Bài tập nhóm dân sự module 2

Đề số 2: Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Yêu cầu: Có địa chỉ rõ ràng; Tóm tắt vụ việc. Những tranh chấp đó đã được tòa án nào giải quyết hay chưa được tòa án giải quyết. Bình luận của nhóm về quyết định của tòa án? (Nếu có) Cách giải quyết vụ việc của nhóm. * * * MỤC LỤC Trang MỤC LỤC 1 MỞ ĐẦU 2 NỘI DUNG 2 ►Một số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở 2 1. Khái niệm chung về hợp đồng mua bán nhà ở 2 2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 3 3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 3 4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 4 I. Vụ việc thứ nhất 4 II. Vụ việc thứ hai 8 III. Vụ việc thứ ba 12 KẾT LUẬN 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17 MỞ ĐẦU Nhà nói chung và nhà ở nói riêng là những tài sản không thể thiếu được của mỗi gia đình và mỗi quốc gia. Vì vậy, nhà là tài sản thông dụng như các loại tài sản khác, nhưng nhà cũng là bất động sản và có giá trị rất lớn đối với mỗi gia đình. Quốc gia nào cũng có những chiến lược phát triển nhà ở, nhằm cải thiện cuộc sống chung cho xã hội. Chuyển nhượng nhà ở không chỉ là việc riêng tư giữa các bên, mà nó còn liên quan đến việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của nhà nước. Nhà luôn gắn liền với đất, việc mua bán nhà gắn liền với việc chuyển nhượng đất, nên luật pháp nhiều nước trên thế giới quy định rất chặt chẽ về việc mua bán bất động sản trong đó có việc mua bán nhà ở. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở cũng được quy định tương đối cụ thể trong pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên thực tiễn vẫn xảy ra rất nhiều tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. Chính vì vậy mà đề bài nhóm 2 chọn là: Tìm hiểu ba vụ việc tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. NỘI DUNG ►Một số vấn đề lí luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. 1. Khái niệm chung về hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Vì thế mà nó có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự và có đầy đủ đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, do nhà ở có tính chất đặc thù riêng và mang tính xã hội sâu sắc nên đã chi phối đến hợp đồng mua bán nhà ở, tạo ra những đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Trong Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong sáu điều (từ Điều 450 đến Điều 455). Bộ luật Dân sự năm 2005 không nêu khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở; song thông qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, đồng thời thông qua tính chất của hợp đồng mua bán nhà ở thì chúng ta có thể hiểu rằng: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở”. Cũng như các loại hợp đồng dân sự khác, sự thỏa thuận của các bên là yếu tố bắt buộc phải có khi tham gia giao kết hợp đồng. Đây là cơ sở để hình thành nên bất kì một loại hợp đồng nào. Nếu không có sự thỏa thuận thì không thể hình thành một hợp đồng hoặc trong một trường hợp sự thỏa thuận của các bên vi phạm các quy định chung về giao dịch dân sự thì hợp đồng đó bị vô hiệu. 2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định, ngay cả đối với nhà chung cư, nhà tập thể. Việc mua bán diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết sức phức tạp; bên mua và bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem bán mà còn phải giải quyết những điều kiện đi kèm như: việc sử dụng công trình phụ, lối đi… Khi các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thì vấn đề đối tượng phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể. Mặt khác, do nhà ở đem bán phải thuộc quyền sở hữu của bên bán và đã phải được đăng kí tại cơ quan pháp lý về nhà đất nên thông thường khi đã đăng kí thì nhà ở đó phải có kèm theo sơ đồ vị trí, kích thước, ranh giới với các bất động sản liền kề. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là tất cả các loại nhà được sử dụng vào các mục đích khác nhau như: nhà để ở, để làm văn phòng, trụ sở cơ quan, để làm kho chứa đồ, làm cửa hàng, cửa hiệu, làm nhà văn hóa, viện bảo tàng, nhà hát, rạp chiếu phim…Cho dù các loại nhà khác nhau nhưng quy chế pháp lý áp dụng với chúng là như nhau. 3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà, không phân biệt mực độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở thông qua người đại diện theo pháp luật của mình. Đối với cá nhân Việt Nam địch cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam. 4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mà pháp luật quy định bắt buộc về hình thức mà các bên phải tuân thủ. Điều 450 BLDS năm 2005 đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng sẽ bị tuyên là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu có đơn kiện khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch). ► Dưới đây là ba vụ việc trên thực tế có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. I. Vụ việc thứ nhất: - Nơi xảy ra vụ việc: thành phố Hồ Chí Minh. - Nguyên đơn: bà Từ Kiết Duyên, địa chỉ: 151/3D Hàn Hải Nguyên, phường 2, quận 11, TP.HCM. - Bị đơn: ông Trần Kiến Vinh và bà Trần Tiểu Muội (vợ ông Vinh), địa chỉ: 365 Nguyễn Chí Thanh, Phường 15, Quận 5, TP.HCM Bảo vệ cho bị đơn: luật sư Trần Văn Tư. 1) Tóm tắt vụ việc Ngày 30/8/2004, bà Từ Kiết Duyên và ông Trần Kiến Vinh có lập hợp đồng mua bán căn nhà số128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11 do bà Duyên đứng tên sở hữu với giá thoả thuận là 250 lượng vàng SJC, giao tiền làm 3 đợt: Đợt 1 là ngay sau khi kí hợp đồng, ông Vinh đặt cọc 20 lượng vàng SJC; Đợt 2 sau khi ký vào chính hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng, bên mua giao tiếp 110 lượng vàng SJC và đợt 3 phải trả số vàng còn lại là 120 lượng vàng SJC. Trước khi kí hợp đồng bà Duyên có cho bên mua biết là có đầy đủ giấy tờ hợp lệ nhưng do nhà mới xây dựng, chưa làm thủ tục hoàn công, ông Vinh có giới thiệu bà Cung Hồng Kim Chi là người quen biết ông Vinh để nhờ bà Chi làm thủ tục hoàn công cho ngôi nhà. Ông Vinh và bà Duyên đến nhà bà Chi nhờ bà Chi viết hợp đồng mua bán nhà và giao tiền đặt cọc tại nhà bà Chi. Sau đó, bà Duyên đã giao toàn bộ giấy tờ nhà cho bà Chi. Ngày 10/9/2004, ông Vinh đưa cho bà Duyên 5 lượng vàng SJC để bà Duyên giao cho bà Chi đi làm thủ tục hoàn công. Sau khi thủ tục hoàn công đã thành công, bà Duyên đã liên hệ với phòng công chứng số 2 TP.HCM để làm thủ tục kí kết hợp đồng mua bán và báo cho bên mua biết. Ngày 10/6/2005 lẽ ra hai bên phải đến văn phòng công chứng đế kí kết hợp đồng nhưng khi bà Duyên đến văn phòng công chứng thì phía ông Vinh từ chối, cho rằng nhà của ông Vinh chưa bán được nên ông Vinh không mua nhà của bà Duyên nữa và vợ ông Vinh yêu cầu bà Duyên trả lại số tiền mà bà Duyên nhận đặt cọc. Bà Duyên cho rằng bà vẫn giữ ý kiến bán nhà cho ông Vinh, giá cả không thay đổi. Nếu ông Vinh không mua nhà nữa thì mất tiền đặt cọc như thoả thuận trong hợp đồng ngày 30/8/2004, bà Duyên chỉ trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC mà Bà Duyên đã nhận sau để làm giấy tờ và đóng thuế. Bị đơn trình bày: do thủ tục hoàn công và việc mua bán nhà kéo dài thời nên đến nay, gia đình ông không còn nhu cầu mua nhà nữa, tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng mua bán nhà thì nhà của bà Duyên chưa hoàn tất thủ tục giấy tờ hợp lệ. Ông Vinh yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên và yêu cầu bà Duyên trả lại 25 lượng vàng SJC mà ông đặt cọc cho bà Duyên vào ngày 30/4/2005 và ngày 10/9/2004. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 17/2006/DS – ST ngày 24/01/2006, Toà án cấp sơ thẩm đã quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán căn nhà số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11 do bên mua nhà đơn phương chấm dứt mua nhà. Bác yêu cầu phản tố của ông Trần Kiến Vinh đòi bà Từ Tuyết Duyên phải trả lại tiền đặt cọc mua bán nhà là 20 lượng vàng. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Duyên hoàn trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC đã mượn. Ông Vinh phải chịu án phí sơ thẩm là 9.162.000 đồng; bà Duyên phải chịu án phí sơ thẩm là 2.567.500 đồng. Ông Vinh đã có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm xử huỷ bản án sơ thẩm và buộc bà Từ Kiết Duyên phải trả tiếp 20 lượng vàng SJC cho ông. Ý kiến của luật sư bảo vệ quyền cho bị đơn: - Toà án cấp sơ thẩm đã không áp dụng Điều 130 và Điều 131 Bộ Luật Dân sự 1995 để xét xử. - yêu cầu đòi lại tiền cọc của bị đơn là có cơ sở vì đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 130 và Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995. - Việc Toà án cấp sơ thẩm đưa bà Trần Tiểu Muội vào tham gia tố tụng với tư cách là bị đơn (ghi trong bản án) nhưng không triệu tập bà Muội tham gia hoà giải, tham gia phiên toà là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Do đó, đề nghị hội đồng xét xử phúc thẩm tuyên huỷ bản án sơ thẩm. Nguyên đơn Bà Từ Kiết Duyên: đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm bác kháng cáo của bị đơn, xử chấm đứt hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên do bên mua đơn phương huỷ hợp đồng, bà Duyên tự nguyện trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC nhận cọc và 5 lượng vàng SJC mượn riêng để làm thủ tục, tổng lượng vàng SJC. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân TPHCM: Đề nghị hội đồng xét xử phúc thẩm sử án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, công nhận sự tự nguyện của bà Duyên trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC nhận cọc và 5 lượng vàng SJC mượn riêng để làm thủ tục, tổng cộng là10 lượng vàng SJC. 2) Giải quyết của Toà án Căn cứ vào khoản 2 Điều 275 và Điều 276 của Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng các Điều 413, 418, 419, 425, 450 và 363 Bộ luật dân sự năm 1995; Bác kháng cáo của ông Trần kiến Vinh, Sửa một phần bản án sơ thẩm, tuyên xử: Ghi nhận sự tự nguyện của bà Từ Kiết Duyên hoàn trả cho ông Trần Kiến Vinh do bên mua đơn phương huỷ hợp đồng mua bán nhà; số vàng đã đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc là bà Từ Kiết Duyên. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Từ Kiết Duyên hoàn trả lại cho ông Trần Kiến Vinh 5 lượng vàng SJC (trong số 20 lượng vàng SJC đã nhận đặt cọc) và 5 lượng vàng SJC mượn riêng ngày 10/9/2004, tổng cộng là 10 (mười) lượng vàng SJC. Thời gian giao nhận vàng: ngay sau khi có bản án phúc thẩm này. Bác yêu cầu phản tố của ông Trần Kiến Vinh đòi bà Từ Kiết Duyên phải hoàn trả số vàng đặt cọc còn lại là 15 lượng vàng SJC. Về án phí: bà Từ Kiết Duyên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.960.000 đồng (năm triệu chin trăm sáu mươi ngàn đồng); cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 4.725.000 đồng ( theo biên lai số 006504 ngày 03/10/2005 của thi hành án dân sự quận 11), bà Duyên còn phải nộp thêm 1.235.500 đồng. ông Trần Kiến Vinh không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 8.440.000 đồng; cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp 6.012.500 đồng (theo biên lai thu tiền số 006818 ngày 30/12/2005 của thi hành án dân sự quận 11), ông Vinh còn phải nộp thêm 2.425.500 đồng. Ông Trần Kiến Vinh không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm nên được nhận lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 50.000 đồng (theo biên lai thu tiền số 006899 ngày 07/02/2006 của Thi hành án dân sự quân sự quận 11) Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Trần Kiến Vinh, nếu bà Từ Kiết Vinh, nếu bà Từ Kiết Duyên không chịu thanh toán số tiền nói trên thì còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất nợ quá hạn do ngân hang nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án. Bản án này có hiệu lực pháp luật ngay. 3) Bình luận và ý kiến của nhóm Toà án là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp dân sự nên khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì toà Dân sự sẽ thụ lí và giải quyết. Theo nhận định của nhóm về cách giải quyết của Toà án là hoàn toàn hợp lý. Vì gia đình ông Trần Kiến Vinh đã có ý định mua lại nhà của bà Từ Kiết Duyên, trước khi mua bà Duyên cũng đã cung cấp đầy đủ các thông tin cho ông Kiên về ngôi nhà. Khi biết ngôi nhà chưa có giấy hoàn công, ông Kiên đã không có phản ứng gì và còn giới thiệu để bà Duyên có thể nhanh chóng làm thủ tục hoàn công, và việc thanh toán các khoản liên quan đã được hai người thoả thuận trước. Ông Kiên cũng chấp nhận đặt cọc số tiền là 20 lượng vàng SJC. Hơn thế, giữa hai bên khi kí kết hợp đồng ngày 30/08/2004 không thoả thuận thời hạn cụ thể của việc hoàn tất thủ tục hoàn công cũng như thủ tục mua nhà của bà Duyên. Mặt khác theo quy định tại khoản 1 Điều 419 BLDS năm 1995, một bên chỉ có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật đã có quy định. Cũng theo khoản 2 Điều 363 BLDS năm 1995 thì bên mua là ông Vinh đã từ chối giao kết hợp đồng thì phải chịu mất tiền đặt cọc, tài sản đặt cọc sẽ nhận về bên nhận đặt cọc là bà Duyên. Ngoài ra, có thể tham khảo Bộ luật dân sự năm 2001 cũng có quy định tương tự về đặt cọc. Theo khoản 1 Điều 358, BLDS đã quy định: “đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự…” Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhât định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ gíao kết hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết. Khoản 2 Điều 358 BLHS 2001 có quy định : “…nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Có thể nói vụ việc này ông Kiên đã không có chứng cứ để đòi quyền trả lại tiền đặt cọc, tuy nhiên, Bà Duyên đã có những hành động mang tính chất tích cực là trả lại cho ông Kiên % lượng vàng SJC. Vì vậy, quan điểm của nhóm là đồng ý với quyết định của Toà án. II. Vụ việc thứ hai - Nơi xảy ra vụ việc: thành phố Hồ Chí Minh; - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Phi Long sinh năm 1956 và Bà Ngô Thị Bé Ba, sinh năm 1957, Cùng trú tại số 2/1A ấp 3, xã tân Thới Hiệp, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh. - Bị đơn: Ông Nguyễn Tôn Văn, sinh năm 1951. Trú tại số 143/6 Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 25, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang bị tạm giam. - Người có quyền nghĩa vụ liên quan: Ông Thái Văn Tuấn, sinh năm 1958, hiện đang bị tạm giam tại trại giam T16; Bà Nguyễn Thị Hiếu, sinh năm 1955, trú tại 718F Hùng Vương, phường 13, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh. 1. Tóm tắt vụ việc: Ngày 07 tháng 09 năm 1994, ông Nguyễn Phi Long và ông Nguyễn Tôn Văn ký hợp đồng bán nhà, đất tại số 2/1A ấp 3, xã Tân Thới Hiệp, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích 9.500m2 (trong đó có 9300m2 đất nông nghiệp và 200m2 đất thổ cư). Trên đất thổ cư có căn nhà cấp 3, diện tích 460m2 (gồm một trệt, một lầu) và các công trình phụ, dẫy nhà kho và chuồng heo. Căn nhà hợp thức hoá mang tên ông Long, giá 850 cây vàng. Tại Điều 2, hợp đồng có ghi: ông Long chịu trách nhiệm hoàn tất thủ tục sang tên để ông Văn đứng tên, đến Uỷ ban nhân dân xã Tân Thới Hiệp và Uỷ ban nhân dân huyện Hóc Môn đồng thời chuyển xuống kiến trúc sư trưởng thành phố, khi ra phiếu chuyển thì ông Long không chịu trách nhiệm về phần mua bán. Ông Văn phải chịu trách nhiệm đóng tiền chuyển mục đích  sử dụng và trước bạ đất. Khi có phiếu chuyển, ông Văn phải giao cho vợ chồng ông Long 100 cây vàng SJC. Sau khi chuyển phần đất cho ông Văn tại xã thì ông Văn có trách nhiệm giao 100 cây vàng  SJC và trừ vào 100.000.000 đồng tiền mặt đã ứng trước và tiến hành uỷ quyền căn nhà cấp 3 theo hiện trạng 2/1A, ấp 3, xã Tân Thới Hiệp, huyện Hóc Môn. Sau 90 ngày, ông Long tiến hành xong các thủ tục sang tên cho ông Văn, ông Văn phải thanh toán số tiền còn lại là 650 cây vàng SJC. Nếu các bên không thực hiện đầy đủ các điều kiện trong hợp đồng thì bị phạt cọc theo quy định pháp luật. Phía ông Văn đã giao vàng cho ông Long nhiều đợt, tính đến ngày 18 -10-1994, ông Long đã nhận tổng số là 260 lượng vàng SJC và tính đến ngày 20-07-1995, ông Long đã nhận tổng số là 356,6 lượng vàng SJC. Do ông Văn không tiếp tục giao đủ số vàng 850 lượng như cam kết trong hợp đồng ngày 07-09-1994, nên ông Long có đơn đề nghị huỷ hợp đồng và buộc ông Văn phải bồi thường thiệt hại. Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý xét xử sơ thẩm. 2. Giải quyết của toà án nhân dân thành phố HCM: Tại bản án dân sự sơ thẩm số 44/DSST ngày 08-01-2001, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: Huỷ hợp đồng mua bán nhà, đất tại 2/1A, ấp 3, xã Tân Thới Hiệp, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh( nay là ấp 3 phường Thới An, quận 12). Bác yêu cầu của ông Nguyễn Tôn Văn đòi tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ngày 07-09-1994, đồng thời bác yêu cầu của ông Văn đòi phía vợ chồng ông Long phải trả lại 356 lượng vàng SJC về việc mua bán căn nhà trên. 3. Huỷ hợp đồng mua bán nhà ngày 26-10-1996 giữa vợ chồng ông Nguyễn Phi Long và vợ Ngô Thị Bé Ba với ông Thái Văn Tuấn và bà Nguyễn Thị Hiếu tại 2/1A, ấp 3, xã Tân Thới Hiệp, huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là ấp 3 phường Thới An, Quận 12). Tiếp tục duy trì cho thi hành Quyết định số 4/QĐ-KBTA ngày 04-10-1999 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Việc giao nhận giấy tờ nhà, đất và tiền được tiến hành trong cùng một lúc, trong thời hạn 3 tháng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Thi hành tại Phòng Thi hành án thành phố Hồ Chí Minh. Án phí sơ thẩm bà Bé Ba và ông Long chịu 29.900.000 đồng được trừ vào số tiền tạm ứng 14.000.000 đồng theo biên lai thu số 125 ngày 15-06-1995 còn phải chịu 15.900.000 đồng, ông Văn chịu 28.708.800 đồng. Ngày 13-01-2001, ông Nguyễn Tôn Văn có đơn kháng cáo. Tại quyết định số 234/QĐ-KNDS ngày 22-01-2001, Viện trưởng Viẹn Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị Bản án số 44/DSST ngày 08-01-2001 của toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Tại bản án số 116/PTDS ngày 21-05-2001, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: hủy án sơ thẩm. Ngày 29-05-2001, ông Tuấn có đơn khiếu nại. Tại công văn số 634 ngày 14-08-2001, Viện kiểm sát xét xử phúc thẩm tại thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị viện trưởng viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm số 116/PTDS ngày 21-05-2001 của Toà Phúc thẩm toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ chí minh. Tại quyết định số 75/KN-VKSTC-KSXXDS ngày 19-09-2002, viện trưởng viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm số 116/PTDS ngày 21-05-2001 của toà phúc thẩm toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ chjí Minh nêu trên, đề nghị hội đồng thẩm phán TAND tôí cao xét sử giám đốc thẩm theo hướng huỷ bản án sơ thẩm số 44/DSST ngày 08-01-2001 của toà phúc thẩm của toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ cho toà án nhân dân thành phố hồ chí minh xét sử sơ thẩm theo thủ tục chung Xét thấy: Thực tế ngày 16-11-1994, Văn phòng kiến trúc sư trưởng thành phố HCM đã có phiếu chuyển cắm mốc gửi sở địa chính, để Sở Địa chính phối hợp cắm mốc ranh giới khu đất tại 2/1A, ấp 3, xã Tân Thới Hiệp, huyện Hóc Môn, thành phố HCM cho công ty TNHHTM Quốc Bình và ngày 24-05-1995, Uỷ ban nhân dân thành phố HCM có Quyết định số 3759 giao đất cho công ty TNHHTM Quốc Bình. Đối chiếu với cam kết trên thì tuy hoàn thành về thủ tục có chậm nhưng không phải do lỗi của ông Long. Do vậy, ông Long không vi phạm cam kết trong hợp đồng. Trong khi đó phía ông Văn tính đến ngày 14-01-1995(ngày gia hạn hợp đồng), thì ông Văn mới giao cho vợ chồng ông Long được 260 lượng vàng, sau đó, ông Văn giao tiếp nhiều đợt, tính đến ngày 20-07-1995, thì tổng số vàng ông Văn giao cho ông Long 356,6 lượng vàng. Như vậy phía ông Văn đã vi phạm hợp đồng ngày 07-09-1994 và bản cam kết ngày 14-10-1994, nên việc ông Long đề nghị huỷ hợp đồng trên là hợp pháp. Căn cứ vào khoản 4 Điều 77 pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, quyết định: Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 44/DSST ngày 08-01-2001 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí minh và bản án phúc thẩm số 116/PTDS ngày 21-05-2001 của toà phúc thẩm toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ vụ án trên cho toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh điều tra xét xử sơ thẩm theo thủ tục chung. Lý do bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm bị huỷ: Trong vụ án cụ thể này, việc chấp nhận huỷ hợp đồng mua bán nhà, đất gữa vợ chồng ông Nguyễn Phi Long với ông Nguyễn Tôn Văn là có căn cứ. Tuy nhiên Toà án cấp sơ thẩm và Toà cấp phúc thẩm đã không xác định rõ số tiền đặt cọc là bao nhiêu để quyết định số tiền đặt cọc mà bên vi phạm hợp đồng phải chịu. các toà án cũng chưa xác minh và chưa giải quyết số tiền 2.170.000.000 đồng mà ông thái Văn Tuấn nêu đã chuyển cho ông Nguyễn Tôn Văn trong việc ông cam kết mua nhà của vợ chồng ông Nguyễn Phi Long là chưa giải quyết vụ án một các toàn diện theo yêu cầu của các đương sự trong vụ án 3. Bình luận và ý kiến của nhóm: Quyết định của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là hoàn toàn có cơ sở. Vì: Trong hồ sơ chỉ có hai lời khai của ông Văn cho rằng, ông Tuấn đã chuyển số tiền này cho ông qua ngân hàng Nam Đô. Tại công văn số 634 ngày 14-08-2001 của Viện kiểm sát xét xử phúc thẩm tại thành phố Hồ Chí Minh thì có biên bản lập vào ngày 29-07-1997, với nội dung: ông Tuấn thế chấp cho ngân hàng Nam Đô căn nhà tại 2/1A, ấp 3, xã Tân Thới Hiệp, huyện Hóc Môn để đảm bảo số nợ 2.170.000.000 đồng thay cho ông Văn, nhưng trong hồ sơ không thấy có biên bản này. Toà án cấp sơ thẩm, toà án cấp phúc thẩm chưa xác minh các tình tiết nói trên và chưa đề cập đến số tiền 2.170.000.000 đồng là chưa xem xét vụ án một cách toàn diện. Vì vậy cần huỷ bản án số 44/DSST ngày 08-01-2001của toà án nhân dân thành phố hcm và bản án phúc thẩm số 116/DSPT ngày 21-05-2001 của toà phúc thẩm toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh để điều tra, xét xử lại. III. Vụ việc thứ ba: - Nơi xảy ra vụ việc: Thành phố Hà Nội. - Nguyên đơn : Ông Trần Tấn Hiệp, sinh năm 1943; Bà Vũ Thị Thục Đức, sinh năm 1943(vợ ông hiệp). Cùng trú tại: số 75 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. - Bị đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh,sinh năm 1949; Bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh, sinh năm 1952(vợ ông Đỉnh). Cùng trú tại: Số 6 đường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. 