Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao Dịch ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

t trước khi giải ngân: Công ty phải tham gia vào dự án bằng vốn tự có và coi như tự có tối thiểu là 15,000,000,000 VND (Bằng chữ: Mười lăm tỷ đồng chẵn). Điều kiện về từng lần giải ngân: Trong từng lần giải ngân, Công ty phải xuất trình các hoá đơn, chứng từ có xác nhận của Đơn vị tư vấn giám sát độc lập. Số tiền giải ngân tối thiểu trong mỗi lần nhận nợ: 1,000,000,000 VND (Một tỷ đồng chẵn). Điều kiện khác: Công ty phải thanh toán khoản nợ 1,884,868,250 VND, tiền giá trị tài sản trên đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai cấp ngày 29/08/2007. Ngoài ra, trong vòng 03 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng, Công ty phải hoàn thiện đầy đủ các thủ tục về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Công ty phải có văn bản bảo lãnh của Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Nam Phương và Công ty TNHH thương mại An Huy (Hai Công ty này cam kết sẽ trả nợ cho Sở Giao dịch-NHNo&PTNT Việt Nam thay Công ty cổ phần An Phú Hưng trong trường hợp Công ty không trả được nợ). Trong trường hợp tổng vốn đầu tư của dự án tăng thì Công ty phải tự thu xếp phần tăng của vốn đầu tư, mức cho vay của Sở Giao dịch-NHNo&PTNT Việt Nam đối với dự án không thay đổi. Công ty cam kết dùng 100% nguồn khấu hao cơ bản và 100% lợi nhuận sau thuế hàng năm của dự án cũng như các nguồn khác để trả nợ ngân hàng. Công ty không được phép cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn tự có, coi như tự có và vốn vay của Sở Giao dịch-NHNo&PTNT Việt Nam để đảm bảo cho bất cứ khoản vay tại các Tổ chức tín dụng nào khác. Công ty cam kết thực hiện đầu tư theo đúng các quy định hiện hành của Nhà nước trong quản lý đầu tư và xây dựng, quy chế cho vay và các quy định khác của Pháp luật liên quan. 2.7. Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại SGD 2.7.1. Những kết quả đạt được Trong thời gian qua, công tác thẩm định dự án tại SGD đã không ngừng phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng. Biểu hiện rõ ràng là số lượng dự án được thẩm định ngày càng tăng, tổng dư nợ của ngân hàng tăng đều hàng năm tuy nhiên số lượng các khoản nợ xấu, nợ quá hạn thì vẫn luôn đảm bảo ở mức độ an toàn. Đó chính là nhờ, hoạt động thẩm định dự án đã giúp SGD lựa chọn được những dự án khả thi và hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng như lợi ích cho doanh nghiệp và toàn xã hội. Số lượng các dự án BĐS được SGD cấp vốn tăng cao trong giai đoạn 2006-2007 nhưng từ năm 2008 trở lại đây số lượng các dự án này đã có chiều hướng giảm xuống. Nguyên nhân là do sự ảm đạm, đóng băng của thị trường BĐS. Trước những diễn biến xấu từ thị trường, SGD đã nâng cao chất lượng thẩm định các dự án BĐS, nhằm lựa chọn được những dự án thật sự hiệu quả, có tiềm năng phát triển ngay cả trong những giai đoạn khó khăn của thị trường. Để có được những kết quả đó, ta phải kể đến những thành quả của công tác thẩm định của SGD trong những khía cạnh: 2.7.1.1. Về quy trình thẩm định Trên cơ sở quy trình thẩm định do NHNo&PTNT Việt Nam đưa ra, SGD đã hoàn thiện quy trình thẩm định riêng cho SGD, đảm bảo công tác thẩm định được thực hiện hợp lý, phù hợp với tổ chức hoạt động của SGD. Ngoài ra, đối với mỗi loại dự án, quy trình thẩm định dự án cũng được thay đổi bổ sung phù hợp, giảm bớt những bước không cần thiết. Trong “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ đã tiến hành thẩm định đầy đủ theo trình tự từ hồ sơ pháp lý của khách hàng, đến thẩm định hiệu quả của dự án và giá trị của tài sản đảm bảo. Đặc biệt, trong quá trình thẩm định dự án, CBTĐ đã nghiên cứu cụ thể từng nội dung từ khía cạnh thị trường, kỹ thuật, năng lực quản lý đến thẩm định tài chính và đánh giá những rủi ro có thể có đối với dự án. 2.7.1.2. Về phương pháp thẩm định Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thẩm định dự án đã được phối hợp với nhau một cách linh hoạt, đa dạng. Trong quá trình thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ đã tuân thủ phương pháp thẩm định theo trình tự từ khái quát đến cụ thể từng nội dung của dự án. Đồng thời, phương pháp so sánh đối chiếu cũng được sử dụng khi CBTĐ thẩm định hồ sơ pháp lý, thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật dự án và thẩm định tài sản bảo đảm. Phương pháp dự báo cũng đã được CBTĐ sử dụng trong quá trình thẩm định thị trường. Đặc biệt, trong nội dung thẩm định tài chính, CBTĐ đã chú trọng đến việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án như: NPV, IRR và thời gian hoàn vốn đầu tư. Nhờ việc phối hợp hài hóa các phương pháp thẩm định, CBTĐ đã có được cái nhìn khái quát, đa chiều về dự án, từ đó đưa ra được quyết định chính xác về hiệu quả của dự án. 2.7.1.3. Về nội dung thẩm định Các nội dung thẩm định được đánh giá và phân tích cụ thể. Đặc biệt trong quá trình thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ rất chú trọng đến việc thẩm định tư cách pháp nhân và năng lực của khách hàng vay và các nội dung tài chính của dự án. Các nội dung được thẩm định một cách trung thực khách quan và chi tiết về từng khía cạnh của dự án. 2.7.1.4. Về vấn đề thông tin Bên cạnh những thông tin do khách hàng cung cấp, CBTĐ đã tiến hành thu thập nhiều nguồn thông tin khác nhau từ các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, đến các thống kê, phân tích, dự báo của các tổ chức chuyên môn, trung tâm thông tin tín dụng của ngân hàng. Đối với các dự án BĐS thì việc đi thực tế, thu thập thông tin tại địa phương cũng là một biện pháp tốt để nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định dự án. Trong quá trình thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ còn tiến hành thu thập các thông tin từ các chính sách phát triển du lịch của địa phương trên website của tỉnh Lào Cai, cũng như các thông tin trên báo đài về nhu cầu cũng như nguồn cung các cơ sở lưu trú tại địa phương. Ngoài ra, trong quá trình thẩm định năng lực và tư cách pháp nhân của khách hàng vay vốn, CBTĐ đã được sự giúp đỡ của trung tâm thông tin tín dụng của NHNo&PTNT Việt Nam, từ đó có thể xác minh chính xác những thông tin khách hàng đưa ra có xác thực hay không. 2.7.1.5. Về thời gian thẩm định SGD NHNo&PTNT Việt Nam đã đảm bảo quá trình thẩm định dự án được tiến hành kịp thời, đúng theo quy định, giúp khách hàng tránh được những thủ tục phiền hà và không bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Bên cạnh đảm bảo thời gian thẩm định kịp thời nhưng những nội dung thẩm định vẫn được tiến hành cụ thể, chi tiết. 2.7.2. Những hạn chế và nguyên nhân 2.7.2.1. Những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thẩm định dự án Bên cạnh những thành quả đạt được, công tác thẩm định dự án nói chung cũng như các dự án BĐS nói riêng vẫn còn những tồn tại hạn chế. a. Về quy trình thẩm định Mặc dù đã có sự phân chia các dự án theo đặc thù của từng ngành tuy nhiên đa số các dự án đều được thẩm định theo quy trình chung. Điều này dẫn đến sự lãng phí, không cần thiết trong quá trình thẩm định. Đôi khi còn là nguyên nhân kéo dài thời gian thẩm định của dự án. b. Về phương pháp thẩm định Mặc dù sử dụng phối hợp các phương pháp thẩm định tuy nhiên chất lượng thẩm định vẫn chưa thật sự tốt vì vẫn còn một số thiếu sót khi áp dụng từng phương pháp với những nội dung cụ thể. Ví dụ như khi sử dụng phương pháp dự báo thì do nguồn thông tin chưa đầy đủ nên những kết luận đưa ra có thể chưa chính xác. Hoặc trong “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.” khi phân tích tài chính dự án, do chỉ phân tích hiệu quả của dự án trong 20 năm đầu dự án, nên khi sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá dự án thì vẫn chưa đưa ra được cái nhìn chính xác bởi tuổi thọ của dự án là 70 năm. c. Về nội dung thẩm định Mặc dù đã tiến hành thẩm định các nội dung của dự án từ tổng quát đến cụ thể chi tiết, tuy nhiên trong quá trình thẩm định từng nội dung vẫn gặp phải nhiều khó khăn, tồn tại như: - Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án, trong hồ sơ dự án, khách hàng đưa ra các con số dự kiến về giá cả sản phẩm, nhu cầu thị trường trong tương lai… Để thẩm định những nội dung này, CBTĐ thường căn cứ vào các nguồn thông tin thu thập trên mạng. Tuy nhiên những thông tin này lại rất nhiều chiều gây khó khăn trong quá trình phân tích đánh giá. - Khi thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án do thiếu chuyên môn với các kiến thức chuyên môn về xây dựng nhất là đối với các dự án BĐS, nên CBTĐ gặp khó khăn trong quá trình thẩm định các nội dung này của dự án, thường chỉ căn cứ trên những thông số mà khách hàng đưa ra. Đối với các dự án lớn, SGD phải thuê các chuyên gia trong lĩnh vực này giúp đỡ, điều này khiến chi phí thẩm định dự án tăng cao. - Đối với khía cạnh tài chính của dự án: Khi xác định tỷ suất chiết khấu để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, CBTĐ thường không xem xét đến tác động của lạm phát, sự thay đổi lãi suất khi tính toán. Điều này dẫn đến việc xác định sai tỷ suất chiết khấu, khiến giá trị chỉ tiêu NPV tính toán ra không còn chính xác. Hơn nữa, CBTĐ thường chỉ tập trung tới các chỉ tiêu: NPV, IRR, thời gian hoàn vốn đầu tư để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án mà bỏ qua một số chỉ tiêu khá quan trọng như: tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, DSCR… Và khi xác định tổng mức đầu tư của dự án, CBTĐ vẫn chủ yếu dựa trên những tính toán mà chủ đầu tư đưa ra. - Thẩm định khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án: Nội dung này thường bị bỏ qua trong các báo cáo thẩm định. - Đánh giá các rủi ro liên quan đến dự án: Việc đánh giá rủi ro của dự án đã được quan tâm nhiều hơn trong thời gian gần đây, tuy nhiên vẫn chưa thể đánh giá hết tất cả các rủi ro có thể xảy đối với dự án. d. Về vấn đề thu thập và xử lý thông tin Vấn đề thu thập, xử lý thông tin của CBTĐ gặp rất nhiều khó khăn do các nguồn thông tin chủ yếu xuất phát từ: hồ sơ do khách hàng cung cấp, các thông tin từ trung tâm rủi ro tín dụng của NHNo&PTNT Việt Nam, các thông tin thu thập trên mạng. Vì mục đích vay được vốn, nên các thông tin do khách hàng cung cấp thường có xu hướng lạc quan về tình hình thị trường hoặc số liệu trong các báo cáo tài chính đã được chỉnh sửa không đúng sự thật. Ngoài ra, các thông tin trên mạng thường nhiều chiều, khó có thể đánh giá chính xác được thông tin. Những điều này gây khó khăn cho CBTĐ khi xác định năng lực thật sự của khách hàng cũng như các nội dung về thị trường, kỹ thuật và tài chính của dự án. 2.7.2.2. Nguyên nhân gây ra những hạn chế a. Nguyên nhân khách quan Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm của thị trường BĐS Đây là một thị trường chịu tác động của nhiều yếu tố (tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội). Thị trường này dễ biến động và rất khó dự báo. Vì vậy hoạt động kinh doanh BĐS mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng đi kèm nó là rất nhiều rủi ro. Ngay cả những chuyên gia trong lĩnh vực cũng có thể dự báo sai tình hình thị trường vì vậy việc đưa ra các dự báo, phân tích thị trường dự trên các số liệu thống kê đôi khi chỉ mang tính chất tương đối. Ví dụ điển hình năm 2007 khi thị trường BĐS tăng nóng, các chuyên gia đều rất lạc quan về thị trường BĐS trong tương lai, dư nợ tín dụng cho vay BĐS tại các ngân hàng vì đó mà cũng gia tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, không như dự báo, đến năm 2008 thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng đóng băng. Các ngân hàng gặp khó khăn với các khoản dư nợ cho vay BĐS. Có thể nói, việc dự báo sai tình hình thị trường BĐS là rất khó tránh khỏi bởi thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn thiếu minh bạch trong các giao dịch, hiện tượng đầu cơ, thổi giá còn ảnh hướng lớn đến việc xác định nhu cầu và giá trị thực tế của các BĐS. Xuất phát từ phía chủ đầu tư: Sự thiếu trung thực hoặc sự thiếu năng lực lập dự án của chủ đầu tư là những nguyên nhân không chỉ gây ra khó khăn cho CBTĐ khi tiến hành thẩm định mà còn có thể khiến CBTĐ đưa ra các quyết định không chính xác. Với mục đích vay được vốn, chủ đầu tư có thể gian dối trong việc cung cấp các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh của công ty, đưa ra những đánh giá quá lạc quan về thị trường, xác định giá trị sản phẩm dự án cao hơn thực tế thậm chí xác định sai tổng mức đầu tư… Những hành động này sẽ khiến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi tính toán ra không chính xác, khiến ngân hàng đưa ra các quyết định cho vay sai. Ngoài ra khi chủ đầu tư thiếu năng lực lập dự án, dự án lập ra đạt chất lượng không tốt, CBTĐ phải mất thời gian xem xét, kiểm tra và hỏi lại khách hàng để đưa ra các đánh giá dự án chính xác. Điều này sẽ khiến gia tăng thời gian và chi phí để thẩm định dự án. b. Nguyên nhân chủ quan - Do thường áp dụng quy trình thẩm định chung cho các dự án khác nhau, nên thường gây lãng phí, mất thời gian không cần thiết trong quá trình thẩm định. SGD vẫn chưa xây dựng được quy trình riêng biệt cho từng loại dự án. - Do CBTĐ không có chuyên môn trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nên việc thẩm định kỹ thuật dự án thường dựa trên những tài liệu khách hàng cung cấp. Trong những dự án lớn, SGD mới thuê các chuyên gia thẩm định các nội dung kỹ thuật của dự án, làm gia tăng chi phí thẩm định. - Mặc dù đã có trang bị hệ thống máy tính đầy đủ tuy nhiên các phần mềm chuyên dụng trong thẩm định, phân tích, dự báo, đánh giá rủi ro lại không được sử dụng. Vì vậy, công tác thẩm định vẫn chưa đạt được những hiệu quả cao. - Do số lượng cán bộ thẩm định còn thiếu, trình độ và kinh nghiệm của một số CBTĐ còn chưa cao. Trong khi đó, các dự án BĐS đòi hỏi CBTĐ phải am hiểu nhiều khía cạnh từ các chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, đến tình hình thị trường, các nội dung kỹ thuật, xây dựng công trình... Điều này dẫn đến, chất lượng của các báo cáo thẩm định không cao. - Ngoài ra, một số cán không chấp hành đúng quy trình tín dụng của ngân hàng, không kiểm tra, kiểm soát các khoản vay một cách thường xuyên và kỹ lưỡng dẫn đến việc khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, kém hiệu quả, gây ra những tổn thất cho SGD. Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam 3.1. Định hướng hoạt động của SGD và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong thời gian tới: 3.1.1. Định hướng phát triển của SGD Agribank 3.1.1.1. Mục tiêu chung: Năm 2011, nền kinh tế đã bước qua giai đoạn khó khăn hậu khủng hoảng nhưng những bất ổn về lạm phát, tỷ giá vẫn là trở ngại đối với hoạt động của SGD. Năm 2011, SGD đặt mục tiêu: - Duy trì mức tăng trưởng, đảm bảo cơ cấu hợp lý nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động kinh doanh. - Bám sát mục tiêu của Chính phủ, NHNN, Agribank, tích cực khai thác nguồn vốn ổn định, thực hiện đầu tư có chọn lọc, chú trọng cho vay ngắn hạn đối với khách hàng truyền thống, hạn chế cho vay trung và dài hạn nhằm nâng cao chất lượng tín dụng. Tích cực khai thác mở rộng dịch vụ, nâng cao chất lượng dịch vụ. - Chủ động trong thực thi chính sách tiền tệ, duy trì thanh khoản gắn với an toàn hoạt động, linh hoạt ứng phó kịp thời với những biến động mạnh mẽ của môi trường kinh doanh, tuân thủ các cơ chế, chỉ đạo của Agribank. - Thực hiện điều hành tỷ giá linh hoạt theo định hướng và chỉ đạo của NHNN góp phần can thiệp, bình ổn thị trường ngoại hối. 3.1.1.2. Các mục tiêu cụ thể: Các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh trực tiếp: - Nguồn vốn nội tệ 23,000 tỷ đồng, tăng 2,345 tỷ đồng so với đầu năm (không bao gồm tiền gửi của các DN 3G) - Nguồn vốn ngoại tệ 340.000 ngàn USD, tăng 90.000 ngàn USD so với đầu năm - Dư nợ nội tệ đạt 5,150 tỷ đồng, tăng 670 tỷ đồng so với đầu năm (không bao gồm dư nợ của các DN 3G) - Dư nợ ngoại tệ 270,000 ngàn USD, tăng 61.5 triệu USD so với đầu năm. - Tỷ lệ nợ xấu dưới 1% tổng dư nợ. - Tài chính kinh doanh có lãi, đủ quỹ lương, thưởng theo quy định. 3.1.2. Định hướng đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Đối với mỗi ngân hàng, hiệu quả, chất lượng và sự an toàn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng có ý nghĩa quyết định sự tồn tại và hội nhập của ngân hàng. Do đó, SGD rất chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư. Công tác thẩm định dự án phải tuân thủ theo đúng các quy định của NHNo&PTNT Việt Nam với tất cả dự án xin vay vốn. Mặt khác quá trình này phải được tiến hành thường xuyên, liên tục, diễn ra trước, trong và sau cho vay. Với mục tiêu gia tăng tổng dư nợ, nhưng vẫn đảm bảo giảm tỷ lệ nợ xấu, SGD đã đưa ra định hướng đối với công tác thẩm định dự án nói chung như sau: Nhận định rõ vai trò, ý nghĩa của công tác thẩm định trong hoạt động của SGD. Củng cố, kiện toàn bộ máy thẩm định dự án, nâng cao lực lượng thẩm định cả về số lượng và chất lượng thông qua việc bồi dưỡng, huấn luyện nghiệp vụ cho cán bộ thẩm định Đầu tư cơ sở hạ tầng, trang thiết bị công nghệ hiện đại phục vụ cho công tác thẩm định phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế. Tăng cường công tác thu thập, quản lý thông tin để phục vụ cho công tác thẩm định chính xác và hiệu quả. Những dự án thuộc những ngành khác nhau thì SGD cũng đưa ra những định hướng khác nhau phù hợp từng giai đoạn. Hiện nay, khi NHNN đưa ra quyết định giảm tốc độ và tỷ trọng dự nợ cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán để tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô thì yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án BĐS lại càng trở nên khắt khe hơn. SGD khẳng định sẽ tiến hành chặt chẽ công tác thẩm định dự án BĐS, chỉ cho vay các dự án có hiệu quả, khả thi và thực sự cần thiết, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương cũng như cả nước. 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam Công tác thẩm định dự án đầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong đó có các yếu tố như: Nội dung, phương pháp và quy trình thẩm định, trình độ chuyên môn của các cán bộ thẩm định, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, các công nghệ, khoa học kỹ thuật phục vụ hoạt động thẩm định…Vì vậy để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung, cũng như dự án BĐS nói riêng, cần phải tập trung hoàn thiện các yếu tố này. 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các nội dung thẩm định dự án BĐS - Đối với thẩm định khách hàng vay vốn: Xây dựng các danh mục hồ sơ pháp lý khách hàng cần phải cung cấp, để tiện cho khách hàng chuẩn bị và giúp cán bộ thẩm định tiết kiệm thời gian kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, tiến hành thiết lập các tiêu chuẩn đánh giá các chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp theo từng lĩnh vực, ngành nghề. Bên cạnh việc đánh giá các chỉ tiêu này thông qua các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, CBTĐ còn cần phải thu thập các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để đưa ra cái nhìn khách quan, chính xác nhất về hoạt động của doanh nghiệp. - Đối với thẩm định dự án đầu tư + Thẩm định khía cạnh thị trường: Bất cứ dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nào muốn đạt được hiệu quả và khả thi thì sản phẩm của dự án phải chiếm lĩnh được thị trường và đươc thị trường chấp nhận. Vì vậy việc nghiên cứu thị trường dự án là vô cùng quan trọng. Đặc biệt đối với các dự án BĐS với đặc trưng vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư kéo dài thì việc nghiên cứu thị trường và dự báo thị trường trong tương lai là cơ sở để xác định tính khả thi của dự án. Do đó khi thẩm định, CBTĐ cần đi sâu phân tích cung cầu hiện tại của sản phẩm dự án, dự báo cung cầu trong tương lai của sản phẩm thông qua các nguồn thông tin khác nhau như: những phân tích, đánh của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, các con số thống kê, nghiên cứu khảo sát của của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, các thông tin qua trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội (HRETC) và các trang web chuyên về BĐS (diaoconline.vn, batdongsan.com.vn,…) Ngoài ra, CBTĐ cần thường xuyên cập nhật diễn biến về giá cả BĐS trong các khu vực khá nhau để xây dựng một cơ sở dữ liệu giúp cho việc so sánh, đối chiếu và đánh giá dự án được chính xác. + Thẩm định khía cạnh kỹ thuật: Các nội dung nghiên cứu kỹ thuật như: Địa điểm đầu tư, các giải pháp kiến trúc, thiết kế, thi công, xây dựng, các thông số về quy hoạch tổng mặt bằng, máy móc thiết bị… là không thể thiếu đối với việc thẩm định dự án BĐS. Một dự án BĐS khả thi về mặt kỹ thuật, thi công thì mới có thể đảm bảo hiệu quả lâu dài. Không những thế, những nghiên cứu về mặt kỹ thuật của dự án là cơ sở để xác định, tính toán tài chính dự án. Vì vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kỹ thuật, SGD có thể áp dụng các giải pháp như: Thực hiện khảo sát địa điểm thực hiện xây dựng, đánh giá những thuận lợi và khó khăn của địa điểm. Đến các cơ quan quản lý quy hoạch để tiến hành tìm hiểu, xác minh các thông tin về quyền sử dụng đất, quy hoạch khu đất dự án. Từ đó, đánh giá, nhận định chính xác về tình hình thực địa khu đất có đúng như trong hồ sơ dự án chủ đầu tư cung cấp không. Đối với các dự án BĐS lớn, yếu tố kỹ thuật phức tạp, có thể tiến hành thuê các chuyên gia tư vấn hỗ trợ về mặt kỹ thuật của dự án. Đối với các dự án BĐS khác, để tiết kiệm chi phí thuê tư vấn thì CBTĐ cần có kiến thức và kinh nghiệm trong việc thẩm định các dự án xây dựng. SGD có thể cử CBTĐ đi học thêm về yêu cầu kỹ thuật của các công trình xây dựng, khả năng đọc các bản vẽ kỹ thuật… hoặc SGD có thể tuyển dụng các cán bộ có chuyên ngành về lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật. + Thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý: Để đánh giá năng lực tổ chức quản lý của chủ đầu tư, CBTĐ cần tiến hành đánh giá năng lực, trình độ chuyên môn, uy tín của lãnh đạo công ty, kế toán trưởng và các kế toán, ban quản lý dự án. Đây là những người có vai trò quyết định trong quá trình điều hành hoạt động của dự án. Đồng thời, cần xem xét đánh giá kế hoạch bố trí nhân sự và các nguồn lực khác theo tiến độ dự án có thật sự hợp lý hay không. Ngoài ra, CBTĐ cần thẩm định năng lực, trình độ và kinh nghiệm của các nhà thầu thi công, xây dựng vì đây là đội ngũ trực tiếp tiến hành thực hiện dự án, có vai trò quyết định chất lượng dự án. + Thẩm định khía cạnh tài chính: Đối với các dự án BĐS việc xác định dòng tiền khi thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án phụ thuộc vào tính chất của dự án. Nếu là dự án đầu tư xây dựng hoàn thành rồi bán lại toàn bộ ( các dự án xây chung cư, xây biệt thự liền kề để bán…), CBTĐ chỉ cần tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính đến khi chủ đầu tư bán lại toàn bộ sản phẩm, thu được lợi nhuận cho mình và trả vốn và lãi vay cho SGD. Nếu là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh đến hết đời dự án (dự án xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, dự án xây dựng khách sạn, dự án xây dựng khu du lịch, nghỉ dưỡng…) thì các chỉ tiêu hiệu quả tài chính sẽ được tính toán đến hết đời dự án. Ngoài ra, để xác định chính xác các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thì cần xác định chính xác tỷ suất chiết khấu. Vì nó ảnh hưởng lớn đến giá trị của chỉ tiêu NPV, tỷ suất chiết khấu càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại. Tỷ suất chiết khấu phải đảm bảo được chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn, phản ánh đúng chi phí cũng như hiệu quả sử dụng vốn của chủ đầu tư. Vì vậy, đối với các dự án trung và dài hạn, cần đảm bảo tính đến lạm phát trong việc xác định tỷ suất chiết khấu. Đồng thời, khi phân tích hiệu quả tài chính dự án bên cạnh việc sử dụng các chỉ tiêu truyền thống như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn đầu tư, thời gian thu hồi vốn vay thì cũng nên sử dụng thêm các chỉ tiêu như tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, DSCR để tăng thêm tính chính xác khi đánh giá dự án. Ngoài việc quan tâm đến hiệu quả tài chính của dự án, ta còn cần quan tâm đến tính hiệu quả chắc chắc của dự án. Điều này có nghĩa trong một số trường hợp rủi ro, dự án vẫn hiệu quả về mặt tài chính. Để khẳng định điều này, ta cần tiến hành phân tích độ nhạy của dự án trong các trường hợp rủi ro như: Tổng mức đầu tư tăng, doanh thu của dự án giảm, giá vốn tăng, tuổi thọ của dự án giảm. Ngoài ra, ta có thể phân tích độ nhạy của dự án khi các yếu tố này đồng thời thay đổi, dự án có đạt được hiệu quả hay không.Việc phân tích này sẽ giúp ngân hàng đảm bảo lựa chọn được dự án hiệu quả và khả thi về mặt tài chính ngay cả khi những yếu tố tiêu cực xảy ra với dự án. + Phân tích rủi ro dự án: Bên cạnh việc đưa ra các đánh giá nhận diện các rủi ro có thể xảy ra với dự án, việc sử dụng các phần mềm phân tích, dự báo chuyên dụng trong quản trị rủi ro nên được áp dụng trong công tác thẩm định dự án. 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định dự án - Quy trình thẩm định dự án Để nâng cao hiệu quả thẩm định bên cạnh việc xây dựng quy trình thẩm định chung cho các dự án đầu tư như hiện nay, SGD nên xây dựng một hệ thống các quy trình thẩm định dự án cho từng ngành với những đặc trưng riêng biệt. Điều này sẽ góp phần tạo ra sự thống nhất trong việc thẩm định từng loại dự án khác nhau, và cũng sẽ giúp giảm chi phí và thời gian thẩm định những nội dung không cần thiết. - Phương pháp thẩm định dự án: Việc sử dụng phối hợp các phương pháp thẩm định dự án là rất cần thiết nhưng để đạt được hiệu quả tối đa, CBTĐ cần nắm rõ ưu nhược điểm của từng phương pháp để có thể sử dụng hiệu quả các phương pháp này trong việc thẩm định từng nội dung của dự án. + Phương pháp thẩm định theo trình tự: CBTĐ tiến hành thẩm định tổng quát từ tư cách pháp nhân, năng lực tài chính của khách hàng để loại bỏ dự án của những khách hàng không đủ tiêu chuẩn hoặc yêu cầu khách hàng cung cấp bổ sung thêm tài liệu để tiến hành thẩm định. + Phương pháp so sánh đối chiếu được sử dụng với mọi nội dung thẩm định dư án. Tuy nhiên khi sử dụng phương pháp này cần tránh tình trạng rập khuân máy móc vì vậy CBTĐ cần phải có trình độ và kinh nghiệm trong việc thẩm định dự án. + Phương pháp dự báo được sử dụng chủ yếu khi đánh giá khía cạnh thị trường của dự án. CBTĐ có thể sử dụng các phương pháp dự báo sau: Phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp định mức, phương pháp ngoại suy thống kê,… + Phương pháp phân tích độ nhạy được sử dụng để đánh giá hiệu quả chắc chắn của dự án khi có rủi ro xảy ra, vì vậy CBTĐ cần sử dụng phối hợp với phương pháp dự báo, để xác định những nhân tố có khả năng thay đổi ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án trong tương lai. Ngoài ra, cần phân tích độ nhạy khi nhiều thông số của dự án cùng biến đổi để đánh giá chính xác sự biến động của dự án, thay vì chỉ phân tích ảnh hưởng riêng lẻ của từng yếu tố. 3.2.3. Giải pháp nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định Đối với mọi doanh nghiệp nhân tố con người là nhân tố quyết định đến sự thành bại của doanh nghiệp. Và đối với ngân hàng cũng không phải ngoại lệ, đặc biệt là trong công tác thẩm định dự án thì CBTĐ là nhân tố quyết định đến hiệu quả cũng như chất lượng của công tác thẩm định. Vì vậy để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại SGD, ta cần nâng cao chất lượng của CBTĐ. CBTĐ cần đáp ứng được các yêu cầu về năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và kinh nghiệm thực tế: - Năng lực chuyên môn: Bên cạnh các yêu cầu về bằng cấp như phải có trình độ đại học trở lên, có kiến thức về lĩnh vực ngân hàng, tài chính doanh nghiệp, các kiến thức về pháp luật, thị trường, thuế… CBTĐ còn cần phải có các kĩ năng tổng hợp, phân tích thông tin tốt, tính toán, và sử dụng thành thạo các công cụ phân tích tài chính dự án. - Kinh nghiệm thực tiễn: CBTĐ có kinh nghiệm thẩm định dự án hoặc có kinh nghiệm trong các lĩnh vực liên quan đến dự án. - Đạo đức nghề nghiệp: Cán bộ thẩm định phải có phẩm chất đạo đức tốt, trung thực, có tinh thần trách nhiệm cao, có bản lĩnh vững vàng. Để có được đội ngũ CBTĐ đạt được những yêu cầu trên, SGD cần phải thực hiện những biện pháp sau: + Đối với công tác tuyển dụng: Thực hiện các chính sách thu hút nhân tài thông qua chính sách lương, thưởng, tạo cơ hội thăng tiến cho nhân viên… Đồng thời ngân hàng cần công khai quy trình, quy chế tuyển dụng, thực hiện thi tuyển công khai, nghiêm túc. Bên cạnh việc xem xét bằng cấp của ứng cử viên, cần chú trọng kiểm tra các kỹ năng, trình độ của ứng viên thông qua các bài thi viết, thực hiện phỏng vấn để tìm hiểu về tác phong, tính cách của ứng viên. Từ đó lựa chọn những ứng viên phù hợp với yêu cầu đặt ra. + Về bồi dưỡng và đào tạo cán bộ: Đối với các nhân viên mới, phân công các cán bộ giỏi nhiềm kinh nghiệm hướng dẫn họ để giúp các cán bộ trẻ có điều kiện tiếp xúc với thực tiễn và học hỏi từ những các bộ đi trước. Ngoài ra, SGD cần xây dựng các kế hoạch tổ chức các khóa học ngắn hạn nhằm bồi dưỡng các kiến thức, kỹ năng về thẩm định dự án, kỹ năng phân tích rủi ro dự án, kỹ năng giao tiếp, tiếp xúc để khai thác tìm kiếm thông tin từ khách hàng do các chuyên gia trong và ngoài nước giảng dạy. Bên cạnh đó, SGD cần cho CBTĐ tham gia các khóa học dài hạn, đi học tập nghiên cứu ở nước ngoài để nâng cao trình độ phục vụ cho công tác thẩm định tại SGD. Bên cạnh việc tổ chức các khóa đào tại cho CBTĐ, SGD có thể tiến hành phát động các phong trào nghiên cứu khoa học, đề cao những giải pháp, đề xuất hữu ích nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định. Đồng thời hàng tháng, SGD có thể tổ chức các buổi tổng kết hoạt động thẩm định, tạo cơ hội cho các CBTĐ đưa ra các vướng mắc gặp phải, từ đó mọi người có thể đúc rút kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau để nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Hàng năm, SGD cũng có thể tiến hành kiểm tra, sát hạch năng lực của CBTĐ dự án để đảm bảo CBTĐ luôn có xu hướng học hỏi nâng cao chuyên môn của mình. + Thực hiện chuyên môn hóa trong công tác thẩm định: Chuyên môn hóa là xu hướng tất yếu của mọi hoạt động vì mục đích tăng hiệu quả công việc. Đặc biệt với hoạt động thẩm định yêu cầu CBTĐ phải nghiên cứu mọi khía cạnh của dự án như: tư cách pháp nhân và năng lực tài chính của khách hàng, thị trường sản phẩm dự án, khía cạnh kỹ thuật, hiệu quả tài chính dự án, đánh giá các rủi ro của dự án. Và mỗi loại dự án thuộc các ngành nghề khác nhau lại yêu cầu những kiến thức khác nhau về dự án. Trong khi, không phải CBTĐ nào cũng có chuyên môn giỏi trong tất cả các khía cạnh của dự án và am hiểu mọi loại dự án thuộc các ngành khác nhau. Vì vậy để nâng cao hiệu quả thẩm định, ta có thể phân công mỗi cán bộ phụ trách một nhóm khách hàng nhất định, có những đặc điểm chung về ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh. Việc phân nhóm sẽ căn cứ vào năng lực, sở trường và kinh nghiệm của mỗi cán bộ. Điều này sẽ giúp CBTĐ có điều kiện nghiên cứu chuyên sâu về đối tượng khách hàng, cũng như loại dự án mình phụ trách, từ đó giảm thiểu chi phí và sai sót trong quá trình thẩm định. + Xây dựng chế độ khen thưởng và chính sách đãi ngộ hợp lý cho CBTĐ: Vì công tác thẩm định đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của SGD trong khi người quyết định chất lượng, hiệu quả của công tác này lại là các CBTĐ. Do đó, đối với những CBTĐ hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ và có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, SGD cần đưa ra các chính sách khen thưởng, tăng lương. Đồng thời, với những cán bộ làm việc không hiệu quả, có dấu hiệu tiêu cực trong công tác thẩm định, móc nối với khách hàng gây ra thiệt hại cho SGD cần thực hiện kỷ luật nghiêm khắc và có thể truy cứu trách nhiệm trước pháp luật nếu gây ra hậu quả nghiêm trọng 3.2.4. Giải pháp đối với công tác thu thập, tổng hợp thông tin và đầu tư trang thiết bị cho quá trình thẩm định dự án Đang dạng hóa các nguồn thông tin Để nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định dự án, CBTĐ cần đa dạng hóa các kênh thông tin. Bên cạnh những thông tin trong hồ sơ do khách hàng cung cấp, CBTĐ cần thu thập thông tin thông qua: + Việc điều tra các thông tin khách hàng đưa ra trực tiếp tại nơi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. CBTĐ có thể phỏng vấn khách hàng bằng việc sử dụng các bảng hỏi, các câu hỏi đuổi… để thu thập thông tin từ ban lãnh đạo công ty, những công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp. Điều này có thể giúp CBTĐ đánh giá tính trung thực cũng như tình hình thực tế về năng lực của khách hàng. + Thu thập thông tin từ các nguồn khác như: những phân tích, đánh của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, các con số thống kê, nghiên cứu khảo sát của của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, các thông tin qua trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội (HRETC) và các trang web chuyên về BĐS (diaoconline.vn, batdongsan.com.vn..), thông tin từ bạn hàng, đối thủ cạnh tranh của khách hàng. + Thường xuyên cập nhật các văn bản, chính sách, ấn phẩm của các cơ quan liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, các văn bản pháp luật, chủ chương chính sách của nhà nước về các vấn đề liên quan như các luật đất đai, nhà ở, các chính sách thuế, chính sách tiền tệ... Căn cứ vào những nguồn thông tin này, CBTĐ tổng hợp, phân tích và đưa ra các đánh giá khách quan. +Ngoài ra, CBTĐ cần tận dụng nguồn thông tin do Trung tâm tín dụng CIC và trung tâm phòng ngừa rủi ro tín dụng của NHNo&PTNT Việt Nam cung cấp về lịch sử hình thành và phát triển của doanh nghiệp, tình hình tài chính, mức độ tín nhiệm tín dụng cũng như uy tín thanh toán trên thị trường. Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu nội bộ Đồng thời, cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về lĩnh vực BĐS về thông tin khách hàng, cập nhật thông tin thường xuyên để giảm thời gian, chi phí trong quá trình thẩm định. Sau mỗi dự án, cần tổng kết, đánh giá lại công tác thẩm định và lưu trữ thông tin một cách có hệ thống để phục vụ cho việc thẩm định các dự án tiếp theo. Nâng cấp, hiện đại hóa trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định dự án Bên cạnh việc nâng cấp hệ thống máy tính phục vụ cho công tác thẩm định cần đầu tư cho việc mua các phần mềm tin học chuyên dụng để phân tích số liệu, quản lý rủi ro… để quá trình thẩm định dự án được thực hiện một cách khách quan và chính xác. 3.3. Kiến nghị 3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, NHNN cần đưa ra các biện pháp để điều hành, chỉ đạo hoạt động của hệ thống ngân hàng một cách ổn định. Bởi những điều chỉnh trong chính sách tiền tệ NHNN đưa ra như chính sách lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc,...đều gây ra những ảnh hưởng đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Những thay đổi trong chính sách phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét đến mọi tác động có thể có cho nền kinh tế, doanh nghiệp cũng như ngân hàng để hạn chế những tác động tiêu cực. Ngoài ra, NHNN còn cần nâng cao chức năng điều hành chỉ đạo của mình, đảm bảo mọi NHTM đều tuân thủ các chính sách và biện pháp mà NHNN đề ra. Ví dụ như gần đây việc các NHTM chạy đua lãi suất đã khiến cho chính sách ổn định lãi suất, giảm lạm phát mà NHNN đưa ra không hiệu quả. NHNN đã phải tiến hành các biện pháp kỷ luật, phạt mạnh tay với các NHTM mới có thể duy trì mức lãi suất 14%/năm trên toàn hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, NHNN vẫn cần phải nâng cao hệ thống giám sát, quản lý hoạt động của các ngân hàng thương mại để tránh tình hình chạy đua lãi suất diễn ra gây ra những bất ổn trong toàn hệ thống ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn cũng như cho vay của các ngân hàng. Một hành lang pháp lý thống nhất, đầy đủ, chặt chẽ sẽ góp phần tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động của các ngân hàng. NHNN cần hỗ trợ cho các NHTM nâng cao nghiệp vụ thẩm định, cũng như nâng cao hiệu quả của trung tâm thông tin tín dụng CIC để cung cấp thông tin một cách đầy đủ, chính xác và cập nhật cho các ngân hàng. Ngoài ra, trung tâm nên có sự hợp tác với các cơ quan liên quan của chính phủ để có được nguồn thông tin đa dạng phong phú về các lĩnh vực kinh doanh cũng như các doanh nghiệp. 3.3.2. Kiến nghị với nhà nước và các bộ ngành có liên quan Thẩm định dự án bất động sản là một công việc phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, nhiều nội dung khác nhau. Vì vậy để nâng cao chất lượng công tác thẩm định ngoài việc hoàn thiện hoạt động thẩm định tại SGD còn cần có sự phối hợp, giúp đỡ của nhà nước và các cơ quan có liên quan: - Nhà nước cần công khai các quy hoạch, kế hoạch, chiến lược phát triển thị trường BĐS để làm căn cứ cho CBTĐ xác định được định hướng phát triển của thị trường, sự phù hợp của dự án đối với các quy hoạch của nhà nước, để từ đó đưa ra các đánh giá chính xác đối với dự án. - Nhà nước cần bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật thuế… Hệ thống luật này cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực thi đúng pháp luật cũng như cho CBTĐ có cơ sở để đánh giá dự án của khách hàng. - Ngoài ra, cần có sự phối hợp giữa NHNN với các Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục thống kê… trong việc xác định hệ thống chỉ tiêu thẩm định mang tính chuẩn mực, cùng các tiêu chuẩn để đánh giá hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong từng ngành công, nông nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ bản, kinh doanh BĐS... Vì mỗi ngành, mỗi lĩnh vực lại có những đặc trưng riêng nên không thể dùng một hệ thống chỉ tiêu duy nhất cho tất cả các lĩnh vực. Nếu các bộ ngành có thể phối hợp để xây dựng một hệ thống chỉ tiêu cho riêng từng ngành thì công tác thẩm định sự án sẽ được thực hiện hiệu quả, chính xác và tiết kiệm thời gian, chi phí hơn rất nhiều. - Nhà nước cần có các biện pháp kiểm tra, kiểm toán để buộc doanh nghiệp phải thực hiện các chế độ kế toán, kiểm toán và thống kê theo đúng quy định nhà nước một cách nghiêm túc, trung thực. Đồng thời ban hành chế độ kiểm toán bắt buộc đối với doanh nghiệp. Đối với những doanh nghiệp không tuân thủ đúng quy định, có gian dối trong hoạt động kế toán, kiểm toán Nhà nước cần có những biện pháp xử lý nghiêm khắc. Điều này không chỉ hỗ trợ cho các ngân trong quá trình thẩm định, phân tích tài chính doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch tại Việt Nam. - Nhà nước và các bộ ngành cần công khai thông tin về tình hình kinh tế vĩ mô cũng như các đánh giá xếp hạng doanh nghiệp trong từng ngành một cách chính thức để làm cơ sở cho hoạt động thẩm định của ngân hàng. Đặc biệt, trong lĩnh vực BĐS nhà nước cần xây dựng khung giá đất cho từng địa bàn, từng khu vực phù hợp với mức giá thị trường để làm căn cứ cho CBTĐ trong quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính cũng như làm cơ sở để so sánh đối chiếu trong quá trình thẩm định. 3.3.3. Kiến nghị đối với chủ đầu tư Muốn nâng cao chất lượng thẩm định dự án, thì không thể thiếu sự hỗ trợ, hợp tác trung thực từ phía chủ đầu tư. Vì vậy, để công tác thẩm định dự án BĐS tại SGD đạt được hiệu quả, thì chủ đầu tư cần: - Chấp hành nghiêm túc các quy định về kế toán, kiểm toán của Nhà nước, trung thực trong việc cung cấp thông tin về kết quả kinh doanh cũng như báo cáo tài chính cho ngân hàng. - Nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định dự án tại doanh nghiệp để cung cấp các dự án có chất lượng cho ngân hàng. Điều này sẽ giúp giảm thời gian thẩm định cho ngân hàng cũng như giúp khách hàng không bị bỏ lỡ cơ hội đầu tư. - Tuân thủ các nội dung trong hợp đồng tín dụng, sử dụng vốn vay ngân hàng đúng mục đích. Sẵn sàng phối hợp với ngân hàng trong công tác thẩm định trước trong và sau khi được vay vốn. KẾT LUẬN Với vai trò là cơ quan đầu mối thực hiện các nghiệp vụ theo ủy quyền của NHNo&PTNT Việt Nam và kinh doanh trực tiếp như một chi nhánh của ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội, Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam đã đạt được rất nhiều thành tựu trong hoạt động kinh doanh. Để góp vào thành công đấy, không thể không kể đến những thành tựu trong công tác thẩm định dự án tại SGD. Thẩm định dự án đầu tư là hoạt động có vai trò quan trọng đối với SGD. Đó là cơ sở để SGD ra quyết định cho vay, cũng chính yếu tố quyết định hiệu quả của hoạt động tín dụng. Sau khi xem xét, phân tích công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD từ quy trình, nội dung đến phương pháp thẩm định cũng như xem xét ví dụ cụ thể thì có thể nhận thấy công tác thẩm định dự án BĐS của SGD bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những hạn chế. Trong thời gian thực tập tại SGD Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, em đã tập trung tìm hiểu, nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS, em xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD. Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu chưa nhiều và kiến thức có hạn nên chuyên đề thực tập của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để chuyên đề được hoàn thiện hơn nữa. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt – TS.Từ Quang Phương, 2007, Giáo trình Kinh tế Đầu tư, Đại học Kinh tế Quốc dân. GS.TS. Lưu Thị Hương, 2004, Thẩm định tài chính dự án, Đại học Kinh tế Quốc dân, NXB Tài chính. Đinh Thế Hiển, 2002, Lập và thẩm định hiệu quả tài chính Dự án đầu tư, NXB Thống Kê, Hà Nội TS. Nguyễn Đức Thắng, 2009, Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư của ngân hàng thương mại, NXB Chính trị quốc gia. Báo cáo tài chính các năm từ 2006-2010, SGD Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Báo cáo hoạt động thẩm định từ 2006-2010, SGD Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Luật kinh doanh BĐS, Số 63/2006/QH11, ngày 29/06/2006 Nghị định 52/1999 NĐ-CP về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cơ bản. Luật các tổ chức tín dụng năm 2010. Website: www.cbrevietnam.com/ www.diaoconline.vn/  Phụ lục 01: Kế hoạch trả nợ của dự án Đơn vị: Nghìn đồng Chi tiết lãi vay trong thời gian xây dựng Khoản mục Tháng 1-2 Tháng 3-4 Tháng 5-6 Rút vốn 7,000,000 8,000,000 8,000,000 Dư nợ cuối kỳ 7,000,000 15,000,000 23,000,000 Dư nợ trung bình 3,500,000 11,000,000 19,000,000 Lãi vay 87,500 275,000 475,000 Tổng số lãi vay phải trả trong thời gian xây dựng 837,500 Chi tiết kế hoạch trả nợ ngân hàng Khoản mục Giai đoạn XD Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tổng số tiền vay 23,000,000 Trả nợ gốc trong kỳ 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,000,000 2,500,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000 Trả nợ lãi trong kỳ 837,500 1,687,500 3,187,500 2,925,000 2,625,000 2,287,500 1,890,000 1,470,000 1,050,000 630,000 210,000 Dư nợ cuối kỳ 23,000,000 22,000,000 20,500,000 18,500,000 16,500,000 14,000,000 11,200,000 8,400,000 5,600,000 2,800,000 - Phụ lục 02: Các thông số đầu vào của dự án I Tổng mức đầu tư (đã bao gồm VAT) 44,624,302 nghìn VND 1 Chi phí thuê đất 6,613,703 nghìn VND 2 Chi phí nghiên cứu khả thi, chi phí thiết kế 739,481 nghìn VND 3 Chi phí xây dựng chính 15,275,146 nghìn VND 4 Chi phí thiết bị 11,226,617 nghìn VND 5 Chi phí trang thiết bị nội thất 5,613,930 nghìn VND 6 Chi phí khác 337,307 nghìn VND 7 Chi phí dự phòng (10%) 3,980,618 nghìn VND 8 Lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng 837,500 nghìn VND II Cơ cấu nguồn vốn 1 Vốn tự có 21,624,302 nghìn VND 2 Vốn vay ngân hàng 23,000,000 nghìn VND III Khấu hao cơ bản (theo phơng pháp đờng thẳng) 1 Chi phí thuê đất 70 năm 2 Chi phí nghiên cứu khả thi, chi phí thiết kế 5 năm 3 Chi phí xây dựng chính 15 năm 4 Chi phí thiết bị 10 năm 5 Chi phí trang thiết bị nội thất 5 năm 6 Chi phí khác 5 năm 7 Chi phí dự phòng (10%) 5 năm 8 Lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng 5 năm IV Nhóm thông số hoạt động của dự án 1 Chi phí lơng và bảo hiểm (sau 5 năm tăng 25%) 2,000 nghìn VND/tháng 2 Chi phí quảng cáo, tiếp thị 1% Tổng doanh thu 3 Chi phí bảo trì, sửa chữa 1,5% Tổng doanh thu 4 Chi phí điện, nớc, điện thoại fax, telex 5% Tổng doanh thu 5 Chi phí quản lý chung 0,5% Tổng doanh thu DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 1: Bảng tổng kết nguồn vốn huy động của Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam giai đoạn 2006-2010 16 Bảng 2: Bảng tổng kết dư nợ của SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong giai đoạn 2006-2009 18 Bảng 3: Bảng tổng hợp kết quả kinh doanh của SGD trong giai đoạn 2006-2010 21 Bảng 4: Số lượng dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam theo thành phần kinh tế giai đoạn 2006-2010 25 Bảng 5: Tỷ trong các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam phân theo thành phần kinh tế trong giai đoạn 2006 – 2010 26 Bảng 6: Số lượng các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam phân theo ngành kinh tế trong giai đoạn 2006 - 2010………………………………………27 Bảng 7: Số lượng các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam phân theo loại tiền vay trong giai đoạn 2006-2010 28 Bảng 8: Tỷ trọng các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam phân theo loại tiền vay trong giai đoạn 2006-2010 29 Bảng 9: Số lượng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong giai đoạn 2006-2010 34 Bảng 10: Tỷ trọng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong giai đoạn 2006-2010 34 Bảng 11: Căn cứ xác định tổng mức đầu tư của dự án 57 Bảng 12: Tiến độ thực hiện dự án 76 Bảng 13: Căn cứ xác định tổng mức đồng tư của dự án 79 Biểu đồ 1: Cơ cấu vốn huy động của SGD theo loại tiền trong giai đoạn 2007-2010 14 Biểu đồ 2: Tỷ trọng giá trị các dự án vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam phân theo ngành kinh tế trong giai đoạn 2006-2010 28  MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Chương I: Giới thiệu tổng quan về Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 2 1.1. Khái quát chung về Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 2 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Sở Giao Dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 2 1.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của sở giao dịch 3 1.1.2.2. Cơ cấu tổ chức 3 1.1.2.3. Chức năng nhiệm vụ của SGD 4 1.1.2.4. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban: 7 1.1.3. Tình hình hoạt động của SGD trong những năm gần đây 14 1.1.3.1.Huy động vốn 14 1.1.3.2. Hoạt động tín dụng 18 1.1.3.3. Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại hối 19 1.1.3.4. Kinh doanh các dịch vụ ngân hàng khác 19 1.1.3.5. Đánh giá tình hình hoạt động của SGD NHNo&PTNT Việt Nam: 21 1.2. Khái quát về công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại SGD 23 1.2.1. Những quy định của Agribank với hoạt động cho vay theo dự án 23 1.2.1.1. Đối tượng cho vay: 23 1.2.1.2. Nguyên tắc và điều kiện vay vốn 23 1.2.1.3. Mức tiền cho vay 24 1.2.1.4. Lãi suất và phí cho vay 24 1.2.1.5. Thời hạn cho vay 24 1.2.2. Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được thẩm định và quyết định cho vay tại SGD 24 1.2.2.1. Theo thành phần kinh tế 25 1.2.2.2. Theo ngành kinh tế 27 1.2.2.3. Theo loại tiền vay 28 Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án Đầu tư Bất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam 30 2.1. Đặc điểm và yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại SGD 30 2.1.1. Dự án BĐS và tình hình đầu tư BĐS thời gian qua 30 2.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS 33 2.1.3. Số lượng và quy mô các dự án BĐS được thẩm định và quyết định cho vay tại SGD trong thời gian qua: 34 2.1.4. Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD 35 2.2. Quy trình và thẩm quyền thẩm định các dự án BĐS 36 2.2.1. Quy trình thẩm định 36 2.2.2. Thẩm quyền thẩm định 39 2.2.3. Thời gian thẩm định 39 2.3. Nội dung thẩm định các dự án BĐS tại SGD 40 2.3.1. Thẩm định khách hàng vay vốn 40 2.3.2. Thẩm định dự án vay vốn 45 2.3.3. Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay 61 2.4. Phương pháp thẩm định các dự án BĐS tại SGD 62 2.4.1. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu: 62 2.4.2. Phương pháp phân tích độ nhạy: 63 2.4.3. Phương pháp dự báo: 63 2.5. Đội ngũ cán bộ thẩm định và phương tiện kỹ thuật hỗ trợ công tác thẩm định tại SGD 63 2.6.Ví dụ minh họa về công tác thẩm định tại SGD “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.” 64 2.6.1. Giới thiệu khách hàng và dự án vay vốn 64 2.6.1.1. Giới thiệu khách hàng vay 64 2.6.1.2. Giới thiệu dự án vay vốn 65 2.6.2. Thẩm định khách hàng vay vốn 66 2.6.2.1. Thẩm định tư cách pháp lý 66 2.6.2.2.Thẩm định tình hình tài chính của khách hàng 67 2.6.2.3. Thẩm định mối quan hệ tín dụng với các tổ chức tín dụng 69 2.6.3. Thẩm định dự án vay vốn 69 2.6.3.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án 69 2.6.3.2. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án 70 2.6.3.3. Thẩm định thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án 71 2.6.3.4. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án 75 2.6.3.5 . Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý và thực hiện dự án 77 2.6.3.6. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn 77 2.6.3.7. Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án 80 2.6.3.8. Phân tích rủi ro dự án 82 2.6.4. Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay 84 2.6.5. Kết luận 84 2.7. Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại SGD 85 2.7.1. Những kết quả đạt được 85 2.7.1.1. Về quy trình thẩm định 86 2.7.1.2. Về phương pháp thẩm định 86 2.7.1.3. Về nội dung thẩm định 87 2.7.1.4. Về vấn đề thông tin 87 2.7.1.5. Về thời gian thẩm định 87 2.7.2. Những hạn chế và nguyên nhân 87 2.7.2.1. Những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thẩm định dự án 87 2.7.2.2. Nguyên nhân gây ra những hạn chế 89 Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam Error! Bookmark not defined. 3.1. Định hướng hoạt động của SGD và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong thời gian tới: 91 3.1.1. Định hướng phát triển của SGD Agribank 91 3.1.1.1. Mục tiêu chung: 91 3.1.1.2. Các mục tiêu cụ thể: 91 3.1.2. Định hướng đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS 92 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam 92 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các nội dung thẩm định dự án BĐS 93 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định dự án 95 3.2.3. Giải pháp nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định 96 3.2.4. Giải pháp đối với công tác thu thập, tổng hợp thông tin và đầu tư trang thiết bị cho quá trình thẩm định dự án 98 3.3. Kiến nghị 99 3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 99 3.3.2. Kiến nghị với nhà nước và các bộ ngành có liên quan 100 3.3.3. Kiến nghị đối với chủ đầu tư 101 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT NHNo&PTNT Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Agribank Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam NHNo Ngần hàng nông nghiệp SGD Sở Giao Dịch BĐS Bất động sản CBTĐ Cán bộ thẩm định NHNN Ngân hàng Nhà nước