất được sử dụng phù hợp hay chưa, sử dụng cĩ đúng mục đích sử dụng kê khai hay chưa? Nhằm tạo điều kiện cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai được thuận lợi nắm bắt được tình hình sử dụng các loại đất trên địa bàn. - Số liệu thống kê quỹ đất là cơ sở cần thiết cho việc bố trí các lực lượng lực sản xuất nhằm sử dụng đất hợp lý và hiệu quả của quỹ đất. Số liệu thống kê là cơ sở cần thiết phục vụ cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương và từng ngành cịn căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất. - Các chỉ tiêu kiểm kê diện tích theo mục đích sử dụng đất, theo đối tượng sử dụng đất và theo đối tượng được giao để quản lý, được điều tra và tổng hợp từ hồ sơ địa chính hiện cĩ, hồ sơ theo dõi các tổ chức sử dụng đất của ngành Tài Nguyên và Mơi Trường, báo cáo của các tổ chức cĩ sử dụng đất...sau khi đã điều tra chỉnh lý biến động ngồi thực tế. 2.2.2. Tình hình sử dụng đất đai Tình hình sử dụng các loại đất trên địa bàn như sau: - Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 25839.12 ha chiếm 17.52 % tổng diện tích tự nhiên tồn tỉnh. - ðất nơng nghiệp: 21524,63 ha chiếm 92,45 % diện tích đã giao cho các đối tượng quản lý sử dụng. Trong đĩ hộ gia đình, cá nhân quản lý sử dụng với diện tích 21432.51 ha - chiếm 99.52 %, Uỷ ban nhân xã quản lý 57.55 ha - chiếm 29 0.27%, các đối tượng khác sử dụng 34.52 ha - chiếm 0.16% và số ít cịn lại do các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng. Như vậy, tổng quỹ đất nơng nghiệp của huyện được đưa vào sử dụng đạt 100%. - ðất chuyên dùng: 983.22 ha - chiếm 4.22% diện tích đã giao cho các đối tượng quản lý sử dụng. Trong đĩ, chủ yếu do Uỷ ban nhân dân xã quản lý 781.55 ha - chiếm 79.49%, hộ gia đình, cá nhân quản lý 105.39 ha - chiếm 10.72%, cịn lại 93.02 ha giao cho các đối tượng khác và 3.25ha các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng. - ðất ở: 752.28 ha - chiếm 3.23% diện tích đã giao cho các đối tượng quản lý sử dụng, trong đĩ chủ yếu giao cho hộ gia đình, cá nhân quản lý. - ðất bằng chưa sử dụng: 22.18 ha - chiếm 0.08% diện tích đã giao cho các đối tượng quản lý sử dụng, tồn bộ ở dạng đất bãi bồi. Trong đĩ, hộ gia đình, cá nhân quản lý sử dụng 6.35 ha-chiếm 28.62%, Uỷ ban nhân dân xã quản lý 11.44 ha - chiếm 51.6% và các đối tượng khác quản lý 4.38 ha - chiếm 19.78%. 30 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1. TÌNH HÌNH CNQSDð TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN QUA CÁC NĂM 3.1.1. Tình hình CNQSDð trên địa bàn huyện năm 2005 Bảng 1: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2005 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết STT Tên xã thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ % Hồ sơ Tỷ lệ % 1 Thị Trấn Trà Ơn 42 40 95.2 2 4.8 2 Lục Sĩ Thành 65 63 97 2 3 3 Tích Thiện 50 48 96 2 4 4 Hựu Thành 50 48 96 2 4 5 Hịa Bình 52 50 96.3 2 3.7 6 Vĩnh Xuân 61 60 98.3 1 1.7 7 Nhơn Bình 53 50 94.3 3 5.7 8 Phú Thành 65 63 97 2 3 9 Tân Mỹ 50 48 96 2 4 10 Thuận Thới 52 50 96.3 2 3.7 11 Trà Cơn 50 48 96 2 4 12 Thơí Hồ 50 49 98 1 2 13 Thiện Mỹ 64 64 100 0 0 14 Xuân Hiệp 52 50 96.3 2 3.7 Tổng 756 731 96.7 25 3.3 Qua bảng cho thấy, kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 là 756 hồ sơ, trong đĩ giải