Bình luận quy định của pháp luật Việt Nam về môi giới bất động sản

Bình Luận Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Về Môi Giới Bất Động Sản Pháp luật về hoạt động môi giới là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản. Vì vậy khi nghiên cứu pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta không thể không đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản. Vì vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Điều 3 Luật KDBDS 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều này cũng đã chỉ rõ: “Trường hợp đặc thù về kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định tại luật đó. Trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.”. Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006. Trong trường hợp Luật KDBDS 2006 không quy định mà luật khác có quy định về trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định của luật đó. Quy định về chủ thể môi giới bất động sản. Đối với các nước có thị trường bất động sản phát triễn thì việc đề các quy định về chủ thể, điều kiện kinh doanh bất đông sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, các nhân kinh doanh bất động sản trong một đạo luật riêng như Luật KDBDS năm 2006 là rất cần thiết. Ở nước ta, mặc dù thị trường bất động sản đã được hình thành và những tổ chức cá nhân đã tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản rất sôi động trên thi trường. Nhưng đến năm 2006, Luật KDBDS 2006 mới được ban hành có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2007 để điều chỉnh trực tiếp về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giớ bất động sản nói riêng. Vì vậy việc xác định các điều kiện của các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006. Tại khoản 2 Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau: “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Khoản 3 Diều 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Như vậy theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luạt KDBDS 2006 thì kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức cá nhân, khi tham gia dịch vụ kinh doanh môi giớ bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Nghĩa là đối với cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. So với trước đây khi chưa có luật KDBDS 2006, việc xác định các điều kiện chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường ở Việt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh Nghiệp, Luật doanh Nghiệp Nhà nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Hợp tác xã, Luật thương mại… Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá nhân nào đó có phải là người môi giới bất động sản hay không, từ đó quyền và nghĩa vụ của họ cũng không được xác định rõ ràng. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá nhân được tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 điểm c Luật KDBDS 2006 quy định cụ thể hơn “chủ thể tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm tổ chức cá nhân trong nước tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài”. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, tại khoản 2 và khoản 3 Diều 8 Luật kinh doanh bất động sản có sự mâu thuẫn. Tại khoản 2 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản “phải” thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã nhưng tại khoản 3 lại quy định cá nhân được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập. Như vậy, khoản 2 Điều 8 quy định bắt buộc nhưng khoản 3 Điều quy định không bắt buộc. Do đó, có thể hiểu khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có thể “thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc có thể không thành lập” vì cá nhân có thể vẫn được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đều trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ những tổ chức cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ hành nghề, có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức còn phải đáp ứng đủ điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề là 02 người trở lên mới trở thành chủ thể kinh daonh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi là tổ chức cá nhân môi giới bất động sản (khoản1 Điều 44 Luật KDBĐS 2006). Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới bất động sản, nhưng không phải cá nhân nào cũng được cấp chứng chỉ mà phải đáp ứng những điều kiện luật định theo quy định tại Điều 50 Luật KDBDS 2006: “Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) Đã được đào tạo về môi giới bất động sản; c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.”. Quy định trên được cụ thể hóa tại Điều 14 Nghi định 153/2007/ND-CP như sau: “ Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, bao gồm: a) Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ; b) 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ; c) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ; d) Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản”. Do xuất phát kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là làm trung gian trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng KDBDS2006 và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Vì vậy nhà môi giới bất động sản phải có kiến thức chuyên sâu về thị trường bất động sản trong khu vực, nhu cầu của khách hàng, biến động về giá cả, quy định về thuế và hổ trợ tài chính từ ngân hàng, tổ chức tín dụng,...Khi bán bất động sản, người môi giới bất động sản còn thực hiện các nghiệp vụ, tiềm kiếm nhu cầu mua bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu bất động sản. Từ đó, việc quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy sẽ hạn chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời của các tổ chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện như có chứng chỉ môi giới bất động sản, có đăng ký kinh doanh bất động sản thì được phép tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không phải tự do kinh doanh theo ý mình, muốn làm gì thì làm mà phải tuân theo nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 44 Luật KDBDS2006 như sau: “1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. 2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. 