Bài tập nhóm đất đai - Đề số 10

ĐỀ 10 Ông A là con út trong gia đình 7 người con: 3 con gái và 4 con trai. Khi còn sống, bố ông A có mảnh đất diện tích 200m2. Bố ông viết di chúc chia mảnh đất đó thành 4 phần cho 4 người con trai (Mỗi người được 50m2). Hiện nay, các chị gái đã đi lấy chồng xa. Một phần mảnh đất này đã được sang tên cho ba người anh trai. Phần còn lại là của ông A. Tuy nhiên, một trong ba người anh đã được chia đất dứt khoát không đồng ý cho ông A xây nhà với lý do ông đã có nhà ở do bố vợ cho. Ông A quyết định sử dụng diện tích đất mà mình được thừa kế để sử dụng cho việc thờ cúng. Nay khu đất này Nhà nước thu hồi để xây dựng đường. Hỏi : 1. Trường hợp này ai sẽ được bồi thường ? Tại sao ? 2. Trường hợp nào thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền ? Trường hợp nào người sử dụng đất được bồi thường bằng việc được giao sử dụng một diện tích đất khác tại khu tái định cư ? Những cơ sở pháp lý về vấn đề này ? Người được bồi thường có được tự quyết định nhận bồi thường bằng tiền hay bằng đất không ? Tại sao ? *) Các từ viết tắt: BLDS : Bộ luật dân sự. UBND : Ủy ban nhân dân. 1. Trường hợp này ai sẽ được bồi thường ? Tại sao ? Trong trường hợp cụ thể này, chúng ta có thể thấy rằng, ông A là người sẽ được nhận bồi thường sau khi đất của ông bị Nhà nước thu hồi do đã đáp ứng đầy đủ những điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai và hướng dẫn cụ thể tại Điều 8 Nghị định 197/2004/ NĐ-CP. Để chứng minh cho vấn đề này, chúng ta có thể xét đến những lý do sau : Thứ nhất : Dựa vào quy định của Điều 38 Luật Đất đai về các trường hợp thu hồi đất, đất bị thu hồi của ông A thuộc vào trường hợp được quy định tại Khoản 1, là trường hợp mà Nhà nước sử dụng đất vào mục đích lợi ích công cộng (xây dựng đường), và đây không phải là một trong những trường hợp không được bồi thường được liệt kê tại khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai. Thứ hai : Chủ sở hữu mảnh đất bị thu hồi là ông A. Ông A sẽ được bồi thường nếu đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường được quy định tại khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai và hướng dẫn cụ thể tại Điều 8 Nghị định 197/2004/ NĐ-CP. Theo đó, chủ sở hữu mảnh đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nếu không có thì phải được được UBND xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ được quy định từ điểm a đến e khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đối tượng của chủ sở hữu phải là cá nhân hoặc hộ gia định đang sử dụng đất ổn định. Và ông A hoàn toàn đáp ứng đầy đủ những điều kiện trên. Cụ thể: Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai và điểm c khoản 3 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì : “...Chủ thể được bồi thường đất theo quy định này của pháp luật là cá nhân hoặc hộ gia đình.” Rõ ràng ta thấy với điều kiện này, ông A hoàn toàn đáp ứng. Thứ nhất, Ông A có giấy tờ hợp pháp về thừa kế quyền sử dụng đất. Điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết về một số điểm tại khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, theo đó, giấy tờ hợp pháp về thừa kế quyền sử dụng đất là giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật. Pháp luật đất đai về thừa kế quyền sử dụng đất công nhận sự điều chỉnh của các quy định trong BLDS về vấn đề thừa kế. Do đó, với quy định về khái niệm di chúc tại Điều 646 BLDS : Là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết, pháp luật dân sự thừa nhận di chúc là bằng chứng chứng minh một người có quyền thừa kế di sản của người chết để lại cho mình và là một loại giấy tờ thừa kế hợp pháp. Điều này cũng hoàn toàn phù hợp với quy định tại Điều 734, 735 BLDS về thừa kế quyền sử dụng đất. Bởi vậy, bản di chúc do bố ông A viết để chia mảnh đất 200 m2 đó thành bốn phần cho bốn người con trai, chính là giấy tờ hợp pháp về quyền thừa kể 50 m2 đất của ông A. Thứ hai, mảnh đất của ông A ổn định và