quyết được 731 hồ sơ, chiếm 96,7% và tồn lại 25 hồ sơ chưa giải quyết chiếm 3.3%, xã cĩ số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là Lục sĩ Thành với Phú Thành (65 hồ sơ). Sở dĩ tình hình chuyển nhượng ở đây cao là do 31 hai xã này cĩ nuơi cá Tra dẫn đến người dân chuyển nhượng để buơn bán và các lơ đất cĩ đủ cơ sở pháp lý, dễ dàng chuyển quyền, những khu vực ít trường hợp chuyển nhượng nhất là thuộc về các xã đặc trưng về phát triển như ở thị trấn. 0 10 20 30 40 50 60 70 T T.T rà Ơn Lục Sĩ T hành Tích T hiệnHựu Thành Hịa BìnhVĩnh Xuân Nhơn BìnhPhú T hànhTân Mỹ T huận T hới T rà Cơn T hới Hịa T hiện Mỹ Xuân Hiệp Số hồ sơ CN Hình 3.1. Biểu đồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2005 Từ biểu đồ ta nhận thấy rằng xã Lục Sĩ Thành và Phú Thành cĩ nhiều hồ sơ chuyển nhượng nhất trong năm. Nguyên nhân là do sự đăc biệt về thổ nhưỡng nơi đây, Lục Sĩ Thành và Phú Thành là hai xã cù lao nằm giữa Sơng Hậu cĩ đủ điều kiện để phát triển nơng nghiệp và nuơi trồng thủy sản và đặc biệt là nơi cĩ khơng khí trong lành để nghỉ dưỡng nên cĩ nhiều người tìm đến đây mua đất để đầu tư trồng chuyên cây ăn trái, nuơi cá hoặc xây nhà ở nghỉ dưỡng. Nên đã dẫn đến sự biến động lớn về đất đai. 32 Riêng ở Thị trấn Trà Ơn số hồ sơ chuyển nhượng thấp nhất vì đây là khu vực đơ thị chủ yếu là đất thổ cư và giá đất tương đối cao nên ít người cĩ thể mua được đất trong khu vực này. Ở các xã khác nhìn chung tình hình chuyển nhượng khơng cĩ gì biến động lớn. 33 3.1.2. Tình hình CNQSDð trên địa bàn huyện năm 2006 Bảng 2: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2006 Từ bảng ta nhận thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 tăng cao hơn so với năm 2005 là 24 hồ sơ. Trong đĩ xã cĩ nhiều trường Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết STT Tên xã thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ % Hồ sơ Tỷ lệ % 1 Thị Trấn Trà Ơn 49 47 95,91 2 4.09 2 Lục Sĩ Thành 62 58 93.54 4 6.46 3 Tích Thiện 63 57 90.47 6 9.53 4 Hựu Thành 57 52 91.22 5 8.78 5 Hịa Bình 51 49 96.07 2 3.93 6 Vĩnh Xuân 56 51 91.07 5 8.93 7 Nhơn Bình 67 63 94.02 4 5.98 8 Phú Thành 58 54 93.1 4 6.99 9 Tân Mỹ 50 48 96 2 4 10 Thuận Thới 58 52 89.65 6 10.35 11 Trà Cơn 52 50 96.15 2 3.85 12 Thơí Hồ 52 49 94.23 3 5.77 13 Thiện Mỹ 56 53 94.64 3 5.36 14 Xuân Hiệp 51 48 94.11 3 5.89 Tổng 780 731 93.58 51 6.42 34 hợp chuyển nhượng nhất là xã Nhơn Bình với 67 trường hợp, tiếp theo là xã Tích Thiện với 63 hồ sơ, và thấp nhất là Thị trấn Trà Ơn với 49 trường hợp. Hình 3.2. Biểu đồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2006 Nhìn vào biểu đồ ta thấy rằng trong năm 2006 thì Nhơn Bình cĩ nhiều truờng hợp chuyển nhượng nhất, tiếp theo là xã Tích Thiện và Lục Sĩ Thành. Hầu hết các hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu rơi vào dạng hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân là trong thời gian qua xã đã cĩ nhiều cơng trình xây dựng, cơ sở hạ tầng ngày càng được hồn thiện, hệ thống thủy lợi được đảm bảo nên thu hút nhu cầu đầu tư vào đất để phát triển sản xuất vì vậy tình hình chuyển nhượng cĩ chiều hướng gia tăng, một phần do tiến độ cấp giấy được đẩy mạnh nên sau khi cĩ được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất các chủ sử dụng đều thực hiện việc chuyển nhượng. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 TT.T rà Ơn LụcSĩThành T íchThiện HựuThành HịaBình VĩnhXuân Nhơn Bình PhúThành TânMỹ ThuậnThới T rà Cơn Thới Hồ ThiệnMỹ XuânHiệp Số hồ sơ CN 35 3.1.3. Tình hình CNQSDð trên địa bàn huyện năm 2007 Bảng 3: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2007 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết ST T Tên xã thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ % Hồ sơ Tỷ lệ % 1 Thị Trấn Trà Ơn 50 47 94 3 6 2 Lục Sĩ Thành 68 63 92.64 5 7.36 3 Tích Thiện 55 50 90.90 5 9.10 4 Hựu Thành 52 48 92.3 4 7.97 5 Hịa Bình 60 56 93.33 4 6.67 6 Vĩnh Xuân 57 54 94.73 3 5.27 7 Nhơn Bình 60 56 93.33 4 6.67 8 Phú Thành 61 56 91.80 5 8.20 9 Tân Mỹ 50 50 100 0 0 10 Thuận Thới 58 54 93.1 4 6.99 11 Trà Cơn 59 55 93.22 4 6.78 12 Thơí Hồ 56 53 94.64 3 5.56 13 Thiện Mỹ 62 59 95.16 3 4.84 14 Xuân Hiệp 57 53 92.98 4 7.02 Tổng 805 750 93.16 55 6.84 Qua bảng cho thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 vãn tiếp tục tăng so với năm 2006 là 25 hồ sơ. Trong năm tình hình chuyển nhượng cũng khơng cĩ gì khác so với năm trước, số trường hợp chuyển nhượng 36 nhiều nhất vẫn là các xã vùng sâu xã nào cĩ nhiều cơng trình xây dựng thì tình hình chuyển nhượng QSDð ở các xã đĩ cĩ chiều hướng gia tăng. Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2007 Nhìn vào biểu đồ ta nhận thấy Lục Sĩ Thành vẫn là xã cĩ nhiều hồ sơ chuyển nhượng cao nhất, tiếp theo là Thiện Mỹ và Phú Thành. Nhìn chung thì cơ sở hạ tầng ở những xã này đã tương đối hồn chỉnh nên cĩ nhiều người muốn chuyển đến đây làm ăn sinh sống. Do thời gian trước thủ tục hành chính về đất đai khá phức tạp, hiện tại thì thủ tục đã được đơn giản hơn rất nhiều nên người dân đến đăng ký làm thủ tục cho những trường hợp chuyển nhượng lúc trước dẫn đến số hồ sơ chuyển nhượng tăng vọt. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 TT .Trà Ơn LụcSĩThànhTíchThiện HựuThành HịaBình Vĩnh Xuân NhơnBình PhúT hành T ânMỹ T huậnThới T rà Cơn Thới Hịa T hiện Mỹ Xuân Hiệp Số hồ sơ CN 37 3.1.4. Tình hình CNQSDð trên địa bàn huyện năm 2008 Bảng 4: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2008 Hồ sơ đã được giải quyết Hồ sơ chưa được giải quyết ST T Tên xã thị trấn Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ % Hồ sơ Tỷ lệ % 1 Thị Trấn Trà Ơn 65 61 93.84 4 6.16 2 Lục Sĩ Thành 60 59 98.33 1 1.67 3 Tích Thiện 57 55 96.49 2 3.51 4 Hựu Thành 55 52 94.54 3 5.46 5 Hịa Bình 62 59 95.00 3 5.00 6 Vĩnh Xuân 57 49 85.96 8 14.04 7 Nhơn Bình 61 58 95.00 3 5.00 8 Phú Thành 65 64 98.46 1 1.54 9 Tân Mỹ 54 51 94.44 3 5.56 10 Thuận Thới 51 48 94.00 3 6.00 11 Trà Cơn 49 45 91.12 4 8.88 12 Thơí Hồ 45 43 95.55 2 4.45 13 Thiện Mỹ 58 55 94.82 3 5.18 14 Xuân Hiệp 64 60 93.75 4 6.25 Tổng 803 759 94.52 44 5.48 Qua bảng tình hình chuyển nhượng năm 2008 ta thấy cĩ nhiều biến động số hồ sơ chuyển nhượng nhiều là Thị trấn Trà Ơn và các xã vùng ven thị trấn như là Thiện Mỹ , Lục Sĩ Thành, Phú Thành,.. 