Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá đất tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương (TechcomBank)

có) Tiền thuê đất đã trả trừ đi thời gian sử dụng + Đối với đất đi thuê mà tiền trả hàng năm, hoặc đã trả tiền trước nhiều năm nhưng thời gian đã trả tiền thuê còn dưới 05 năm thì vẫn nhận thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không tính giá trị quyền sử dụng đất. - Các trường hợp định giá đất khác Đối với các trường hợp định giá khác quy định định giá trên đây, việc nhận TSĐB là bất động sản phải có ý kiến của ban Tổng giám đốc. 2.2.1.2. Lập biên bản kiểm tra, định giá Trước khi kí HĐ thế chấp, bảo lãnh, CVKH phải tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp, nội dung công việc gồm: - Kiểm tra bản chính giấy tờ về tài sản để xác định nguồn gốc đất, nguồn gốc các giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản, đối chiếu với quy định tại điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ không rõ ràng hoặc có những nghi vấn thì phải xác minh tại nơi đã cấp giấy tờ đó. - Xác định các đồng sở hữu của tài sản, đảm bảo tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thế chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này. Đối với các cá nhân, hộ gia đình việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp. Có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người. - Kiểm tra hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp, bảo lãnh phải được kiểm tra thực tế tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kế cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem có tranh chấp hay không, không thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra hiện trường có thể kết hợp người gặp gỡ người dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ hơn về tài sản. Khi kiểm tra hiện trường thực tế TSĐB, CVKH tiến hành chụp ảnh mảnh bất động sản và sử dụng ảnh lưu hồ sơ, ảnh chụp phải thể hiện ít nhất được 3 nội dung: mặt bằng hoặc ngõ… nơi có bất động sản, toàn cảnh. - Lập biên bản kiểm tra và định giá, biên bản như sau: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc BIÊN BẢN KIỂM TRA, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Hôm nay, ngày …../…../200…,tại……… chúng tôi gồm: 1. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank Chi nhánh Trụ sở tại Điện thoại Fax Người đại diện Ông/bà Chức vụ Ông/bà Chức vụ Bên thế chấp/bên bảo lãnh ¨ Cá nhân /¨ pháp nhân Ông/bà / công ty Ông/bà CMND số / Giấy chứng nhận do CMND số ĐKKD số cấp ngày…./…./ Địa chỉ / Trụ sở tại Thường trú Điện thoại: / Điện thoại Email: Fax: Do ông/ bà Chức vụ Làm đại diện theo giấy ủy quyền số: Ngày …./…./200…của Các bên đã tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp và cùng nhau lập biên bản này làm cơ sở cho việc nhận thế chấp, quản lý và giám sát tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. 1. Tài sản thế chấp Khu nhà đất nằm tại số 3. Bên được bảo lãnh ¨Cá nhân / ¨ Pháp nhân Ông/bà / Công ty Ông/bà CMND số / Giấy chứng nhận do CMND số ĐKKD số cấp ngày…./…./ Địa chỉ / Trụ sở tại Thường trú Điện thoại: / Điện thoại Email: Fax: Do ông/ bà Chức vụ Làm đại diện theo giấy ủy quyền số: Ngày …./…./200…của Các bên đã tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp và cùng nhau lập biên bản này làm cơ sở vủa việc nhận thế chấp, quản lý tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. 1.Tài sản thế chấp Khu nhà đất nằm tại số…………….ngõ/ngách hoặc xã/thôn/xóm……… đường/phố……………………………..,phường………..quận/huyện………..tỉnh/thành phố . 2. Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ trắng, giấy giao đất, giao nhà…)số….., do ( tên cơ quan)……………..cấp, ngày …..tháng…..năm…. 3. Hiện trạng tài sản - Khu đất có diện tích …….m2(bằng chữ………………………..m2) - Diện tích đất xây dựng …….m2, Tổng diện tích sân xây dựng: ……….m2. - Khu đất có mặt tiền rộng…...m tiếp giáp với mặt đường/phố hoặc ngõ ngách……...( ghi rõ tên đường/phố hoặc ngõ ngách, rộng …..m. Các mặt còn lại tiếp giáp với ( mô tả chi tiết vị trí tiếp giáp các mặt còn lại của khu nhà đất). …………………………………………………………………….. - Căn nhà được xây dựng bằng loại vật liệu……….số năm…….(ghi rõ năm xây dựng) đã được sửa chữa nâng cấp(nếu có) vào năm……………………. 4. Định giá 4.1. Căn cứ để định giá - Căn cứ vào quyết định số…….ngày……của UBND Tỉnh/thành phố…... quy định về phân loại và mức giá đất tại các đường phố tại các Tỉnh/Thành phố. - Căn cứ hướng dẫn số……ngày …..của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. - Căn cứ vào quy mô, kết cấu thực tế của công trình tại thời điểm định giá, các bên thống nhất định giá như sau: 4.2. Định giá tài sản a. Định giá đất Theo quyết định số ……ngày…..của UBND Tỉnh/Thành phố……, khu nhà đất thuộc từng loại…..,mức…..,vị trí…… - Định giá theo khung Diện tích (m2) x đơn giá/m2 = giá theo khung - Định giá theo thị trường Theo thảm khảo giá thị trường tại khu vực hiện tại khoảng…..cây vàng( tương đương…VND) Diện tích (m2) x giá thị trường/m2 = giá theo thị trường - Định giá theo trung bình cộng giữa giá thị trường và giá theo khung (Giá theo khung + giá thị trường) = giá trung bình cộng - Giá theo khung quy định nhân (x) với số k Giá theo khung x k = giá theo hệ số k Trị Giá đất được định giá là …………………..Giá trị được lựa chọn theo hệ số k hoặc giá trung bình cộng( tùy theo so sánh giá nào có giá trị thấp hơn) (1) b.