Ba vụ án có thật liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

Đặt vấn đề Cuộc sống hàng ngày luôn diễn ra các quan hệ pháp luật dân sự và cũng luôn chứa đựng những phức tạp, rắc rối mà các quan hệ, giao dịch này mang lại. Chính vì vậy, pháp luật là công cụ có sức mạnh lớn nhất để điều chỉnh, giải quyết các vấn đề nảy sinh nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia quan hệ, giao dịch mà trong đó có quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự vô hiệu. Cùng tìm hiểu về ba vụ án có thật liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu để làm rõ hơn vấn đề này! Giải quyết vấn đề Cơ sở lý luận 1. Khái niệm người thứ ba ngay tình: Người thứ ba ngay tình trước hết là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với tài sản nhưng ngay tình. Theo quy định tại điều 189 – BLDS 2005 có 2 khái niệm: 1. Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu không phù hợp với quy định tại điều 183 – BLDS 2005, đó là hành vi chiếm hữu không rơi vào các trường hợp sau: Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản; Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật như quan hệ mua bán, cho vay, tặng cho, trao đổi, cho thuê, cho mượn, gửi giữ…. 2. Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. 2. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu và các căn cứ pháp lý: Trước hết, cần hiểu “giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 122 BLDS 2005 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Tại Điều 127 BLDS 2005 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại điều 122”. Điều 128, 129,… cho đến điều 135 quy định về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu. Điều 138 nhằm Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. B. Tìm hiểu, phân tích 3 vụ án có liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của ng thứ 3 ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. I. Vụ việc 1: Mô tả nội dung sự việc: Vào trung tuần tháng 3/2009, bản tin Thời sự của Đài Truyền hình Việt Nam và một số báo chí đưa tin về việc Công ty D&T lừa bán cho người dân 47 căn biệt thự tại Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, xã An Khánh, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây (cũ). Đây là Dự án được Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây (cũ) cấp phép cho Tập đoàn Bảo Sơn năm 2004 để xây dựng khu biệt thự kinh doanh. Đến tháng 12/2007, Công ty Bảo Sơn (thuộc Tập đoàn Bảo Sơn) ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty D&T; theo đó, Công ty Bảo Sơn góp vốn bằng quyền sử dụng 47 lô đất tại Dự án và Công ty D&T góp vốn bằng tiền mặt (97 tỷ đồng) để xây dựng 47 căn biệt thự trên 47 lô đất nêu trên. Vì nhiều lý do khác nhau, Công ty D&T không góp vốn bằng toàn bộ vốn tự có của mình để thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư nêu trên mà vay vốn của GPBank (Ngân hàng) trên cơ sở thế chấp chính 47 căn biệt thự được hình thành trong tương lai tại Dự án. Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, căn cứ đề nghị của Ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn, Công ty D&T và Ngân hàng ký biên bản cam kết 3 bên, trong đó quy định rõ: Trong thời gian Công ty D&T còn nợ vay tại Ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn không giải quyết bất cứ yêu cầu nào liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, tặng cho, thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất đối với 47 căn hộ nêu trên khi chưa có chấp thuận của Ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm tháng 12/2008, Công ty D&T đã rao bán hết 47 căn biệt thự nêu trên cho hàng chục cá nhân. Trong hợp đồng mua bán ký với các cá nhân, Công ty D&T cam kết sẽ bàn giao nhà xây thô cho bên mua vào cuối năm 2008. Toàn bộ tiền bán 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai nói trên đã không được Công ty D&T dùng để trả nợ vay