38 Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2008 Trong năm thì Thị trấn Trà Ơn và xã Phú Thành cĩ nhiều hồ sơ chuyển nhượng nhất, cĩ thể giải thích cho việc này là vì trong năm nay đã tiến hành đẩy mạnh thi cơng cầu Trà Ơn và mở một số tuyến đường quan trọng trong Thị trấn cũng như đường dẫn vào cầu Trà Ơn nên cĩ nhiều người dân nằm trong diện giải tõa thi cơng cơng trình đã tìm mua đất ở vị trí khác để định cư. Cịn ở Phú Thành thì cuối năm nay bến phà Trà Ơn - Lục Sĩ Thành sẽ khánh thành. Như vậy là từ nay thì ơtơ cĩ thể về đến tận trung tâm của xã Phú Thành phá thế bị cơ lập của xã này với các xã khác nên cĩ nhiều người dân đã tìm đến đây mua đất đầu tư lâu dài nên gây ra tình trạng biến động lớn về đất đai nơi đây 0 10 20 30 40 50 60 70 TT .Trà Ơn LụcSĩThànhTíchThiện HựuThành HịaBình Vĩnh Xuân NhơnBình PhúThành TânMỹ ThuậnThới T rà Cơn Thới Hịa Thiện Mỹ Xuân Hiệp Số hồ sơ CN 39 Bảng 5: So sánh tình hình chuyển nhượng QSDð qua các năm Hồ sơ đã được giải quyết Năm Hồ sơ tồn và nhận mới Hồ sơ Tỷ lệ (%) Hồ sơ chưa được giải quyết 2005 756 731 96.7 25 3.93 2006 780 731 93.58 51 6.42 2007 805 750 93.16 55 6.84 2008 803 759 94.52 44 5.48 Tổng 2341 2212 94.48 131 5.73 Nguyên nhân dẫn đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 tăng cao so với các năm trước là do cơng tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã cơ bản hồn tất, người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của mình. Ngồi ra, do ảnh hưởng của sự phát triển một cách nhanh và mạnh về kinh tế xã hội nên cĩ những tác động rất lớn đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Trà Ơn Trong việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân cịn ngại những thủ tục sau: + Do khơng muốn nộp thuế. + Do chưa cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Do chưa cĩ giấy tờ hợp lệ, nguồn gốc đất khơng rõ ràng. 40 Hình 3.5:Biểu đồ thể hiện số hồ đã giải quyết được qua các năm Ta thấy rằng lượng hồ sơ đã giải quyết được trong hai năm 2007 và 2008 tăng cao hơn nhiều so với năm 2005 và 2006. Nguyên nhân của sự tăng cao này là: Từ năm 2007, Văn phịng ðăng ký Quyền sử dụng đất huyện Trà Ơn được thành lập đã giải quyết một cách nhanh chĩng số hồ đăng ký chuyển nhượng và cả những hồ sơ tồn từ các năm trước chuyển sang. ðồng thời trong giai đoạn này, tình hình chuyển nhượng QSDð trên địa bàn luơn được quan tâm và đựoc Nhà nước ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDð. 715 720 725 730 735 740 745 750 755 760 765 2005 2006 2007 2008 Số hồ sơ Năm 41 Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện số hồ sơ chưa giải quyết được qua các năm Qua biểu đồ ta cĩ thể nhận thấy rằng số lượng hồ sơ chưa giải quyết trong năm 2005 là rất thấp đến năm 2006, 2007, 2008 thì tăng vọt. ðể giải thích cho hiện tượng này là do Luật ðất ðai 2003 và Nghị định 181/CP được thi hành đã gĩp phần giải quyết lượng hồ sơ một cách nhanh chĩng, giảm thủ tục rườm rà cho người dân nên lượng hồ sơ chưa giải quyết được trong năm 2005 đã giảm đáng kể. Do thủ tục đã đơn giản hơn nên người dân bắt đầu thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng những thửa đất đã được chuyển nhượng từ trước nên lượng hồ sơ tăng rất cao mà trong khoảng thời gian nhất định, Văn phịng ðăng ký Quyền sử dụng đất khơng thể giải quyết hết một lượng hồ sơ lớn như vậy nên số lượng hồ sơ tồn là tương đối nhiều 0 10 20 30 40 50 60 2005 2006 2007 2008 Số hồ sơ Năm 42 3.2. ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KINH TẾ _ Xà HỘI THƠNG QUA VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 2.3.1. Những tác động tích cực đến việc phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn - Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của nhân dân. - Thơng qua việc chuyển nhượng người dân cĩ thể đầu tư, mở mang các ngành nghề khác thu nhập được nâng cao hơn, cải thiện nâng cao đời sống văn hố tinh thần và cũng cĩ thể tập trung đầu tư sản xuất vào phần đất cịn lại, cũng từ đĩ người sử dụng đất nhận thức đúng đắn về giá trị của đất đai, họ ý thức hơn trong việc quản lý, bảo vệ và sử dụng đất. - Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho bộ mặt của địa phương cũng cĩ nhiều thay đổi. - Giải quyết được những khĩ khăn về nguồn vốn kinh phí đầu tư cho sản xuất. 2.3.1. Những tác động tiêu cực đến việc phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn - Lợi nhuận từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất lớn nên tình trạng đầu cơ tích luỹ đất đai diễn ra khá phổ biến, người sử dụng chờ giá đất tăng để bán thu lợi nhuận mà khơng trực tiếp đầu tư vào đất gây lãng phí đất đai. - Tình trạng chuyển mục đích trái phép diễn ra khá phổ biến gây khĩ khăn cho cơ quan quản lý.Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất khơng tuân theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định gây ra tình trạng tranh chấp khiếu nại về đất đai. - Nhiều hộ gia đình sử dụng số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất đai một cách khơng hợp lý, khơng biết đầu tư cho tương lai, nên chỉ sau một thời gian ngắn trở nên khốn khĩ khơng ruộng vườn, tiền bạc trở thành gánh nặng cho xã hội gây ra sự xáo trộn về mặt kinh tế cũng như về mặt an ninh, chính trị xã hội. 43 CHƯƠNG 4 NHẬN XÉT 4.1. THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN CỦA CƠNG TÁC GIẢI QUYẾT HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CƠ QUAN 4.1.1. Thuận lợi - Cơng tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð được quan tâm đặc biệt của Uỷ ban nhân dân các cấp cũng như Sở Tài Nguyên và Mơi Trường. Nên thường xuyên cĩ sự cải cách hành chính nhằm hồn thiện cơng tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng nhanh chĩng kịp thời và chính xác. - Quá trình chuyển nhượng theo đúng thủ tục, trình tự phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương, tuỳ theo trường hợp mà cĩ biện pháp giải quyết đúng đắn theo chức năng nhiệm vụ của từng địa phương. - Hiện nay đội ngũ cán bộ của Phịng Tài Nguyên và Mơi Trường đã cĩ trình độ, năng lực, ý thức trách nhiệm trong cơng việc cao, tạo cho người dân sự tin tưởng và an tâm khơng phải mất thời gian nhiều về cơng việc cĩ liên quan đến thủ tục giấy tờ. - Nhờ thực hiện cơ chế “một cửa” mà quy trình cấp GCNQSDð đã được đẩy nhanh tiến độ, tạo thuận lợi cho người sử dụng đất. - Việc thống kê, kiểm kê đất đai được tiến hành thường xuyên nên việc quản lý tình hình biến động đất đai cũng được chặt chẽ. - Hồ sơ địa chính luơn được cập nhật và chỉnh lý biến động. - ðẩy nhanh được tiến độ giao đất, cấp GCNQSDð cho người dân an tâm lao động, sản xuất. 4.1.2. Khĩ khăn - Do Văn phịng mới được thành lập, trên cơ sở sáp nhập ðội đo đạc - bản đồ nên vẫn cịn thiếu nguồn nhân lực. - Dân số ngày càng tăng nhanh đã gây khĩ khăn cho việc quản lý đất đai trên địa bàn huyện. Làm cho việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho ngày càng biến động phức tạp. 44 - Diện tích sơng rạch của Trà Ơn khá lớn làm cho việc Quản lý đất đai càng gặp khĩ khăn. 4.1.3. Thuận lợi và khĩ khăn trong quá trình thực tập tốt nghiệp  Thuận lợi Về thực tập tại Văn Phịng ðăng Ký Quyền Sử Dụng ðất, chúng em được thực tập trong một khơng khí làm việc hăng say và vui vẻ của các anh, chị, cơ, chú trong cơ quan. Các anh, chị, cơ, chú luơn chỉ dẫn và tạo điều kiện thuận lợi cho chúng em học hỏi kinh nghiệm và kiến thức thực tế của ngành. Cho chúng em tiếp cận tất cả những phần mềm của ngành. Cung cấp các tài liệu liên quan đến đề tài thực tập, hướng dẫn, chỉnh sữa bài báo cáo tốt nghiệp cho chúng em.  Khĩ khăn Những điều mà chúng em đã tiếp xúc ở thực tế cĩ sự khác biệt khá lớn so với những điều đã được học trong chương trình đào tạo. Cĩ những việc ta chỉ cần áp dụng lý thuyết để thực hiện nhưng cũng cĩ những việc phải xử lý theo tình huống xảy ra ở thực tế. Tuy thời gian thực tập đến tám tuần nhưng kiến thức ở thực tế quá rộng nên chúng em chưa thể tiếp cận sâu vào chuyên mơn. 4.2. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.2.1. Kết luận - Cơng tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng đươc rút ngắn hơn. Sau khi Nghị định 181cĩ hiệu lực thi hành thì việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại Văn phịng ðăng ký Quyền sử dụng đất được rút ngắn hơn so với Luật đất đai 2003, đã giảm bớt được phiền hà cho người dân, với thủ tục đơn giản nhanh gọn (như khơng cần kèm theo hộ khẩu trong hồ sơ) chỉ cần chỉnh lí mặt 4 của giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. - Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDð đã đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của người dân. Thơng qua việc chuyển nhượng người dân cĩ thể đầu tư, thu nhập được nâng cao và mở mang các ngành nghề khác. 45 4.2.2. Kiến nghị - ðẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDð trên địa bàn, tránh tình trạng chuyển nhượng bằng giấy tay. - Tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai năm 2003 đến các hộ dân. - Phải cĩ các biện pháp mạnh đối với cács trường hợp sử dụng đất sai mục đích sau khi nhận chuyển nhượng. - Phải cĩ cam kết sau khi nhận chuyển nhượng 1 hoặc 2 năm mới cĩ quyền chuyển nhượng tiếp, nếu cĩ nhu cầu thật sự phải cĩ xác nhận của địa phương. - Phải quản lý chặt chẽ đất đai, gắn trách nhiệm quản lý tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Trà Ơn. Cần tuyên truyền pháp luật sâu rộng trong nhân dân, giúp người dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng đất bằng các phương tiện thơng tin đại chúng, nhất là ứng dụng cơng nghệ thơng tin giúp người dân theo dõi tiến trình giải quyết hồ sơ rút ngắn thời gian đi lại cho người dân. - Cần phải quy định và định hướng cụ thể về điều kiện chuyển nhượng cũng như nhận chuyển nhượng phù hợp với điều kiện của địa phương. - Qua đĩ việc xác minh nhu cầu cũng như hiện trạng sử dụng đất của người nhận CNQSDð là hết sức cần thiết và cũng cần phải quản lý chặt chẽ nhằm tránh tình trạng đầu cơ trục lợi. - Cần cĩ biện pháp hữu hiệu, quản lý chặt chẽ đối với trường hợp chuyển nhượng trái Pháp luật nhằm tăng nguồn thu cho Nhà nước. - Cần cĩ văn bản hướng dẫn kịp