Báo cáo Phân tích tài chính dự án caillon apertment

LỜI NÓI ĐẦU Đầu tư là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên nhất quyết định đến sự phát triển và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư được tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu tư. Các dự án đầu tư hiệu quả sẽ đem lại lợi ích mang tính dài hạn cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt và đáp ứng được sự thay đổi khốc liệt của thị trường. Các dự án đầu tư có được quyết định đầu tư hay không điều này phụ thuộc nhiều vào vào các yếu tố. Thứ nhất là yếu tố chính sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các chính sách kinh tế nhà nước tạo ra sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp. Thứ hai là các yếu tố về thị trường cạnh tranh, muốn tồn tại và phát triển thì sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp phải đáp ứng được những nhu cầu của thị trường. Thứ ba là các yếu tố chi phí tài chính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến cơ cấu vốn và dự tính vốn của doanh nghiệp. Một yếu tố khác có tác động lớn đó là yếu tố thứ tư về tiến bộ khoa học-kỹ thuật. Yếu tố này sẽ ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp khấu hao tài sản cố định...Yếu tố thứ năm rất quan trọng là khả năng tài chính của doanh nghiệp và hiệu quả tài chính của dự án. Yếu tố thứ năm là phân tích tài chính dự án được xem như là quan trọng nhất có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư. Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Thì các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng nó tạo dựng được cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đô thị hiện đại... Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu quả kinh tế của nó là rất quan trọng. Mục đích em đã chọn đề tài về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng nhằm phân tích được thực trạng của phân tích tài chính dự án hiện nay và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho việc phân tích, tránh được những thất thoát có thể dự báo được để góp phần giúp chủ đầu tư đưa ra được một quyết định đầu tư hợp lý hơn. Phương pháp nghiên cứu trước tiên là dựa vào những lý luận chung về phân tích tài chính dự án nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng. Nghiên cứu quy trình của tác nghiệp phân tích tài chính dự án tại Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SACOMREAL) kết hợp với các số liệu sẵn có để tổng hợp phân tích và đưa ra những kết luận về thực trạng phân tích tài chính dự án tại công ty hiện nay từ đó đưa ra một số những kiến nghị để giải quyết những tồn tại của phân tích tài chính dự án. Đề tài được bố cục làm ba phần chính như sau: Theo đà phát triển của đất nước thì chúng ta sẽ luôn có dự án đầu tư và thường thì đi kèm là có phân tích dự án đề từ đó biết được doanh thu của dự án, chi phí của dự án, dự trù lỗ lãi của dự án, -> việc làm về tài chính dự án đầu tư. Phải chăng việc phân tích dự án đầu tư rất phức tạp và chỉ nên ứng dụng cho các dự án đầu tư có giá trị lớn? Thực tế những quyết định kinh doanh như mua hay thay thế máy móc thiết bị, mở một điểm phân phối mới v.v... chính là những dự án đầu tư mà chủ doanh nghiệp nhỏ và vừa mong muốn xác định rõ hiệu quả của chúng. Làm thế nào đánh giá, dự kiến được khả năng sinh lợi, hay nói nôm na là nắm chắc “phần cán” của những dự án này một cách có cơ sở trước khi ra quyết định đầu