Cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh

guồn thu góp phần vào lợi nhuận cho các ngân hàng. Từ Quý III/2007- Quí 1/2008, các Ngân hàng thương mại cổ phần đẩy mạnh cho vay bất động sản, điều kiện cho vay dễ dàng hơn, giá trị các khoản vay được đẩy lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản định mua và kéo dài trong thời hạn tới 20 - 30 năm Tuy nhiên, bắt đầu từ Quí 2/2008, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, giá giảm gần 20% - 30%, thậm chí có nơi giảm 50%-60% giá trị so với đỉnh điểm cuối năm 2007. Thị trường bất động sản mất thanh khoản ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng, giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng bị sụt giảm; Trang 49 Các Ngân hàng tập trung thu hồi nợ, nhưng do ảnh hưởng bởi thị trường khó khăn khiến các chủ đầu tư không thể hoàn tất được dự án thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. ¾ Không có sự độc lập giữa chức năng bán hàng, tác nghiệp và quản trị rủi ro trong mô hình tổ chức Để giảm rủi ro xuống mức thấp nhất, cần thiết có sự độc lập giữa các chức năng mà một cán bộ tín dụng ngân hàng hiện nay thường thực hiện, đó là: chức năng bán hàng (tiếp xúc khách hàng, đàm phán, tiếp thị…), chức năng quản trị rủi ro (phân tích, thẩm định, dự báo, đo lường, đánh giá lại theo định kỳ…) và chức năng tác nghiệp (xử lý hồ sơ, theo dõi, giám sát khoản vay, thu nợ, thu lãi…). ¾ Quản lý thanh khoản yếu kém: Về phía các Ngân hàng thương mại, điều kiện kinh doanh thuận lợi trong những năm gần đây đã làm nảy sinh tư tưởng chủ quan, tăng trưởng tín dụng quá nóng trong khi lại buông lỏng chính sách quản lý rủi ro làm mất cân đối một số tương quan cơ bản trong cơ cấu tài sản, không đảm bảo đúng các tỷ lệ an toàn theo tiêu chuẩn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Các Ngân hàng thương mại đã không thực hiện chính sách quản lý rủi ro thanh khoản một cách khoa học và bài bản. Do tính chất hệ thống đặc biệt chặt chẽ của ngành trong quan hệ vốn giữa các ngân hàng, chỉ cần một vài ngân hàng mất khả năng thanh khoản sẽ gây hiệu ứng dây chuyền, nhanh chóng lan toả trong toàn hệ thống ngân hàng. Như vậy, cùng với những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau đang làm cho chất lượng tín dụng của nhiều Tổ chức tín dụng tiềm ẩn chứa đựng nhiều rủi ro, dẫn đến phát sinh nợ là một yếu tố tất nhiên trong hoạt động kinh doanh. Và nguy cơ các Ngân hàng thương mại phải đối phó với nợ khó đòi là không nhỏ. Trang 50 Kết luận Chương II Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng, dẫn đến mức độ tăng trưởng tín dụng cũng tăng lên tương ứng. Sự tăng trưởng tín dụng của các Ngân hàng thương mại phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung và của ngành bất động sản nói riêng. Tuy nhiên sự tăng trưởng tín dụng cũng kéo theo sự gia tăng rủi ro tín dụng, điều này làm ảnh hưởng rất nhiều đến hiệu quả sử dụng vốn và làm hạn chế việc mở rộng tín dụng của các Ngân hàng thương mại. Mặc dù có những khó khăn, nhưng nhiều Ngân hàng vẫn nhận định lượng cầu (tiềm năng) về bất động sản ở các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh vẫn lớn hơn rất nhiều so với khả năng cung ứng. Trong dài hạn, nền kinh tế Việt Nam được đánh giá là sẽ phát triển nhanh, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, một khi nền kinh tế có dấu hiệu hồi phục và tăng trưởng trở lại, lạm phát được kiềm chế, hệ thống ngân hàng được phép mở rộng tín dụng thì bất động sản vẫn là đối tượng quan tâm của các ngân hàng. Tuy nhiên việc phát triển tín dụng phải đi đôi với chất lượng tín dụng, các giải pháp tốt trong quản lý rủi ro tín dụng là vấn đề quan tâm hàng đầu của các ngân hàng nhằm tạo ra sự tăng trưởng tín dụng một cách ổn định, bền vững. Trang 50 CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường tiềm năng của khu vực. Sau 20 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đang có nhu cầu ngày càng lớn về dịch vụ kinh tế và tài chính. Bên cạnh đó sự phát triển không ngừng của ngành công nghiệp bán lẻ và phân phối dẫn đến lượng cầu về văn phòng, khu mua sắm tăng lên nhanh chóng. Tiềm năng tăng trưởng dài hạn này tạo nên sức hấp dẫn lớn cho các nguồn vốn đầu tư. Những ngành đầu tư hấp dẫn là bất động sản nhà ở, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp. Đối với bất động sản nhà ở: Hiện tượng di dân đến những thành phố lớn đã và đang tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đến trung bình. Ở Việt Nam, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở còn rất lớn, tuy nhiên giá nhà đất lại quá cao so với khả năng chi trả của những người thực sự có nhu cầu về nhà ở nên số lượng giao dịch của đối tượng này chiếm tỉ lệ không nhiều và chủ yếu vào các loại nhà, đất giá rẻ. Đến thời điểm này, các dự án bất động sản đầu tư vào Việt Nam vẫn chỉ tập trung vào các sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng, khu đô thị mới. Đối với thị trường nhà ở, nhà đầu tư trong và ngoài nước chỉ mới tập trung vào loại căn hộ cao cấp với diện tích lớn. Các dự án bất động sản vốn FDI đăng kí trong 9 tháng đầu năm 2009 vẫn tập trung vào phân khúc các sản phẩm hạng sang. Trong khi căn hộ trung bình có lượng khách hàng rất lớn lại đang bị thiếu hụt. Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản sụt giảm mạnh sức mua và giá cả ở các dự án nhà ở đều giảm mạnh nhưng loại căn hộ có mức giá tầm trung vẫn hoạt động ổn định. Như vậy, phân khúc cần phát triển để kích cầu là nhà ở giá rẻ đến trung bình trên cơ sở kết hợp được ba điều kiện: vốn đầu tư, chính sách tín dụng hợp lý cho Trang 51 người mua, tìm kiếm những mối liên kết đa phương tạo lực mới, đủ năng lực phát triển, khai thác dự án Bất động sản hạ tầng khu công nghiệp: Nền kinh tế càng phát triển thì các doanh nghiệp sản xuất càng có xu hướng tập trung lại ở những khu công nghiệp; Trên thực tế, các khu công nghiệp Việt Nam hiện nay còn rất ít, tổng cộng mới có khoảng 150 Khu công nghiệp với khoảng hơn 20.000 ha có thể cho thuê (chiếm 70% tổng diện tích thực tế). Như vậy, thực trạng các Khu công nghiệp vừa ít về số lượng, vừa hẹp về quy mô và dường như không tương xứng với tốc độ phát triển các doanh nghiệp sản xuất trong và ngoài nước. Bất động sản du lịch là một thị trường đầy tiềm năng. Trong năm 2007, Việt Nam đã đón 4,2 triệu du khách quốc tế và 20 triệu du khách nội địa. Trong đó, khá nhiều khách đến để tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản trong lĩnh vực du lịch. Hiện nay, việc đầu tư các dự án xây dựng khách sạn cao cấp, đầu tư các khu nghỉ dưỡng tại các Trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM và các địa phương có nhiều tiềm năng du lịch như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Huế... đang có xu hướng tăng nhanh. Tuy nhiên, việc khan hiếm phòng khách sạn từ 2 đến 5 sao, cơ sở lưu trú đã gây nhiều khó khăn cho ngành du lịch. Ngay cả ở các trung tâm kinh tế lớn cả nước, những khách sạn tầm cỡ quốc tế vẫn rất thiếu so với nhu cầu, nhất là lúc cao điểm. 3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh 3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản. 3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bất động sản: Đây là một nghiệp vụ tín dụng hoàn toàn mới ở Việt Nam hoặc có tồn tại thì hình thái thể hiện không hoàn toàn của một nghiệp vụ tín thác. Tín thác bất động sản là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ đầu tư dự án, người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ Trang 52 được chủ đầu tư chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng (có thể là khách hàng hoặc bên có quyền lợi liên quan) Ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Khách hàng cũng tham gia vào dự án bằng việc ứng trước một khoản tiền cho việc sở hữu một phần vào dự án bất động sản. Và đơn vị xây dựng cũng cam kết tham gia thực hiện dự án bằng cách ký hợp đồng xây dựng với chủ đầu tư và được ngân hàng cam kết cho vay. Như vậy, nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ đầu tư dự án, đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản. Ở nghiệp vụ này ngân hàng được trực tiếp tham gia vào dự án xây dựng thay vì chỉ giữ vai trò là người cho vay thuần túy, ngân hàng là chủ thể quản lý dòng vốn của dự án như một kế toán, kiểm toán viên độc lập. Điều này giảm thiểu rất nhiều rủi ro cho ngân hàng vì dự án được đảm bảo tiến độ thực hiện và cả đầu ra của dự án cũng đã được tính toán trước. Không chỉ có ngân hàng mà chủ đầu tư, đơn vị xây dựng và cả khách hàng quyền lợi cũng được đảm bảo. Ngân hàng đóng vai trò là trung gian đảm bảo cho việc triển khai các dự án xây dựng được minh bạch, quản lý được nguồn hàng hoá bất động sản cũng như tài chính khi thực hiện giao dịch mua bán Ở Việt Nam, trong thời gian qua, các dự án bất động sản cũng huy động vốn theo hình thức tín thác, chủ đầu tư vay vốn ngân hàng và cả tiền ứng trước của khách hàng, chủ đầu tư được chủ động quản lý tài chính của dự án. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn của dự án cho các mục đích khác làm chậm tiến độ thi công cho dự án, thậm chí có khi điều chỉnh tăng giá thành, gây thiệt hại Trang 53 cho khách hàng. Trong khi đó đối với tín thác bất động sản thì sự chủ động quản lý tài chính đã được ủy thác cho ngân hàng. Do đó nguồn vốn cho dự án sẽ được sử dụng đúng mục đích, đảm bảo cho dự án được triển khai đúng tiến độ với giá thành hợp lý. 3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản: Một trong những nguyên nhân chính được cho là đã dẫn đến việc thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay hoạt động không ổn định, kém bền vững là do thiếu vốn, nhất là nguồn vốn trung dài hạn. Không chỉ các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm, hàng hoá bất động sản, mà người có nhu cầu mua nhà cũng rất khó khăn khi vay tiền. Tại các nước phát triển, việc huy động vốn cho thị trường bất động sản được tiến hành thông qua thị trường tài chính nhà ở. Cơ chế hoạt động chính của thị trường này là tái tài trợ thế chấp. Theo cơ chế này, các ngân hàng thương mại hay ngân hàng thế chấp sẽ cho các doanh nghiệp và người dân vay tiền để mua nhà ở hoặc đầu tư, kinh doanh bất động sản. Người vay sẽ dùng chính các bất động sản này để thế chấp cho ngân hàng. Tuy nhiên, do nhu cầu của thị trường rất lớn và có kỳ hạn dài, mà ngân hàng không thể đáp ứng đầy đủ. Vì vậy, các ngân hàng thương mại sẽ đem bán các khoản nợ có thế chấp này (một hình thức chiết khấu) cho một cơ quan tái tài trợ (cơ quan này thường do Nhà nước nắm đa số cổ phần chi phối). Để có đủ vốn tái tài trợ cho các khoản vay thế chấp của các ngân hàng thương mại, ngoài vốn tự có, cơ quan tái tài trợ thế chấp sẽ phát hành trong nước và quốc tế trái phiếu thế chấp (chứng khoán hoá tài sản thế chấp). Đây là một công cụ đầu tư dài hạn được bảo đảm bằng chính bất động sản, tương đối an toàn cho các nhà đầu tư như các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, doanh nghiệp, cá nhân,... muốn đầu tư nhưng không nhất thiết phải giữ một khối bất động sản. Sau khi bán các khoản nợ thế chấp, ngân hàng thương mại lại có vốn để mở rộng cho vay kinh doanh các bất động sản khác và lại có thể tiếp tục bán các khoản nợ thế chấp mới cho cơ quan tái tài trợ thế chấp. Chính nhờ cơ chế Trang 54 hoạt động này, thị trường tài chính nhà ở tại các nước phát triển đã huy động được một nguồn vốn khổng lồ cho thị trường bất động sản. Tại Việt Nam, thị trường tài chính nhà ở vẫn chưa hình