Bài tập lớn học kỳ dân sự 1: Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kê

A. Lời nói đầu Trong điều kiện nước ta hiện nay, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bộc lộ phát triển, bộc lộ những mặt tích cực , nhưng cũng bộc lộ những mặt tiêu cực của nó. Những tranh chấp trong vấn đề sử dụng bất động sản liền kề ngày càng gia tăng cũng là một mặt biểu hiện của mặt tiêu cực này. Nguyên nhân của những tranh chấp này cũng được giải thích bởi trình độ hiểu biết và tuân thủ pháp luật còn thấp của nhân dân ta. Việc nghiên cứu vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ý nghĩa rất quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn. Trong bài tập này, em xin phép được trình bày những hiểu biết của mình về vấn đề “ căn cứ phát sinh , chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. B. Những nội dung chính. Để giải quyết được vấn đề đã nêu trên, trước tiên chúng ta cần phải có sự hiểu biết một cách khái quát nhất về bất động sản nói chung và bất động sản liền kề nói riêng. I. Bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là gì? 1. Khái niệm về bất động sản. Hiện nay chưa có một khái niệm nhất quán về “bất động sản” trong các bộ luật dân sự của các quốc gia trên thế giới. Theo cách hiểu của riêng mình, trước khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, pháp luật dân sự Việt Nam (mà cụ thể là Bộ luât dân sự 2005) xác định những gì là tài sản. Quy định này nhăm khắc phục những khiếm khuyết trong các bộ luật dân sự trước đây,thể hiện ở chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì? Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a. Đất đai b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Căn cứ vào sự phân định này chúng ta có thể thấy tiêu chí chung để xác định một loại tài sản mang tính chất bất động sản là tính chất “không di, dời được” của tài sản được thể hiện trên thực tế là không thay đổi được vị trí của tài sản. 2. Bất động sản liền kề. Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Không phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di, dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại các ranh giới mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề. Trong BLDS 1995 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề cũng như ranh giới giữa chúng. Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới với bất động sản khác. Do vị trí tự nhiên, do những điều kiện kinh tế – xã hội hay do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh (liền: ở kề ngay nhau, sát ngay nhau không cách; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như không còn khoảng cách). Tuy nhiên hai bất động sản được coi là liền kề với nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung. Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định các “hạn chế” mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải chịu để phục vụ cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng một bất động sản khác. Sự “hạn chế” trên là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình. Vì vậy, khi có sự “hạn chế” trên bất động sản có thể dẫn đến giá trị sử dụng của bất động sản đó bị thay đổi. Sự hạn chế này là cở sở cho quyền của các chủ bất động sản khác theo một chế định pháp luật. Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới. Không phải tất cả các bất động sản liền kề nhau, cạnh nhau đều được coi là bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháp lý. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ để phân lập bất động sản này với bất động sản khác, là một hình thức đặc định hoá một bất động sản. Luôn tồn tại ranh giới lý tưởng và ranh giới thực tại giữa các bất động sản trong đó ranh giới lý tưởng là tiền đề để giải quyết ranh giới thực tại. 3/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề : Theo điều 273-BLDS 2005 quy định “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đmr bảo các nhu cầu của mỡnh về lối đi , cấp thoát nước đường dây tải điện , thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thoả thuận khác” Như vậy cú thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền quan trọng và cú ý nghĩa với chủ sở hữu bất động sản. Việc phỏp luật ghi nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc bởi cỏc bất động sản khỏc cú thể đảm bảo được những nhu cầu chớnh đỏng của mỡnh. Quyền sử dụng bất động sản liền kề bao gồm :\ -Quyền về lối đi qua : chủ sở hữu bất động sản lở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác cú quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý ra đường công cộng. Về nguyên tắc chung , người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng , trừ khi các bên có thoả thuận nhưng phải đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi chung và không có đền bù. - Quyền mắc đường dây tải điện , đường dây thông tin liên lạc: trong điều kiện kinh tế -xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất ,tinh thần cho mỗi công dân . Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lý , bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó. -Quyền về cấp thoát nước : đối với cuộc sống hàng ngày , nhu cầu về sử dụng nước để dụng và lối để thoát nước thải là thiết yếu . KHi sử dụng quyền này chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp , thoát nước thích hợp , bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường .Khi lắp đặt ống dẫn nước , cống hoặc khơi rãnh phải đảm bảo hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. -Quyền về nước tưới , tiêu nước : đây được coi là một nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới , tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp , thuận tiện cho việc tưới , tiêu. II. Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất (phái sinh) của chế định quyền sở hữu. Đây là một chế định mới trong pháp luật dân sự của các nước XHCN nói chung và pháp luật Việt Nam nói riêng với đặc thù không thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai.Trong khi vẫn quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý thì Hiến pháp và pháp luật về đất đai Việt Nam quy định người sử dụng đất có các quyền: chuyển dời, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.Việc hoàn thiện các quyển này phải theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Do đặc tính của đất đai với tính chất thống nhất không di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, là đòi hỏi của thực tiễn khách quan càn phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng bất động sản và hệ quả của việc phân chia, dịch quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài san là bất động sản khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử vừa mang tính thực tế, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Trong khi chính sách cũng như pháp luật về đất đai ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập và thiếu tính đồng bộ thì các quy định về căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng đang trong tình trạng tương tự. 1.Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quan được pháp luật ghi nhận. Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Muốn một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tyại nghĩa vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác. Điều 274 BLDS 2005 quy định: “1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”. Căn cứ vào quy định này chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cũng như điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi cùng với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với những yêu cầu của pháp luật. a/Quyền sử dụng hạn chế bất động sả liền kề được xác lập theo thoả thuận Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản mang bản chất của quan hệ dân sự.Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Khi pháp luật quy định:” Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác…..” hoàn toàn không có nghĩa bất cứ chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình. Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thoả thuận này phải phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động sảnliền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp các bên không đạt được một thoả thuận về việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, Toà án sẽ quyết định. Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp Toà án chấp nhận, thì có thể đưa ra các quyết định sau: nếu chưa có quyền sử dụng bất động sản liền kề, thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có được quyền đó, động thời Toà án xác định giới hạn của quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự). b/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật Hiểu theo nghĩa rộng thì mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng đều dược xác lập theo quy định của pháp luật. Bởi chỉ khi pháp luật điều chỉnh một qun hệ xã hội, thì quan hệ xã hội đó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì “việc thoả thuận” để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định (khoản 1 Điều 281 BLDS 2005). Căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền của chủ thể, còn để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định. Các căn cứ do pháp luật quy định bao gồm: · Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Theo quy định tại khoản 2 Điều 274 BLDS 2005 thì: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”. Căn cứ vào quy định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, thì việc chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà không cần sự thoả thuận đặc biệt nào. Người được chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụnghạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng loai quyền này với nội dung, phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trược đó, họ là người kế quyền của người đã chuyển giao. Tuy nhiên pháp luật không cấm các bên có thoả thuận khác. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản (bất động sản phải chịu hạn chế) chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao bất động sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba biết về tình trạng bất động sản, trong đó quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà bất động sản đó đang phải chịu (quyền của người thứ ba đối với tài sản dược chuyển giao). Việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng các bất động sản không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế củavngười khác trên bất động sản đó. Chính vì vậy mà người ta cho rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trên bất động sản là qun hệ giữa giữa bất động sản này với bất động sản khác mà không phụ thuộc vào sự thay đổi chủ sở hữu của các bất động sản. Quan điểm về chuyển giao bất động sảnchịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cũng như bất động sản hưởng quyền này khi chuyển giao cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước. · Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2005 thì người chiếm hữu, người được lời về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười lăm năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục, ngay tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Họ có quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu lại không hề đơn giản bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình”. trong khi một bất động sản thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thực sự với đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu. Đồng thời, lại có một người không phải là chủ sở hữu là người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục. Đã có một mâu thuẫn nội tại về lý luận, vì không thể tồn tại cùng một thời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sản thuộc sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản với tư cách là chủ sở hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại được xem là ngay tình. Bởi vậy, trong trường hợp này việc sử dụng bất động sản của người khác một cách ngay tình, công khai, liên tục mà không có sự phản đối của chủ sở hữu có thể đồng nghĩa với sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản. Sự đồng ý này của chủ sở hữu có thể coi là đã cho phép họ sử dụng. Nếu có sự phản đối của chủ sở hữu bất động sản liền kề (không phụ thuộc vào hình thức phản đối) đều được coi là chủ sở hữu bất động sản liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, thì việc sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề được xem là không ngay tình. Một khi đã công nhận quyền sở hữu đối với bất động sản theo thời hiệu thì cũng phải công nhận quyền sủ dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu đi kèm theo bất động sản đó. Thực tế, cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này khi áp dụng tương tự pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 (Nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH 10 có hiệu lực ngày 1/1/1999; báo cáo số 158/BC ngày 25/3/1985 của Toà án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở). Theo tinh thần quy định tại điểm c khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH 10 thì đối với trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản hoặc đến trước ngày 1/7/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới và nếu diện tích làm thêm hoặc nhà ở mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà cho thuê, nhà cho mượn ở nhờ thì diện tích làm thêm nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ. Với quy định này chúng ta có thể suy đoán khi công nhận thời hiệu là một trong các căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với bất động sản, và nếu bất động sản đã bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được mặc nhiên phải công nhận cho chủ sở hữu bất động sản đó, nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác định theo thời hiệu. · Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân chia bất động sản. Theo quy định tai khoản 3 Điều 275 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”. Điều luật này chỉ quy định về lối đi mà không quy định các quyền khác đối với bất động sản bị phân chia. Tuy nhiên, việc xác lập lối đi được xem là phức tạp nhất so với việc xác lập các quyền khác về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, các quyền sử dụng bất động sản liền kề khác vẫn có thể đước thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự. Bình thường, một bất động sản đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đường công cộng, nếu không có lối đi ra đường công cộng, thì họ có quyền yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu bất động sản liền kề theo quy tắc xác lập về lối đi được quy định tại khoản 1 Điều 275 BLDS 2005. Nhưng nếu một bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau có thể dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất động sản mới được tạo ra sau khi được phân chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo cho các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản sau khi được phân chia khai thác, sử dụng bình thường bất động sản của họ phải: “dành lối đi cần thiết cho người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập tren chính bất động sản bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lối đi trên bất động sản của họ. Thực ra, theo logic thông thường, khi phân chia tài sản nói chung và bất động sản nói riêng thì “ thoả thuận” giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản) về việc phân chia tài sản là phương thức tiện lợi nhất, bảo đảm tốt nhất quyền lợi của các bên và việc thực thi cũng được dễ dàng nhất là trong các trường hợp chia bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người (khi ly hôn, chia thừa kế…). Trong trường hợp phân chia bất động sản, các chủ sở hữu bất động sản phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được về lối đi thì có thể được suy đoán: người bên trong được đi qua bất đống sản của người bên ngoài (áp dụng theo tập quán). Nếu có tranh chấp thì được giải quyêt theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi. Khoản 3 điều 275 BLDS 2005)chỉ quy định: “dành lối đi cần thiết cho người phía trong” nhưng không đề cập đến lối đi cho người phía trên trong trường hợp phân chia nhà nhiều tầng. Xét về mối tương quan thì nhà bị vây bọc với không gian theo chiều ngang và nhà không có lối đi xuống phía dưới có thể được coi là tương đồng. Nếu một nhà được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau (nhiều người được hưởng thừa kế một biệt thự, chia tài sản khi ly hôn…), thì các chủ sở hữu bất động sản sau khi được phân chia đều phải có lối đi. Nếu bất động sản bị vây bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng quy tắc: lối đi phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia. áp dụng tương tự quy tắc này đối với trường hợp chia nhà có nhiều tầng thì chủ sở hữu các căn hộ tầng trên được sử dụng hành lang và cầu thang để đi xuông tầng dưới và tiếp tục ra đến đường công cộng. Tuy nhiên, khi phân chia các bất động sản là nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được coi là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất không được phân chia (hệ thống cấp, thoát nước, đường dây tải điện…). 2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Cũng như các quyền dân sự khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 279 BLDS 2005 ,thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau: “1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; 2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Theo quy định tại điều luật này, chỉ tồn tại hai căn cứ mà luật pháp quy định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác đó là: “các căn cứ khác do pháp luật quy định”. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không còn căn cứ khác do việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật. Nếu suy rộng hơn thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn, thì chính là căn cứ làm chấm dứt quyền dân sự dạng này. a/Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề liền đó nhập làm một Căn cứ vào các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, thì giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới để phân lập các bất động sản đó. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu ( quyền sử dụng) của các chủ sở hữu (người sử dụng) khác nhau và cũng không thuộc tài sản chung (theo phần hoặc hợp nhất). Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập, thì các chủ sở hữu đó có phần quyền hay có quyền ngang nhau đối với khối tài sản chung. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một khối, một chỉnh thể thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có phần quyền trên toàn bộ bất động sản chung mà không phải là phần bất động sản trong khối tài sản chung đó (cùng chịu chung chế định pháp luật về bất động sản). Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một (chính xác hơn phải thuộc về một chủ sở hữu) như một bất động sản, một chỉnh thể thống nhất và do đó không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản như là hình thức phân lập các bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau. Ví dụ: Một người có một ngôi nhà, họ đã xây tường rào ngăn cách với hàng xóm, ở đây bức tường là ranh giới giữa hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác nhau. Chủ nhà mua lại mảnh đất của hàng xóm (hoặc ngược lại người hàng xóm mua nhà, đất của chủ nhà), sau khi mua, tường rào vẫn còn nhưng tường rào đó không còn được coi là ranh giới giữa các bất động sản liền kề nữa. Mảnh đất, nhà thuộc về một chủ sở hữu và tường rào chỉ có ý nghĩa về kinh tế cũng như thực tế (vẫn là tường rào bao quanh vườn) mà ranh giới với ý nghĩa pháp lý không còn. Việc nhập làm một cũng có thể được áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu của từng chủ sở hữu nhưng được đưa vào để tạo thành sở hữu chung (vợ, chồng nhập tài sản riêng vào tài sản chung), bất động sản thuộc sở hữu chung không còn ranh giới giữa các phần bất động sản mà chỉ còn giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản là bất động sản. Trong trường hợp bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quỳên sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó sáp nhập vào làm một thì không còn ranh giới và nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề mặc nhiên bị chấm dứt (người ta không thể chỉ sử dụng hạn chế đối với bất động sản của chính họ, ngoài những hạn chế chung do pháp luật quy định đối với loại bất động sản đó). Có thể thấy, quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát. Với lý do là “nếu hai bất động sản lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phất sinh trở lại”. Không thể khẳng định rằng, nếu bất động sản đã được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đầu, mà phải coi như bất động sản được tạo thành sau khi phân chia là những bất động san hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia bất động sản, được quy định tại khoản 3 Điều 275 BLDS 2005 (không loại trừ việc phục hồi các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũ). Bởi sau khi bất động sản đã đươc sáp nhập, chủ sở hữu hoàn toàn có thể thay đổi mục đích sử dụng bất động sản mới hoặc họ cải tạo,hoàn thiện lại…Vì vậy, các quyền cũ không cũn hoặc thâa đổi thì cách thức sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đương nhiên bị thay đổi. b/Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đang sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và đến một thời điểm nhất định không cần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thể hiện thông qua hành vi pháp lý đơn phương, được thể hiện dưới một hình thức nhất định, các hình thức đó có thể là: · Từ bỏ quyền là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bày tỏ ý chí không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, việc bày tỏ này được thể hiện thông qua lời nói hoặc bằng văn bản. Việc thể hiện này chỉ phải bảo đảm những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (ngượic thẻ hiện phải có năng lực hành vi dân sự, phải có sự tự nguyện, mục đích và nội dung phải hợp pháp). Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể được thực hiện thông qua hành vi loại bỏ của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hạn chế và của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Những hành vi của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hạn chế nhằm loài bỏ công dụng của hệ thộng phục vụ như :xây tường ngăn chắn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện…Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ có thể được coi là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không còn cần hệ thống phục vụ mà họ đã thiết lập trên bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Nếu chủ sở hữu đã thực hiện hành vi được coi là từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và thực tế cũng không có yêu cầu bảo lưu quyền của mình thì có được coi là chủ sở hữu đã từ bỏ quyền đó không?Ngưòi viết cho rằng, những hành vi loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hệ thống đó là bằng chứng cho việc từ chối quyển sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sởhữu bất động sản và được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên bất động sản của mình đã được thực hiện, nhưng chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hệ thống phục vụ không phản đối liệu có được coi là sự từ chối của chủ sở hữu bất động sản hay không? Đánh giá của chuyên gia: ”coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn liền với một bất động sản như một bất động sản, ta thừa nhận rằng chủ sở hữu bất động sản được phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ thai độ của mình. Thời hiệu này có thể bị gián đoạn hoặc được hoãn do các nguyên nhân dược dự liệu trong luật chung về thời hiệu” ( TS Nguyễn Ngọc Điện) Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn liền với một bất động sản (quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề) như là một bất động sản là hợp lý. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản theo thời hiệu là ba mươi năm được pháp luật dự liệu, nghĩa là chủ sở hữu bất động sản có ba mươi năm để bày tỏ thái độ của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hề thống phục vụ của chủ sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề khi hoc biết viịec chủ sở hữu bất động sản liền kề có những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ lại không đồng nhất. Bởi khi chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ hệ thống phục vụ thì bất động sản không thể sử dụng, khai thác đúng với công dụng của bất động sản đó. Trong nhiều trường hơp khôntg thể khai thác được bất động sản ( loại bỏ lối đi qua bất động sản thì không thể khai thác bất động sản, lấp hệ thống thoat nước sẽ ảnh hưopửng trực tiếp đén việc khai thác, sử dụng bất động sản đó, gỡ bở đường dây tải điện, thông tin liên lạc thì ngay lập tức hệ thồng này ngưng hoạt động…). TS Nguyễn Ngọc Điện có lẽ đã đồng nhất tất cả các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với một trong các quyền đó là quyền có lối đi. Tuy nhiên, ngay cả đối với quyền có lối đi cũng khó có thể chấp nhận được khi chủ sở hữu bất động sản liền kề loại bỏ lối đi mà chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng biết nhưng không phản đối. · Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã được thiêt lập trước đó. Việc không quan tâm ở đây được hiểu là không tiếp tục khai thác đối tượng ban đầu đã được thiết lập. Tuy nhiên, việc không quan tâm đến đối tượng ban đầu không mặc nhiên suy đoán là chủ sở hữu đã từ bỏ đối với đối tượng đó, điều đó còn phụ thuộc vào chính bản thân đối tượng của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Nếu đối tượng là quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc thì có thể suy đoán là chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sử dụng bởi các hệ thống này do tính chất của nó. Nếu đối tượng là quyền về lối đi, quyền cấp nước, thoát nước mac chủ sở hữu đã có hệ thống khác thay thế thì chủ sở hữu bất động sản liền kề phải thông báo cho chủ sở hữu bất động sản về việc chấm dứt quyền của họ, nếu chủ sở hữu bất động sản không phản đối thì có thể được suy đoán là chủ sở hữu bất động sản từ chối quyền của họ. Trong trường hợp chủ sở hữu không sử dụng đối tượng của các quyền này do đã có hệ thống khác thay thế và chủ sở hữu bất động sản liền kề có hành vi nhăm loại bỏ đối tượng của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, thi được áp dụng như trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản không phản đối và được coi là có căn cứ. Trong trường hợp việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên bị vây bọc mà sự vây bọc đó không còn tồn tại, thì cũng có thể coi đây là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản. Ví dụ: Xuất hiện một con đường mới làm do quy hoạch (hoặc hệ thống thoát nước, dẫn nước đi qua…) dẫn đến bất động sản bị vây bọc trước đây không bị vây bọc nữa. Chủ sở hữu bất động sản có khả năng tự đáp ứng được những nhu cầu của mình mà không cần phải phiền luỵ đến bất động sản liền kề. Căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã không còn tồn tại, do đó có thể coi đây là một căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Cơ sở để coi đây là một căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xuất phỏt từ góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng bất động sản liền kề của một chủ thể là một hạn chế đối với quyền của chủ thể khác. Pháp luật quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không chỉ bảo vệ quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn bảo vệ lợi ích của xã hội nói chung. C. Kết luận. Cỏc “ căn cứ phỏt sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” cho thấy những vấn đề về việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề núi riờng cũng như sử dụng bất động sản núi chung hiện nay rất phức tạp. Nú yờu cầu cỏc nhà làm luật cần bổ sung và hoàn thiện cỏc quy định phỏp luật, tạo ra sự thống nhất trong việc ỏp dụng cỏc quy đinh phỏp luật. Việc này cũng giỳp cho việc thi hành và ỏp dụng cỏc quy định trong thực tế thuận tiện và dễ dàng, ngoài ra nú cũn giỳp giảm thiểu những tranh chấp khụng đỏng cú. Tài liệu tham khảo: 1. Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam – 2005 2. Giáo trình Luật Dân sự tập 1-Đại học luật Hà Nội 3. “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” .TS Phạm Cụng Lạc 4. “ Căn cứ phỏt sinh , chấm dứt quyền sử dụng bất động sản liền kề”-tạp chớ nhà nước Mục Lục A/ Lời mở đầu B/ Những nội dung chớnh I/ Bất động sản liền kề và quyền sử dụng bất động sản liền kề 1/ Khỏi niệm bất động sản 2/ Bất động sản liền kề 3/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề II/ Căn cứ phỏt sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 1/Căn cứ phỏt sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 2/ Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng bất động sản liền kề