thời của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền khi ban hành Nghị định, Thơng tư, Quy định, tránh tình trạng ban hành trước hướng dẫn sau gây lúng túng cho cơ quan chức năng khi thực hiện. - Phải đào tạo đội ngũ cán bộ nhất là cán bộ địa chính cấp xã cĩ trình độ chuyên mơn nghiệp vụ, cĩ đạo đức tâm quyết gắn bĩ với nghề. Tăng cường lực lượng cán bộ cho Phịng TN&MT, đầu tư trang thiết bị, cơng nghệ hiện đại để phục vụ đáp ứng nhu cầu của người dân trong thời đại mới. 46 - Trong quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng phải giải quyết luơn những sai sĩt trong đo đạc thành lập bản đồ địa chính và quá trình lập hồ sơ địa chính nên rất mất thời gian. - Những nguồn lợi từ chuyển nhượng đất đai gây xáo trộn trong nhân dân, nên những người dân khi chuyển nhượng hết số đất của mình mà khơng sử dụng số tiền hợp lý đúng mục đích sẽ gây ra tình trạng trắng tay làm bất ổn trong nền kinh tế xã hội. Nhà nước sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật cĩ liên quan đến CNQSDð, như điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDð của hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương. - Tăng cường cơng tác giải quyết tranh chấp đất đai nhất là các hồ sơ kéo dài nhiều năm, xác định được chủ thể sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân thực hiện các quyền quy định của pháp Luật là phải tuân theo và thực hiện đúng. - Tuyên truyền pháp luật về đất đai một cách sâu rộng trong nhân dân để giúp cho người dân hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng đất bằng các phương tiện thơng tin đại chúng. - Thành lập đồn thanh tra, kiểm tra đất đai thường xuyên và kiểm tra các xã cĩ quy hoạch, khu cơng nghiệp, các dự án... để ngăn chặn kịp thời việc sang lấp mặt bằng , chuyển QSDð trái phép làm thất thu ngân sách Nhà nước và cơng tác Quản lý về đất đai. - Cần cĩ biện pháp và theo dõi, quản lý chặt chẽ hơn để nắm bắt và quản ký được diện tích đất người xin chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương nhằm tránh tình trạng tích tụ đất đai, kinh doanh trục lợi và cĩ biện pháp xử lý đối với những trường hợp vượt mức hạn điền. - Cải tiến thủ tục hành chính, hồn chỉnh và nâng cao hiệu quả tại bộ phận một cửa và một cửa liên thơng để nâng cao tinh thần trách nhiệm và thực hiện đúng theo thời gian quy định của Pháp luật. - Nhà trường nên biên soạn chương trình học bám sát với thực tế. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Huỳnh Thị Ngọc Yến (2006). Tiểu luận tốt nghiệp Trung cấp Quản lý đất đai. Trường Cao ðẳng Cộng ðồng Vĩnh Long. 2. Mai Phạm Minh Hải (2008). Giáo trình Quản lý hành chính Nhà nước về đất đai.Trường Cao ðẳng Cộng ðồng Vĩnh Long. 3. Luật ðất đai 2003 4. Nguyễn Quốc Hậu (2008).Giáo trình ðánh giá đất đai.Trường Cao ðẳng Cộng ðồng Vĩnh Long. 5. Nghị định 181 Chính Phủ (2004). 6. Sở Tài nguyên và Mơi trường Vĩnh Long (2006). Tài liệu tập huấn về cơng tác ngành Tài nguyên và Mơi trường. 7. Trần Văn Tùng (2006). Luận văn tốt nghiệp ðại học Quản lý đất đai. ðại Học Nơng Lâm TP. HCM 8. Văn phịng ðăng ký Quyền sử dụng đất Huyện Trà Ơn. Sổ thống kê tình hình chuyển nhượng các năm 2005, 2006, 2007, 2008. 9. 0/12190/ ngày truy cập 15/06/09 10. ày truy cập 20/04/09 11. %BB%91) Ngày truy cập 20/04/09