tư? Khi chạm tới ngưỡng tăng trưởng chín muồi, để tiếp tục phát triển, doanh nghiệp thường tiến hành các hoạt động đầu tư chiến lược mở rộng đáng kể năng lực sản xuất hoặc bước sang lĩnh vực hoạt động mới. Kế hoạch triển khai, bao gồm cả phương án tài chính dự án, cho hoạt động đầu tư này thường được tiến hành cẩn trọng. Vận hành tài chính dự án có thể tạo ra tác động đòn bẩy tới tài chính của doanh nghiệp. Ví dụ: do phát sinh một hạng mục mới hoặc một nhà đồng tài trợ từ bỏ dự án, doanh nghiệp phải tập trung nguồn lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án, điều này khiến doanh nghiệp thiếu hụt nguồn lực cho các hoạt động khác như mua sắm nguyên vật liệu sản xuất, hoạt động marketing... và nhiều tác động kinh doanh tiêu cực khác. CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL) Tên giao dịch : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN Thương hiệu : SACOMREAL Địa chỉ : 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP.HCM, VIỆT NAM Điện thoại : (084) 08 3824 9988 - 38249966    Fax: (084) 08 38249977 Website : www.sacomreal.com Email: info@sacomreal.com Ngày thành lập : 29/ 03/ 2004 Số GPĐKKD : 4103002210 Vốn điều lệ : 1.000 tỷ đồng Vốn chủ sở hữu : 2.300 tỷ đồng Quá trình hình thành của công ty Quá trình phát triển Ngày 29/ 03/ 2004, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - Sacomreal ra đời trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm Giao dịch Bất động sản của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – Sacombank. Với số vốn điều lệ khi thành lập là 11 tỷ đồng, sau hơn 6 năm hoạt động, đến nay vốn điều lệ đã lên đến 1.000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu hơn 2.300 tỷ đồng. Với chiến lược ban đầu là tập trung mở rộng và chuyên nghiệp hoá các hoạt động thương mại - dịch vụ Bất động sản, Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đã không ngừng lớn mạnh và trở thành một trong những Công ty hàng đầu trong lĩnh vực Tư vấn tiếp thị - Phân phối độc quyền các dự án Bất động sản Các dự án tiếp thị thành công : Căn hộ cao cấp An Phú – An Khánh – Q.2, Căn hộ cao cấp Bình Phú – Q.6, Biệt thự trong sân golf Sealinks – Phan Thiết, New Sai Gon – Q.7, Hoang Anh Reverview – Q.2, Orient Apartment – Q.4, Dự án H2 – Q.4, Dự án căn hộ Chánh Hưng – Q.8, Khu dân cư The Boat Club Resident – Q.9, Lakeside – Vũng Tàu, … Mục tiêu phát triển Với mục tiêu trở thành nhà đầu tư phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, trong thời gian tới Sacomreal sẽ tiếp tục triển khai các dự án bất động sản với chất lượng môi trường sống cao cùng những tiện ích công cộng như : công viên, trường học, khu trung tâm thương mại, … Để chuẩn bị cho bước phát triển của mình, Sacomreal đã xây dựng một bộ máy nhân sự hoạt động hiệu quả trên những quy trình đầu tư – xây dựng – quản lý khép kín và chuyên nghiệp. Hiện nay, với tiềm lực tài chính, công nghệ và con người, Sacomreal đã chính thức trở thành chủ đầu tư nhiều dự án lớn với quy mô hàng ngàn và hàng chục ngàn tỷ đồng. Trong năm 2008 và 2009, Sacomreal đã triển khai đầu tư xây dựng các dự án như : Cao ốc căn hộ Sacomreal Hòa Bình – Q.Tân Phú, Dự án Phú Lợi 1 – Q.8, Dự án cao ốc văn phòng Sacomreal - Generalimex  - Q.1, Dự án Belleza – Q.7, Dự án Khu đô thị Tân Thắng – Q.Tân Phú. Chức năng, lĩnh vực hoạt động và nhiệm vụ của công ty Chức năng Sacomreal - Công ty đầu tư, phát triển, kinh doanh và dịch vụ bất