thành, mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp ở dạng thô và nhiều rủi ro do tính thanh khoản yếu, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh… nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu. Sức mua kém và sản phẩm ít ỏi dẫn đến biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng. Từ đó, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất. Thực tế đến nay đã chứng minh muốn phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, không thể thiếu được thị trường tài chính nhà ở. Để làm được điều này cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ của thị trường bất động sản. Lợi ích lớn nhất từ việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Về lâu dài, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững cần đẩy mạnh và khơi thông các kênh cung cấp vốn gián tiếp, các nguồn vốn trung và dài hạn các kênh cung cấp vốn ổn định lâu dài từ các quỹ tín khác, quỹ tiết kiệm…Hay nói cách khác, thị trường bất động sản trong nước cần chuyển từ cấp độ phát triển tiền tệ hóa lên cấp độ tài chính hóa. 3.2.2. Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả ¾ Hoàn thiện quy trình tín dụng, thiết lập bộ phận tín dụng chuyên cho vay kinh doanh bất động sản: Thực hiện các nguyên tắc phân tách chức năng, nguyên tắc tuân thủ hạn mức. Thường xuyên xem xét lại quy trình theo định kì, đảm bảo mọi công việc được xử lí một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời và đúng thẩm quyền. Mức phán quyết tín dụng đối với các đơn vị trong hệ thống phải căn cứ vào năng lực và kinh nghiệm của người lãnh đạo, địa bàn, kết quả hoạt động và chất lượng tín dụng của mỗi đơn vị. Trang 55 Quy trình tín dụng cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm. Lãnh đạo các phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng không nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại các hội đồng tín dụng. Việc bổ nhiệm cán bộ vào các vị trí lãnh đạo các phòng, ban tại Hội sở; Sở giao dịch; các chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh năng lực, thành tích công tác cần phải chú trọng đến kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức. Tăng cường công tác quản trị trong các tổ chức tín dụng, trong đó chú trọng đổi mới cơ chế quản lý và điều hành, kiểm tra và thẩm quyền ban hành các quyết định cho vay. Tăng cường nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của kiểm soát nội bộ của ngân hàng, xem đây là điểm xuất phát để bảo đảm an toàn, hiệu quả trong hoạt động tín dụng. Do đó cần thành lập bộ phận kiểm soát và thẩm định lại trước khi quyết định cho vay, nhất là các dự án vay vốn lớn. Bên cạnh đó, Tín dụng bất động sản cần được tổ chức thành một bộ phận chuyên môn hoá vì các lý do sau: - Các khoản cho vay bất động sản thường có quy mô lớn, kỳ hạn vay dài. - Riêng trong lĩnh vực bất động sản đã có rất nhiều dòng sản phẩm khác nhau như bất động sản nhà ở, bất động sản sản xuất thương mai, bất động sản du lịch.... Mỗi dòng sản phẩm này có tính chất, đặc thù riêng về thị trường, về phương thức quản lý. - Do đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trong giai đoạn chưa hoàn chỉnh, môi trường pháp lý chưa nhất quán, thiếu minh bạch. Do đó ngân hàng cần phải có bộ phận chuyên môn phân tích cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Cán bộ ngân hàng phải có kiến thức trong nhiều lĩnh vực: chi phí xây dựng và vật liệu, giá trị địa điểm, nhu cầu bất động sản, việc cung ứng vật liệu, luật lệ môi trường và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản, và các vấn đề khác có khả năng ảnh hưởng bất lợi đến dự án bất động sản cho vay. Trang 56 ¾ Phân tích tín dụng: Mục đích duy nhất của việc phân tích, thẩm định tín dụng là nhằm đánh giá khả năng trả nợ của người vay. Sự phân tích tín dụng đối với cho vay bất động sản cũng tương tự như với các đối tượng cho vay khác, tập trung vào các yếu tố sau: - Tình trạng pháp lý của người vay và dự án vay vốn - Uy tín, lịch sử vay nợ của người vay - Tình hình tài chính của người vay trong hiện tại và tương lai - Mục đích vay vốn, hiệu quả kinh tế của dự án/phương án vay vốn: Đây là nội dung thẩm định rất quan trọng do các khoản cho vay bất động sản có nguồn trả nợ dựa vào việc bán các sản phẩm của dự án. - Khi dự án đầu tư không hiệu quả, kéo theo hàng loạt rủi ro, gây tổn thất cho ngân hàng, và ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng. Do đó yêu cầu nhà đầu tư kinh nghiệm, đáng tin cậy và tài chính ổn định. - Khi quyết định cho vay, ngân hàng cần quan tâm xét đến chi phí xây dựng dự tính, giá trị thị trường dự tính khi công trình xây dựng hoàn tất, khả năng tài chính và quản lý của nhà đầu tư… - Tài sản đảm bảo: Việc đánh giá tài sản đảm bảo là bất động sản có những đặc điểm đáng lưu ý sau: + Việc đánh giá tài sản đảm bảo theo giá thị trường có nhiều khả năng bị chi phối bởi chủ quan của nhân viên trực tiếp thụ lý. + Do chính sách cạnh tranh, các ngân hàng ngày càng có xu hướng định giá bất động sản theo sát giá thị trường (thậm chí có khi lên đến 90 – 100% giá thị trường), và cho vay từ 70 – 90% giá trị định giá. Khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản có khả năng giảm hơn 50% so với giai đoạn tăng trưởng. Điều này làm cho nhiều đối tượng vay nợ tiến gần đến giá trị ròng âm của bất động sản, do đó làm tăng nguy cơ một số khách hàng sẽ chấp nhận cho ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo hơn là cố gắng hoàn trả khoản vay. + Khi thị trường bất động sản mất thanh khoản, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại sẽ phải phát mại bất động sản để thu Trang 57 hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, giá lại càng giảm. Đây chính