không có tranh chấp. Tính ổn định được thể hiện ở việc : Mảnh đất này của ông A là do được thừa kế do cha ông để lại và ông quyết định sử dụng diện tích đất mà mình được thừa kế để sử dụng cho việc thờ cúng. Như vậy, nó đã được sử dụng trong một thời gian dài và liên tục. Căn cứ theo quy định tại khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai : “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tuy khái niệm này lại bao hàm nghĩa khá rộng, thế nhưng trong quy định tại Điều 136 Luật Đất đai về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, chúng ta có thể gián tiếp liệt kê ra những loại vụ việc nào được coi là tranh chấp đất đai. Như vậy, dễ dàng để nhận ra rằng, hành vi « một trong ba người anh đã được chia đất dứt khoát không đồng ý cho ông A xây nhà với lý do ông đã có nhà ở do bố vợ cho » không thể coi đó là hành vi tranh chấp quyền sử dụng đất. Bởi theo quy định về chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản tại khoản 1 Điều 168 BLDS, theo đó, việc chuyển quyền sở hữu chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm mà người nhận được tài sản bất động sản đăng kí quyền sở hữu. Mặt khác, hành vi « một phần mảnh đất này đã được sang tên cho ba người anh trai. Phần còn lại là của ông A » chính là căn cứ pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng hợp pháp 50 m2đất của ông A và đồng thời nhận được công nhận từ những người cũng được hưởng thừa kế từ di chúc. Trường hợp nào thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền ? Trường hợp nào người sử dụng đất được bồi thường bằng việc được giao sử dụng một diện tích đất khác tại khu tái định cư ? Những cơ sở pháp lý về vấn đề này ? Bồi thường bằng tiền và bồi thường bằng việc được giao sử dụng một diễn tích đất khác là hai hình thức bố trí tái định cư được quy định tại khoản 2, 3 Điều 4 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất ở. Nguyên tắc bồi thường được quy định tại khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai và khoản 2 Điều 6 Nghị định 197/2004/ NĐ-CP. Theo đó : “Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền”. Cụ thể : Căn cứ vào nguyên tắc như trên, vì đất bị thu hồi là đất ở, bởi vậy, người chủ sở hữu đất bị thu hồi về cơ bản sẽ được bồi thường bằng việc giao đất ở mới, dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT : “Người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng việc giao đất ở mới hoặc bằng nhà ở tái định cư”. Việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện khi người bị thu hồi đất ở thuộc các trường hợp quy định tại Điều 18 của Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. Đó là các trường hợp : Phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn và có nhu cầu tái định cư. Bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn nơi có đất bị thu hồi. Sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn nơi có đất bị thu hồi. Trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi. Tóm lại, trường hợp bồi thường bằng cách giao đất khác tại khu vực tái định cư là khi người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở và địa phương có khu tái định cưu theo tiêu chuẩn quy định của pháp luật để cấp cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên trên thực tế không phải địa phương nào cũng có đủ quỹ đất ở để giao cho người bị thu hồi đất ở tại khu vực tái định cư , đặc biệt là ở các khu vực đô thị khi mà diện tích đất ở đang ngày càng thiếu do nhu cầu tăng cao bởi lượng người đổ xô về các thành phố lớn kiếm việc làm. Bởi vậy, khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai cũng đã quy định :“Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền”. Đồng thời, khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP cũng quy định : “Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Như vậy, người có đất bị thu hồi trong trường hợp buộc phải di chuyển chỗ ở các địa phương không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được quyền ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Bên cạnh đó, với những trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở khu tái định cư mà phần giá trị có sự chênh lệch thì phần chênh lệch cũng được tính bằng tiền. Đó là trường hợp được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP : Tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch. Người được bồi thường có được tự quyết định nhận bồi thường bằng tiền hay bằng đất không ? Tại sao ? Người có đất bị thu hồi không được tự quyết định hình thức bồi thường bằng đất hay bằng tiền bởi những lý do sau: Xét trên khía cạnh cơ sở pháp lý: Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở quy định như sau: “Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương”. Như vậy, theo quy định của pháp luật người có đất bị thu hồi có “quyền đưa ra đề nghị” về hình thức bồi thường chứ không phải là họ có “quyền tự quyết định” hoàn toàn, quyền quyết định vẫn phụ thuộc vào cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, những đề nghị này còn phải phù hợp với tình hình thức tế của địa phương. Theo đó, nếu thực tế địa phương có đất ở theo quy hoạch để giao cho người dân bị thu hồi đất, thì họ có quyền đề nghị được giao đất trong phạm vi quy định của pháp luật. Ngược lại, nếu địa phương không có đất tái định cư người bị thu hồi đất phải chấp nhận hình thức bồi thường bằng tiền. Quy định này của pháp luật nhằm tạo điều kiện cho những người bị thu hồi đất có thể thuận lợi ổn định cuộc sống, lựa chọn cho mình một hình thức có lợi nhất. Bởi suy cho đến cùng, trong mối quan hệ hành chính này, việc thu hồi đất của cơ quan Nhà nước đã gây ra những tác động không nhỏ, gây xáo trộn hoàn toàn cuộc sống của nhưng người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, bên cạnh sự “trao quyền” đó, luật cũng hạn chế không cho phép những người được bồi thường việc tự quyết định hình thức bồi thường chính cũng xuất phát một phần từ khía cạnh thực tiễn: Nếu để người bị thu hồi đất quyết định, nếu người được bồi thường kiên quyết lựa chọn hình thức bồi thường bằng diện tích đất cùng mục đích sử dụng. Vấn đề đặt ra là: Không phải địa phương nào cũng có đủ quỹ đất để lập các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng hình thức này, đặc biệt là ở những đô thị, thành phố lớn, nơi mật độ dân cư cao và diện tích đất ở thì ngày càng trở nên thiếu thốn do nhu cầu tăng quá cao. Bên cạnh đó, cũng nảy sinh một thực trạng nữa, đó là điểm a khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai quy định: giá đất do Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Việc xác định giá đất để tính bồi thường quá thiếu minh bạch. Trên thực tế giá đất có cao hơn so với mặt bằng cuối năm 2004, nhưng chưa chạm được vào mức giá thị trường. Có nơi giá đất của Nhà nước chỉ bằng 1/10 giá thị trường. Ví dụ, giá đất ở cao nhất của Nhà nước hiện nay là 81 triệu đồng/m2, nhưng giá đất thực tế cao nhất ở trung tâm Hà Nội là trên 810 triệu đồng/m2. Khoản 2 Điều 4 nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27.1.2006 đã quy định mạnh hơn là “trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”. Thế nhưng, quy định này cũng chỉ làm cho giá đất tính bồi thường cao hơn bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành ít nhiều, không thể ngang bằng với giá thực tế. Ngay cả khi pháp luật còn đang dừng lại ở “quyền đề nghị” mà vấn đề giá bồi thương còn đang trở thành những bức xúc thì nếu người dân có quyền “tự quyết” thì tình trạng này thực sự còn trở nên phức tạp và khó khăn hơn rất nhiều. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO­ Giáo trình Luật đất đai_ NXB Công an nhân dân. Luật đất đai 2003. Bộ luật dân sự 2005. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. ""&HYPERLINK ""view=articleHYPERLINK ""&HYPERLINK ""catid=104:ctc20062HYPERLINK ""&HYPERLINK ""id=358:bvkntctln2003HYPERLINK ""&HYPERLINK ""Itemid=109