động sản hàng đầu khu vực Đông Nam Á. Lĩnh vực hoạt động P Đầu tư – kinh doanh bất động sản. P Đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư. P Đầu tư ngành năng lượng. P Tư vấn và tiếp thị bất động sản. P Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu. P Quản lý bất động sản và dự án đầu tư. P Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản. P Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất. P Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng. P Đại lý mua bán, ký gửi hàng hoá. Nhiệm vụ Mang lại chất lượng, giá trị của từng sản phẩm, dịch vụ cho khách hàng; sự thịnh vượng cho nhân viên, tối đa hóa giá trị đầu tư cho cổ đông; Nâng cao giá trị sống qua từng sản phẩm, dự án; kiến tạo những cộng đồng dân cư mang tính nhân văn. Cơ cấu tổ chức 1.4 Tình hình đầu tư các dự án kinh doanh BĐS tại công ty trong những năm gần đây 1.4.1 Cao ốc căn hộ Sacomreal Hòa Bình - Hạnh phúc từ chính tổ ấm của bạn - Giới thiệu Dự án Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình tọa lạc tại Số 47 Hòa Bình, Phường Tân Thới Hòa, Quận Tân Phú, TP. HCM. Dự án có tổng diện tích khu đất là 1.078,58 m2, trong đó mật độ xây dựng chiếm 44,65 %, diện tích còn lại xây dựng các tiện ích khác như : đường giao thông, cây xanh, … Dự án được xây dựng với quy mô 1 tầng hầm, 1 tầng trệt, tầng lửng, 11 lầu, 1 sân thượng và mái với tổng diện tích sàn xây dựng là 9.912 m2. Trong đó, tầng trệt, tầng 1 và tầng lửng được sử dụng làm văn phòng giao dịch Sacombank, tầng 2 được sử dụng làm khu sinh hoạt cộng đồng và từ tầng 3 đến tầng 11 là khu căn hộ. Với lối kiến trúc hiện đại, mỗi phòng trong căn hộ đều được bố trí hợp lý để có thể đón lấy ánh sáng thiên nhiên. Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình được thiết kế với 5 loại căn hộ có diện tích từ 59,3 m2 – 119,9 m2 đáp ứng nhu cầu của từng hộ gia đình. Ngoài ra, vị trí của dự án có thể xem là thuận tiện cho việc giao thông đi lại và dễ dàng kết nối giao thông với các quận 1, 3, 11, 10 và quận Tân Bình. Dự án còn thừa hưởng những lợi thế lớn nhờ tọa lạc gần các tiện ích đô thị hiện hữu xung quanh khu vực như : Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.op Mart Đầm Sen, Sân vận động Con Lai, bệnh viện, trường học, ... Dự án đã bàn giao và đưa vào sử dụng trong tháng 04/2010. Sơ đồ vị trí Dự án Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình tọa lạc tại Số 47 Hòa Bình, Phường Tân Thới Hòa, Quận Tân Phú, TP. HCM. Dự án tọa lạc tại mặt tiền đường Hòa Bình, kết nối với nhiều tiện ích khu vực như :  Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.opMart Phú Thọ, siêu thị Lotte Mart quận 11, sân vận động Con Lai, bệnh viện, trường học, ... Thông số dự án Vị trí : Quận Tân Phú, TP.HCM, Việt Nam Diện tích dự án : 1.078,58 m2 Hình thức sở hữu : Lâu dài Tổng diện tích sàn : 9.912 m2      Mật độ xây dựng trung bình : 44,56 % Tầng cao tối đa : 15 tầng Tổng số căn hộ : 43 căn Tổng doanh thu : 95,8 tỷ đồng Tổng vốn đầu tư : 76,5 tỷ đồng Lợi nhuận : 19,3 tỷ đồng Căn Hộ Phú Lợi 1Căn Hộ Phú Lợi 1 Giới thiệu Hạnh phúc không hẳn là điều gì đó lớn lao, xa vời trong cuộc sống, hạnh phúc đôi khi bắt nguồn từ chính những điều thật giản dị. Xúc cảm thiêng liêng khi đón nhận đứa con mới chào đời, niềm vui khi trở về nhà vào mỗi buổi chiều trong vòng tay yêu thương và những câu chuyện dí dỏm của con trẻ hay sự thanh thản và gần gũi giữa không gian đầm ấm của bữa cơm