Bài tập lớn luật dân sự modul 2

trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng”. 1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư 1.2.1. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005). Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng. 1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,…hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư. 1.2.3. Quản lý sử dụng nhà chung cư Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung;… 2. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. 2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở - Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Họ có quyền quyết định có hay không tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ thụ tục công chứng, chứng thực. - Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên mua thì sẽ nhận được khoản tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư được chuyển giao từ bên bán sau khi đã trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng. - Là hợp đồng song vụ: các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ đối nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và ngược lại. - Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua: theo đó khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làm phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua đối với tài sản này. Đây là điểm để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng cho thuê, cho thuê mua,… 2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng biệt Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án. - Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ chung cư. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2005 thì: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới chỉ có trong dự án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này thường có hai dạng là: Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là hợp đồng hứa mua hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người mua gốc căn hộ chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như trong dự án xây dựng nhà chung cư đã được lập và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó. Còn người mua gốc cam kết sẽ mua căn hộ này sau khi được xây dựng và hoàn thiện như trong thiết kế ban đầu. Và để đảm bảo cho cam kết của người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị của căn hộ chung cư đó. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và người mua lại: thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng. Đối với loại hợp đồng này người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ sau khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt căn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc cho người khác,… II. HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH 1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1. Đối với chủ thể là cá nhân Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Về nguyên tắc mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có năng lực pháp luật như nhau. Theo quy định của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Họ có toàn quyền trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch đó. Đối với người năng lực hành vi dân sự hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự và người bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp luật giao dịch dân sự của những người này phải thông qua người đại diện hợp pháp. Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là cá nhân nhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng. 1.2. Đối với chủ thể là tổ chức Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một chủ thể độc lập thì phải có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại cho tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân thì phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy các pháp nhân khác nhau có năng lực chủ thể khác nhau. Theo quy định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Các chủ thể này phải đủ điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án. Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, thì khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các chủ thể này còn phải đảm bảo là hoàn toàn tự nguyện. Căn hộ chung cư với vai trò là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớn nên khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đối tượng này thì riêng với mỗi loại chủ thể nhất định còn phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ khác. Một vấn đề khác cần phải lưu ý là việc mua bán căn hộ chung cư của người nước ngoài tại Việt Nam. Theo quy định tại điều 126 BLDS 2005 ghi nhận một số đối tượng là người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, các đối tượng khác không thuộc diện được quy định tại điều 126 thì không được ghi nhận quyền này hoặc nếu có thì rất hạn chế. Tuy nhiên trong một vài năm trở lại đây người nước ngoài làm ăn sinh sống ở nước ta khá nhiều. Để đáp ứng đòi hỏi đó đầu năm 2009 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung các quy định về vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó phạm vi người nước ngoài được sở hữu nhà ở được mở rộng hơn đồng thời pháp luật cũng chp phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam nhưng chỉ được mua căn hộ chung cư. Các quy định mới ban hành sẽ góp phần không nhỏ vào việc thu hút đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện cho người nước ngoài định cư tại Việt Nam. 2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.1. Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ. 2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong tương lai Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”. Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định một cách rõ ràng. Theo quy định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng chung cư đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các điều kiện về diện tích, chất lượng,...như đối với những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán còn phải thỏa mãn những điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự). Những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh; căn hộ chung cư xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp luật về xây dựng... 3. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, các bên buộc phải tiến hành thủ tục này khi giao kết. Trường hợp các bên vi phạm quy định này thì hợp đồng sẽ có thể bị tuyên vô hiệu. Hiện nay có rất nhiều các hợp đồng mua bán mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên, pháp luật chưa hề có quy định cụ thể về hình thức loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại Điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên theo các quy định của Bộ luật dân sự 2005 và quan điểm chung của các nhà làm luật Việt Nam hiện nay thì vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là tài sàn hình thành trong tương lai. Và vì vậy, không có quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng là phải giao kết bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Vì vậy pháp luật cần phải có những quy định cụ thể và thống nhất về vấn đề này. 4. Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm mà các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Từ thời điểm này các bên tham gia giao kết hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng. Bên cạnh các quy định trên thì hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên tham gia hợp đồng cũng mới được bảo đảm thực hiện. Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 thì các giao dịch dân sự phải có đủ điều kiện sau: - Các bên tham gia giao kết phải có năng lực hành vi dân sự. - Các bên tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện. - Hình thức tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện. - Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Đây là bốn điều kiện cần và đủ để một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực pháp luật. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà các bên không tuân theo các điều kiện trên thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. 5. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 5.1. Phần sở hữu chung và sở hữu riêng Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;...” Đồng thời theo khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định về: Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: “a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này; c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này; d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở...” 5.2. Diện tích căn hộ chung cư Diện tích căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Hiện nay, theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD quy định về diện tích của căn hộ chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) không nhỏ hơn 70 m2 , căn hộ chung cư hạng 2 có diện tích không nhỏ hơn 60m 2 và hạng 3 không nhỏ hơn 50m2. Tuy nhiên ở mỗi khu vực chung cư và ngay tại nhà chung cư thì diện tích của những căn hộ có thể vẫn khác nhau phụ thuộc vào nội dung thiết kế. Theo quy định của Luật Nhà ở thì căn hộ chung cư phải được thiết kế khép kín và có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Đối với căn hộ chung cư là nhà ở xã hội thì mỗi căn hộ chung cư cũng được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà nhưng diện tích sàn không dưới 30m2. Cách tính diện tích căn hộ chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ). 5.3. Kinh phí bảo trì nhà chung cư Theo Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, mức phí này được quy định như sau: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây: - Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán; - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư; c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể. 2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.” Pháp luật quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các bên phải ghi rõ mức phí cũng như các nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp này. Mức kinh phí đóng góp không được vượt quá mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT - BXD quy định: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây:...khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác...” 5.4. Giá cả và phương thức thanh toán Luật Nhà ở cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng có nhu cầu mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đã được xây dựng xong phần móng. Các chủ đầu tư thường huy động nguồn vốn này thông qua hợp đồng góp vốn. Vốn góp mà chủ đầu tư được phép huy động không quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng. Các bên trong hợp đồng mua bán cũng có thể thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua căn hộ một lần hoặc nhiều lần theo phương thức trả chậm trả dần hoặc phương thức thuê mua căn hộ chung cư. Tiền mua có thể được trả nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản,...Các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ ba để xác định giá mua bán. Đối với các căn hộ chung cư thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ cho các chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá. 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán: Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật dân sự 2005 và các quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản bên bán có các quyền và nghĩa vụ cơ bản dưới đây. - Quyền của bên bán: Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra; đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Nghĩa vụ của bên bán: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp như: bên bán có nhĩa vụ thông báo nhưng hạn chế về quyền sở hữu đối với căn hộ (đang cho thuê hoặc đang là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự,...). Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng. Giao căn hộ chung cư cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ, hướng dẫn sử dụng và chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ cho bên mua. Bảo hành căn hộ chung cư đã bán. Nội dung và phương thức bảo hành do các bên thỏa thuận. Thời hạn bảo hành căn hộ chung cư được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà chung cư để đưa vào sử dụng và: không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các loại chung cư còn lại. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật nhà ở bên bán là chủ đầu thì sau khi bàn giao căn hộ chung cư còn có các trách nhiệm duy trì sự hoạt động bình thường của nhà chung cư, đảm bảo việc khai thác có hiệu quả nhất đối với các dịch vụ nhà chung cư. Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng với ít nhất 50% số căn hộ được bán (kể cả số căn hộ được chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để Bầu ra ban quản trị và phải chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua hội nghị. Chủ đầu tư còn có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý và vận hành nhà chung cư, thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư, hướng dẫn sử dụng hạ tầng và trang thiết bị bên trong nhà chung cư. 6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua: - Quyền của bên mua: Được nhận căn hộ chung cư kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ có liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán căn hộ chung cư, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư; yêu cầu bên bán có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư; yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng các cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán căn hộ chung cư vi phạm các điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Nghĩa vụ của bên mua: Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đúng thời hạn theo phương thức thỏa thuân trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả một lần vào thời điểm bên bán giao căn hộ chung cư và tại địa điểm có căn hộ chung cư. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả nếu các bên không có thỏa thuận khác. Nhận căn hộ chung cư kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. Sử dụng căn hộ chung cư đúng với công năng thiết kế. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Trong trường hợp mua căn hộ chung cư cho thuê thì phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực. 7. Giải quyết tranh chấp: Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2005 về việc giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở thì: Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. Đối với việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư thì cụ thể hóa quy định của Luật Nhà ở, tại Điều 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD hướng dẫn: các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư do Tòa án giải quyết. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải những phải đảm bảo các nguyên tắc của quy chế này. Nếu không hòa giải được thì do Tòa án giải quyết. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý nhà chung cư theo quy định của quy chế này thì xử lý theo các quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự. Ở chung cư hiện nay do tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau và sự không rõ ràng giữa các hình thức sở hữu này thường phát sinh nhiều các tranh chấp. Để giải quyết trước tiên đối với những vấn đề mà pháp luật cho phép các bên có thể tự do thỏa thuận (giá cả, phương thức thành toán, quyền và nghĩa vụ,...), Tòa án sẽ phải căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các bên. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở hay Luật kinh doanh bất động sản để giải quyết,... Khi tiến hành giải quyết tranh chấp Tòa án phải thực hiện hòa giải giữa các bên. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án mới xem xét để đưa vụ án ra xét xử nhằm bảo vệ người có quyền và lợi ích chính đáng bị xâm phạm, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu những nghĩa vụ nhất định. Trên đây là những nội dung cơ bản nhất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi giao kết hợp đồng ngoài những nội dung trên các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác phù hợp với nhu cầu của các bên như: chất lượng, kiểu dáng,thời gian bảo hành, thời gian thực hiện hợp đồng...Bên cạnh đó để đảm bảo quyền lợi cho người mua, pháp luật quy định khi ký kết hợp đồng các bên còn phải đính kèm bản nội quy sử dụng nhà chung cư. Nội dung chính của bản nội quy, quy định về các vấn đề như: trách nhiệm của các tổ chức trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư, các hành vi bị nghiêm cấm, mức phí cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư,...bản nội quy được xem như một phần không thể tách rời hợp đồng. III. THỰC TRẠNG TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ MỘT SÓ KIẾN NGHỊ 1. Một số tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 1.1. Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng - Tranh chấp quyền sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư: Trong không gian nhà chung cư pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung công cộng và phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Hiện nay rất nhiều các tranh chấp phát sinh liên quan đến hai hình thức sở hữu này, và nó thường diễn ra giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư. Phần lớn những tranh chấp về sở hữu chung và riêng giữa chủ đầu tư và người dân trong khu chung cư đều phát sinh từ sự thiếu rõ ràng trong hợp đồng mua bán. Các hợp đồng này thường là mẫu do chủ đầu tư đưa ra với mục đích xây dựng những điều khoản có lợi nhất cho mình. Còn người mua phần nhiều là không tìm hiểu kỹ và không thể có nhiều kiến thức về pháp luật nêm không có những điều khoản cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho mình. Các quy định của pháp luật về vấn đề này chỉ mang tính chất là hướng dẫn và các chủ đầu tư cũng rất biết nhằm vào những kẽ hở của pháp luật để bảo đảm tối đa lợi ích. Chính vì vậy, dễ nhận thấy rằng nếu các bên trong tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ mà khởi kiện ra Tòa thì phần ưu thế đương nhiễn sẽ luôn thuộc về phía chủ đầu tư. - Tranh chấp về nội dung thiết kế, chất lượng nhà chung cư, căn hộ chung cư: Các tranh chấp này phát sinh thường là do đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư dự án được các chủ đầu tư mô tả trên bản vẽ khác xa so với thực tế và khách hàng thường lại không hình dung được một cách chính xác căn hộ trong tương lai của mình. Việc giải quyết các tranh chấp này hiện nay cũng khá phức tạp vì phần lớn các chủ đầu tư đều không thừa nhận lỗi về phía mình. Họ cho rằng những thiết kế trên đã được lập trong dự án, đã được cơ quan hoặc đổ trách nhiệm cho ban quản trị nhà chung cư,...Các hộ dân dù bị thiệt hại nhưng cũng khó có thể chứng minh và tính toán thiệt hại thực tế để yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường và Tòa án giải quyết. 1.2.Tranh chấp về giá cả và phương thức thanh toán Đối với các căn hộ chung cư dự án được mua bán dưới hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán hoặc góp vốn là một vấn đề gây nhiều mâu thuẫn. Thông thường tại thời điểm góp vốn giá cả là do chủ đầu tư dự kiến dựa trên những tính toán chi phí hợp lý. Tuy nhiên, các dự án này không thể hoàn thành chỉ trong vài ngày mà có thể kéo dài hàng năm trời nên thường xảy ra trường hợp chủ đầu tư yêu cầu tăng giá và dẫn đến tranh chấp. Việc tăng giá của các chủ đầu tư một phần do những biến động về giá cả của vật liệu xây dựng, tình trạng lạm phát, đồng tiền mất giá,..nhưng cũng không thể loại trừ việc chủ đầu tư cố tình ép khách hàng tăng giá để trục lợi. Theo quy định của pháp luật thì giá của hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Trường hợp khi có biến động về giá thì các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá hoặc một phương thức xác định giá. Như vậy, nếu trong hợp đồng trước đó mà các bên không có thỏa thuận về việc tăn giá bán à chủ đầu tư tự ý tăng giá là vi phạm hợp đồng. Khách hàng khi đó có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại. Thực tế, khi trường hợp này xảy ra không ít chủ đầu tư chấp nhận thanh lý hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Ngoài các tranh chấp về đối tượng và giá cả, liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn rất nhiều các tranh chấp khác như: tranh chấp về việc vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ của chủ đầu tư, tranh chấp liên quan đến các khoản phí dịch vụ, vận hành nhà chung cư,.. 