3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”. Vì vậy khi thực hiện công việc môi giới bất động sản thì nhà môi giới phải tuân thủ các nguyên tắc hoạt động môi giới để đảm bảo sự khách quan, đúng đắn, trung thực, đáng tin cậy,...như vậy mới đảm bảo hoàn thành tốt công việc môi giới và mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng, xứng đáng với khoản tiền được nhận từ hoạt động môi giới cho khách hàng (gồm thù lao môi giới bất động sản (Điều 46 Luật KDBDS 2006) và hoa hồng môi giới bất động sản(Điều 47 Luật KDBDS 2006)). Đồng thời đó là những định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, tạo sự cạnh tranh giữa các nhà môi giới với nhau, phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản. 2. Quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ môi giới bất động sản. Dể đảm bảo cho hoạt động môi giới bất động sản được tiến hành hiệu quả và nhanh chóng thì người môi giới phải có những quyền hạn nhất định để thực hiện tốt công việc của mình. Theo quy định tại Điều 48 Luật KDBDS 2006 quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản như sau: “1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản. 3. Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng. 4. Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. 5. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. 6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 7. Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản. 8. Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản. 9. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.”. Ngoài ra khi thực hiện hợp đồng môi giới bất động sản thì tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản còn phải thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với bên thuê dịch vụ môi giới bất động sản theo quy đinh tại Điều 48 Luật KDBDS 2006: “1. Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký. 2. Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. 3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.”. Trong quan hệ hợp đồng giữa các bên thì quyền luôn đi đôi với nghĩa vụ, và để một bên thực hiện được các quyền nào đó của mình thì bên kia phải có nghĩa vụ tương ứng đối với quyền đó. Vì thế, quyền của bên môi giới bất động sản chính là nghĩa vụ của bên thuê môi giới bất động sản trong hợp đồng môi giới, và ngược lại. Tuy nhiên những quy định trên chỉ chung chung chưa có sự phân thể hiện rạch ròi cụ thể chi tiết cung như quy định về việc cung cấp thông tin thì pháp luật không nói rõ lá cung cấp thông tin như thế nào và đến mức độ cụ thể như thế nào hoặc là việc trả thù lao cho người môi giới như thế nào khi không thực hiện được việc môi giới và khi việc môi giới keo dài thời gian thì người môi giới có được chấm dứt hợp đồng không,.. Dù ràng đó chỉ là những quy định co bản và các bên có thể thỏa thuận khác nhưng nếu bên được môi giới không thỏa thuận hoặc không am hiểu về pháp luật còn bên môi giới là người có kinh nghiệm, hiểu biết pháp luật, từ đó họ có thể lợi dụng dẫn đến thiệt hại cho bên được môi giới thì trách nhiệm của họ như thế nào khi luật không quy định rõ. Nhưng dù sao thì việc Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động môi giới bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý giúp các bên thực hiện công việc của mình một cách thuận tiện, nhanh chóng, hiệu quả giảm bớt chi phí cho các bên. Hợp đồng môi giới bất động sản. Luật KDBDS 2006 chua có quy định về khái niện hợp đồng môi giới bất động sản và ngay cả trong Luật Thương mại cũng không nêu rõ thế nào là hợp đồng môi giới. Nhưng tại khoảng 2,3 Điều 67 Luật KDBDS 2006 lại quy định hợp đồng môi giới bất động sản là hợp đồng dịch vụ bất động sản và phải được lập thành văn bản. Từ đó cho ta, thấy hợp đồng môi giới bất động sản là hợp đồng dịch vụ, cũng như các hợp đồng dịch vụ theo Bộ Luật Dân sự 2005 thì hợp đồng môi giới bất động sản không tạo ra sản phẩm mới mà nó chỉ làm tăng giá trị của công việc đó khi hoàn thành xong nó có thể mang lại lợi ích cho bên thuê dịch vụ. Song đối tượng của hợp đồng là hoạt động môi giới bất động sản nên hợp đồng môi giới bất động sản lại có những điểm riêng biệt, đặc thù của nó. Xuất phát từ đó và để hạn chế tranh chấp xãy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới bất động sản nên tại Điều 74 Luật KDBDS quy định nhứng nội dung chính của hợp đồng môi giới bất động sản gồm có: “1. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; 2. Đối tượng và nội dung môi giới; 3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; 4. Thời hạn thực hiện môi giới; 5. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.”. Với những quy định như vậy thì nếu hợp đồng môi giới không tuân thủ về hình thức hoặc không có một trong những nội dung chủ yếu trên thì sẽ bị coi là vi phạm những quy định cơ bản cơ bản của hợp đồng và hậu quả của nó là có thể bị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo yêu cầu của các bên (Điều 134 Bộ Luật Dân sự 2005), do đó có thể sẽ dẫn đến các bên lợi dụng để làm lợi cho mình gây ra thiệt hại cho bên kia dù đã tuân thủ theo đúng những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng. Kết Luận Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động quan trong và tất yếu của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới được rõ ràng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được bảo hộ. Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản đã khắc phục những yếu kém trong hoạt động môi giới, định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản phát triển lành mạnh, tạo sân chơi bình đẳng, minh bạch cho các chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản. Với quy định môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện đã từng bước nâng cao trình độ cho đội ngũ môi giới và hướng đến sự chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản. Bên cạnh đó quy chế pháp lý của tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới được quy định rõ ràng, minh bạch đã tạo sự dễ dàng trong quản lý của nhà nước và niềm tin cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ, tránh được rủi ro khi tham gia giao dịch bất động sản thông qua người môi giới. Danh mục tài liệu tham khảo: Luật Kinh Doanh Bất động sản năn 2006. Nghị định 153/2007/ND-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất đông sản năm 2006. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện ột số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giớ bất động sản. Phạm Nữ Khánh Linh, Luận văn thạc sĩ: “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”. Lưu Đức Khải – Hà Huy Ngọc, chuyên đề: “Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triễn ở Việt Nam.” Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ Bất động sản Gold Land, Chuyên đề: “Tông quan về dịch vị môi giới bất động sản”.