Ngân hàng. Phát hiện thấy hành vi vi phạm hợp đồng của Công ty D&T, Ngân hàng đã ra thông báo thay thế Công ty D&T thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với 47 căn biệt thự nêu trên. Khi đến thời hạn bàn giao biệt thự theo cam kết, Công ty D&T mới chỉ làm được cơ sở hạ tầng đường sá. Lúc đó, những khách hàng mua đến nhận bàn giao nhà xây thô mới biết được mình bị Công ty D&T lừa và đã gửi đơn tố cáo với cơ quan công an. Chủ thể của vụ việc: Công ty D&T, Công ty Bảo Sơn thuộc Tập đoàn Bảo Sơn, Ngân hàng GP Bank, người thứ ba ngay tình là những hộ dân đã mua 47 căn biệt thự tại Khu du lịch An Khánh thuộc Hà Tây (cũ). Cơ quan giải quyết vụ việc: Cơ quan cảnh sát điều tra (Bộ Công An) Nội dung giải quyết và quyết định của cơ quan đó: Tháng 1/2009, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) đã khởi tố, bắt giam bà Trần Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Công ty D&T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (và đến nay vẫn bị tạm giam). Tháng 4/2009, cơ quan điều tra đã khởi tố ông Vũ Ngọc Toàn, nguyên Phó tổng giám đốc GP Bank. Cùng bị khởi tố với ông Toàn còn có 2 cán bộ khác của GP Bank khi đó là Nhữ Đình Hiếu, Trần Anh Tuấn và 5 giám đốc các công ty tư nhân liên quan. Vụ việc vẫn đang trong quá trình được cơ quan cảnh sát điều tra tiếp tục khoanh vùng, làm rõ. Ngày 19/3/2010, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) đã khởi tố thêm 5 bị can nguyên là cán bộ Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu khí toàn cầu (GP Bank) về hành vi vi phạm các quy định cho vay trong hoạt động của các tổ chức tín dụng gồm: Đỗ Như Phụng, nguyên Phó tổng giám đốc GP Bank; Vũ Thị Ngoan, nguyên Phó phòng phụ trách Phòng Hỗ trợ tín dụng GP Bank; Bùi Đức Hạnh, Tống Xuân Mạnh và Nguyễn Đình Thi đều nguyên là cán bộ Phòng Hỗ trợ tín dụng GP Bank. Vụ việc vẫn đang trong quá trình điều tra, chưa có bất cứ quyết định nào về vụ án! 5. Những phân tích và nhận xét của nhóm về vụ án: Những chi tiết mấu chốt của vụ việc: Thứ nhất: Việc ký kết hợp đồng góp vốn giữa Công ty D&T và Tập đoàn Bảo Sơn trong vụ việc này không đúng theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo điều 727 về Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, điều 155 Luật Đất đai và điều 1 Luật Công chứng thì ở đây đã có điều kiện cần nhưng thiếu mất điều kiện đủ để giao dịch này có hiệu lực. - Điều kiện cần: Giao dịch được thực hiện dựa trên sự thoả thuận hợp pháp giữa hai bên tham gia. Lô đất mà tập đoàn Bảo Sơn góp vốn được xác định hợp pháp (do UBND tỉnh Hà Tây cũ cấp). Công ty D&T là một công ty hợp pháp, đã được Nhà nước cấp giấy phép kinh doanh. - Điều kiện đủ: (mà ở vụ việc này đã không có) Theo luật Đất đai năm 2003 quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng (văn bản) có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước (đối với bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức như Tập đoàn Bảo Sơn). Trong điều 1 Luật Công chứng cũng quy định hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được sự chứng thực của Phòng Công chứng. Như vậy, hợp đồng giao dịch giữa 2 bên sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng. Nhưng ở đây hoàn toàn không có cơ sở pháp lý này. Điều đó cho thấy giao dịch giữa họ chưa có hiệu lực. Thứ hai, việc Ngân hàng GP Bank cho công ty D&T vay vốn theo hình thức nhận thế chấp tài sản hình thành trong tuơng lai là 47 căn biệt thự trong Dự án nêu trên là sai. Bởi 47 căn biệt thự đó không thuộc quyền sở hữu của công ty D&T mà thực ra tập đoàn Bảo Sơn mới là chủ thể có quyền hợp pháp đối với số tài sản này, vì công ty D&T chỉ là nhà đầu tư thứ cấp của dự án. Việc công ty này dùng tài sản đó để thế chấp là có sự đồng tình của tập đoàn Bảo Sơn, thể hiện trong việc 3 bên: Bảo Sơn, công ty D&T, ngân hàng GP Bank đã ký một bản cam kết có con dấu của các bên, trong đó có ghi: “Trong thời gian công ty D&T còn vay nợ tại ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn không giải quyết bất cứ yêu cầu nào liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, tặng cho, thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất đối với 47 căn hộ nêu trên khi chưa có chấp thuận của ngân hàng”. Trong bản ký kết này còn quy định:”Trong thời gian cam kết có hiệu lực, các bên không được phép tiết lộ thông tin liên quan đến cam kết 3 bên này”. Như vậy, đây chỉ là sự cam kết cá nhân của 3 bên, trên thực tế công ty D&T không có quyền hợp pháp đối với 47 căn hộ trên cũng có nghĩa là không có quyền thế chấp tài sản cho Ngân hàng. Thêm nữa, căn cứ vào những điều sau: Khoản 2 điều 323 Bộ luật Dân sự (2005) quy định: “Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định” và khoản 3 điều này cũng chỉ rõ: “Trường hợp giao dịch bảm đảm được ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó mới có giá trị pháp lý đối với người thứ 3, kể từ thời điểm đăng ký”. Theo điều 717 về Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất: phải làm thủ tục đăng ký việc thế chấp. Cũng theo điều 719 về Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: “Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp”. Điều 12 của Nghị định 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm khẳng định việc thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 10 của Nghị định này cũng quy định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Theo những căn cứ pháp lý trên, hợp đồng cho vay vốn bằng hình thức thế chấp đất của Ngân hàng dầu khí và công ty D&T bắt buộc phải có đăng ký giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực. Nhưng 2 chủ thể này cùng với tập đoàn Bảo Sơn lại cam kết riêng với nhau không công khai vụ việc này. Bởi vậy, giao dịch giữa họ bị vô hiệu. Thứ ba, sự thiếu cẩn trọng của các khách hàng mua nhà: Những người dân đã ký hợp đồng mua 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai với công ty D&T không phải không có lỗi trong vụ việc trên. Vì họ đã không kiểm tra chức năng, thẩm quyền của Công ty D&T đối với 47 căn biệt thự thông qua yêu cầu công ty này xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, thẩm quyền bán tài sản (như giấy phép xây dựng, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….) hoặc tìm hiểu thông tin về diện tích đất xây dựng 47 căn biệt thự tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Sở kế hoạch và đầu tư….. (nhưng nếu Ngân hàng, tập đoàn Bảo Sơn và công ty D&T đã ký cam kết “không được tiết lộ thông tin về việc thế chấp” thì việc người dân không biết được khu đất được xây dựng thành nhà sau này đã bị thế chấp cũng là lẽ đương nhiên. Một “nạn nhân” trong vụ việc này nói:”Tôi đã cẩn trọng lên Ban quản lý xem mô hình, kiểm tra thông tin, nhưng không ngờ 10/1/2008 ký hợp đồng thì đất đã bị thế chấp ngày 10/12/2007”- theo Báo mạng của Hội quy hoạch và phát triển đô thị). 6. Phương thức giải quyết vụ việc của nhóm: - Truy tố các cá nhân có trách nhiệm trong vụ việc, đó là lãnh đạo công ty D&T, các cán bộ ngân hàng GP Bank trực tiếp liên quan đến việc cho công ty D&T vay vốn (tức đồng ý với việc bắt và khởi tố của Cảnh sát điều tra thuộc Bộ Công An đã nói ở trên). - Yêu cầu công ty Bảo Sơn chịu 1 phần trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho dân. - Các khách hàng mua 47 căn biệt thự trên có thể bảo vệ quyền lợi của mình dựa trên hợp đồng mua bán mà công ty D&T đã ký kết với họ, để đòi hỏi Nhà nước có biện pháp buộc Công ty D&T phải bồi thường số tiền mà họ đã trả để mua đất, đồng thời yêu cầu tập đoàn Bảo Sơn và Ngân hàng dầu khí chịu trách nhiệm về những sai phạm của họ. Người dân có thể viết đơn khiếu nại trực tiếp tới UBND thành phố Hà Nội hoặc Toà án nhân dân. 7. Nhận xét của nhóm về những quy định của pháp luật hiện hành về bảo vệ quyền lợi của ng thứ 3 ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu Như vậy, qua vụ việc trên, có thể thấy rằng các giao dịch dân sự trong vụ việc đều vô hiệu. Bởi theo điều 122 chương VI (Giao dịch dân sự) trong Bộ luật dân sự 1995 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và Điều 127 Giao dịch dân sự vô hiệu thì các giao dịch trong vụ việc đã không thỏa mãn điều kiện tại khoản 2 Điều 122: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Những hộ dân đã mua nhà của công ty D&T là người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự đó vô hiệu. Tại điều 138 Bộ luật dân sự nói về việc Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu: “2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu” Theo đó, giao dịch mua bán giữa công ty D&T và người dân vô hiệu thì theo quy định của pháp luật, người dân sẽ được hoàn trả lại số tiền đã mua nhà của công ty D&T. Quy định này của pháp luật là hợp lý và đã bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, quy định này quá chung chung, không có hướng dẫn cụ thể, bởi thế mà những hộ dân đã mua nhà ở trên vẫn đang “mong ngóng” hơn 2 năm nay mà chưa thấy có bất kỳ một kết luận nào của cơ quan điều tra. Bởi cùng với quy định đó, trong những trường hợp cụ thể mà ở đây là giao dịch dân sự vô hiệu về đất đai, cho thấy đã có những lỗ hổng quá lớn trong việc quản lý và công khai thông tin về những tài sản đang bị thế chấp. Trong khi đang thiếu các chế tài đủ mạnh của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách nhiệm đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay, thì quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch nói chung, trong đó có giao dịch về quyền sử dụng đất khó được đảm bảo. Và thực tế là các bên tham gia quan hệ phải chịu những rủi ro từ sự mạo hiểm của họ. Vụ án 2: 1. Nội dung vụ việc diễn biến như sau: Ngôi nhà 42 Hà Trung, Hà Nội có chủ sở hữu là cụ Nguyễn Văn Chương, cụ Chương có 3 người vợ là cụ Nguyễn Thị Chắt, cụ Phạm Thị Dung & cụ Trịnh Thị Tích. Cụ Chương và cụ Chắt có ba người con là ông Nguyễn Văn Thành, ông Nguyễn Văn Bảo & bà Nguyễn Thị Nhu. Cụ Chương và cụ Dung có 1 người con là bà Nguyễn Thị Thuần. Cụ Tích không có con. Cụ Chắt chết trước năm 1940, cụ Dung chết năm 1940, cụ Chương chết 1944, cụ Tích chết 1981, ông Bảo chết 1969. Ngày 5/9/1992, bà Trần Thị Thảo (vợ ông Bảo) và 5 người con bà Thảo là Nguyễn Hồng Giang, Nguyễn Minh Hải, Nguyễn Vinh Hiển, Nguyễn Thị Nga, Nguyễn Thị Yến làm đơn xin thừa kế nhà 42 Hà Trung của cụ Nguyễn Văn Chương theo di chúc (di chúc giả) và đã được sở nhà đất chấp nhận cho sang tên thừa kế vào ngày 23/9/1992. Ngày 6/6/1992 tại phòng công chứng nhà nước số 1 Hà Nội, bà Thảo và 5 người con ký hợp đồng mua bán nhà 42 Hà Trung cho chị Phương Anh với giá trong hợp đồng ghi là 62.000.000đ. Ngày 2/10/1992, sở nhà đất đã làm thủ tục đăng ký, trước bạ trước bạ sang tên sở hữu nhà 42 Hà Trung cho chị Nguyễn Thị Phương Anh. Ngày 27/12/1993, anh Phạm Thanh Tùng (cháu ngoại cụ Chương) có đơn khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà 42 Hà Trung và giải quyết quyền lợi thừa kế. 2. Cách giải quyết vụ việc của các cơ quan có thẩm quyền: Tòa án sơ cấp (bản án nhân dân sơ thẩm số 60/DSST ngày 30/12/1994) và Tòa án phúc thẩm (bản án phúc thẩm số 32 DSPT ngày 8 & 10/4/1999) đã công nhận hợp đồng mua bán giữa chị phương Anh và mẹ con bà Thảo, vì cho rằng cần bảo vệ người thứ ba ngay tình. Còn bản án giám đốc thẩm của ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (quyết định số 02 UBTP-DS ngày 10/2/1999) hủy hợp đồng mua bán nêu trên, xác định mẹ con bà Thảo là người có lỗi phải bồi thường toàn bộ thiệt hại xảy ra cho chị Phương Anh, vì chị Phương Anh là người thứ 3 ngay tình theo qui định tại điều 147 BLDS. 3. Nhận xét về vụ việc và về cách giải quyết của các cơ quan xét xử: Qua vụ án này chúng ta thấy: bà Trần Thị Thảo (vợ ông Bảo) và 5 người con bà Thảo là Nguyễn Hồng Giang, Nguyễn Thị Nga, Ngô Phi Hải, Nguyễn Vinh Hiển, Nguyễn Thị Yến biết hoặc pháp luật qui định buộc phải biết ngôi nhà 42 Hà Trung thuộc quyền sở hữu của các đồng thừa kế cụ Chương nhưng lại làm đơn xin sang tên thừa kế cho mẹ con bà Thảo vào ngày 23/9/1992 là trái pháp luật, sau đó mẹ con bà Thảo lại bán căn nhà này cho chị Phương Anh. Về phía chị Phương Anh khi mua căn nhà trên của mẹ con bà Thảo không biết tài sản nêu trên là của các đồng thừa kế và pháp luật cũng không buộc chị phải biết, vì tài sản giao dịch đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu xét hợp đồng mua bán giữa mẹ con bà Thảo và chị Phương Anh trong mối quan hệ giữa người mua và người bán thì hoàn toàn hợp pháp. Vì người mua và người bán có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi, trên cơ sở tự nguyện, đối tượng của hợp đồng mua bán này không thuộc phạm vi nhà nước cấm và các bên tuân thủ đầy đủ các qui định về hình thức. Trong điều kiện bình thường này chị Phương Anh không thể biết được (và luật cũng không buộc phải biết) căn nhà của mẹ con bà Thảo đem bán là bất hợp pháp. Như vậy chị Phương Anh đã trở thành người thứ ba ngay tình trong vụ án này. Tuy nhiên, dưới góc độ luật pháp thì việc mua bán nhà của mẹ con bà Thảo và chị Phương Anh là giao dịch bất hợp pháp, vì mẹ con bà Thảo tự ý bán tài sản của các đồng thừa kế chưa chia, chị Phương Anh là người thứ ba ngay tình cần được bảo vệ. Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án, Tòa án các cấp lúng túng khi bảo vệ người thứ ba ngay tình bằng cách công nhận hợp đồng hay hủy hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cho các chủ sở hữu. Trong trường hợp này cần tôn trọng quyền sở hữu của các đồng thừa kế, nên cần hủy hợp đồng, trả nhà cho các đồng thừa kế và buộc mẹ con bà Thảo phải bồi thường toàn bộ thiệt hại gây ra đối với chị Phương Anh như quyết định của cấp giám đốc thẩm là đúng và có căn cứ pháp lí. Tòa án hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đều công nhận hợp đồng mua bán cho người thứ ba ngay tình và buộc người đã chuyển giao tài sản cho người thứ ba phải bồi thường cho các chủ sở hữu không đúng với nguyên tắc của pháp luật dân sự. Án sơ thẩm và phúc thẩm đã bỏ qua quyền cơ bản của chủ sở hữu mà đã được hiến pháp và pháp luật dân sự thừa nhận. Do đó, tòa án giám đốc thẩm hủy tất cả các hợp đồng mua bán nêu trên để giao tòa án cấp dưới xét xử lại, theo hướng trả lại căn nhà 42 Hà Trung cho chủ sở hữu, buộc mẹ con bà Thảo phải mồi thường cho người thứ ba là chị Phương Anh những giá trị trong việc chị Phương Anh đã đầu tư tu bổ căn nhà nêu trên là có căn cứ và đúng pháp luật. III. Vụ án 3: Vừa qua, Báo Khánh Hòa đã nhận đơn khiếu nại của ông Nguyễn Đức, trú xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm. Đơn của ông có nội dung như sau: Nguyên năm 1991 ông có làm đơn xin khai hoang đất tại xóm 4, xã Cam Hải Đông. Việc làm này đã được UBND xã chấp thuận. Năm 1994, ông sang nhượng lại diện tích đất đã khai hoang cho ông Nguyễn Trọng Trân (quê ở Nghệ An). Đến năm 1995, ông Nguyễn Trọng Trân được UBND huyện Cam Ranh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lâm nghiệp cho 27.000m2 đất đã sang nhượng. Hai năm sau, ông Trân tiếp tục xin chuyển mục đích SDĐ từ đất trồng rừng sang đất trồng cây lâu năm cho 23.900m2 (phần lớn diện tích đất sang nhượng của ông Đức). Toàn bộ diện tích đất được chuyển đổi này sau đó đã được ông Trân sang nhượng cho người khác. Năm 2001, ông Nguyễn Trọng Trân trở về sinh sống tại Nghệ An, nên ông đã sang nhượng phần đất còn lại là 3.100m2 trong GCNQSDĐ lâm nghiệp cho ông Đức. Việc sang nhượng có làm giấy tay và có người làm chứng ký nhận. Đồng thời, ông Trân cũng đưa lại GCNQSDĐ lâm nghiệp cho ông Đức lưu giữ. Ngày 1-1-2010, ông Đức lên phát dọn lô đất nêu trên để trồng trọt thì xảy ra tranh chấp với gia đình ông Phạm Văn Chi (hộ có đất liền kề). Gia đình ông Chi cho rằng, diện tích đất mà ông Đức định phát dọn là đất thuộc quyền sở hữu của gia đình ông và ngăn cản không cho gia đình ông Đức được canh tác trên khu đất đang tranh chấp. Bởi vậy, đã xảy ra tranh chấp đất đai giữa ông Chi và ông Đức. Cách giải quyết của cơ quan có thẩm quyền: Sau khi tranh chấp xảy ra, ông Đức đã làm đơn khiếu nại UBND xã Cam Hải Đông. Nhưng sau nhiều lần xử lý, việc tranh chấp vẫn không được giải quyết dứt điểm. Chính vì sự chậm trễ này nên ngày 28-6-2010, Thanh tra huyện Cam Lâm đã đề nghị UBND xã Cam Hải Đông khẩn trương kiểm tra, giải quyết, báo cáo lên UBND huyện và Thanh tra huyện theo dõi. Tuy nhiên, tại thông báo giải quyết đơn của ông Nguyễn Đức đề ngày 28-6-2010, UBND xã Cam Hải Đông cho rằng, căn cứ hồ sơ pháp lý thì vị trí lô đất ông Nguyễn Đức khai hoang ngày 31-1-1991 đã được ông sang nhượng lại cho ông Nguyễn Trọng Trân. Ngày 21-11-1995, ông Nguyễn Trọng Trân được UBND huyện Cam Ranh cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp với diện tích 2,7 ha và đến nay ông Trân đã chuyển quyền sử dụng cho người khác. Do đó, ông Nguyễn Đức căn cứ vào giấy khai hoang 31-1-1991 có xác nhận của chính quyền địa phương để tranh chấp là không có cơ sở. Chính vì thế, UBND xã Cam Hải Đông đề nghị ông Nguyễn Đức không tranh chấp tại vị trí nêu trên đối với ông Phạm Văn Chi. Không đồng ý với cách giải quyết này, ông Đức vẫn đang tiếp tục khiếu nại lên các cấp cao hơn! Nhận xét của nhóm về vụ việc: Do nhiều chi tiết của vụ việc chưa sáng tỏ, ví dụ như cần xem lại hồ sơ địa chính để xác định phần đất 3.100m2 mà ông Trân sang nhượng lại cho ông Đức có phải thuộc phần diện tích đất mà ông Trân đã chuyển quyền sử dụng đất cho ông Chi hay không? Nếu đúng như vậy, giao dịch dân sự giữa ông Trân với ông Đức là vô hiệu. Ông Đức là người thứ ba ngay tình vì khi được sang nhượng, ông không biết phần diện tích đất đó vào thời điểm đó không còn thuộc quyền sử dụng của ông Trân, khi sang nhượng đã có làm giấy tay và có người làm chứng ký nhận. Đồng thời, ông Trân cũng đưa lại GCNQSDĐ lâm nghiệp cho ông Đức lưu giữ. Hay ông Trân chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho ông Chi 23.900m2 (phần đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất), còn 3.100m2 còn lại khi đó vẫn thuộc quyền sử dụng của ông Trân, nếu như vậy thì giao dịch sang nhượng quyền sử dụng đất của ông Trân với ông Chi là đúng, giao dịch có hiệu lực, trong trường hợp này sẽ không có tranh chấp giữa ông Đức và ông Chi (vì mỗi người đều là chủ sử dụng hợp pháp của mỗi diện tích đất nêu trên). Như vậy, hai gia đình tranh chấp đất trồng rừng và đã được chính quyền địa phương xem xét, giải quyết. Song, do cách giải quyết của chính quyền địa phương chưa thấu tình, đạt lý nên đã không được người dân chấp nhận. Từ những cơ sở đã nêu, thì cần đề nghị UBND xã Cam Hải Đông sớm xem xét lại các tình tiết và hồ sơ mà các bên đang có để giải quyết tranh chấp. Người dân đang đợi cách xử lý công bằng, nghiêm minh từ phía chính quyền địa phương. Nếu vụ việc vượt quá thẩm quyền của chính quyền thì 2 bên có thể nhờ đến sự phân xử của tòa án. Trong ba vụ án trên, cả ba chủ thể người thứ ba ngay tình đều thuộc nhóm “Chiếm hữu tài sản không có căn cứ của pháp luật nhưng ngay tình”. C. Nhận xét về những qui định của pháp luật hiện hành về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu và giải pháp hoàn thiện: 1. Những điểm tiến bộ và hợp lý: Điều 257 (quy định về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình) và 258 (Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình) BLDS năm 2005 điều chỉnh giao lưu dân sự phù hợp với cơ chế thị trường tạo thành hành lang pháp lí cho các giao dịch dân sự phát triển ổn định, bảo vệ được quyền của chủ sở hữu và lợi ích của người chiếm hữu ngay tình, mặt khác qui trách nhiệm dân sự cho cơ quan nhà nước và tòa án nếu cán bộ công chức hoặc thẩm phán do trình độ chuyên môn yếu hoặc do hành vi cố ý công nhận quyền sở hữu cho cá nhân, tổ chức một cách trái pháp luật thì cơ quan nhà nước hoặc tòa án phải chịu trách nhiệm dân sự theo qui định của pháp luật. Thực chất, đứng sau quyền lợi của người thứ ba ngay tình còn là lợi ích chung của cả xã hội, cụ thể đó là sự ổn định và an toàn của các giao dịch dân sự đã được các chủ thể xác lập. Nếu tuyệt đối hoá hoàn toàn quyền được đòi tài sản của chủ sở hữu thì sẽ tất tạo ra tâm lý e dè, lo sợ của các chủ thể khi quyết định thực hiện một giao dịch dân sự để xác lập quyền sở hữu đối với một tài sản cụ thể. Và vô hình chung quy định này sẽ tạo ra một rào cản cho sự thúc đẩy các giao lưu dân sự, thương mại phát triển và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội nói chung, đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường đang chuyển mình hội nhập của nước ta hiện nay. Để cân bằng sự xung đột về lợi ích trong trường hợp này, chế định bảo vệ quyền sở hữu trong BLDS 2005 đã có những quy định rất mềm dẻo và linh hoạt, đặc biệt đã dành một thái độ tôn trọng và bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình – một điểm tiến bộ hơn hẳn so với quy định của BLDS 1995 trước đó. Chúng ta thấy được sự hợp lí trong nội dung qui định tại điều 257: một mặt, bảo đảm tính ổn định của giao dịch, mặt khác đã bảo vệ một cách hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của người chiếm hữu ngay tình. Cách qui định của điều luật này không có nghĩa là khuyến khích những hành vi trái pháp luật (chủ thể không có quyền định đoạt tài sản) mà là nhằm bảo đảm sự ổn định của giao dịch, bảo vệ hài hòa lợi ích của chủ sở hữu và người chiếm hữu ngay tình. Trong trường hợp hợp đồng giữa người không có quyền định đoạt tài sản với người chiếm hữu ngay tình là hợp đồng có đền bù thì cách giải quyết của điều 257 cũng hợp lí. Nếu chủ sở hữu bị mất, bị lấy cắp tài sản thì chủ sỡ hữu có quyền đòi lại tài sản đó từ người chiếm hữu ngay tình. Nhưng nếu chủ sở hữu cho thuê hoặc cho mượn động sản mà bên thuê hoặc bên mượn động sản lại bán động sản đó cho người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu không có quyền đó nữa. Lý giải điểm này ta thấy: khi chủ sở hữu cho thuê (hoặc cho mượn) động sản thì chủ sở hữu đã có niềm tin nhất định vào bên thuê (hoặc bên mượn) động sản. Nếu bên thuê (bên mượn) động sản lại đem bán tài sản đó đi, tức là vi phạm hợp đồng, thì chủ sở hữu cũng có phần phải chịu trách nhiệm: không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình nữa mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo hợp đồng. Đây cũng là một sự cảnh báo về sự cần thiết phải thận trọng khi các chủ thể quyết định tham gia vào một giao dịch nhất định. 2. Những điểm chưa hợp lý và phương hướng hoàn thiện: Trong trường hợp chủ sở hữu đòi lại tài sản theo các điều kiện luật định thì lúc này, người thứ ba ngay tình phải trả lại tài sản mà mình đang chiếm giữ cho chủ sở hữu đích thực của tài sản và đồng thời họ cũng được quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (giá trị đòi bồi thường là giá trị của giao dịch mà họ đã xác lập và các thiệt hại khác nếu có như hệ số trượt giá của tài sản…) từ người đã trực tiếp chuyển giao tài sản cho mình. Quy định này hoàn toàn lôgic về mặt lý thuyết: tuy mục đích trong giao dịch đã xác lập không đạt được (họ muốn sở hữu tài sản nhưng nay tài sản đã phải trả về cho chủ sở hữu) nhưng họ được quyền đòi lại những gì đã mất từ người đã trực tiếp xác lập giao dịch; nhưng xét dưới góc độ thực tế thì đây không phải là quy định mang tính lý tưởng. Bởi lẽ, chỉ có thể thi hành quy định này trên thực tế nếu thoả mãn được hay điều kiện: 1. tìm được người đã chuyển giao tài sản đó cho người thứ ba ngay tình; 2. người phải bồi thường có khả năng tài chính và tự nguyện thực hiện nghĩa vụ. Điều kiện thứ nhất là khó thực hiện được bởi vốn dĩ họ là người có động cơ tham lam, không trong sáng nên sau khi thực hiện giao dịch xong, đạt được lợi ích mong muốn họ thường tìm cách xoá mọi tin tức để tránh trách nhiệm sau này. Điều kiện thứ 2 phụ thuộc vào điều kiện thứ nhất có tồn tại hay không và cũng thường gặp những phức tạp như: người phải thi hành nghĩa vụ không có tiền để bồi thường hoặc họ tìm cách biển thủ tài sản để chây lỳ không chịu thực hiện nghĩa vụ. Theo như qui định tại điều 257 thì chủ sở hữu sẽ không có quyền đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng có đền bù. Chủ sở hữu chỉ được đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trong trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu. Cho thấy luật rất bảo vệ chủ sở hữu tài sản; tuy nhiên, theo chúng em luật qui định như vậy thì sẽ lại thiệt thòi cho người thứ ba ngay tình. Bởi vì, nếu người đã trực tiếp chuyển giao tài sản (tài sản chủ sở hữu bị lấy cắp, bị mất hoặc trong trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu) cho người thứ ba ngay tình không trốn tránh nghĩa vụ bồi thường mà chấp hành đàng hoàng khi người thứ ba ngay tình đòi bồi thường thiệt hại thì êm xuôi; nhưng trên thực tế, người trực tiếp chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình thường có động cơ tham lam, không trong sáng nên sau khi thực hiện giao dịch xong, đạt được lợi ích họ thường tìm cách xoá mọi tin tức để tránh trách nhiệm sau này, hoặc là họ không có tiền để bồi thường, hoặc họ tìm cách chây ì không chịu thực hiện nghĩa vụ. Do đó, người bị thiệt nhất vẫn là người thứ ba ngay tình; trong trường hợp này pháp luật lại bỏ mặc. Vì vậy, nên xem xét sửa đổi qui định này theo như qui định trong bộ luật Dân sự của Liên Bang Nga, đó là: không phân biệt việc đòi lại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu. Theo Điều 302 BLDS Liên bang Nga, thì người ngay tình thông qua giao dịch có đền bù, không phải trả lại tài sản trong tất cả các trường hợp. Qui định như vậy là phù hợp với thực tế, vì người ngay tình không có lỗi trong việc chiếm hữu tài sản, cho nên cần phải bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Nếu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà việc chuyển giao có giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp đúng thẩm quyền thì người ngay tình cũng cần được bảo hộ! Kết thúc vấn đề Qua những nội dung trên, cho thấy để giải quyết một vấn đề đúng theo tinh thần của pháp luật, tức là vừa căn cứ vào các quy định của pháp luật vừa thấu tình đạt lý, bảo vệ quyền lợi của người dân thì đòi hỏi rất nhiều yếu tố: sự hoàn thiện của pháp luật, trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền, tính minh bạch trong các loại giấy tờ liên quan, sự cảnh giác và bảo đảm an toàn tránh rủi ro của chính người dân,..v.v.. Mong rằng trong tương lai sẽ không còn những vụ án đau đầu phức tạp như các ví dụ trong bài, để người dân được hưởng những quyền và lợi ích hợp lý! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật dân sự tập 1, Đại học Luật Hà Nội, xb 2009. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 1, Lê Đình Nghị (chủ biên), xb2009. Bộ luật dân sự 2005, NXB Chính trị quốc gia “Ý chí giao dịch dân sự”, Phạm Công Lạc, Tạp chí luật học, số 5/1998 “Xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu”, Nguyễn Như Quỳnh, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 03/2005 Các bài viết trên của Ths. Vũ Thị Hồng Yến: “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản”; TS Phùng Trung Tập: “Kiện đòi lại tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình”; Ths Nguyễn Như Quỳnh: “Kiện đòi lại tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình”. Ths Trần Kim Chi: “Thực trạng về biện pháp dân sự bảo vệ quyền sở hữu”,… và một số bài viết của các tác giả khác! Tài liệu vụ án 1 do Văn phòng công chứng Vạn Xuân, 36 Giang Văn Minh cung cấp và trợ giúp phân tích. Tài liệu vụ án 3 từ các website: Tài liệu vụ án 2 từ một số nguồn thông tin khác.