2. Những nguyên nhân phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Do thiếu các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này chỉ mang tính chung chung thiếu cụ thể. Đó còn chưa kể các quy định của pháp luật chỉ mang tính “chữa cháy”, “chế tài luôn chạy sau” có nghĩa là chỉ khi có mâu thuẫn xảy ra gay gắt, các nhà làm luật mới bắt tay vào việc soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật để giải quyết. Các quy định này cũng không thể có hiệu lực hồi tố để giải quyết các tranh chấp phát sinh trước khi có văn bản luật ban hành và vẫn kéo dài dai dẳng. - Do xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Về bản chất đây là một loại giao dịch dân sự dựa trến tự thỏa thuận mua bán của các bên. Pháp luật chỉ mang tính định hướng chứ không thể can thiệp sâu vào các giao dịch này. Vẫn biết những hợp đồng này thường là những mẫu mà chủ đầu tư đưa ra với những tình tiết bất lợi về phía người mua, nhưng về nguyên tắc người mua vẫn chấp nhận nên không thể bắt bẻ được chủ đầu tư nếu họ không hề vi phạm hợp đồng. Vì vậy, kể cả khi những quyền lợi của chủ khách hàng bị thiệt thòi và cần được bảo vệ chính đáng thì cũng khó có thể giải quyết được do những thỏa thuận của họ còn đang rành rành giấy trắng mực đen trong hợp đồng. - Do việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động mua bán căn hộ qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự hiệu quả: Theo Luật kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn. Theo thống kê đến hết tháng 6 năm 2009, trong cả nước có 126 sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động. Theo Báo cáo tổng kết về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2011 được Bộ Xây dựng công bố sáng 19/7/2011 thì cả nước hiện có 913 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động. Tuy nhiên lượng các giao dịch qua sàn lại chưa nhiều, mới chỉ chiếm khoảng 25% trong tổng số các giao dịch bất động sản. Con số trên còn khá khiêm tốn do nhiều khách hàng vẫn có thói quen tìm đến các trung tâm môi giới hoặc dùng phương thức đăng báo, việc giao dịch qua sàn mất nhiều thời gian hơn,..Bên cạnh đó còn một nguyên nhân nữa là hiện nay không ít các sàn giao dịch vì chạy theo lợi nhuận, sẵn sàng đầu cơ các căn hộ rồi tung ra thị trường khi nhu cầu về căn hộ tăng cao để kiếm lời, điều này tạo sự bất an cho người mua. 3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 3.1.Quy định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung riêng trong nhà chung cư Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng. Tuy nhiên, Thông tư này lại không quy định các chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư khi vi phạm vấn đề này dẫn đến tính phiến diện của các quy định. Có sự đối lập nhau giữa các nhóm lợi ích của các hộ dân và chủ đầu tư trong khi các hộ dân, khách hàng có nhiều hạn chế như sự thiếu hiểu biết pháp luật, nhóm người đơn lẻ, tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư là những người kinh doanh doanh nghiệp. Cũng xuất phát từ vấn đề sở hữu chung riêng trong nhà chung cư nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ kéo theo nhiều vấn đề khác như việc thu phí các phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa các phần diện tích này. Nếu một phần diện tích nào đó trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả các hộ dân thì mọi chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích đó sẽ do các hộ dân cùng đóng góp. Nhưng nếu nó là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. Ở nhiều khu chung cư hiện nay ranh giới giữa các phần sở hữu không rõ ràng nên khi xảy ra các tình huống bất khả kháng, rủi ro rất khó quy trách nhiệm cho bên nào. Các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng trong nhà chung cư không chỉ mới tồn tại gần đây mà nó đã kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa thể giải quyết tận gốc bởi sự thiếu nhạy bén của công cụ pháp lý. Phải thừa nhận một thực tế rằng tính dự liệu của các quy phạm pháp luật rất hạn chế. Khi các tranh chấp xảy ra cứ phải chờ quy định ban hành, pháp luật luôn chạy theo các quan hệ xã hội dẫn đến hệ quả là các mâu thuẫn tranh chấp chỉ giải quyết được phần ngọn mà không thể giải quyết dứt điểm phần gốc. Các tranh chấp sở hữu chung riêng này gần như chỉ có ở Việt nam mới có, bởi trình độ lập pháp của nước ta còn hạn chế cộng với sự thiếu hiểu biết pháp luật cũng như sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư nên ác tranh chấp rất phổ biến. Việc sửa đổi, bổ sung phải mang tính hệ thống và đầy đủ đối với tất cả các quy định liên quan tranh tình trạng sửa đổi, bổ sung không đồng bộ dẫn đến sự mâu thuẫn lẫn nhau giữa các quy định. 3.2. Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo quy định của Luật Nhà ở 2005 thì một trong những nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại là vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng, thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước, tính theo vay lãi suất ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc tiền ứng trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền trả chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền ứng trước với thời gian trả chậm. Hiện nay vấn đề này chưa được quy định cụ thể nên các tranh chấp liên quan xảy ra khá nhiều và khó giải quyết ngay cả khi vụ việc được đưa ra Tòa án vì pháp luật chưa có quy định cụ thể nên Tòa án không có căn cứ trực tiếp để giải quyết. Với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư) không đương nhiên chấm dứt khi bên bán bàn giao nhà và bên mua trả đủ tiền. Trong quá trình sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư khi nhà chung cư chưa có Ban quản trị và trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Trong nội dung của Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng lại không đề cập đến các chế tài xử lý khi các chủ đầu tư có hành vi vi phạm. 3.3. Cần xây dựng luật riêng về nhà chung cư Qua các