1. Tóm tắt nội dung vụ việc: Tại đơn khởi kiện 5/6/2002 và các lời khai tại Tòa án ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức trình bày: Ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội thuộc quyền sỡ hữu của vợ chồng chúng tôi. Từ tháng 3 đến tháng 6/2000 vợ chồng chúng tôi đã nhiều lần vay tiền của ông Đỉnh để kinh doanh. Tháng 9/2000 vợ chồng tôi đã cho vợ chồng ông Đỉnh vào ở nhờ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ. Khi đó hố sơ về ngôi nhà đang thế chấp tại ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh. Số tiền vay của ông Đỉnh, sau này vợ chồng tôi mới biết được thực chất đó là tiền của công ty Bắc Sơn mà chúng tôi đồng sở hữu, ông Đỉnh rút ra cho vay lại. Khoảng năm 2000 Ngân hàng Hàng Hải là nơi vợ chồng tôi thế chấp ngôi nhà số 6 đường Âu cơ để vay tiền, đã thúc ép phải thanh toán tiền cho Ngân hàng. Do vậy vợ chồng tôi đã đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần với tư cách nợ ông Đỉnh để trả nợ Ngân hàng và giải chấp ngôi nhà trên. Ngày 1/2/2001,ngân hàng Hàng hải đã trả lại toàn bộ giấy tờ nhà. Sau khi giải chấp ngôi nhà, do nghĩ nợ ông Đỉnh một số tiền lớn nên ngày 6/3/2001, vợ chồng Hiệp Đức đã viết giấy nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng và đưa toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà với mục đích là tạo điều kiện cho ông Đỉnh thế chấp nhà để vay tiền Ngân hàng. Ngày 26/5/2001 vợ chông Hiệp Đức và vợ chồng ông Đỉnh đã lập tờ khai mua bán ngôi nhà số 6 phường Âu Cơ, hai bên thống nhất giá 7,6 tỷ đồng,trừ đi số tiền còn nợ 5 tỷ đồng, ông Đỉnh phai thanh toán số tiền còn lại cho vợ chồng Hiệp Đức 2,6 tỷ. Vì vậy tại bản khai mua bán ngày 26/5/2001 thống nhất chỉ ghi giá 2,6 tỷ đồng, khi nào trả đủ số tiền sẽ làm hợp đồng mua bán nhà đất. sau đó Hiệp Đỉnh tự đông mang bản khai mua bán nhà trên ra UBND phường Quảng An để xác nhận. Ông Đỉnh đã chạy chọt để sang tên nhà đất nhưng chưa được. vợ chồng Hiệp Đức khẳng định giưa vợ chồng và ông Đỉnh không có việc mua bán nhà trên và đề nghị hủy thỏa thuận mua bán nhà số 6 Đường Âu cơ, Hà nội, buộc ông Đỉnh phải trả lại ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng Hiệp Đức. Ông Đỉnh và bà Thịnh trình bày: chúng tôi quen biết ông Hiệp 1989 đến tháng 2/2000 đã gặp nhau tại Hà nội, qua trao đổi chúng tôi được biết ông Hiệp cần một số tiền để kinh doanh phải cầm cố xe ô tô để vay tiền. chúng tôi đã cho Hiệp vay tiền để trang trải công nợ từ tháng 3 đến tháng 7/2000,ông Hiệp đã nợ chúng tôi số tiền 417.900 USD và 2.601.527.400 đồng Việt Nam. Do ông Hiệp nợ nần quá nhiều và nhà số 6 đường Âu Cơ đang phải thế chấp Ngân hàng để vay tiền,hiệp Đức đã gợi ý bán nhà số 6 dường Âu Cơ và đây là lý do chúng tôi nộp đơn tại ngân hàng để thanh toán nợ cho ông hiệp. sau khi giải chấp ngôi nhà, ông hiệp đưa toàn bộ giấy tờ sau đó thỏa thuận giá mua ngôi nhà là 5,5 tỷ đồng, nhỏ hơn số tiền nợ. Ngày 26/5/2001, ông hiệp đã lập 4 bản khai mua bán quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, diện tích nhà đất là toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ có diện tích mặt sàn là 160 m2 trên thửa đất 108 rộng 626 m2 với số tiền 2,6 tỷ đồng. Giấy tờ chuyển nhượng có đầy đủ chữ kí của hai bên. Ủy ban nhân dân phường Quảng an xác nhận ngày 4/7/2001. Đến 7/2001g giữa Đỉnh và Hiệp đã làm đơn đề nghị Sở Địa chính Hà nội xin được làm sổ đỏ cho ông hiệp và sau đó làm tiếp thủ tục sổ đỏ từ tên hiệp sang Đỉnh. Từ khi mua ngôi nhà số 6, vợ chồng Đỉnh sữa chữa cải tạo với tổng số tiền hết hơn 700 triệu đồng. 2. Giải quyết của Tòa án: Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01/11/2002 Tòa án nhân dân quận Tây Hồ đã xử: + Bác đơn yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Hiêp bà Đức với ông Đỉnh bà Thịnh. +Ngôi nhà số 6 Âu Cơ diện tích 192 m vuông thuộc quyền sỡ hữu của ông Đỉnh và bà Thịnh. +Án phí sơ thẩm ông Hiệp bà Đức nộp 189.000 đồng. Ngày 7/11/2002 ông bà Hiệp Đức có đơn kháng cáo: Tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 9/4/2003 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã sửa toàn bộ án sơ thẩm, xử: +Chấp nhận yêu cầu xin hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội của ông Hiệp và bà Đức.Xác định giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu cơ là hợp đồng vô hiệu. +Vợ chồng ông Đỉnh bà Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng ông hiệp và bà Đức. +Ông Hiệp và bà Đức phải có trách nhiệm thanh toán trả ông Đỉnh bà Thịnh số tiền giao dịch chuyển nhượng nhà là 5 tỷ, giá trị thiệt hại là 1.132.216.000 đồng và 446.983.000 đồng phần giá rị vật liệu xây dựng, sữa chữa nà số 6 đường Âu Cơ,cộng 3 khoản là: 16.579.199.000 đồng. + Ông Đỉnh phải có trách nhiệm trả ông Hiệp các giấy tờ gốc liên quan đến ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ. +Gia đình ông Đỉnh bà Thịnh phải chuyển khỏi nhà số 6 đường Âu Cơ, sau khi đã nhận đủ 16.579.199.000 đồng của ông Hiệp và bà Đức. +Đối với các khoản nợ khác được đối trừ trong việc thanh toán tiền chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu cơ giữa ông hiệp và ông Đỉnh, các bên tự giải quyết. Nếu các bên có yêu cầu được giải quyết bằng một vụ việc kiện khác. 3. Nhóm giải quyết vụ việc trên: Nhóm đồng ý với quyết định giải quyết của tòa án giải quyết của Tòa án dân sự phúc thẩm. Giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu cơ, giữa vợ chồng ông Hiệp và bà Đức với ông Đỉnh và bà Thịnh là hợp đồng vô hiệu. Việc mua bán chưa được hai bên lập hợp đồng theo quy định của pháp luật, còn tranh chấp về giá mua bán nhà. Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì có cơ sở xác định vợ chồng ông Hiệp đã bán nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh. Tuy nhiên việc mua bán trên không lập thành văn bản theo quy định của pháp luật, chưa trước bạ sang tên, còn tranh chấp về giá bán nhà. Tại Bản khai mua bán quyền sở hữu nhà, công trình và quyền sử dụng đất trong khuôn viên đề ngày 26-5-2001 giữa bên chủ bán là ông Hiệp, bà Đức và bên chủ mua là ông Đỉnh, bà Thịnh (có chữ ký của cả hai bên, có xác nhận về việc mua bán nhà của Uỷ ban nhân dân phường Quảng An ngày 04-6-2001) thể hiện diện tích nhà đất và diện tích khuôn viên đất mua bán gồm toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ có diện tích mặt sàn là 165 m2, trên thửa đất số 108 rộng 625 m2. Việc ông Hiệp, bà Đức bán nhà cho ông Đỉnh, bà Thịnh là tự nguyện và được Uỷ ban nhân dân phường Quảng An xác nhận nhà đất không có tranh chấp và yêu cầu gia đình ông Hiệp làm thủ tục mua bán tại Sở Địa chính nhà đất thành phố. Do đó, Toà án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 139 Bộ Luật Dân sự ra quyết định buộc hai bên phải thực hiện hợp đồng trong thời gian 01 tháng, nhưng ông Hiệp đã không đi hoàn tất thủ tục, nên Toà án cấp phúc thẩm xác định ông Hiệp không đi hoàn tất thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật, nên ông Hiệp là bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường toàn bộ thiệt hại là đúng. KẾT LUẬN Vấn đề về nhà ở là mối quan tâm của tất cả các quốc gia, đặc biệt là những nước đang phát triển và kém phát triển. Giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức khỏe, mĩ quan thành phố…. Tuy nhiên, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường có định hướng XHCN. Sự đổi mới tích cực trong đời sống kinh tế, xã hội cũng làm cho các mối quan hệ về mua bán nhà ở càng ngày càng trở nên phức tạp. Vì thế đã có nhiều tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đã xảy ra. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng đáp ứng nhu cầu của con người trong việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang cho người mua, nó vừa bảo đảm tính xã hội trong việc điều chỉnh nhu cầu về nhà ở trong xã hội, vừa bảo đảm việc quản lí nhà ở của Nhà nước. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * * * Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 2. Nxb. CAND, Hà Nội, 2009. Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam năm 2005. 03 tình huống thực tế (03 vụ án có thật) tham khảo trên nguồn internet. 400 câu giải đáp về Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb. Thành phố Hồ Chí Minh, 2007.