là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản. + Đối với bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với bất động sản là các căn hộ, nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ các dự án không do chính ngân hàng tài trợ, bất động sản có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng là cần thiết do những qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui định pháp luật của các cơ quan chức năng còn chưa thống nhất ¾ Quản lý chặt chẽ khoản vay trước, trong và sau khi giải ngân: Hầu hết các dự án đầu tư bất động sản cần nguồn vốn có quy mô lớn, vốn đầu tư này được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…kéo dài qua khoảng thời gian khoảng từ 3-5 năm, thậm chí có thể lên đến 7-10 năm đối với những dự án quy mô lớn. Do đó, mặc dù doanh nghiệp cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng nhu cầu này được chia ra theo từng giai đoạn khác nhau. Do đó số tiền cho vay của ngân hàng cũng phải được thiết kế để giải ngân phù hợp với từng giai đoạn đầu tư của doanh nghiệp. Mặc dù việc kiểm soát các khoản cho vay dự án bất động sản rất phức tạp, nhưng các ngân hàng cần có biện pháp kiểm soát để giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án. Yêu cầu này vừa đảm bảo cho khoản vay được sử dụng đúng mục đích, vừa đảm bảo tiến độ thi công theo đúng kế hoạch, từ đó dự án phát huy hiệu quả và hoàn trả nợ cho ngân hàng. Khi cho vay, các ngân hàng thương mại cần phải kiểm soát mục đích sử dụng các khoản vay của doanh nghiệp; có chứng từ vay vốn rõ ràng; cũng như duy trì các kênh liên lạc giữa ngân hàng và doanh nghiệp để có thông tin trao đổi kịp thời. Ngược lại, các doanh nghiệp cũng phải tiến hành trích lập dự phòng, khi có phát sinh khoản thu khó đòi. Trang 58 Ngoài ra, trong hợp đồng tín dụng cần quy định chặt chẽ về việc yêu cầu nhà thầu phải có chứng thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng (nhằm đảm bảo chất lượng và thời hạn xây dựng công trình), bảo hiểm hoả hoạn, bảo hiểm thi công xây dựng, thiết kế giải pháp thi công … 3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp: Vì khả năng hoàn trả nợ gốc và lãi vay của khách hàng có thể không thực hiện được như dự tính. Khi đó ngân hàng có thể phải xét đến giá trị tài sản đảm bảo (thường là bất động sản) thay cho việc hoàn trả nợ gốc và lãi vay. Mục tiêu của việc định giá bất động sản là xác định giá trị thị trường của tài sản. Mặc dù việc định giá bất động sản không phải là yêu cầu khoa học chính xác, nhưng phải được thực hiện để tiến hành chương trình cho vay bất động sản có hiệu quả. Thành công tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm của người định giá, và việc sử dụng các công cụ định giá như giấy tờ xác định chủ quyền sở hữu, giấy phép xây dựng mới, cung cầu nhà cửa….. Phương pháp phổ biến là dữ liệu về chi phí và thị trường Phương pháp chi phí: Giá ấn định trên cơ sở của chi phí tái sản xuất của bất động sản. Giá bất động sản được xác định bằng việc so sánh với bất động sản tương tự trong khu vực. Chi phí xây dựng tài sản trên đất ước tính trên cơ sở chi phí xây dựng hình thành nên bất động sản trừ phần giá trị đã sử dụng. Phương pháp dữ liệu thị trường: so sánh bất động sản định giá với các bất động sản tương tự mới được giao dịch mua bán trên thị trường. Giống như phương pháp chi phí, phương pháp này không dễ dàng vì các bất động sản hoàn toàn không giống nhau và mỗi bất động sản luôn bao hàm các yếu tố đặc thù riêng. Điều quan trọng, việc định giá bất động sản càng chính xác càng tốt, vì đây là cơ sở cho vay thế chấp. Nếu giá trị định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Nhưng nếu định giá thấp, khách hàng sẽ vay nơi khác. 3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng Ngân hàng cần tăng cường khả năng quản trị nhân sự, cụ thể là quản trị đội ngũ cán bộ tín dụng, bao gồm bốn vấn đề chính: tuyển dụng; đào tạo lại; hệ thống lương thưởng; vấn đề thăng tiến. Trang 59 Trên thực tế, nhiều ngân hàng trên thế giới đã xây dựng hệ thống chấm điểm kết quả công việc của cán bộ tín dụng để xác định mức lương và lộ trình thăng tiến phù hợp. Với cán bộ tín dụng, lương và thưởng thường được dựa vào số dư nợ, số lượng khách hàng và chất lượng tín dụng. Nếu cán bộ tín dụng có dư nợ cao nhưng chất lượng tín dụng thấp thì lương - thưởng vẫn có thể rất thấp, và tất nhiên là không thể thăng tiến. Như vậy, việc xác định mức tổn thất ước tính với từng danh mục cho vay của từng cán bộ tín dụng sẽ định lượng rõ chất lượng tín dụng của từng cán bộ. Điều này buộc cán bộ tín dụng phải luôn nỗ lực tránh rủi ro nếu không sẽ nhận mức lương - thưởng rất thấp cho dù là cán bộ có thâm niên cao. Cán bộ tín dụng cần phải được bố trí hợp lý, thường xuyên được đào tạo và phải đáp ứng được một số tiêu chuẩn: - Phải có kiến thức, trình độ nghiệp vụ được đào tạo bài bản. Trong quá trình làm việc, luôn nghiên cứu cập nhật, bổ sung kiến thức để phù hợp với yêu cầu đòi hỏi ngày càng cao của công việc và đáp ứng được sự vận động, phát triển không ngừng của xã hội. - Cán bộ tín dụng phải có đạo đức, trách nhiệm nghề nghiệp cao. Thể hiện qua việc học hỏi nghiệp vụ, có trách nhiệm trong việc đề xuất các quyết định tín dụng, đưa ra các biện pháp xử lý các tình huống nghiệp vụ của mình. - Cán bộ tín dụng phải có bản lĩnh, kinh nghiệm nghề nghiệp. Điều này đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có kiến thức trong đánh giá thông tin do khách hàng cung cấp. Trong thực tế, cán bộ tín dụng rất khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin một cách chính xác, kịp thời. Các nội dung thẩm định cần được quan tâm là: + Thông tin về tình hình tài chính doanh nghiệp (khách hàng): Bao gồm các thông tin liên quan đến tình hình tài chính của