gia đình … chính là một phần của hạnh phúc. Phối cảnh tổng thể Hãy nuôi dưỡng hạnh phúc từ chính mái ấm của bạn, bởi mái ấm gia đình là nơi đong đầy hơi ấm của những con tim biết yêu, là sự ân cần, là tình yêu thương, là nơi chia sẻ niềm vui và xoa dịu buồn phiền. Căn hộ Phú Lợi 1 sẽ mang đến cho bạn một mái ấm trọn vẹn, đầy tiện ích để nuôi dưỡng niềm hạnh phúc đó. Căn hộ Phú Lợi 1 với 6 block, mỗi block cao 12 tầng, được thiết kế theo phong cách hiện đại kết hợp với việc sử dụng chất liệu phong phú (đá granit tự nhiên, sơn màu sắc tương phản, kính màu, nhôm, …) tạo nên một công trình đẹp và bền vững. Mặt bằng tổng thể Phòng khách, phòng ăn, ban công, nơi phơi đồ, … được xếp đặt một cách hài hòa, khoa học tạo cảm giác rộng rãi, gọn gàng cho căn phòng. Đặc biệt, do có sự vận dụng sáng tạo thuật phong thủy trong thiết kế cửa, ban công, giếng trời nên mỗi căn hộ đều đón nhận được nắng, gió từ thiên nhiên Sơ đồ vị trí Vị trí kết nối nhanh chóng, dễ dàng với trung tâm thành phố, đến:- Trung tâm Quận 1 khoảng 15 phút.- Đại học RMIT khoảng 4 phút.- Lotte Mart Quận 7 khoảng 6 phút. Liên kết các khu dự án dân cư và căn hộ cao cấp như : Conic, The Mainson, KDC Asia Phú Mỹ. Gần kề với các tiện ích hiện đại : Bệnh viện FV, Viện Tim Tâm Đức, Đại học RMIT. Cách sông Cần Giuộc 150m, Phú Lợi 1 sở hữu tầm nhìn thoáng đãng, không khí trong lành và mát mẻ và cảnh trời cao, sông rộng qua những ô cửa sổ. 1.4.3 Belleza Apartment - Vẻ đẹp của sự ngẫu hứngsựẫu hứng Giới thiệu Dự án khu căn hộ cao cấp Belleza do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal và Công ty Dịch vụ Công ích Quận 4 làm chủ đầu tư. Với ý tưởng xây dựng một không gian sống vừa hiện đại vừa thanh lịch, độc đáo, Chủ đầu tư cùng các kiến trúc sư Tây Ban Nha đã sáng tạo nên một công trình Belleza tuyệt mỹ bên sông ... Belleza với mỗi block căn hộ cao từ 23 - 27 tầng, được thiết kế theo kiến trúc giật cấp tầng bậc thấp dần có độ cao thấp khác nhau tạo góc nhìn thông thoáng cho mỗi căn hộ. Từ cửa sổ phòng mình, bạn có thể cảm nhận được làn gió mát rượi từ lòng sông thổi lên, nhìn ngắm những tia nắng ban mai buổi sớm len lỏi qua từng ô cửa sổ, chính những ngọn đèn của thiên nhiên này sẽ mang lại sức sống cho căn hộ của gia đình bạn. Sở hữu những tiện ích hiện đại và sang trọng nhất cho một cuộc sống cao cấp như: nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, trung tâm thương mại, nhà hàng, hồ bơi, khu tập thể dục, spa, massage, vườn barbecue, công viên nội khu, khu sinh hoạt cộng đồng, … Có thể coi Belleza là một đô thị hiện đại thu nhỏ ngay tại khu Nam Sài Gòn. Với những không gian tiện ích này, các cư dân có thể được yên tâm về việc học hành của con trẻ hay thoải mái nghỉ ngơi, thư giãn, giao lưu, trò chuyện cùng người thân, bạn bè. Bên cạnh đó, bạn còn có thể dễ dàng sử dụng các cơ sở vật chất sẵn có tại khu Nam sầm uất như : Bệnh viện FV, Viện Tim Tâm Đức, Đại học quốc tế RMIT, … Với giá bán hợp lý cùng phương thức thanh toán linh hoạt được chia thành 10 đợt, có thể khẳng định, Belleza Apartment là dự án có lợi thế về vị trí, chất lượng và giá bán hấp dẫn nhất tại khu Nam Sài Gòn.  Dự án đã được khởi công vào tháng 8/2009, dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý 4/2012. Sơ đồ vị trí Belleza tọa lạc tại trung tâm hành chính Quận 7. Từ đây, bạn có thể dễ dàng về trung tâm thành phố qua các con đường Nguyễn Lương Bằng và Huỳnh Tấn Phát hay tới Quận 2, Quận 9 qua cầu Phú Mỹ. Thông số dự án Diện tích dự án (khu A, C, D, E) : 49.604 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm hầm) : 250.800 m2 Hình thức sở hữu : Lâu dài Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (dự kiến) :  25,76 % Mật độ xây dựng trung bình : 42,5 % Tầng cao tối đa : 27 tầng Tổng số căn hộ : 1.472 căn Tổng doanh thu (dự kiến) : 3.020 tỷ đồng Tổng vốn đầu tư (dự kiến) : 2.242 tỷ đồng Lợi nhuận (dự kiến) : 778 tỷ đồng 2. NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2.1 Tên dự án : carillon Apartment - Thanh âm hẠnh phúc 2.2 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal và Công ty cổ phần May Tiến Phát. 2.3 Đơn vị tư vấn lập dự án: DP 2.4 Địa điểm xây dựng: Số 171A đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình, Tp.HCM. 2.5 Mục đích của dự án : Đóng góp một số lượng nhà ở tiện nghi, môi trường sống thoáng mát, trong sạch cho khu vực. Góp phần tích cực cho chương trình đô thị hóa thành phố, đồng thời góp phần phát triển cơ sở hạ tầng cho khu vực, giúp người dân cải tạo cuộc sống. 2.6 Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới 2.7 Các thông số chính của dự án Vị trí : Quận Tân Bình, TP.HCM, Việt Nam Diện tích dự án : 7.834 m2 Mật độ xây dựng : 45% Hình thức sở hữu                   : Lâu dài  Chiều cao tối đa   : 16 tầng Diện tích sàn dự kiến : 46.935 m2 Tổng số căn hộ dự kiến : 440 căn hộ Số điểm đậu xe ôtô dự kiến : 330 Số điểm đậu xe gắn máy dự kiến   : 780 Lợi nhuận dự kiến : 142,5 tỷ đồng Hệ số sử dụng đất : 6.5 lần Tổng doanh thu dự kiến : 700,5 tỷ đồng Tổng vốn đầu tư dự kiến    : 558 tỷ đồng CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN carillon Apartment NỘi dung phân tích tài chính dỰ án carillon Apartment Tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án Vốn tự có 129.769 Vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng 133.539 Huy động từ khách hàng 458.626 Tổng 721.934 Nguồn vốn để đầu tư vào dự án Carillon Apartment là 721 tỷ 934 triệu đồng, gồm ba nguồn vốn là : - Vốn tự có: Vốn tự có của chủ sở hữu dự án Carillon Apartment là 129 tỷ 769 triệu đồng, chiếm 17% của toàn bộ chi phí thực hiên dự án. - Vốn vay ngân hàng: Vốn vay ngân hàng của dự án là 137 tỷ 537 triệu đồng, chiếm 18% toàn bộ nguồn vốn thực hiện dự án. - Vốn huy động từ khách hàng: Đây là nguồn vốn chính của dự án, với 504 tỷ 965 triệu đồng chiếm 65% toàn bộ nguồn vốn đầu tư. Nguồn vốn này được huy động từ khách hàng vào mỗi quý, để đầu tư vào các hạng mục xây dựng nhằm hạn chế lượng vốn tự có và vốn vay ngân hàng do đó tăng tính hiệu quả của dự án. 2. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án TT CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 1 Tỉ suất chiết khấu (%/năm) 20% 2 Hiện giá thuần của dự án NPV 8.398 3 Suất sinh lợi nội bộ (IRR/năm) 22,71% 4 Tỉ suất lợi nhuận trên doanh thu 9,92% 3. Phân tích độ nhạy của dự án Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thây dổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ...) khi các yếu tố co1 liên quan đến các chỉ tiêu đó thậy đổi. - Độ nhạy NPV theo giá kinh doanh và chi phí xây dựng Độ nhạy IRR theo giá kinh doanh và chi phí xây dựng Chương 3: Phân tích tài chính cỦa dỰ án carillon Apartment Sơ lược về dự án Tọa lạc giữa khu dân cư hiện hữu tại số 171A đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình, với tổng diện tích khu đất 7.834 m², dự án được thừa