Định giá giá trị xây dựng - Diện tích xây dựng x đơn giá xây dựng = Nguyên giá - Khấu hao = tỷ lệ khấu hao x Nguyên giá = Giá trị khấu hao - Giá trị còn lại = Nguyên giá – Giá trị khấu hao (2) Vậy giá trị khu nhà đất được định giá: (1) + (2) Trị giá định giá = Giá theo hệ số k hoạc giá trung bình cộng + giá trị còn lại Hai bên thống nhất định giá tài sản thế chấp là ………………………VND ( Bằng chữ ………………………………………………………………….) Biên bản được lập thành 03 ( hoặc 04) mỗi bên giữ 01 bản có giá trị như nhau và 01 bản gửi phòng công chứng Nhà nước. Chúng tôi những người tham gia lập biên bản này ký tên đươi đây xác nhận nội dung trên là đúng sự thật. Đại diện Ngân hàng Đại diện bên bảo lãnh Đại diện bên vay vốn (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) (Nguồn: mẫu MB-TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank) Việc định giá phải được thể hiện bằng văn bản trên và phải lấy đầy đủ chữ ký của các bên, bao gồm: các đồng sở hữu tài sản thế chấp, CVKH, cán bộ Ban KS & HTKD hoặc cán bộ thuộc Ban TĐ & QLRRTD Trường hợp các đơn vị không có chuyên viên Ban KS & HTKD và Ban TĐ & QLRRTD, biên bản định giá phải do lãnh đạo phòng kinh doanh ký. Biên bản kiểm tra, định giá phải đầy đủ các yếu tố và đúng với thực tế của tài sản. Nghiêm cấm các trường hợp biên bản lập khống, lập biên bản không đúng với thực tế. 2.2.1.3. Kiểm soát a) Nguyên tắc kiểm soát Việc kiểm soát nội dung thẩm định TSĐB gắn liền với việc kiểm soát nội dung thẩm định một giao dịch tương ứng nhất định của KH. b) Nội dung kiểm soát - Kiểm soát các thông tin thẩm định tài sản của CVKH, đảm bảo việc thẩm định TSĐB tuân thủ đáp ứng những quy định của Ngân hàng Nhà nước của Techcombank. - Yêu cầu CVKH điều chỉnh, bổ sung thêm các thông tin nêu trong phần thẩm định tài sản đảm bảo đầy đủ và chính xác. - Ý kiến của người kiểm soát thống nhất hay không thống nhất với cách định giá và mức tối đa của giao dịch tương ứng trên TSĐB và các ý kiến bổ sung( nếu có). 2.2.1.4. Hoàn thiện quy trình định giá tài sản đảm bảo Sau khi kiểm soát xong thấy giống nhau và đồng nhất thì tiến hành thủ tục nhận tài sản đảm bảo, ký kết hợp đồng tài sản đảm bảo, quản lý tài sản a) Hoàn thiện thủ tục nhận tài sản đảm bảo Các thủ tục nhận TSĐB cần thiết trước khi kí kết HĐ TSĐB: - CVKH thực hiện xác nhận số dư và phong tỏa đối với các chứng từ có giá ghi danh. - Cán bộ phòng KTKD&KQ nhận bàn giao TSĐB đối với các TSĐB được quản lý theo phương thức Techcombank trực tiếp giữ và quản lý tài sản trong kho quỹ của Techcombank. - CVKH ( Ban KS & HTKD tham gia hỗ trợ CVKH) thực hiện thủ tục niêm phong kho hàng đối với TSĐB quản lý theo phương thức kho hàng niêm phong. - CVKH (Ban KS & HTKD tham gia hỗ trợ CVKH) thực hiện thủ tục kiểm kê hàng hóa, bàn giao hàng hóa cho bên quản lý kho đối với TSĐB quản lý theo phương thức kho 3 bên Soạn thảo hợp đồng của TSĐB Ban KS & HTKD thực hiện soạn thảo các hợp đồng TSĐB, kiểm soát nội dung hợp đồng TSĐB và ký nháy vào phần cuối của từng trang tài liệu ( các đơn vị chưa có Ban KS & HTKD sẽ do CVKH thực hiện). Ban KS & HTKD chuyển lại các HĐ, văn bản cho các CVKH. Hợp đồng TSĐB được soạn thảo theo mẫu của Techcombank, được quy định trong các hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank. CVKH thực hiện chuyển các HĐ TSĐB cho KH và bên bảo lãnh ( nếu có) để thực hiện kí kết HĐ TSĐB và các văn bản khác. Kiểm soát: Sau khi KH và bên bảo lãnh ( nếu có) đã đăng ký HĐ TSĐB và chuyển lại cho CVKH : Lãnh đạo phòng kinh doanh/ phòng giao dịch thực hiện b) Ký kết hợp đồng TSĐB Sau khi hợp đồng TSĐB đã được lãnh đạo phòng kinh doanh/ phòng giao dịch kí kiểm soát nội dung ( nếu có), CVKH chuyển hợp đồng lên các cấp có thẩm quyền (đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc) để ký kết hợp đồng TSĐB. Đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc bao gồm: Giám đốc( GĐ) /PhóGĐ chi nhánh, GĐ/ PGĐ TTKD H.O Trưởng phòng kinh doanh/ Trưởng phòng GĐ nếu có ủy quyền của Tổng GĐ Những cán bộ chỉ định được Tổng GĐ ủy quyền để thực hiện kí kết các HĐ TSĐB . Trường hợp nội dung HĐ TSĐB do cơ quan công chứng soạn thảo, người được ủy quyền đại diện cho Tech ký kết hợp đồng phải kiểm tra nội dung, chặt chẽ về mặt pháp lý và tuân theo đúng nội dung phê duyệt khoản vay của cấp xét duyệt khoản vay. 2.2.2. Thực trạng sử dụng các phương pháp định giá đất tại Techcombank Ngoài những trường hợp được nói đến ở mục định giá đất ở mục 2.2.2.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá đất kết hợp với sử dụng hệ số K. Ví dụ 1: Cần định giá bất động sản ở địa chỉ là số nhà 23 Ngách 49/46 Huỳnh Thúc Kháng, Quận Đống Đa, Hà Nội. - Đơn giá đất theo khung theo Quyết định số: /2007/QĐ-UBND ngày /12/2007 của UBND Thành phố. BĐS ở vị trí 4 nên có đơn giá là 12 650 000 đồng/m2. - Hệ số chặn K = 4 - Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 50 600 000 đồng/m2. - Đơn giá thị trường ( tham khảo) : 32 000 000 đồng/m2. Do đơn giá thị trường bé hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số do vậy khi định giá lấy giá thị trường là 32 000 000 đồng/m2. Ví dụ 2: Dưới đây là Phiếu định giá TSĐB – Bất động sản ở Techcombank 1/ Thông tin chung: - Đơn vị yêu cầu định giá: Chi nhánh Tân Bình - Tên Khách hàng vay vốn: Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Sơn Tây Phi. - Tên Khách hàng bảo lãnh tài sản: Ông Lê Đình Long và Bà Đỗ Thị Huyền. - Địa chỉ Bất động sản định giá: Số 3, Hẻm 31, ngách 31, Ngõ 639, Đường Hoàng Hoa Thám, Phường Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội. 2/ Thông tin về Bất động sản định giá: a) Giấy tờ sở hữu số: Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : 10101151246, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 3784.2001.QĐUB(20531.2001) do UBND Tp Hà Nội cấp ngày 4 tháng 07 năm 2001. b) Vị trí bất động sản trong mối tương quan gần nhất: - BĐS thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài; - BĐS nằm trong hẻm 639/39/3(VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m, nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần với tòa Vilacerga, trong khu phố dân cư tốt. 3/ Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số. 4/ Định giá bất động sản : Căn cứ định giá bất động sản: + Căn cứ Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 của UBND TP Hà Nội về khung giá các loại đất theo Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ, TP Hà Nội liên quan tới lĩnh vực bất động sản; + Căn cứ Quyết định số 04319/QĐ-TGĐ ngày 28 tháng 08 năm 2007 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Kỹ Thương quy định về Ban hành phương thức định giá “ Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng đối với đất tại các địa bàn Hà Nội, Đà Nẵng, Hà Tây, TP Hồ Chí Minh” ban hành kèm theo Quyết định số 0037/QĐ-TGĐ ngày 26/02/2005; Nguồn tham khảo: - Báo muaban.net: + 5 tầng khung, DT 32 m2 đất, sân cổng, xây 2008, có GPXD, SĐCC, 1,8 tỷ, giá đất ở: 32 triệu/m2. LH: A.Dũng,, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, P.Vĩnh Phúc, 0934275627. Ngày 23/12/2008. + Cần bán gấp căn nhà cấp 4, đầu tư 50 m2, sổ đỏ, chính phủ trong ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, BĐ, HN. Giá 27 triệu/m2. LH: Anh Đạt, Tel: 0936664422. Ngày 25/09/2008. + DT 38 m2x1,5 tầng, sổ đỏ, H: ĐN, MT 3,5m, đường ôtô vào, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, giá 1,2 tỷ, giá đất ở: 27 triệu/m2. LH: A.