Bài tập nhóm luật đất đai

TÌNH HUỐNG Ông C là chủ sở hữu thửa đất số 128 Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Ngày 20/7/1955, ông C cho ông T thuê với thời hạn một năm. Năm 1957, ông C bán bớt một phần diệt tích đất, phần còn lại tiếp tục cho ông T thuê. Ngày 1/4/1964, ông C nhận được thông báo của Phòng quản lý nhà, đất quận Hai Bà Trưng là đến hết ngày 30/4/1964, Nhà nước sẽ quản lý thửa đất này. Ngày 30/6/1964, Sở Nhà đất Hà Nội đồng ý cho ông T sử dụng thửa đất số 128 Bạch Mai. Từ năm 1979 đến năm 1998, ông T đã hai lần xin phép xây dựng nhà ở và đều được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Ngày 10/8/2004, ông V đại diện cho các con ông C đòi lại thửa đất trên. Giải quyết vụ việc này có hai loại ý kiến: Ý kiến 1: Chấp nhận đơn kiện đòi đất của ông V, buộc ông T phải trả lại đất. Ý kiến 2: Chấp nhận đơn kiện đòi kiện đất của ông V, ông T tiếp tục được sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông V. Hỏi: Ý kiến của nhóm anh (chị) về việc giải quyết vụ việc trên như thế nào? Nêu đường lối chung khi giải quyết các vụ việc tranh chấp đòi lại đất. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1. Ý KIẾN CỦA NHÓM VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ VIỆC TRÊN a. Bình luận về vụ việc trên. Trước hết đây là vụ việc tranh chấp đòi lại đất giữa một bên là ông V đại diện cho các con ông V và một bên là ông T. Theo đề bài cho, ông C là chủ sở hữu thửa đất số 128 Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Như vậy ông C là chủ thể sử dụng đất hợp pháp. Hiến pháp 1959 quy định ba hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; các hình thức sở hữu được Nhà nước bảo hộ. Ông C là chủ sở hữu thửa đất trên, mà trong tình huống lại không có tình tiết nào chứng minh rằng Nhà nước cần thửa đất của ông C để thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước hoặc do ông C vi phạm quy định về đất đai nên bị thu hồi đất; đồng thời, mới chỉ quản lý sau hai tháng, Sở nhà đất Hà Nội lại đồng ý cho ông T sử dụng thửa đất trên; do đó Nhà nước không có quyền thu hồi lại mảnh đất của ông C và Sở Nhà đất Hà Nội cũng không có quyền đồng ý cho ông T sử dụng thửa đất trên của ông C. Ông C vẫn là chủ thửa đất số 128 Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội theo quy định của Hiến pháp năm 1959. Như vậy, nếu theo phân tích và những căn cứ pháp lý ở trên thì Sở Nhà đất Hà Nội và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác đã làm sai những quy định của Hiếp pháp năm 1959 về sở hữu đất đai. Tuy nhiên, nếu việc thu hồi đất của ông C năm 1964 là do chính sách đất đai của Nhà nước thời kì đó hoặc do ông C có vi phạm pháp luật dẫn đến việc phải thu hồi đất thì việc thu hồi đất trên là đúng quy định. Do đó, nhóm chúng tôi xin đưa ra ý kiến giải quyết tranh chấp như sau: b. Thứ nhất, về việc có chấp nhận đơn kiện đòi đất của ông V hay không. Ông C là chủ sở hữu thửa đất số 128 Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Do đó, nếu ông C còn sống và có năng lực chủ thể, ông C sẽ phải là người khởi kiện đòi lại đất, ông V không có quyền đại diện cho các con ông C khởi kiện tranh chấp ra Tòa án. Trong trường hợp này, Tòa án sẽ không chấp nhận đơn kiện đòi đất của ông V, vì ông V không phải là người đại diện cho chủ sở hữu đất. Tuy nhiên, nếu ông C đã chết, ông V sẽ có thẩm quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các con ông C. Bởi khi ông C chết, các con ông C sẽ được hưởng phần di sản mà ông C để lại, trong đó có quyền sử dụng thửa đất số 128 Bạch Mai. Do đó, nếu ông C đã chết, ông V có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của các con ông C khởi kiện tranh chấp ra Tòa án. c. Thứ hai, ông T phải trả lại đất hay ông T tiếp tục được sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông V. Trường hợp 1: Nếu việc Nhà nước thu hồi đất của ông C rồi sau đó giao cho ông T là trái pháp luật: Theo Điều 135 của luật Đất đai năm 2003 thì hòa giải là thủ tục “tiền tố tụng” bắt buộc để giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu như ông V và ông T thỏa thuận được vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thửa đất 128 Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cho ông T thì ông T sẽ được tiếp tục thực hiện việc xây nhà ở theo đúng quy định của pháp luật hiện hành do hai người này đã làm đúng trình tự, thủ tục của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời ông T sẽ phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông V (là đại diện của các con ông C trong trường hợp các con ông C là đồng thừa kế thửa đất do ông C để lại). Nếu ông V và ông T không thể hòa giải ở cấp cơ sở thì vụ việc sẽ do Tòa án nhân dân xét xử. Khi đó, ông C (hoặc các con ông C) sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003, vì trước đó ông C là chủ sở hữu của thửa đất. Ông T sẽ phải trả lại đất cho ông C (hoặc ông V) theo quy định của pháp luật. Trường hợp 2: Nếu việc Nhà nước thu hồi đất của ông C rồi sau đó giao cho ông T là đúng pháp luật: Trong trường hợp này, ông T – người được Nhà nước giao đất – sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu ông T có những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 50. Khi đó, quyền sử dụng đất đã thuộc về ông T, ông V (hoặc ông C) không có căn cứ để đòi lại đất hoặc yêu cầu trả tiền sử dụng đất. Hai trường hợp trên, trường hợp nào cũng có lý. Tuy nhiên, theo Điều 1 Nghị quyết của Quốc hội số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 và theo Điểm d, Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (về nội dung hai quy định này sẽ được trích dẫn trong phần phụ lục) thì giải quyết theo trường hợp thứ hai có lý hơn (cho dù là chính sách thu hồi đất của Nhà nước lúc đó có đúng pháp luật hay không); vì “Nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách và việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã ban hành trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”. Vì vậy, ông T được Nhà nước giao đất sử dụng trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 nên tính đến hiện tại, ông T là chủ sử dụng đất hợp pháp. Có lẽ do thiếu hiểu biết về pháp luật nên gia đình ông C đưa đơn kiện quá muộn so với thời điểm được quy định tại Điều trên, do đó, ông C không được coi là chủ sở hữu thửa đất số 128 Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội; mà ông T mới có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2. NÊU ĐƯỜNG LỐI CHUNG KHI GiẢI QUYẾT CÁC VỤ VIỆC TRANH CHẤP ĐÒI LẠI ĐẤT Theo Điều 135 của luật Đất đai năm 2003 về việc hòa giải tranh chấp đất đai thì Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân. Hòa giải là thủ tục “tiền tố tụng” bắt buộc để giải quyết tranh chấp đất đai. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hòa giải các bên tranh chấp đất đai. Điều 135, điểm a Luật Đất đai 2003 quy định khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải trong thời gian ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp xã nhận được đơn. Trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hòa giải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định về quản lý đất đai. Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai “Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”. Điều 135 của Luật Đất đai quy định mọi tranh chấp đất đai đều phải thực hiện bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, trên thực tế có tới ba loại hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương là: 1) hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hoà giải ở cơ sở; 2) hòa giải bắt buộc do Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức theo Điều 135 của Luật Đất đai; 3) hòa giải do Tòa án giải quyết đối với trường hợp do Tòa án thụ lý giải quyết. Vì vậy, cần sửa đổi theo hướng kết hợp hoà giải ở cơ sở với hòa giải bắt buộc theo Luật Đất đai. Theo Khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, khi tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau: a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng; b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng. PHỤ LỤC Điều 1, Nghị quyết của Quốc hội số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1 tháng 7 năm 1991. Nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách và việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã ban hành trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất. Điều 4: Những bảo đảm cho người sử dụng đất, Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. 1. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong các trường hợp sau: […] D) Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở […] DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO *** Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003. Bộ luật Dân sự năm 1995. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008. Nghị quyết của Quốc hội số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1 tháng 7 năm 1991. Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.