Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng

ng thương Việt Nam đúng thời hạn quy định. Động viên 100% toàn thể cán bộ công nhân viên tham gia mua cổ phần đảm bảo kế hoạch đã đăng ký. - Tổ chức cán bộ công nhân viên đón tết Kỷ Sửu vui tươi, phấn khởi, an toàn và tiết kiệm. - Chuẩn bị tốt cơ sở vật chất, nhân sự và thủ tục, sớm bàn giao để chi nhánh Kiến An đi vào hoạt động bắt đầu từ tháng 2/ 2009, theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam và ngân hàng công thương Việt Nam. 2. Tổng kết phong trào thi đua, bình xét các danh hiệu thi đua năm 2008, nhằm động viên kịp thời cán bộ nhân viên hăng hái trong công tác. Tổ chức phát động phong trào thi đua, đăng ký các chỉ tiêu thi đua với quyết tâm hoàn thành thắng lợi kế hoạch kinh doanh năm 2009 ngân hàng công thương Việt Nam giao. 3. Công tác huy động nguồn vốn: chi nhánh tiếp tục thực hiện các biện pháp hữu hiệu để tăng trưởng nguồn vốn, tăng cường công tác tiếp thị, quảng cáo…đặc biệt với các doanh nghiệp, đơn vị có nguồn tiền gửi lớn như: công ty TNHH 1 thành viên điện lực Hải Phòng, cảng Hải Phòng, kho bạc nhà nước… 4. Tiếp tục rà soát và mở rộng phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng tăng thu nhập và nâng cao năng kực cạnh tranh. Đối với các dịch vụ hiện đại, tập trung thực hiện chiến luợc Marketing, có chính sách khuyến khích khách hàng, sử dụng các dịch vụ ngân hàng như: mở tài khoản cá nhân, thanh toán, chi trả thu nhập theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt qua thẻ ATM. 5. Công tác tín dụng : thực hiện nghiêm túc cơ chế, quy chế và các văn bản chỉ đạo ngân hàng công thương Việt Nam, tăng cường công tác kiểm soát tăng trưởng tín dụng và chất lượng tín dụng theo hướng giảm dư nợ và tỷ trọng tín dụng trung dài hạn, phù hợp với quy mô và thời hạn huy động vốn. Chất lượng tín dụng bảo đảm, không lới lỏng điều kiện tín dụng. 6. Tập trung chỉ đạo và thu hồi các khoản nợ ngoại bảng của những tồn tại năm 2008 còn dở dang hoặc chưa thực hiện chuyển sang quý 1 năm 2009 là nhiệm vụ trọng tâm, bám sát đôn đốc và có biện pháp kiên quyết thu hồi nợ theo công văn 92 ngân hàng công thương ngày 8/1/2007. Giao kế hoạch cho phòng nghiệp vụ gắn liền với chỉ tiêu thi đua năm 2009. 7. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động chi nhánh theo từng chuyên đề phối hợp phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ- ngân hàng công thương Việt Nam tại Hải Phòng, tăng cường chức năng cảnh báo, mọi hoạt động phải được kiểm soát xem xét từng ngày, mọi sai sót kiên quyết làm rõ nguyên nhân và xử lý kịp thời các sai phạm gây tổn thất cho chi nhánh. Kiên quyết xử lý cán bộ vi phạm thiếu tính trung thực nghề nghiệp. Quản lý và thực hiện nghiêm túc công tác thông tin, bảo mật, quản lý tài liệu đúng theo quy chế ngân hàng công thương Việt Nam. 8. Chỉ đạo và tănh cường công tác kiểm tra, kỷ cương kỷ luật lao động, xây dựng cơ quan đạt tiêu chuẩn văn minh sạch đẹp, nhằm không ngừng nâng cao vị thế chất lượng hoạt động dịch vụ của ngân hàng, tạo niềm tin cho khách hàng bằng những hoạt động tích cực, thiết thực. Duy trì và thực hiện tốt chương trình hành động “ thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, chống tham nhũng”, nhận xét và đánh giá cán bộ năm 2008 đúng thời gian quy định. 9. Tăng cường sự chỉ đạo các cấp uỷ Đảng, phát huy sức mạnh đoàn thể quần chúng, quan tâm chăm lo đời sống cán bộ công nhân viên, tổ chức tham quan du lịch đầu năm, tạo sức mạnh tổng hợp nhằm hoàn thành tốt chỉ tiêu kinh doanh quý I và tạo đà phát triển kế hoạch cả năm 2009, thiết thực lập thành tích chào mừng 79 năm thành lập Đảng cộng sản Việt Nam. 10. Định hướng mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009: - Phát huy kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2008 đã đạt được. Căn cứ những lưọi thế và khó khăn về kinh doanh đã trình bày ở trên và đồng bộ phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng nhằm tăng lợi nhuận, mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009. - Công tác huy động vốn: 1256 tỷ đồng. - Sử dụng vốn: 2122 tỷ đồng - Lợi nhuận : 8 đến 10 tỷ đồng - Thu dịch vụ phí : 400 đến 500 tỷ đồng - Phát hành thẻ ATM và thẻ khác : 800 đến 1000 thẻ. 2.1.4. Hệ thống tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng : Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng gồm Ban giám đốc và 11 phòng nghiệp vụ. Tổng số cán bộ công nhân viên là 115 người. Ban lãnh đạo chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng gồm Giám đốc và 2 phó giám đốc. Dưới đây là sơ đồ tổ chức các phòng ban của chi nhánh: SƠ ĐỒ BỘ MÁY TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH P. Kế toán – tài chính Phó giám đốc Điểm giao dịch Thuỷ Nguyên PGD Mê linh PGD Kiến An P.TT điện toán Giám đốc Quỹ tiết kiệm Phó giám đốc P. Khách hàng cá nhân P. Khách hàng doanh nghiệp P. Tiền tệ kho quỹ P. Hành chính tổ chức P. Quản lý rủi ro và NCVĐ P.Thanh toán xuất nhập khẩu Chức năng, nhiệm vụ của phòng Khách hàng doanh nghiệp 1.Chức năng: Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các doanh nghiệp lớn, để khai thác vốn bằng Việt Nam đồng và ngoại tệ, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của ngân hàng công thương Việt Nam. Trực tiếp quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các doanh nghiệp lớn. 2.Nhiệm vụ : - Khai thác nguồn vốn bằng Việt Nam đồng và ngoại tệ từ khách hàng là doanh nghiệp lớn. - Thực hiện tiếp thị, hỗ trợ, chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng công thương Việt Nam: tín dụng, đầu tư, chuyển tiền, mua bán ngoại tệ...làm đầu mối bán các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng công thương Việt Nam đến các khách hàng là doanh nghiệp lớn. - Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho các khách hàng có nhu cầu giao dịch về tín dụng và tài trợ thương mại, trình cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của ngân hàng công thương Việt Nam. - Thực hiện nghiệp vụ tín dụng và xử lý giao dịch: + Nhận và xử lý đề nghị vay vốn, bảo lãnh và các hình thức cấp tín dụng khác. + Thẩm định khách