Định, Tel.0916420261. Ngày 22/09/2008. + DTMB 50 m2, DTSD 150m2, MT 5m, 7 ngách 175/173 Hoàng Hoa Thám, P.Ngọc Hà, sổ đỏ CC, giá 1,2 tỷ, giá trung bình đất ở, 18 triệu/m2. Tel. 0904130868, 0989383731. Ngày 24/09/2008. + DT 78m2, cấp 4, sổ đỏ, trong ngõ 173 Hoàng Hoa Thám, ôtô đỗ cửa, giá 19 triệu/m2. LH: A.Lan. Ngày 23/06/2008. - Tham khảo qua TTMG: Tham khảo giá giao dịch thực tế tại trung tâm môi giới BĐS đường Văn Phú, BĐS tọa lạc có giá khoảng từ 17 – 22 triệu đồng/m2. Do BĐS nằm trong hẻm 639/39/3/ (VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m, nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần với tòa nhà Vilacerga, trong khu phố dân cư tốt. Vậy giá trị đề xuất theo giá thị trường (B) là: 18.000.000 đồng/m2 ( Mười tám triệu đồng chẵn). Kết quả định giá STT Hạng mục Kết quả A Định giá quyền sử dụng đất 1 Tên chủ sử dụng đất Ông Lê Đình Long và bà Đỗ Thị Huyền 2 Diện tích thửa đất ở (m2) 137 3 Số tờ bản đồ 8E-IV-22 4 Số thửa 87E 5 Mục đích sử dụng đất Đất ở 6 Thời gian sử dụng đất Lâu dài I Giá trị theo khung của UBND Tp Hà Nội 1 Đơn giá theo khung (QĐ 150/2007/QĐ-ủY BAN, ngày 28/12/2007) (đ/m2) 11,800,000.00 2 Hệ số K (K=4) 4 3 Giá trị đất theo khung có hệ số (đ/m2) 47,200,000.00 II Đơn giá đất ở theo tham khảo thị trường 1 Đơn giá đất ở theo giá thị trường (đ/m2) 18,000,000 III Định giá theo QĐ số 04319 ngày 28/08/2007 của Tổng giám đốc ( đồng) 2,466,000,000 B Giá trị xây dựng 1 Tổng diện tích sử dụng (m2) 128,4 2 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2,500,000 3 Nguyên giá xây dựng (đồng) 321,000,000 4 Tỷ lệ khấu hao(%) 40 5 Giá trị xây dựng còn lại (đồng) 192,600,000 C Tổng giá trị nhà đất 2,466,000,000 G Mức cho vay tối đa (tại Hà Nội) 1 Giá trị quyền sử dụng đất vị trí 3 (70%) (đồng) 1,726,200,000 2 Công trình xây dựng (80%) (đồng) 154,080,000 3 Tổng giá trị nhà & đất (đồng) 1,880,000,000 ( Bằng chữ: Một tỷ đồng tám trăm tám mươi triệu đồng chẵn) 2.2.3. Thực trạng của việc ban hành các văn bản , công văn hướng dẫn việc định giá Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá tại bộ phận thì Ngân hàng Techcombank đã thường xuyên ban hành hệ thống các văn bản, công văn để hướng dẫn cho công tác định giá trên cơ cở của sự biến động của thị trường bất động sản, thị trường đất đai và những biến động trên thị trường tín dụng nhằm đảm bảo một cách tốt nhất cho hoạt động tín dụng. Một số văn bản, công văn được ban hành cho công tác định giá như: - Quy chế 238/QĐ – HĐQT ngày 23/02/2001 của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam về nhận tài sản đảm bảo. - Quyết định 56/QĐ – HĐQT ngày 04/03/2003 của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam về việc sửa đổi quy chế 238/QĐ – TGĐ ngày 23/01/2003 - Quy trình nhận TSĐB ban hành kèm Quyết định 00905/QĐ-TGĐ ngày 12/09/2003 của Tổng Giám đốc. - Quy định 00846/ QĐ-TGĐ ngày 29/08/2002 của Tổng Giám đốc về việc ban hành Hướng dẫn cho vay đảm bảo bằng cầm cố chứng khoán niêm yết. - Hướng dẫn xếp loại cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán tập trung học hanh kèm theo Quyết định 00768/2003/QĐ-TGĐ ngày 01/08/2003 của Tổng Giám đốc. - Quyết định số 667 ngày 22/07/2002 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam về việc ban hành quy định về việc nhận TSĐB là động sản và Bất động sản trong toàn hệ thống Techcombank. - Quy trình tín dụng áp dụng tạo TTKD Hội sở và các chi nhánh. - Hướng dẫn nhận TSĐB, bao gồm: + Hướng dẫn nhận cầm cố giấy tờ có giá + Hướng dẫn nhận TSĐB là động sản + Hướng dẫn nhận TSĐB là Bất động sản + Hướng dẫn nhận TSĐB quyền đòi nợ và LC xuất khẩu. - Quy định về đăng ký giao dịch đảm bảo. Ngoài sử dụng các văn bản, công văn do Hội đồng thẩm định ban hành thì Techcombank còn sử dụng các tài liệu bên ngoài, như: - Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Nghị định 85/2002/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung NĐ 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Thống đốc NHNN hướng dẫn thực hiện một số Quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Quyết định 05/1999/UBCNNN ngày 27/03/1999 của UBCR Nhà nước. Có thể nói việc ban hành các văn bản, công văn một cách thường xuyên,chi tiết đầy đủ và chính xác đã giúp cho công tác định giá được nhanh chóng và hiệu quả hơn đồng thời cũng tạo điều kiện cho cán bộ công nhân viên khi thực hiện quá trình định giá. 2.5. Thực trạng về cơ cấu tổ chức của bộ phận, tổ chức văn phòng định giá . Hiện nay về cơ bản phòng định giá tài sản của Techcombank chưa có sự thay đổi về cơ cấu nhân lực. Đội ngũ nhân viên có trình độ từ cao đẳngtrở lên với đúng chuyên ngành đào tạo. Tại miền Bắc có 22 cán bộ. Bảng 2.6:Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc STT ID Họ và tên Tên Phòng/Ban 1 01-526 Trần Ngọc Phong Phong Phó phòng định giá và Quản lý TSĐB 2 01-527 Vũ Văn Ân Ân Phó phòng định giá và Quản lý TSĐB 3 01-528 Cao Minh Đức Đức Phó phòng định giá và Quản lý TSĐB 4 01-885 Trần Khánh Long Long Chuyên viên Định giá Tài sản 5 01-884 Tạ Thị Hải Yến Yến Chuyên viên Định giá Tài sản 6 01-883 Lương Đình Hoàng Hoàng Chuyên viên Định giá Tài sản 7 01-646 Trần Anh Tuấn Tuấn Kiểm soát viên Định giá 8 01-1047 Nguyễn Quốc Đông Đông Chuyên viên Định giá Tài sản 9 01-1172 Lê Anh Dũng Dũng Chuyên viên Định giá Tài sản 10 01-1174 Nguyễn Tuấn Đạt Đạt Chuyên viên Định giá Tài sản 11 01-1175 Trần Quốc Đông Đông Chuyên viên Định giá Tài sản 12 01-1176 Nguyễn Trung Hiếu Hiếu Chuyên viên Định giá Tài sản 13 01-1196 Dương Anh Cường Cường Chuyên viên Định giá Tài sản 14 01-1267 Vũ Thúy Mai Mai Chuyên viên Định giá cổ phiếu 15 01-882 Vũ Thanh Tuấn Tuấn Chuyên viên Định giá Tài sản 16 01-1818 Đinh Xuân Ninh Ninh Chuyên viên Định giá Tài sản 17 01-1820 Lưu Đức Tân Tân Nhân viên Định giá Tài sản 18 01-1821 Trần Cao Giang Giang Chuyên viên Định giá Tài sản 19 01-1822 Chu Quang Vịnh Vịnh Chuyên viên Định giá Tài sản 20 01-1823 Nguyễn Thành Trung Trung Chuyên viên Định