hưởng các tiện ích lớn với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông hoàn chỉnh và một khu dân cư đông đúc. Từ dự án có thể tiếp cận dễ dàng với trường học, Khu văn phòng Etown, Siêu thị Citimart – Etown, Maximax Cộng Hòa, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất... và kết nối với các quận, huyện khác trong thành phố. Dự án gồm 02 block với 16 tầng cao và 01 tầng hầm được thiết kế, xây dựng theo triết lý âm dương cân bằng hòa hợp. Các block ôm sát nhau thành một khối bền vững, vuông vức nên các mặt của dự án đều tiếp giáp 04 hướng chính Đông – chính Tây – chính Nam – chính Bắc, góp phần tạo dựng một cuộc sống ổn định và thịnh vượng cho cư dân nơi đây. Bên cạnh đó, do có sự vận dụng sáng tạo thuật phong thủy trong thiết kế nên dự án có sự kết hợp hài hoà giữa thiên nhiên - kiến trúc - con người. Toàn bộ dự án Carillon Apartment sẽ cung cấp cho thị trường 440 căn hộ, có diện tích từ 54,6 m2 đến 113,7 m2, phù hợp với nhu cầu hiện tại của nhiều đối tượng khách hàng. Tất cả các căn hộ đều được thiết kế đa dạng, hiện đại nhưng vẫn không kém phần hài hòa nhằm đón nhận được nắng, gió từ thiên nhiên, mang lại cảm giác thoáng đãng, thoải mái cho người ở, đồng thời giúp tiết kiệm năng lượng. Bên cạnh đó, ngoài 45% mật độ xây dựng dự án, phần diện tích còn lại sẽ được dành xây dựng các tiện ích phục vụ cho các cư dân sinh sống tại đây. Tại Carillon Apartment, khách hàng không những sẽ được thừa hưởng một khoảng không gian sống thông thoáng, trong lành với cây xanh, bồn hoa, hồ nước, không gian đi bộ, ... mà còn được sở hữu các tiện ích trong khuôn viên dự án như: nhà trẻ, siêu thị mini, câu lạc bộ thể thao, cafe sân vườn, phòng sinh hoạt cộng đồng…. Dự án dự kiến khởi công vào quý IV/2010 và sẽ tiến hành bàn giao căn hộ vào Quý IV/2012 Sơ đồ vị trí 2.  2. Phân tích tài chính cỦa dỰ án carillon apertment( đVT: trđ/m2) 2.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn 2.1.1 Căn cứ pháp lý Dự án được xây dựng theo đúng trình tự quy hoạch và đầy đủ tính pháp lý : Theo quyết định số 5110/QĐ-UB-KT ngày 06/9/1999 của Ủy ban Nhân dân thành phố; Giấy chứng nhận kinh doanh số 0302532843 ngày 28 tháng 12 năm 2001 do Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp. Xét Văn bản số 71/CV-2008 ngày 07 tháng 3 năm 2008 của Công ty cổ phần may Tiến Phát xin nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất tại số 171B , đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình. Theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP của chính phủ về việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và bổ sung bản cam kết về việc bán cho Ủy ban nhân dân quận Tân Bình 30 căn hộ để phục vụ cho quỹ nhà ở xã hội của Ủy ban nhân dân quận Tân Bình. Xét báo cáo đề xuất của sở tài nguyên và Môi trường tại công văn số 8640/ TNMT-QHSDĐ ngày 27 tháng 11 năm 2009 về chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng cho công ty cổ phần may tiến phát tại số 171A, đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình. Căn cư đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 13 quận Tân Bình đã được ủy ban nhân dân quận tân bình phê duyệt tại quyết định số 387/QĐ-UBND ngày 03/04/2009 vị trí khu đất nêu trên thuộc chức năng đât ở xây dựng mới. Theo văn bản số 6598/UBND-ĐTMT đề ngày 11/12/2009 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng chung cư phường 13 quận Tân Bình cho công ty cổ phần