Bình luận về giá đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đất là sản phẩm của tự nhiên. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa – một thứ hàng hóa đặc biệt thể hiện qua các quan hệ pháp lý về đất đai. Các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong bài phát biểu trước Quốc hội ngày 31 tháng 3 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã trần tình: “Vấn đề giá đất, thưa Quốc hội, đây là một trong những vấn đề mà trong lãnh đạo, điều hành, trong quản lý của Chính phủ là đang khó khăn, vướng mắc rất nhiều và Chính phủ cũng tốn rất nhiều thời gian về vấn đề này”. Nghiên cứu về vấn đề này nhóm chúng em xin chọn đề tài cho bài tập nhóm của mình như sau: “ Anh (Chị) hãy bình luận về giá đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành”. Do kiến thức còn nhiều hạn chế nên trong bài làm không thể tránh khỏi những sai sót. Rất mong thầy cô đóng góp ý kiến để chúng em có thể hoàn thiện đề tài tốt hơn. Chúng em xin chân thành cảm ơn ! NỘI DUNG I. Cơ sở lý luận chung 1. Khái niệm về giá đất Pháp luật Việt Nam giải thích rằng: “ Giá quyền sử dụng đất (hay còn gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.” ( Khoản 23 Điều 4 Luật đất đai 2003). “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” ( Khoản 24 Điều 4 Luật đất đai 2003). 2. Những quy định của pháp luật hiện hành về giá đất Nhà nước ta đã ban hành một loạt các văn bản quy phạm pháp luật để tạo cơ sở pháp lý đối với giá đất. Ngoài Luật đất đai hiện hành còn có một số các văn bản pháp luật khác như: Nghị định của Chính phủ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của : Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ngày 24/1/2006 về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/2/2004 về thu tiền sử dụng đất… Chính phủ và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan quản lý đất đai nói chung và giá đất nói riêng. Chính phủ ban hành khung các loại đất, trên cơ sở khung giá đó, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành giá đất cho phù hợp với thực tế địa phương. 3. Ý nghĩa của việc quy định giá đất Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hàng hóa dù là hàng hóa đặc biệt. Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kỵ với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính. Xây dựng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ được người sử dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được cũng cố. Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. II. Những bất cập trong quy định của pháp luật về giá đất và thực trạng về giá đất hiện nay ở nước ta 1. Những bất cập trong quy định của pháp luật về giá đất Quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản vẫn còn nhiều vấn đề nhức nhối. Đáng nói là công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% đến 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Cơ quan quản lý vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn một số hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư. Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất đôi khi còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động thị trường một cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ. Tại khu vực nông thôn, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát huy được hết tiềm năng. Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Điều này thể hiện sự thiết lập chính xác khung giá đất của cơ quan quản lý đất đai và phản ánh chân thực khả năng sinh lợi từ đất. Hiện tại, sự chênh lệch giữa  hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất. Sự chênh lệch xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng các công cụ kinh tế điều tiết để quản lý đất đai Điểm bất cập nữa trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Tại sao khung giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố qui định chỉ được điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm trong khi giá đất có thể thay đổi hàng tháng? Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định mới chỉ đạt từ 50% tới 70% giá thị trường. Dù Nghị định số 17/2006/NĐ-CP bổ sung sửa đổi đã cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường, nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những khiếm khuyết đó đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 2. Thực trạng về giá đất ở nước ta hiện nay 2.1. Giá đất của Nhà nước quy định trong sự so sánh với giá đất trên thị trường Theo quy định, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất và trên cơ sở khung giá đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ thể áp dụng tại địa phương. Kể từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước đã bắt đầu xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên, giá đất thực tế mà các địa phương lần lượt ban hành vừa qua, kể cả tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,… cũng chỉ đạt ở mức khoảng 30% – 40% so với giá đất trên thị trường. Thậm chí tại TP. Hồ Chí Minh, dù UBND Thành phố trong một năm, từ đầu năm 2006 đã ban hành ngay bảng giá đất mới thay thế cho bảng giá đất vừa được công bố đầu năm 2005 thì giá đất vẫn trong tình trạng thấp hơn giá thị trường. Phải chăng các địa phương khi xây dựng giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc định giá mà pháp luật đã đề ra? Nguyên nhân của vấn đề không xuất phát từ lỗi của chính quyền các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước. Bởi lẽ, nguyên tắc định giá  đất tuy là điểm mới được quy định trong luật nhưng chúng cũng chỉ là những tư tưởng chỉ đạo mang tính chung chung. Để xác định được giá của từng loại đất ở từng vị trí cho phù hợp thực tế phải mất nhiều thời gian, tiến hành qua nhiều bước, nhiều thủ tục. So với các nước, hiện nay chúng ta vẫn chưa có cơ quan chuyên trách định giá đất tại trung ương cũng như tại các địa phương nên rất khó theo dõi sát, nắm bắt kịp thời diễn biến của giá đất trong quá trình biến động của thị trường, nhất là trước xu hướng tất yếu Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một trong những loại hàng hóa được tham gia vào thị trường bất động sản. 2.2.Giá đất của Nhà nước trong việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi thu hồi đất, giá đất áp dụng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi là giá do UBND cấp tỉnh công bố trong bảng giá đất, nghĩa là theo giá đất của Nhà nước. Trong khi đó, giá đất của Nhà nước lại thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường nên người được bồi thường bao giờ cũng cảm thấy quyền lợi của mình bị thiệt thòi. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất do UBNDTP ban hành theo Quyết định 316 ngày 24/12/2004 dù đã tăng gấp năm lần so với giá đất cũ theo Quyết định 05 ngày 04/01/1995, nhưng khi áp dụng để tính giá bồi thường thì vẫn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế. Ví dụ như: trong dự án nâng cấp, mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Nguyễn Văn Trỗi, trên địa bàn Quận Phú Nhuận, đoạn Nguyễn Trọng Tuyển – Hoàng Văn Thụ, giá đất quy định là 12.500.000 đồng/m2, giá bồi thường là 30.000.000 đồng/m2, nhưng cũng chỉ bằng khoảng 41% so với giá đất trên thị trường. Hay trong dự án đầu tư xây dựng cầu Phú Mỹ, quận 7, đường Nguyễn Văn Quỳ giá đất quy định là 3.500.000 đồng/m2, giá bồi thường là 6.500.000 đồng/m2, nhưng cũng chỉ bằng khoảng 54% so với giá đất trên thị trường. 2.3. Giá đất của Nhà nước trong việc áp dụng thu nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Cũng liên quan đến giá đất của Nhà nước nhưng khi áp dụng để thu các nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất lại có khuynh hướng ngược lại với vấn đề bồi thường: họ không mong muốn giá đất nhà nước quy định quá cao, sát giá thị trường. Điều này cũng dễ hiểu. Thực tế cho thấy, chỉ xét riêng đối với tiền sử dụng đất trước đây áp dụng thu trên cơ sở mức giá đất chưa được thay đổi theo Luật Đất đai 2003 mà rất nhiều người cho là quá thấp thì cũng đã có một số lượng không nhỏ các hộ gia đình, cá nhân không đủ tiền để nộp hoặc phải ghi nợ tiền sử dụng đất. Nay áp dụng theo mức giá mới được điều chỉnh mà nhiều người đòi hỏi nó phải phù hợp với giá thị trường thì liệu có bao nhiêu người sử dụng đất đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ của mình. Ví dụ, một ngôi nhà diện tích 50m2 tại đường Lý Tuệ, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM, tiền sử dụng