hàng, dự án, phương án vay vốn, bảo lãnh và các hình thức cấp tín dụng khác theo thẩm quyền và quy định của ngân hàng công thương Việt Nam. + Đưa ra các đề xuất chấp thuận, từ chối đề nghị cấp tín dụng, cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng trên cơ sở hồ sơ và kết quả thẩm định. + Kiểm tra giám sát chặt chẽ trong và sau khi cấp các khoản tín dụng. Phối hợp với các phòng liên quan thực hiện thu gốc, thu lãi, thu phí đầy đủ, kịp thời đúng hạn, đúng hợp đồng đã ký. + Theo dõi quản lý các khoản cho vay bắt buộc. Tìm biện pháp thu hồi khoản cho vay này. - Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo theo quy định của ngân hàng công thương Việt Nam. - Thực hiện nhiệm vụ thành viên hội đồng tín dụng, hợp đồng miễn giảm lãi, hợp đồng xử lý rủi ro. - Cung cấp hồ sơ, tài liệu, thông tin của khách hàng cho phòng/ tổ quản lý rủi ro để thẩm định độc lập và tái thẩm định theo quy định của chi nhánh và ngân hàng công thương Việt Nam. - Cập nhật, phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của khách hàng đáp ứng yêu cầu quản lý hoạt động tín dụng. - Thực hiện chấm điểm xếp hạng tín nhiệm đối với khách hàng có nhu cầu quan hệ giao dịch và đang có quan hệ giao dịch với chi nhánh. - Phản ánh kịp thời những vấn đề vướng mắc cơ chế, chính sách, quy trình nghiệp vụ và những vấn đề mới nảy sinh, đề xuất biện pháp trình Giám đốc chi nhánh xem xét, giải quyết hoặc kiến nghị lên cấp trên giải quyết. - Lưu trữ hồ sơ, số liệu, làm báo cáo theo quy định hiện hành. - Tổ chức học tập, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ của phòng. - Công tác khác khi được Giám đốc giao. 2.2. Thực trạng công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  Tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, công tác định giá thế chấp những năm gần đây phần lớn là những hàng hóa xuất nhập khẩu, máy móc sản xuất có giá trị lớn, những bất động sản được thế chấp không nhiều nhưng gồm nhiều loại hình khác nhau. Theo đó cũng có những phương pháp định giá khác nhau, tùy thuộc mỗi loại bất động sản. Sau đây là một số loại hình bất động sản được sử dụng để thế chấp và thực tế các phương pháp định giá bất động sản thế chấp này được sử dụng tại Chi nhánh. 2.2.1. Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác định giá thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng Việc định giá tài sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã được ban hành như sau : * Các văn bản pháp luật : Bộ luật Dân Sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật các Tổ chức Tín dụng (2004), Luật đất đai (2003), Luật Doanh nghiệp… * Các văn bản dưới luật * Nhóm văn bản quy định về việc Bảo đảm tiền vay và các văn bản pháp luật có liên quan: - Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo. - Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Nghị định 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổ dung Nghị định 178/NĐ-CP. - Thông tư 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN ngày 21/5/2001 thông tư của liên bộ, tổng cục địa chính và ngân hàng nhà nước về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. - Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31/7/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước. - Quyết định 206/2003/ QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. - Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và quyết định 127/2005/QĐ- NHNN ngày 3/2/2005 của Thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. - Quyết định 072/ QĐ- HĐQT- NHCT35 ngày 3/4/2006 của Hội đồng quản trị ngân hàng công thương Việt Nam về việc ban hành quy định cho vay đối với tổ chức kinh tế áp dụng trong hệ thống ngân hàng công thương. - Quyết định 071/ QĐ- HĐQT- NHCT35 ngày 3/4/2006 của Hội đồng quản trị ngân hàng công thương Việt Nam về việc ban hành quy định về thực hiện bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống ngân hàng công thương. - Quyết định 612/QĐ-HĐQT-NHCT35 về việc ban hành quy định thực hiện bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống ngân hàng công thương. - Khung giá nhà nước quy định tại quyết định 2539/QĐ-UB ngày 20/12/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng quy định về ban hành giá đất thực hiện trên địa bàn thành phố Hải Phòng năm 2008. - Quy định 1616/QĐ-UB ngày 8/6/2004 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc ban hành tập đơn giá xây dựng cơ bản thành phố Hải Phòng. - Các văn bản có liên quan khác. 2.2.2. Quy định của Ngân hàng công thương Việt Nam về bất động sản thế chấp * Điều kiện đối với bất động sản thế chấp - Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật và hướng dẫn của ngân hàng công thương Việt Nam. - Thuộc loại tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao. Đây là loại tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác và dễ mua bán, chuyển nhượng trong khoảng thời gian cho vay. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm - Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật quy định hoặc ngân hàng cho vay yêu cầu. * Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay - Đối với đất được phép thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng cho vay nhận bảo đảm bằng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu khi thế chấp chưa có tài sản trên đất thì ngân hàng cho vay có thể nhận bảo đảm riêng quyền sử dụng đất, đồng thời yêu cầu bên bảo đảm cam kết thế chấp tài sản được hình thành trong tương lai gắn liền với đất đó cho ngân hàng cho vay. - Đối với tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay nhưng quyền sử dụng đất không được thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng cho vay chỉ được nhận bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu tài sản và quyền sử dụng đất đều thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm. Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý như hồ sơ tài sản bảo đảm khác nhưng hạch toán giá trị ngoại bảng, đồng thời thỏa thuận với bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm về việc: + Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất của bên bảo đảm và + Bên bảo đảm cam kết: Thời hạn hoàn thiện giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu giấy tờ mua đất không hợp lệ. Không chuyển nhượng,trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời gian vay. Đồng ý để ngân hàng cho vay được toàn quyền xử lý tài sản gắn liền với đất, đồng thời có nghĩa vụ phối hợp với ngân hàng cho vay thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất sẽ được bên bảo đảm dùng để trả nợ cho ngân hàng cho vay, nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản gắn liền với đất không đủ. 2.2.3. Thực tế định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  2.2.3.1. Bất động sản là đất thuộc quyền sở hữu và tài sản gắn kiền với đất - Phương pháp định giá : Phương pháp chi phí ( giá thành xây dựng) * Công ty cổ phần đầu tư Cửu Long Vinashin  Mô tả tài sản thế chấp : 1. Quyền sử dụng đất  Thửa đất số 1, tờ bản đồ số E-30 :BK :148 nhà thờ : đất ở lâu dài tại đô thị. Địa chỉ thửa đất : 17 phố Trần Quang Khải, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hồng Bàng, Hải Phòng. Diện tích đất thế chấp : 180,8m2 Giấy tờ về quyền sử dụng đất : - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 11025 do Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cấp ngày 10/3/2008 có chung 1 chủ sở hữu là ông Lê Nguyên Võ cùng vợ là bà Nguyễn Thị Quý và các con cháu là Lê Quý Hương, Hoàng Hương Hà và Lê Văn. - Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất 2. Tài sản gắn liền với đất  - Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản : số phát hành 11025, cơ quan cấp : Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, cấp ngày 10/3/2008. - Số của thửa đất nơi có tài sản thế chấp : Thửa đất số 1, tờ bản đồ số E-30 :BK :148 nhà thờ : đất ở lâu dài tại đô thị. - Miêu tả tài sản thế chấp : Toàn bộ ngôi nhà 2 tầng, mái bê tông, tường gạch và ghép kính, xây dựng trên diện tích 180,8m2 thuộc Thửa đất số 1, tờ bản đồ số E-30 :BK :148 nhà thờ : đất ở lâu dài tại đô thị, tại số 17 phố Trần Quang Khải, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hồng Bàng, Hải Phòng. 3. Giấy phép xây dựng  - Nhà ở gia đình : 2 tầng. - Diện tích xây dựng : 180,8m2 - Tổng diện tích nền sàn : 361,6m2 - Kiến trúc mái : 2 mái dốc lợp tôn, xà gồ thép. - Chiều cao nền so với mặt đường : 0,45m. - Chiều cao các tầng nhà tính từ mặt sàn dưới đến mặt sàn trên. + Tầng 1 : cao 4,2m + Tầng 2 chiều cao tính đến hạn tường 3m Sơ đồ vị trí mặt bằng ( tỷ lệ 1/200) 16650 mm B Hè đường Trần Quang Khải (R: 5m) Hộ ông Hòa Hè đường Lê Đại Hành (R: 2,9m) 10350 mm 11100 mm Ngõ 29 Lê Đại Hành 6900 mm 9500 mm Nhà số 17 phố Trần Quang Khải 1035cm 690cm 95m2 Lối đi sân wc 1110cm 1665cm 950cm 4. Định giá tài sản  - Căn cứ tính thị trường và khă năng trượt giá của tài sản thế chấp trên thị trường : Tài sản thế chấp có vị trí nằm ở 2 mặt đường trung tâm của thành phố, đường loại 1 thuộc đường Hoàng Văn Thụ- Hồng Bàng- Hải Phòng. Đây là đường trung tâm thương mại sầm uất, thích hợp cho việc nhà hàng, quán bar, văn phòng cho thuê và cho thuê cửa hàng kinh doanh nên tài sản có khả năng chuyển nhượng cao, đủ khả năng đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. Hiện tại ngôi nhà đã được thiết kế xây dựng hiện đại, sang trọng, phục vụ kinh doanh quán bar... - Phương pháp đánh giá : các bên thống nhất định giá giá trị quyền sử dụng đất trên diện tích 180,8m2 4.1. Giá trị quyền sử dụng đất  - Vị trí đất : số 17 phố Trần Quang Khải, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hồng Bàng, Hải Phòng. - Mức giá đất Nhà nước quy định theo quyết định số 2539/QĐ-UB ngày 20/12/2007 của UBND Thành phố Hải Phòng là 20.000.000đ/m2 - Tham khảo giá thị trường tại thời điểm tháng 1 năm 2009 là 100.000.000đ/m2 - Mức giá đất định giá là 70.000.000đ/m2 - Giá trị quyền sử dụng đất : 180,8m2 * 70trđ/m2 = 12.656trđ 4.2. Giá trị vật kiến trúc trên đất  Vật kiến trúc là nhà 2 tầng, xây dựng theo phong cách hiện đại. Toàn bộ ngôi nhà trên được xây dựng kiên cố, kiểu dáng hiện đại, khung bê tông và thép, tường xây gạch và ghép kính chuyên dụng bản dầy, các trang thiết bị nội thất bên trong cao cấp, sàn bằng gỗ loại tốt. Khu vệ sinh được lắp thiết bị vệ sinh cao cấp khép kín, vì vậy thống nhất định giá lại vật kiến trúc với đơn giá là 5trđ/m2. Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ở mới ( NĐ 61/CP ngày 5/7/1994) Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số 1,2 Tầng 2 áp dụng hệ số 1,1 Nhà ở 2 tầng, diện tích xây dựng : Tầng 1 : 180,8m2 Tầng 2 : 180,8m2 Đơn giá xây dựng 5trđ/m2 Tầng 1 : 180,8m2 * 5trđ/m2 * 1,2 = 1.084.800.000 đ Tầng 2 : 180,8m2 * 5trđ/m2 * 1,1 = 994.400.000 đ Tổng giá trị xây mới : 2.079.200.000 đ Năm đưa vào sử dụng : tháng 4/2008 chủ sở hữu mới tiến hành xây mới, và đưa nhà vào sử dụng cuối năm 2008. Vậy khấu hao là 0 năm. Giá trị khấu hao là 0 đ Giá trị vật kiến trúc còn lại sau khi trừ khấu hao là 2.079.200.000đ 4.3. Tổng giá trị tài sản sau khi định giá lại  Giá trị quyền sử dụng đất : 12.656.000.000đ Giá trị vật kiến trúc : 2.079.200.000 đ Tổng : 14.735.200.000 đ Bằng chữ : Mười bốn tỷ, bảy trăm ba mươi lăm triệu, hai trăm ngàn đồng chẵn. Nhận xét  Định giá giá trị quyền sử dụng đất : + Định giá trên cơ sở giá thị trường + Cho vay theo nguyên tắc 70% * 70% + Giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Định giá giá trị vật kiến trúc trên đất : + Áp dụng phương pháp chi phí xây mới + Sử dụng hệ số điều chỉnh Đơn giản, dễ thực hiện Thiếu cơ sở pháp lý đầy đủ để tiến hành định giá 2.2.3.2. Bất động sản là đất thuê và vật kiến trúc trên đất - Phương pháp định giá : phương pháp chi phí và phương pháp so sánh * Công ty cổ phần thương mại Minh khai : số 20-23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng Mô tả tài sản thế chấp  Toàn bộ hệ thống công trình xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 3.674,80m2 đất thuê, tại số 20- 23 Minh Khai- Hồng Bàng- Hải Phòng. Toàn bộ hệ thống công trính xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 363,00m2 đất thuê, tại thôn Hòa Bình, xã Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phòng. Toàn bộ hệ thống công trính xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 1.732,00m2 đất thuê, tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng – Hải Phòng. Toàn bộ hệ thống công trính xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 9.808,00m2 đất thuê, tại xã An Hồng - An Hải( nay là huyện An Dương) – Hải Phòng. Tài sản thế chấp còn bao gồm cả các phần sửa chữa, cải tạo, xây dựng thêm ( nếu có) của bất động sản trên. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng tài sản thế chấp gồm  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00029.QSDĐ/2040/QĐ-UB do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00028.QSDĐ/145/QĐ-UB do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00001.QSDĐ do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 16/6/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Chi tiết tài sản thế chấp  1.Toàn bộ vật kiến trúc trên đất tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng, bao gồm : Ngôi nhà 2 tầng xây dựng trên diện tích 216m2 với diện tích sử dụng là 432m2, được xây dựng kiên cố, tường xây gạch, mái bê tông, được sử dụng làm cửa hàng kinh doanh. Ngôi nhà 1 tầng xây dựng trên diện tích 68m2 với diện tích sử dụng là 68m2, tường xây gạch, mái tôn, trần nhựa, cửa nhôm kính, kinh doanh dịch vụ Internet. Một cây xăng với 3 cột bơm, 3 bể chứa kiên cố, 1 nhà điều hành 1 tầng mái bê tông, cửa nhôm được xây dựng đáp ứng theo tiêu chuẩn trong kinh doanh mặt hàng xăng dầu, hóa chất và các công trình phụ trợ hoàn thiện. Toàn bộ công trình xây dựng và vật kiến trúc trên được xây dựng trên thửa đất tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00028.QSDĐ/145/QĐ-UB do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Tài sản trên không liên quan đến bất kỳ người nào khác, không bán, không thế chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác, không có tranh chấp và chuyển nhượng cho bất cứ ai. Định giá tài sản  Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản thế chấp trên thị trường : toàn bộ vật kiến trúc trên có vị trí nằm ở mặt đường trung tâm thị trấn, tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng nên tài sản có lợi thế thương mại, đủ khả năng chuyển nhượng đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên không được tính giá trị quyền sử dụng đất. Toàn bộ vật kiến trúc trên bao gồm các hạng mục trung tâm thương mại, ki ốt bán xăng, phòng Internet được định giá theo giá thị trường tại thời điểm tháng 8/2006. Giá trị vật kiến trúc trên đất  Do đơn giá xây dựng và giá nguyên vật liệu hiện nay đã tăng cao hơn so với năm 2005, qua tham khảo giá thị trường, các bên thống nhất định giá vật kiến trúc theo đơn giá như sau : Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ở mới ( NĐ61/CP ngày 5/7/1994) Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số :1,2 Tầng 2 áp dụng hệ số : 1,1 Tầng 3 áp dụng hệ số : 1,0 Giá trị thẩm định như sau : + Ngôi nhà 2 tầng dùng làm trung tâm thương mại có đơn giá xây dựng là : 3trđ/m2 Tầng 1 : 216m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 777.600.000đ Tầng 2 : 216m2 * 3trđ/m2 * 1,1 = 712.800.000đ Tổng 1.490.400.000đ Tài sản trên được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1986, khấu hao 4%/năm, vậy giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 1.490.400.000 - (1.490.400.000 * 4%) *20 = 298.080.000đ + Ngôi nhà 1 tầng dùng để kinh doanh dịch vụ Internet có đơn giá xây dựng là 2.500.000đ/m2 Tầng 1 : 68m2 * 2.500.000đ/m2 * 1,2 = 204.200.000đ Tài sản trên được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2001, khấu hao 2%/năm, vậy giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 204.200.000 – (204.200.000 * 2%) * 5 = 183.600.000đ + Cây xăng dùng để kinh doanh xăng dầu, được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2002. Căn cứ theo đơn giá thị trường 1 cây xăng hoàn chỉnh với 3 cột bơm, 3 bể chứa và 1 nhà điều hành cùng các công trình phụ trợ thì đơn giá tính cho 1 cây xăng là 400.000.000đ. Công trình đưa vào sử dụng từ năm 2002, khấu hao 2%/năm, vậy giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 400.000.000 – (400.000.000 * 2%) * 4 = 368.000.000đ Tổng giá trị tài sản sau khi định giá lại : Trung tâm thương mại 2 tầng : 298.080.000đ Ngôi nhà 1 tầng kinh doanh Internet : 183.600.000đ Cây xăng : 368.000.000đ Tổng : 849.680.000đ Giá trị tài sản tính đến thời điểm tháng 8/2006 là : 849.000.000đ Giá trị mức dư nợ vay cao nhất là : 594.000.000đ Sơ đồ vị trí khu đất tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng- Hải Phòng B Ngõ vào khu dân cư 58,04m Đường 354 Khu dân cư Ruộng rau 58,72m 29,37m 30,01m Khu dân cư 2. Tài sản thế chấp là toàn bộ công trình và vật kiến trúc xây dựng trên đất với diện tích 3.674,8m2 tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00001 – QSDĐ do ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cấp ngày 16/6/2004 cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Giá trị quyền sử dụng đất Vị trí đất : số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng Căn cứ xác định : - Quyết định số 1712/QĐ-UB ngày 16/6/2004 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc cho phép Công ty cổ phần thương mại Minh Khai chuyển sang thuê đất tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng. - Quyết định số 74/QĐ-CCT ngày 25/6/2004 của Chi cục thuế quận Hồng Bàng về việc miễn giảm tiền thuê đất cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai do nộp trước 30 năm tiền thuê đất tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng. - Hợp đồng thuê đất số 96/HĐ-TĐ ngày 22/6/2004. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012842 ngày 8/12/2004 số tiền là 500trđ. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012843 ngày 17/12/2004 số tiền là 503.265.000đ. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012829 ngày 30/6/2004 số tiền là 700trđ. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012832 ngày 22/7/2004 số tiền là 300trđ. - Giá trị quyền sử dụng đất thuê 30 năm với tổng số tiền Công ty phải trả là : 2.671.020.000đ. Theo Quyết định số 74/QĐ-CCT ngày 25/6/2004 của Chi cục thuế quận Hồng Bàng về việc miễn giảm tiền thuê đất cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai do nộp trước 30 năm tiền thuê đất tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng, nên công ty được giảm 25% tổng số tiền phải trả. Thời gian khấu hao là 2 năm, giá trị khấu hao là : ( 2.671.020.000/ 30) * 2 = 178.068.000đ Giá trị còn lại tại thời điểm định giá là 2.492.952.000đ Giá trị vật kiến trúc trên đất  - Tòa nhà 3 tầng tại 20 Minh Khai được đưa vào sử dụng từ năm 2004 đến 2006 được nâng cấp sửa chữa, được xây dựng với kết cấu nhà kiên cố, cửa nhôm kính, tường sơn vôi, nội thất sang trọng nên đơn giá xây dựng được xác định là 4trđ/m2 + Tầng 1 : 371m2 * 4trđ/m2 * 1,2 = 1.780.800.000đ + Tầng 2 : 371m2 * 4trđ/m2 * 1,1 = 1.632.400.000đ + Tầng 3 : 371m2 * 4trđ/m2 * 1,0 = 1.484.000.000đ Tổng 4.897.200.000đ - Tòa nhà 3 tầng tại 23 Minh Khai, kết cấu kiên cố, kiến trúc xây làm trung tâm thương mại, tổng diện tích xây dựng 1.938m2, đơn giá xây dựng 3trđ/m2 + Tầng 1 : 1938m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 6.976.800.000đ + Tầng 2 : 1938m2 * 3trđ/m2 * 1,1 = 6.395.400.000đ + Tầng 3 : 1500m2 * 3trđ/m2 * 1,0 = 4.500.000.000đ Tổng 17.872.200.000đ - Nhà nghỉ 3 tầng tại 23 Minh Khai, xây dựng kiên cố, khung bê tông, trang bị nội thất hiện đại, diện tích xây dựng 75m2, đơn giá xây dựng được xác định 3trđ/m2 + Tầng 1 : 75m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 270.000.000đ + Tầng 2 : 75m2 * 3trđ/m2 * 1,1 = 247.800.000đ + Tầng 3 : 75m2 * 3trđ/m2 * 1,0 = 225.000.000đ Tổng 742.500.000đ - Nhà 1 tầng tại 23 Minh Khai kinh doanh dịch vụ mát xa, được xây dựng kiên cố, trang thiết bị hiện đại, diện tích xây dựng 500m2, dơn giá xây dựng 3trđ/m2 500m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 1.800.000.000đ - Nhà kho 1 tầng tại 23 Minh Khai được xây dựng kiên cố, trang thiết bị hiện đại, , diện tích xây dựng 531m2, dơn giá xây dựng 2,5trđ/m2 531m2 * 2,5trđ/m2 * 1,2 = 1.593.000.000đ - Công trình số 20 – 23 Minh Khai được Công ty cổ phần thương mại Minh Khai nâng cấp cải tạo thường xuyên và được đưa vào sử dụng năm 2004, 2 năm khấu hao, giá trị còn lại của công trình số 20 – 23 Minh Khai là : + Tổng giá trị vật kiến trúc : 4.897.200.000 + 17.872.200.000+ 742.500.000 + 1.800.000.000 + 1.593.000.000 = 26.904.900.000đ + Tỷ lệ khấu hao 2%/năm, giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 26.904.900.000 – (26.904.900.000 * 2%) * 2 = 25.828.704.000đ Tổng giá trị tài sản sau khi định giá lại  Giá trị quyền sử dụng đất : 2.492.952.000đ Giá trị vật kiến trúc : 25.828.704.000đ Tổng 28.321.656.000đ Vậy giá trị tài sản được bảo đảm đến thời điểm tháng 8/2006 là : 28.321.656.000đ.Đảm bảo cho vay với mức dư nợ lớn nhất là 19.824.000.000đ. Sơ đồ vị trí khu đất tại số 20- 23 Minh Khai – Hải Phòng B Đường Minh Khai Đường Điện Biên Phủ Khu dân cư Số 20 371,0m2 Số 23 3.303,8m2 Liên minh các HTX C.ty tư vấn xây dựng và phát triển nhà Khu dân cư 3. Tài sản thế chấp là ki ốt bán hàng 1 tầng được xây dựng trên diện tích 49m2 tại chợ Hòa Bình- Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00029QSDĐ/2040 QĐ- UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ngày 17/8/2004 cấp cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Hiện trạng tài sản : Được xây dựng 1 tầng kiên cố, mái đổ bê tông, có diện tích sử dụng 49m2. Tài sản trên không liên quan đến bất kỳ người nào khác, không bán, không thế chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác, không có tranh chấp và chuyển nhượng cho bất cứ ai. Định giá tài sản : - Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản thế chấp trên thị trường : Tài sản có vị trí nằm ở mặt đường vào chợ Hòa Bình, cách mặt đường Quốc lộ 10 khoảng 20m, thuộc xã Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phòng. Tài sản có lợi thế thương mại cao, đủ khả năng chuyển nhượng, đảm bảo cho bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. - Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên không được tính giá trị quyền sử dụng đất, các bên thống nhất định giá toàn bộ ki ốt bán hàng 1 tầng trên theo giá trị thị trường tại thời điểm tháng 8/ 2006. Giá trị vật kiến trúc trên đất : Do đơn giá xây dựng và giá nguyên vật liệu hiện nay đã tăng cao hơn so với năm 2005, qua tham khảo giá thị trường, các bên thống nhất định giá vật kiến trúc theo đơn giá như sau : Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ( NĐ61/CP - 5/7/1994) Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số : 1,2 Đơn giá tính : 2,5trđ/m2 Giá trị tài sản : 49m2 * 2,5trđ/m2 * 1,2 = 147.000.000đ Tài sản được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2002, thời gian khấu hao 4 năm, tỷ lệ khấu hao là 2%/năm Giá trị còn lại sau khi định giá và trừ khấu hao là : 147.000.000đ – (147.000.000đ *2%) * 4 = 135.240.000đ Hai bên thống nhất định giá giá trị tài sản được bảo đảm tại thời điểm tháng 8/2006 là 135.000.000đ. Mức dư nợ vay tối đa là : 94.000.000đ Sơ đồ vị trí khu đất tại thôn Hòa Bình- Tiên Cường- Tiên Lãng- Hải Phòng BChỉ giới hành lang đường bộ cách chỉ giới quốc lộ 20m Khu dân cư Hộ ông Lương Văn Trùng Hành lang đường bộ 363,00m2 Chợ Hòa Bình Quốc lộ 10 Chỉ giới Quốc lộ 10 cách tim đường 9m 4. Hệ thống tường rào và mặt bãi tại xã An Hồng – An Dương – Hải Phòng Hiện trạng tài sản : Toàn bộ tài sản trên là tường rào và mặt bãi nằm trên khu đất 9.808m2 tại xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00031QSDĐ/1364/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Tài sản trên không liên quan đến bất kỳ người nào khác, không bán, không thế chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác, không có tranh chấp và chuyển nhượng cho bất cứ ai. Định giá tài sản  - Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản trên thị trường. Tài sản có lợi thế thương mại cao, đủ khả năng chuyển nhượng, đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. - Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên giá trị quyền sử dụng đất