doanh nghiệp như: khả năng tài chính, kết quả kinh doanh, công nợ phải thu, công nợ phải trả, nhu cầu vốn hợp lý, kết quả sản xuất kinh doanh, khả năng trả nợ, giá trị tài sản thế chấp... + Thông tin thu thập từ bên ngoài: + Thông tin trực tiếp: Tư cách, uy tín, năng lực quản lý, năng lực SXKD, quan hệ xã hội, gia đình, kinh tế, của người vay hoặc người được bảo lãnh, cung cầu, thị trường... của đối tượng vay vốn. + Trang 60 Thông tin gián tiếp: Tình hình kinh tế - xã hội, thông tin về xu hướng phát triển khả năng cạnh tranh của ngành nghề, những thay đổi do khách quan ảnh hưởng đến khu vực hoặc những dự đoán trong tương lai liên quan đến mục đích vay vốn 3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả Các ngân hàng thương mại cần xem xét những biện pháp phòng ngừa rủi ro một cách chặt chẽ, tiến hành đánh giá tài sản thế chấp hàng tháng, thay vì hàng năm như nhiều ngân hàng đang thực hiện, để xác định chính xác các giá trị tài sản thế chấp đó. Tuân thủ quy định về các tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các Tổ chức tín dụng, Quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lí rủi ro trong hoạt động ngân hàng của các Tổ chức tín dụng; nâng cao chất lượng tín dụng, tăng cường các biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động ngân hàng. Xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán, đây là giải pháp cuối cùng mà các ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Công đoạn xử lý tài sản đảm bảo rất phức tạp và mất nhiều thời gian. Ngân hàng có thể xử lý nợ xấu thông qua việc bán nợ cho các tổ chức mua bán nợ chuyên nghiệp. Việc bán nợ này cũng có thể coi là phương án xử lý nợ xấu nhanh nhất, giúp ngân hàng thu hồi một phần vốn kinh doanh để phục vụ cho các nhu cầu và cơ hội kinh doanh mới, nhằm cải thiện tình hình tài chính. Một số biện pháp xử lý nợ xấu: Thứ nhất, các ngân hàng tự tổ chức quản lý hoặc bàn giao khoản nợ xấu cho công ty quản lý nợ trực thuộc để tiếp tục theo dõi các khoản nợ nhằm thực hiện thu hồi nợ thông qua việc xử lý các tài sản đảm bảo khoản nợ, khai thác tài sản đảm bảo, tiếp tục theo đuổi các vụ kiện để thu hồi một phần nợ từ thanh lý tài sản của con nợ. Đây là hướng đi được một số Ngân hàng thương mại thực hiện, nhưng cũng chỉ hoạt động giới hạn trong việc mua, bán đối với các khoản nợ mà tổ chức tín dụng cho khách hàng vay, chứ chưa được phép mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực mua, bán nợ của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân trong xã hội Trang 61 Đối với giải pháp này, các ngân hàng vẫn mất nhiều thời gian và tiền bạc để thu hồi nợ xấu, vẫn phải duy trì một bộ máy, bộ phận riêng để quản lý nợ xấu, cho nên cho đến nay vẫn chưa hiệu quả. Thứ hai, biện pháp thu nợ có chiết khấu. Đây là hình thức giảm giá trị khoản nợ phải trả cho con nợ, giá trị triết khấu do ngân hàng và con nợ thoả thuận nhưng theo hướng có lợi cho con nợ nhằm thúc đẩy con nợ thanh toán dứt điểm, tuy ngân hàng sẽ chịu một phần thiệt hại nhưng sớm thu hồi được một phần vốn và loai bỏ được khoản nợ xấu này trên Bảng cân đối tài sản. Thứ ba, bán nợ cho các tổ chức có chức năng mua - bán nợ chuyên nghiệp, đây là phương án xử lý nợ xấu nhanh nhất giúp chủ nợ thu hồi một phần vốn kinh doanh để phục vụ cho các nhu cầu và cơ hội kinh doanh mới, nhằm cải thiện tình hình tài chính. Việc xử lý các khoản nợ được thực hiện thông qua nhiều biện pháp khác nhau tùy trường hợp cụ thể như bán tài sản đảm bảo nợ, khai thác cho thuê tài sản, sử dụng tài sản đảm bảo để góp vốn với doanh nghiệp khác; thu nợ có chiết khấu hoặc bán nợ cho tổ chức kinh doanh nợ khác, xử lý tài chính để cơ cấu lại nợ và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp… 3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản: Sự mất cân đối về cơ cấu thời hạn vốn tín dụng, cũng như việc sử dụng quá mức nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn tiềm ẩn gây ra những bất ổn trên thị trường tín dụng bất động sản. Mặc dù các ngân hàng thương mại đã tăng cường nhiều biện pháp huy động, nhưng khả năng huy động vốn trung, dài hạn của các tổ chức tín dụng vẫn còn thấp so với nhu cầu vốn vốn đầu tư dài hạn của thị trường bất động sản. Do đó các Tổ chức tín dụng cần đảm bảo duy trì ổn định việc huy động vốn theo kế hoạch, đảm bảo khả năng thu nợ phù hợp với yêu cầu chi trả các khoản tiền gửi do chênh lệch về thời hạn, đảm bảo khả năng thanh toán của các ngân hàng, nhất là đối với các ngân hàng có quy mô nhỏ, hệ số an toàn vốn thấp và sử dụng nhiều vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn. Trang 62 Quản lý rủi ro thanh khoản được thực hiện trong một kế hoạch tổng thể về quản lý rủi ro thanh khoản và ứng phó với các sự cố rủi ro thanh khoản. Quản lý rủi ro thanh khoản cần tuân thủ các nguyên tắc cụ thể sau: - Tuân thủ nghiêm các quy định của NHNN về tỷ lệ an toàn vốn và thanh khoản trong hoạt động ngân hàng. - Duy trì tỷ lệ tối thiểu 25% giữa giá trị các tài sản có có thể thanh toán ngay và các tài sản nợ sẽ đến hạn thanh toán trong thời gian một tháng tiếp theo. - Duy trì tỷ lệ tối thiểu bằng một (1) giữa tổng tài sản có có thể thanh toán ngay trong khoảng thời gian bảy (7) ngày làm việc tiếp theo và tổng tài sản nợ phải thanh toán trong khoảng thời gian bảy (7) ngày làm việc tiếp theo. - Tuân thủ các hạn mức thanh khoản quy định trong chính sách quản lý rủi ro thanh khoản - Tổng hợp và phân tích động thái của khách hàng gửi tiền, xây dựng kế hoạch sử dụng vốn cho hoạt động tín dụng và các hoạt động có rủi ro vốn. - Thiết lập các định mức thanh khoản như là một công cụ dự phòng tài chính để ứng phó với các đột biến về thanh khoản. Căn cứ khả năng thanh toán ngay và khả năng chuyển đổi thành thanh toán ngay, định mức thanh khoản chia làm các cấp độ từ thấp đến cao. Trong mỗi cấp độ sẽ quy định rõ các loại thanh khoản. - Ngoài ra, Ngân hàng cũng xây dựng kế hoạch ứng phó tình trạng khẩn cấp thanh khoản nhằm cung cấp cho lãnh đạo, trưởng các đơn vị, bộ phận và các nhân viên phương cách quản lý và ứng phó khi xảy ra sự cố thanh khoản. Các bước này có quan hệ mật thiết với nhau trong quá trình ứng phó tình trạng khẩn cấp thanh khoản. 3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước 3.3.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản: Đối với kinh doanh bất động sản, nếu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt quá sẽ làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, mất khả năng chi trả, gây ảnh Trang 63 hưởng tiêu cực đến các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của các khoản cho vay bất động sản nên Ngân hàng nhà nước cần có các biện pháp đặc biệt nhằm kiểm soát một các thích hợp. Một số biện pháp được đề xuất là: - Biện pháp truyền thống mà Ngân hàng nhà nước cần tăng cuờng là thắt chặt hệ thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro... - Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực bất động sản tuỳ theo đặc điểm của từng loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo, hoặc quy định tỷ lệ dư nợ bất động sản tối đa trên tổng dư nợ. Với biện pháp này, các Ngân hàng thương mại được tự do kinh doanh trong giới hạn rủi ro cho phép. - Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phòng rủi ro của các tổ chức tín dụng, nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm tạo điều kiện hình thành các quỹ dự phòng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và kịp thời. - Về cơ chế tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động tín dụng. Không nên quy định quá chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các Tổ chức tín dụng để hạn chế việc can thiệp sâu không phù hợp với cơ chế thị trường và tạo chủ động cho các Tổ chức tín dụng trong kinh doanh tín dụng. - Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải là cơ sở, định hướng cho các Tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư tín dụng cho nền kinh tế. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tiến tới tách bạch chức năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra đảm bảo an toàn tín dụng và an toàn hệ thống của Ngân hàng Nhà nước. Tiếp tục ban hành các văn bản quy định nhằm đảm bảo an toàn cho nghiệp vụ tín dụng bất động sản như quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất là tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai).... Trang 64 - Sử dụng linh hoạt các công cụ quản lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thông tin tín dụng, xử phạt tài chính... để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng đúng hướng, an toàn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo luật để các Tổ chức tín dụng thực hiện. 3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản: Một trong những nguyên nhân gây áp lực mạnh mẽ và làm cho tín đụng ngân hàng tăng trưởng nóng chính do xuất phát từ nhu cầu vốn đầu tư rất lớn của thị trường bất động sản, nhất là vốn trung dài hạn mà thị trường tín dụng chưa giải quyết được quan hệ cung cầu đó. Vì vậy, để phát triển thị trường vốn cần tập trung vào các vấn đề sau: Thứ nhất: Tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn của các tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, các công ty bảo hiểm nhân thọ…đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì kênh tài chính này hoạt động dài hạn nên đảm bảo nguồn tài chính ổn định và thị trường bất động sản sẽ không bị sức ép trong việc đáo nợ, lãi suất vay như từ ngân hàng. Thứ hai: Xây dựng các ngân hàng chuyên doanh thực hiện nhiệm vụ đầu tư với chức năng chính là tham gia vào thị trường vốn trung dài hạn, có cơ chế khác với các ngân hàng thương mại hiện nay là tham gia vào thị trường tiền tệ. 3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản 3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng Quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng là một trong những hình thức quan hệ kinh tế mang tính phổ biến và có vai trò quan trọng trong các nền kinh tế, mối quan hệ này có những rủi ro do nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ và xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp, vì Trang 65 chúng đóng vai trò là nền tảng giúp cho các quốc gia duy trì, cải thiện tính vững chắc của hệ thống các tổ chức tín dụng và ổn định nền kinh tế - (trên phương diện vĩ mô), bảo vệ quyền lợi cho các chủ nợ (các tổ chức tín dụng) và tăng cường trách nhiệm của các khách hàng vay vốn (doanh nghiệp) – (trên phương diện vi mô). Một hệ thống luật pháp về bảo vệ quyền chủ nợ hữu hiệu sẽ là động lực giúp cho các tổ chức tín dụng tích cực hơn trong việc chấp thuận cho vay với những ràng buộc về tài sản đảm bảo. Nhờ đó, sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp phát triển, giúp cho các doanh nghiệp có nhiều khả năng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ thị trường nợ nói chung và từ hệ thống ngân hàng nói riêng. Điều này đặc biệt hữu ích đối với các doanh nghiệp tại các nước đang phát triển nơi thị trường chứng khoán chưa phát triển. 3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản ¾ Hạn chế đầu cơ đất đai, minh bạch hoá thông tin bất động sản: - Thông tin về đất đai và thị trường bất động sản cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của bất động sản. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp và người dân, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ bất động sản. - Đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ được kết nối thông suốt dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc, từ đó có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể sử dụng đất, hạn chế đầu cơ đất đai. Việc quản lý đất đai không chỉ đơn thuần quản lý hành chính mà còn gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai. Thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, góp phần ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai. - Sử dụng có hiệu quả công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện được sử dụng để chống đầu cơ đất đai, được Trang 66 thực hiện với sự hỗ trợ của kỹ thuật công nghệ, quản lý dữ liệu thông suốt đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế bất động sản. - Tạo lập thị trường bất động sản minh bạch: Vì nhà ở là tài sản có giá trị rất lớn, nên Nhà nước phải bảo vệ đầy đủ các quyền về nhà ở như quyền sở hữu, sang nhượng, cho tặng, thế chấp, góp vốn... Nhà nước cần thiết lập cơ chế hành chính giao dịch bất động sản tiện lợi, đơn giản. Do thị trường bất động sản gắn liền với các hoạt động như xây dựng, mua bán, sang nhượng, cầm cố, cho thuê…Các hoạt động này liên quan đến hành chính công và cần được hỗ trợ nhanh nhất, tiện lợi nhất. - Tổ chức giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch: Để lành mạnh hóa thông tin bất động sản và tạo hệ thống lưu thông sản phẩm, Nhà nước cần tổ chức việc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch. ¾ Quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản hình thành trong tương lai: Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ để tạo sự an toàn và minh bạch trong giao dịch. Đối với các nước đang phát triển như Việt Nam, phần lớn các giao dịch của thị trường bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, nhất là mua nhà trả chậm theo tiến độ xây dựng, nhà ở chưa hình thành. Đối với các sản phẩm này, người mua nhà chịu rất nhiều rủi ro như chậm tiến độ giao nhà, sử dụng tiền trả trước sai mục đích, chất lượng nhà sai quy cách so với nhà mẫu... Để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà và giữ ổn định thị trường nhà ở, Nhà nước phải có trách nhiệm kiểm soát chất lượng của những sản phẩm này trước khi cho phép bán ra thị trường. Cần đặt ra tiêu chuẩn tối thiểu cho sản phẩm nhà ở chưa hình thành, quy trình chuẩn cho việc bán trước, kiểm soát việc thu tiền và sử dụng tiền đúng mục đích của chủ dự án thông qua tài khoản đặc biệt của chủ đầu tư được mở tại ngân hàng để phục vụ cho việc bán nhà trả trước. Bên cạnh việc chuẩn hoá sản phẩm được phép bán ra thị trường, Nhà nước tạo điều kiện để các hàng hoá đúng chuẩn được dễ dàng giao dịch, luân chuyển tự do, tạo tính thanh khoản và khuyến khích thị trường phát triển. Trang 67 Kiểm soát và khuyến khích được thị trường nhà ở mua trả trước, Nhà nước không chỉ bảo vệ tốt cho thị trường nhà ở phát triển mà còn thu được thuế, phí và kích thích các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh, xây dựng phát triển nhà ở. ¾ Xây dựng các định chế quản lý và hỗ trợ cho thị trường bất động sản: Củng cố và phát triển các trung tâm thông tin, giao dịch, định giá bất động sản, thí điểm lập sàn giao dịch bất động sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu xây dựng các dự án. Các định chế này sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch của thị trường bất động sản, làm giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và làm giảm nguy cơ “kinh tế bong bóng” do đầu cơ quá mức vào bất động sản. 3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản: Thiết kế và phát triển cơ sở dữ liệu thống kê cho thị trường bất động sản phục vụ nhu cầu của công tác quản lý, điều tiết thị trường và nghiên cứu, đánh giá, dự báo tác động chính sách liên quan tới bất động sản. Những lợi ích của việc xây dựng chỉ số bất động sản: ¾ Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương: Đây là cơ sở để thiết lập các dự án quy hoạch một cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển chung của nền kinh tế. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Dựa vào cơ sở dữ liệu, các cơ quan Nhà nước có thể dự báo để tư vấn kịp thời cho chính sách vĩ mô. Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo hiện tại và dự đoán tương lai của thị trường bất động sản để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự. ¾ Đối với hệ thống Ngân Hàng và các Quỹ đầu tư: Hệ thống thông tin bất động sản sẽ là cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để Ngân hàng Nhà nước quyết định các chính sách tiền tệ. Với Ngân hàng thương mại, hệ thống dữ liệu này là cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ thống thông tin bất động Trang 68 sản sẽ cung cấp cho các ngân hàng các số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của các dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường trong tương lai. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài trong khoảng 3- 10 năm, do vậy nếu không có hệ thống thông tin thì mức độ rủi ro của ngân hàng sẽ rất cao. ¾ Đối với các nhà đầu tư bất động sản: Từ cơ sở dữ liệu hiện tại và dự báo trong tương lai về tình hình cung cầu thị trường, Nhà đầu tư sẽ có quyết định đầu tư vào phân khúc thị trường được dự báo có khả thi hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với cung cầu của thị trường. ¾ Đối với dân chúng, người mua nhà ở: Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống dữ liệu để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm có giá trị thực phù hợp và lựa chọn thời điểm mua nhà khi có nguồn cung, tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung căng thẳng. ¾ Đối với các công ty trong ngành xây dựng: Các công ty trong ngành xây dựng bao gồm cả các công ty xây dựng, các công ty sản xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh thừa hoặc thiếu hàng, gây phát sinh chi phí. ¾ Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản): Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn. Trang 69 ¾ Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán: Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp như các nước trong khu vực thì giá trị chứng khoán của các công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm cả các công ty xây dựng và vật liệu xây dựng) sẽ có các mối liên quan chặt chẽ đến thông tin về nhiệt độ của thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp. Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ căn cứ vào các thông tin này để ra quyết định đầu tư trong ngắn han hoặc dài hạn đúng đắn hơn. ¾ Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu: Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của khách hàng, giúp cho việc dự báo mang tính dài hạn và có khoa học hơn. Trang 70 KẾT LUẬN CHƯƠNG III Một số biện pháp chủ yếu nhằm kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản gồm: Thứ nhất: Phát triển các nghiệp vụ tín dụng hiện đại, phù hợp với tính chất và đặc điểm của các khoản cho vay bất động sản, gồm: nghiệp vụ tín thác bất động sản, phát triển thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản, tiến tới giai đoạn tài chính hoá thị trường bất động sản. Thứ hai: Các giải pháp vĩ mô từ phía Chính phủ và các cơ quan lập pháp nhằm tạo sự phát triển ổn định, minh bạch cho thị trường bất động sản; thiết lập các định chế nhằm huy động nguồn vốn đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản; vai trò của Ngân hàng Nhà nước trong việc kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại, đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường tiền tệ. Thứ ba: Các giải pháp từ bản thân các Ngân hàng thương mại khi hiện nay đang đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn chủ yếu cho các dự án đầu tư bất động sản, trong đó cần giải quyết mối nguy cơ về thanh khoản do mất cân đối về kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và nhu cầu cho vay trung dài hạn của các dự án bất động sản, khả năng quản lý kiểm soát khoản vay một cách hiệu quả, an toàn. Trang 71 KẾT LUẬN Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của nhà nước và các quỹ của các công ty tài chính nói chung chứ không phải của ngân hàng Ở Việt Nam tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn thiếu... Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng. Mặt khác, tín dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài, nên những rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Do vậy, các ngân hàng thương mại cần phải thận trọng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, như tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; phải ban hành quy định về nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường .. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc cho vay của các Ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản; Đồng thời, giữa các bộ, ngành cần có sự phối hợp triển khai những giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản, như hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng Trang 72 hệ thống thông tin thị trường bất động sản, minh bạch hoá thông tin năng lực các của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đề tài của luận văn nhằm mục đích nghiên cứu các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại, góp phần ổn định thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ. Tuy nhiên, do giới hạn về thời gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, cũng như hạn chế về kinh nghiệm thực tế của tác giả trong cho vay bất động sản. Do đó luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được sự thông cảm và đóng góp ý kiến của Quý thầy cô và bạn đọc. Tác giả xin chân thành cảm ơn. Trang 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. T.S. Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học-Kỹ thuật Hà Nội. 2. Edward W.Reed, Ph.D và Edward K.Gill, Ph.D (2004),“Ngân hàng thương mại”, tổ chức biên dịch và hiệu đính PGS.TS Lê Văn Tề, T.S Hồ Diệu, NXB Thống kê. 3. Thời báo kinh tế Việt Nam 2007, 2008, 2009. 4. Nguyễn Hồng Quân (2008), “Khủng hoảng tài chính - tín dụng bất động sản tại Hoa Kỳ”, 5. (2006), “Thị trường bất động sản của Việt Nam -Thực trạng và các giải pháp”, 6. Thanh Hải (2005), “Phá "tảng băng" thị trường bất động sản”, 7. Vũ Phương Liên (2005), “Giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản”, 8. Minh Đức (2009), “Dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán bất động sản tăng mạnh”, tu-chung-khoan-bat-dong-san-tang-manh.htm. 9. Vân Linh (2009), “Tăng trưởng tín dụng cao: Tiềm ẩn rủi ro nợ xấu” 360/Tang_truong_tin_dung_cao_Tiem_an_rui_ro_no_xau/. 10. (2009),“Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng”, se-bi-anh-huong.24h. 11. Minh Đức (2009), “Số liệu lợi nhuận ngân hàng 6 tháng đầu năm 2009”, ngan-hang-6-thang-dau-nam-2009.htm. Trang 74 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN Cho vay kinh doanh bất động sản là nghiệp vụ phổ biến của các ngân hàng thương mại, trong đó mức độ rủi ro tín dụng phụ thuộc nhiều vào sự biến động của thị trường bất động sản. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực trạng về tình hình cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, luận văn đã nhận diện các rủi ro tín dụng liên quan đến nghiệp vụ kinh doanh này, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro khi thị trường bất động sản biến động xấu. Từ đó, luận văn đã đề xuất một số giải pháp đối với nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại và thị trường tài chính.