Bất động sản đề số 9: Tìm hiểu pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản, nhận xét và đề xuất pháp lý của người nghiên cứu

LỜI MỞ ĐẦU Sự xuất hiện của các quỹ đầu tư chứng khoán trên thị trường chứng khoán là một trong những yếu tố góp phần cho sự ổn định của thị trường chứng khoán. Đặc biệt là trong những năm gần đây, khi hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng sôi động và đạt được những lợi nhuận đáng kể thì việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản đang là một vấn đề nóng bỏng. Việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản đang được kỳ vọng để giúp thị trường bất động sản vượt qua những khủng hoảng đồng thời việc kinh doanh bất động sản sẽ được thực hiện đơn giản và dễ dàng hơn nhiều. Chính vì vậy, các nhà làm luật đang dự thảo những quy định về quỹ đầu tư bất động sản trong năm tới, đó cũng là sự chờ đợi của các nhà đầu tư vào thời kỳ hoạt động kinh doanh chứng khoán và bất động sản đầy mới mẻ. NỘI DUNG Khái quát chung về quỹ đầu tư chứng khoán Trước khi đi vào tìm hiểu quy định của pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản, ta cần tìm hiểu về quỹ đầu tư chứng khoán. Bởi lẽ, quỹ đầu tư bất động sản chính là một dạng của quỹ đầu tư chứng khoán. Khái niệm: Quỹ đầu tư chứng khoán là một hình thức đầu tư tập thể, được hình thành thông qua việc huy động, tập hợp nhiều nguồn vốn nhỏ thành một nguồn vốn lớn và được ủy thác cho các nhà quản lý vốn chuyên nghiệp thực hiện việc đầu tư vào các loại chứng khoán là chủ yếu, nhằm mang lại lợi nhuận cao nhất cho những người góp vốn. Quỹ đầu tư bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của quỹ đầu tư chứng khoán và cũng chịu sự điểu chỉnh của pháp luật theo quỹ đầu tư chứng khoán. Đặc điểm Quỹ đầu tư chứng khoán có một số đặc điểm từ đó có thể phân biệt nó với một số hình thức đầu tư tập thể khác. Thứ nhất, quỹ đầu tư chứng khoán không thể hoạt động nếu vắng bóng công ty quản lí quỹ, bởi lẽ, đầu tư tập thể thông qua quỹ đầu tư chứng khoán không hình thành nên một pháp nhân có tư cách độc lập, do đó, việc thành lập quỹ, quản lý tài sản quỹ cũng như việc thực hiện đầu tư của quỹ đều do một công ty quản lý quỹ tiến hành. Công ty quản lý quỹ là một quản lý chuyên nghiệp, đứng ra thành lập quỹ đầu tư chứng khoán bằng cách phát hành chứng chỉ quỹ đầu tư, thu hút vốn của các nhà đầu tư trên thị trường. Sauk hi phát hành chứng chỉ quỹ, công ty quản lý quỹ sẽ đại diện cho các nhà đầu tư, quản lý tài sản của quỹ đầu tư, tiến hành đầu tư vào các loại chứng khoán như cổ phiếu, trái phiếu và các loại tài sản khác theo mục tiêu ban đầu đã đề ra và được ghi trong điều lệ quỹ đầu tư chứng khoán. Công ty quản lý quỹ phải bồi thường thiệt hại nếu công ty quản lý quỹ vi phạm điều lệ quỹ, vi phạm cam kết với nhà đầu tư hoặc vi phạm pháp luật. Thứ hai, quỹ đầu tư chứng khoán chỉ là một lượng vốn nhất định, do các nhà đầu tư đóng góp theo tính chất hùn vốn hoặc là một quỹ tiền mặt dùng vào đầu tư của một tổ chức tài chính, tổ chức xã hội (như vốn tiền mặt của một công ty bảo hiểm, quỹ tiền mặt của một tổ chức công đoàn). Đặc điểm này dẫn đến tư cách không độc lập như một pháp nhân của quỹ đầu tư chứng khoán. Mọi hoạt động của quỹ đầu tư chứng khoán do công ty quản lý quỹ đảm nhiệm. Công ty quản lý quỹ sẽ thu phí dịch vụ quản lý quỹ và tiền thưởng từ quỹ. Công ty quản lý quỹ lại chịu sự giám sát của một ngân hàng giám sát về tính phù hợp với điều lệ quỹ đầu tư chứng khoán và phù hợp với lợi ích của nhà đầu tư trong toàn bộ hoạt động quản lý quỹ. Ngoài nhiệm vụ giám sát công ty quản lý quỹ, báo cáo với người đại diện quỹ về hoạt động của công ty quản lý quỹ trái với điều lệ quỹ, ngân hàng giám sát còn có nhiệm vụ mở tài khoản quản lý vốn và toàn bộ tài sản của quỹ mà thực chất đây là nhiệm vụ bảo quản tài sản của quỹ đầu tư chứng khoán. Thứ ba, để thành lập quỹ đầu tư chứng khoán, công ty quản lý quỹ phải phát hành chứng chỉ quỹ đầu tư chứ không phải phát hành cổ phiếu. Chứng chỉ quỹ đầu tư là chứng chỉ hưởng lợi. Nhà đầu tư sở hữu chứng chỉ quỹ đầu tư vì thế chỉ là người hưởng lợi từ hoạt động của quỹ đầu tư. Công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát có thể mua lại chứng chỉ quỹ của nhà đầu tư nếu nhà đầu tư có nhu cầu hối vốn hoặc không có nghĩa vụ mua lại chứng chỉ quỹ nếu nhà đầu tư yêu cầu. Thứ tư, nhà đầu tư khi góp vốn vào quỹ đầu tư chứng khoán chỉ là người thụ hưởng từ hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư chứng khoán tương ứng với tỉ lệ vốn góp của họ vào quỹ đầu tư và hưởng các lợi ích và tài sản hợp pháp từ việc thanh lý tài sản quỹ đầu tư chứng khoán. Sauk hi góp vốn, nhà đầu tư không có quyền kiểm soát trực tiếp việc đầu tư của quỹ, không chủ động trong việc thành lập và hoạt động đầu tư của quỹ, mà ủy thác cho một công ty quản lý quỹ thực hiện nhằm đem lại lợi nhuận cao nhất từ khoản đầu tư của họ. Những đặc điểm của quỹ đầu tư chứng khoán cho thấy nó có những hạn chế nhất định như không huy động được vốn để đầu tư chứng khoán do không có tư cách pháp nhân, nhà đầu tư khi góp vốn vào quỹ không có quyền chủ động từ khâu thành lập đến hoạt động đầu tư của quỹ. Tuy vậy, quỹ đầu tư chứng khoán cũng có một số ưu điểm: quỹ đầu tư chứng khoán được quản lý một cách chuyên nghiệp bởi công ty quản lý quỹ; quỹ có cơ chế kiểm soát rõ ràng và hiệu quả thông qua đại hội nhà đầu tư, ban đại diện quỹ, ngân hàng giám sát. Chính những ưu điểm này góp phần đảm bảo cho vốn góp của nhà đầu tư được đầu tư một cách an toàn, hiệu quả và mang lại lợi nhuận cao nhất cho họ từ số vốn góp ấy. Tìm hiểu về quỹ đầu tư bất động sản Khái niệm Theo nghiên cứu hiện nay, chưa có một khái niệm hay định nghĩa chính thức nào về quỹ đầu tư bất động. Tuy nhiên, dựa theo khái niệm về quỹ đầu tư chứng khoán, ta có thể hiểu đơn giản: Quỹ đầu tư bất động sản là hình thức đầu tư tập thể thông qua việc huy động, tập hợp những nguồn vốn nhỏ thành nguồn vốn lớn dành riêng cho việc đầu tư vào bất động sản. Vấn đề quỹ đầu tư bất động sản trên thực tế và pháp luật hiện nay Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management.... Còn trong nước, dù hiện nay đã có nhiều quỹ đầu tư được hình thành và tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán, vào doanh nghiệp, nhưng chưa có quỹ nào chuyên sâu trong huy động vốn để đầu tư vào bất động sản. Nguyên nhân là do hoạt động của các quỹ đầu tư là hoạt động tài chính, đòi hỏi một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch về các tài sản đầu tư và các quyền có liên quan đến tài sản, như quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với sự thuận tiện trong mua bán, không bị cản trở bởi các thủ tục hành chính và các yêu cầu pháp lý phức tạp. Trong khi đó, nhìn chung, lĩnh vực bất động sản không đạt được các tiêu chí này, nên các quỹ dành cho bất động sản chưa thể ra đời. Theo các chuyên gia, các quỹ huy động vốn đầu tư vào bất động sản là công cụ hữu hiệu tạo sự linh hoạt, thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản, hỗ trợ cho người mua nhà có điều kiện vay và sở hữu nhà ở, sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, để cho mô hình này có thể phát triển, cần đổi mới đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất động sản với định hướng bảo đảm các quyền sở hữu về bất động sản một cách chắc chắn nhất; việc giao dịch, định đoạt của chủ sở hữu về tất cả các loại hình bất động sản được thực hiện nhanh chóng nhất. Chính thức thì chưa có một quy định, hàng lang pháp lý nào dành cho quỹ đầu tư bất động sản, chính vì vậy mà việc thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản còn hạn chế. Để giải quyết việc kinh doanh bất động sản bằng các giao dịch chứng khoán, cụ thể là đơn giản hóa các giao dịch phức tạp bằng các chứng chỉ quỹ. Tại buổi họp tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, các đại biểu cho rằng luật đã đề cập đến nhiều vấn đề nhưng chưa đột biến. Có đại biểu còn góp ý luật nên quy định rõ về quỹ đầu tư bất động sản. Theo các đại biểu, thị trường chứng khoán hiện tồn tại nhiều bất cập, sự thao túng của tin đồn hay làm giá khá phổ biến nhưng chưa có biện pháp xử lý hữu hiệu. Đánh giá cao về Dự thảo Luật Chứng khoán sửa đổi quy định các chỉ tiêu an toàn tài chính đối với hoạt động của công ty chứng khoán nhưng nhiều đại biểu cho rằng, dự thảo luật sửa đổi lần này tuy đề cập đến nhiều vấn đề nhưng quy mô sửa đổi chưa có nhiều yếu tố đột biến. Theo đại biểu Nguyễn Thị Nguyệt Hường (Hà Nội): “Quy định về công bố thông tin đối với các công ty niêm yết và công ty chưa niêm yết được áp dụng chung, đáp ứng được tính minh bạch về mặt thông tin và tốt cho các đối tượng có giao dịch. Tuy nhiên, về an toàn hệ thống cũng cần phải xem lại. Do đó, việc công bố thông tin riêng đối với các tổ chức tín dụng, tôi đề nghị cần phải tuân theo Luật của các tổ chức tín dụng”. Liên quan tới giới hạn đầu tư của các công ty chứng khoán vào các dạng đầu tư 10%, lần này dự thảo luật có mở ra không giới hạn đối với các quỹ đầu tư bất động sản. Theo đại biểu Trần Du Lịch (TPHCM), đây là một quy định rất quan trọng, giúp khai thông luồng vốn giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn, tạo một định chế để tiến tới bớt dần nhà đầu tư riêng lẻ trên thị trường bất động sản, hướng tới đầu tư có tổ chức, các quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, luật pháp Việt Nam chưa có định nghĩa nào về quỹ đầu tư bất động sản. “Do đó luật cần định nghĩa rõ thế nào là quỹ đầu tư bất động sản, xác định nguyên tắc, cách tổ chức của nó, trên cơ sở đó Chính phủ ban hành nghị định về hoạt động các tổ chức này”, ông Lịch nhấn mạnh. Bên cạnh đó, các đại biểu còn cho rằng, Luật mới cần bổ sung làm rõ trách nhiệm và giao thực quyền cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Luật hiện tại quy định trách nhiệm của Bộ Tài chính, của Ủy ban Chứng khoán một cách rõ ràng. Tình trạng làm giá, nội gián trên thị trường chứng khoán thời gian qua cũng là một trong những yếu tố làm mất niềm tin của nhà đầu tư. Luật cũng nên chú trọng tới vấn đề này, chứ chỉ áp dụng xử phạt hành chính vài triệu đồng như hiện nay khó giải quyết được gốc rễ của vấn đề. Theo dự thảo quy định, quỹ đầu tư bất động sản sẽ được tổ chức dưới dạng hợp đồng hoặc công ty cổ phần, chia làm hai loại là quỹ đại chúng (quỹ mở) và quỹ thành viên (quỹ đóng). Quỹ đóng bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng chỉ quỹ được niêm yết tại thị trường chứng khoán và được mua bán tại mức giá do thị trường quyết định. Trong khi đó, quỹ mở được phép phát hành thêm cổ phần, và nhà đầu tư có thể định kì bán lại cổ phiếu cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài sản ròng trên một cổ phần. Lợi ích và rủi ro của quỹ đầu tư bất động sản Hình thức quỹ đầu tư bất động sản cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản. Lợi ích Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng bị thắt chặt, sự ra đời của các quỹ đầu tư bất động sản chắc chắn sẽ là tin vui đối với các doanh nghiệp bất  động sản. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư thì còn có rất nhiều vấn đề cần phải bàn. Một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất  động sản có khá nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán bất động sản, mua trái phiếu bất động sản, đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất  động sản, hoặc mua chứng chỉ quỹ bất động sản. Trước đây, trái phiếu bất động sản có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như  Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền  ưu tiên mua căn hộ với chính sách giảm giá từ 5-8%. Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này không còn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường.Còn nếu so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản có ưu điểm hơn ở chỗ quỹ đầu tư bất động sản có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép có thể huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án  có qui mô lớn, cũng như đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro. Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản. Điểm hấp dẫn nổi bật của quỹ đầu tư bất động sản so với các cổ phiếu bất động sản chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Các quỹ đầu tư bất động sản thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngoài thông thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Như vậy, nhà đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các công ty bất động sản. Ngoài ra, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản cũng an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản. Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, quỹ đầu tư bất động sản có thể đầu tư đa dạng hơn so với công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau. Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản vẫn an toàn hơn ở chỗ: do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lý vững chắc. Thêm nữa, chứng chỉ quỹ được giao dịch trên thị trường chứng khoán tập trung nên tính thanh khoản sẽ cao hơn rất nhiều so với các khoản đầu tư vào dự án. Điều này giúp nhà đầu tư có thể chủ động được nguồn tiền của mình.  Với tiềm lực vốn lớn, quỹ đầu tư bất động sản có thể đa dạng hóa đầu tư vào nhiều loại sản phẩm bất động sản, giúp giảm thiểu rủi ro biến động thị trường. Quỹ đầu tư bất động sản có những quy đinh ràng buộc chặt chẽ về điều kiện của các dự án để quỹ có thể tham gia góp vốn. Điều này giúp đảm bảo sự an toàn của các khoản đầu tư. Dù vậy, điều này có thể sẽ hạn chế một số cơ hội đem lại lợi nhuận cao. Tính minh bạch của quỹ bất động sản cũng cao hơn rất nhiều, do có bộ máy cơ cấu gọn nhẹ và được giám sát. Tính ổn định của quỹ được đánh gía cao do không sử dụng dòng vốn vay, nên áp lực đối với các khoản vay là không có. Điều này sẽ giúp tạo điều kiện cho quỹ có thể chủ động trong mọi tình huống và giữ được sự ổn định. Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp sẽ giúp hạn chế những rủi ro tiềm tàng nếu nhà đầu tư trực tiếp tham gia đầu tư dự án, ví dụ như các vấn đề thủ tục pháp lý, quản lý dự án …! Rủi ro Tuy nhiên, ở bất kỳ hình thức đầu tư nào trên thị trường chứng khoán đều có những rủi ro, quỹ đầu tư bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật ấy. Khi đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư có thể gặp những rủi ro sau đây: Rủi ro lớn nhất là lợi nhuận mang lại không như mong đợi. Việc đầu tư thành công sẽ phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của đội ngũ quản lý quỹ. Đây là yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư. Để hạn chế điều này, việc xem lại tiểu sử hoạt động của quỹ cũng như ban điều hành là điều hết sức cần thiết. Việc định giá lại giá trị tài sản ròng của quỹ là không hề dễ dàng. Giá trị tài sản của quỹ được tính dựa trên việc định giá lại các dự án bất động sản, nhưng việc đánh giá đúng giá trị các dự án này thì rất khó khăn. Nhận xét và đề xuất một số ý kiến Có thể thấy, việc ra đời quỹ đầu tư bất động sản giúp thu hút dòng vốn còn nhiều tiềm năng từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ hay các tổ chức muốn đầu tư bất động sản nhưng không có kinh nghiệm có thể tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản. Với dòng vốn dài hạn, quy mô lớn, các quỹ có thể mua lại các dự án của công ty bất động sản điều này, giúp cải thiện mạnh mẽ tính thanh khoản trên thị trường và cải thiện dòng tiền cho các công ty trong ngành. Bên cạnh đó, quỹ cũng có thể tham gia liên kết đầu tư vào các công ty bất động sản, mua lại nợ của các ngân hàng; giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Hay việc cung cấp nguồn tín dụng cho những người có nhu cầu mua, thuê nhà giúp tạo thanh khoản cho thị trường. Quan trọng nhất là dòng vốn ổn định từ các quỹ dạng này giúp cho thị trường bất động sản không chịu nhiều biến động và bất ổn như việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng.  Việc chưa có khung pháp lý đầy đủ về quy đinh thành lập quỹ đầu tư bất động sản đã hạn chế sự phát triển mô hình này trong thời gian qua. Điều này đã vô tình làm mất đi một dòng tiền có thể sẽ hỗ trợ hiệu quả cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc thành lập quỹ sẽ còn gặp nhiều khó khãn khi mô hình quỹ đầu tư chưa được nhiều nhà đầu tư trong nước ưa thích. Bên cạnh đó, sự trầm lắng của thị trường bất động sản cũng như thị trường chứng khoán đang cản trở dòng vốn đầu tư vào quỹ. Chính từ những lợi ích của quỹ đầu tư bất động sản đã phân tích ở trên cho thấy việc xây dựng một hàng lang pháp lý quy định về quỹ đầu tư bất động sản là một điều hết sức cần thiết trong thời điểm hiện nay. Vừa để phát triển cũng giải cứu tình trạng khủng hoảng của thị trường bất động sản hiện nay, cũng để tránh những rủi ro sẽ gặp phải đối với các nhà đầu tư sẽ đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản. Do đó, điều đầu tiên phải có những quy định cụ thể về khái niệm, nguyên tắc thành lập, hoạt động của tổ chức này. Đồng thời phải có quy định rõ ràng về việc góp vốn, hưởng lợi tức, cũng như chặt chẽ trong việc quy định quyền hạn quản lý và thực hiện các hoạt động đầu tư của các công ty quản lý quỹ. Đây là một điểm rất quan trọng để việc sử dụng quỹ đầu tư bất động sản hợp lý và có hiệu quả, cũng như có được sự công khai minh bạch trong hoạt động của các công ty quản lý quỹ, nhà đầu tư cũng như các ngân hàng giám sát. KẾT LUẬN Quỹ đầu tư chứng khoán hiện đang là giải pháp thông minh và tối ưu của nhiều nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán. Chính vì vậy, việc ra đời quỹ đầu tư bất động sản và hàng lang pháp lý dành riêng cho nó đang là vấn đề nóng hiện nay. Với những quy định về quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp cho thị trường chứng khoán cũng như thị trường bất động sản có những biến đổi lớn trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như chứng khoán. Điều này đòi hỏi rất nhiều ở sự cố gắng nỗ lực để xây dựng được những quy định đúng đắn, chặt chẽ của các nhà làm luật để thị trường chứng khoán cũng như bất động sản có thể hoạt động hiệu quả và hợp pháp. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật chứng khoán, trường ĐH Luật Hà Nội Luật chứng khoán www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com www.tailieu.vn