không được tính định giá toàn bộ vật kiến trúc trên diện tích 9.808m2 bao gồm các hạng mục san lấp mặt bằng, xây dựng tường rào và chi phí đền bù đất canh tác và hoa màu sẽ được căn cứ trên các hợp đồng và các chứng từ thanh toán. Giá trị vật kiến trúc trên đất  - Vị trí đất : xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng. Đây là đất thuê lâu dài dùng để xây dựng trung tâm thương mại. Căn cứ vào các chứng từ đền bù đất canh tác và hoa màu gồm : + Phương án đền bù hỗ trợ. + 45 chứng từ ( Phiếu chi và giấy chứng nhận tiền) có giá trị là 583.256.817đ + Căn cứ hợp đồng giao nhận thầu và các chứng từ có liên quan đến xây dựng tường rào bao quanh và chi phí san lấp mặt bằng toàn bộ khu đất diện tích 9.808m2 gồm : Hợp đồng giao nhận thầu và 6 chứng từ ( phiếu chi ) có giá trị là 700trđ. - Tổng giá trị tài sản sau khi định giá : + Chi phí đền bù đất canh tác và hoa màu 583.256.817đ + Chi phí san lấp mặt bằng à xây dựng tường rào : 600.000.000đ Tổng : 1.183.256.817đ Thời điểm định giá tháng 8/2006 là 1.183.000.000đ Đảm bảo mức dư nợ cho vay tối đa là : 828.000.000đ Nhận xét  Định giá bất động sản dựa trên : + Căn cứ vào tính thị trường + Có tính đến khả năng trượt giá của bất động sản trên thị trường + Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá tiêu chuẩn tối thiểu xây dựng nhà mới Xác định giá trị quyền sử dụng đất : + Theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cho phép công ty chuyển sang thuê đất + Quyết định của chi cục thuế quận Hồng Bàng về việc miễn tiền thuê đất + Hợp đồng thuê đất + Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước 2.3. Đánh giá công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  2.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh  Mặc dù có rất nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới hoạt động tín dụng tại ngân hàng, song cùng với sự cố gắng nỗ lực của các cán bộ tín dụng, công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh đã đạt được những kết quả đáp ứng yêu cầu đặt ra. Khách hàng của chi nhánh thường là những doanh nghiệp lớn, nhu cầu vay vốn nhiều, do đó rủi ro là không nhỏ. Việc định giá tài sản thế chấp đòi hỏi phải có lợi cho cả 2 bên khách hàng – ngân hàng. Chính vì vậy Chi nhánh đã đạt được những kết quả mà Ban giám đốc đặt ra trong hoạt động tín dụng. Những ưu điểm thể hiện : - Các bất động sản được coi là tài sản bảo đảm tại Chi nhánh rất phong phú về chủng loại, về giá trị… - Khi xác định giá trị bất động sản có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện được trên thị trường. - Yếu tố pháp lý của bất động sản thế chấp được coi là quan trọng khi định giá tài sản thế chấp. Có các tài liệu liên quan đến bất động sản như: Giấy phép xây dựng, các hóa đơn chứng từ, bảng giá xây dựng… - Phương pháp thực hiện định giá bất động sản được áp dụng tại Chi nhánh rất đa dạng và linh hoạt, tùy thuộc vào mỗi loại: Phương pháp so sánh, chi phí, vốn hóa… - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, hiện trạng sử dụng của bất động sản... 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá thế chấp tại chi nhánh * Hạn chế  - Chi nhánh chưa có phòng Thẩm định tài sản riêng biệt. - Công tác định giá chưa đảm bảo giá thị trường * Nguyên nhân - Việc ước tính giá trị của bất động sản còn mang tính chủ quan của cán bộ tín dụng. Giá trị của bất động sản chưa thực sự sát với nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. - Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt. - Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm. - Trong biên bản định giá, cán bộ định giá không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó rất khó kiểm soát đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng. - Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá bất động sản đã được thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm những bất động sản tương tự trên thị trường, mà có khi ngay trong Ngân hàng đã được thực hiện định giá. CHƯƠNG 3MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 3.1. Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới Trước hết cần khẳng định rằng khách hàng là người có nhu cầu sử dụng vốn của ngân hàng, họ mong muốn được đáp ứng đầy đủ vốn phù hợp với nhu cầu sản xuất kinh doanh. Trong nền kinh tế thị trường như hiện nay, khách hàng là nhân tố thúc đẩy sự phát triển và ổn định lâu dài trong hoạt động của ngân hàng. Do đó ngân hàng phải tích cực mở rộng quan hệ với khách hàng kết hợp với phân tích, đánh giá khả năng và tiềm lực của họ. Công tác định giá thế chấp sẽ hiệu quả hơn nếu như được sự cộng tác của khách hàng, các thông tin từ phía khách hàng như: Giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp, hiện trạng sử dụng, kế hoạch của khách hàng vay vốn về việc sửa chữa bất động sản…ngân hàng sẽ chủ động hơn trong việc định giá và kiểm soát nguồn vốn vay. Quy trình cho vay được bắt đầu từ khi thẩm định cho vay đến khi phát tiền vay, kiểm tra quá trình sử dụng vốn vay đến khi thu hồi được nợ. Thẩm định cho vay là khâu quan trọng nhất quyết định đến chất lượng tín dụng, làm tốt khâu này sẽ tạo điều kiện cho việc thu hồi cả vốn và lãi khi đến hạn thanh toán, tạo điều kiện cho vốn tín dụng luân chuyển nhanh. Do đó ngân hàng rất chú trọng tới việc thẩm định tài sản và thực hiện quy trình cho vay. Việc tuyển chọn cán bộ cũng là định hướng của ngân hàng trong thời gian tới. Con người có vai trò quan trọng, là yếu tố quyết định sự thành bại trong quản lý vốn, tài sản của ngân hàng. Hoạt động của ngân hàng ngày càng phát triển và đa dạng, do đó cần tuyển chọn cán bộ có đủ đức và nghiệp vụ chuyên môn, có khả năng ứng dụng khoa học tiên tiến…Trình độ cán bộ quản lý và cán bộ tín dụng hạn chế sẽ ảnh hưởng không tốt đến chất lượng thẩm định tín dụng, không đánh giá chính xác được hiệu quả vốn vay… Thông tin tín dụng là yếu tố không thể thiếu và là yếu tố quan trọng trong quản lý tín dụng và hoạt động của ngân hàng. Do đó định hướng của Chi nhánh là nâng cao chất lượng thông tin, quản lý bằng hệ thống máy tính, phần mềm kết hợp với hồ sơ giấy. Nâng cao chất lượng kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong thời gian tới. Thông qua công tác này sẽ giúp cho cán bộ điều hành công việc theo đúng cơ chế, quy chế và đúng pháp luật. Mặt khác, nếu biết được sai xót, lệch lạc trong hoạt động tín dụng sẽ có biện pháp khắc phục kịp thời thông qua kiểm tra, kiểm soát đảm bảo cho ngân hàng hoạt động thông suốt, có hiệu quả. Phương hướng hoạt động của Chi nhánh trong thời gian tới: - Xây dựng kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tài chính, kế hoạch tiền lương năm 2009 và cụ thể hoá các chỉ tiêu từng tháng, quý tới các phòng nghiệp vụ tổ chức thực hiện. - Hoàn chỉnh các báo cáo năm gửi ngân hàng công thương Việt Nam đúng thời hạn quy định. Động viên 100% toàn thể cán bộ công nhân viên tham gia mua cổ phần đảm bảo kế hoạch đã đăng ký. - Chuẩn bị tốt cơ sở vật chất, nhân sự và thủ tục, sớm bàn giao để chi nhánh Kiến An đi vào hoạt động bắt đầu từ tháng 2/ 2009, theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam và ngân hàng công thương Việt Nam. - Tổ chức phát động phong trào thi đua, đăng ký các chỉ tiêu thi đua với quyết tâm hoàn thành thắng lợi kế hoạch kinh doanh năm 2009 ngân hàng công thương Việt Nam giao. - Công tác huy động nguồn vốn: chi nhánh tiếp tục thực hiện các biện pháp hữu hiệu để tăng trưởng nguồn vốn, tăng cường công tác tiếp thị, quảng cáo…đặc biệt với các doanh nghiệp, đơn vị có nguồn tiền gửi lớn như: công ty TNHH 1 thành viên điện lực Hải Phòng, cảng Hải Phòng, kho bạc nhà nước… - Tiếp tục rà soát và mở rộng phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng tăng thu nhập và nâng cao năng kực cạnh tranh. Đối với các dịch vụ hiện đại, tập trung thực hiện chiến luợc Marketing, có chính sách khuyến khích khách hàng, sử dụng các dịch vụ ngân hàng như: mở tài khoản cá nhân, thanh toán, chi trả thu nhập theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt qua thẻ ATM. - Công tác tín dụng : thực hiện nghiêm túc cơ chế, quy chế và các văn bản chỉ đạo ngân hàng công thương Việt Nam, tăng cường công tác kiểm soát tăng trưởng tín dụng và chất lượng tín dụng theo hướng giảm dư nợ và tỷ trọng tín dụng trung dài hạn, phù hợp với quy mô và thời hạn huy động vốn. Chất lượng tín dụng bảo đảm, không lới lỏng điều kiện tín dụng. - Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động chi nhánh theo từng chuyên đề phối hợp phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ- ngân hàng công thương Việt Nam tại Hải Phòng, tăng cường chức năng cảnh báo, mọi hoạt động phải được kiểm soát xem xét từng ngày, mọi sai sót kiên quyết làm rõ nguyên nhân và xử lý kịp thời các sai phạm gây tổn thất cho chi nhánh. Kiên quyết xử lý cán bộ vi phạm thiếu tính trung thực nghề nghiệp. Quản lý và thực hiện nghiêm túc công tác thông tin, bảo mật, quản lý tài liệu đúng theo quy chế ngân hàng công thương Việt Nam. - Chỉ đạo và tănh cường công tác kiểm tra, kỷ cương kỷ luật lao động, xây dựng cơ quan đạt tiêu chuẩn văn minh sạch đẹp, nhằm không ngừng nâng cao vị thế chất lượng hoạt động dịch vụ của ngân hàng, tạo niềm tin cho khách hàng bằng những hoạt động tích cực, thiết thực. Duy trì và thực hiện tốt chương trình hành động “ thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, chống tham nhũng”, nhận xét và đánh giá cán bộ năm 2008 đúng thời gian quy định. - Tăng cường sự chỉ đạo các cấp uỷ Đảng, phát huy sức mạnh đoàn thể quần chúng, quan tâm chăm lo đời sống cán bộ công nhân viên, tổ chức tham quan du lịch đầu năm, tạo sức mạnh tổng hợp nhằm hoàn thành tốt chỉ tiêu kinh doanh quý I và tạo đà phát triển kế hoạch cả năm 2009, thiết thực lập thành tích chào mừng 79 năm thành lập Đảng cộng sản Việt Nam. - Định hướng mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009: - Phát huy kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2008 đã đạt được. Căn cứ những lưọi thế và khó khăn về kinh doanh đã trình bày ở trên và đồng bộ phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng nhằm tăng lợi nhuận, mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009. - Công tác huy động vốn: 1256 tỷ đồng. - Sử dụng vốn: 2122 tỷ đồng - Lợi nhuận : 8 đến 10 tỷ đồng - Thu dịch vụ phí : 400 đến 500 tỷ đồng - Phát hành thẻ ATM và thẻ khác : 800 đến 1000 thẻ. 3.2. Quan điểm định giá thế chấp của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới Tài sản thế chấp trong ngân hàng nói chung và bất động sản nói riêng là những tài sản có giá trị lớn. Vì vậy việc xác định giá trị của những tài sản này rất quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và khách hàng. Cho nên cán bộ định giá phải là những cán bộ có chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm. Định hướng của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đối với việc định giá bất động sản thế chấp là ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, cơ sở của việc ước tính đó là giá trị của các bất động sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường. Trong thực tế, việc định giá của cán bộ tín dụng thường dựa vào ý kiến chủ quan khi định giá tài sản. Những thông tin giá cả mà họ nhận được từ nhiều nguồn khác nhau như: Các quảng cáo rao bán nhà đất, hàng xóm, khu vực xung quanh bất động sản thế chấp, Sở địa chính…Độ xác thực của những thông tin này khó kiểm soát được. Quan điểm của Ngân hàng như sau: Thứ nhất: Cách xác định giá trị của bất động sản thế chấp như vậy cao hơn khung giá đất do nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định, đảm bảo gần sát với giá thị trường, đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng mà vẫn giảm rủi ro cho ngân hàng. Thứ hai: Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Việc này sẽ giúp cho khách hàng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng khi có rủi ro xảy ra. Ngày càng nhiều Tổ chức tín dụng ra đời và hoạt động mạnh mẽ, hiệu quả, do đó buộc Chi nhánh phải có các giải pháp cho thời gian tới. Việc định giá tài sản thế chấp sát với giá thị trường sẽ tạo nhiều cơ hội cho ngân hàng tiếp cận với nhiều hơn khách hàng tiềm năng. Bản thân khách hàng cũng cảm thấy hài lòng và có thêm vốn để kinh doanh hiệu quả hơn…Ngân hàng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn từ những khoản cho vay, tạo sức cạnh tranh giữa các ngân hàng Hải Phòng là một thành phố công nghiệp. Nền kinh tế sôi động, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn quá độ. Nhiều dự án đầu tư đang hình thành, trong tương lai không xa thị trường bất động sản sẽ sôi động không kém Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh. Chính vì thế việc định giá bất động sản rất cần được chú trọng. Lợi ích của khách hàng, lợi ích của ngân hàng, để cân bằng được 2 điều này mà vẫn đem lại lợi ích cho nền kinh tế, đây là điều rất khó. Nhưng nếu làm được, chắc chắn hệ thống ngân hàng sẽ tạo được niềm tin cho khách hàng, khẳng định được chất lượng và uy tín trên thị trường. Đây chẳng phải là một điều rất quan trọng ? 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng Để hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh, em xin đưa ra 1 số giải pháp như sau : - Tham mưu cho Ngân hàng công thương Việt Nam về việc thành lập phòng Thẩm định tài sản. - Nâng cao trách nhiệm và đạo đức của cán bộ tín dụng về việc thẩm định giá trị tài sản. - Tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo định giá viên, và thi lấy chứng chỉ định giá viên, khi đó chữ kí của định giá viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp. Có thể nâng cao chất lượng của cán bộ định giá bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm. - Quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá, có khen thưởng xứng đáng và kịp thời với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn. - Nguồn thông tin chính xác có thể lấy ở các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch bất động sản của cơ quan có thẩm quyền….song cần chọn lọc những thông tin này. - Nên sử dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá khác nhau để thu được kết quả định giá chính xác hơn. 3.4. Kiến nghị Công tác định giá thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng, vì vậy việc nâng cao chất lượng định giá thế chấp là rất cần thiết. Mặt khác các yếu tố bên trong và bên ngoài ngân hàng có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động thế chấp, đặc biệt là các chính sách của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan. Để việc quy định các hình thức định giá bất động sản thực sự có hiệu quả trong thực tế thì việc định hướng của Chính Phủ là yếu tố cần thiết. Chính Phủ ngoài việc quy định các điều kiện, thủ tục nhận bất động sản còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp định giá có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Trong điều kiện thị trường bất động sản hiện nay thì song song với việc ban hành các văn bản, nhà nước nên quy định rõ ràng những thông tin nào được phổ biến, những thông tin nào không được phổ biến. Thành lập tổ chức chuyên cung cấp thông tin, quy định đến ngân hàng và dân cư. Sau đây là một số kiến nghị của em nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng: - Tăng cường quản lý và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá, tạo điều kiện cho cán bộ tín dụng theo học các lớp đào tạo về định giá bất động sản, có chứng chỉ hành nghề định giá. - Tạo mối quan hệ với các trung tâm định giá và sở tư pháp. - Bám sát các quy định của Chính phủ và ngân hàng công thương Việt Nam về tài sản thế chấp… - Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản ở những khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy. - Cần có các cán bộ chuyên sâu phụ trách lĩnh vực định giá tài sản thế chấp. - Chính phủ cần có các chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh bằng các chính sách hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp. KẾT LUẬN Thành phố Hải Phòng đã có sự chuẩn bị cho lâu dài với nhiều dự án lớn có tầm cỡ chiến lược, đã và đang thực hiện như đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, dự án Cảng cửa ngõ Quốc tế đang được xúc tiến khẩn trương, khu công nghiệp Bắc sông Cấm tổng vốn đầu tư giai đoạn đầu là 100 triệu USD. Tổ hợp Resort sông Giá đang được đẩy nhanh tiến độ, dây chuyền 2 công ty Xi măng Chinfont... điều đó chứng tỏ tiềm năng phát triển công nghiệp của Hải Phòng không chỉ trước mắt mà cả lâu dài. Năm 2008 với sự vật lộn sóng gió bất ổn về kinh tế vỹ mô với lạm phát cao, đối phó với suy giảm kinh tế, biến động lãi suất trên địa bàn...Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, với kinh nghiệm trong phương pháp quản lý đã thể hiện bước đầu sự trưởng thành. Đặc biệt, công tác định giá thế chấp đã có những chuyển biến trong cách thức, chủ động nắm bắt cơ hội cho doanh nghiệp vay vốn, tạo điều kiện tốt nhất về chất lượng định giá tài sản, từng bước cập nhật diễn biến thị trường... Nhưng trên thực tế ngoài những mặt tích cực thì công tác định giá tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng còn có những hạn chế cần được khắc phục. Em hi vọng rằng với đề tài nghiên cứu này có thể giúp mình hiểu thêm kiến thức thực tế, từ đó có những giải pháp giúp Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng có những phương pháp định giá tài sản thế chấp – BĐS bảo đảm chặt chẽ hơn về mặt lý luận. Do sự hạn chế về mặt thông tin cũng như kiến thức nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót. Em kính mong nhận được sự chỉ bảo, bổ sung của các thầy cô và các bạn để bài viết của em thêm phần hoàn thiện. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS. Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS. Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội. Bộ luật dân sự 2003 Các văn bản pháp luật quy định về thế chấp tài sản Quyết định số 612/NHCT 35 v/v ban hành quy định thực hiện bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống ngân hàng công thương. Quyết định số 148/CV-NHCT 35 v/v hướng dẫn thực hiện bảo đảm tiền vay Hội nghị triển khai nhiệm vụ kinh doanh năm 2009 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2005 đến 2008 Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản – Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên