Cho vay dự án bất động sản tại VietcomBank
- BiênbảnhọpHộiđồngquảntrịvềviệcphêduyệtdựánđầutư vàvayvốn,
thế chấptài sản, cửngườiđạidiệnkýkếtcácHợpđồngtín dụng, Hợp
đồngthếchấp/cầmcốvàcácgiấytờ kháctạiVCBHCM.
- Vốnđiềulệ củaCôngtyđãđượcgópđủ.
- Hoàntất cácthủ tục đăngkýthế chấp, côngchứngtài sảnthế chấplà
QuyềnsửdụngđấtcủaDựán
- Thanhtoánchiphíđất:baogồm:
Chiphíhoàntrảcho đượcquyđịnhtạiHợpđồngLiêndoanh .
Chiphíngầmhoáphầntuyếnđiện110KV.
- ThanhtoánchiphíxâydựngvàcácchiphíkhácthuộcDựán:
Giấyphépxâydựng
Côngty hoàntất cácthủ tục côngchứng, thế chấptài sảngắnliền vớiđất
hìnhthànhtrongtương lai thuộcGiaiđoạn1củaDựán.
Côngty cungcấpdựtoán chiphíđầutư Dựánđãđượcphêduyệtbởicơ
quancóthẩmquyền.
Côngtyđãmuabảohiểmxâydựngcôngtrình
Côngty đãthực hiệnđúngvàđầyđủcácquyđịnhtạiQuychếquảnlý đầu
tưvàxâydựng
34 trang |
Chia sẻ: aquilety | Lượt xem: 2628 | Lượt tải: 3
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Cho vay dự án bất động sản tại VietcomBank, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
1NGÂN HÀNG HÀNG ĐẦU VÌ VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG
2CHO VAY DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI
VIETCOMBANK
3NHÓM THỰC HIIỆN
1. Nguyễn Lê Tuấn
2. Huỳnh Thị Mai
3. Mai Yến Nhi
4. Lê Nguyên Thanh Thúy
NỘI DUNG CHÍNH
2. THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BĐS
1. TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN BĐS
Cho vay dự án
-Hỗ trợ tài chính cho đầu tư
các dự án mới, các dự án
nâng cấp, mở rộng sản xuất
kinh doanh
-Giúp các Doanh nghiệp
thuận lợi trong việc triển khai
hoạt động sản xuất kinh doanh
Đặc điểm
Cố định về địa lý
Tính lâu bền
Tính dị biệt
Tính khan hiếm
Tính ảnh hưởng
Nhu cầu vốn đầu tư
Phân loại BĐS
BĐS có đầu tư xây dựng
BĐS không đầu tư xây dựng
BĐS đặc biệt
Cho vay dự án BĐS
NỘI DUNG CHÍNH
6THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đặc điểm
• Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi
ích chứa đựng trong BĐS
• Tính địa phương.
• Phản ứng “trễ” của cầu so với cung
• Có tính chu kỳ
• Tính thanh khoản thấp
• Thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không
hoàn hảo
• Chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch
• Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
:7
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Phân loạiPhân loại
TRÌNH TỰ THAM
GIA THỊ TRƯỜNG
-Thị trường đất đai
-Thị Trường sơ cấp
-Thị trường thứ cấp
.
THEO SỰ KIỂM
SOÁT CỦA NHÀ
NƯỚC
- Thị trường chính thức
- Thị trường phi chính
thức
• Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu
1. Quy mô, cơ cấu dân cư
2. Thu nhập và nghề nghiệp
3. Đô thị hóa và quy hoạch
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
5. Phát triển cơ sở hạ tầng
4. Cung cầu BĐS thay thế
7. Chính sách tiền tệ
6. Thị hiếu
8. Chính sách quản lý BĐS
Chính sách của Chính phủ
Quy hoạch và kế hoạch
Phát triển cơ sở hạ tầng
Các nhân
tố ảnh
hưởng đến
cung
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Chi phí đầu vào, chi phí nhà ở
10
Nội
dung
Xem xét các yếu tố đảm bảo
tính khả thi của dự án
Xem xét các yếu tố đảm bảo
tính hiệu quả của dự án
THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
11
1.2.3
• Thẩm định đánh giá KH vay vốn
• Hồ sơ pháp lý của dự án
• Tổng quan về dự án thẩm định
4.5.6.7.8
• Thẩm định các yếu tố đầu vào
• Thị trường đầu ra
• Kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư
• Các vấn đề về môi trường, an ninh, PCCC
• Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án
9.10.11.12.13.14
• Hiệu quả tài chính và khả năng tài trợ của dự án
• Phân tích độ nhạy của dự án
• Rủi ro liên quan đến cấp TD đầu tư dự án
• Biện pháp bảo đảm tín dụng
• Chính sách, hướng dẫn liên quan của VCB
• Đề xuất cấp tín dụng
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN TẠI VIETCOMBANK
12
Tên DA, địa điểm đầu tư
Sản phẩm
Mục tiêu/quy mô
Sự cần thiết đầu tư của
DA
Quy mô vốn đầu tư
Công nghệ, thiết kế DA
Tiến độ xây dựng
Nội dung đề nghị vay vốn
của KH
Tổng quan về DA thẩm
định
13
Thẩm định các yếu tố đầu vào
Tổng quan về vị trí
của DA
DA nằm tại các khu
đô thị, khu vực quy
hoạch đô thị trong
tương lai, môi trường
sống văn minh, hiện
đại, tiện nghi, đa
chức năng
Các nhà
thầu cung
cấp dịch vụ
Quản lý dự
án, nhà thầu
xây dựng
chính, thiết
kế tổng thể
Quy trình
công nghệ,
phương pháp
xây dựng
- Lý do lựa
chọn
- Đánh giá về
quy mô, mức
độ phù hợp
14
So sánh
cung cầu
và dự báo
triển vọng
So sánh sản
phẩm của dự
án với sản
phẩm của
các dự án
tương tự
Đánh giá
tính hợp
lý, khả thi
của
phương
án tiêu thụ
THỊ TRƯỜNG ĐẦU RA
Thị trường đầu ra
15
Nguồn cầu
Phân khúc thị
trường
Xu hướng thị trường
Nhận định của các
chuyên gia
Các yếu tố ảnh hưởng đến
nguồn cầu:dân sô, tốc độ
đô thị hóa, thu nhập đầu
người, kinh tế phát triển,
môi trường pháp lý, tác
nhân thị trường, dịch vụ
cho vay
Xu hướng cầu
Nguồn cung
Số lượng DA
cung cấp ra
thị trường
Tốc độ tiêu
thụ, giá giao
dịch
Ảnh hưởng nền
kinh tế, hoạt
động đầu cơ
Nguồn cung trong
tương lai
Triển vọng của
thị trường
Các đánh giá
của chuyên
gia
Dấu hiệu đầu
tư
THỊ TRƯỜNG ĐẦU RA
16
Chiến lược kinh doanh
• Tiêu chuẩn của dự án: nổi bật, đặc trưng riêng
• Khách hàng mục tiêu
Chính sách về giá
• Khu căn hộ, khu bán lẻ
• Phương thức thanh toán
Kế hoạch Marketing
• Hoạt động trực tiếp
• Hoạt động thông qua các nhà tư vấn, quản lý BĐS
KẾ HOẠCH KINH DOANH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
17
CÁC VẤN ĐỀ VỀ MÔI TRƯỜNG, AN NINH, PCCC
Ô nhiễm
trong quá
trình xây
dựng và
biện pháp
giảm thiểu
Các biện
pháp
PCCC,
bảo đảm
an ninh
Bảng tổng hợp chi phí đầu tư
18
Hạng mục
Theo luận chứng
của chủ đầu tư
Theo CB ĐTDA
thẩm định
Chi phí quyền sử dụng đất 41.000.000 41.000.000
Chi phí xây dựng phần thô 40.930.455 40.930.455
Chi phí tư vấn, thiết kế,
quản lý dự án
5.122.824
4.911.655
Phí phát triển dự án 2.150.095 1.637.218
Chi phí bán hàng &
marketing
1.957.544
2.046.523
Lãi vay GĐ1 7.004.781 3.619.347
Tổng mức đầu tư 98.165.698 94.145.198
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
19
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
Bảng tổng hợp nguồn vốn đầu tư
20
Nguồn vốn
Theo luận chứng
của chủ đầu tư
Theo CB
KH/ĐTDA
thẩm định
Tỷ lệ %
- Vốn tự có 30.810.815 30.781.772 32,7%
- Vốn vay 30.413.238 30.500.000 32,4%
- Huy động khác 36.841.645 32.863.426 34,9%
Tổng nguồn vốn 98.165.698 94.145.198 100%
NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN
Thuyết minh về nguồn vốn
21
Xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của
DA đã được tính toán
Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến
độ thực hiện dự án
Cơ sở dự kiến tiến độ giải ngân, tính
toán lãi vay trong thời gian thi công và
xây dựng tham gia vay trả
Rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia
tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng
tham gia của từng loại nguồn vốn
NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN
22
Giả định thông số đầu vào
• Suất chiết khấu
• Doanh thu của dự án: sản lượng, công suất, giá bán, yếu tố tác
động đến doanh thu
• Chi phí của DA: CP xây dựng trực tiếp, gián tiếp, khấu hao TSCĐ,
lãi vay, khác…
Hiệu quả tài chính của DA
• NPV
• IRR
• Thời gian hoàn vốn đầu tư
• Thời gian hoàn vốn vay
• Điểm hòa vốn của DA
• Khả năng trả nợ của DA
HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ CỦA DỰ ÁN
- Xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu
tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi.
- Xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của
các yếu tố liên quan
23
Phân tích ảnh hưởng của từng yếu
tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài
chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên
sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu
quả xem xét
Phân tích ảnh hưởng đồng thời của
nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả
tài chính xem xét để đánh giá độ an
toàn của dự án.
Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu
hiệu quả tài chính thay đổi trong giới
hạn thị trường, người đầu tư và
quản lí dự án chấp nhận được.
Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến
thiên để phân tích độ nhạy
Phương pháp
PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN
Ví dụ phân tích độ nhạy:
24
0% ĐỘ NHẠY VỚI GIÁ BÁN
Giá bán
giảm còn 1.617 1.584 1.551 1.518 1.485
Tỷ lệ giảm -2% -4% -6% -8% -10%
NPV 3.988.418 3.014.380 2.040.342 1.066.304 92.266 -881.772
IRR 10,15% 9,27% 8,38% 7,49% 6,59% 5,68%
0% ĐỘ NHẠY VỚI ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG
Đơn giá
xây dựng
tăng lên 580 597 614 631 648
Tỷ lệ tăng 2% 5% 8% 11% 14%
NPV 3.988.418 3.365.205 2.430.384 1.495.564 560.743 -374.077
IRR 10,15% 9,57% 8,71% 7,86% 7,01% 6,16%
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
25
100% ĐỘ NHẠY VỚI TIẾN DỘ BÁN
Tỷ lệ hoàn
thành kế hoạch
tiêu thụ 100% 98% 96% 95% 92%
NPV
3.988.
418 3.988.418 3.058.143 2.127.835 1.662.668 267.110
100% 98% 96% 95% 92%
IRR
10,15
% 10,15% 9,31% 8,46% 8,04% 6,75%
100% 98% 96% 95% 92%
100% ĐỘ NHẠY VỚI KẾ HOẠCH THU TIỀN
Tỷ lệ hoàn
thành kế hoạch
thu tiền 98% 96% 94% 91% 90%
NPV
3.988.
418 3.058.143 2.127.835 1.197.491 -198.096 -663.312
IRR
10,15
% 9,31% 8,46% 7,61% 6,32% 5,88%
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
Ví dụ phân tích độ nhạy
26
6,50% ĐỘ NHẠY VỚI KẾ HOẠCH LÃI SUẤT
Lãi suất 11,00% 13,00% 14,00% 15,00% 17,00%
NPV 3.988.418 2.150.116 1.326.756 913.592 499.430 -371.808
IRR 10,15% 8,45% 7,70% 7,33% 6,95% 6,17%
Í DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
27
Rủi ro liên quan đến cấp tín dụng đầu tư DA
Rủi ro pháp lý1
Rủi ro xây dựng và công nghệ2
Rủi ro vận hành3 Rủi ro nguồn cung đầu vào 4
Rủi ro thị trường tiêu thụ sản phẩm 5
Rủi ro về tỷ giá 6Rủi ro về môi trường và chính trị7
Rủi ro về chính sách8
Rủi ro về thay đổi kinh tế vĩ mô9
28
Biện pháp bảo đảm tín dụng
• Các biện pháp bảo đảm áp dụng
(thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…)
• Đánh giá tài sản bảo đảm
• Bên bảo lãnh
• Cơ sở pháp lý của việc thế chấp /
bảo lãnh.
• Hồ sơ tài sản bảo đảm/văn bản
bảo lãnh:
Ví dụ:
Thế chấp/ cầm cố tài sản hình thành từ vốn vay, chi tiết gồm:
Quyền sử dụng đất thuộc Dự án,
Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Giai đoạn 1 của Dự án.
Quyền nhận số tiền bảo hiểm công trình.
Giá trị TSBĐ (i + ii): 94.145.198 USD
29
CHÍNH SÁCH, HƯỚNG DẪN LIÊN QUAN CỦA VCB
VCB có hạn chế,
khuyến khích hay
giới hạn cho vay
đối với lĩnh vực/đối
tượng đầu tư dự
án?
Khả năng giải ngân
Dự án có ảnh
hưởng gì tới tổng
mức phê duyệt tín
dụng của VCB đối
với Chi nhánh
trong năm.
30
Tổng trị giá cấp tín
dụng
tối đa 30.500.000 USD, nhưng không vượt quá
32,4% tổng mức đầu tư giai đoạn 1 của Dự án.