nghiên cứu ở trên cho chúng ta thấy rằng nhà chung cư tồn tại nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà trong phạm vi của Luật nhà ở; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung không thể giải quyết hết được. Khi nghiên cứu các vấn đề pháp lý về nhà chung cư ta thấy rằng các quy định nằm rải rác ở các văn bản khác nhau cụ thể như: Luật dân sự quy định về sở hữu chung của nhà chung cư, Luật Nhà ở liệt kê các diện tích chung riêng, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm của các bên;…ngoài ra còn có Quy chế phân hạng nhà chung cư và Luật kinh doanh bất động sản. Việc có quá nhiều văn bản quy định một vấn đề pháp lý theo quan điểm của cá nhân em là không cần thiết nó dễ dẫn đến việc áp dụng không thống nhất và mâu thuẫn với nhau. Vấn đề đặt ra hiện nay là phải tập hợp các quy định tản mạn về nhà chung cư thành một bộ luật riêng, đảm bảo các vấn đề pháp lý sau: - Phạm vi, đối tượng áp dụng trong lĩnh vực mua bán nhà chung cư, - Các hình thức, nội dung của quyền sở hữu trong nhà chung cư, - Các giao dịch mua bán , trao đổi, tặng cho…nhà chung cư, - Cụ thể hóa các nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, - Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong quản lý sử dụng nhà chung cư, - Quản lý Nhà nước về nhà chung cư, - Thủ tục, trìn tự giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư,… Trong quá trình xây dựng Luật chung cư chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm của một số nước như Singapore, Thái Lan,..để đảm bảo các nội dung phù hợp với tình hình thực tế. Cần quy định cụ thể hơn nữa diện người nước ngoài được phép mua căn hộ chung cư theo hướng mở rộng diện được mua, thủ tục, số lượng, giá trị căn hộ được mua,… 4. Một số giải pháp nhằm khắc phục thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 4.1. Các dự án xây dựng cần được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng Hiện nay các khách hàng có rất ít cơ hội tìm hiểu các thông tin về dự án, bởi hầu như việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa được công khai để khách hàng có thể tiếp cận nguồn thông tin này. Yêu cầu đặt ra hiên nay là phải công khai hóa các dự án trên thực tế. Đây là nhiệm vụ thuộc về các phòng ban thuộc Sở xây dựng các tỉnh, thành phố. Theo đó các dự án xây dựng đã được phê duyệt phải được thông tin trên các trang web của sở xây dựng với các nội dung cụ thể như thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu tư, số vốn góp;…trong quá trình thi công dự án mọi sự thay đổi liên quan đến dự án phải được cập nhật thường xuyên. Thông qua các trang web này khách hàng có nhu cầu cần tìm hiểu về các dự án ở các tỉnh, thành phố có thể tiếp xúc với những thông tin một cách chính xác nhất. Đây có thể coi là giải pháp tiên phong cho việc hạn chế những rủi ro cho nhà đầu tư khi góp vốn vào dự án. 4.2. Quản lý chặt chẽ các giao dịch mua bán căn hộ chung cư qua sàn giao dịch và trung tâm môi giới bất động sản Tại Việt Nam hiện nay có hàng trăm sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động với phạm vi, quy mô khác nhau tập trung tại hai thành phố lớn là Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Các sàn giao dịch bất động sản ra đời giúp các cơ quan có thẩm quyền kiểm soát được các giao dịch mua bán bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng. Để các sàn phát huy hiệu quả thật sự, Nhà nước cần thắt chặt các quy định về cấp phép hoạt động cho sàn, theo đó khi đủ điều kiện thành lập sàn buộc các sàn phải hoạt động hiệu quả sau một thời gian mới được xem xét cấp phép chính thức. Các tiêu chí về sàn giao dịch chuẩn cũng là vấn đề nên áp dụng, thông qua việc đánh giá một cách công khai khả năng của từng sàn giao dịch các khách hàng có thể lựa chọn một sàn giao dịch chất lượng và uy tín để giao dịch. Bên cạnh đó chúng ta nên hạn chế tối đa việc lợi thức hóa các sản phẩm đã bán thông quan sàn cũng như kiểm soát việc tuân thủ các quy định pháp lý đối với sàn giao dịch. Các chế tài xử phạt với các hành vi vi phạm quy định của pháp luật cần phải được áp dụng triệt để nhằm phát huy hiệu quả hoạt động cho các sàn. 4.3. Thành lập cơ quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án Một thực trạng phổ biến hiện nay là các dự án nhà chung cư luôn bị chậm so với tiến độ, dẫn đế việc khách hàng không nhận được nhà đúng thời hạn thỏa thuận đó là chưa kể đến chất lượng, kết cấu, thiết kế của nhà chung cư không đúng với yêu cầu của khách hàng, nhiều nhà chung cư mới đưa vào sử dụng đã có biểu hiện xuống cấp;...Yêu cầu đặt ra đối với các dự án nhà ở hiện nay là phải có một cơ quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát các dự án từ khi triển khai xây dựng đến khi hoàn thành và đưa vào sử dụng. Để đảm nhận được hết chức năng này, lực lượng này phải tập hợp những người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan. Chức năng của cơ quan này là kiểm tra, giám sát các dự án xây dựng nhà ở trên phạm vi địa bàn mình phụ trách, công khai các dự án đã được cấp phép. Áp dụng các biện pháp nghiệp vụ để giám sát tiến độ thi công. Bên cạnh đó việc giám sát chất lượng thi công căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và hô sơ thiết kế đã được phê duyệt sẽ đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư được chính xác. 4.4. Phát huy vai trò của Ban quản trị nhà chung cư Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị được quy định tương đối cụ thể trong Quyết định 08/2008 và Luật Nhà ở 2005. Các quy định hiện hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn trong quản lý vận hành nhà chung cư, tuy nhiên trên thực tế vai trò của Ban quản trị vẫn chưa thực sự phát huy như mong đợi. Nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Ban quản trị ngoài việc cơ cấu lại tổ chức và nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần mở rộng chức năng của ban quản trị trong việc giải quyết tranh chấp bởi hiện nay trong nhà chung cư xuất hiện nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ dân. Việc tham gia giải quyết tranh chấp của Ban quản trị sẽ nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp, dung hòa lợi ích của các bên. Chúng ta nên bầu thêm một số tổ chức khác trong nhà chung cư song song với Ban quản trị đó là “Ban thanh tra chung cư”, đây là cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động của tòa nhà trong đó có hoạt động của Ban quản trị, phát hiện các sai phạm, kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết. Nếu các chung cư ở nước ta thành lập được “Ban thanh tra” thì có thể coi là một giải pháp hay, nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, phát huy hơn nữa vai trò của Ban quản trị và góp phần không nhỏ vào việc hạn chế các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ dân. 4.5. Xây dựng và đăng ký Điều lệ của nhà chung cư tại cơ quan quản lý nhà ở Hầu hết các chung cư ở nước ta mới chỉ có Bản nội qua quản lý sử dụng nhà chung cư, theo quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Trong các văn bản pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực nhà ở chưa có quy định nào liên quan đến Điều lệ của nhà chung cư. Việc xây dựng Điều lệ của nhà chung cư là một giải pháp bổ trộ cho những khiếm khuyết, hạn chế của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chủ đầu tư khi được phê duyệt dự án phải công bố kèm theo Bản điều lệ, nội dung của điều lệ đề cập tới các vấn đề liên quan đến mặt pháp lý của Tòa nhà, việc thống nhất các phần sở hữu chung riêng trong nhà chung cư và không thể thiếu là các cam kết của chủ đầu tư không được vi phạm các quyền của chủ sở hữu khác. Bất kỳ sự thay đổi nào liên quan đến mặt pháp lý của Tòa nhà cũng dẫn tới việc sửa đổi Điều lệ, việc sửa đổi Điều lệ được thông qua trong Hội nghị nhà chung cư. Việc vi phạm Điều lệ của nhà chung cư sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Điều lệ của nhà chung cư là một biện pháp nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền của người sử dụng nhà chung cư 4.6. Áp dụng thủ tục đăng ký bất động sản Việc đăng ký bất động sản trên bao gồm các căn hộ chung cư, hiện nay đang diễn ra quá trình nhất thể hóa giữa Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng trên đất với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - cơ sở pháp lý công nhận quyền đối với bất động sản là nhà và đất thành một giấy chứng nhận. Đối với người mua căn hộ chung cư hiện nay mới chỉ có một loại giấy tờ đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thông qua việc đăng ký bất động sản sẽ góp phần thống nhất các giấy tờ liên quan đến sở hữu nhà và đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện khuyến khích mọi đăng ký quyền đối với bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng trên đất do sở Xây dựng hoặc Phòng Xây dựng cấp huyện thực hiện. Hoạt động đăng ký bất động sản được thực hiện rộng rãi sẽ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ bất động sản và đảm bảo an toàn về pháp lý với các giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản. C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ Hiện nay, xu hướng nhà chung cư đã và đang được hình thành tại các độ thị lớn của Việt Nam, điều này đã đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở cho nhân dân đặc biệt là người lao động có thu nhập không cao. Cùng với sự phát triển đó, những tranh chấp phát sinh liên quan đến loại hình nhà ở này cũng đang ngày một gia tăng và hết sức nóng hổi, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên, thị trường bất động sản và những chính sách và nhà ở của Nhà nước. Để giải quyết một cách triệt để tình trạng này, Nhà nước cần phải tiến hành một cách đồng bộ các giải pháp như: Tăng cường và thống nhất các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán căn hộ chung cư, quản lý chặt chẽ hoạt động mua bán bất động sản, tăng cường công tác quản lý nhà chung cư,… Có như vậy thì các giao dịch bất động sản nói chung và việc mua bán căn hộ chung cư nói riêng mới có thể ổn định và phát triển, đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho các bên, thực hiện có hiệu quả chiến lược quốc gia về phát triển nhà ở và mang lại một diện mạo mới văn minh hơn, hiện đại hơn cho đất nước. TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1&2, Nxb. CAND, Hà Nội, 2009. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, luận văn thạc sỹ luật học Hà thị Thanh, HN,2006, Bộ luật dân sự năm 2005. Luật nhà ở năm 2005. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai năm 2009 Pháp luật về nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, khóa luận tốt nghiệp, Vũ thị Tuyết Lan, HN,2010