Bình luận về giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành

I. GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH. 1. Khái niệm. Theo quy định tại khoản 23 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. 2. Bình luận về giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Thứ nhất, về nguồn hình thành giá đất. Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng. Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế. - Theo khoản 1 Điều này, do xuất phát từ công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai nên đây được xem là nguồn cơ bản hình thành nên giá đất. Pháp luật quy định rằng loại giá đất do Nhà nước quy định hàng năm cơ bản xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện ngày 01/01 hàng năm. Điều này được cụ thể hóa tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 hướng dẫn về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Việc Chính phủ đã trao quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành khung giá đất cụ thể ở địa phương phù hợp với thực tế quỹ đất và tình hình sử dụng đất ở địa phương, để giá đất do Nhà nước quy định được sát với giá thực tế trên thị trường, khắc phục những khiếm khuyết của giá đất do Nhà nước quy định. - Quy định khoản 2 Điều này là một quy định mới. Việc thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua ở Hà Nội là một trong những minh chứng cho sự ưu việt của quy định này, theo đó quyền sử dụng đất sẽ thuộc về chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, có khả năng sử dụng hiệu quả diện tích đất đã được trúng đấu giá đấu thầu đó. Mặt khác, góp phần thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa đất nước, thể hiện tính hiệu quả trong chính sách pháp luật của Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, quy định này vẫn không vượt qua được những hạn chế, đó là việc luật quy định: “ giá trúng đấu giá hoặc giá trúng đấu thầu sự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định” là vẫn chưa thực sự cụ thể, rõ ràng. Cần phải có sự tách bạch trong việc quy định trúng giá đấu giá và trúng giá đấu thầu để người dân hiểu và an tâm hơn khi tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất. - Quy định khoản 3 này ban hành rất phù hợp với nền kinh tế thì trường hiện nay khi những giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến, các chủ thể có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất dựa trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái với quy định của pháp luật. Lần đầu tiên pháp luật đất đai thừa nhận rằng, ngoài giá đất Nhà nước ban hành hàng năm còn có giá đất do các bên thỏa thuận; việc các bên xác định giá đất trên cơ sở cân nhắc những lợi ích mà mình thu được là một cách thức xác định giá trị rất đặc trưng của nền sản xuất hàng hóa “ giá car ngoài thị trường quyết định giá đất”. Nhà nước chỉ quản lý thông qua việc thực hiện các thủ tục hành chính mà không can thiệp vào quá sâu. Thứ hai: nguyên tắc xác định giá đất tại điều 56 LĐĐ 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất nhằm khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường. - Tại điểm a khoản 1 Điều 56, Nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường cũng đồng nghĩa với việc xóa bỏ sự bao cấp về giá đất trong việc thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước và người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải tỏa, thực hiện nhất quán chủ trương của hội nghị TW 9 về “ áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xóa bỏ bao cấp về đất đai”. Với tình trạng thị trường bất động sản hiện nay, có những cái giá “ trên trời” đang được rao bán với cả trăm triệu đồng mỗi m2 như tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Bông ( Hà Nội ) như hiện nay thì quy định “ sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là rất hợp lý. Tuy nhiên, điều này cũng làm nảy sinh một vấn đề là chính sách này được đưa ra trong thời điểm giá thị trường đang cao. Nhà nước laị dựa vào đó để đưa ra giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường, gây hậu quả không tốt. Hiện nay, giá đất mà Nhà nước quy định còn bao hàm cả giá đầu cơ do đó giá đất không thể bám theo giá thị trường được. Mặc khác, Nhà nước cũng không thể cứ chạy theo thị trường để định giá đất được vì như vậy Nhà nước sẽ không thể chủ động quản lý được thị trường bất động sản. Tại điểm a khoản 1 Điều 56 quy định: “ khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường cần phải có điều chỉnh phù hợp” và giao cho Chính phủ điều chỉnh cụ thể. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất cũng không phải là một vấn đề đơn giản. Mặt khác, việc áp dụng quy định này cũng có những điểm khó khăn, bởi ta hiểu “ sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường ” là như thế nào. Thuật ngữ “ sát” là một thuật ngữ trừu tượng, định tính, rất khó xác định nội hàm cụ thể trong khi pháp luật cũng không có quy định rõ thế nào là “ sát”. Bên cạnh đó, pháp luật nước ta cũng không thừa nhận “án lệ” như là một nguồn luật. Điều này rất dễ tạo ra sự tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật. Việc đưa giá đất do Nhà nước quy định ngang với giá thị trường là một đổi mới quan trọng của pháp luật về đất đai. Hiện nay, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng mới chỉ đưa giá đất lên tương đương 50-70% giá thị trường. Việc giá đất tăng sẽ làm cho các nghĩa vụ tài chính nói chung tăng theo. Việc tăng này sẽ tác động làm đóng băng thị trường bất động sản trong thời gian trước mắt, nhưng trong thời gian tiếp theo sẽ làm cho thị trường bình ổn, không còn đầu cơ của nhà đầu tư, không còn tiêu cực của cơ quan nhà nước. - Quy định tại điểm b,c khoản 1 Điều 56 cũng khá là hợp lý vì không thể có sự bồi thường khác nhau đối với đất của từng dự án khác nhau trong khi cơ sở hạ tầng nơi thực hiện dự án về cơ bản là giống nhau. Điều này mang ý nghĩa của sự công bằng trong xã hội. Thứ ba, thẩm quyền xác định giá đất tại khoản 2,3 Điều 56 Luật đất đai 2003. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định khung giá, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Một quy định được nhân dân đồng tình đón nhận là việc ban hành quy định UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố khung giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để thực hiện các khoản thu tài chính về đất đai. Tuy nhiên, đây không phải là một việc dễ thực hiện vì xuất phát từ thực tế Nhà nước vừa muốn định giá đất vừa muốn điều tiết đất đai theo cơ chế thị trường, việc công bố giá đất vào ngày 01/01 hàng năm sẽ không khả thi nếu chính quyền các tỉnh, thành phố không linh hoạt và chủ động nắm bắt giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương., không lường hết được yếu tố ảo trong giá chuyển nhượng trên thị trường. Thêm vào đó việc thu nhập, phân tích thông tin về giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế, không có các số liệu lưu trữ từ các năm trước có thể xử lý thông tin một cách hệ thống. Nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu trong khi các nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không đầy đủ hoặc khó tin cậy. Ngoài ra, các tỉnh, thành phố cần dùng giá đất mới làm căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác nhau: tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất…nên khó tránh khỏi việc giá một số loại đất không sát với giá thực tế. Cũng theo luật hiện hành, lần đầu tiên tại Điều 57 Luật đất đai năm 2003 cho phép các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế đủ điều kiện và năng lực thì được tư vấn định giá đất theo yêu cầu của người sử dụng đất. Trên thực tế từ trước tới nay, khi Nhà nước cần xác định giá đất thì việc định giá đất do cơ quan địa chính, tài chính vật giá và thuế quyết định. Giá đất dó thường không sát với giá thị trường. Nhiều người cho rằng sở dĩ như vậy là do ta chưa có các chuyên gia định giá đất. Do vậy, việc Nhà nước cho phép doanh nghiệp tham gia tư vấn về giá đất là cần thiết, tạo cơ sở để hướng tới việc thành lập hệ thống cơ quan định giá đất như ở nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, Điều 57 Luật đất đai 2003 quy định vai trò của tổ chức tư vấn giá đất còn khá mờ nhạt và không thoát khỏi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố, điều này đã làm hạn chế sự sáng tạo của các tổ chức làm dịch vụ này. “ Phương pháp” thực ra là “ phương tiện” mang tính kỹ thuật, mà đã là kỹ thuật thì luôn có nhu cầu thay đổi, cải tiến sao cho khi sử dụng mang lại kết quả tốt nhất, phù hợp với mục đích đã đặt ra. Do đó, việc tổ chức tư vấn giá đất tìm ra được một phương pháp xác định giá đất không nằm trong số các phương pháp mà Chính Phủ quy định mà vẫn cho kết quả tốt, thậm chí tốt hơn là điều đáng khích lệ. Như vậy, theo quy định này, vô hình chung pháp luật đã mang trong mình một trong hai điểm bất lợi: biến đổi các tổ chức tư vấn giá đất đầy năng lực, sáng tạo thành những máy móc cứng nhắc hoặc là các quy định này sẽ bị vi phạm vởi các tổ chức tư vấn pháp luật, khi các tổ chức này làm ngơ trước những quy định của pháp luật và áp dụng phương pháp khác (ngoài những phương pháp mà Chính Phủ quy định) nếu họ có cơ sở cho rằng việc áp dụng những phương pháp ấy mang lại hiệu quả cao hơn. Thứ tư, về phương pháp xác định giá đất: Luật Đất đai 1993 ra đời mới chỉ quy định về mục đích xác định giá đất mà chưa đề cập đến phương pháp xác định giá đất đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của thị trường bất động sản và gây tâm lý nghi ngại cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Khắc phục hạn chế này Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã có những điều chỉnh phù hợp hơn về phương pháp xác định giá đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại tính giá trị quyền sử dụng đất khi trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường…Tại Điều 4 Chương II Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định cụ thể hai phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Như vậy có thể thấy những quy định của pháp luật về phương pháp xác định giá đất ngày càng hoàn thiện. Nhà nước quy định giá đất trên cơ sở phải xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, đồng thời giao cho Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh, thành phố căn cứ vào đó để xây dựng khung giá đất cụ thể phù hợp với thực tế địa phương mình. Quy định như vậy đã góp phần bình ổn và thúc đấy sự phát triển của thị trường bất động sản.