Phương thức tài trợ VCB HCM tài trợ
Mục đích cấp tín dụng Thanh toán các chi phí đầu tư cho Dự án – Giai
đoạn 1, gồm:
i. Chi phí đất (gồm chi phí hoàn trả cho ….. và chi
phí ngầm hoá tuyến điện)
ii. Chi phí xây dựng và kể cả chi phi lãi vay trong
thời gian xây dựng
iii. Chi phí tư vấn thiết kế, quản lý phát triển dự án
và chi phí marketing.
Thời hạn cấp tín dụng 48 tháng
Thời gian rút vốn 21 tháng
Thời gian ân hạn 21 tháng
Lãi suất cho vay Theo công bố của VCB HCM
Kỳ điều chỉnh lãi suất 03 tháng/lần
ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG
31
Loại tiền cho vay VND và/hoặc USD
Phí (nếu có)
Phí cam kết
Phí trả nợ trước hạn
Phí khác
Kỳ hạn trả gốc và trả lãi Trả lãi 03 tháng/lần
Trả gốc 03 tháng/lần
Biện pháp bảo đảm tín
dụng
i. Thế chấp Quyền sử dụng đất thuộc Dự án
ii. Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong
tương lai thuộc Giai đoạn 1 của Dự án.
iii. Cầm cố quyền nhận số tiền bảo hiểm công trình
Giá trị TSBĐ (i + ii ) ước tính: 94.145.198 USD. Giá
trị TSBĐ/giá trị cấp tín dụng = 3 lần
ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG
32
Điều
kiện giải
ngân
- Biên bản họp Hội đồng quản trị về việc phê duyệt dự án đầu tư và vay vốn,
thế chấp tài sản, cử người đại diện ký kết các Hợp đồng tín dụng, Hợp
đồng thế chấp/cầm cố và các giấy tờ khác tại VCB HCM.
- Vốn điều lệ của Công ty đã được góp đủ.
- Hoàn tất các thủ tục đăng ký thế chấp, công chứng tài sản thế chấp là
Quyền sử dụng đất của Dự án
- Thanh toán chi phí đất: bao gồm:
Chi phí hoàn trả cho ……… được quy định tại Hợp đồng Liên doanh……….
Chi phí ngầm hoá phần tuyến điện 110KV.
- Thanh toán chi phí xây dựng và các chi phí khác thuộc Dự án:
Giấy phép xây dựng
Công ty hoàn tất các thủ tục công chứng, thế chấp tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai thuộc Giai đoạn 1 của Dự án.
Công ty cung cấp dự toán chi phí đầu tư Dự án đã được phê duyệt bởi cơ
quan có thẩm quyền.
Công ty đã mua bảo hiểm xây dựng công trình
Công ty đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định tại Quy chế quản lý đầu
tư và xây dựng
Cung cấp đầy đủ các giấy tờ rút vốn vay theo quy định của VCB HCM
ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG
33
Các
điều
kiện
tín
dụng
khác
- Khi công trình hoàn thành Công ty phải mua bảo hiểm mọi rủi ro cho tài
sản hình thành trong tương lai thuộc Dự án.
- Công ty cam kết huy động thêm vốn tự có và/hoặc nguồn vốn vay khác để
bù đắp các chi phí phát sinh tăng vượt tổng mức đầu tư, bảo đảm Dự án
được đầu tư hoàn chỉnh và đúng tiến độ. Mọi nguồn vốn vay khác là thứ
cấp so với nợ vay tại VCB HCM và chỉ được thanh toán sau khi Công ty
đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho VCB HCM.
- Công ty mở và duy trì tài khoản tiền gởi VND và/hoặc USD tại VCB HCM
và tập trung toàn bộ tiền thu từ Dự án vào tài khoản này. Số tiền thu được
từ Dự án, trong khi còn nợ tại VCB HCM, Công ty chỉ được sử dụng:
i. Thanh toán các chi phí thuộc Dự án;
ii. Hoàn trả nợ (gốc + lãi) cho VCB HCM.
Việc sử dụng tiền thu từ Dự án cho các mục đích ngoài khoản (i) và (ii) nêu
trên chỉ được thực hiện sau khi đã đạt được sự thoả thuận của VCB
HCM.
- Về giải chấp tài sản thế chấp: VCB HCM sẽ giải chấp tài sản thế chấp
theo nguyên tắc: tỉ lệ dư nợ/giá trị TSBĐ tại mọi thời điểm phải đạt tối
thiểu 70% hoặc Công ty đã trả hết nợ vay cho VCB HCM.
- Công ty ưu tiên tập trung tiền gửi và sử dụng mọi dịch vụ ngân hàng (nếu
có) tại VCB
ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG
34
THANK YOU
FOR YOUR ATTENTION!
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- nhtm_cho_vay_du_an_bds_tai_vcb_nhdem_6_show_0095.pdf