Bài tập học kỳ môn luật đất đai - Đề 5

BÀI TẬP SỐ 5 Năm 1987, ông Khánh được Sư đoàn 370 cấp cho 150m2 đất tại đường Cửu long, sân bay Tân Sơn Nhất (thành phố Hồ Chí Minh), nhưng thực tế ông Khánh đã sử dụng 232,25 m2.Tháng 11/1991, vợ chồng ông Khánh chuyển nhượng cho vợ chồng ông Sơn một phần đất phía trước nhà là 82 m2.Việc sang nhượng này không xin phép chính quyền và lúc đó ông Khánh chưa được cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 1992, vợ chồng ông Sơn xây nhà cấp 4 trên diện tích đất đã mua để ở.năm 1994, ông Khánh được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà số 39 đường Cửu Long, phường2 , quận Tân Bình với toàn bộ diện tích đất là 232,25 m2 ( trong đó có cả phần diện tích 82 m2 đất, đã bán cho ông Sơn).Năm 1997, vợ chồng ông Khánh đem thế chấp toàn bộ giấy tờ nhà và đất tại 39 đường Cửu Long cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á để bảo lãnh cho công ty TNHH Thuận An vay 700 triệu đồng.Do đến thời hạn không trả được nợm, nên diện tích nhà đất trên đã bị phát mại theo Quyết định số 114 ngày 23/8/1997 cuat TAND thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 12/3/1998, khi ông Sơn yêu cầu ông Khánh làm thủ tục sang tên phần diện tích 82 m2 đất đã mua, lúc đó ông Sơn mới biết toàn bộ diện tích đất 232,25 m2 đất tại 39 đường Cửu Long đã bị phát mãi.Vợ chồng ông Sơn đã khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Khánh phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 82 m2 đất cho gia đình ông. Hỏi: 1. Nhóm của anh (chị) hãy cho biết trong vụ việc này ai là người sử dụng đất hợp pháp ? Hãy đưa ra những lập luận pháp lý để bảo vệ quan điểm của mình? 2. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này? Tại sao? 3. Hãy giúp ông Sơn soạn thảo nội dung đơn khởi kiện? 4. Đề xuất phương hướng giải quyết vụ việc này? BÀI LÀM Nhóm của anh chị hãy cho biết trong vụ việc này ai là người sử dụng đất hợp pháp? Hãy đưa ra những lập luận pháp lý để bảo vệ quan điểm của mình? Ông Khánh có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với 232,25 m2 (đã trừ đi 82 m2 đất mà ông Khánh chuyển nhượng cho vợ chồng ông Sơn). Ông Sơn không có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với 82 m2 đất đã mua của ông Khánh. Theo giáo trình Luật đất đai Đại học Luật (trg.184) thì: “ Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.” Theo khoản 1 Điều 2 Luật đất đai năm 1993 thì: “Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân thị trấn xã, phường xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Trong thực tế, năm 1987, ông Khánh được Sư đoàn 370 cấp cho 150 m2 đất tại đường Cửu Long, sân bay Tân Sơn Nhất, nhưng trên thực tế ông Khánh đã sử dụng 232,25 m2. Tới năm 1994, ông Khánh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSĐ).Như vậy, nếu chỉ căn cứ vào đây, ông Khánh là người có quyền sử dụng hợp pháp 232,25 m2 đất đã nói. Điểm đáng lưu ý là tháng 11/1991, ông Khánh chuyển nhượng cho vợ chồng ông Sơn một phần đất là 82m2 mà vào thời điểm đó ông Khánh chưa được cấp GCNQSĐ.Do đó cần xác định 82 m2 ông Khánh đã chuyện nhượng cho ông Sơn trước đó có được pháp luật công nhận không. Trường hợp này Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Khánh và ông Sơn được xác lập vào năm 1992, sau ngày 1-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Việc chuyển quyền sử dụng đất tuy có đặt ra song chỉ giới hạn trong ba trường hợp sau: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sủ dụng mảnh đất ấy. Theo đó việc chuyển nhượng này không xin phép chính quyền và ông Khánh chưa được cấp GCNQSĐ như đã nói là không hợp pháp.Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Khánh và ông Sơn là vô hiệu. Do đó, mà ông Sơn không có quyền sử dụng 82m2 đất đã mua từ ông Khánh. Chính quy định như vậy là sự ,mâu thuẫn gay gắt về mặt pháp lí và thực tiễn. Vì vậy, trên thực tế việc chuyển nhượng đất đai vẫn liên tục diễn ra theo những kênh ngầm bởi sự quy định quá chặt chẽ và không phù hợp với thực tế. Để giải quyết tình trạng trên văn bản pháp luật mới đây nhất Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 cũng quy định về trường hợp này ở điểm b3 ý b mục 2.3. Theo đó: Do hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đẩt của ông Khánh và Sơn được thiết lập vào 11/1991, trong khoảng thời gian từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 Hợp đồng đã được thực hiện. Ông Sơn đã xây nhà ở trên mảnh đất đó và ông Khánh cũng không hề phản đối việc xây nhà của ông Sơn. Thì hợp đồng này sẽ được Toà án công nhận. Từ những căn cứ pháp lí đưa ra, có thể kết luận ông Sơn có quyền sử dụng mảnh đất 82m2 mà mình đã xây nhà trên đó. Còn ông Khánh có quyền sử dụng đối với diện tích đât còn lại là 150,25 m2. Tuy nhiên trong thời điểm xảy ra tranh chấp thì văn bản vừa nêu trên chưa ra đời. Vì thế, ông Khánh vẫn là người sử dụng đất hợp pháp đối với 232, 25 m2 (bao gồm cả 82m2 đã chuyền nhượng cho ông Sơn năm 1991). Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này? Tại sao? Toà án nhân dân quận Tân Bình có thẩm quyền giải quyết vụ việc này. Điều 22 Luật đất đai 1987 quy định: “Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó.” Theo khoản 1 Điều 10 và khoản 1 Điều 11 Pháp lệnh của Hội đồng nhà nước số 27-LHT/HĐNN8 ngày 7/12/1989 về thủ tục giải quyết các vụ án dân sự thì: “Những việc tranh chấp về quyền sở hữu, về hợp đồng, về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, hoặc những tranh chấp khác về quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự giữa công dân với nhau, công dân với pháp nhân, giữa pháp nhân với nhau, trừ những việc thuộc thẩm quyền của cơ quan, tổ chức khác.” thì Toà án nhân dân cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm. Từ những căn cứ pháp lí trên đây ta có thể thấy sau khi Luật đất đai 1987 được ban hành, bên cạnh việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND các cấp thì thẩm quyền của TAND cũng được đề cập.Tuy nhiên, thẩm quyền của Toà án mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với QSDĐ mà chưa đề cập tới việc giải quyết tranh chấp về QSDĐ Chỉ khi Luật đất đai 1993 ra đời, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp của TAND mới được đề cập.Theo đó, TAND không chỉ giải quyết các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với đất mà còn giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 1993 thì :“Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết.” Đồng thời bổ sung Luật đất đai 1993, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ "Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất" , Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ.Và ngay tại điều 1 Phần I Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất mà “đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy) do Tổng cục Quản lý ruộng đất (trước đây) hoặc Tổng cục địa chính phát hành và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 1987 hoặc Luật Đất đai năm 1993” thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân. Theo bài ra thì việc chuyển nhượng đất giữa ông Khánh và ông Sơn diễn ra vào 11/1991 trước ngày 15/10/1993 khi Luật đất đai có hiệu lực. Và tới tận năm 1998, khi ông Sơn yêu cầu ông Khánh làm thủ tục sang tên phần diện tích 82m2 đất tại 39 đường Cửu Long, phường 2, quận Tân Bình đã bị phát mại. Vợ chồng ông Sơn đã khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Khánh phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 82 m2 đất. Tranh chấp