giá Tài sản 21 01-1825 Nguyễn Huy Binh Binh Nhân viên Định giá Tài sản 22 01-1824 Trần Xuân Trình Trình Chuyên viên Định giá Tài sản Về tổ chức văn phòng : Phòng Định giá tài sản ở miền Bắc gồm 2 địa điểm: Thứ nhất, ở Tầng 8, 70-72 Bà Triệu Hội sở chính và 57 Láng Hạ Hà Nội. Mỗi một định giá viên được trang bị đầy đủ thiết bị kỹ thuật cần thiết phục vụ cho công việc. Nhìn chung, việc tổ chức nhân lực và tổ chức văn phòng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu cho công tác định giá. Trong tương lai, nhân lực sẽ còn tăng vì lượng công việc ngày càng nhiều và tất nhiên vấn đề về trang thiết bị để phục vụ cho công tác định giá ngày một hoàn thiện và đầy đủ nhất. 2.3. Đánh giá công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank 2.3.1. Những kết quả đạt được Có thể thấy năm 2008 là một năm hoạt động khá hiệu quả của công tác định giá đất. Phòng định giá đã đạt được những kết quả nhất định. Thứ nhất, Phòng Định giá tại Hội sở Techcombank Hà Nội luôn phải đảm nhận một lượng hồ sơ rất lớn từ các chi nhánh, đơn vị gửi về như ở Hà Tây, Vĩnh Phúc, Phú Thọ… và các chi nhánh trong thành phố Hà Nội do vậy mà địa bàn định giá viên đi thực tế là rất rộng, đó là còn chưa kể những hồ sơ còn gây khó khăn cho công tác định giá. Nhưng với một đội ngũ nhân viên nhiệt tình, năng động được ứng dụng những phần mềm định giá chuyên biệt do hội đồng thẩm định xây dựng, kết hợp với công văn được ban hành một cách tương đối đầy đủ nên số lượng công việc luôn được hoàn thành. Thứ hai, không chỉ hoàn thành về định giá mà việc quản lý và xử lý tài sản đảm bảo cũng được làm một cách chặt chẽ và bài bản bởi lẽ các cơ sở pháp lý, quy định về quản lý, xử lý tài sản thế chấp được Ngân hàng Nhà nước, các cấp lãnh đạo của Techcombank quy định chặt chẽ, rõ ràng, cụ thể. Thứ ba, Chất lượng định giá đã được sự công nhận rộng rãi từ phía khách hàng, những kết quả định giá đã phản ánh được phần nào giá trị thực sự của tài sản đảm bảo( đất). Thứ tư là, việc thu thập thông tin và xử lý thông tin rất kịp thời, chính xác. Những thông tin được sử dụng để định giá là những thông tin đáng tin cậy và có cơ sở. Nhân viên định giá thu thập thông tin thông qua thị trường, người dân, tạp chí, internet, nhà môi giới. Dựa vào các thông tin thu thập được để có cái nhìn hoàn thiện hơn về tài sản thế chấp ( đất). Điều đó giúp cho công tác định giá được hiệu quả và độ chính xác cao. Thứ năm là, lấy được lòng tin từ khách hàng. Không chỉ trong lĩnh vực định giá mà trong tất cả các lĩnh vực khác, dịch vụ khác Techcombank luôn làm cho khách hàng hài lòng và tin tưởng. Điều đó rất là quan trọng vì khách hàng là một nhân tố rất lớn quyết định đến sự thành công hay thất bại của Ngân hàng. nó khẳng định thương hiệu và đẳng cấp của Techcombank Từ những kết quả đạt được, chúng ta có thể khẳng định rằng: Techcombank là một trong những Ngân hàng hàng đầu trong khối các Ngân hàng thương mại cổ phần. Với hoạt động định giá rất chuyên nghiệp. Càng ngày Techcombank càng thể hiện được đẳng cấp và thương hiệu của mình rộng khắp trong nước và trong một tương lai gần sẽ tiến ra nước ngoài. 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân 2.3.2.1. Hạn chế Tuy đã đạt được những thành công, kết quả nhất định nhưng trong công tác Định giá đất vẫn còn những khuyết điểm, hạn chế như sau: Thứ nhất, Thị trường bất động sản trong thời gian qua có nhiều biến động, có lúc rất sốt, có lúc lại rất ảm đảm. Trong năm 2008 thì thị trường bất động sản không sôi động như năm 2007 và số lượng các giao dịch trong thị trường cũng ít hơn. Vì vậy việc thu thập thông tin trên thị trường là không đầy đủ. Trong định giá đất, Techcombank chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với thị trường như hiện nay thì sử dụng phương pháp so sánh sẽ gặp không ít khó khăn. Mặt khác, các thông tin trên thị trường vẫn chưa được công khai, minh bạch. Có nhiều giao dịch diễn ra dưới hình thức “ngầm”, khi đó định giá viên khó có thể biết được giá cả các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường, và lúc này định giá viên bắt buộc phải sử dụng thông tin một cách ước lượng và như vậy kết quả cuộc định giá khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị. Thứ hai, Trong phiếu định giá tài sản đảm bảo, khi sử dụng phương pháp so sánh, bộ phận chưa trình bày rõ việc điều chỉnh giá các yếu tố so sánh để từ đó suy ra giá trị bất động sản, đất đã được điều chỉnh, mà chỉ đưa ra các thông số của các bất động sản so sánh. Như vậy, khi tính ra giá trị của bất động sản mục tiêu sẽ không sát được với giá trị của thị trường. Thứ ba, Đơn giá đất do các nhân viên định giá xác định còn mang nặng tính chủ quan chưa sát với giá thị trường. Thứ tư, Về nhân lực: mặc dù được đào tạo cơ bản về chuyên ngành định giá nhưng định giá là một lĩnh vực rất khó, đòi hỏi có các kỹ năng cơ bản và sự hiểu biết sâu rộng về các ngành khác mà có liên quan đến giá trị của bất động sản, đất như ngành xây dựng, ngành nội thất, các yếu tố về phong thủy… để có cái nhìn chính xác hơn về bất động sản – đất, từ đó đưa ra giá trị của nó được chính xác hơn. Nhưng hầu hết các nhân viên trong phòng định giá còn rất trẻ, nhiều khi chưa có đủ kinh nghiệm để xử lý nên còn gặp phải những hạn chế nhất định trong việc xác định giá trị của bất động sản – đất. 2.3.2.2. Nguyên nhân Thứ nhất, Thị truờng bất động sản tại Việt Nam hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc theo tính thời vụ, mọi yếu tố vẫn đang trong quá trình hoàn thiện do vậy khó có thể tránh khỏi những sai sót. Sự điều tiết của Nhà nước trong Thị trường Bất động sản vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các văn bản , hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở… dẫn đến thị trường còn nhiều tình trạng như đầu cơ, lách luật càng làm cho thị trường bất động sản trở nên phức tạp. Điều đó, làm cho thông tin thị trường không chính xác. Chính vì vậy mà khi sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ gặp khó khăn. Thứ hai, Có sự không đồng nhất giữa giá đất theo Khung giá Nhà nước với giá đất thị trường. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá đất theo khung giá Nhà nước. Nếu Ngân hàng áp dụng khung giá của Ủy ban Nhân dân thành phố vào định giá đất thì giá trị của đất sẽ thấp hơn so với giá trị thực tế trên thị trường. Như vậy sẽ làm cho lợi ích của khách hàng bị giảm và công việc định giá sẽ không được thuận lợi. Thứ ba, Cũng liên quan tới pháp luật, đó là hiện nay hành lang pháp lý cho hoạt động định giá còn thiếu, chưa hoàn thiện. Chẳng hạn như Nhà nước đưa ra các phương pháp sử dụng cho hoạt động định giá nhưng không nói cụ thể phải áp dụng ở hoàn cảnh nào, điều kiện nào, chưa quy định nếu vi phạm thì người định giá phải chịu trách nhiệm như thế nào, vì thế gây khó khăn cho hoạt động của các nhà định giá. Thứ tư, Đội ngũ nhân viên. Mặc dù đội ngũ cán bộ nhân viên được đào tạo một cách bài bản. Nhưng vì định giá là một lĩnh vực hoạt động mới, khó nên nhân viên còn ít kinh nghiệm thực tế. Trong những trường hợp đặc biệt thì chưa thể xử lý được. Đồng thời sự hiểu biết của nhân viên trong nhiều lĩnh vực liên quan đến định giá còn nhiều hạn chế, do vậy khi đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thường mang ý kiến chủ quan vì vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng định giá. Thứ năm là Khách hàng. Hiện nay, có nhiều chủ sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ pháp lý liên quan còn thiếu. Nên, nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về tài sản thế chấp – đất. Các loại giấy tờ liên quan đến tài sản không đầy đủ, gây khó khăn trong quá trình định giá. Cũng có trường hợp khách hàng không am hiểu về pháp luật, về quy trình nên có sự tranh chấp giữa khách hàng và người định giá cản trở công tác định giá của định giá viên. Ngoài ra còn có những khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ đem thế chấp. Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK 3.1. Phương hướng hoạt động của Techcombank trong thời gian tới Mặc dù năm 2008 là một năm hoạt động rất hiệu quả, gặt hái được rất nhiều thành công của Techcombank, nhưng không vì đó mà Techcombank ngủ quên trong chiến thắng. Techcombank đã đưa ra những chỉ tiêu, mục tiêu mới để ngày một hoàn thiện, chuyên nghiệp hơn .Techcombank đã có những phương hướng cụ thể, rõ ràng cho năm tiếp theo . 3.1.1. Một số mục tiêu tài chính chủ yếu Sau đây là một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009 Bảng 3.1: Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009 Đơn vị: tỷ đồng; % Chỉ tiêu Năm 2009 Tổng tài sản 82.041 Tổng nguồn vốn huy động 72.077 Tổng dư nợ 33.112 Tỷ lệ nợ 3-5 < 2,5 % Lợi nhuận trước thuế 1.601 Tỷ lệ cổ tức dự kiến ( vốn bình quân ngày) 20% Tỷ lệ ROE 19% Tỷ lệ ROA 1,65% Số lượng CBNV 5.723 Ngân sách đào tạo 10,05 ( Nguồn: Kế hoạch hoạt động Năm 2009 của Techcombank) 3.1.2. Hoạt động đầu tư - Đến thời điểm cuối năm 2008 Techcombank có 169 điểm giao dịch đi vào hoạt động - Mục tiêu đến năm 2009 là mở thêm 50 phòng giao dịch, 13 chi nhánh và 232 điểm giao dịch trên toàn quốc. - Năm 2010: sẽ có 300 điểm giao dịch trên cả nước - Kế hoạch đầu tư tổng tài sản dự kiến trong năm 2009 sẽ là 1002,9 tỷ đồng. Bao gồm: Đầu tư mua đất đai xây dựng trụ sở, chi nhánh, phòng giao dịch, Đầu tư cho hệ thống hạ tầng, công nghệ, bảo mật thông tin, mua thêm 1000 POS và 300 ATM, Đầu tư mua xe ô tô chuyên dụng phục vụ kinh doanh... 3.1.3. Phát triển cơ sở khách hàng và sản phẩm - Đẩy mạnh triển khai chiến lược bán lẻ, hoàn thiện cơ cấu tổ chức, văn hóa bán hàng. - Thúc đẩy đánh giá và hoàn thiện một chính sách khách hàng riêng dành cho khách hàng doanh nghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp SME, và hộ kinh doanh nhỏ MSME. - Năm 2009 chú trọng nâng cao hiệu quả của hoạt động, bằng cách đẩy mạnh việc bán chéo các sản phẩm dịch vụ, tăng cường thu phí dịch vụ. Phát triển tín dụng một cách có chọn lọc. 3.1.4. Phát triển mạng lưới - Dự kiến mở thêm 12 chi nhánh và 50 Phòng giao dịch, nâng cấp một số Phòng giao dịch thành chi nhánh, củng cố hoạt động của các chi nhánh, Phòng giao dịch cũ. 3.1.5. Phát triển nguồn nhân lực Tập trung phát triển nguồn lực nhằm chuẩn bị cho các bước phát triển lớn năm 2009 với trọng tâm là củng cố an toàn hệ thống, đồng thời tiếp tục phát triển có trọng điểm và đột phát một số lĩnh vực có tầm quan trọng chiến lược. Nâng cao khả năng của đội ngũ bán hàng, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ trẻ cho việc mở rộng hoạt động của ngân hàng, và các chương trình tập trung quản lý trong kiểm soát, hỗ trợ kinh doanh, thẩm định tập trung, kế toán tập trung.... 3.1.6. Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ - Tập trung xây dựng, củng cố và nâng cao chất lượng hoạt động. Triển khai các chương trình nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ đối với tất cả các hoạt động tiếp xúc khách hàng. - Củng cố Contact Center tại Hà Nội với tập trung vào phân tích thông tin khách hàng, dịch vụ khách hàng và bán hàng qua mạng lưới điện tử. 3.1.7. Hoàn thiện công nghệ hiện đại hoá ngân hàng - Triển khai hệ thống T-risk, nhằm hỗ trợ tốt hơn cho công tác kiểm soát rủi ro của ngân hàng, dần tiến đến việc quản lý rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế. - Tiếp tục triển khai hệ thống ECM theo chiều sâu ( tăng số lượng các quy trình nghiệp vụ ứng dụng ECM) và chiều rộng (áp dụng ECM tại toàn bộ các điểm giao dịch Techcombank). - Khai thác hiệu quả hệ thống ARC- CRM hỗ trợ tích cực việc thu hút khách hàng mới, duy trì, củng cố cơ sở khách hàng hiện có và nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua chăm sóc khách hàng và bán chéo sản phẩm. - Tiếp tục triển khai các tính năng mới của hệ thống Contact Center, tích hợp hệ thống này vào các hệ thống tương tác khách hàng khác như CRM, Collection - Đầu tư nâng cấp hệ thống hỗ trợ quản trị an ninh bảo mật theo ISO 27001, kiểm toán IT HSBC và quản lý chất lượng dịch vụ của hệ thống công nghệ. 3.1.8. Công tác truyền thông - Hoạt động marketing và truyền thông trong năm 2009, với các chương trình kế hoạch được lên chi tiết tập trung vào việc hỗ trợ thu hút khách hàng, đặc biệt công tác marketing khi đưa ra sản phẩm mới cần được cải thiện với độ chuyên nghiệp và kế hoạch sâu sắc. Bên cạnh đó việc nâng cao nhận thức của khách hàng với thương hiệu Techcombank và thử nghiệm các kênh bán hàng điện tử mới cũng là một trọng tâm ưu tiên của kế hoạch marketing trong năm 2009 3.1.9. Công tác khác Ngoài những hoạt động chủ yếu trên thì Techcombank còn chú trọng tới những hoạt động, công tác khác như: - Tiếp tục phát triển hệ thống báo cáo quản trị nội bộ của bộ phận MIS - Cải tiến các quy trình nội bộ tăng cường sự thuận tiện trong giao dịch khách hàng cũng như nội bộ ngân hàng. Tăng cường công tác kế toán tài chính, mở rộng hoạt động kế toán quản trị phục vụ quá trình ra quyết định. Có thể thấy được rằng, năm 2009 sẽ là năm trọng điểm, đẩy nhanh các chương trình hoàn thiện bộ máy, năng lực quản trị rủi ro và chính sách kinh doanh nhằm củng cố năng lực vượt qua khủng khoảng, tiếp tục duy trì sự phát triển bền vững, tiến tới hoàn thành xuất sắc kế hoạch 05 năm 2006-2010. Kế hoạch kinh doanh năm 2009 với các định hướng ưu tiên là Củng cố hệ thống, nâng cấp một bước hệ thống giám sát và quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro thị trường, rủi ro vận hành trên toàn hệ thống đảm bảo tăng trưởng an toàn bền vững. Tạo đột phá trong chiến lược ngân hàng bán lẻ một cách đồng bộ trên các địa bàn trọng điểm lựa chọn. Thúc đẩy quá trình cá biệt hóa trong xây dựng các chính sách kinh doanh, chính sách khách hàng với 3 nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp cụ thể (nhóm khách hàng doanh nghiệp lớn – Large Corporate, nhóm các khách hàng doanh nghiệp trung bình – Upper SME; và nhóm các khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể - Micro SME) được triển khai với các chương trình cụ thể cùng với các kế hoạch đầu tư và nhân sự chi tiết là một bước quan trọng trong việc thực hiện kế hoạch chiến lược 05 năm của TECHCOMBANK. Đặc biệt việc mở rộng cơ sở khách hàng thông qua các chương trình marketing, xúc tiến bán hàng… tạo tiền đề cho việc đẩy mạnh hơn nữa chiến lược phát triển trong các năm tiếp theo, tạo ra hiệu quả hoạt động kinh doanh cho ngân hàng và giá trị cho cổ đông trong tương lai. Như vậy, với việc thực hiện thành công kế hoạch kinh doanh 2009 theo các định hướng chiến lược dài hạn đã đề ra, Techcombank sẽ đạt tới: Một ngân hàng với hình ảnh AN TOÀN, THUẬN TIỆN và THÂN THIỆN với khách hàng. Một ngân hàng bán lẻ được ưa thích với các dịch vụ tiện ích, đồng bộ, trọn gói tại các tỉnh thành phố lớn của Việt Nam. Một ngân hàng có chính sách khách hàng riêng biệt và có những sản phẩm dịch vụ chủ đạo nổi bật, dẫn đầu trong từng phân thị khách hàng: phân thị khách hàng cá nhân, nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp: khách hàng doanh nghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp trung bình, khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể. 3.2. Định hướng hoạt động định giá đất ( BĐS) của Techcombank trong thời gian tới Mặ dù, năm 2008 là một năm hoạt động khá hiệu quả của hoạt động định giá nhưng Techcombank luôn có những phương hướng, định hướng mới cho hoạt động định giá trong thời gian tới để ngày một chuyên nghiệp và hiệu quả hơn. Một số định hướng cho hoạt động định giá trong thời gian tới như sau: - Hoàn thiện và nâng cao quy trình định giá, nâng cao chất lượng định giá. - Xây dựng một mô hình định giá chuẩn phục vụ công tác định giá. - Có chương trình đào tạo nhân viên định giá nâng cao kiến thức chuyên môn như là cắt cử một số nhân viên đi học các chương trình đào tạo ngắn hạn về các nghiệp vụ định giá, mở các buổi hội thảo về lĩnh vực định giá để mọi người có thể cùng nhau trao đổi và học hỏi kinh nghiệm của nhau. - Sẽ tiếp nhận và xử lý nhiều hồ sơ định giá hơn. 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank 3.3.1. Giải pháp về hoàn thiện quy trình định giá đất Không phải bất kỳ một quy trình nào cũng luôn đúng, không có sai sót. Quy trình định giá bất động sản ( đất) tại Techcombank cũng vậy. Việc hoàn thiện quy trình định giá hiện nay là rất cần thiết. Tuy nhiên không phải hoàn thiện tất cả các bước mà chỉ hoàn thiện ở những bước còn hạn chế, chưa đầy đủ. Chẳng hạn như trong quá trình định giá đất, bất động sản : Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì cần phải đưa các yếu tố điều chỉnh giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh vào để kết quả định giá được chính xác hơn. 3.3.2. Giải pháp về hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá Có thể nói thông tin là một yếu tố rất quan trọng trong hoạt động định giá. Dựa vào thông tin định giá viên biết rõ về bất động sản, đất. Từ đó có hướng đi đúng để định giá giá trị bất động sản, đất được chính xác. Chính vì thế cần phải có số lượng thông tin chi tiết, thường xuyên được cập nhật. Có thể thu thập thông tin qua: Sách báo phổ thông, Internet: Báo “Mua và bán”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”…Ngoài ra có thể sử dụng báo chí hay internet để đăng tin tìm các loại BĐS Văn phòng môi giới: Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại,các công ty xây dựng,kinh doanh Cơ quan đấu giá Đi thực tế: thông qua đi thực tế để tìm hiểu về BĐS Sau khi thu thập được thông tin thì cần phải có những biện pháp, phương pháp, công cụ để xử lý thông tin và quản lý thông tin một cách hiệu quả. Cần xây dựng những phần mềm tin học để xử lý và quản lý thông tin một cách nhanh chóng, hiệu quả và bảo mật. 3.3.3. Giải pháp về hoàn thiện việc ban hành các chính sách, công văn, văn bản của Techcombank để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá. Có thể nói việc hoàn thiện về các chính sách, công văn, văn bản là điều kiện thiết yếu để định giá thành công. Cần phải hoàn thiện hệ thống định giá tài sản để tạo cơ sở cho việc định giá đất, bất động sản. Chẳng hạn như ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng của bất động sản, đất ( nên kèm theo các tranh ảnh của bất động sản, đất đi cùng), ban hành văn bản hướng dẫn việc định giá những mảnh đất mà có vị trí đặc biệt. Đồng thời điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp. Hiện nay trong hệ thống công văn đã được ban hành cho việc định giá đất, bất động sản tại một số khu vực nhất là đối với các khu đô thị thì nhiều công văn đã không còn phù hợp như trước vì thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, tính thanh khoản của các giao dịch thấp vì thế việc định giá tại các khu vực đó nếu theo quy định hiện hành