Ðánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Đại từ 2005 - 2008

iệu quả cao nhất. + Sử dụng đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế các trường hợp chuyển quyền đất nơng nghiệp vào mục đích khác. + Việc chuyển quyền phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên. + Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.
Những trường hợp khơng được chuyển quyền hoặc chuyển quyền cĩ điều kiện. ðiều 103 Nghị định 181/2004/Nð-CP quy định trường hợp khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDð. 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật khơng cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDð. 2. Tổ chức kinh tế khơng được nhận CNQSDð chuyên trồng lúa nước, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDð chuyên trồng lúa nước. 26 4. Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDð ở, đất nơng nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đĩ. ðiều 104 Nghị định 181/2004/Nð-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDð cĩ điều kiện: 1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và khơng cịn đất sản xuất, khơng cịn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì khơng được chuyển nhượng, tặng cho QSDð trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cĩ điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đĩ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDð ở, đất rừng kết hợp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đĩ. 3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDð ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ đĩ.
Cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. Theo điều 11 Nghị định số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi đất, thực hiện QSDð, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã CQSDð nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định: 1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDð hoặc nhà ở gắn liền với QSDð ở (sau đây gọi là người 27 nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng cĩ giấy tờ về việc CQSDð cĩ chữ ký của bên chuyển quyền (khơng cĩ xác nhận của cơ quan cĩ thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì khơng phải thực hiện thủ tục CQSDð, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 ðiều 135 hoặc khoản 1 ðiều 136 Nghị định số 181/2004/ Nð-CP. 2. Trường hợp CQSDð, nhà ở gắn liền với đất ở mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người CQSDð khơng nộp Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5 ðiều 50 của Luật ðất đai (gọi là giấy tờ về QSDð) để làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau: a) Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về CQSDð để được cấp Giấy chứng nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại ðiều 122 Nghị định số 181/2004/Nð-CP. b) VPðKQSDð căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về CQSDð, thơng báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi cĩ đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về QSDð nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền tồn bộ diện tích đất; về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất; trường hợp khơng rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thơng báo thì phải đăng tin trên báo địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng báo do người xin cấp giấy chứng nhận trả). c) Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thơng báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà khơng cĩ đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại ðiều 135 hoặc ðiều 136 Nghị định số 181/2004/Nð hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền khơng nộp Giấy chứng nhận; nếu bên chuyển 28 quyền nộp Giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Mơi trường. Trường hợp cĩ đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì VPðKQSDð hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại ðiều 135 và ðiều 136 của Luật ðất đai. 3.2. NHỮNG ðIỂM MỚI GIỮA NGHỊ ðỊNH 17/1999Nð-CP VÀ NGHỊ ðỊNH 181/2004/Nð-CP. 3.2.1. Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định 17/1999Nð-CP. (1) Hồ sơ CQSDð nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất. Trong thời hạn năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của Hợp đồng CQSDð cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển quyền và gửi hồ sơ cho Phịng Tài nguyên và Mơi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu khơng được chuyển quyền thì trả hồ sơ lại và thơng báo cho đương sự biết lý do. (2) Trong thời hạn năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phịng ðịa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của Hợp đồng CQSDð và trình UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. (3) Trong thời hạn ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phịng ðịa chính trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hồn thành việc xác nhận chuyển quyền vào mục 2 phần II của Hợp đồng CQSDð. (4) Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển quyền, Phịng ðịa chính thơng báo cho bên chuyển quyền nộp thuế CQSDð và bên nhận chuyển quyền nộp lệ phí trước theo quy định pháp luật. (5) Sau khi các bên nộp xong thuế CQSDð và lệ phí trước bạ, Phịng ðịa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển quyền được cấp GCNQSDð theo quy định của pháp luật về đất đai. 29 Ghi chú: Hồ sơ đi Hồ sơ đến Hình 3.3: Trình tự chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 17/1999/Nð-CP. 3.2.2. Trình tự thực hiện việc chuyền quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/ND-CP. (1) Hồ sơ CQSDð nộp tại VPðKQSDð quận, huyện, thị xã. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp tại UBND xã nơi cĩ đất để chuyển cho VPðKQSDð. (2) Trong thời hạn khơng quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPðKQSDð cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho Phịng Tài nguyên và Mơi trường để làm thủ tục cấp GCNQSDð đối với trường hợp cấp mới hoặc chỉnh lý GCNQSDð đã cấp. (3) Trong thời hạn khơng quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thơng báo nghĩa vụ tài chính, VPðKQSDð hoặc UBND xã, phường, thị trấn cĩ trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính. UBND cấp xã nơi cĩ đất Chủ sử dụng đất Phịng TN và MT Cơ quan thuế UBND cấp huyện (4) (5) (3) (2) (1) 30 (4) Trong thời hạn khơng quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển quyền và bên nhận thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, VPðKQSDð hoặc UBND xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất cĩ trách nhiệm trao GCNQSDð cho người nhận CQSDð. Ghi chú: Nhận hồ sơ Chuyển (trả) hồ sơ Hình 3.4: Trình tự chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 181/2004/Nð-CP.