quyền sử dụng đất lúc này mới phát sinh. Vì thế, dẫn chiếu những căn cứ pháp lí trên vào trường hợp này là hợp lí. Và như vậy, cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc này là Toà án nhân dân quận Tân Bình. Hãy giúp ông Sơn soạn thảo nội dung đơn khởi kiện. CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc. _____________________________ Hồ Chí Minh, ngày… tháng …năm… ĐƠN KHỞI KIỆN Kính gửi: Toàn án nhân dân quận Tân Bình. Tôi tên là : … Sơn Địa chỉ: Kiện: ông …. Khánh Địa chỉ: 39 đường Cửu Long, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh. Năm 1987, ông Khánh được Sư đoàn 370 cấp cho 150 m2 đất tại đường Cửu Long, sân bay Tân Sơn Nhất (thành phố Hồ Chí Minh), nhưng trên thực tế ông Khánh đã sử dụng 232,2 m2 đất. Tháng 11/1991, vợ chồng ông Khánh có chuyển nhượng cho tôi một phần đất cho tôi là 82 m2. Việc sang nhượng này không xin phép chính quyền và lúc đó ông Khánh chưa được cấp giấy CNQSDĐ. Năm 1992, tôi đã xây một căn nhà cấp 4 trên diện tích đất đã mua để ở.Năm 1994, ông Khánh được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà số 39 đường Cửu Long, phường 2 quận Tân Bình với toàn bộ diện tích đất là 232,25 m2 trong đó bao gồm cả diện tích mà ông Khánh đã chuyển nhượng cho vợ chồng tôi. Năm 1997, vợ chồng ông Khánh đem thế chấp toàn bộ giấy tờ nhà và đất tại 39 đường Cửu Long cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á để bảo lãnh cho công ty TNHH Thuận An vay 700 triệu đồng. Do đến thời hạn không trả được nợ, nên diện tích nhà đất trên đã bị phát mãi. Tôi làm đơn này để khởi kiện vợ chồng Khánh phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 82 m2 đất cho gia đình chúng tôi. Người khởi kiện Đề xuất phương hướng giải quyết vụ việc này. Theo như trình bày các câu trên thì theo quy định của Luật đất đai 1987, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Khánh và ông Sơn là vô hiệu. Như vậy, quyền sử dụng đất thuộc về ông Khánh. Nhưng ông Khánh phải có nghĩa vụ bồi thường cho ông Sơn vì ông Sơn đã xây nhà và sống ổn định trên mảnh đất đó, không có tranh chấp gì (1991 đến trước ngày 12/3/1998). Khoản bồi thường này bao gồm bồi thường về giá trị của căn nhà mà gia đình ông Sơn đang ở, và khoản tiền về mảnh đất mà ông Sơn đã xây nhà, khoản bồi thường nếu 2 bên đã thoả thuận trong hợp đồng .Việc định giá ngôi nhà do 2 bên tự thoả thuận hoặc do Toà án định giá. Giá của 82m2 đất phải được xác định theo giá thị trường vào thời điểm xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên việc giải quyết như này chưa hợp lí mà điều này xuất phát từ quy đinh của pháp luật thời kì đó (Luật đất đai 1987) “nghiêm cấm việc mua, bán , lấn chiếm đất đai”. Để khắc phục hạn chế này, nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 thì ông Sơn lại có quyền sử dụng 82m2 đất. Tuy nhiên, trong trường hợp này lại phát sinh một vấn đề mới là 232,25 m2 đất (bao gồm cả 82 m2 đất thuộc quyền sử dụng của ông Sơn) đã bị phát mãi. Như thế, ông Khánh ngoài việc phải bồi thường về giá trị của căn nhà ông Sơn, giá trị của 82 m2 đất trong thời điểm xảy ra tranh chấp mà còn phải bồi thường ông Sơn về việc đã xâm phạm lợi ích của ông Sơn (ở đây là quyền sử dụng đất). TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 1987 Luật đât đai 1993 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 Pháp lệnh của Hội đồng nhà nước số 27-LHT/HĐNN8 ngày 7/12/1989 về thủ tục giải quyết các vụ án dân sự Giáo trình Luật đất đai của trường Đại học Luật Hà Nội (NXB Tư pháp –HN 2005) Chuyên đề : Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân – Thông tin khoa học pháp lí viện nghiên cứu khoa học pháp lí- Bộ tư pháp). TS.Nguyễn Quang Tuyến –Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toàn án.