may Tiến Phát. 2.1.2 Tổng vốn đầu tư : Là 721 tỷ 934 triệu đồng 2.2 Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn của dự án 2.2.1 Các giai đoạn hoạt động của dự án - Chuẩn bị đầu tư HẠNG MỤC DIỆN TÍCH m2 CBĐT Chi phí đất 7.819 Chi phí chuyển MĐSD 7.819 100% Chi phí khác 7.819 100% Chi phí hỗ trợ bồi thường 100% Xây dựng Kinh doanh 2.2.2 Tính doanh thu của dự án Doanh thu = Gián bán * diện tích bán è Shophouse (bán) Diện tích bán : 1.134 m2 Giá bán : 22,43 trđ/m2 (tăng 10% mỗi năm) Doanh thu: - DTQ3/2011 = 22,43*(1.134*20%) = 5.087 DTQ4/2011 = 22,43*(1.134*25%) = 6.355 DTQ1/2012 = [22,43+(22,43*10%)]*(1.134*25%) = 6.990 DTQ2/2012 = [22,43+(22,43*10%)]*(1.134*30%) = 8.388 doanh thu = 26.817 è TM-DV (cho thuê) Diện tích cho thuê : 3.125 m2 Giá thuê : 16,77 trđ/m2 Doanh thu: - DTQ3/2012 = 20*3.125 = 63.416 è Penthouse Diện tích : 2.148 m2 Giá bán : 21,45 trđ/m2 (tăng 10% mỗi năm) Doanh thu: DTQ1/2012 = [ 21,45+(21,45*10%)]*(2.148*30%) = 15.202 = DTQ2/2012 DTQ3/2012 = [21,45+(21,45*10%)]*(2.148*25%) = 12.668 DTQ4/2012 = [21,45+(21,45*10%)]*(2.148*15%) = 7.601 doanh thu = 50.673 è Căn hộ Diện tích : 24.591 m2 Giá bán : 19,50 trđ/m2 (tăng 10% mỗi năm) Doanh thu DTQ4/2011 = 20*(24.591*15%) = 71.928 DTQ1/2012 = [20+(20*10%)]*(24.591*25%) = 131.867 = DTQ2/2012 DTQ3/2012 = [20+(20*10%)]*(24.591*35%) = 184.614 doanh thu = 520.276 è Nhà ở xã hội Diện tích : 6.685 m2 Giá bán : 16,38 trđ/m2 (tăng 10% mỗi năm) Doanh thu DTQ4/2011 = 16*(6.685*15%) = 16.424 DTQ1/2012 = [16+(20*10%)]*(6.685*25%) = 30.111 = DTQ2/2012 DTQ3/2012 = [16+(20*10%)]*(6.685*35%) = 42.155 doanh thu = 118.800 Ê doanh thu = 118.800 + 520.276 + 50.673 + 26.817 = 779.981 2.2.3 Tính chi phí của dự án ® Chi phí đầu tư Chi phí = Diện tich đầu tư * Đơn Giá đầu tư Chi phí đất = (7.819*12.039.673) + 2000 = 96.137 Vì dự án được đầu tư trên cơ sở đất của công ty Tiến Phát nên chi phí sử dụng đất được tính trên hai yếu tố là chi phí chuyển mục đích sử dụng đất là 94 tỷ 137 triệu đồng và chi phí hỗ trợ cho công ty Tiến phát di dời trụ sở là 2 tỷ đồng. Do đó chi phí đất của dự án này là 96 tỷ 137 triệu đồng. Chi phí xây lắp Chi phí xây dựng = 56.205*7.700.000 = 432.776 Chi Phí hạ tầng khuôn viên = 4.366*445.809 = 1.946 Chi phí giải phóng mặt bằng = 3.468*28.833 = 100 Chi phí xây lắp = 434.823 Chi phí kiến thiết cơ bản (%CPXD) = 432.776*3% = 12.983 Chi phí quản lý dự án (CPXD) = 432.776*2% = 8.656 Chi phí dự phòng = 432.776*10% = 43.278 Ê Chi phí đầu tư = 43.278 + 8.656 + 12.983 + 434.823 + 96.137 = 595.876 ® Chi phí hoạt động Chi phí bán hàng (%DT) = 779.981*2% = 156.000 Chi phí tiếp thị (%DT) = 779.981*1% = 78.000 Chi phí dịch cụ khách hàng (%TT) = 77.981*0,5% = 3.900 Chi phí tiếp thị và bán hàng = 27.299 Chi phí lãi vay Vốn vay ngân hàng : 133.539 Dư nợ vay: 800.283 Lãi xuất (%/quý): 4,8% Ê Chi phí lãi vay = 800283*4,8% =38.013 Thuế VAT VAT đầu vào = Chi phí kiến thiết cơ bản+ Chi phí quản lý dự án + Chi phí dự phòng1,1+10% = 12.983 + 8.656 + 43.2781,1 + 10% = 5.901 VATđầu ra = Doanh Thu1,1+10%= 779.9811,1 +10% = 47.298 Chênh lệch thuế = VAT đầu ra – VAT đầu vào = 47.298 – 5.901 = 41.396 3.3 Các chỉ tiêu tài chính của dự án đầu tư 3.3.2 Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án Thu nhập thuần = 779.981 - 702.585 = 77.396 3.3.4 Hệ số hoàn vốn IRR - IRR nội bộ (tổng đầu tư) = 22,71% - IRR chủ đầu tư = 26,7% 3.4 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư