Chuyên đề Nhận dạng và hạn chế tác động các rủi ro trong công tác thẩm định giá bật động sản

ó khả năng am hiểu và dự báo tốt xu hướng biến chuyển của thị trường BĐS trong tương lai.  Phương pháp lợi nhuận So với các phương pháp, khả năng ứng dụng của phương pháp lợi nhuận ở Việt Nam hiện nay là thấp nhất, do một số nguyên nhân đã được đề cập trong phần cơ sở lý luận ở trên. Trong phương pháp này, những thông tin mà CVTĐ cần thu thập trước khi tiến hành tính toán bao gồm: Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; Tổng chi phí: chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư, chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp. Phương pháp lợi nhuận chỉ đạt hiệu quả cao khi các thông tin về tài chính của doanh nghiệp được công khai, minh bạch. Để đạt được yêu cầu trên, BĐS cần thẩm định phải được công bố thông tin lên sàn chứng khoán. Xét trong điều kiện thực tế ở Việt Nam hiện nay, ngay cả khi có được đầy đủ những thông tin cần thu thập thì độ tin cậy của nó vẫn không thể kiểm tra được vì hiện tượng thông tin bất cân xứng trên thị trường chứng khoán vẫn còn tồn tại.  Phương pháp thặng dư Việc xác định tổng doanh thu phát triển của dự án và tỷ suất chiết khấu cũng gặp khó khăn như đối với phương pháp thu nhập, các loại chi phí cũng đã có hướng dẫn, qui định của Nhà nước. Riêng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư vẫn gặp nhiều khó khăn để xác định chính xác, đầy đủ do quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài và xảy ra nhiều tranh chấp, mâu thuẫn. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 55 Nhận định chung: Một cách tổng quát, đối với tất cả các phương pháp thẩm định giá BĐS thì sự minh bạch thông tin trên thị trường vẫn giữ vai trò chủ chốt quyết định hiệu quả của các phương pháp thẩm định và chất lượng của kết quả thẩm định giá BĐS. Riêng đối với phương pháp so sánh, tầm ảnh hưởng của hệ thống thông tin trên thị trường BĐS là cực kỳ quan trọng 2.1.1.2. Rủi ro từ môi trường vi mô a) Rủi ro từ khách hàng Là loại rủi ro phát sinh khi khách hàng yêu cầu thẩm định giá BĐS cố tình hoặc vô ý cung cấp thông tin sai lệch hoặc không đầy đủ về BĐS cần thẩm định, gây ra rủi ro làm sai lệch kết quả thẩm định giá. Trong thực tế, rủi ro từ khách hàng là có thể tránh được nếu năng lực và đạo đức nghề nghiệp của chuyên viên thẩm định đủ để nhận dạng và phòng tránh nó. Nên người viết xem đó cũng là một dạng rủi ro con người trong công tác thẩm định giá BĐS và sẽ được phân tích rõ trong phần sau. b) Rủi ro từ đối thủ cạnh tranh Sự hiểu biết về các đối thủ cạnh tranh có một ý nghĩa quan trọng đối với công ty thẩm định giá trong công tác thẩm định giá BĐS bởi các đối thủ cạnh tranh quyết định tính chất và mức độ tranh đua hoặc thủ thuật giành lợi thế trong ngành. Mức độ cạnh tranh dữ dội phụ thuộc vào các yếu tố như số lượng doanh nghiệp tham gia cạnh tranh, mức độ tăng trưởng của ngành, mức độ thỏa mãn của khách hàng đối với đơn vị thẩm định giá (bao gồm độ tin cậy của chứng thư thẩm định, thời gian và mức phí thẩm định BĐS thỏa thuận với khách hàng). Hiện nay, trên toàn quốc có hơn 200 doanh nghiệp thẩm định giá với nhiều loại hình tài sản khác nhau, trong đó doanh thu mang lại lớn nhất vẫn từ mảng Thẩm định giá BĐS. Trong thực tế, để thu hút được khách hàng, tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá đã xuất hiện giữa các Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 56 doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp, hoặc “chạy đua” về thời gian không phù hợp. Việc làm này sẽ là động cơ kéo theo chất lượng dịch vụ thẩm định hạ xuống, bởi doanh thu thấp dẫn đến cắt giảm chi phí, trong đó có chi phí kiểm định thông tin, chi phí đào tạo nhân viên,... đây đều là những khoản cần phải được đầu tư nghiêm túc, đúng mức thì rủi ro khi TĐG BĐS mới được hạn chế, chất lượng của chứng thư thẩm định mới ngày càng được đảm bảo. Cụ thể, khi thu thập thông tin của BĐS so sánh, thông tin về tình trạng qui hoạch cần phải được xác minh thông qua bản đồ hiện trạng của BĐS so sánh đó tại UBND phường/xã nơi BĐS tọa lạc. Nhưng vì thực trạng nhũng nhiễu của cơ quan địa phương, để không phải mất nhiều thời gian và chi phí nên các chuyên viên thẩm định thường bỏ qua khâu kiểm định lại thông tin của người rao bán. Điều này rất dễ dẫn đến sai lệch trong quá trình điều chỉnh giá TSSS về tương đồng với BĐS cần thẩm định. 2.1.2. Rủi ro từ môi trường bên trong doanh nghiệp thẩm định giá 2.1.2.1. Rủi ro kỹ thuật Trong công tác TĐG BĐS, rủi ro kỹ thuật là loại rủi ro phát sinh từ những nguyên nhân kỹ thuật của doanh nghiệp thẩm định giá như rủi ro trong tổ chức quy trình thẩm định giá và công tác quản lý việc thẩm định giá không đạt tiêu chuẩn, trực tiếp hoặc gián tiếp gây sai lệch kết quả thẩm định giá. Việc tổ chức và quản lý công việc công việc thẩm định giá được thực hiện tốt hay không sẽ quyết định tiến trình và chất lượng của kết quả thẩm định. Trật tự trong việc tổ chức và quản lý thẩm định giá không khoa học là nguyên nhân tiềm ẩn dẫn đến những rủi ro nghề nghiệp. Thực tế ở Việt Nam, qui trình thẩm định giá chưa thật sự chất lượng. Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, một chuẩn mực không thể thiếu là qui trình thẩm định giá. Nó là kim chỉ nam cho các thẩm định viên và doanh nghiệp để đạt được Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 57 phong cách làm việc khoa học, an toàn trong xử lý công việc, tạo sự an tâm nơi khách hàng. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp thẩm định giá bỏ qua hoặc rất sơ sài trong khâu giám sát, kiểm tra chất lượng của dịch vụ trước khi bàn giao kết quả tư vấn cho khách hàng. Điều này có thể sẽ gây ra nhiều rủi ro đáng kể cho doanh nghiệp thẩm định giá. Lập kế hoạch thẩm định giá không đúng gây thiệt hại cho doanh nghiệp thẩm định giá. Trường hợp này đã xảy ra khi thực hiện thẩm định giá ở các doanh nghiệp chế biến thủy sản đông lạnh ở Khánh Hòa, công ty gạch ốp lát TP.HCM và công ty nhập khẩu tại Tây Ninh. Sau khi thực hiện khảo sát các công ty trên, doanh nghiệp thẩm định giá dự kiến thực hiện công tác thẩm định giá trong 20 ngày với số lượng nhân viên 5 người nhưng do tài sản nằm rải rác và sự phức tạp khác trong sổ sách kế toán nên việc thực hiện kéo dài lên tới 40 ngày và số lượng thẩm định viên lên tới 8 người. 2.1.2.2. Rủi ro con người “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. Không chỉ là một ngành hoạt động dựa trên nguyên tắc khoa học cứng nhắc, đơn thuần, mà thẩm định giá còn là một nghệ thuật, cũng có nghĩa là người làm công tác thẩm định giỏi là người vừa tuân thủ theo các qui tắc khoa học nhất định nhưng cũng vừa là một nghệ sỹ tài ba. Chính vì thế, rủi ro nghề nghiệp đối với họ dù ít hay nhiều vẫn là điều khó tránh khỏi. a) Năng lực nghề nghiệp Thẩm định giá được đánh giá là một ngành nghề khó, người làm công tác thẩm định đòi hỏi cần có sự kết hợp chặt chẽ từ nhiều lĩnh vực kiến thức khác nhau: Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 58 kinh tế, tài chính, kỹ thuật, pháp lý. Đó là điều khó có thể đáp ứng được đối với cấp chuyên viên thẩm định. Thực tế trong quá trình thẩm định BĐS ở một số đơn vị TĐG ở TP.HCM cho thấy, kiến thức về tài chính, pháp lý được các chuyên viên thẩm định cập nhật, nắm rõ và chắc chắn khi tác nghiệp nhằm tránh những sai sót gây bất lợi cho mình cũng như cho công ty thẩm định giá. Tuy nhiên, vì thiếu kiến thức chuyên môn về kỹ thuật, xây dựng nên khi xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất, chuyên viên thẩm định thường không đánh giá được chất lượng còn lại theo kết cấu chính mà chỉ ước tính một cách đại khái, thiếu khoa học, chủ yếu là dựa vào nhận định chủ quan. Bên cạnh đó là do quyết định của thành phố phê duyệt đơn giá chuẩn đối với dạng nhà xây dựng có quy định về thời gian sử dụng để làm căn cứ tính chất lượng còn lại. Nhưng thực tế, chất lượng còn lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: địa hình, khí hậu, tình trạng duy tu, bảo dưỡng của chủ sở hữu,...Vì thế, dễ dẫn đến sự sai lệch trong kết quả thẩm định giá. Ngoài ra, khi sử dụng các phương pháp thuộc cách tiếp cận thu nhập (PP thu nhập, PP thặng dư, PP lợi nhuận), các chuyên viên thẩm định vẫn còn khá lúng túng trong việc xác định tỷ suất chiết khấu, giá trị thu hồi của tài sản trong tương lai...trong trường hợp này, rủi ro trong quyết định chủ quan là điều dễ xảy ra. Ngoài ra, người hoạt động trong ngành thẩm định cũng rất cần kinh nghiệm nghề nghiệp. Kinh nghiệm nghề nghiệp là những kinh nghiệm tích lũy được suốt quá trình hoạt động lâu dài qua nhiều hợp đồng thẩm định giá BĐS có mức độ xử lý thông tin phức tạp. b) Đạo đức nghề nghiệp Là một ngành dịch vụ ra đời và phát triển ở các nước khác trên thế giới đã từ lâu, nhưng ở Việt Nam, thẩm định giá vẫn còn rất mới. Đi đôi với những rủi ro và bất cập còn tồn tại, nghề thẩm định tại Việt Nam hiện diện trong tâm thức của một Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 59 số khách hàng như đã mặc định là một nghề có nhiệm vụ làm vừa lòng họ. Thế nên, trong điều kiện môi trường xung quanh tác động theo chiều hướng tiêu cực cho kết quả thẩm định: thông tin kém minh bạch, pháp lý chưa chặt chẽ, chế tài chưa đủ tính răn đe, qui định khen thưởng và xử phạt của công ty chưa hợp lý,...tất cả những điều bất cập đó vô tình là điều kiện thuận lợi để những hành vi vi phạm tiêu chuẩn đạo đức của bất kỳ một chuyên viên thẩm định nào, nếu họ không đủ đức tin và giữ vững lập trường trước vô vàng những cạm bẫy khó mà nhận biết luôn chực chờ, giăng sẵn. Có thể minh họa bằng vụ án tham nhũng tại Hóc Môn tháng 3/2011 vừa qua. Trong vụ án này, Công ty Thành Phát đã vay của Agribank Chợ Lớn 3.000 lượng vàng và 18 tỉ đồng. Vì nhận hối lộ 150 triệu đồng của khách hàng, toàn hệ thống ngân hàng trong đó có phòng thẩm định đã thẩm định dự án và duyệt hồ sơ cho khách hàng vay số tiền khổng lồ như trên. Hậu quả là Nguyên Phó Giám đốc Agribank Chợ Lớn Lưu Thị Minh Hiền bị phạt 10 năm tù về tội “vi phạm quy định về cho vay trong hoạt động của các tổ chức tín dụng”. Nguyễn Công Định – nhân viên thẩm định của Agribank Chợ Lớn bị phạt 7 năm tù, không kháng cáo. Trần Văn Tuyến, nguyên Giám đốc Agribank Chợ Lớn chịu án tù 10 năm, không kháng cáo. Như vậy, nếu không lường trước được rủi ro, chỉ vì những lợi ích trước mắt mà hậu quả để lại là vô cùng nghiêm trọng. Nếu lợi dụng vai trò thẩm định của mình để tạo sức ép lên khách hàng thì hậu quả thậm chí còn nặng nề hơn. Sự mất uy tín của đơn vị thẩm định có thể được “truyền tai” nhau trong cộng đồng và làm ảnh hưởng tới sự thành công của các hợp đồng thẩm định giá hay các cơ hội hợp tác chiến lược trong tương lai. Ví dụ, ở Việt Nam gần đây đã có trường hợp một công ty chứng khoán lớn bị một doanh nghiệp cổ phần loại ngay khỏi danh sách ứng cử viên tiềm năng vì “nghe nói đã cố tình định giá thấp một công ty trong ngành khác để sau đó được mua vào với giá rẻ”. Một trường hợp khác của rủi ro đạo đức là chuyên viên thẩm định giá, vì lợi Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 60 ích cá nhân, sử dụng những thông tin “nội bộ” để giao dịch. Liệu chuyên viên đó còn cơ hội tiếp tục công việc của mình nữa hay không. Ở các nước khác phát triển trên thế giới như Úc, Mỹ, vấn đề rủi ro đạo đức nghề nghiệp trong ngành thẩm định giá đã rất được quan tâm với nhiều biện pháp được đề ra nhằm hạn chế kịp thời tác động khó lường của nó, giao dịch nội gián có thể bị kết tội hình sự và vĩnh viễn không còn cơ hội làm việc trong ngành tài chính. Không phải ngẫu nhiên mà ở các thị trường đi trước, đạo đức nghề nghiệp được đặt trên cả lợi ích kinh tế đơn thuần. Duy trì một chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp trở thành lợi thế so sánh cho các đơn vị thẩm định giá, vì nó gắn liền với quá trình phát triển bền vững. Quả thật, khó mà lường hết được hậu quả của việc thiếu tôn trọng đạo đức nghề nghiệp. Uy tín đơn vị thẩm định phải mất nhiều năm mới tạo dựng được có thể tan biến chỉ vì những lợi ích cá nhân. Còn doanh nghiệp có thể mất đi lợi thế kinh doanh nếu thông tin bị lọt ra ngoài trong quá trình thẩm định. Có thể thấy giữ gìn đạo đức nghề nghiệp chính là tạo uy tín cho chuyên viên thẩm định giá BĐS, hướng đến những bước tiến quan trọng trong việc tạo dựng một hình ảnh đẹp trong tâm thức khách hàng về nghề thẩm định giá. 2.2. Tác động của rủi ro trong hoạt động thẩm định giá đến các bên tham gia thị trường BĐS Là ngành đóng vai trò đưa ra thước đo giá trị cho tài sản, kết quả thẩm định giá có tầm ảnh hưởng vô cùng quan trọng phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của nhiều chủ thể. Nhất là đối với thẩm định giá BĐS – loại tài sản mà thị trường của nó là một trong các thị trường tác động lớn nhất đến toàn bộ nền kinh tế quốc gia. Vì thế, một kết quả định giá đúng sẽ là căn cứ đáng tin cậy để quyết định những vấn đề quan trọng và ngược lại, vì một rủi ro nào đó xảy ra trong quá trình thẩm định dẫn đến kết quả bị sai lệch thì cũng kéo theo những hệ lụy đáng tiếc cho các chủ thể. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 61 2.2.1. Cơ quan Nhà nước Việc xác định giá BĐS không sát với giá trị thị trường sẽ làm cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp không được thực hiện một cách trôi chảy, điều này có thể gây ra thất thoát đối với nguồn thu cho ngân sách. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp Nhà nước khi cổ phần hoá, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường. Vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước cũng sẽ bị thất thoát lớn. Một hệ lụy gây tác động không nhỏ nữa là, khi xác định không đúng giá trị đất đai thì việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội không còn hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ không được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai không được đánh giá theo giá trị thị trường kéo theo một sự ưu đãi đặc biệt nào đó đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ không còn được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được "bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 62 2.2.2. Người bán – người mua trên thị trường Nếu thông tin trên thị trường BĐS trở nên minh bạch, quá trình giao dịch giữa người mua-người bán BĐS sẽ dễ dàng và hiệu quả hơn. Vì họ vừa có thể tiết kiệm được thời gian và chi phí nhưng vẫn có được quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn BĐS cũng như thời điểm giao dịch thích hợp. Trong thực tế thông tin thị trường BĐS kém minh bạch tại Việt Nam, thì kết quả thẩm định giá là căn cứ để họ xác định mức giá mua/bán BĐS. Nếu kết quả định giá không còn đúng với giá trị thị trường, dẫn đến người dân sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, v.v... Xác định không chính xác giá đất sẽ dẫn đến không thể giải quyết một cách công bằng các vụ tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. 2.2.3. Đơn vị thẩm định giá Trong thực tế, ngoài những nguồn thông tin tìm kiếm trên thị trường BĐS gần thời điểm thẩm định thì các đơn vị thẩm định giá còn sử dụng nguồn thông tin nội bộ nếu cần. Đây là nguồn thông tin sẵn có của công ty bằng cách dùng lại các kết quả thẩm định trước đó để làm cơ sở dữ liệu tài sản so sánh khi sử dụng phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí kỹ thuật chiết trừ,... Nếu kết quả thẩm định trước bị sai thì đồng nghĩa với một kết quả sai lại được dùng làm căn cứ để kéo theo sự sai lầm của hàng loạt các kết quả tiếp theo. Nếu công ty không có cơ chế quản lý rủi ro phù hợp để khắc phục hạn chế và quá trình đó cứ kéo dài trong một thời gian thì khi xảy ra sự cố như khiếu nại, kiện tụng...dẫn đến tuy tín, chất lượng của công ty thẩm định sẽ giảm sút nhanh chóng. Hơn thế nữa, lúc này công ty thẩm định giá được xem là một trong nhân tố làm méo mó thị trường BĐS. Thiết nghĩ, trong điều kiện thị trường BĐS ở hiện tại, bất kỳ ai Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 63 cũng mong muốn ngành thẩm định giá thể hiện đúng với vai trò, vị trí của mình thì không thể vì lý do không kiểm soát được rủi ro mà dẫn đến những điều đáng tiếc xảy ra. Đó là điều không một ai mong muốn. 2.2.4. Các tổ chức tín dụng Bất kỳ một tổ chức tín dụng nào khi cho khách hàng vay đều mong muốn mức độ rủi ro tín dụng được hạ xuống đến mức thấp nhất. Và một trong những căn cứ quan trọng để đảm bảo khả năng thu hồi được khoản cho vay của các tổ chức tín dụng đó là tài sản thế chấp của người đi vay. Ở Việt Nam hiện nay, loại tài sản thế chấp chiếm phần đại đa số là BĐS lĩnh vực BĐS. Theo qui định của các tổ chức tín dụng, để vay được vốn, khách hàng vay vốn cần có tài sản đảm bảo theo đúng qui định của pháp luật nghĩa là các tài sản đảm bảo hợp lệ, phải được công chứng, phải được đăng ký giao dịch đảm bảo nhưng để thực hiện điều này đôi khi phải hao tốn rất nhiều thời gian do vướng qui hoạch, qui định chồng chéo về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, vấn đề này gây ra ảnh hưởng lớn đến tiến trình hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng như gây ra những tổn thất không đáng có cho người đi vay. Từ đó, giá trị tài sản đảm bảo được xác định càng chính xác thì các tổ chức tín dụng sẽ giảm thiểu được các nguy cơ rủi ro, tổn thất càng cao. Tránh trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán mà giá trị của tài sản đảm bảo được định giá không đúng với điều kiện thị trường, gây rủi ro về các khoản nợ khó đòi. 2.3. Khảo sát thực tế đánh giá các yếu tố rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS ở TPHCM Dựa trên những lý luận cơ bản của Rủi ro và Quản trị rủi ro, mô hình nghiên cứu này được người viết phát triển và áp dụng cho trường hợp Quản trị rủi ro công tác thẩm định giá BĐS. 2.3.1. Các biến cần đánh giá và cách xây dựng thang đo Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 64 a) Hệ thống các biến cần đánh giá  Rủi ro từ đơn vị thẩm định giá  Rủi ro kỹ thuật - Kỹ năng thu thập thông tin - Kỹ năng ước tính các chỉ số (hệ số điều chỉnh, lợi nhuận trong tương lai, tỷ suất chiết khấu,...) - Kinh nghiệm chuyên môn về kiến trúc xây dựng (xác định chất lượng còn lại,...)  Rủi ro đạo đức  Rủi ro từ sức ép của đối thủ cạnh tranh  Áp lực về thời gian  Áp lực về chi phí Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 65  Rủi ro từ thông tin cần thu thập Đối với PP so sánh – thông tin TSSS  Giá giao dịch thành công  Đặc điểm pháp lý  Đặc điểm kinh tế  Đặc điểm kỹ thuật Đối với PP chi phí:  Giá cả nguyên vật liệu  Chỉ số xây dựng  Suất vốn đầu tư xây dựng  Tỷ lệ hao mòn của công trình  Thuế, phí phải nộp theo qui định Đối với cách tiếp cận thu nhập (PP thu nhập, PP lợi nhuận, PP thặng dư)  Doanh thu, tổng thu nhập tiềm năng của TS  Thất thu do không khai thác hết 100%  Chi phí bảo hiểm công trình  Chi phí quản lý  Chi phí mua ngoài  Chi phí duy tu, bảo dưỡng TS  Chính sách tín dụng  Chính sách đầu tư Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 66  Rủi ro pháp lý về quản lý thị trường BĐS  Chính sách qui hoạch  Qui định về thuế, phí, lệ phí  Rủi ro pháp lý về quản lý công tác TĐG BĐS  Tính rõ ràng, dễ vận dụng Nguồn: Tổng hợp của người viết Bảng 2.3 - Hệ thống các biến rủi ro cần đánh giá Lưu ý: Trong thực tế, chính khách hàng yêu cầu thẩm định BĐS cũng gây ra rủi ro trong quá trình thẩm định khi cung cấp thông tin không đúng hoặc không chính xác về đặc điểm pháp lý, kỹ thuật, kinh tế của BĐS, nhưng rủi ro đó chỉ xảy ra khi chuyên viên thẩm định lơ là hoặc không có kinh nghiệm, nên có thể xem đó là một loại rủi ro kỹ thuật của chuyên viên thẩm định giá. b) Cách xây dựng thang đo Xuất phát từ ý tưởng chính của mô hình như đã được nêu trên, người viết tiến hành đo lường các yếu tố rủi ro được biểu diễn theo 2 chỉ tiêu:  Xác suất xảy ra rủi ro: thể hiện bằng mức độ đánh giá của đối tượng được khảo sát về khả năng xảy ra của mỗi câu nhận định mà người viết đưa ra.  Mức độ nghiêm trọng mà yếu tố rủi ro gây ra: thể hiện bằng đánh giá của đối tượng được khảo sát về độ lớn sự ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến kết quả thẩm định cuối cùng. Cả hai chỉ tiêu trên đều được lượng hóa bằng thang đo Likert với 5 mức độ biểu hiện sự đồng ý của người được khảo sát về những lời nhận định mà người viết đưa ra. Thang đánh giá chung của mỗi câu nhận định là thang đo khoảng cách với 5 mức độ, bắt đầu từ 1 = rất không đồng ý đến 5 = rất đồng ý. Rất không đồng ý Không đồng ý Trung lập Đồng ý Rất đồng ý Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 67 1 2 3 4 5 2.3.2. Phương pháp tiến hành Để đạt được hết quả như mong muốn, người viết sử dụng hai phương pháp nghiên cứu: Phỏng vấn trực tiếp, khảo sát bằng bảng câu hỏi kết hợp với các kỹ thuật phân tích, tổng hợp số liệu điều tra nhằm đưa ra nhận định với mức đáng tin cậy nhất có thể. a) Phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia Để định hướng cho việc phát triển mô hình, tránh trường hợp sai hướng trong việc thiết kế các câu hỏi khảo sát và nhằm giúp đề tài mang ý nghĩa thực tiễn cao hơn, người viết tiến hành các cuộc phỏng vấn trực tiếp những người đã có kinh nghiệm nhiều năm trong công tác thẩm định giá với nội dung các câu hỏi và câu trả lời như sau: Câu 1: Theo ông/bà, khi thực hiện một nghiệp vụ thẩm định giá BĐS, chuyên viên thẩm định thường gặp phải những rủi ro gì?  Trong suốt quá trình thẩm định giá BĐS, từ khi tiếp nhận hồ sơ đến khi đưa ra chứng thư thẩm định giá, tất cả đều tồn tại những nguy cơ mà người làm công tác thẩm định có thể gặp rủi ro bất cứ lúc nào nếu không thận trọng. Nhưng trong đó, nổi bật nhất là bước thu thập thông tin, bước này gây rủi ro lớn nhất trong nghề thẩm định giá BĐS ở Việt Nam hiện nay.  Có nhiều rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS, rủi ro có ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định đó là rủi ro kỹ thuật và rủi ro về mặt đạo đức của chuyên viên thẩm định. Trong đó, rủi ro về kỹ thuật có thể dễ nhận diện và quản lý hơn, rủi ro về mặt đạo đức nghề nghiệp trong thực tế có Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 68 xảy ra nhưng rất khó kiểm soát. Câu 2: Nhận xét của ông/bà về mức độ rủi ro của các yếu tố và ảnh hưởng của nó đến kết quả thẩm định giá cuối cùng ?  Trong các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của BĐS, đặc điểm pháp lý là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị BĐS, vì BĐS là loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn và quá trình giao dịch của nó tạo ra nguồn thu ngân sách rất lớn cho Nhà nước. Vì vậy, sự thay đổi chính sách pháp lý ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả BĐS trên thị trường.  Kết quả thẩm định giá phụ thuộc rất nhiều vào năng lực nghề nghiệp và đạo đức của chuyên viên thẩm định, trong đó, đạo đức nghề nghiệp có thể gây sự biến đổi lớn của kết quả thẩm định giá.  Mức độ ảnh hưởng từng yếu tố đến kết quả thẩm định giá BĐS là khác nhau. Tùy vào sự đóng góp của mỗi yếu tố đến kết quả thẩm định cuối cùng, với những đặc điểm về tính minh bạch của thị trường BĐS khác nhau vào từng thời điểm cụ thể mà mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố rủi ro đến công tác thẩm định giá cũng không giống nhau. Câu 3: Kiến nghị và giải pháp của ông/bà đối với các chủ thể liên quan nhằm hạn chế rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS là gì?  Nhiệm vụ cấp thiết đầu tiên là phải cải thiện thị trường BĐS trở nên minh bạch, từ đó mọi hoạt động của các lĩnh vực liên quan như môi giới BĐS, thẩm định giá BĐS sẽ hạn chế được rủi ro hơn, công tác hiệu quả hơn.  Thành lập cơ quan chuyên quản lý hệ thống dữ liệu thông tin giao dịch BĐS, đồng thời có cơ chế kiểm soát thường xuyên chất lượng thông tin của cơ quan có thẩm quyền, và có thể tiến hành mua bán những thông tin Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 69 đáng tin cậy đó.  Cải thiện hành lang pháp lý quy định chặt chẽ hơn trong chế tài, xử phạt nghiêm minh đối với các trường hợp vi phạm tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp b) Khảo sát với bảng câu hỏi  Mô tả mẫu khảo sát Đánh giá và đo lường rủi ro là một công tác khó, để có một kết quả đánh giá tương đối tin cậy, người viết nhận thấy đối tượng thích hợp để tiến hành khảo sát là những chuyên viên thẩm có kinh nghiệm trong ngành thẩm định giá BĐS, nhằm hạn chế tác động quá nhiều của yếu tố rủi ro kỹ thuật đến độ tin cậy của mô hình. Mẫu khảo sát càng lớn thì kết quả của mô hình sẽ có độ tin cậy càng cao. Nhưng trong điều kiện giới hạn về thời gian cũng như các yếu tố khác, người viết chỉ có thể khảo sát mẫu gồm 30 đối tượng là các thẩm định viên, chuyên viên thẩm định thuộc các đơn vị thẩm định giá khác nhau như: Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu, Công ty cổ phần Thẩm định giá Sacomreal, Công ty cổ phần Thẩm định giá Đông Á. Bảng mô tả đối tượng được khảo sát Tên Đơn vị Thẩm định giá Số người Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) 15 Công ty cổ phần Thẩm định giá Thương Tín (SCRV) 8 Công ty cổ phần Thẩm định giá Đông Á 7 Tổng 30 Nguồn: Tổng hợp của người viết Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 70 Về thâm niên công tác của đối tượng được khảo sát Thâm niên công tác (năm) Số người Tỷ lệ/ tổng số (%) 1 8 26.67 2 12 40.00 3 6 20.00 4 3 10.00 5 1 3.33 Tổng 100 Nguồn: Tổng hợp của người viết Bảng 2.4 – Mô tả đối tượng được khảo sát 2.3.3. Kết quả đạt được Trước khi tổng hợp đánh giá các yếu tố rủi ro, ta cần làm rõ một số quy tắc sau: - Xác xuất xảy ra rủi ro: được đánh giá theo thang đo khoảng cách từ 1  5 tương ứng với xác xuất tăng dần từ Rất khó xảy ra  Thường xuyên xảy ra. - Mức độ nghiêm trọng do rủi ro gây ra: được đánh giá theo mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố rủi ro đến sự thay đổi kết quả thẩm định cuối cùng, với thang đo khoảng cách từ 1  5 tương ứng với mức độ nghiêm trọng từ Không đáng kể  Rất nghiêm trọng 1 2 3 4 5 Xác suất xảy ra rủi ro Rất khó xảy ra Hiếm khi Thỉnh thoảng Có thể xảy ra Thường xuyên Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 71 Mức độ nghiêm trọng Không đáng kể Ít Nhiều Nghiêm trọng Rất nghiêm trọng Mức độ rủi ro Rất thấp Thấp Trung bình Cao Rất cao Bảng 2.5 – Quy ước đánh giá mức độ rủi ro - Mean(X): là giá trị trung bình của đại lượng X đối với một biến rủi ro nào đó. - Đánh giá mức độ rủi ro theo hệ thống đo lường và xếp hạng, nhóm dựa trên: Bảng Ma trận định lượng các yếu tố rủi ro Rất nghiêm trọng 3 3 4 5 5 Nghiêm trọng 3 3 4 5 5 Nhiều 2 2 3 4 5 Ít 1 2 2 3 4 Không đáng kể 1 2 2 3 4 Rất khó xảy ra Hiếm khi Thỉnh thoảng Có thể xảy ra Thường xuyên Với quy ước: Các nhóm màu Mức độ rủi ro nhóm 5 Rủi ro rất cao M Ứ C Đ Ộ N G H IÊ M T R Ọ N G XÁC SUẤT XẢY RA Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 72 nhóm 4 Rủi ro cao nhóm 3 Rủi ro trung bình nhóm 2 Rủi ro thấp nhóm 1 Rủi ro rất thấp Kết quả thu được của từng yếu tố rủi ro  Nhóm rủi ro thứ nhất – rủi ro về hành lang pháp lý Biến Tên gọi Mean (Xác suất xảy ra rủi ro) Mean (Mức độ nghiêm trọng – mức độ ảnh hưởng đến kết quả TĐG) Đánh giá chung mức độ rủi ro (A1) Chính sách qui hoạch 2.8 3.96 Nhóm 4 (A2) Chính sách về thuế, phí, lệ phí 2.43 3.47 Nhóm 3 (A3) Văn bản hướng dẫn thẩm định giá 2.73 3.5 Nhóm 3 Nguồn: Tổng hợp của người viết Bảng 2.6 – Đánh giá các yếu tố rủi ro thuộc nhóm rủi ro thứ nhất Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 73 Nguồn: Tổng hợp của người viết Hình 2.2 – Biểu đồ thể hiện mức độ rủi ro của nhóm yếu tố thứ nhất  Nhóm rủi ro thứ hai - rủi ro từ thông tin cần thu thập Biến Tên gọi Mean (Xác suất xảy ra rủi ro) Mean (Mức độ nghiêm trọng – mức độ ảnh hưởng đến kết quả TĐG) Đánh giá rủi ro (B1SS) Giá thương lượng của TSSS 2.27 4.1 Nhóm 3 (B2SS) Đặc điểm pháp lý của TSSS 2.37 3.83 Nhóm 3 (B3SS) Đặc điểm kỹ thuật của TSSS 2.97 3.81 Nhóm 4 (B1CP) Giá cả nguyên vật liệu 2.07 4.23 Nhóm 3 (B2CP) Chỉ số xây dựng 2.4 3.93 Nhóm 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 74 (B3CP) Suất vốn đầu tư xây dựng 2.4 3.73 Nhóm 3 (B1TN) Doanh thu, tổng thu nhập tiềm năng của tài sản 2.2 4.1 Nhóm 3 (B2TN) Thất thu do không khai thác hết 100% 2.63 3.6 Nhóm 3 (B3TN) Chi phí bảo hiểm công trình 2.63 3.27 Nhóm 3 (B4TN) Chi phí quản lý 2.47 3.63 Nhóm 3 (B5TN) Chi phí mua ngoài 2.77 3.37 Nhóm 3 (B6TN) Chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản 2.5 3.6 Nhóm 3 (B7TN) Chính sách tín dụng 2.37 3.6 Nhóm 3 (B8TN) Chính sách đầu tư 2.47 3.57 Nhóm 3 Nguồn: Tổng hợp của người viết Bảng 2.7 – Đánh giá các yếu tố rủi ro thuộc nhóm rủi ro thứ hai Trong đó: Ci SS : Biến rủi ro trong phương pháp so sánh Ci CP : Biến rủi ro trong phương pháp chi phí CiTN : Biến rủi ro trong cách tiếp cận thu nhập (PP thu nhập, PP lợi nhuận, PP thặng dư) Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 75 Nguồn: Tổng hợp của người viết Hình 2.3 – Biểu đồ thể hiện mức độ rủi ro của nhóm yếu tố thứ hai  Nhóm rủi ro thứ ba – rủi ro từ sức ép cạnh tranh Biến Tên gọi Mean (Xác suất xảy ra rủi ro) Mean (Mức độ nghiêm trọng – mức độ ảnh hưởng đến kết quả TĐG) Đánh giá chung mức độ rủi ro (C1) Rủi ro từ sức ép cạnh tranh về phí thẩm định 2.5 3.4 Nhóm 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 76 (C2) Rủi ro từ sức ép cạnh tranh về thời gian thẩm định 2.44 3.53 Nhóm 2 Nguồn: Tổng hợp của người viết Bảng 2.8 – Đánh giá các yếu tố rủi ro thuộc nhóm rủi ro thứ ba Bảng đánh giá ở trên phản ánh sự cạnh tranh trong mức phí thẩm định giữa các công ty thẩm định xảy ra nhiều hơn so với cạnh tranh về mặt thời gian. Quá trình tìm hiểu thực tế của người viết khi tiếp xúc với các chuyên gia cũng đã chứng minh một lần nữa tình trạng cạnh tranh lẫn nhau về mức phí thỏa thuận giữa các doanh nghiệp thẩm định giá vẫn còn tồn tại rất nhiều. Nguồn: Tổng hợp của người viết Hình 2.4 – Biểu đồ thể hiện mức độ rủi ro của nhóm yếu tố thứ ba  Nhóm rủi ro thứ tư – rủi ro rừ đơn vị thẩm định giá Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 77 Biến Tên gọi Mean (Xác suất xảy ra rủi ro) Mean (Mức độ nghiêm trọng – mức độ ảnh hưởng đến kết quả TĐG) Đánh giá chung mức độ rủi ro (D1) Quy trình và kế hoạch Thẩm định giá 1.9 3.4 Nhóm 2 (D2) Kỹ năng thu thập, phân tích thông tin 1.87 4.33 Nhóm 3 (D3) Kỹ năng ước tính các hệ số điều chỉnh 2.17 4.07 Nhóm 3 (D4) Kỹ năng ước tính chất lượng còn lại CTXD 2.74 3.93 Nhóm 4 (D5) Rủi ro đạo đức 2.77 4.07 Nhóm 4 Nguồn: Tổng hợp của người viết Bảng 2.9 – Đánh giá các yếu tố rủi ro thuộc nhóm rủi ro thứ tư Bảng đánh giá rủi ro trên cho thấy, trong yếu tố rủi ro từ đơn vị thẩm định giá, rủi ro đạo đức nghề nghiệp là rủi ro lớn nhất với xác suất xảy ra và mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định đều lớn. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 78 Nguồn: Tổng hợp của người viết Hình 2.5. – Biểu đồ thể hiện mức độ rủi ro của nhóm yếu tố thứ tư Nhận định chung: Rủi ro luôn tồn tại trong suốt quá trình thẩm định với xác suất xảy ra khác nhau mà mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định cũng khác nhau. Trong đó, các yếu tố rủi ro đang ở mức báo động – “rủi ro cao” như : - Rủi ro trong chính sách quy hoạch của Nhà nước (xác suất 2.8, mức độ nghiêm trọng 3.96) - Rủi ro khi xác định đặc điểm kỹ thuật của TSSS (xác suất 2.97, mức độ nghiêm trọng 3.91) - Ước tính chất lượng còn lại của công trình xây dựng (xác suất 2.74, mức độ nghiêm trọng 3.93) - Rủi ro đạo đức nghề nghiệp (xác suất 2.77, mức độ nghiêm trọng 4.07) Như vậy, điều quan trọng nhất đối với chuyên viên thẩm định là cần phải nhận nhận dạng được những yếu tố rủi ro một cách thận trọng và toàn diện để từ đó có những biện pháp ngăn ngừa tác động tiêu cực của chúng đến mức thấp nhất. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 79 Kết luận chương 2: Quá trình nhận diện, rà soát tất cả những rủi ro phát sinh trong thẩm định giá BĐS và tìm cách lượng hóa mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố là vấn đề quan trọng nhất trong quản trị rủi ro của doanh nghiệp thẩm định giá, và đó cũng là nội dung chính xuyên suốt toàn chương 2. Qua đó, các yếu tố rủi ro được phân tích rõ theo phạm vi tác động từ môi trường bên ngoài đến những rủi ro tồn tại bên trong doanh nghiệp. Một khi doanh nghiệp đo lường được mức độ rủi ro hoặc ít ra là nhận diện đầy đủ các yếu tố rủi ro trong hoạt động kinh doanh đầu tư của mình thì nguy cơ dẫn đến thất bại đã giảm đi đáng kể. Theo “bản năng” tồn tại, các doanh nghiệp sẽ tìm kiếm những giải pháp để triệt tiêu hoặc ít ra là giảm thiểu những rủi ro đó. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 80 CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA VÀ HẠN CHẾ TÁC ĐỘNG CỦA RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM Từ việc khảo sát thực tế đo lường được các yếu tố rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS ở cuối phần thực trạng, chúng ta đều có thể đánh giá một cách tổng quát được bức tranh hiện trạng của mức độ rủi ro và bất cập tồn tại trong thẩm định giá BĐS. Trên cơ sở đó, người viết mạnh dạn đưa ra những gợi ý giải pháp khắc phục, hạn chế rủi ro phát sinh đối với các bên tham gia vào hoạt động của công tác thẩm định giá BĐS. 3.1. Với cơ quan Nhà nước Văn bản pháp lý là công cụ quản lý của các cơ quan nhà nước. Nội dung các văn bản pháp lý đúng đắn, có cơ sở khách quan thì dễ được người dân chấp nhận. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 81 Ngược lại, nội dung văn bản không phù hợp sẽ gây sự chống đối lẩn tránh, lách luật. Vì thế việc ban hành văn bản pháp lý phù hợp là hành vi quản lý cần thiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Thời gian qua, Nhà nước đã ban hành khá nhiều văn bản pháp lý để cụ thể hoá các văn bản luật, pháp lệnh, nghị định trước đó nhằm điều tiết thị trường BĐS, cụ thể là sự tiến bộ của Nghị định 71/NĐ-CP có hiệu lực từ tháng 6/2010 đã làm hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn, mang lại rất nhiều thành công cho thị trường BĐS. Nhờ có hệ thống văn bản pháp lý này, thị trường BĐS Việt Nam đã dần đi vào trật tự, ổn định; qui mô, chủng loại hàng hoá ngày càng tăng lên, các giao dịch BĐS đi vào nề nếp, chính qui hơn. Tuy nhiên các văn bản pháp lý chưa chế định hết các đối tượng liên quan, còn để lại các khoảng trống hoặc giữa chúng còn mâu thuẫn, chồng lấn lên nhau. Để thị trường BĐS Việt Nam hoạt động hiệu quả, công tác thẩm định giá BĐS được tiến hành dễ dàng và ít rủi ro hơn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý có liên quan. Hướng ưu tiên hoàn thiện là sửa đổi những qui định không phù hợp, bãi bỏ các qui định trùng lặp và ban hành các văn bản mới. Trước tình hình đó, người viết xin được đưa ra những gợi ý nhằm hoàn thiện chính sách pháp lý như sau: a) Đối với công tác quản lý thị trường BĐS Điều chỉnh, bổ sung hệ thống văn bản pháp luật quản lý thị trường BĐS - Cần ban hành ngay Luật Đăng ký bất động sản để tạo điều kiện quản lý, minh bạch hóa thông tin về BĐS, NN cũng sẽ nắm hiện trạng và xây dựng qui hoạch hiệu quả hơn. Nhà đầu tư khi được đăng kí BĐS sẽ xác lập quyền sở hữu bền vững hơn, tạo động lực cho họ đầu tư, tăng hiệu suất sử dụng BĐS và minh bạch hóa các giao dịch. Đề nghị sửa đổi luật theo hướng giao quyền cho địa phương quyết định cho phù hợp tình hình thực tế và hiệu quả sử dụng quỹ đất ở. - Cần bổ sung vào luật Sửa đổi Luật Đất đai những nội dung theo hướng Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 82 tạo hành lang pháp lý thông thoáng, công bằng đối với mọi chủ thể tham gia thị trường bất động sản đất đai, đặc biệt là việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư và làm rõ cách thức xác lập giá đất theo cơ chế thị trường. - Bổ sung sửa đổi Luật đấu thầu để công khai minh bạch trong giao đất, cho thuê đất và điều chỉnh tối ưu các địa tô phát sinh... Kiến nghị triển khai rộng rãi phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, và có cơ chế thực hiện chặt chẽ để bảo đảm tính công khai, minh bạch và công bằng. - Sửa đổi bổ sung Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ qui định bổ sung về qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) thì khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp (Điều 11). Vì lý do, trong thực tế, việc xác định lại giá đất trong trường hợp này lại không hề đơn giản; bởi lẽ, qui định “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là một qui định có tính “định tính” mà không mang tính “định lượng”. Cải cách thủ tục hành chính - Cần tuyên truyền, vận động làm thay đổi nhận thức, tư duy, tinh thần, thái độ của đội ngũ cán bộ, công chức hành chính trong việc chuyển từ phương thức quản lý “cai trị” sang phương thức quản lý “ phục vụ” xã hội; đẩy mạnh việc xây dựng những mô hình dịch vụ công theo cơ chế “một cửa”liên thông để giải quyết các TTHC trong lĩnh vực BĐS; - Công khai các TTHC, qui trình liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 83 trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ, các Bộ, ban, ngành và chính quyền các địa phương; công khai danh mục các TTHC bị bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung; các danh mục TTHC trong lĩnh vực BĐS được ban hành mới thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ, các Bộ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ, các Bộ, ban, ngành và chính quyền các địa phương để doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân có thể dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu; - Tăng cường công tác kiểm tra, đôn đốc các cơ quan công quyền ở trung ương và địa phương nhằm thực hiện có hiệu quả công tác cải cách TTHC nói chung và cải cách TTHC trong lĩnh vực BĐS nói riêng; thiết lập đường dây nóng của Tổ cải cách hành chính của Chính phủ, các Bộ, ban, ngành và chính quyền các địa phương để kịp thời giải quyết, xử lý các vướng mắc cho doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS phản ánh, kiến nghị nhằm trợ giúp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp; xây dựng mô hình liên thông, cơ chế “một cửa” trong hệ thống cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS nhằm giải quyết nhanh chóng những TTHC cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai; - Xác lập cơ chế đối thoại, tham vấn thường xuyên giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết TTHC về BĐS với đại diện giới doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người dân nhằm chia sẻ và tìm ra “tiếng nói” chung để giải quyết các ách tắc, vướng mắc do TTHC gây ra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS; công bố rộng rãi tên các cơ quan, tên công chức nhà nước có hành vi nhũng nhiễu, tiêu cực trong giải quyết các TTHC về BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực BĐS được qui định công khai, minh bạch, tường minh và tương thích, đồng bộ sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu của một bộ phận cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường BĐS; điều này sẽ góp phần giảm thiểu tính kém minh bạch trên thị trường BĐS ở Việt Nam. Thống nhất cơ chế quản lý thị trường BĐS - Ban hành qui chế phối hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng qui Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 84 hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất giữa các Sở Xây dựng, Qui hoạch kiến trúc, Tài nguyên môi trường - Thống nhất một cơ quan quản lý & tham mưu ban hành các VBPL quản lý thị trường BĐS: Ban Quản lý TTBĐS hoặc Sở xây dựng. - Hoàn thiện phương thức giải quyết đền bù, giải tỏa với giá cả hợp lý hơn do hiện nay giá quá thấp từ 90.000-300.000 đ/m2; trong khi nền đất tái định cư giá từ 1,5 tới hàng chục triệu đồng. - Thành lập đội công tác liên ngành trong việc thẩm định, rà soát, điều chỉnh các văn bản pháp lý bất cập liên quan đến quản lý thị trường BĐS Hoàn thiện hệ thống quản lý kinh doanh dịch vụ BĐS - Ban hành cơ chế giám sát hoạt động của các sàn, trung tâm giao dịch: qui định về báo cáo định kỳ, tiêu chuẩn sàn, tiêu chuẩn nhân viên, phối hợp cấp giấy chứng thư cho hàng hoá BĐS giao dịch qua sàn, giấy phép và rút giấy phép hoạt động - Xây dựng qui chế môi giới BĐS: qui định rõ về tiêu chuẩn, giấy phép và rút giấy phép hành nghề; qui trình đào tạo; thẩm quyền & trách nhiệm pháp lý; khung giá môi giới, thẩm định; có cơ chế xã hội hóa dịch vụ môi giới - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản, cần xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những qui phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, tổ chức được môi giới thì nên áp dụng biện pháp mạnh đó là truy cứu trách nhiệm hình sự Có như vậy, mới đủ tính răn đe, hạn chế được các vi phạm phát sinh. Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản là điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi của những tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua Điều chỉnh kịp thời những sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của bên môi giới, cũng như các bên tham gia giao dịch. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 85 Thành lập cơ quan chuyên trách quản lý hệ thống dữ liệu thông tin giao dịch BĐS, đồng thời có cơ chế kiểm soát thường xuyên chất lượng thông tin của cơ quan có thẩm quyền, với cách phân bố đều từ địa bàn tỉnh, thành phố đến thị xã, quận, huyện. Cần ban hành quy định tất cả các giao dịch BĐS đều thực hiện thanh toán qua hệ thống ngân hàng để dễ dàng tra cứu mức giá giao dịch thành công của BĐS trên thị trường, đồng thời dựa vào đó, Nhà nước sẽ có cơ chế quản lý, phát hiện và điều chỉnh kịp thời với các trường hợp “nóng/lạnh” của thị trường BĐS. b) Đối với công tác quản lý hoạt động thẩm định giá BĐS Hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định giá - Về các tiêu chuẩn thẩm định giá cần sớm được sửa đổi, bổ sung, thống nhất các nội dung còn mâu thuẫn như đã được đề cập trong phần thực trạng. - Qui định rõ các loại tài sản cần phải thẩm định giá, việc sử dụng kết quả thẩm định giá và một số vấn đề mới mà trước đây chưa có qui định như: Quyền và trách nhiệm của khách hàng có tài sản thẩm định giá; quyền và trách nhiệm của người liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá; điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá và các chi nhánh của doanh nghiệp thẩm định giá; các loại dịch vụ thẩm định giá,... - Qui định về việc xử lý tranh chấp kết quả về thẩm định giá; khen thưởng, xử lý vi phạm và khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực thẩm định giá Hạn chế tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các đơn vị TĐG - Bộ Tài chính cần công bố công khai chất lượng của tổ chức định giá như công bố số lượng BĐS mà tổ chức định giá đã thực hiện được năm trước, xây dựng hệ thống xếp hạng thông qua điểm số đánh giá của khách hàng về mức độ hài lòng đối với chất lượng dịch vụ của đơn vị. “Việc minh bạch hoá tất cả thông tin về tổ chức định giá sẽ giúp thị trường loại bỏ được những đơn vị không đạt tiêu chuẩn, Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 86 đơn vị đạt tiêu chuẩn nhưng chất lượng dịch vụ không cao tham gia vào quá trình xác định giá trị BĐS. - Qui định cụ thể các nguyên tắc, căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá mà các doanh nghiệp thỏa thuận giá dịch vụ với khách hàng, ngăn ngừa tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá, dẫn đến mức phí thỏa thuận giữa đơn vị thẩm định và khách hàng quá thấp. Kết quả là tổ chức TĐG không đầu tư công sức và tài chính đúng mức và giá trị của BĐS được đưa ra không còn chính xác. 3.2. Với các đơn vị thẩm định giá - Để hạn chế tốt rủi ro kỹ thuật, các công ty thẩm định cần đề ra kế hoạch thường xuyên huấn luyện nhân viên nhằm giảm thiểu các ý kiến sai lệch, tăng cường khả năng thẩm định giá BĐS. Cần thực hiện ít nhất 2 phương pháp thẩm định giá cho một BĐS. Quản lý chặt chẽ rủi ro kỹ thuật bằng mô hình “hình chóp”: cấp trên chịu trách nhiệm rà soát, kiểm tra lại tính chuẩn xác của toàn bộ quy trình thẩm định của cấp dưới. Để hạn chế rủi ro, - Xây dựng văn hóa doanh nghiệp, đề cao giá trị của đạo đức nghề nghiệp trong thẩm định BĐS. Cần phải phân tích rõ những hậu quả năng nề mà chuyên viên thẩm định phải gánh chịu khi vi phạm trong đạo đức nghề nghiệp, đặc biệt là đối với nhân viên mới; đồng thời người quản lý cũng phải trở thành những tấm gương cho nhân viên. Thật khó có thể thuyết phục nhân viên tuân thủ đạo đức nghề nghiệp nếu ban lãnh đạo không thực hiện nghiêm túc những qui định đó. - Hoàn thiện cơ chế khen thưởng hợp lý bằng cách tổ chức thang điểm thi đua dựa trên số chứng thư có ít sai phạm và chất lượng nhất, rõ ràng và đáng tin cậy nhất để động viên, nâng cao chất lượng nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của chuyên viên thẩm định. - Cần thiết phải có sự hợp sức của các đơn vị TĐG nhằm quản trị hệ thống rủi ro trong công tác thẩm định BĐS, bằng cách mỗi công ty TĐG góp vào Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 87 một khoản phí cho quỹ dự phòng rủi ro hoặc mua bảo hiểm nghề nghiệp cho nhân viên của công ty. Với việc làm này, đơn vị TĐG sẽ lường trước và chuẩn bị kịp thời đối với những biến cố có thể xảy ra hoặc chuyển giao được một phần rủi ro cho các công ty bảo hiểm. Khi đó, trường hợp nếu rủi ro xảy ra thì hậu quả của nó cũng sẽ được hạn chế ở mức thấp nhất có thể. 3.3. Với sinh viên và công tác giảng dạy chuyên ngành thẩm định giá Hình thành chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp cũng như nuôi dạy một đứa trẻ, phải chăm chút, nâng đỡ ngay từ những ngày đầu, từ môi trường sống, văn hóa, ý thức cá nhân. Có thể tổng hợp những yếu tố quan trọng nhất của việc xây dựng đạo đức nghề nghiệp trong thẩm định giá như sau: Thứ nhất là cần phải đề cao hơn nữa đạo đức nghề nghiệp trong ngành thẩm định giá bằng cách lồng ghép vào chương trình giảng dạy các môn học về đạo đức nghề nghiệp hoặc những buổi trao đổi về tầm quan trọng của đạo đức nghề nghiệp đối với ngành thẩm định giá và người làm công tác thẩm định giá, kèm theo là những nội dung như cơ hội phát triển đối với những chuyên viên thẩm định trung thực và thực tế hậu quả nặng nề đối với những người vi phạm tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, giúp sinh viên nhận thức được các tình huống phức tạp xảy ra trong công việc của mình. Qua đó, tuân thủ đạo đức nghề nghiệp cần phải trở thành một điểm nhấn đánh giá mức độ chuyên nghiệp, thành công của các nhà thẩm định trong tương lai. Thứ hai, quý đoàn khoa cần tổ chức thường xuyên hơn các cuộc gặp gỡ trao đổi giữa sinh viên chuyên ngành thẩm định giá và các đơn vị thẩm định giá với nhiều kinh nghiệm thực tế về những bài học đạo đức nghề nghiệp và hệ quả khôn lường của nó nếu người làm công tác thẩm định không nhận diện một cách cẩn trọng. Cuối cùng và có lẽ quan trọng nhất là ý thức của sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định. Ngành thẩm định được xây dựng trên cơ sở niềm tin giữa doanh Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 88 nghiệp và khách hàng. Người có tài, có năng lực nhưng không quý trọng những giá trị đạo đức nghề nghiệp thì sẽ dễ dàng mất đi niềm tin của doanh nghiệp và các đồng nghiệp. Chính vì thế, hơn ai hết, sinh viên cần phải ý thức rõ ngoài việc luôn cố gắng học tập thật tốt, nâng cao trình độ chuyên môn của mình là một điều kiện cần, thì việc trau dồi, rèn luyện đạo đức nghề nghiệp là điều kiện đủ góp phần vào sự thành công của nghề thẩm định trong tương lai. Kết luận chương 3 Dựa trên những bất cập trong thực tiễn có thể gây ra rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS, người viết đã đưa ra các gợi ý giải pháp từ nhiều phía như: đối với Nhà nước, đối với các đơn vị thẩm định giá và đối với sinh viên và công tác giảng dạy chuyên ngành Thẩm định giá của nhà trường. Để mang lại hiệu quả cao nhất, phải có sự phối hợp đồng bộ từ các bên thì rủi ro trong công tác TĐG BĐS sẽ không chỉ dừng lại ở mức nhận dạng và đo lường, mà còn phải đạt được mục tiêu hạn chế và khắc phục được nó. Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 89