Sự khác nhau về quy định chuyển quyền sử dụng đất giữa Nghị định 17/1999/Nð-CP so với Nghị định 181/2004/Nð-CP. Nghị định 181/2004/Nð-CP cĩ những điểm thống hơn được thể hiện như sau: - Quy định thời điểm thực hiện. - Người nhận chuyển quyền khơng phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. - Khơng nhất thiết phải chuyển đến nơi khác sinh sống mới được chuyển quyền. - Khơng quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền đất nơng nghiệp phải chuyển sang làm nghề khác mới được chuyển quyền. ðối tượng CQSDð VPðK QSDð Phịng Tài nguyên và Mơi trường Cơ quan thuế Nộp thuế (1) (2) (3) (4) 31 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDð thơng qua nhận tặng cho QSDð, thơng qua thừa kế QSDð. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận CQSDð nơng nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp. - Khơng quy định hộ gia đình, cá nhân cĩ nhu cầu sử dụng đất mới được nhận CNQSDð. - ðối với đất chuyên dùng khơng quy định hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đi nơi khác hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất mới được chuyển quyền. - Người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc các quy định tại ðiều 121 của Luật ðất đai năm 2003 được nhận QSDð ở thơng qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDð ở, thơng qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Sự khác nhau về quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất giữa Nghị định 17/1999/Nð-CP và Nð Nghị định 181/2004/Nð-CP. Nghị định 17/Nð-CP Nghị định 181/Nð-CP. Sau khi được UBND xã xác nhận vào hợp đồng chuyển quyền, chủ sử dụng đất trực tiếp nộp tại văn phịng UBND huyện. Hồ sơ chuyển quyền lập tại UBND xã, sau khi chứng thực UBND xã cĩ trách nhiệm chuyển cho VPðKQSDð Văn phịng UBND huyện là cơ quan trung gian giữa chủ sử dụng đất và cơ quan địa chính, UBND huyện. VPðKQSDð cĩ thể giao dịch trực tiếp với chủ sử dụng đất hoặc thơng qua UBND xã, phường. Chủ sử dụng đất phải mất 6 lần đi đến các cơ quan Nhà nước. Chủ sử dụng đất chỉ mất 4 lần đến cơ quan Nhà nước. Cơ quan địa chính phải trình ký lên UBND huyện 2 lần. Chỉ trình ký UBND huyện 1 lần (nếu chuyển quyền khơng hết phải viết giấy mới). 32 Nghị định 181/Nð-CP quy định trình tự thủ tục chuyển quyền đơn giản hơn rất nhiều so với Nghị định 17/Nð-CP. Hồ sơ chỉ cần cĩ GCNQSDð hoặc các giấy tờ về QSDð quy định tại Khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 Luật ðất đai năm 2003 và Hợp đồng CQSDð. ðiều này tránh được những phức tạp, giúp giảm bớt nhiều giấy tờ nhưng vẫn đảm bảo đủ cơ sở để xác nhận điều kiện chuyển quyền, nhận chuyển quyền và hạn mức sử dụng đất. ðồng thời hạn chế rất nhiều các tranh chấp liền ranh và tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sau này. Mặt khác, để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, trong thực hiện chuyển quyền người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm cả người chuyển quyền và nhận chuyển quyền nhằm giảm bớt tình trạng đầu cơ đất đai và chỉ khi người dân cĩ nhu cầu thật sự mới tham gia thị trường chuyển quyền. 3.3. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TRONG VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN BÌNH ðẠI. Hiện nay tình hình CQSDð diễn ra rất sơi động đối với người dân. Ở đây chủ yếu là dân địa phương chuyển quyền cho nhau, chỉ cĩ một số ít chuyển quyền từ nơi khác đến. Như chúng ta đã biết CQSDð thường xảy ra những trường hợp: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, nhà ở gắn liền với QSDð ở. Nhưng hiện nay huyện chưa xảy ra trường hợp mua bán nhà ở gắn liền với QSDð ở, cịn lại những trường hợp trên được giải quyết theo 2 hướng là: cĩ cấp giấy và khơng cấp giấy. Một trong những điều quan tâm của người sử dụng đất đối với cơng tác chuyển quyền là làm thủ tục như thế nào? Trình tự thực hiện ra sao? ðiều này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian hồn tất hồ sơ CQSDð. Những vường mắc trên được thể hiện thơng qua “ðề án 30 thồng kê cải cách thủ tục hành chính của tỉnh Bến Tre”. Sau đây là nội dung trình bày những quy định về thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện cơng tác chuyển quyền tại địa phương. 33 (3) (13) (4) (11) (5) (6) (7) (10) Hình 3.5: Quy trình chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Bình ðại 3.3.1. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cĩ cấp giấy. - Trình tự thực hiện: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định. Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả tại Khu hành chính UBND huyện Bình ðại. Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ: + Nếu hồ sơ đầy đủ thì viết biên nhận (phiếu hẹn). + Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì trả hồ sơ và hướng dẫn bổ sung. Bước 3: Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ. + Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì cĩ văn bản yêu cầu bổ sung. + Nếu hồ hợp lệ thì thực hiện theo trình tự sau: Người sử dụng đất VPðKQSDð Phịng TN và MT Chi cục thuế Phịng một cửa UBND xã UBND huyện Kho bạc (1) (2) (12) (8) (9) 34  Trích lục họa đồ.  Chuyển thơng tin thuế cho Chi cục Thuế.  Nhận thơng báo thuế từ Chi cục Thuế.  Viết giấy chứng nhận QSDð. Chuyển hồ sơ về Phịng Tài nguyên và Mơi trường thẩm tra trình UBND huyện quyết định cấp GCNQSDð. Sau khi UBND huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, VPðKQSDð bàn giao tồn bộ hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.  Giao thơng báo thuế cho cơng dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bước 4. Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơng dân nộp biên lai của Kho bạc cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả và nhận biên nhận. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giao GCNQSDð cho cơng dân. - Hồ sơ :  Hồ sơ bao gồm: + 02 Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho QSDð. + 01 bản chính, 02 bản sao GCNQSDð. + ðơn xin cấp GCNQSDð (mỗi thửa 01 đơn, cĩ mẫu). + ðơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất (mỗi thửa 01 đơn, cĩ mẫu, nếu cĩ). + 02 họa đồ trích đo thửa đất trong trường hợp phải đo chiết tách thửa. + 02 tờ khai trước bạ (cĩ mẫu). + 02 tờ khai thuế CQSDð (cĩ mẫu; nếu cĩ). + 02 Giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu cĩ).  Số lượng hồ sơ: 01 (bộ). 35 - Thời hạn giải quyết: 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (khơng tính thời gian cơng dân thực hiện nghĩa vụ tài chính): + Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất 12 ngày (cĩ 3 ngày chuyển hồ sơ cho Chi cục Thuế). + Phịng Tài nguyên và Mơi trường 04 ngày. + Văn phịng HðND và UBND huyện Bình ðại 04 ngày.
Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khơng cấp giấy. - Trình tự thực hiện: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định. Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả tại Khu hành chính UBND huyện Bình ðại. Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ: + Nếu hồ sơ đầy đủ thì viết biên nhận (phiếu hẹn). + Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì trả hồ sơ và hướng dẫn bổ sung. Bước 3: Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ. + Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì cĩ văn bản yêu cầu bổ sung. + Nếu hồ hợp lệ thì thực hiện theo trình tự sau:  Trích lục họa đồ.  Chuyển thơng tin thuế cho Chi cục Thuế.  Nhận thơng báo thuế từ Chi cục Thuế.  Chỉnh lý GCNQSDð. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất bàn giao tồn bộ hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.  Giao thơng báo thuế cho dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. 36 Bước 4: Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cơng dân nộp biên lai của kho bạc cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Bộ phận tiếp nhận và giao trả kết quả giao GCNQSDð cho cơng dân. - Hồ sơ:  Hồ sơ bao gồm: + 02 Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho QSDð (cĩ mẫu). + Giấy chứng nhận QSDð (01 bản chính, 02 bản sao). + 02 họa đồ trích đo thửa đất trong trường hợp phải đo chiết tách thửa. + 02 tờ khai trước bạ (cĩ mẫu). + 02 tờ khai thuế CQSDð (cĩ mẫu). + 02 Giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu cĩ).  Số lượng hồ sơ: 01(bộ). - Thời hạn giải quyết: 09 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (khơng tính thời gian dân thực hiện nghĩa vụ tài chính): + Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất 09 ngày (cĩ 3 ngày chuyển hồ sơ cho Chi cục thuế). + Phịng Tài nguyên và Mơi trường 0 ngày. + Văn phịng HðND và UBND huyện Bình ðại 0 ngày. 3.3.2. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất khơng phải cấp giấy. - Trình tự thực hiện: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định. Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả tại Khu hành chính UBND huyện Bình ðại. Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ: + Nếu hồ sơ đầy đủ thì viết biên nhận (phiếu hẹn). 37 + Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì trả hồ sơ và hướng dẫn bổ sung. Bước 3: Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ. + Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì cĩ văn bản yêu cầu bổ sung. + Nếu hồ hợp lệ thì thực hiện theo trình tự sau:  Trích lục họa đồ.  Chuyển thơng tin thuế cho Chi cục Thuế.  Nhận thơng báo thuế từ Chi cục Thuế.  Chỉnh lý giấy chứng nhận QSDð. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất bàn giao tồn bộ hồ sơ cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả.  Giao thơng báo thuế cho dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bước 4. Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơng dân nộp biên lai của Kho bạc cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giao GCNQSDð cho cơng dân. - Hồ sơ:  Hồ sơ bao gồm: + 01 di chúc; Biên bản phân chia tài sản thừa kế; bản án; Quyết định giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế của Tịa án cĩ hiệu lực. + 01 bản chính, 02 bản sao GCNQSDð. + 02 họa đồ trích đo thửa đất trong trường hợp phải đo chiết tách thửa. + Giấy chứng tử người để lại thừa kế. + Giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người nhận thừa kế và người để lại thừa kế. + 02 tờ khai trước bạ (cĩ mẫu). + 02 tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất (cĩ mẫu). 38 + 02 Giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu cĩ).  Số lượng hồ sơ: 01 (bộ). - Thời hạn giải quyết: 09 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (khơng tính thời gian dân thực hiện nghĩa vụ tài chính): + Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất 09 ngày (cĩ 3 ngày chuyển hồ sơ cho Chi cục thuế). + Phịng Tài nguyên và Mơi trường 0 ngày. + Văn phịng HðND và UBND huyện Bình ðại 0 ngày.
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải cấp mới giấy. - Trình tự thực hiện: Trường hợp thừa kế QSDð phải cấp giấy giống trường hợp thừa kế QSDð khơng phải cấp giấy. - Hồ sơ:  Hồ sơ bao gồm: + 01 di chúc; Biên bản phân chia tài sản thừa kế; bản án; Quyết định giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế của Tịa án cĩ hiệu lực. + 01 bản chính, 02 bản sao GCNQSDð. + 01 đơn xin cấp giấy GCNQSDð (mỗi thửa 01 đơn, cĩ mẫu). + 02 họa đồ trích đo thửa đất trong trường hợp phải đo chiết tách thửa. + Giấy chứng tử người để lại thừa kế. + Giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người nhận thừa kế và người để lại thừa kế. + 02 tờ khai trước bạ (cĩ mẫu). + 02 tờ khai thuế CQSDð (cĩ mẫu).  Số lượng hồ sơ: 01 (bộ). - Thời hạn giải quyết : 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (khơng tính thời gian cơng dân thực hiện nghĩa vụ tài chính): 39 + Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất 12 ngày (cĩ 3 ngày chuyển hồ sơ cho Chi cục thuế). + Phịng Tài nguyên và Mơi trường 04 ngày. + Văn phịng HðND và UBND huyện Bình ðại 04 ngày 3.4. TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 – 2008 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN BÌNH ðẠI. Huyện Bình ðại cĩ tiềm năng phát triển lớn, cĩ vị trí vơ cùng thuận lợi. Do đĩ khi nền kinh tế được mở cửa cùng với chính sách đất đai thơng thống thì tiềm năng đĩ trở thành hiện thực. Nền cơng nghiệp phát triển kéo theo sự biến động lớn về nhu cầu sử dụng đất, biến động về cơ cấu lao động ở đơ thị và nơng thơn. Nhu cầu sử dụng đất thay đổi lớn, tình trạng CQSDð tăng đều theo từng năm. Vấn đề quan tâm của người dân đối với việc CQSDð là hồ sơ, trình tự và mức thuế phải nộp. ðiều này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian hồn tất hồ sơ CQSDð và tránh tình trạng chuyển quyền bằng giấy tay. Tình hình CQSDð đối với hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2005-2008 trên địa bàn huyện Bình ðại như sau: 3.4.