sẽ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng. 3.3.4. Giải pháp về hoàn thiện việc xây dựng bảng giá cho các loại hình bất động sản (đất) khác nhau trên cơ sở tuân thủ quy định của Techcombank. Có thể thấy rằng, hiện nay Techcombank chỉ xây dựng đơn giá đất thị trường cho một số tuyến phố nhất định. Nên khi gặp phải những trường hợp đặc biệt thì điều này gây không ít khó khăn. Chính vì thế cần phải nhanh chóng xây dựng bảng giá cho các loại hình bất động sản khác nhau. Chẳng hạn như một thực tế thấy rằng là hiện nay các giao dịch về các căn hộ chung cư diễn ra phổ biến, các hồ sở gửi về Techcombank có rất nhiều hồ sơ là các căn hộ chung cư, trong khi đó việc xây dựng bảng giá cho loại hình chung cư tại Tech còn rất ít. Vì vậy xây dựng và hoàn thiện là tất yếu và cần thiết. Không chỉ đối với loại hình chung cư mà một số loại hình khác như biệt thự, nhà chia lô, các xí nghiệp cũng cần phải được bổ sung. Tuy nhiên việc xây dựng đơn giá đất thị trường của một tuyến đường, tuyến phố nhất định không hề đơn giản, nó đòi hỏi công sức, sự nỗ lực, kinh nghiệm và thời gian. Để xây dựng được một đơn giá đất thị trường của một tuyến phố điều quan trọng nhất là phải tìm được các thông tin chính xác từ thị trường, các thông tin về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh của tuyến phố đó và của các tuyến phố xung quanh. Cần phải thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau rồi từ đó đối chiếu, so sánh, phân tích, tổng hợp. Tất nhiên là các thông tin này cần phải được cập nhật thường xuyên. 3.3.5. Hoàn thiện kỹ năng định giá của định giá viên Ngoài hoạt động định giá đất thì còn có những hoạt động định giá các bất động sản khác. Vì thế ứng với một lĩnh vực nhất định thì người định giá cũng nên có những kỹ năng để định giá cho phù hợp. Định giá viên cần phải hoàn thiện một số kỹ năng như: Thứ nhất, kỹ năng thu thập và xử lý thông tin. Đây là công việc cực kỳ quan trọng trong công tác định giá nó có ảnh hưởng rất lớn đối với kết quả định giá. Cần phải đánh giá phân tích thật kỹ các thông tin của các bất động sản một cách linh hoạt, khách quan. Định giá viên phải tìm được những cách thức, phương pháp để thu thập thông tin một cách hiệu quả. Thứ hai, kỹ năng áp dụng các phương pháp định giá một cách phù hợp và hiệu quả. Ứng với mỗi bất động sản cùng với những đặc tính riêng của nó mà định giá viên sử dụng phương pháp nào cho phù hợp. Có khi chỉ sử dụng một phương pháp nhưng có khi phải kết hợp nhiều phương pháp với nhau. Thứ ba, kỹ năng phối hợp giữa các định giá viên với nhau. Đây là một kỹ năng rất cần thiết. Bởi lẽ trong nhiều trường hợp số lượng hồ sơ quá nhiều mà một định giá viên không thể hoàn thành công việc theo quy định, lúc này cần có sự giúp đỡ của những định giá viên khác để hoàn thành công việc và không bị ảnh hưởng tới kết quả định giá. Hoặc nhiều lúc trong quá trình định giá gặp phải những trường hợp khó mà định giá viên không thể giải quyết được một mình thì lúc này nên trao đổi với các định giá viên khác để có thể tìm ra phương án hợp lý. 3.3.6. Giải pháp về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá đất Nhân lực là nhân tố quyết định hàng đầu tới sự thành công của Ngân hàng. Chính vì vậy để đưa ra những chính sách phù hợp về nhân lực là hết sức quan trọng. Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá ở Techcombank hiện nay, thì việc đầu tiên cần phải làm là cần phải đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá. Vì đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho hoạt động định giá bị hạn chế. Như đã nói ở trên, Định giá là một lĩnh vực mới nhưng rất khó. Nó liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác như về xây dựng, về kiến trúc, phong thủy. Mà kiến thức cũng như kinh nghiệm của nhân viên định giá còn hạn chế. Do vậy, cần phải tổ chức những buổi giao lưu, trao đổi kinh nghiệm giữa các nhân viên với nhau, thường xuyên tổ chức các hội thảo, chuyên đề về tình hình thực trạng thị trường và giá cả bất động sản, sự biến động về giá cả trên thị trường bất động sản. Giải pháp này nhằm mục đích tạo điều kiện cho các chuyên viên định giá có điều kiện nắm bắt, cập nhật những thông tin mới, những quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung, lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Điều đó sẽ góp phần nâng cao chất lượng chuyên môn của đội ngũ nhân viên. Mặt khác, cần bố trí thời gian cho nhân viên được học các khóa đào tạo ngắn hạn liên quan đến ngành định giá, các khóa đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. Hàng năm công ty nên gửi các cán bộ đi đào tạo về nghiệp vụ định giá của nước trên thế giới như Mỹ, Singapore…Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá đất, bất động sản thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp. Song song với công tác đào tạo để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn thì cần phải nâng cao chất lượng của công tác quản lý nhân viên. Cụ thể như: Ngân hàng phải có những chế độ khen thưởng hợp lý, chế độ phụ cấp bảo hiểm xã hội, phúc lợi nhằm khuyến khích, kích thích sự nhiệt tình, năng động, sáng tạo của cán bộ nhân viên, tạo ra sự cạnh tranh trong công việc sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động định giá của Techcombank phát triển hơn. Techcombank cũng nên có các cuộc trao đổi , thảo luận vào hàng tuần, hàng tháng để các nhân viên đưa ra ý kiến của mình, tự nhận những sai sót đã mắc phải và có hướng giải quyết thích hợp. Ngoài những chính sách khen thưởng, chế độ ưu đãi thì Ngân hàng cũng phải có một biện pháp, những quy định thật chặt chẽ trong việc xử lý những trường hợp vi phạm của cán bộ nhân viên. 3.3.7. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá Đối với bất kỳ một lĩnh vực, ngành nghề nào đều không thể không tránh khỏi những rủi ro, sai sót. Vấn đề ở đây là thực hiện những hoạt động nào để nhằm hạn chế được rủi ro và sai sót đó. Đối với hoạt động định giá cũng vậy, cần phải : - Kiểm tra một cách cẩn thận các kết quả định giá kể cả những sai sót trong đánh máy. Dù một lỗi rất nhỏ nhưng cũng thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng. Có như vậy độ chính xác của kết quả mới cao. - Cần phải giám sát, kiểm tra hoạt động định giá thường xuyên để phát hiện những chỗ sai, điều chỉnh kịp thời. Điều đó sẽ giảm thiểu được rủi ro trong hoạt động định giá. - Quá trình thu thập thông tin phải được xem xét một cách cẩn thận bởi lẽ có rất nhiều nguồn thông tin không chính xác, không còn phù hợp. Thông tin thu thập được phải có chọn lọc và xử lý một cách khoa học. 3.4. Một số kiến nghị 3.4.1. Kiến nghị với Nhà nước 3.4.1.1. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp ( từ đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp…) vì vậy phát triển bất động sản và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp. Những vấn đề như: đất đai để phát triển bất động sản, những quy định về phát triển bất động sản, quy định trong giao dịch bất động sản, Quản lý sở hữu và sử dụng bất động sản, trách nhiệm pháp luật của các chủ thể tham gia …là những vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản. Hoàn thiện thủ tục pháp lý về Thị trường bất động sản phải đảm bảo yêu cầu: + Hệ thống pháp luật phải đảm bảo chắc chắn ổn định + Thống nhất mục tiêu tạo ra sân chơi bình đẳng + Phải đảm bảo tính hiệu lực, đảm bảo môi trường kinh doanh thuận lợi, lành mạnh + Phải đảm bảo tính đồng bộ và đúng đắn tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp chủ động sáng tạo và năng động trong kinh doanh. + Đảm bảo tính thống nhất trong phạm vi cả nước + Đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường và thông lệ tập quán quốc tế. Một khi thị trường bất động sản vận hành theo hướng tích cực, đi đúng chiều hướng phát triển thì thông tin trên thị trường sẽ được minh bạch , các giao dịch sẽ diễn ra một cách thuận lợi. Lúc đó các thông tin được dùng để so sánh sẽ chính xác và đầy đủ hơn. Điều đó sẽ thúc đẩy hoạt động định giá, kết quả định giá sẽ sát với giá trị thị trường. Ngoài ra, cần phải điều chỉnh, bổ sung những quy định hiện hành không còn thích hợp :Việc điều chỉnh, bổ sung những quy định hiện hành không còn thích hợp là rất cần thiết, bởi lẽ hiện nay có những văn bản ban hành đã lâu – nó không đáp ứng được sự thay đổi của thị trường, không còn phù hợp. Nếu cứ đưa những quy định để áp dụng theo trường hợp đó sẽ dẫn đến những hậu quả nhất định. 3.4.1.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Hiện nay, các Ngân hàng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì mới có thể dùng tài sản để thế chấp vay vốn. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh nhưng lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Điều này sẽ làm hạn chế chủ trương mở rộng quy mô tín dụng của ngân hàng. Chính vì thế, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng cho bất động sản theo hướng chấp nhận những sai sót và hệ quả của sự buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất, khắc phục tình trạng thực hiện kết hợp đa mục tiêu trong giấy chứng nhận. 3.4.1.3. Đào tạo, nâng cao trình độ của các cán bộ định giá Hiện nay, nhân lực của ngành định giá còn thiếu nhiều. Ở Việt Nam chỉ có 2 trường đại học đào tạo chính quy chuyên ngành này đó là đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội và Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh. Chính vì vậy vấn đề đào tạo là một vấn đề cần thiết . Ngoài việc đào tạo ở các trường đại học thì Nhà nước nên xây dựng các viện, các trường đào tạo cán bộ định giá để chuyên đào tạo cán bộ nghiên cứu, cán bộ định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội và từng bước đưa hoạt động định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng đi vào hoạt động một cách chuyên nghiệp 3.4.2. Kiến nghị với Ngân hàng 3.4.3. Thành lập phòng định giá tại một số địa điểm, thành phố khác Hiện nay chỉ có phòng định giá ở khu vực miền Bắc là Hà Nội và khu vực Miền Nam là Thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy, số lượng nhân viên còn ít, nhiều khi không thể giải quyết hay đáp ứng được số lượng hồ sơ định giá theo quy định. Trong tương lai lượng hồ sơ sẽ còn tăng lên rất nhiều. Vì vậy, việc thành lập phòng định giá tại một số địa điểm và thành phố khác là cần thiết. Có như vậy công tác định giá mới hiệu quả và đáp ứng được yêu cầu của khách hàng. KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng định giá bất động sản nói chung và chất lượng định giá đất nói riêng là một yêu cầu cấp thiết, khách quan đối với công tác định giá cho vay thế chấp của Ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo cho các quyết định tài trợ, cho vay, đầu tư của Ngân hàng để thực sự đem lại lợi ích cho cả hai bên. Về phía Ngân hàng là sự an toàn về nguồn vốn, sinh lời, và bảo đảm được nguồn vốn cho vay, không phát sinh nợ quá hạn, nợ khó đòi. Về phía khách hàng vay vốn là nhằm phục vụ được mục đích sử dụng số vốn vay sao cho hiệu quả, đem lại lợi nhuận đảm bảo nhu cầu chi trả đúng hạn cho hạn cho Ngân hàng. Muốn làm được điều đó, trong công tác Định giá của Ngân hàng phải được thực hiện thật kỹ càng, cẩn thận, chính xác, khoa học theo đúng trình tự và lượng hoá được các rủi ro có thể xảy ra . Thông qua việc nghiên cứu lý thuyết kết hợp với thực tiễn công tác định giá tại Ngân hàng Techcombank, em đã hoàn thành đề tài này. Tuy nhiên, đây là một đề tài có phạm vi rộng, phức tạp liên quan tới nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế, không những đòi hỏi kiến thức rộng mà còn phải chuyên sâu, sự nhạy cảm nghề nghiệp và kinh nghiệm, vì vậy bài viết của em không thể tránh khỏi những thiếu sót, cần phải nghiên cứu cả lý thuyết và thực tiễn nhiều hơn để hoàn thiện đề tài này. Em mong sự đóng góp của thầy cô cùng với các anh, chị làm việc tại Hội sở Ngân hàng Techcombank để em hoàn thiện tốt đề tài này. TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Hoàng Văn Cường - Giáo trình thị trường BĐS . PGS.TS Ngô Đức Cát – Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất Ths. Vũ Thị Thảo - Bài giảng môn Định giá Bất động sản. Quy trình nhận tài sản đảm bảo của Techcombank. Hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo của Techcombank. Giá đất mới và những quy định tài chính về đất đai, nhà ở, xây dựng năm 2008 – Nhà xuất bản Lao Động Tạp chí Bất Động Sản. Tạp chí thị trường Bất Động Sản. Luật kinh doanh Bất Động Sản. Luật đất đai Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN