Bài tập học kỳ bất động sản - Đề số 04

ĐỀ SỐ 4 Tháng 2 năm 2006, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có quyết định giao hai lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn cho công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H làm chủ đầu đầu tư. Ngày 26/01/2008, hai lô đất này được chuyển nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N dưới hình thức ủy quyền. Mặc dù là hoạt động chuyển nhượng nội bộ, không có giá trị pháp lý vì chưa có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay được công chứng theo luật định nhưng ngày 28/1/2008, công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với công ty V thực hiện xây dựng dự án căn hộ cao cấp AC với quy mô 500 căn hộ với diện tích mỗi căn hộ từ 80-100 m2 tại 2 lô đất này, với tổng vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng. Trong khi chưa thi công xong phần móng, từ tháng 1/2008, công ty V đã ván căn hộc cho hàng trăm khách hàng ở các tầng 16,17 và 18 dưới hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực này chỉ được xây tối đa 12 tầng. Tại thời điểm bán, giá đất trên thị trường đang sốt nên đã có khoảng 50% tổng số 500 căn hộ được bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình là 1.900 đô la Mỹ/m2, ước chừng số tiền công ty V thu được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỷ đồng. Hỏi: Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào của pháp luật kinh doanh Bất động sản? Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu căn cứ pháp lý để xử lý ĐẶT VẤN ĐỀ Trong nền kinh tế chúng ta đều thừa nhận rằng bất động sản là lĩnh vực lớn, và có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực khác. Thời gian gần đây, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản luôn được quan tâm hàng đầu. Do đó, những tranh chấp và vi phạm về lĩnh vực bất động sản càng ngày càng nhiều, càng phức tạp, và giá trị tranh chấp ngày càng cao. Vì vậy để hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật về vấn đề này, bài viết của em sẽ đi tìm hiểu, phân tích một tình huống cụ thể. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1/ Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào pháp luật kinh doanh bất động sản? Trả lời: -Đới với Công ty cở phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH N dưới hình thức ủy quyền, mà không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và không công chứng theo quy định của pháp luật. Thứ nhất: Nếu công ty xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H là công ty kinh doanh bất động sản, trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất, thì căn cứ theo Khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật liên quan”. Như vậy Luật Kinh doanh bất động sản có quy định phải áp dụng đúng theo quy định của pháp luật liên quan. Ở đây hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công ty cho công ty TNHH N là không theo quy định của pháp luật điều chỉnh, cụ thể tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Bộ luật đất đai có quy đinh: “… Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước…”. Như vậy đây là một hành vi vi phạm các quy định của Luật Kinh doanh bất đông sản và Luật đất đai. Thứ hai : Nếu Công ty xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng dân sự, thì đây cũng là hợp đồng vi phạm pháp luật, theo quy địnhcủa pháp luật trực tiếp chi phối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng thì mới có hiệu lực pháp luật. -Đối với Công ty TNHH N có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Hành vi ký hợp đồng liên kết đầu tư với Công ty V để thực hiện xây dựng dự án căn hộ cao cấp AC trên hai lô đất A5 và A6. Vì: Hành vi liên kết với Công ty V của công ty TNHH N thực chất là thực hiện xây dựng dự án trên đất không thuộc quyền sử dụng của mình (Vì hợp đồng chuyển nhượng ở trên không có giá trị pháp lý). Nên căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Như vậy hai công ty TNHH N và Công ty V không được phép xây dựng dự án trên hai lô đất A5 và A6 để đưa vào hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. -Đối với Công ty V có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản là: Thứ nhất hành vi bán các căn hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì: Căn cứ theo Khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Thứ hai là hành vi bán 50% trong tổng số 500 căn hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì : Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản và Điểm d Khoản 3 Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Đối với trường hợp huy động vốn theo quy định tại điểm c và điểm d Khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án( tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I…). Như vậy việc bán 50% số căn hộ là vi phạm pháp luật. Thứ ba là hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công xong phần móng của dự án. Vì: Dự án khu căn hộ cao cấp AC này theo quy định của luật xây dựng thì thuộc dự án khu nhà ở thương mại, cùng với đó đây chỉ là dự án chưa phải là đang xây dựng hay là nhà đã có sẵn, vì thế có thể khẳng định đây là nhà hình thành trong tương lai nên căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1. Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở”. Và theo Điểm đ Khoản 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Đối với hình thức huy động vốn theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng của nhà ở…”. Như vậy chủ dự án, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng. Thứ tư là hành vi xây dựng vượt quá so với quy hoạch của nhà nước. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 10 Bộ luật xây dựng quy định các hành vi bị cấm:“Xây dựng công trình sai quy hoạch…” và khoản Khoản 5 Điều 11 quy định: “Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy theo quy hoạch thì khu vực này chỉ được xây dựng tối đa là 12 tầng, nhưng trên dự án của công ty xây lên đến 18 tầng, nên hành vi này là vi phạm pháp luật về xây dựng. 2/ Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu căn cứ pháp lý? Trả lời: - Đối với Công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H: Hành vi của công ty chỉ là thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, nên vi phạm này không gây hậu quả đối với xã hội hay nhà nước, chỉ gây thiệt hại cho các bên liên quan trong hợp đồng, vì vậy chỉ cần các bên tự thỏa thuận với nhau và đem hợp đồng đó đi công chứng theo quy định của pháp luật, thì hơp đồng sẽ có hiệu lực và không vi phạm các quy định của pháp luật nữa. -Đối với Công ty TNHH N và Công ty V: Do hai công ty này thực hiện liên kết đầu tư, mà không thấy các bên có sự thỏa thuận nội bộ nào, nên sẽ liên đới chịu trách nhiện với nhau. Thứ nhất: Xử phạt hành chính đối với hành vi đưa bất động sản vào kinh doanh, cụ thể là quyền sử dụng hai lô đất A5, A6 và dự án khu căn hộ được xây trên hai lô đất này mà không đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản. Căn cứ theo Điểm a Khoản 2 Điều 31 tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; … có quy định như sau: “2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;” Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009 các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng dự án. Đối với những hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 1, khoản 2 Điều này mà tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.” Thứ hai: Xử phạt hành chính đối với hành vi bán bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với bất động sản thuộc diện phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 31 tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau: “1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;” Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009 các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng dự án...” Thứ ba xử phạt hành chính đối với hành vi huy động vốn, cụ thể là bán 50% các căn hộ vượt quá quy định là chỉ được bán 20% không qua sàn gia dịch bất động sản, và chưa thi công xong phần móng của dự án đã bán các căn hộ. Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau: “2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;” Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009 các chủ đầu tư còn phải thực hiện như sau: “3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng dự án. Đối với những hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 1, khoản 2 Điều này mà tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.” Thứ tư xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng không đúng theo quy hoạch của nhà nước, cụ thể là dự án được xây lên đến 18 tầng, sai quy hoạch của nhà nước chỉ cho khu vực này xây dựng đến 12 tầng. Trường hợp này có thể thấy rõ được hành vi vi phạm, vì thực tế để xây dựng một khu dự án nhà ở thương mại, thì bắt buộc dự án này phải được phê duyệt, nếu trong khi phê duyệt mà thấy dự án xây vượt mức số tầng cho phép thì cơ quan có thẩm quyền không phê duyệt dự án. Như vậy nếu như dự án đã được phê duyệt mà chỉ cho phép xây dựng tối đa 12 tầng, nhưng công ty cố ý xây dựng lên đến 18 tầng thì đây là một hành vi vi phạm các quy định về xây dựng. Vậy căn cứ theo Khoản 3 Điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;… có quy định như sau: “3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng.” Và Khoản 4 Điều 11 Nghị định này: “4. Đối với hành vi vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).” Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lý theo quy định tại các Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP. Cụ thể Nghị định 180/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, tại Điều 14 Xử lý công trình xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền thẩm định hoặc phê duyệt đối với những trường hợp được miễn cấp Giấy phép xây dựng “1. Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị sau đây phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ: a) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình sai thiết kế cơ sở hoặc thiết kế kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; b) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu nhà ở sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt. 2. Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng công trình thì bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc tự phá dỡ công trình vi phạm đồng thời áp dụng biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định này. 3. Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ công trình vi phạm, công trình phải bị cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.” TÀI LIỆU THAM KHẢO Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản. Nghị định 180/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị. Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản. Luật đất đai. Luật xây dựng