Bài tập tình huống đất đai - Chuyển mục đích sử dụng đất

I,Tình huống. Gia đình ông H được giao 2 ha đất để trồng lúa đã 10 năm, nhưng do điều kiện khí hậu ở đây hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa không năng suất. Qua một số lần trồng thử nghiệm, Ông H nhận thấy chất đất này phù hợp với việc trồng cây khác hơn vì vậy ông muốn chuyển sang trồng một số loại cây như lạc, đỗ, cà phê. Khi ông H nêu vấn đề này với một cán bộ xã thì được trả lời là ông không được phép trồng cây công nghiệp trên đất trồng lúa, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải lên UBND xã xin phép. Hỏi: 1. Anh (chị) hãy cho biết cán bộ xã giải thích như vậy là đúng hay sai?Vì sao? 2. Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng luật? 3.Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?Vì sao? II, Giải quyết tình huống. 1,Giải thích của cán bộ xã đúng hay sai? Vì sao? Xin đựợc trả lời như sau: Cán bộ xã ở đây đã giải thích sai khi cho rằng Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền cho phép ông H chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình. Bởi vì: Trong Luật Đất đai năm 2003 quy định có hai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: trường hợp chuyển mục đích phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và trường hợp người sử dụng đất chỉ phải đăng ký với Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn nơi có đất, nếu đã có quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. - Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (quy định tại khoản 1 Điều 36 của Luật Đất đai năm 2003). Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với những loại đất này, ngoài việc phải được của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải còn thực hiện các nghĩa vụ tài chính nếu ở trong trường hợp đã được quy định tại khoản 4 Điều 36 Luật Đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật (Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 2 Điều 37 của Luật Đất đai năm 2003 : Ủy ban nhân dân huyên, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. Và theo khoản 4 của Điều luật này thì cơ quan có thẩm quyền không được ủy quyền.) -Người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp trên, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Đây là trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 36 Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, đối với trường hợp gia đình ông H: tùy theo mục đích sử dụng của ông, nếu ông chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang trồng cây công nghiệp ngắn ngày như lạc, đỗ thì ông không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với ủy ban nhân dân xã; còn nếu ông chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang trồng cây công nghiệp lâu năm như cà phê, hoăc trồng xen canh cả hai loại cây thì ông phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2,Tư vấn cho ông H làm đúng theo pháp luật. Trước hết ông H cần phải xác định được ông sẽ trồng loại cây nào trên mảnh đất 2 ha đó. Một là ông H sẽ chỉ trồng toàn các loại cây hàng năm; hai là chỉ trồng toàn cây lâu năm; và thứ ba nữa đó là ông H sẽ trồng xen canh cả hai loại đó trên mảnh đất đã được giao. Với trường hợp thứ nhất như trên, để có thể chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm như lạc, đỗ mà không vi phạm pháp luật thì ông H có thể tới Ủy ban nhân dân xã nơi có đất mà gia đình ông được giao để đăng ký với Ủy ban việc mình chuyển từ trồng lúa sang trồng đỗ, lạc như theo khoản 2 Điều 36 Luật đất đai năm 2003 đã quy định. Với trường hợp thứ hai, ông H phải xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi muốn chuyển sang trồng cây lâu năm mà ở đây là cây cà phê ( theo khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2003). Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở đây là Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyết định giao đất trồng lúa nước cho ông. Đồng thời sau đó ông H bị ràng buộc bởi quy định tại khoản 3 Điều 36 Luât Đất đai: “chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điều 68 của Luật này”. Ở trường hợp còn lại, nếu muốn trồng kết hợp xen canh cả cây hàng năm lạc, đỗ với cây lâu năm là cà phê thì UBND xã có thể hướng dẫn cho ông H làm đơn xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND cấp huyện. Bởi theo khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai thì cơ quan nào có thẩm quyền giao đất thì sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng ông H có thể được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào Điều 30 của Nghị đinh số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Điều này là căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu được ông H sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính đối với pháp luật. Và trong các trường hợp đã nêu thời hạn sử dụng đất đó khi chuyển đổi thì theo mục c điều 68 cá nhân được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn được giao, cho thuê. 3, Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng? Vì sao? Theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là: “Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.” Như vậy, nếu ông H muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể, căn cứ vào Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND cấp huyện là cơ quan trực tiếp giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của ông H. Còn ông H muốn chuyển sang trồng đỗ, lạc thì chỉ cần nên UBND xã sở tại. Vậy tại sao các cơ quan được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 lại có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Các cơ quan này gồm có ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đây là các cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và là người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nên có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Và đây là những cơ quan gắn liền với dân hơn cả, thường xuyên tiếp xúc với các vấn đề của dân. Trong Luật Đất đai 1993 quy định thẩm quyền tập trung rất lớn cho chính phủ, từ đó dẫn tới việc Chính phủ phải giải quyết hết các dự án mà vượt quá quyền hạn của cấp dưới. Điều đó gây rất nhiều khó khăn trong việc quản lý đất đai cả nước. Chính phủ không thể có tầm nhìn vĩ mô được bởi phải giải quyết rất nhiều các vấn đề nhỏ được chuyển lên từ cấp dưới. Chính vì thế đến Luật đất đai 2003 thì chính phỉ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định tới việc giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất. Luật cũng chỉ ra thẩm quyền của ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương về giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đới với các loại tổ chức, thì ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Các quy định như trên rõ ràng và phù hợp với quan điểm phân định thẩm quyền của từng cấp chính quyền trong việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. III, Kết Luận. Trên thực tế những trường hợp như ông H không ít, người dân thiếu hiểu biết về pháp luật cộng với mà sự làm việc thiếu trách nhiệm của của các cán bộ ở cơ quan gắn liền với nhân dân lại càng làm khó khăn cho nông dân sản xuất, có những trường hợp đã bị phạt hang chục triệu đồng vì thiếu hiểu biết pháp luật chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp không xin phép..Nhà nước tạo mọi điều kiện cho nông dân pháp triển thu được hiệu quả kinh tế cao nhất, chính vì vậy các cơ quan chức năng, các cán bộ có thẩm quyền giải quyết cần phải hỗ trợ giải quyết nhanh chóng, tư vấn giúp đỡ, làm việc có trách nhiêm hơn giúp người dân làm giàu ngay trên chính mảnh đất của mình. Danh mục tài liệu tham khảo: Giáo trình Luật đất đai – trường Đh Luật Hà Nội. Nxb CAND. Luật đấtt đai và một số văn bản hướng dẫn thi hành – NXb ĐH kinh tế quốc dân. Pháp luật đất đai, bình luận và giải quyết tình huống – NXb Tư Pháp. Tư vấn giải quyết cá tình huống pháp luật về đất đai – NXb LĐXH. Luật Đất đai năm 2003, 1993. MỤC LỤC I,Tình huống. II, Giải quyết tình huống. 1,Giải thích của cán bộ xã đúng hay sai? Vì sao? 2,Tư vấn cho ông H làm đúng theo pháp luật. 3, Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng? Vì sao? III, Kết Luận.