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2005. Sau khi Nghi định 181/Nð - CP ngày 29/10/2004 được ban hành hướng dẫn thi hành Luật ðất đai 2003 nĩi chung và hướng dẫn về cơng tác chuyển quyền nĩi riêng. Nhìn chung tình hình chuyển quyền vẫn cịn sơi động và dự đốn tình hình chuyển nhượng cĩ thể lắng dịu trong một thời gian tới, do Nhà nước ban hành khung giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với khung giá đất củ. Theo Nghị định 181 thì trình tự thủ tục CQSDð phải thơng qua VPðKQSDð cho nên số lượng hồ sơ cĩ cao hơn năm 2004 nhưng vẩn giải quyết kịp thời gian theo quy định. Năm 2005 đã nhận mới và giải quyết 3.154 hồ sơ với tồng diện tích là 12.843,713 ha. Trong đĩ cĩ 3.109 hồ sơ chuyển nhượng, 224 hồ sơ thừa kế, khơng cĩ hồ sơ tăng cho QSDð. Tăng 110 vụ so với năm 2004 với tồng diện tích là 380.61 ha. 40 Năm 2005 tình hình CQSDð diễn ra khá sơi động nguyên nhân là do việc áp dụng Luật đất đai 2003 được phổ biến, và sự thay đổi khung giá đất vào năm 2006 của nhà nước tạo ra một cơn sốt đất nhẹ vào những tháng cuối năm 2005. Bảng 3.2: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2005 Năm 2005 Trường hợp ST T Tên xã Số hồ sơ DT (ha) Chuyển Nhượng Thừa kế Tặng cho 1 TT. Bình ðại 158 357,887 148 10 0 2 Xã Long ðịnh 148 276,941 148 0 0 3 Xã Long Hồ 98 228,461 81 17 0 4 Xã Phú Thuận 149 360,984 132 17 0 5 Xã Tam Hiệp 60 230,822 54 6 0 6 Xã Châu Hưng 155 439,590 140 15 0 7 Xã Vang Quới ðơng 110 206,257 103 7 0 8 Xã Vang Quới Tây 115 302,099 90 25 0 9 Xã Thới Lai 200 673,538 181 19 0 10 Xã Phú Vang 136 414,873 133 2 0 11 Xã Lộc Thuận 183 431,009 165 18 0 12 Xã ðịnh Trung 296 1.195,034 296 0 0 13 Xã Phú Long 180 732,246 163 17 0 14 Xã Bình Thới 240 756,463 221 19 0 15 Xã Bình Thắng 290 879,044 273 17 0 16 Xã ðại Hịa Lộc 274 1.156,043 273 1 0 17 Xã Thạnh Trị 120 697,991 108 12 0 18 Xã Thạnh Phước 217 1.824,714 202 15 0 19 Xã Thừa ðức 125 693.993 125 0 0 20 Xã Thới Thuận 80 985.724 73 7 0 Tổng 3.334 12.843,71 3.109 224 0 (Nguồn: VPðKQSDð huyện Bình ðại) 41 Từ biểu đồ trên cho ta thấy xã cĩ số hồ sơ chuyển quyền cao nhất là xã ðịnh Trung: 296 hồ sơ với tổng diện tích là 1.195,034 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 296 hồ sơ, khơng cĩ trường hợp thừa kế, tặng cho QSDð nào. Xã cĩ hồ sơ chuyển quyền cũng khá nổi trội tiếp theo là các xã: Bình Thắng (299 hồ sơ), ðại Hịa Lộc (274 hồ sơ). Nguyên nhân là do sự thay đổi khung giá đất vào năm 2006 ảnh hưởng tâm lý của người dân, ngành nuơi trồng thủy sản của huyện được phát triển, lộ trình khơng thuận lợi đã gĩp phần làm tăng số lượng hồ sơ đáng kể vào năm 2005. Xã cĩ số lượng hồ sơ thấp nhất là xã Tam Hiệp: 60 hồ sơ với tổng dịên tích là 230,832 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 54 hồ sơ, thừa kế là 6 hồ sơ, khơng cĩ trường hợp tặng cho QSDð. Nguyên nhân là do điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc trồng lúa, cây ăn trái làm cho thu nhập người dân tương đối ổn định. Xã cĩ diện tích chuyển quyền năm 2005 cao nhất là xã Thạnh Phước với diện tích 1.824,714 ha. Nguyên nhân là do ở đây cĩ diện tích nuơi trồng thủy sản khá lớn, cĩ sự chuyển đổi về cơ cấu kinh tế. Trong năm 2005 khơng xảy ra 0 50 100 150 200 250 300 TT. Bình ðại Long ðịnh Long Hồ Phú Thuận Tam Hiệp Châu Hưng Vang Quới ðơng Vang Quới Tây Thới Lai Phú Vang Lộc Thuận ðịnh Trung Phú Long Bình Thới Bình Thắng ðại Hịa Lộc Thạnh Trị Thạnh Phước Thừa ðức Thới Thuận Hình 3.6 : Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2005 Hồ sơ Tên xã 42 trường hợp tặng cho QSDð, số lượng hồ sơ chuyển quyền khơng cao, xã cĩ hồ sơ thừa kế cao nhất là xã Vang Quới Tây với 25 hồ sơ, trong khi ở xã Thừa ðức, Long ðịnh, ðịnh Trung khơng cĩ trường hợp thừa kế. 3.4.2. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2006. Theo số liệu thống kê của VPðKQSDð năm 2006 tình hình chuyển quyền giảm đáng kể chỉ 663 hồ sơ với tổng diện tích là 2.761,852 ha, nguyên nhân là do số lượng hồ sơ đã tập trung nhiều vào năm 2005 vì giá đất năm 2006 tăng khá cao so với khung giá đất củ. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 579 hồ sơ, 86 hồ sơ thừa kế, 2 hồ sơ tặng cho QSDð. So với năm 2005 giảm 2.491 hồ sơ với tổng diện tích 10.081,861 ha. Bảng 3.3: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2006 Năm 2006 Trường hợp STT Tên xã Số hồ sơ DT (m2) Chuyển Nhượng Thừa kế Tặng cho 1 TT. Bình ðại 63 130,359 58 4 1 2 Xã Long ðịnh 22 43,675 18 4 0 3 Xã Long Hồ 23 46,402 19 4 0 4 Xã Phú Thuận 34 67,997 28 6 0 5 Xã Tam Hiệp 23 72,176 17 6 0 6 Xã Châu Hưng 43 100,701 41 2 0 7 Xã Vang Quới ðơng 12 69,232 9 3 0 8 Xã Vang Quới Tây 40 87,477 33 7 0 9 Xã Thới Lai 24 166,660 22 2 0 10 Xã Phú Vang 16 25,655 16 0 0 11 Xã Lộc Thuận 16 67,879 12 4 0 12 Xã ðịnh Trung 30 104,615 24 6 0 13 Xã Phú Long 57 225,722 55 2 0 14 Xã Bình Thới 43 145,222 38 5 0 15 Xã Bình Thắng 43 70,885 29 14 0 43 0 10 20 30 40 50 60 70 TT. Bình ðại Long ðịnh Long Hồ Phú Thuận Tam Hiệp Châu Hưng Vang Quới ðơng Vang Quới Tây Thới Lai Phú Vang Lộc Thuận ðịnh Trung Phú Long Bình Thới Bình Thắng ðại Hịa Lộc Thạnh Trị Thạnh Phước Thừa ðức Thới Thuận Năm 2006 Trường hợp STT Tên xã Số hồ sơ DT (m2) Chuyển Nhượng Thừa kế Tặng cho 16 Xã ðại Hịa Lộc 68 215,701 63 4 1 17 Xã Thạnh Trị 28 153,809 21 7 0 18 Xã Thạnh Phước 43 384,433 41 2 0 19 Xã Thừa ðức 14 261,554 13 1 0 20 Xã Thới Thuận 21 321.808 21 2 0 Tồng 663 2.761,852 579 86 2 (Nguồn: VPðKQSDð huyện Bình ðại) Hình 3.7: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2006 Tên xã Hồ sơ ên xã 44 Từ biểu đồ trên cho ta thấy trong năm 2006 việc chuyển quyền diển ra tập trung ở các xã cĩ số lượng biến động nhiều: ðại Hịa Lộc, Thị trấn Bình ðại, Phú Long. Xã cĩ lượng hồ sơ chuyền quyền cao nhất là xã ðại Hịa Lộc: 68 hồ sơ với tổng diện tích là 215,701 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 64 hồ sơ, thừa kế là 4 hồ sơ. Nguyên nhân là do thị trấn sử dụng đất làm mặt bằng để xây dựng các các cơng trình cơng cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu, nhu cầu sử dụng đất nuơi trồng thủy sản và việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngày càng đa dạng. Xã cĩ lượng hồ sơ thấp nhất là xã Vang Quới ðơng: 12 hồ sơ với tổng diện tích là 69,232 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 9 hồ sơ, thừa kế 3 hồ sơ. Do khung giá đất tăng đáng kể, đa số lượng hồ sơ đã được giải quyết vào năm 2005, người dân áp dụng tốt kỹ thuật vào canh tác nên sản xuất tăng cao dẫn đến thu nhập của người dân tương đối ổn định. Diện tích chuyển quyền cao là xã Thạnh Phước với diện tích 384,433 ha, thấp nhất là xã Phú Vang với diện tích là 25,655 ha. Ngồi ra xã Phú Vang trong năm khơng xảy ra trường hợp thừa kế nào và cĩ hai hồ sơ tặng cho ở xã ðại Hịa Lộc, thị trấn. 3.4.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2007. Năm 2007 cĩ 1503 hồ sơ với tổng diện tích là 6.417,229 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng cĩ1268 hồ sơ, 145 hồ sơ thừa kế, khơng cĩ trường hợp tặng cho QSDð, cho thấy hoạt động chuyển quyền tăng 840 hồ sơ với diện tích là 3.655,37 ha so với năm 2006. 45 Bảng 3.4: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2007. Năm 2007 Trường hợp ST T Tên xã số hồ sơ DT (ha) Chuyển Nhượng Thừa kế Tặng cho 1 TT. Bình ðại 58 252,683 46 12 0 2 Xã Long ðịnh 84 144,923 79 5 0 3 Xã Long Hồ 91 212,012 87 4 0 4 Xã Phú Thuận 148 285,478 133 15 0 5 Xã Tam Hiệp 14 231,706 7 7 0 6 Xã Châu Hưng 130 340,680 132 8 0 7 Xã Vang Quới ðơng 10 239,114 3 7 0 8 Xã Vang Quới Tây 21 409,193 14 7 0 9 Xã Thới Lai 50 361,211 43 7 0 10 Xã Phú Vang 39 131,159 39 0 0 11 Xã Lộc Thuận 56 195,205 52 4 0 12 Xã ðịnh Trung 90 207,509 88 2 0 13 Xã Phú Long 184 625,378 167 17 0 14 Xã Bình Thới 113 333,806 108 5 0 15 Xã Bình Thắng 100 151,182 81 19 0 16 Xã ðại Hịa Lộc 135 479,205 121 14 0 17 Xã Thạnh Trị 20 247,290 11 9 0 18 Xã Thạnh Phước 80 1.205,471 78 2 0 19 Xã Thừa ðức 38 576611 37 1 0 20 Xã Thới Thuận 42 72,607 42 0 0 Tổng 1.503 6.417,229 1.268 145 0 (Nguồn: VPðKQSDð huyện Bình ðại) 46 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 TT. Bình ðại Long ðịnh Long Hồ Phú Thuận Tam Hiệp Châu Hưng Vang Quới ðơng Vang Quới Tây Thới Lai Phú Vang Lộc Thuận ðịnh Trung Phú Long Bình Thới Bình Thắng ðại Hịa Lộc Thạnh Trị Thạnh Phước Thừa ðức Thới Thuận Tên xã Hồ sơ Hình 3.8: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2007 Từ biểu đồ trên nhận thấy xã cĩ lượng hồ sơ chuyển quyền cao nhất là xã Phú Long: 184 hồ sơ với tổng diện tích là 625,378 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 167 hồ sơ, thừa kế 17 hồ sơ. Xã cĩ lượng hồ sơ chuyền quyền thấp nhất là xã Vang Quới ðơng: chỉ 10 hồ sơ với tổng diện tích là 239,114 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 3 hồ sơ, thừa kế là 7 hồ sơ. Xã cĩ tổng diện tích chuyển quyền cao nhất là xã Thạnh Phước với tồng diện tích là 1.205,471 ha cĩ số lượng hồ sơ chuyển quyền là 80 hồ sơ. Xã cĩ diện tích chuyển quyền thấp nhất là xã Thới Thuận với tổng diện tích là 72,606 ha. ðánh dấu một bước phát triển mới của huyện chủ yếu tập trung ở các xã: Phú Long, Phú Thuận, ðại Hịa Lộc.…Vì đây là thời điểm nhà nước ban hành giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với giá đất củ, cũng là lúc Nghị định 181/2004/Nð-CP cĩ hiệu lực và cĩ những quy định chặt chẽ hơn tránh tình trạng chuyển nhượng trái phép trốn thuế Nhà nước nên hoạt động chuyển nhượng tạm 47 lắng xuống do tâm lý người dân xem những quy định mới này được thực hiện ra sao, thời điểm này chủ yếu là chuyển nhượng đất ở do nhu cầu về đất ở. 3.4.4. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2008. Trong năm 2008 đã giải quyết được 2.520 hồ sơ trong đĩ chuyển nhượng là 2.314 hồ sơ, thừa kế là 204 hồ sơ, tặng cho 2 hồ sơ với tổng diện tích là 13.491,580 ha. So với năm 2007 tăng 1.017 hồ sơ với diện tích là 7.074,351 ha. Bảng 3.5: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2008 Năm 2008 Trường hợp ST T Tên xã Số hồ sơ DT (ha) Chuyển Nhượng Thừa kế Tặng cho 1 TT. Bình ðại 360 900,781 348 12 0 2 Xã Long ðịnh 67 448,233 63 4 0 3 Xã Long Hồ 112 690,351 97 15 0 4 Xã Phú Thuận 161 496,520 143 17 1 5 Xã Tam Hiệp 221 720,612 200 21 0 6 Xã Châu Hưng 114 491,048 103 11 0 7 Xã Vang Quới ðơng 116 501,015 84 32 0 8 Xã Vang Quới Tây 73 249,839 73 0 0 9 Xã Thới Lai 120 607,174 112 8 0 10 Xã Phú Vang 88 544,632 87 1 0 11 Xã Lộc Thuận 70 452,357 69 1 0 12 Xã ðịnh Trung 87 362,624 85 1 1 13 Xã Phú Long 111 535,480 83 28 0 14 Xã Bình Thới 127 1.236,125 115 12 0 15 Xã Bình Thắng 148 1.447,339 127 21 0 16 Xã ðại Hịa Lộc 181 832,799 170 11 0 17 Xã Thạnh Trị 85 744,244 84 1 0 18 Xã Thạnh Phước 87 918,468 87 0 0 19 Xã Thừa ðức 95 509,514 93 2 0 20 Xã Thới Thuận 97 802,424 91 6 0 48 Tổng 2.520 13.491,580 2.314 204 2 (Nguồn: VPðKQSDð huyện Bình ðại) Qua kết quả thống kê năm 2008 kết hợp với biểu đồ số hồ sơ chuyển quyền ở Thị trấn Bình ðại là cao nhất với 360 hồ sơ, tổng diện tích là 900,781 ha. Trong đĩ, trường hợp chuyển nhượng là 348 hồ sơ, thừa kế là 12 hồ sơ, khơng cĩ hồ sơ tặng cho QSDð. ðây là trung tâm của huyện nên cĩ nhiều điều kiện phát triển hơn so với các xã về mọi mặt, sự phát triển của kinh tế, của sản xuất làm nảy sinh nhiều ngành kinh tế mới và nhu cầu về đất đai cũng như bất động sản cho sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ,… tăng lên là điều tất yếu. Xã cĩ lượng hồ sơ chuyển quyền thấp nhất là xã Long ðịnh: 67 hồ sơ với tồng diện tích là 488,233 ha. Trong đĩ trường hợp chuyển nhượng là 63 hồ sơ, thừa kế là 4 hồ sơ, khơng cĩ trường hợp tặng cho QSDð. Xã cĩ diện tích chuyển quyền cao nhất là xã Bình Thắng với 1.447,339 ha gồm 127 hồ sơ chuyển nhượng và 21 hồ sơ thừa kế QSDð. Nguyên nhân là do 0 50 100 150 200 250 300 350 400 TT. Bình ðại Long ðịnh Long Hồ Phú Thuận Tam Hiệp Châu Hưng Vang Quới ðơng Vang Quới Tây Thới Lai Phú Vang Lộc Thuận ðịnh Trung Phú Long Bình Thới Bình Thắng ðại Hịa Lộc Thạnh Trị Thạnh Phước Thừa ðức Thới Thuận Biểu đồ 3.9: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất năm 2008 Tên xã Hồ sơ 49 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2005 2006 2007 2008 Năm Biểu đồ 2: Tình hình CQSDð qua các năm Tổng hồ sơ Diện tích Hình 3.10: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm Bình Thắng phát triển mạnh nuơi trồng và đánh bắt hải sản. Trong năm xã Thạnh Phước và xã Lộc Thuận khơng xảy ra trường hợp thừa kế, và cĩ 2 hồ sơ tặng cho ờ xã Phú Thuận, ðịnh Trung. 3.5. ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 – 2008. Nhìn chung, tình hình chuyển quyền ở huyện những năm gần đây khá sơi động tập trung chủ yếu ở các xã thuộc khu vực trung tâm của huyện. Và sự phát triển của kinh tế, của sản xuất làm nảy sinh nhiều ngành kinh tế mới và nhu cầu về đất đai cũng như bất động sản cho sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ,… tăng lên là điều tất yếu. Do tính chất của đất đai, bất động sản cĩ thể mua đi bán lại nhiều lần, nên thực tế mật độ giao dịch đất đai, bất động sản ngày một gia tăng điều này chính là nguyên nhân làm cho thị trường chuyển quyền sử dụng đất cũng như thị trường bất động sản “nhộn nhịp” hẳn lên. Bảng 3.6: Tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm. Năm Tổng hồ sơ Diện tích 2005 3154 12.843,713 2006 663 2.761.852 2007 1503 6.417,229 2008 2520 13.491,580 (Nguồn: VPðKQSDð huyện Bình ðại) 50 Từ biểu đồ, nhận thấy tình hình CQSDð trên địa bàn cĩ xu hướng giảm vào năm 2006 và tiếp tục tăng vào những năm tiếp theo. Mà nguyên nhân là do việc ban hành Luật đất đai 2003, Nghị định 181, và sự thay đổi khung giá đất năm 2006. Người dân đã ý thức hơn trong việc mua bán, CQSDð để đảm bảo quyền lợi cho chính mình, họ đã tuân thủ theo quy định của pháp luật, tình trạng chuyển quyền bằng giấy tay giảm. Tuy nhiên, lại nảy sinh một vấn đề mới, đất đai ngày càng cĩ giá trị cao, giá cả biến động liên tục, việc mua bán sang tay diễn ra ngày càng nhiều hơn nhằm hưởng giá chênh lệch. Mặc dù số lượng hồ sơ cĩ tăng, diện tích chuyển quyền cao, nhưng thực chất thì cĩ nhiều trường hợp một thửa đất được chuyển nhượng nhiều lần trong năm, gây mất ổn định trong quản lý đất đai. 3.5.1. ðánh giá và so sánh tình hình chuyển quyền sử dụng đất trong các xã. Do đặc thù của mỗi xã khác nhau nên tình hình CQSDð cũng khác nhau được nhận thấy qua bảng sau: Bảng 3.7: Thống kê chuyển quyền sử dụng đất theo xã - thị trấn từ năm 2005 – 2008. STT Tên xã Tổng hồ sơ Diện tích 1 TT. Bình ðại 797 861,710 2 Xã Long ðịnh 321 913,772 3 Xã Long Hồ 324 777,225 4 Xã Phú Thuận 492 1.210,861 5 Xã Tam Hiệp 452 1.507,316 6 Xã Châu Hưng 442 1.372,019 7 Xã Vang Quới ðơng 248 1.015,618 8 Xã Vang Quới Tây 249 1.399,402 9 Xã Thới Lai 214 1.808,583 10 Xã Phú Vang 279 1.120,728 11 Xã Lộc Thuận 327 1.146,450 12 Xã ðịnh Trung 503 1.069,782 13 Xã Phú Long 532 1.118,826 51 0 100 200 300 400 500 600 700 800 TT. Bình ðại Long ðịnh Long Hồ Phú Thuận Tam Hiệp Châu Hưng Vang Quới ðơng Vang Quới Tây Thới Lai Phú Vang Lộc Thuận ðịnh Trung Phú Long Bình Thới Bình Thắng ðại Hịa Lộc Thạnh Trị Thạnh Phước Thừa ðức Thới Thuận 14 Xã Bình Thới 523 1.471,616 STT Tên xã Tổng hồ sơ Diện tích 15 Xã Bình Thắng 581 1.548,440 16 Xã ðại Hịa Lộc 658 1.083,748 17 Xã Thạnh Trị 253 1.201,287 18 Xã Thạnh Phước 427 2.033,086 19 Xã Thừa ðức 272 1.941,672 20 Xã Thới Thuận 337 1.982,570 (Nguồn: VPðKQSDð huyện Bình ðại) Hồ sơ Tên xã Hình 3.11: Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính Theo thống kê cho thấy tình hình chuyển quyền của các xã cĩ sự chênh lệch khá cao, trong đĩ xã cĩ tỷ lệ hồ sơ chuyển quyền cao nhất là Thị trấn Bình ðại (797 hồ sơ), xã ðại Hịa Lộc (658 hồ sơ) so với các xã cĩ số lượng hồ sơ chuyển quyền thấp như: Thới Lai (214 hồ sơ), Vang Quới Tây (249 hồ sơ). Nhờ đặc thù 52 của những xã này gần trung tâm của huyện, cĩ cơ sở hạ tầng cao… nên thu hút các nhà đầu tư đến đây phát triển các ngành nghề. Ha 0 500 1000 1500 2000 2500 T T. Bình ðại Long ðịnh Long Hồ Phú Thuận Tam Hiệp Châu Hưng Vang Quới ðơng Vang Quới Tây T hới Lai Phú Vang Lộc Thuận ðịnh T rung Phú Long Bình Thới Bình Thắng ðại Hịa Lộc T hạnh Trị T hạnh Phước T hừa ðức Thới Thuận Tên xã Hình 3.12: Diện tích chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính Từ biểu đồ trên ta nhận thấy xã Thạnh Phước cĩ diện tích chuyển quyền cao nhất với 1.447,339 ha. Nguyên nhân là do người dân cĩ điều kiện phát triển nhưng chưa hồn thiện về phương tiện lưu thơng cịn hạn chế. Xã cĩ diện tích chuyển quyền thấp nhất là xã Long Hịa với 777,225 ha. Chủ yếu là phát triển cây ăn trái và trồng lúa nên mục đích sử dụng đất thường ít thay đổi nên việc chuyển quyền khơng cao. 3.5.2. ðánh giá cơng tác chuyển quyền sử dụng đất trong địa bàn huyện. Cơng tác CQSDð trên địa bàn huyện diển ra với tốc độ mạnh mẽ cùng với việc tăng trưởng kinh tế của huyện cao làm cho huyện cĩ nhiều sự biến đổi nhiều về mặt kinh tế, văn hĩa và xã hội ảnh hưởng khơng nhỏ đến đời sống nhân dân, làm cho tình hình CQSDð của huyện ngày càng sơi động. Qua quá trình tìm hiểu, thu thập những thơng tin, số liệu, tài liệu và ý kiến của ban lãnh đạo chúng 53 em đã rút kết, đưa ra một số thuận lợi và khĩ khăn từ phía Nhà nước và của người dân trong cơng tác CQSDð.
Về phía Nhà nước. Qua cơng tác CQSDð, Nhà nước đã cĩ thêm một nguồn ngân sách phục vụ cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, các phúc lợi xã hội. Hoạt động CQSDð thơng qua cơ quan Nhà nước cũng gĩp phần cho việc sử dụng đất một cách hiệu quả, đúng mục đích, phù hợp với định hướng phát triển lâu dài nguồn tài nguyên đất đai. Nhưng cơng tác CQSDð với lượng hồ sơ lớn trên địa bàn huyện, trong đĩ một thửa đất chuyển quyền nhiều lần đã gây khĩ khăn cho cơng tác quản lý đất đai, trong khi đội ngũ cán bộ của ngành rất thiếu, yếu về số lượng và chuyên mơn. Vì vậy, Nhà nước phải đầu tư thêm trang thiết bị và đào tạo lại tốn nhiều thời gian và ngân sách. Cũng cĩ nhiều trường hợp cán bộ địa chính cố tình làm chậm hồ sơ của người dân để nhũng nhiễu người sử dụng đất gây tâm lý khơng tốt trong nhân dân, ảnh hưởng đến uy tín chung của Nhà nước.
Về phía người dân. Người dân địa phương ngày càng ít đầu tư sản xuất nơng nghiệp nhất là thanh niên, do giá trị nơng sản khơng ổn định, hiệu quả kinh tế thấp, lợi nhuận khơng bằng kinh doanh dịch vụ. Do đĩ hộ gia đình, cá nhân cĩ nhu cầu CQSDð, loại đất chuyển quyền hiện trạng là đất nơng nghiệp nhưng mục đích nhận chuyển quyền là đất phi nơng nghiệp. Một số trường hợp người dân CQSDð để lấy tiền: Trả nợ vay ngân hàng, trả nợ vay bên ngồi do làm ăn thua lỗ, do thiên tai, do nuơi con ăn học, chữa bệnh hoặc giải quyết đột xuất những khĩ khăn trước mắt của gia đình… Những trường hợp này đồng tiền cĩ được chỉ đáp ứng nhu cầu trước mắt khơng đảm bảo lâu dài. Cĩ nhiều gia đình phải lâm vào hồn cảnh khơng cĩ đất sản xuất.  Thuận lợi. ðược sự chỉ đạo hướng dẫn xuyên suốt của các cơ quan chuyên mơn, sự quan tâm của lãnh đạo địa phương, các phịng ban chuyên mơn và UBND xã - thị trấn phối hợp thực hiện các cơng tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực tài nguyên và mơi trường. Lực lượng cán bộ được đào tạo chuyên mơn theo chương trình chính 54 quy từng bước nâng cao nghiệp vụ thực hiện vai trị tham mưu cho UBND huyện giải quyết hồ sơ theo yêu cầu của người dân. Các cơ quan và cá nhân liên quan cĩ trách nhiệm trong quá trình tiếp nhận, thụ lý và giải quyết hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi dể dàng cho người dân, tổ chức cĩ nhu cầu giải quyết cơng việc hành chính. Thơng qua việc CQSDð người dân cĩ thể đầu tư, mở rộng các ngành nghề khác thu nhập cao hơn, cải thiện đời sống văn hĩa tinh thần và cũng cĩ thể tập trung đầu tư sản xuất vào phần đất cịn lại, cũng từ đĩ người sử dụng đất nhận thức đúng đắn về giá trị của đất đai, họ cĩ ý thức hơn trong việc quản lý, bảo vệ và sử dụng đất. Từ khi người sử dụng đất được phép CQSDð, bộ mặt của huyện cũng cĩ nhiều thay đổi, giải quyết được những khĩ khăn trong cuộc sống, xây dựng nhà cửa khang trang, những người nhận CQSDð cĩ cơ hội ổn định cuộc sống yên tâm đầu tư sản xuất.  Khĩ khăn. Trong cơng tác giải quyết, xác nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận xã - thị trấn khi tiếp nhận giải quyết hồ sơ hành chính cịn xác nhận chung chung, chưa đáp ứng nội dung yêu cầu cần giải quyết hồ sơ theo quy định pháp luật, chưa mạnh dạng trả lời đối với các hồ sơ chưa giải quyết được mà tất cả chuyển về huyện để trả lời từ đĩ ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian giải quyết hồ sơ. Lợi nhuận từ việc CQSDð rất lớn nên tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai diễn ra khá phổ biến. Giá rẻ thì mua, giá cao thì bán ra, khơng đầu tư chăm sĩc, bỏ hoang đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích. Nhiều hộ gia đình sử dụng số tiền thu được từ việc chuyển nhượng khơng hiệu quả, chỉ tiêu phung phí khơng biết đầu tư cho tương lai, nên chỉ sau một thời gian ngắn đã trở nên khốn khĩ, trở thành gánh nặng cho xã hội. Nghĩa vụ tài chính cao, nhất là đối với nhân dân khu vực nơng thơn do điều kiện kinh tế người dân cịn nhiều khĩ khăn mà đa số sau khi nhận CQSDð từ đất nơng nghiệp chuyển sang đất ở khơng cĩ khả năng nộp thuế nên thực hiện CQSDð bằng giấy tay khơng thơng qua cơ quan Nhà nước và sau đĩ CQSDð 55 cho người khác nên khi tranh chấp xảy ra khĩ định được nguồn gốc để giải quyết cũng như làm thủ tục CQSDð. CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. KẾT LUẬN Trong những năm gần đây, tốc độ đơ thị hĩa diễn ra mạnh mẽ cùng với việc tăng trưởng kinh tế của huyện cao làm cho huyện cĩ nhiều sự biến đổi nhiều về mặt kinh tế, văn hĩa và xã hội ảnh hưởng khơng nhỏ đến đời sống nhân dân, làm cho tình hình CQSDð của huyện ngày càng sơi động. Trong hồ sơ CQSDð trên địa bàn huyện từ năm 2005 đến tháng 2008 lượng hồ sơ tiếp nhận tại VPðKQSDð huyện Bình ðại là 7.840 hồ sơ với tồng diện tích là 35.514,374 ha, đây là con số lớn so với lượng cán bộ tại VPðKQSDð. Nhìn chung tình hình CQSDð tương đối theo các năm nguyên nhân là do huyện trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ sở hạ tầng được đầu tư tương đối hồn chỉnh, cơng tác cấp GCN được đẩy mạnh làm cho người dân an tâm trong sản xuất kinh doanh, hàng năm đã giải quyết trên 90% số hồ sơ nộp vào. ðây là sự nổ lực của tập thể cán bộ VPðKQSDð. Số hồ sơ khơng giải quyết được là do thiếu nghĩa vụ tài chính, hồ sơ chưa đầy đủ và cĩ hồ sơ cịn đang tranh chấp. Trong số hồ sơ CQSDð trên địa bàn, phần lớn diện tích CQSDð là đất nơng nghiệp, đất ở chiếm một vị trí nhỏ. Nhà nước cĩ thể quản lý chặt chẽ quỹ đất thơng qua các hồ sơ đăng ký (trước kia phần lớn CQSDð bằng giấy tay rất khĩ kiểm sốt) người dân yên tâm thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Khi người sử dụng cĩ giấy chứng nhận thì sẽ hạn chế rất nhiều tình trạng tranh chấp đất đai. Các trường hợp CQSDð phổ biến là tách thửa đất thổ cư, đất nơng nghiệp thường là loại đất trồng cây cĩ giá trị kinh tế thấp sau khi nhận CQSDð sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích nơng nghiệp sang đất ở, hoặc sản xuất kinh doanh mang lại lợi nhuận cao gĩp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. 56 Bên cạnh đĩ, trên địa bàn huyện hiện nay áp lực tăng dân số ngày càng nhanh, do quá trình đơ thị hố và nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng trong khi quỹ đất là cố định. Cơng tác Quy hoạch - Kế hoạch chưa đáp ứng được nhu cầu xã hội, khi chuyển khai cịn quá chậm so với thời gian qui định. Từ đĩ xuất hiện giao dịch ngầm về đất đai gây khĩ khăn trong cơng tác kiểm sốt thị trường đất đai gây thất thốt lớn cho ngân sách Nhà nước. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai ban hành được cấp UBND huyện vận dụng tích cực, linh hoạt và phát huy phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương, tạo điều kiện cho cơng tác giải quyết hồ sơ CQSDð được thuận lợi, nhanh chĩng. 4.2. KIẾN NGHỊ Qua kết quả nghiên cứu cơng tác CQSDð của huyện Bình ðại cĩ những thuận lợi và khĩ khăn. ðể cơng tác CQSDð thực hiện đảm bảo đúng luật, nhanh gọn giải quyết kịp thời theo nhu cầu của nhân dân, em cĩ những kiến nghị sau: - Uỷ ban nhân dân huyện cùng các ngành hữu quan sớm xem xét, phê duyệt và cĩ ý kiến chỉ đạo thực hiện để VPðKQSDð huyện Bình ðại cĩ cơ sở triển khai họat động theo đúng chức năng nhiệm vụ được giao, giúp cơng tác quản lý đất đai huyện sớm đi vào nề nếp và ổn định theo quy định hiện hành. - Cơng khai dự án quy hoạch trên phương tiện thơng tin đại chúng và đối với người dân trên địa bàn cĩ dự án quy hoạch được phê duyệt. Nhất là các dự án quy hoạch đất ở khu vực đang sản xuất nơng nghiệp. - Cần phổ biến pháp luật rộng rãi trong nhân dân giúp người dân hiểu các quyền và nghĩa vụ của mình. Cần hướng dẫn cụ thể về điều kiện chuyển quyền khi người dân cĩ nhu cầu. - Cần ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể để cán bộ địa chính xã, thị trấn cĩ cơ sở xác nhận điều kiện chuyển quyền và nhận chuyển quyền, tạo điều kiện cho người cĩ nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. 57 - ðẩy nhanh quá trình ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào quản lý đất đai nhằm đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ biến động đất đai, nhất là hồ sơ CQSDð. Ngồi ra cịn giúp khắc phục những sai sĩt trong quá trình cấp GCNQSDð như sai diện tích, sai thửa, trùng thửa … - Thường xuyên thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn. Phải kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất khơng đúng mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép…sau khi nhận CQSDð. - Tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, đặc biệt là cấp xã. Thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên mơn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở. Cán bộ địa chính phải cĩ trách nhiệm, tâm huyết gắn bĩ với nghề. Nghiêm khắc xử lý cán bộ lạm dụng quyền hạn gây nhũng nhiễu nhân dân, cĩ hành vi tiêu cực trong quản lý. 4.3 HƯỚNG GIẢI QUYẾT - Giải quyết kịp thời, khơng để tồn đọng hồ sơ theo yêu cầu của người sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai. - Cải tiến lề lối làm việc theo phương pháp mới để nâng cao hiệu quả và chất lượng cơng việc. - Kịp thời xin ý kiến hướng dẫn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Mơi trường để đưa số liệu đo đạc chính quy vào giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai một cách hiệu quả, đúng pháp luật. - Phối hợp với cán bộ địa chính cấp xã thực hiện tốt cơng tác của ngành. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bến Tre (2008). ðề án 30 thống kê cải cách thủ tục hành chính của tỉnh Bến Tre. Chính Phủ (1994). Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999. Chính Phủ (1994). Nghị định 84/1994/Nð-CP của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức diện tích. Chính Phủ (1999). Nghị định 17/1999/Nð-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị QSDð. Chính Phủ (2000). Nghị định 04/2000/Nð-CP của Chính phủ về Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai. Chính Phủ (2000). Nghị định 19/2000/Nð-CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDð. Chính Phủ (2000). Nghị định số 19/2000/Nð-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. Chính Phủ (2001). Nghị định 79/2001/Nð-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/Nð-CP. Chính Phủ (2001). Nghị định số 66/2001/Nð-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 04/2000/Nð-CP. Chính Phủ (2002). Nghị định số 79/Nð-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị đinh 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chính Phủ (2004). Nghị định 181/2004/Nð-CP của Chính phủ về thi hành Luật ðất đai năm 2003. Quốc Hội (2003). Luật ðất đai năm 2003. Nhà xuất bản chính trị Quốc gia Hà Nội – 2006. Tổng cục ðịa chính ( 2001). Thơng tư 1883/2001/TT-TCðC của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Cơng văn của Sở Tài nguyên và Mơi trường tỉnh Bến Tre về rút gọn quy trình CQSDð. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 của huyện Bình ðại. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Thống kê tình hình sử dụng đất đai giai đoạn 2005-2008 trên địa bàn Bình ðại. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Tình hình biến động trong cơng tác CQSDð giai đoạn 2005-2008 trên địa bàn huyện Bình ðại.