đất phải nộp theo giá đất cũ là 10 triệu đồng, giá mới tăng lên 2,7 triệu đồng/m2 nên tiền sử dụng đất phải nộp tăng hơn 13 lần, lên đến 135 triệu đồng24. Hơn nữa, trong quy định mới về thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004), chế độ ghi nợ tiền sử dụng đất cho một số đối tượng khó khăn, hay giảm tiền sử dụng đất cho người nộp tiền sử dụng đất một lần không còn được áp dụng nên chắc chắn sẽ có thêm nhiều trường hợp khó có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc hàng trăm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký chờ người sử dụng đất đến nhận nhưng không ai đến diễn ra tại một quận ở Hà Nội vừa qua là một minh chứng. Tương tự, tại quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh, còn khoảng 10.000 trường hợp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm nhưng tiến độ đã bị chựng lại do sự thay đổi tăng lên của giá đất Nhà nước quy định, dù giá này. Hay như đối với thuế sử dụng đất, hiện nay theo quy định mới sẽ được tính trên cơ sở giá đất của Nhà nước, chứ không tính bằng định suất kg thóc/ha. Theo đó, mức thuế sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp (tính trên cơ sở hạng đất, diện tích x giá đất) cũng sẽ không dừng lại ở con số khiêm tốn vài chục, hay cao lắm là vài trăm ngàn như trước. III. Giải pháp Qua những quy định về giá đất theo luật hiện hành nhìn chung đã có sự thay đổi lớn trong tư duy của các nhà làm luật. Nếu như trước đây giá đất theo quy định là sản phẩm của sự duy ý chí khó áp dụng trên thực tế khiến một số người lạm dụng quyền hạn thì nay đã hiện thực hóa nguyên tắc “ Nhà nước tôn trọng quyền tự định đoạt về giá đất và cạnh tranh về giá đất của các tổ chức, cá nhân sản xuất, king doanh theo đúng pháp luật’’ của khoản 1 Điều 2 pháp lệnh giá đất năm 2002 đặc biệt đã tiệm cận đc các quy luật cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, những quy định pháp luật đất đai về giá đất đang còn nhiều hạn chế và bất cập đòi hỏi chúng ta phải tìm ra những biện pháp thích hợp để khắc phục tình trạng nói trên. Ngày 20-12, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã tổ chức hội thảo về xây dựng bảng giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất và phát triển quỹ đất... Nhiều đại biểu dự hội thảo thống nhất phải có một cơ chế xây dựng bảng giá đất khác nhằm khắc phục những vướng mắc trong quá trình kinh tế hóa đất đai hiện nay. Một giải pháp cơ bản để khắc phục tình trạng nói trên đó là Nhà nước phải đề ra khung giá đất sát với giá trên thị trường. Hiện nay có ý kiến cho rằng Chính phủ không nên ban hành khung giá đất nữa mà chỉ ban hành phương pháp xác định giá đất và quy trình định giá đất. Việc định giá đất của nhà nước bao gồm 2 loại: định giá hàng loạt công bố vào một ngày cụ thể (ví dụ ngày 01/01) và giữ ổn định trong thời kỳ nhất định (khoảng 3 năm) phục vụ cho mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất nộp hàng năm; Loại định giá thứ hai là định giá cá biệt theo thời điểm phục vụ cho các mục đích tính tiền sử đất khi giao đất, cho thuê đất nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước. Với giải pháp này có thể tiết kiệm được chi phí xây dựng bảng giá đất hàng năm không cần thiết đối với những khoản thu có tính ổn định mà vẫn đảm bảo giá đất theo giá thị trường cho những khoản thu theo vụ việc. KẾT LUẬN Có thể nói xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lý Nhà nước về đất đai. Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. Việc định giá đất ở nước ta vẫn phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất. Giá đất ban hành phải được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb.CAND, Hà Nội, 2009. Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2008. Thy Anh, 119 câu hỏi về Luật đất đai năm 2003, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2005. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Tìm hiểu Luật đất đai năm 2003, Nxb.CAND, Hà Nội, 2004. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009. Bộ Luật Dân sự năm 2005. Nghị định của Chính phủ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về nguyên tắc , phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Các website: wordpress.com