Bài tập học kỳ dân sự modul 2 - Một số vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở

Lời mở đầu Nhà nói chung và nhà ở nói riêng là những tài sản không thể thiếu được của mỗi gia đình và mỗi quốc gia. Nhà là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng nhà lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Nhìn vào nhà ở của mỗi gia đình, mỗi quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu ngheo của mỗi gia đình, mỗi quốc gia. Việc lo chỗ ở là trách nhiệm của mỗi gia đình đồng thời cũng là trách nhiệm của mỗi quốc gia. Vì vậy, quốc gia nào cũng có những chiến lược phát triển nhà ở, nhằm cải thiện cuộc sống chung cho xã hội. Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều phương thức khác nhau như: tự xây dựng, thuê, ở nhờ, đặc biệt là mua nhà để ở. Mua bán nhà ở không chỉ là việc riêng tư giữa các bên mà nó còn liên quan đến việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của Nhà nước. Nhà luôn gắn liền với đất, việc mua bán nhà gắn liền với việc chuyển nhượng đất nên pháp luật nhiều nước trên thế giới quy định rất chặt chẽ về việc mua bán bất động sản trong đó có việc mua bán nhà ở. Nhà nước ta cũng ban hành những quy định về trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên để bảo đảm cho việc mua bán nhà ở được thực hiện, hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra. Phần nội dung I. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà 1. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là loại đặc biệt trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự và có đầy đủ những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở giống hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chỗ hợp đồng mua bán nhà cũng là hợp đồng song vụ và có đền bù. Hợp đồng mua bán nhà ở khác hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chõ giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn bản và bên bán không những phải chuyển quyền sở hữu về nhà ở cho bên mua mà còn phải chuyển quyền sử dụng đất. Nhưng hợp đồng mua bán nhà ở lại được BLDS quy định thành một chế định riêng. Sở dĩ các nhà làm luật quy định như vậy là vì nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người, thông thường nhà ở do con người tạo ra một cách tương đối bền vững, kiên cố để có thể tránh được các hiểm họa thiên nhiên và đảm bảo cho cuộc sống sinh hoạt bình thường của con người. Khi xã hội loài người càng phát triển thì con người càng chú trọng hoàn thiện chỗ ở của mình tiện nghi hơn, sang trọng hơn để phục vụ cuộc sống của mình một cách tốt nhất. Quan hệ mua bán nhà ở đã trở thành một hiện tượng khách quan, luôn luôn tồn tại trong xã hội. Việc mua bán nhà ở không chỉ liên quan giữa người mua nhà, người bán nhà, mà còn liên quan tới hoạt động quản lý Nhà nước về nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở còn có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở đã bán và quyền sở hữu nhà cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thảo thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu dịch chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở. Ngoài các yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhất thiết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 122 BLDS 2005). Đây là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng loại này. Đối với các loại chủ thể khác không phải là cá nhân thì các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở hoặc nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng phải thỏa mãn các yêu cầu về năng lực hành vi dân sự của người đứng ra tham gia giao dịch (người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền). Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế năng lực hành vi dân sự thì nhất thiết phải tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thông qua người đại diện theo pháp luật của mình. Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà ở Việt Nam. 3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định. Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm cả quyền sử dụng đất. Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm hai phần: phần mua bán nhà ở và phần chuyển quyền sử dụng đất. Đây là đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở nước ta, nó phụ thuộc và chính sách pháp luật của Nhà nước đối với tài sản vừa là nhà ở vừa là đất ở. 4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà Nhà ở vừa là khối tài sản lớn, vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó ở bất kỳ thời kỳ nào, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản có sự chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân hoặc công chứng viên Nhà nước…). Cũng như mọi hợp đồng mua bán tài sản khác, quyền và nghĩa vụ của các bên mua, bán nhà ở cũng được xác định một cách rõ ràng, bên bán thì giao nhà đã bán và nhận tiền, bên mua thì nhận nhà đã mua và trả tiền. Ngoài các quy định trên, pháp luật còn quy định cả trình tự và thủ tục mua bán nhà ở, các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở khi đã thực hiện xong việc đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng mua bán nhà ở mới được coi là hoàn thành. Điều 439 BLDS 2005 quy định: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Hình thức và thủ tục mua bán nhà ở không phải bây giờ mới được Bộ luật quy định mà đã được quy định trong điều lệ quản lý nhà ở… ban hành kèm theo Nghị định số 218 ngày 4/1/1979 và trong Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/1991. Nhà nước quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn bản có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là để vừa đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng này, vừa thực hiện được sự giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch có liên quan tới đối tượng có tính xã hội sâu sắc và theo dõi được nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng như có cơ sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở. 5. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà Việc mua bán nhà ở không chỉ là vấn đề của các bên với nhau, mà vấn đề đó còn được đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Nhà nước bằng pháp luật và thông qua các cơ quan chức năng của mình thực hiện việc quản lý, theo dõi diễn biến nhu cầu của xã hội về nhà ở vừa để tác động, điều chỉnh nhu cầu đó, vừa để giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở. Do vậy, khi tiến hành việc mua bán nhà ở các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán. Nếu không tuân theo các quy định của pháp luật hoặc không thực hiện đúng các điều kiện thì hợp đồng không thể được ký kết hay hợp đồng tuy đã ký kết thì vẫn bị coi là vô hiệu. Vì tính chất quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở nên luật của các nước đều quy định điều kiện bắt buộc về nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải được lập thành văn bản và phải được chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là phải làm thủ tục sang tên quyền sở hữu. Trong điều kiện kinh tế nước ta còn nghèo, Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của nhân dân, việc mua bán nhà ở sẽ tạo điều kiện cho nhân dân tự giải quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt, ở những thành phố lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức khỏe, mĩ quan thành phố… Vì vậy, Nhà nước khuyến khích nhân dân mua bán nhà ở nhưng phải tuan theo pháp luật hiện hành. II. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở 1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán Trong hợp đồng mua bán nhà, bên bán và bên mua đã thỏa thuận với nhau những điều khoản chủ yếu của hợp đồng, đó chính là nghĩa vụ mà bên bán và bên mua nhà phải thực hiện. Ngoài những nghĩa vụ đã quy định trong hợp đồng, bên bán nhà còn phải thực hiện nghĩa vụ do luật quy định. Những nghĩa vụ này dù các bên không thỏa thuận, nhưng bên bán vẫn phải thực hiện. Nếu có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào luật để quyết định. a. Nghĩa vụ của bên bán nhà Theo Điều 451 BLDS, bên bán nhà có những nghĩa vụ sau: Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có. Nghĩa vụ này không phải phát sinh khi các bên giao kết xong hợp đồng mua bán nhà, mà nó là nghĩa vụ luật định đối với tất cả mọi chủ thể khi giao kết hợp đồng mua bán nhà. Vì vậy, khi có sự hạn chế về quyền sở hữu nhà mua bán, như nhà đang cho thuê, bên bán phỉa thông báo cho bên mua biết, để bên mua quyết định có mua hay không mua, vì nếu mua, bên mua nhà phải tiếp tục những nghĩa vụ của bên bán. Ví dụ: nhà đang cho thuê, nếu mua bên mua phải tiếp tục cho thực hiện hợp đồng thuê đến hết kỳ hạn thuê nhà. Nếu bên bán không thông báo cho bên mua biết các hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán, sau khi giao kết hợp đồng bên mua phát hiện ra sẽ có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại. Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua Bên bán dù đã nhận hay chưa nhận đủ tiền bán nhà, nhưng vẫn phải bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua, nếu nhà bị hư hỏng do lỗi của bên bán gây ra, thì bên bán phải chịu trách nhiệm sửa chữa hoặc bồi thường cho bên mua. Trường hợp nhà bị hư hỏng do trở lực khác quan gây ra, mà bên bán không có lỗi thì bên bán không chịu trách nhiệm, nếu như nhà đó đã được bên mua đăng ký quyền sở hữu. Ngược lại, nếu nhà đem bán vẫn thuộc quyền sở hữu bên bán tức là chưa chuyển quyền sở hữu cho bên mua thì bên bán phải chịu rủi ro đó. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua Tình trạng nhà mua bán đã được các bên thống nhất khi giao kết hợp đồng, bên bán phải giao đúng tính trạng căn nhà đó khi giao kết hợp đồng. Luật quy định như trên nhằm ngăn ngừa tình trạng bên bán có những hành vi không đúng tháo gỡ những trang thiết bị nhà trước khi giao cho bên mua. Nếu bên bán có những hành vi trên, bên mua có quyền yêu cầu bên bán khôi phục lại tình trạng nhà như khi hai bên đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Mỗi căn nhà có hồ sơ của nó như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhà hay những văn bản mua bán, thừa kế, tặng cho căn nhà đó, bên bán phải giao cho bên mua, đây chính là những hành vi thực hiện nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu về nhà đem bán cho bên mua của bên bán. Bên bán phải cùng bên mua hoàn tất các thủ tục mua bán nhà, tức là phải cùng bên mua đi đăng ký trước bạ sang tên nhà ở cơ quan có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà đối với bên mua chỉ phát sinh khi đã làm xong thủ tục này. Bên bán phải nộp thuế theo quy định của pháp luật Theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp luật quy định không phải nộp thuế. Bán nhà luôn gắn liền với việc chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, nếu bên bán và bên mua nhà không có thỏa thuận về việc ai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì bên bán phải nộp. Căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất khi bán nhà là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Diện tích đất là toàn bộ khuôn viên của nhà trong đó có diện tích đất để xây nhà, sân, vườn, ao… Giá đất tính thuế chuyền quyền sử dụng đất là giá không được thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ, phù hợp với thực tế của địa phương. Thuế suất là 20%. Nếu bên bán nhà đã nộp tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai, hoặc nhà đã được đem bán từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, thì thuế suất là 5% b. Quyền của bên bán nhà Theo Điều 452 BLDS, bên bán nhà ở có những quyền sau: Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận Trong hợp đồng mua bán nhà, bên bán nhà có nghĩa vụ phải giao nhà cho bên mua, đây là nghĩa vụ chính của bên bán. Song bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn. Như vậy, đến kỳ hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên mua không nhận nhà coi là chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khi bên mua chậm nhận nhà, bên bán phải bảo quản nhà, nhưng bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán những chi phí hợp lý của việc bảo quản đó. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng hạn theo phương thức đã thỏa thuận Quyền yêu cầu trả tiền đúng kỳ hạn là quyền cơ bản của bên bán nhà. Bán nhà là để có tiền dùng vào mục đích khác nhất định, vì vậy, việc trả tiền đúng kỳ hạn là một yếu tố quan trọng để thỏa mãn mục đích của bên bán. Bên mua nhà không trả tiền đúng thời hạn, thì phải trả cả lãi theo lãi suất ngân hàng quy định tại thời điểm thanh toán trên số tiền chậm trả. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà trong thời hạn thỏa thuận Nếu bên mua không cùng bên bán hoàn tất các thủ tục mua bán nhà trong thời hạn hợp đồng đã quy định, coi như bên mua vi phạm hợp đồng, nếu đây là điều kiện để đình chỉ hợp đồng, thì bên bán có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận Quyền này của bên bán nhà chỉ được thực hiện khi trong hợp đồng quy định bên mua trả hết tiền, bên bán mới giao nhà. Còn nếu hợp đồng quy định bên bán giao nhà trước, bên mua trả tiền sau, trong trường hợp này bên bán phải giao nhà cho bên mua, không thể đặt điều kiện vì bên mua chưa trả tiền hay chưa trả hết tiền mà bên bán chưa giao nhà. Tuy nhiên, nếu bên bán chứng minh được bên mua không có khả năng trả tiền mua nhà, thì bên bán được tạm hoãn việc giao nhà đến khi bên mua có khả năng trả đủ tiền. 2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua a. Nghĩa vụ của bên mua nhà Theo Điều 453 BLDS bên mua nhà có những nghĩa vụ sau: Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận; nếu hợp đồng không quy định thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán. Nghĩa vụ trả tiền mua nhà là nghĩa vụ chính của bên mua, bên mua có trả đủ tiền, đúng thời hạn thì quyền của bên bán mới được thỏa mãn và mục đích giao kết hợp đồng của bên bán nhà mới đạt được. Để đảm bảo lợi ích cho bên bán nhà, trước khi BLDS có hiệu lực, Tòa án các cấp căn cứ vào Báo cáo số 158/BC ngày 23/5/1985 của Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết những trường hợp bên mua nhà chậm trả tiền mua nhà như sau: Khi xét xử, Tòa án sẽ định lại giá nhà buộc bên mua phải trả số tiền chậm trả theo thời gian. Ví dụ: A mua của B căn nhà cấp 4 với giá 50 lạng vàng, hẹn 31/3/1990 trả tiền. Đến hạn, A không trả, một năm sau nhà đó lên 100 lạng, nếu A chưa trả B lạng nào, thì A phải trả B 100 lạng. Giả sử A đã trả 25 lạng, còn thiếu 25 lạng, thì A phải trả B 50 lạng (trong đó có 25 lạng còn thiếu và 25 lạng trượt giá). Ví dụ trên chỉ áp dụng khi bên bán nha không có lỗi, việc chậm trả là do bên mua. Trường hợp bên bán cũng có lỗi, chằng hạn bên bán không cùng bên mua hoàn tất các thủ tục mua bán nhà, hay bên bán không báo trước cho bên mua những hạn chế về quyền sở hữu nhà đem bán dẫn đến khi mua xong bên mua không được nhận nhà ngay… thì phải căn cứ vào mức độ lỗi của mỗi bên để giải quyết số tiền trượt giá. Giả sử trong ví dụ trên, bên bán cũng có lỗi và Tòa án đánh giá mức độ lỗi của bên bán ngang với với mức độ lỗi của bên mua thì bên bán chịu một nữa số tiền trượt giá. Có nghĩa nếu bên mua chưa trả cho bên bán lạng vàng nào, thì nay bên mua phỉa trả cho bên bán nhà 50 lạng tiền gốc và 25 lạng tiền trượt giá. Việc giải quyết như trên chỉ áp dụng trước khi BLDS có hiệu lực,. Nay theo quy định của BLDS, nếu bên mua nhà chậm trả tiền, thì bên mua nhà phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn do ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. Trừ trường hợp giữa bên bán nhà và bên mua nhà có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có vi phạm khác. Nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận Mục đích của bên mua nhà là có nhà để sử dụng, vì vậy, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà, nhưng BLDS quy định bên mua phải có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn, vì bên bán phải có nghĩa vụ bảo quản giữ gìn nhà đến khi giao. Mặc dù bên mua nàh đã trả tiền cho bên bán hay chưa nhưng đến khi thời hạn thỏa thuận thì bên mua phải có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn. Nếu bên mua nhà chậm trễ trong việc nhận nhà thì bên mua phải có nghĩa vụ thanh toán những chi phí hợp lý do bên bán đã bỏ ra cho việc bảo quản nhà đó, nếu có. b. Quyền của bên mua nhà Theo Điều 454 BLDS bên mua nhà có những quyền sau: Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng Quyền được nhận nhà là quyền cơ bản của bên mua nhà. Thông thường ở thành phố, thị xã mỗi nhà đều có bộ hồ sơ đi kèm theo như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xin giấy phép xây dựng và các bản thiết kế kèm theo, các giấy tờ về chuyển dịch quyền sở hữu… bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán nhà giao hồ sơ giấy tờ đó. Nếu bên bán giao thiếu các giấy tờ có liên quan đến việc chứng minh quyền sở hữu về nhà ở, bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán phải giao đủ. Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà trong thời hạn thỏa thuận Bên mua nhà chỉ trở thành chủ sở hữu nhà mua khi đã hoàn tất các thủ tục mua bán, đã đăng ký quyền sở hữu. Việc hoàn thành các thủ tục này thường cả hai bên mua và bên bán cùng làm, đây cũng là nghĩa vụ của bên bán nhà. Nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận với nhau về điều khoản hoàn thành thủ tục là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng thì khi bên bán nhà có hành vi không cùng bên mua hoàn tất các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn hợp đồng đã quy định sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng, khi đó bên mua có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại Bên bán giao nhà không đúng thời hạn bị coi là chậm thực hiện nghĩa vụ. Bên mua có thể gia hạn cho bên bán, nếu hết hạn bên bán vẫn không giao nhà, mà bên mua thấy việc nhận nhà là không có ý nghĩa, bên mua có thể từ chối nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. Trong mọi trường hợp bên bán giao nhà cho bên mua không đúng thời hạn gây thiệt hại cho bên mua, thì bên bán phải bồi thường thiệt hại. Ví dụ: Bên mua đến hạn phải trả nhà đang thuê nhưng bên bán không giao nhà, bên mua phải thuê nhà tiếp, bên bán phải thanh toán tiền thuê nhà cho bên mua những ngày chậm giao nhà. Những quyền trên đây của bên mua nhà tương ứng với nghĩa vụ của bên bán nhà, những quyền này do luật định; vì vậy, dù khi giao kết hợp đồng mua bên bán và bên mua nhà không thỏa thuận với nhau những quyền trên, thì bên mua vẫn có những quyền đó. Nếu bên bán vi phạm, bên mua có quyền yêu cầu pháp luật can thiệp. 3. Mua bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung Sở hữu chung là sở hữu của người chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật hoặc tập quán. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nhà ở đem bán nếu là tài sản chung theo phần thì quyền sở hữu chung căn nhà đó của mỗi chủ sở hữu được xác đinh trước theo một tỉ lệ nhất định. Sở hữu chung hợp nhất là sở chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với mỗi tài sản chung. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Nếu nhà ở đem bán thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phần quyền trong căn nhà đó không được xác thực cụ thể. Nó chỉ được xác định khi có sự thỏa thuận phân chia, do đó khi chưa phân chia thì ai cũng có quyền như nhau đối với nhà ở là tài sản chung hợp nhất. Căn cứ vào quy định trên thì nhà ở thuộc quyền sở hữu chung là nhà thuộc sở hữu của nhiều người, có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặng cho, cùng được thừa kế, hoặc cùng góp tiền chung nhau mua… Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (khoản 2 điều 223 BLDS). Ví dụ: Khi bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của hai vợ chồng thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ lẫn chồng. Việc cả hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng mua bán nhà ở hoặc một người ký vào giấy tờ đồng ý cho người kia định đoạt đối với nhà ở thuộc sở hữu chung đều thể hiện sự đồng ý, thể hiện sự thỏa thuận. Đối với việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần thì việc định đoạt của chủ sở hữu này không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Đối với việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua nhà ở khi một chủ sở hữu chung bán phần quyền đối với nhà ở của mình. Trong thời hạn ba tháng kể từ ngày các chủ sở hữu nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu mới có quyền được bán phần nhà ở đó cho người khác. 4. Mua bán nhà ở đang cho thuê Trong thực tiễn có trường hợp chủ sở hữu sử dụng nhà ở để cho người khác thuê nhưng vì một lý do nào đó họ cần phải bán nhà đó. Luật Dân sự gọi trường hợp này là bán nhà ở đang cho thuê. Theo quy định tại điều 446 BLDS năm 1995, trong trường hợp bên bán nhà ở đang cho thuê thì bên thuê được ưu tiên mua, nếu chưa có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà. Quyền ưu tiên mua nhà ở cho người đang thuê tức là bên đang thuê nhà được quyền mua trước. Nếu bên thuê từ chối không mua thì bên cho thuê mới được bán nhà đó cho người khác. Quyền ưu tiên mua nhà ở đây không phải là ưu tiên về giá mua nhà, vì vậy bên thuê nhà không được lợi dụng quyền ưu tiên đó để ép bên bán nhà với giá rẻ cho mình. Nếu bên đang thuê nhà ở có hành vi ép trả với giá thấp hơn so với thị trường thì bên bán có quyền từ chối và bán cho người khác, như vậy có thể hiểu là bên thuê nhà ở đã từ chối không mua. Quyền ưu tiên mua nhà đang thuê chỉ đặt ra đối với trường hợp thuê nhà để ở. Nếu bên thuê nhà không phải để ở mà để sử dụng mục đích khác thì bên đang thuê nhà không được hưởng quyền ưu tiên này. Bên thuê nhà ở cũng chỉ được ưu tiên mua nhà kho có đủ hai điều kiện sau đây: Chưa có chỗ ở nào khác và đã thực hiện nghĩa vụ đầy đủ của người thuê. Để bảo đảm quyền ưu tiên mua nhà của bên thuê pháp luật quy định chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải có nghĩa vụ thông báo về các điều kiện bán nhà cho thuê biết trước ít nhất ba tháng, kể từ thời điểm bên thuê nhận được thông báo cho đến thời điểm bán. Nếu trong thời hạn đó, chủ sở hữu nhận được lời từ chối mua của phía bên thuê hoặc hết thời hạn đó mà bên thuê không trả lời là chấp nhận mua với điều kiện do chủ sở hữu nhà ở đưa ra thì chủ sở hữu có quyền bán nhà ở đó cho người khác. Song quy định này trong thực tiễn thi hành đã chứng tỏ sự bất cập. Nó đã hạn chế quyền định đoạt tài sản của người có nhà bán không bảo đảm nguyên tắc tự do thỏa thuận trong quan hệ dân sự. Hơn nữa, quy đinhj này không bảo đảm nguyên tắc tự do định đoạt tài sản của chủ sở hữu; nhiều người thuê nhà ở đã lợi dụng quy định này gây khó khăn cho người có nhà bán, gây ra tranh chấp kéo dài. Chính vì lẽ đó BLDS năm 2005 đã loại bỏ quy định về quyền ưu tiên mua nhà đang thuê. Nghĩa là từ ngày 1/1/2006 trở đi thì người có nhà đang cho thuê có quyền bán nhà đó cho bất cứ ai mình muốn mà không phải chịu sự rằng buộc vào quy định ưu tiên bán nhà cho người đang thuê. Song trong trường hợp mua nhà đang cho thuê thì bên mua vẫn phải có nghĩa vụ bảo đảm quyền và lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực. III. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà và một số kiến nghị 1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở Khác với đất đai chỉ có một hình thức sở hữu toàn dân, nhà ở được Hiến pháp nước ta công nhận là tài sản đa sở hữu, trong đó có nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Do chế độ sở hữu về nhà ở rất rõ ràng, minh bạch nên việc mua bán, chuyển nhượng loại tài sản đặc biệt này trên thị trường không bị ngăn cấm. Tuy nhiên, do nhà ở luôn gắn liền với đất ở nên thị trường nhà ở bị chi phối bởi thị trường đất ở. Nếu việc mua bán nhà đồng thời cũng là việc mua bán đất thuộc khuôn viên ngôi nhà thì quá trình giao dịch giữa các bên sẽ thuận lợi rất nhiều. Hiện tại thị trường nhà ở của Việt Nam còn nhiều khó khăn do nhà có thể thuộc sở hữu tư nhân nhưng đất ở lại thuộc sở hữu toàn dân. Về mặt pháp lý, chủ nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chủ sở hữu nhà chưa có giấy chứng nhận kể trên, việc chuyển nhượng hợp pháp ngôi nhà trở nên rất khó khăn. Tuy nhiên, do áp lực của cung cầu, người mua và người bán nhà nói chung vẫn giao dịch với nhau để thực hiện việc chuyển nhượng mà không cần đến Giấy chứng nhận kể trên.Những giao dịch này đã tạo ra thị trường ngầm, thị trường phi chính quy về nhà ở. Thực tế cho thấy, hầu hết các trường hợp mua bán nhà ở các bên đều lập thành văn bản, song đa số lại không thực hiện các thủ tục hình thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: chỉ có làm giấy viết tay giữa hai bên, cùng kỳ hoặc cùng điểm chỉ hoặc cẩn thận hơn thì có mời người làm chứng thì họ coi như đã thực hiện xong hợp đồng hoặc họ cùng nhau đến chính quyền địa phương để xin chứng thực chữ ký song lại không sang tên trước bạ. Thực tế có tình trạng như vậy một mặt là do trình độ ý thức của dân ta về pháp luật còn thấp, mặt khác việc thực hiện, áp dụng pháp luật của cơ quan chức năng còn yếu, buông lỏng trong suốt thời gian dài. b. Một số kiến nghị Để hoạt động mua bán nhà ở đi vào trật tự theo quy định của BLDS, xin kiến nghị một số giải pháp cụ thể sau: Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành các quy định của BLDS về hợp đồng mua bán nhà ở trong đó: quy định thống nhất về cách hiểu và thi hành đúng các quy định của BLDS về hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất việc giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch mua bán nhà ở, giao cho cơ quan Công chứng Nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc giám sát đó thông qua việc chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nhà ở đó; quy định các điều kiện cần thiết đối với người bán, đối với người mua để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước. Tiến hành việc tuyên truyền pháp luật thông qua các phương tiện thông tin đại chúng ở mọi cấp độ, phổ biến pháp luật liên quan tới nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở bằng hoạt động của chính các cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà, đất ở và các cơ quan hữu quan khác. Cải cách cơ chế hành chính trong việc quản lý nhà ở và hoạt động mua bán nhà ở, thống nhất việc quản lý nhả ở, đất ở vào một đầu mối, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở để chủ sở hữu khi đưa nhà ở vào giao dịch mua bán nhà ở không gặp khó khăn phiền phức và cũng không trốn tránh được việc giám sát của Nhà nước trong việc mua bán cũng như thực hiện nghĩa vụ nộp các loại thuế, các loại phí khi thực hiện việc mua bán nhà ở. Lời kết Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Nhà nước thực hiện được công tác quản lý giám sát đối với việc mua bán nhà. Và qua đó, Nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình thực tế của việc mua bán nhà để có những chính sách pháp luật đúng đắn nhằm đưa hoạt động mua bán nhà ở đi vào nề nếp và có độ an toàn pháp lý cao. Mặt khác, Nhà nước cũng thu được vào Ngân sách khoản tiền không nhỏ từ việc thu lệ phí trước bạ sang tên và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, trong đời sống xã hội nói chung và giao lưu dân sự nói riêng, hợp đồng mua bán nhà ở vừa là một dạng giao dịch dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của con người, vừa là phương tiện pháp lý do Nhà nước quy định để điều hòa và quản lý hoạt động mua bán nhà ở trong xã hội, do đó nó có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội nói chung và trong việc thực hiện chính sách quốc gia về nhà ở nói riêng. ♣ Tài liệu tham khảo: Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam Bộ Luật Dân sự 2005 Hỏi đáp hợp đồng dân sự và phương hướng giải quyết tranh chấp Luật Dân sự Việt Nam lược giải Hợp đồng mua bán nhà ở, một số lý luận và thực tiễn Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự