Bình luận các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản

A - Lời mở đầu Trong những năm qua, pháp luật về thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển, tạo điều kiện thuân lợi hơn trước cho TTBĐS, đặc biệt là tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động giao dịch về BĐS phát triển lành mạnh, hạn chế các tiêu cực trong lĩnh vực này. Pháp luật về BĐS đã thể chế hóa chính sách, chủ trương của Đảng và nhà nước về lĩnh vực này. Đồng thời đưa ra các quy định khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững chắc thị trường BĐS. B - Nội dung I. Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản Nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được ban hành đã góp phần tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định. Nhưng có thể thấy rõ Luật KDBĐS 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ trong việc quy định về các vi phạm cũng như các chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS. Luật mới chỉ quy định các hành vi bi cấm trong KDBĐS (Điều 16) cùng với đó là nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh ,quy định chung về hướng xử lí vi phạm (Điều 17) Ngày 15/10/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ra đời cũng chưa hướng dẫn về các vi phạm và xử lí các vi phạm này mà chỉ quy định về chế tài xử phạt đối với dự án các khu đô thị mới ,khu nhà ở ,dự án hạ tầng ki thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10),quy định về thu hồi chứng chỉ môi giới BĐS,chứng chỉ định giá BĐStrong một số trường hợp. Mãi đến năm 2009,Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật, quản lí phát triển nhà và công sở ra đời mới phần nào quy định các chế tài xử lí đối với các vi phạm trog hoạt động KDBĐS. Các quy định về xử li vi phạm trong hoạt động KDBĐS được quy định tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP là các quy định về xử lí vi phạm hành chính đối với các vi phạm. Nghị định này ra đời đã góp phần quan trọng vào việc giúp các cơ quan chức năng xử lí các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, tạo cơ sở pháp lí cho việc áp dụng các chế tài xử lí, góp phần giải quyết dứt điểm các vi phạm. Nhưng các quy định trong nghị định 23/2009/NĐ-CP chưa quy định được hết các vi phạm cũng như mức độ xử lí vi phạm chỉ là ở mức trách nhiệm hành chính nên chưa có tác dụng ngăn ngừa vi phạm một các kịp thời. Tìm hiểu về vấn đề xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, pháp luật kinh doanh BĐS đã có một số quy định về xử lí vi phạm như sau: Quy định về xử lí vi phạm đối với các hoạt động đầu tư tạo lập nhà ,công trình xây dựng 1.1 Xử lí vi phạm về nghĩa vụ của chủ đầu tư Luật KDBĐS 2006 có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới ,dự án khu nhà ở ,dự án khu hạ tầng kĩ thuật ku công nghiệp tại Điều 20.Khi không thực hiện nghĩa vụ này ,các chủ thể đầu tư bị xử lí vi phạm .Nghị định 153/2007/NĐ-CP có quy định về việc xử lí với các nhà đầu tư vi phạm.Tại Điều 10 quy định: “1. Cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp sau đây: a) Chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; b) Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt”. Như vậy nhà đầu tư sẽ bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư khi vi phạm các lỗi trên .Ngoài ra nhà đầu tư còn bị xử phạt hành chính Nhà đầu tư phải có nghĩa vụ quản lí việc xây dựng nhà ,công trình xây dựng trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án đã được phê duyệt (khoản 4 Điều 20Luật kinh doanh BĐS), khi vi phạm nghĩa vụ này thì thì sẽ bị : “3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng”. (Khoản 3 Điều 11 Nghị định 23/2009) Đối với hành vi phạm nghĩa vụ này mà sau khi có : “4. Đối với hành vi vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có)”(Khoản 4 Điều 11 Nghị định 23/2009). Ngoài các hình thức xử lí quy định như trên chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lí theo quy định tại các điều 12,13,14,15. Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chất lương nhà, công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về quản lí chất lượng công trình xây dựng. Chế tài xử lí đối với vi phạm loại này được quy định tai Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.Theo đó: “1. Phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây: a. Không gửi báo cáo kết quả chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình xây dựng cho Sở Xây dựng; b. Không lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng theo quy định; c. Không gửi báo cáo định kỳ 6 tháng, 1 năm về tình hình chất lượng công trình xây dựng cho Sở Xây dựng. 2. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với chủ đầu tư không báo cáo cơ quan có thẩm quyền quản lý xây dựng theo quy định khi xảy ra sự cố công trình. 3. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây: a. Không thực hiện chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng theo quy định; b. Không mua bảo hiểm công trình theo quy định. 4. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu tư không thực hiện kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực trước khi đưa vào sử dụng đối với các hạng mục công trình xây dựng hoặc công trình xây dựng khi xảy ra sự cố có thể gây thảm họa đối với người, tài sản, môi trường theo quy định. 5. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư không thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực theo quy định để kiểm định chất lượng công trình trong trường hợp công trình xảy ra sự cố. 6. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với chủ đầu tư thi công xây dựng công trình sai quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng được quy định trong hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt. 7. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng ». 1.2. Xử lý vi phạm về huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định hành vi bị cấm là « huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS ». Khi tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009 : « 2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; c. Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ». 2. Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định Điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định chủ thể kinh doanh BĐS khi có hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt tiền từ 60 triệu đên 70 triêu đồng .Ngoài hình thức xử phạt này chủ thể vi phạm còn phải thực hiện đúng về điều kiện kinh doanh BĐS.Nếu vẫn tiếp tục tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một đến 3 năm hoặc không thời hạn 3.Quy định về chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản 3.1. Về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS Tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 23/2009 có quy định : « 1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định; b. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định; c. Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua Sàn giao dịch bất động sản » Ngoài ra, chủ thể vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Nếu vẫn tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một đến ba năm hoặc không thời hạn. 3.2. Về hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS Điều 32. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản « 1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản; b. Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản; 2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn” Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của sàn giao dịch BĐS, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn. 3.3. Về hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS “1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không đúng quy định. 2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà chưa được Bộ Xây dựng cho phép đào tạo. 3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1, khoản 2 Điều này, tổ chức có hành vi vi phạm còn bị tước giấy phép đào tạo từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn; không công nhận kết quả đào tạo, cá nhân tham gia học tại tổ chức có hành vi vi phạm trên bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chứng chỉ hành nghề đã cấp” 3.4.Về hành vi vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS “1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định; quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản mà không có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản; b. Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản hoặc Giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; c. Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản. 2. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản sử dụng nhân viên môi giới, định giá bất động sản không có chứng chỉ hành nghề theo quy định. 3. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản có một trong các hành vi sau đây: a. Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản; b. Không đủ số người có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định. 4. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn”. Chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản được quy định trong nghị định 23/2009/NĐ-CP bao gồm các hành vi vi phạm các quy định của pháp luật và hoạt động kinh doanh BĐS của sàn giao dịch BĐS. Có thể thấy, hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng và hình thức nặng nhất là tước quyền sử dụng giấy phép kinh doanh .Việc quy định cho sự ra đời của sàn giao dịch ở Luật kinh doanh bất đông sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành. Những chế tài xử phạt của Nghị định 23/2009/NĐ-CP còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe. Như vậy, các quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đã hình thành nên khung pháp cho việc xử lý vi phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho sự quản lý của Nhà nước cũng như thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Nhưng các quy định này chưa quy định được hết các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay được đến những thủ thuật trong kinh doanh, chỉ mang tính chất định khung. Công tác quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS chưa thực sự mang lại hiệu quả trong thị trường BĐS. Vấn đề cần đặt ra cho công tác quản lý và điều tiết của Nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định pháp luật, đặc biệt là các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, sao cho các quy định này phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe. II. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS Mặc dù Luật kinh doanh BĐS đã quy định các giao dịch BĐS phải được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS, nhưng theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ xây dựng, tính từ đầu năm 2009 đến tháng 9/2009, cả nước mới chỉ có 3679 phiên giao dịch nhà đất thông qua sàn giao dịch BĐS, chiếm khoảng 15,02% số lượng giao dịch nhà đất trên thị trường. Trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu Hà Nội) là 327 giao dịch, khu vực phía Nam (chủ yếu Tp. Hồ Chí Minh) là 3352 giao dịch. Còn lại, 80% giao dịch tự do không qua sàn. Liên tục nhiều năm qua, thị trường BĐS bị gắn mác kém minh bạch với tỉ lệ giao dịch ngầm rất cao. Đây là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS trong nước chậm phát triển bị thao túng bởi nạn đầu cơ, giảm giá. Thực tế đã cho thấy rất nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để né tránh các giao dịch qua sàn thông qua lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm theo quyền mua BĐS…khiến qua số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỉ lệ rất thấp và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Nghị định 23/2009 đã quy định xử phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng đối với các hành vi “bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc diện phải giao dịch qua sàn giao dịch mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định”. Với quy định này, pháp luật đã có hướng xử lý đối với hành vi không thực hiện giao dịch qua sàn với các giao dịch thuộc diện phải giao dịch qua sàn nên đã hạn chế được các giao dịch ngầm, các giao dịch chui. Thế nhưng, đã hơn 2 năm thực hiện số lượng giao dịch ngầm vẫn diễn ra mà cơ quan chức năng không kiểm soát được. Nguyên nhân của tình trạng này một phần do ý thức của giới đầu tư, họ là những người đầu tư mua đi bán lại, họ cũng không quan tâm nhiều đến vấn đề thủ tục sang tên bởi họ là những người không có nhu cầu thực sự về nhà ở mà chủ yếu là kinh doanh. Vì thế họ chỉ cần giao dịch cho nhanh, có lãi. Hơn nữa, khi không thực hiện giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn theo quy định của pháp luật, nếu bị phát hiện thì hình thức xử lí vi phạm chỉ là hình thức phạt tiền mà số tiền là từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng, mức phạt này trên thực tế không đạt được tác dụng răn đe, ngừa vi phạm. Các hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch của các tổ chức, cá nhân thì các sàn giao dịch cũng ngày phát triển. Tuy số lượng của sàn tăng nhanh chóng nhưng chất lượng các sàn lại là một điều đáng lo ngại. Việc thành lập các sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS. Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/1/2007 và dự kiến đến quý 1/2009 thì mọi giao dịch BĐS của chủ thể kinh doanh BĐS đều phati qua sàn giao dịch, vì vậy mà các sàn giao dịch thi nhau mọc lên, các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch từ trước. Theo thống kê của bộ xây dựng, toàn quốc hiện có trên 700 sàn giao dịch BĐS hoạt động, riêng thành phố HCM, trung bình mỗi tháng có 20 sàn giao dịch BĐS ra đời, nhưng số lượng giao dịch lại ít, chỉ chiếm khoảng 30% tại Hà Nội, 50% tại thành phố HCM và cả nước chỉ có khoảng 40% (theo thống kê của cục quản lý nhà và thị trường BĐS). Thực tế trên cho thấy hoạt động giao dịch trên sàn vẫn chưa đạt được hiệu quả như mục tiêu của nó. Tháng 8 năm 2010, đoàn kiểm tra liên ngành gồm thanh tra Bộ xây dựng, Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ xây dựng) và Cục cảnh sát điều tra tội phạm trật tự về chức vụ và quản lí về kinh tế (C46), Bộ công an đã tiến hành “kiểm tra điểm” đối với hệ thống sàn giao dịch BĐS ở thành phố HCM và ở Hà Nội. Kết quả là: 34/46 sàn tại thành phố HCM và 25/60 sàn BĐS tại Hà Nội vi phạm quy định. Như vậy mới chỉ kiểm tra khoảng 20% số sàn giao dịch, đoàn kiểm tra đã phát hiện ½ số sàn đã được kiểm tra có vi phạm. Theo quy định tại thông tư 13/2008/ TT-BXD “sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin…chi trả”. Quy định của pháp luật đã có, chế tài xử lý vi phạm cũng đã có nhưng vi phạm trong vấn đề này vẫn diễn ra, quy định là thế nhưng theo cách hiểu đại diện nhiều sàn thì không cần thông tin loại sản phẩm này nữa. Tuy nhiên, thời điểm sàn nhận được dự án là khi chủ đầu tư, chủ sở hữu đã công bố thông tin hay chưa….thì sàn lại “lờ tịt”. Chính hành vi vi phạm này đã bị đoàn kiểm tra, lập biên bản vì các sàn không chứng minh được sản phẩm đã được thông tin đúng như pháp luật quy định cho dù đã đăng quảng cáo rất nhiều. III. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lí vi phạm trong kinh doanh BĐS Tăng cường quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS một cách thống nhất, tập trung Hiện nay, cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS ở trung ương là Cục quản lý nhà ở và TTBĐS của Bộ xây dựng và ở địa phương là Sở Xây dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lý này của các cơ quan Nhà nước còn mang nặng yếu tố quản lý hành chính, chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà trong việc thực thi hoạt động xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS. TTBĐS vẫn thuộc quản lý của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Đối với các sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn và tập trung thống nhất chuyên quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cơ quan này trực thuộc bộ Xây dựng và trực tiếp quản lý các sàn giao dịch trên phạm vi cả nước. Với cơ cấu quản lý như trên thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ trực tiếp quản lý các hoạt động giao dịch BĐS. Như vậy, các doanh nghiệp sàn giao dịch BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS sẽ tiếp xúc trực tiếp với nhau. Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với việc xử lý vi phạm trong kinh doanh BĐS của các cơ quan nhà nước. Thành lập cơ quan thanh tra chuyên ngành để tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các hoạt động kinh doanh BĐS Thanh tra, kiểm tra tình hình các giao dịch BĐS là một biện pháp chủ yếu và quan trọng trong quản lý và xử lý các vi phạm trong hoạt động BĐS.Thanh tra, kiểm tra trong các hoạt động kinh doanh BĐS nhằm mục đích phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật: vi phạm các điều kiện về hoạt động của sàn giao dịch BĐS, vi phạm các quy định về kinh doanh BĐS không đúng trình tự, thủ tục….Vì vậy cần đẩy mạnh công tác thanh tra nhà nước cũng như thanh tra chuyên ngành về tình hình hoạt động kinh doanh BĐS. Tăng cường hơn nữa các đợt thanh tra. Chú trọng công tác thanh tra thường xuyên không để bị động trước các vụ việc đã xảy ra từ trước. Thanh tra thường xuyên còn kịp thời phát hiện và xử lý được các vi phạm pháp luật. Hoàn thiện và cụ thể hóa các văn bản hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS cũng như các văn bản pháp quy liên quan tới công tác thanh và giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS. Cải tiến lề lối, phương pháp làm việc, nâng cao chất lượng hiệu quả trong công tác thanh tra để góp phần xử lý nhanh chóng, nghiêm minh các vi phạm. Xử lý nghiêm minh các hành vi VPPL trong hoạt động kinh doanh BĐS Kiên quyết xử lý đối với các hành vi vi phạm, không kể chủ thể kinh doanh BĐS hay người quản lý. Nếu cán bộ nhà nước VPPL về kinh doanh BĐS thì càng cần xử lý nghiêm khắc hơn theo quy định của pháp luật. Để cho việc xử lý vi phạm sau thanh tra, kiểm tra được nhanh chóng, kịp thời thì cần thực hiện một số biện pháp như: Cần phân loại các VPPL để có hướng xử lí cho phù hợp. Đối với các kết luận, kiến nghị do thanh tra chuyển sang thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải theo dõi việc tổ chức thực hiện các kiến nghị đó. Cơ quan nhận được kiến nghị phải ra quyết định xử lý kịp thời và thông báo lại cho người đã gửi kiến nghị, kết luận đó. Xử lý vi phạm nghiêm minh, giải quyết đúng đắn các vụ việc sẽ là một biện pháp hữu hiệu tăng cường hiệu lực thực thi các quy định về xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật về kinh doanh cũng như nâng cao ý thức pháp luật cho người dân Thực hiện công tác tuyên truyền pháp luật kinh doanh BĐS sao cho có hiệu quả, nâng cao ý thức pháp luật của người dân là một việc làm tương đối khó khăn trong tình hình kinh tế - xã hội nước ta hiện nay. Vì lẽ đó mà cần phải đề ra những biện pháp, cách thức phù hợp, phải lấy lợi ích thiết thực của người dân để giáo dục họ. Có thể thực hiện việc tuyên truyền qua nhiều phương tiện khác nhau như báo chí, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình Việt Nam, trên mạng internet, trong các cuộc họp, các hội nghị….Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành Tư pháp, Bộ xây dựng, phát thanh truyền hình, báo chí…để có kế hoạch tuyên truyền rộng rãi pháp luật đất đai. Thực hiện tốt tuyên truyền pháp luật, chính sách về kinh doanh BĐS chắc chắn sẽ góp phần nâng cao nhận thức của mọi người về pháp luật kinh doanh BĐS, hiểu rõ được vai trò của BĐS trong việc phát triển nền kinh tế đất nước. C – Kết luận Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống nhất. Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Kinh doanh Bất động sản – Trường Đại học Luật Hà Nội Luật kinh doanh Bất động sản Nghị định 23/2009 NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở Nghị định 153/2007 NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều Luật kinh doanh bất động sản Luận văn tốt nghiệp – Đặng Huyền Trang – KT32B – Trường đại học Luật Hà Nội MỤC LỤC A - Lời mở đầu…………………………………………………………..….1 B - Nội dung………………………………………………………………...1 I. Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản……………………………………………………….…1 Quy định về xử lí vi phạm đối với các hoạt động đầu tư tạo lập nhà ,công trình xây dựng…………………………………………..…2 Xử lí vi phạm về nghĩa vụ của chủ đầutư……………………………2 Xử lý vi phạm về huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS…....5 2. Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định…………….………………………5 3.Quy định về chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản …………6 3.1. Về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS………….…6 3.2. Về hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS………………………………………………..…………..6 3.3. Về hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS…………………………………………..7 3.4.Về hành vi vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS…………………………………………………………….…….8 II. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS………………………………………………………...……10 III. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lí vi phạm trong kinh doanh BĐS………………………………………………………………………...12 Tăng cường quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS một cách thống nhất, tập trung…………………………………………..12 Thành lập cơ quan thanh tra chuyên ngành để tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các hoạt động kinh doanh BĐS…………….…..13 Xử lý nghiêm minh các hành vi VPPL trong hoạt động kinh doanh BĐS…………………………………………………………………14 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật về kinh doanh cũng như nâng cao ý thức pháp luật cho người dân………………………......14 C – Kết luận…………………………………………………………....15 ĐỀ BÀI: Bình luận các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?