Chuyên đề Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà tại ngân hàng thương mại công thương chi nhánh Đà nẵng

n thành phố đã khiến cho việc cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt hơn, về lãi suất cũng như các thủ tục cho vay đơn giản, các ưu đãi về dịch vụ ngân hàng để nhằm thu hút khách hàng. Hoạt động kinh doanh của NHCT – Đà Nẵng cũng không tránh khỏi những khó khăn và thách thức cạnh tranh hiện nay. Với sự chỉ đạo cụ thể và linh hoạt của ban lãnh đạo NHCT – Đà Nẵng cùng với sự cố gắng nổ lực của cán bộ nhân viên NHCT – Đà Nẵng trong hai năm qua nên ngân hàng cũng đã có những bước tăng trưởng và phát triển hơn so với năm cũ. Để gia tăng lợi nhuận, ngân hàng cần phải quản lý tốt các khoản mục tài sản có nhất là các khoản mục cho vay và đầu tư; giảm thiểu các chi phí trong đó tập trung quản lý chặt chẽ việc chi tiêu, mua sắm, công tác phí trên tinh thần tiết kiệm, chống lãng phí, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng để có cái nhìn tổng thể về tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Và từ đó có thể đưa ra những giải pháp để khắc phục các mặt yếu kém, phát huy những thế mạnh của ngân hàng trong quá trình hoạt động. Sau đây là bảng kết quả hoạt động kinh doanh: Bảng 3: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh trong 2 năm 2009 – 2010 ĐVT : Triệu đồng Chỉ tiêu 2009 2010 2010/2009 Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Chênh lệch Tỷ lệ (%) Thu nhập 303.413 100 318.711 100 15.298 5,04 Thu hoạt động tín dụng 253.062 83,41 272.359 85,46 19.297 7,63 Thu dịch vụ ngân hàng 24.341 8,02 21.309 6,69 -3.032 -12,46 Thu ngoài tín dụng 19.120 6,30 17.012 5,31 -2.108 -11,03 Thu từ hoạt động khác 6.890 2,27 8.031 2,52 1.141 16,56 Chi Phí 285.094 100 263.718 82,75 -21.376 -7,50 Chi phí trả lãi tiền gửi 245.942 86,27 224.153 70,33 -21.789 -8,86 Chi phí kinh doanh khác 4.894 1,72 4.750 1,49 -144 -8,94 Chi phí chung 21.765 7,63 23.756 7,45 1.991 9,15 Chi phí khác 12.493 4,38 11.059 3,47 -1.434 -11,48 Lợi nhuận hạch toán trước thuế 50.319 100 54.993 17,25 4.674 9,29 (Nguồn: Phòng Khách hàng cá nhân - Ngân Hàng Công Thương Đà Nẵng) Qua bảng số liệu trên ta thấy, tổng thu nhập năm 2010 là 318.711 triệu đồng, tăng 15.298 triệu đồng so với năm 2009 với tốc độ tăng là 5,04%. Trong đó thu từ hoạt động tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cả 2 năm 2009 – 2010. Cụ thể trong năm 2009 thu từ hoạt động tín dụng là 253.062 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 83,41% , năm 2010 là 272.359 triệu đồng, chiếm tỷ trọng là 85,46%, tốc độ tăng hơn so với năm 2010 là 7,63%. Về chi phí cũng giảm xuống đáng kể, năm 2010 là 263.718 triệu đồng giảm hơn so với năm 2009 là 21.376 triệu đồng với tốc độ giảm là 7,50%. Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng chính thức đi vào hoạt động đầu năm 1997, tính đến nay đã đi vào hoạt động được 14 năm, và chi nhánh đã đạt được lợi nhuận đáng kể và tăng dần qua những năm tiếp theo. Điều này cho thấy Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng đã và đang hoạt độngkinh doanh có hiệu quả, có lợi nhuận qua từng năm và thực hiện khá tốt nhiệm vụ do HĐQT, Tổng Giám đốc Ngân hàng Công Thương Việt Nam giao cho. II. Phân tích tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chửa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương - chi nhánh Đà Nẵng trong 2 năm 2009 – 2010. 1 Tình hình chung về cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở tại chi nhánh. Thành phố Đà Nẵng là thành phố có tiềm năng và thế mạnh về mọi mặt cần phải phát huy trong tiến trình phát triển và hội nhập xu thế quốc tế. Các doanh nghiệp mọc lên ngày càng nhiều, mức sống ngày càng tăng. Cơ sở hạ tầng phát triển manh mẽ: Khu công nghiệp, nhà máy, căn hộ cao cấp, resort… Các khu mua sắm, đô thị lần lượt mọc lên làm bộ mặt thành phố ngày càng đẹp hơn, nhuc ầu nhà ở ngày càng thực sự cần thiết. Nhu cầu mua nhà; xây dựng và sửa chửa nhà ở tăng cao, tuy nhiên để thực hiện điều đó thì phải có đủ tiền, giá trị khoản vay lớn nên không phải lúc nào người dân cũng có đủ để thực hiện. Cho vay tiêu dùng nói chung là cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở nói riêng là một thì trường rất rộng và đầy tiềm năng. Nhận thấy được điều này nên NHCT đã đẩy mạng các sản phẩm hấp dẫn để thúc đẩy và đáp ứng kịp thời nhu cầu về nhà ở cho người dân. Điều này không những mang lại lợi ích cho ngân hàng mà còn thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị, đẩy nhanh việc thực hiện quy hoạch đô thị, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, đảm bảo ổn định cho đời sống của người dân. Sau đây là bảng tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở của NHCT – Đà Nẵng qua 2 năm 2009 – 2010: Bảng 4: Tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở của chi nhánh trong 2 năm 2009 – 2010. ĐVT : Triệu đồng Năm Chỉ tiêu 2009 2010 2010/2009 Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Chênh lệch Tỷ lệ (%) Doanh số cho vay 36.692 100 55.795 100 19.103 52,06 Mua nhà 21.820 59,47 34.415 61,68 12.595 57,75 Xây dựng nhà ở 14.872 40,53 21.380 38,32 6.508 43,76 Sửa chữa nhà Doanh số trả nợ 27.854 100 43.034 100 15.180 54,5 Mua nhà 24.382 55,22 32.678 66,64 8.296 34,03 Xây dựng nhà ở 12.472 44,78 14.356 33,36 1.884 15,11 Sửa chữa nhà Dư nợ bình quân 31.949 100 45.806 100 13.857 43,37 Mua nhà 18.727 58,62 31.481 68,73 12.754 68,10 Xây dựng nhà ở 13.222 41,38 14.325 31,27 1.103 8,34 Sửa chữa nhà (Nguồn: Phòng Khách hàng cá nhân - Ngân Hàng Công Thương Đà Nẵng) Qua bảng số liệu trên ta thấy doanh số cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở năm 2009 là 39.692 triệu đồng, năm 2010 là 55.795 triệu đồng. Như vậy 2010 cao hơn 2009 là 19.103 triệu đồng tương ứng với mức tăng là 52,06%. Chỉ số này cho thấy việc đáp ứng nhu cầu mua nhà trong năm 2010 tăng lên là 57,75% ứng với số tiền là 12.595 triệu đồng và nhu cầu xây dựng và sửa chữa nhà ở trong năm 2010 tăng 43,76% với mức tăng tương ứng là 6.508 triệu đồng. Kết quả này có được là do các thủ tục của ngân hàng khá đơn giản và linh hoạt. Lãi suất và thời hạn trả nợ hợp lý. Bên cạnh đó là công tác truyền thông tiếp thị được nâng cao. Doanh số trả nợ cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở năm trong 2 năm 2009 – 2010 cũng tăng lên 15.180 triệu đồng ứng với tỷ lệ tăng 54,5% Dư nợ bình quân trong cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở năm 2010 cũng tăng 43,37% so với năm 2009 tương ứng với 13.857 triệu đồng. 2. Phân tích tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương - chi nhánh Đà Nẵng trong 2 năm 2009 – 2010. 2.1 Phân tích tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở theo mục đích sử dụng vốn. Phân tích theo mục đích sử dụng vốn để biết rõ nhu cầu của khách hàng theo từng lĩnh vực khác nhau, để có kế hoạch phát triển phù hợp hơn cho hoạt động cho vày. Hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở của NHCT – Đà Nẵng cũng khá khả quan. Để nắm rõ hơn, ta sẽ đi sâu vào phân tích hoạt động theo từng tiêu thức khác khau để từ đó có thể phát huy những mặt tích cực và hạn chế những mặt còn thiết sót trong hoạt động cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở. Bảng 5: Tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở của chi nhánh theo mục đích sử dụng vốn trong 2 năm 2009 – 2010. ĐVT : Triệu đồng Năm Chỉ tiêu 2009 2010 2010/2009 Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Chênh lệch Tỷ lệ (%) Doanh số cho vay 36.692 55.795 19.103 Mua nhà; XD & SC 14.872 100 21.380 100 6.508 43,76 Mua nhà 12.732 85,61 17.955 83,98 5.223 41,02 XD & SC 2.140 14,39 3.425 16,02 1.285 60,05 Doanh số trả nợ 27.854 43.034 15.180 Mua nhà; XD & SC 12.472 100 14.356 100 1.884 15,11 Mua nhà 10.640 85,31 11.820 82,33 1.180 11,09 XD & SC 1.832 14,69 2.536 17,67 704 38,43 Dư nợ bình quân 31.949 45.806 13.857 Mua nhà; XD & SC 13.222 100 14.325 100 1.103 8,34 Mua nhà 10.3477 78,48 11.140 77,77 763 7,35 XD & SC 2.845 21,52 3.182 22,23 340 11,95 (Nguồn: Phòng Khách hàng cá nhân - Ngân Hàng Công Thương Đà Nẵng) Qua bảng số liệu trên, các chỉ tiêu trong năm 2010 đều tăng hơn so với năm 2009. Cụ thể doanh số mua nhà năm 2009 là 12.723 triệu đồng chiếm tỷ trọng là 85,61% doanh số cho vay xây dựng và sửa chữa nhà. Năm 2010 doanh số cho vay mua nhà là 17,955 triệu đồng chiếm tỷ trọng 83,98%. Tăng hơn so với năm 2009 là 5.223 triệu đồng. Trong năm vừa qua, nhu cầu mua nhà nhà tăng cao rõ rệt. Sự phát triển nhanh chóng của thành phố Đà Nẵng đã góp phần nâng cao đời sống của người dân làm cho nhu cầu về nhà ở của họ cũng tăng cao. Doanh số thu nợ của năm 2010 cũng tăng cao hơn năm 2009, tăng 1.884 triệu đồng ứng với tỷ lệ 15,11%. Trong đó mua nhà tăng 11,09%, xây dựng và sửa chữa nhà tăng 38,43%. Dư nợ bình quân cũng biến động nhiều, cho vay mua nhà tăng 7,35%, xây dựng và sửa chữa nhà tăng 11,95% Qua phân tích ta thấy được công tác thu nợ của ngân hàng cũng khá đảm bảo, những khoản nợ đến hạn được cán bộ tín dụng theo dõi đôn đốc khách hàng trả kịp thời. 2.2 Phân tích tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà theo thời hạn vay trong 2 năm 2009 – 2010. Các ngân hàng thường chia thời hạn vay thành các tiêu thức: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Xác định đúng thời gian sẽ giúp cho ngân hàng thu được nợ đúng hạn, giảm được rủi ro. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần chú ý đến khả năng trả nợ của khách hàng, nếu thời hạn quá ngắn khách hàng không đủ khả năng trả nợ sẽ gây ra rủi ro cho ngân hàng. Do đó, việc xác định thời hạn cho vay một cách hợp lý, đúng đắn là điều rất cần thiết trong nghiệp vụ cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở. Ta đi vào phân tích bảng số liệu sau: Bảng 6: Tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở của chi nhánh theo thời hạn vay vốn trong 2 năm 2009 – 2010. ĐVT : Triệu đồng Năm Chỉ tiêu 2009 2010 2010/2009 Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Chênh lệch Tỷ lệ (%) Doanh số cho vay 36.692 55.795 19.103 Mua nhà; XD & SC 14.872 100 21.380 100 6.508 43,76 Ngắn hạn 3.400 22,86 6.050 28,30 2.650 77,94 Trung và dài hạn 11.472 77,14 15.330 71,70 3.858 33,63 Doanh số trả nợ 27.854 43.034 15.180 Mua nhà; XD & SC 12.472 100 14.356 100 1.884 15,11 Ngắn hạn 3.832 30,72 4.706 32,78 874 22,81 Trung và dài hạn 8.640 69,28 9.650 67,22 1.010 11,69 Dư nợ bình quân 31.949 45.806 13.857 Mua nhà; XD & SC 13.222 100 14.325 100 1.103 8,34 Ngắn hạn 4.772 36,09 5.193 36,25 421 8,32 Trung và dài hạn 8.450 63,91 9.132 63,75 682 8,07 (Nguồn: Phòng Khách hàng cá nhân - Ngân Hàng Công Thương Đà Nẵng) Thành phố Đà Nẵng là thành phố tiềm năng nhất khu vực miền Trung, là nơi thu hút đông đảo các thành phần kinh tế, mức sống người dân ngày càng tăng cao, nhu cầu vay vốn để phục vụ cho cuộc sống cũng như kinh doanh là không thể thiếu. Doanh số cho vay trung và dài hạn chiếm tỷ trọng cao hơn cho vay ngắn hạn. Để thấy rõ hơn về biến động này ta sẽ phân tích từng loại cho cụ thể hơn. Đối với cho vay ngắn hạn: trong năm 2009 tổng doanh số cho vay ngắn hạn là 3.400 triệu đồng chiếm tỷ lên 22,86%. Đến năm 2010 là 6.050 triệu đồng chiếm tỷ lệ 28,30%. Năm 2010 đã tăng hơn so với năm 2009 với tỷ lệ 77,94% tương ứng với 2.650 triệu đồng. Đối với cho vay trung và dài hạn: Năm 2010 tăng hớn năm 2009 là 3.858 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 33,63%. Doanh số tăng lên là do nhu cầu về nhà ở của người dân tăng. Bên cạnh đó là tình hình nhà đất tại Đà Nẵng đã bắt đầu sôi động trở lại. Nhìn chung doanh số cho vay đạt kết quả cao, trong đó cho vay trung và dài hạn cao hơn vay ngắn hạn. Doanh số thu nợ cũng tăng lên rõ rệt, năm 2010 tăng 1.884 triệu đồng so với năm 2009. Đối với cho vay ngắn hạn tăng từ 3.832 triệu đồng năm 2009 lên 4.706 triệu đồng năm 2020 với tốc độ tăng là 22,81%. Những khoản vay ngắn hạn thường đến cuối năm là đến hạn trả nên nó phụ thuộc vào khâu thu nợ của CBTD và kết quả kinh doanh của người đi vay . Đối với cho vay trung và dài hạn năm 2009 tư 8.640 triệu đồng lên 9.650 triệu đồng, với tốc độ tăng là 11,69%. Những món nợ trung và dài hạn thường được giãi ngân lần cuối cùng mới tính đến thời gian thu hồi nợ, vì vậy tại thời điể này có những khoản nợ dài hạn mới giải ngân không thể thu hồi được nên doanh số thu hồi nợ còn thấp. Dư nợ cho vay phản ánh số tiền ngân hàng đầu tư cho vay. Dư nợ cho vay bao gồm nợ trong hạn hoặc hạn nợ đã được gia hạn và nợ quá hạn. Dư nợ cùng với doanh số cho vay là hai chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng. Nhìn chung dư nợ của ngân hàng đều tăng qua 2 năm, điều đó chứng tỏ quy mô tín dụng của ngân hàng được mở rộng và phát triển. Dư nợ ngắn hạn tăng 421 triệu đồng, với tốc độ tăng 8,82%. Dư nợ trung và dài hạn cũng tăng lên 682 triệu đồng chiếm tỷ trọng 8,07%. 2.3 Phân tích tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà theo hình thức đảm bảo trong 2 năm 2009 – 2010. Hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở tại NHCT – Đà Nẵng chiếm tỷ trọng không cao, vì khách hàng chủ yếu của ngân hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hầu hết đối tượng mà ngân hàng hướng đến để cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở là những người có thu nhập đều đặn. Vì cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở có mức độ rủi ro cao. Hoạt động cho vay xây dựng và sữa chửa nhà ở là một hình thức cho vay mang lại lợi nhuận cao và rủi ro lớn. Vì vậy mà ngân hàng đã đưa ra nhiều hình thức đảm bảo sự an toàn về vốn. NHCT đã áp dụng 2 hình thức đảm bảo chủ yếu sau: - Thế chấp bằng tài sản có thể là nhà, đất dự định mua; xây dựng và sửa chưa. Hoặc sổ, thẻ tiết kiệm, các giấy tờ có giá thuộc quyền sở hữu của người đi vay. - Không có tài sản đảm bảo: bảo lãnh của bên thứ 3… Để đi sâu vào vấn đề này ta đi vào phân tích bảng số liệu sau: Bảng 7: Tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở của chi nhánh theo hình thức đảm bảo trong 2 năm 2009 – 2010. ĐVT : Triệu đồng Năm Chỉ tiêu 2009 2010 2010/2009 Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Chênh lệch Tỷ lệ (%) Doanh số cho vay 36.692 55.795 19.103 Mua nhà; XD & SC 14.872 100 21.380 100 6.508 43,76 Có tài sản đảm bảo 11.430 76,86 16.115 75,37 4,685 40,99 Không có TSĐB 3.442 23,14 5.265 24,63 1,823 52,96 Doanh số trả nợ 27.854 43.034 15.180 Mua nhà; XD & SC 12.472 100 14.356 100 1.884 15,11 Có tài sản đảm bảo 9.327 74,78 10.984 76,51 1,657 17,77 Không có TSĐB 3.145 25,22 3.372 23,49 227 7,22 Dư nợ bình quân 31.949 45.806 13.857 Mua nhà; XD & SC 13.222 100 14.325 100 1.103 8,34 Có tài sản đảm bảo 11.457 86,65 12.050 84,12 593 8,18 Không có TSĐB 1.765 13,35 2.275 15,88 510 28,90 (Nguồn: Phòng Khách hàng cá nhân - Ngân Hàng Công Thương Đà Nẵng) Qua bảng số liệu trên ta thấy rằng, doanh số cho vay theo hình thức thế chấp trực tiếp bằng tài sản chiếm tỷ lệ cao. Cụ thể năm 2009 là 76,86%, năm 2010 là 75,37%. Năm 2010 cho vay có TSĐB tăng hơn 2009 là 4.685 triệu đồng ứng với tỷ lệ tăng 40,99%. Cho vay không có TSĐB cũng tăng lên đáng kể, cụ thể năm 2009 là 3.442 triệu đồng, sang năm 2010 tăng lên 5.265 triệu đồng với tỷ trọng tăng là 52,96%. Tuy không chiếm tỷ trọng nhiều trong doanh số cho vay nhưng ta có thể thấy được rằng nhu cầu của khách hàng ngày một tăng, mặc dù họ không có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình nhưng họ vẫn mong muốn vay vốn để tạo tài sản cho mình bằng cách nhờ người thứ ba bảo lãnh. Qua đó, ta thấy được cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở đã tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống tốt hơn. Doanh số thu nợ tăng không cao. Với hình thức có tài sản đảm bảo tăng 1.657 triệu đồng tức tăng 17,77%. Dư nợ bình quân trong năm 2010 cũng đã tăng hơn so với năm 2009. Năm 2009 dư nợ bình quân đối với hình thức thế chấp có tài sản đảm bảo là 11.457 triệu đồng , đến năm 2010 là 12.050 triệu đồng, tăng 593 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng là 5,18%. Hình thức không có tải sản đảm bảo thì có tỷ lệ tăng cao hơn, tốc độ tăng của năm 2010 so với năm 2009 là 28,90%, tương ứng với số tiền tăng là 510 triệu đồng. Qua phân tích ta thấy người đi vay có tài sản đảm bảo sẽ có trách nhiệm và cố gắng trả nợ hơn. Vậy hình thức cho vay có TSĐB có hiệu quả hơn và an toàn hơn. 2.4 Phân tích tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà theo đối tượng trong 2 năm 2009 – 2010. Phân tích đối tượng nhằm xác định đối tượng đến giao dịch tại ngân hàng. Những đối tượng nào đảm bảo yêu cầu thu hồi nợ đúng hạn và an toàn. Ta sẽ đi sâu vào phân tích bảng số liệu sau: Bảng 8: Tình hình cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở của chi nhánh theo đối tượng vay trong 2 năm 2009 – 2010. ĐVT : Triệu đồng Năm Chỉ tiêu 2009 2010 2010/2009 Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Chênh lệch Tỷ lệ (%) Doanh số cho vay 36.692 55.795 19.103 Mua nhà; XD & SC 14.872 100 21.380 100 6.508 43,76 Cán bộ CNV 9.325 62,70 12.750 59,64 3.425 36,73 Cá nhân SXKD 3.725 25,05 5.534 25,88 1.809 48,56 Cá nhân khác 1.822 12,25 3.096 14,48 1.274 69,92 Doanh số trả nợ 27.854 43.034 15.180 Mua nhà; XD & SC 12.472 100 14.356 100 1.884 15,11 Cán bộ CNV 7.943 63,69 8.647 60,23 704 8,86 Cá nhân SXKD 2.478 19,87 3.256 22,68 778 31,40 Cá nhân khác 2.051 16,44 2.453 17,09 402 19,60 Dư nợ bình quân 31.949 45.806 13.857 Mua nhà; XD & SC 13.222 100 14.325 100 1.103 8,34 Cán bộ CNV 8.964 67,80 9.545 66,63 581 6,48 Cá nhân SXKD 2.638 19,95 2.985 20,84 347 13,15 Cá nhân khác 1.620 12,25 1.795 12,53 175 10,80 (Nguồn: Phòng Khách hàng cá nhân - Ngân Hàng Công Thương Đà Nẵng) Hầu hết đối tượng cho vay của ngân hàng là những người có thu nhập ổn định. Trong đó, đối tượng vay nhiều nhất là cán bộ công nhân viên là những người có thu nhập hàng tháng. Doanh số cho vay của ngân hàng năm 2010 tăng so với năm 2009. Doanh số cho vay năm 2010 đối với cán bộ công nhân viên tăng 3.425 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 36,73% so với năm 2009. Doanh số cho vay đối với các cá nhân SXKD cũng tăng 1.809 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ 48,56%. Doanh số cho vay đối với các cá nhân khác tuy không đáng kể nhưng cụ thể năm 2009 đạt mức 1.822 triệu đồng, năm 2010 là 3.096 triệu đồng tăng 69,92%. Doanh số thu nợ cũng tăng lên qua 2 năm. Tỷ trọng doanh số thu nợ đối với cán bộ công nhân viên trong năm 2009 là 63,92% trong tổng doanh số thu nợ cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chưa nhà ở. Năm 2010 lại tăng từ 7.943 triệu đồng lên 8.647 triệu đồng với mức tăng là 8,86%. Đối với cá nhân sản xuất kinh doanh cũng tăng lên 778 triệu đồng so với năm 2009 với tỷ lệ tăng tương ứng là 31,40%, các cá nhân khác là 402 triệu đồng với tỷ trọng tăng là 19,60% . Qua đó ta thấy cán bộ công nhân viên và các cá nhân sản xuất kinh doanh đến ngân hàng vay vốn khá nhiều. Cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở là hình thức cho vay phù hợp với những người có thu nhập trung bình và những người chưa có đủ vốn để xây nhà. Hình thức cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở ra đời để thúc đẩy nền kinh tế phát triển vì nó phù hợp với nền kinh tế nước ta hiện nay. Mức sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nên nhu cầu nhà ở cũng tăng cao lên. Hơn nữa các cán bộ công nhân viên có thu nhập ổn định nên việc trả nợ theo định kỳ luôn được tiến hành đúng tiến độ. Công việc đôn đốc thu nợ của CBTD trong thời gian qua cũng khá tốt. Qua đó, phân tích hoạt động cho vay mua nhà theo đối tượng cho ta thấy được đối tượng khách hàng nào là chủ yếu của ngân hàng, đối tượng nào mang lại thuận lợi cho ngân hàng. III. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ; XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở 1. Những kết quả đạt được 1.1. Đối với xã hội Với xu thế hội nhập kinh tế khu vực và thế giới của Việt Nam thì lĩnh vực Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc đưa nền kinh tế phát triển nhanh, là “đòn bẩy” tạo đà cho sự phát triển bền vững cũng như giải quyết nhiều công ăn việc làm. Để có thể hội nhập với khu vực thì các Ngân hàng không ngừng đổi mới và hoàn thiện cả về mạng lưới hệ thống, các công cụ quản lý vĩ mô, về các nghiệp vụ thanh toán… Tạo điều kiện thuận lợi cho các Ngân hàng nói chung và NHCT nói riêng có được môi trường hoạt động hiệu quả. Nhờ vậy mà các ngân hàng đã gặt hái được nhiều thành quả. Không những mang lại hiệu quả cho ngân hàng mà còn mang lại hiệu quả đối với kinh tế - xã hội. Bằng nghiệp vụ cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà của các NHTM hoạt động trên địa bàn thành phố Đà Nẵng nói chung và NHCT – Đà Nẵng nói riêng đã góp phần không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của của người dân trong thành phố. Không những giúp họ ổn định cuộc sống định cư, an tâm làm việc mà còn cải thiện và nâng cao mức sống của người dân. Từ chỗ sinh sống trong những ngôi nhà đã xuống cấp, hoặc không có nhà ở thì nay nhiều hộ gia đình được sống trong những căn hộ khang trang và đầy đủ tiện nghi. Có được thành quả như vậy cũng là sự cố gắng nỗ lực của các cấp chính quyền tỉnh, của các ngân hàng và nhất là của chính những người dân này. Cuộc sống của người dân được nâng cao cũng đã góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh. Ngày nay, trên địa bàn thành phố nhiều khu đô thị mới được xây dựng, nhiều công trình, dự án được thực thi… Góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị ngày càng giàu đẹp. Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội thì hoạt động cho vay này góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, khi vay đã làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn. Đây là nghiệp vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Mới bắt đầu áp dụng trong vài năm nay nên tỷ trọng của chúng còn khá nhỏ nhưng chắc chắn trong tương lai sẽ tăng lên và có thể chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cho vay tiêu dùng. 1.2. Đối với chi nhánh Ngân hàng Hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở mang lại nhiều lợí ích cho kinh tế - xã hội, bên cạnh đó thì đây là lĩnh vực cho vay có tiềm năng và được chú trọng tới của chi nhánh, đã mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng trong hoạt động cho vay. Việc ngân hàng áp dụng hình thức cho vay dài hạn trong hai năm qua đã có nhiều thành công, được thể hiện rõ nhất trong hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà. Trong hoạt động cho vay này thì cho vay dài hạn chiếm trên 70% doanh số cho vay, tỷ lệ nợ xấu chỉ ở một mức thấp nhất nằm trong tầm kiểm soát của chi nhánh. Đây là thành công lớn trong chặng đường đầu hoạt động của Ngân hàng. Việc chi nhánh áp dụng hình thức đảm bảo vốn vay bằng hình thức thế chấp đã hạn chế được mức độ rủi ro cho ngân hàng. Nhất là thế chấp trực tiếp bằng tài sản của người đi vay, đảm bảo chắc chắn cho ngân hàng. Hơn nữa, trong hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở chi nhánh Đà Nẵng đã kịp thời đưa ra các quy chế cho vay thông thoáng, quy trình cho vay đơn giản và điều kiện cho vay thuận lợi, tài sản đảm bảo linh hoạt đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho khách hàng, rút ngắn được thời gian đi vay để kịp tiến độ xây dựng của người dân. Nhờ vậy mà số lượng khách hàng tìm đến với ngân hàng tăng lên, thương hiệu của Nngân hàng ngày càng được nhiều người biết đến. Tóm lại, hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở đã mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng, từ khi thành lập cho đến nay quy mô tín dụng liên tục tăng, đây là kết quả đáng mừng của chi nhánh. Mặc dù ban đầu quy mô tín dụng chiếm tỷ trọng còn nhỏ và phần trăm lợi nhuận mang lại so với tổng lợi nhuận chung còn thấp nhưng đây là hoạt động cho vay có nhiều triển vọng trong tương lai. Do đó, CBTD cần năng nỗ hơn nữa trong việc tìm kiếm thị trường, có chính sách khuyến mãi nhằm thu hút được khách hàng cho ngân hàng… Để ngày càng mở rộng quy mô hoạt động, tăng nhanh doanh số cũng như lợi nhuận cho ngân hàng. 1.Những hạn chế tồn tại Bên cạnh những thuận lợi trên, NHCT – Đà Nẵng còn đối mặt với những khó khăn nhất định như: Hoạt động trong môi trường có nhiều đối thủ cạnh tranh với quy mô hoạt động lớn như: NH Á Châu, NH Đông Á,… là khó khăn lớn đối với chi nhánh mới gia nhập thị trường. Đó là chưa kể các Ngân hàng Thương mại Nhà nước đã thành lập từ nhiều năm nay và có uy tín đối với khách hàng. Việc đưa ra các sản phẩm cho vay nhất là cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà cũng muộn hơn so với các ngân hàng khác. Đứng trước những khó khăn này, toàn thể cán bộ ngân hàng phải rất cố gắng để thâm nhập vào thị trường khó tính này. Hơn nữa, trong quá trình xét duyệt cho vay còn gặp nhiều bất cập trong khâu thẩm định. Vì theo hình thức cho vay này, tài sản thế chấp chủ yếu là tài sản bất động sản. Ta cũng biết, thị trường nhà đất biến động liên tục, mà CBTD khi thẩm định phải dựa vào khung giá nhà đất của Chính phủ, tạo nên sự chênh lệch giá lớn giữa giá thị trường và giá qui định chung. Gây nhiều khó khăn cho nhân viên trong công tác thẩm định, nếu không chính xác có thể gây thiệt hại cho ngân hàng. Đó là chưa kể việc khách hàng cố tình đưa các giấy tờ giả, không chính xác, làm mất thời gian và công sức của CBTD. Bên cạnh đội ngũ cán bộ năng động và nhiệt tình, còn có một số cán bộ chuyên môn chưa cao, chưa hiểu biết nhiều về thị trường nhà đất, còn mắc nhiều sai sót trong khi cho vay. Một hạn chế nữa trong cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở là các món vay có sự đảm bảo bằng tài sản thế chấp của người đi vay hay của bên thứ ba (bảo lãnh). Các tài sản thế chấp này chủ yếu là nhà đất. Thủ tục liên quan đến nó rất phức tạp và có nhiều trở ngại như: có đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết, không bị tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, người đi vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu… Trong khi đó, ở TP Đà Nẵng còn có nhiều hộ chưa được giải quyết cụ thể. Do đó, gây khó khăn cho việc quản lý và xét duyệt cho vay, về lâu dài có thể gây khó khăn trong việc thu hồi nợ của Ngân hàng. Đứng trước cơ chế thị trường rất đa dạng và phức tạp, nếu không biết chấp nhận những thách thức thì khó có thể hòa nhập và đứng vững trong thị trường. Bước đầu khi nào thuận lợi cũng ít, khó khăn thì nhiều. Nhưng để khẳng định vị trí của mình chi nhánh cần phải tranh thủ những thuận lợi và khắc phục những hạn chế. Như vậy mới có thể thực hiện thành công sứ mệnh của mình và nâng vị thế của ngân hàng lên một tầm cao mới. CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM MỞ RỘNG VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ; XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ TẠI NHTMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG I. Định hướng phát triển cho vay mua nhà; sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng trong thời gian tới. Thị trường huy động vốn gần đây có nhiều biến động rất phức tạp. Với kỳ vọng về lạm phát lớn, mặt bằng lãi suất huy động cao đã được đẩy lên cao trong thời gian ngắn, nhưng để phòng ngừa rủi ro lãi suất các NHTM đều có xu hướng chỉ tập trung huy động lãi suất cao ở kỳ hạn ngắn. Để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, đối với các HĐTD mới chi nhánh quy định nguyên tắc xác định lãi suất cho vay căn cứ vào lãi suất cơ sở bằng mức lãi suất tiết kiệm của NHCT VN hoặc căn cứ trên mức lãi suất huy động tiết kiệm cao nhất được niệm yết tại chi nhánh. Đối với các HĐTD đang thực hiện, chi nhánh tích cực chủ động đàm phán để án dụng nguyên tắc này. 1. Hoạt động huy động vốn Lãi suất huy động VNĐ trong thời gian qua diễn biến rất phức tạp. Các NHTM liên tục cạnh tranh lãi suất từ dân cư và các TCTD, các kỳ hạn ngắn (1 – 2 tháng) lên mức rất cao, cạnh tranh gay gắt đối với nguồn vốn huy động của NHCT VN. Vốn huy động từ dân cư và các TCTD của hệ thống sụt giảm manh. Để giữ vững và tăng trưởng được nguồn vốn, hạn chế rủi ro về lãi suất, chi nhánh khẩn trương thực hiện các nội dung sau đây: Mặt bằng lãi suất huy động VNĐ hiện đang ở mức cao, do vậy NHCT khuyến khích chi nhánh đàm phán thực hiện áp dụng lãi suất huy động thả nổi, điều chỉnh háng tháng đối với các khoản tiền gửi lớn của các TCTD, mức lãi suất của các kỳ điều chỉnh tiếp theo tối đa bằng trần lãi suất huy động của kỳ hạn tương đương với tần suất điều chỉnh lãi suất. Đối với tiền gửi dân cư, chi nhánh chủ động định hướng khách hàng có nhu cầu tiền gửi kỳ hạn dài với lãi suất thả nổi hiện hành của NHCT VN. Hiện nay tình hình cạnh tranh lãi suất trên thị trường diễn biến rất phức tạp, chi nhánh đặc biệt lưu ý bám sát thị trường, chủ động ấn định lãi suất huy động và áp dụng các hình thức tiếp thị, khuyến mãi cạnh canh với các NHTM trên địa bàn, đảm bảo giữ vững và tăng trưởng nguồn vốn. NHCT VN sẽ tiếp tục áp dụng cơ chế phạt lãi điều hòa đối với các chi nhánh để mất cân đối giữa tăng trường tín dụng và nguồn vốn. 1.2 Hoạt động cho vay Do lãi suất huy động trên thị trường có những thời điểm không phản ánh đúng lãi suất huy động thực tế trả cho khách hàng, NHCT VN quy định “chi phí vốn tăng thêm bình quân” áp dụng đối với các HĐTD mới, các giấy nhận nợ mới và các HĐTD, các giấy nhận nợ đang thực hiện đến kỳ điều chỉnh lãi suất. Chi nhánh căn cứ diễn biến lãi suất thực tế trên địa bàn để ấn định mức “chi phí tăng vốn bình quân” phù hợp, đảm bảo lãi suất cho vay bù đắp được chi phí đầu vào và hiệu quả kinh doanh, kế hoạch lợi nhuận được giao. Đối với quy định của NHCT về biên độ lãi suất cho vay tối thiểu, căn cứ về việc phân tích rủi ro tín dụng, nhu cầu vay vốn của khách hàng, cũng như lãi suất thực tế trên địa bàn, chi nhánh tính toán ấn định biên độ lãi suất cho vay phù hợp (lớn hơn hoặc bằng biên độ tối thiểu) đảm bảo hiệu quả kinh doanh trên cơ sở không thấp hơn biên độ tối thiểu quy định trong từng thời kỳ. Giám đốc chi nhánh phải linh hoạt, chủ động trong điều hành, thường xuyên theo dõi bám sát thị trường để điều chỉnh lãi suất cho vay phù hợp nhằm giữ vững và thu hút các khách hàng mới, đảm bảo hiệu quả kinh doanh và kế hoạch lợi nhuận đặt ra. Lãi suất cho vay đối với từng trường hợp khách hàng cụ thể phải đảm bảo bù đắp: chi phí huy động vốn của NHCT (chi phú huy động, chi phí dự trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán, bảo hiểm tiền gửi); chi phí hoạt động của NHCR; đồng thời tính các yếu tố cạnh tranh đối với các NHTM khách để lôi kéo khách tốt, dựa trên mối quan hệ của khách hàng với NHCT và kết hợp với lợi ích tổng hòa từ các dịch vụ khách hàng mà khách hàng đem lại cho NHCT. Đối với trường hợp đặc biệt có nhu cầu tín dụng ngắn hạn với lãi suất thấp hơn lãi suất hiện hành, để đảm bảo cạnh tranh với các NHTM khác, tăng thị phần tín dụng trên địa bàn, chi nhánh gửi văn bản về phòng khách hàng liên quan để phối hợp với phòng KH&KT ALCO tại NHCT VN để giải quyết. II. Những khó khăn và thuận lợi trong cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng. 1 Đánh giá chung Nhìn chung trong những năm qua Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng đã không ngừng mở rộng quy mô, chú trọng hơn đến tầng lớn dân cư cùng với các thành phần cá thể kinh doanh. Tuy không mạnh về lĩnh vực cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở như một số ngân hàng có chuyên môn như MBH Bank, HDBank, HABUBANK… nhưng NHCT VN - Đà Nẵng cũng đã có những kết quả đáng mừng. Trước xu thế hội nhập, cạnh tranh sẽ là không tránh khỏi và quan trọng hơn, nó có thể tạo ra áp lực cần thiết để các ngân hàng nỗ lực hơn nữa nhằm mở rộng quy mô, nâng cao chất lượng dịch vụ, học hỏi kinh nghiệm quản lý, công nghệ, cũng như các gói sản phẩm. Vì vậy mà NHCT VN – Đà Nẵng đã không ngừng đổi mới phương pháp và cách thức làm việc, kịp thời đáp ứng nhu cầu của khách hàng, góp phần phát triển nền kinh tế Việt Nam nói chung và kinh tế thành phố Đà Nẵng nói riêng. Để có thể tồn tại và phát triển bền vững trong cơ chế thị trường hiện nay, ngân hàng Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng đã xác định cho mình những phương hướng mở rộng hoạt động, quy mô, đa dạng hóa các loại hình cho vay và huy động vốn. 2 Những thuận lợi Ngày nay hệ thống ngân hàng đã đóng góp một vai trò hết sức quan trọng để đưa nền kinh tế phát triển nhanh, mạnh tạo đà cho sự phát triển bền vững cũng như giãi quyết các vấn đề công ăn việc làm. Mạng lưới ngân hàng được mở rộng và nâng cao chất lượng về mọi mặt. Trên đà phát triển chung đó Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng đã có những thuận lợi: - Nhu cầu về nhà ở tại địa bàn thành phố Đà Nẵng tăng lên nhanh chóng và đã tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở Thành phố Đà Nẵng hiện nay không những phát triển mạnh về du lịch mà còn phát triển mạnh về cơ cấu hạ tầng. Vì vậy mà nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Với nghiệp vụ cho vay mua nhà; ây dựng và sửa chữa nhà ở của ngân hàng đã góp phần giãi quyết một phần nào đó nhu cầu nhà ở của người dân. Thu nhập hiện nay của đại đa số cán bộ công nhân ở mức chưa cao, nhưng nhu cầu về nhà ở lại rất được quan tâm. Việc đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở đã giúp họ ổn định cuộc sống, an tâm làm việc. Nhà ở không chỉ liên quan đến các mặt sinh hoạt, đời sống cá nhân mà còn liên quan đến tình hình kinh tế, an ninh trật tự, ổn định xã hội và đậy cũng là mối quan tâm hàng đầu của các cấp chính quyền. Trong những năm qua Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng nói riêng và hệ thông các ngân hàng trên địa bàn thành phố nói chung đã cùng nhau chung tay góp sức một phần nào đó để giải quyết các vấn đề nhà ở cho người dân. Kết quả đó có được cũng nhờ sự cố gắng nổ lực của các cấp chính quyền thành phố, các ngân hàng hàng. Nghiệp vụ cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở là một nghiệp vụ có tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai, vì vậy mà các ngân hàng cần phải chú trọng nhằm nâng cao hiệu quả cho vay, mang lại lợi ích cho kinh tế xã hội, và hơn nữa là mang lại lợi ích cho chính bản thân ngân hàng. - Những quy định và thủ tục cho vay đơn giản Ngân hàng Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng đưa ra các quy định thông thoáng, quy trình cho vay đơn giản và điều kiện cho vay thuận lợi, tài sản đảm bảo linh hoạt trong cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng, rút ngắn thời gian đi vay để kịp tiến độ mua nhà; xây dưng và sửa chữa nhà ở của người dân. Nhờ vậy mà khách hàng tìm đến ngân hàng cũng tăng lên khá nhiều qua mỗi năm, và ngày càng nhiều người biết đến lĩnh vực này của ngân hàng hơn, đây là một lĩnh vực mới được ngân hàng khai thác trong vài năm trở lại đây. - Quy mô tín dụng của ngân hàng ngày càng tăng, làm tăng thêm được uy tín của ngân hàng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. - Ngân hàng đã nắm bắt kịp thời nhu cầu của khách hàng trên địa bàn để đưa ra sản phẩm, dịch vụ phù hợp Đầu năm 2009 vẫn chưa phải là thời điểm tan băng trên thị trường bất động sản vốn đã kéo dài hơn 1 năm qua tại Đà Nẵng – thành phố lớn nhất miền Trung. Tình hình giao dịch nhà đấ ở đây vẫn tiếp tục rơi vào tình thế ảm đạm chưa từng có điểm dừng với cán cân cung vượt quá xa cầu. Đến năm 2010, bất động sản Đà Nẵng đã sôi động trở lại, một phần là do nền kinh tế đã có dấu hiệu phục hồi rõ nét, hơn nữa do nhu cầu thực sự về nhà ở của người dân tăng cao. Ngoài ra, Đà nẵng cũng chứng kiến làn sóng đầu tư của giới kinh doanh nhà đất đến từ thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội đổ về… khiến cho thị trường bất động sản Đà Nẵng như được tiếp thêm “lữa” và trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Trước diễn biến của thị trường bất động sản nói chung, cũng như tâm lý của người tiêu dùng nói riêng, hàng loạt các dự án, khu đô thị đã và đang được khởi công tại Đà Nẵng cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giá đất lên cao khiến cho người dân có thu nhập ổn định nhưng không cao khó có khả năng chi trả một khoản tiền lớn cho việc mua nhà cũng như xây dựng và sửa chữa nhà ở. Chính từ lý do đó, mà hệ thông ngân hàng nói chung và NHCT – Đà Nẵng đã biết tận dụng và khai thác, đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân. Lợi ích của khách hàng được đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu sẽ mang lại lợi ích rất lớn cho ngân hàng. - Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng có lợi thế về quy mô hoạt động Ngân hàng từ khi hoạt động trên thành phố Đà Nẵng có 4 chi nhánh chính và gần 20 phòng giao dịch. Điều đó đã làm tăng hiệu quả hoạt động cho vay cũng như huy động vốn của ngân hàng, nó có tác động rất lớn trong việc thu hút khách hàng đến giao dịch với ngân hàng, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân. 3 Những khó khăn Bên cạnh những thuận lợi cũng như có những khó khăn, thách thức mà ngân hàng cần khắc phục và hạn chế. Chưa kiểm soát được các rủi ro khách quan xảy ra. Các cá nhân vay vốn của ngân hàng để mua sắm trang trải cho các hoạt động hàng ngày của mình, nhưng không phải cá nhân nào cũng đảm bảo nhu cầu hoàn trả nợ gốc và lãi đầy đủ cho ngân hàng. Đây là rủi ro mà ngân hàng khó lòng có thể kiểm soát được. Ví dụ như khách hàng là công nhân, khi doanh nghiệp làm ăn thua lỗ không thể trả lương cho công nhân và khi họ trở thành người thất nghiệp, khi đó nguồn thu nợ của ngân hàng bị mất, và rủi ro sẽ xảy ra với ngân hàng. Rủi ro này xảy ra và thường là ngân hàng không thể kiểm soát được vì thế mà CBTD khi thẩm định món vay vần kiểm tra thật kỹ lưỡng và xác minh những thông tin về khách hàng để giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra. Do đó, nhiệm vụ của các CBTD là vô cùng quan trọng. Cho vay bao giờ cũng đi kèm rủi ro nhưng không phải vì thế mà ngân hàng hạn chế cho vay. Tình hình bất động sản không ngừng biến động mà Đà Nẵng lại rất nhộn nhịp về vấn đề này. Cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở cũng liên quan rất lớn đến tình hình bất động sản, vì thế nó sẽ gây rất nhiều khó khăn cho các CBTD khi họ thẩm định món vay. Bênh cạnh đó là giá cả nguyên vật liệu, lên xuống không ngừng, nó cũng là một trong những yếu tố tác động đến các khoản vay của khách hàng. Vì vậy mà CBTD phải là người am hiều về thị trường nhà đất, giá cả nguyên vật liệu để có thể thẩm định và giải ngân đúng. Một hạn chế nữa trong cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở là các món vay có sự bảo đảm bằng tài sản thế chập hoặc người bảo lãnh. Tài sản thế chấp này thường chủ yếu là nhà hoặc các mảnh đất trên địa bàn. Thủ tục pháp lý phức tạp vì nó phải không bị tranh chấp, không nằm trong diện giải tỏa quy hoạch, người vay phải có chứng nhận quyền sở hữu…. Ngân hàng cũng gặp khó khăn đối với các khách hàng có thái độ trì hoản, chậm trả nợ gốc lãi mặc dù vẫn có khả năng trả. Hoạt động cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng cũng gặp nhiều khó khăn trong việc cạnh tranh với cá ngân hàng khác trên cùng địa bàn, đặc biệt là môi trường có nhiều đối thủ cạnh tranh có quy mô hoạt động lớn. Các ngân hàng đó có sản phẩm vô cùng đa dạng, phong phú, môi trường làm việc năng động, đội ngũ nhân viên trẻ đẹp, linh hoạt trong công việc. III. Một số giải pháp nhằm mở rộng và nâng cao chất lượng cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chửa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng. Những năm qua, Ngân hàng Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng đã góp phần không nhỏ trong việc giúp các cá nhân vay vốn để xây dựng và sửa chữa nhà ở để yên tâm lao động, sản xuất, xây dựng cuộc sông ngày càng văn minh, hiện đại. Thế nhưng, để có thể tiếp tục phát triển bền vững trong điều kiện nền kinh tế thị trường ngày càng đa dạng phong phú, phức tạp, cạnh tranh ngày càng gay gắt, quyết liệt, “buộc” chi nhánh phải áp dụng cho vay mua nhà; xây dựng, và sửa chữa nhà ở là vô cùng cần thiết. 1. Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng. - Ngân hàng cần phải nắm vững chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, những chỉ đạo của tỉnh uỷ, UBND tỉnh trong quá trình phát triển kinh tế nói chung, nhất là các chủ trương có liên quan đến việc cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở. - Thủ tục giấy tờ cần đơn giản, gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính an toàn cho ngân hàng cũng như khách hàng. - Thái độ giao tiếp của nhân viên với khách hàng phải luôn vui vẻ, ân cần, lịch sự nhằm tạo cho khách hàng thấy được sự tôn trọng đối với họ. - Tư vấn, hướng dẫn khách hàng một cách cụ thể, rõ ràng về phương thức cũng như điều kiện vay vốn làm nhà. Nếu NH đồng ý cho vay thì thời gian xử lý nghiệp vụ cần nhanh chóng, đầy đủ, chính xác tạo cho khách hàng sự thoải mái, thuận tiện khi đến vay. - Cần chú ý đến công tác quảng cáo, tiếp thị để khách hàng thấy được mặt tích cực của việc vay vốn xây dựng phát triển nhà ở, ngoài cho vay làm nhà, Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng còn cho vay đối tượng khác như: Cho vay tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế hộ gia đình... Thường xuyên tổ chức các cuộc họp hội nghị khách hàng nhằm nắm bắt được những nhu cầu vốn, những định hướng trong tương lai để chi nhánh có kế hoach kịp thời hoặc có những sản phẩm, dịch vụ đón đầu đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của nền kinh tế hiện nay. - Tăng cường mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền địa phương trong công tác tín dụng. - Tăng cường mối quan hệ chặt chẽ với trung tâm thông tin tín dụng nhằm mục đích giúp cho ngân hàng có thêm những thông tin cần thiết để làm cơ sở cho việc đầu tư tín dụng có hiệu quả, tránh thất thoát vốn, ngăn ngừa phát sinh nợ quá hạn. - Không tập trung vốn vào một ngành kinh tế hay vào một số khách hàng mà phải phân tán cho nhiều đối tượng khách hàng. - Ngân hàng cần chú trụng và tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra nội bộ trong từng đơn vị cơ sở trực thuộc để phát hiện kịp thời các tồn tại, thiếu sót, hạn chế đến mức thấp nhất các vi phạm về cơ chế, nguyên tắc tín dụng. - Giao trách nhiệm cụ thể cho từng cán bộ trong việc thẩm định, quyết định cho vay, kiểm soát món vay. Trong đó yếu tố đạo đức của CBTD, cán bộ thẩm định phải được đặc biệt chú trọng để tránh rủi ro tín dụng. - CBTD phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng. Nếu phát hiện khách hàng sử dụng vốn vay sai mục đích hoặc cung cấp sai lệch thông tin về tình hình tài chính, sản xuất kinh doanh của họ đe doạ nghiêm trọng đến khả năng trả nợ Ngân hàng; giá trị tài sản thế chấp, cầm cố vay nợ bị giảm không còn đủ để đảm bảo nợ vay mà bên vay không có các biện pháp đảm bảo tiền vay khác để thay thế thì phải lập tức đình chỉ giải ngân và thu hồi nợ vay trước hạn. - Chỉ đạo tổ xử lý thu hồi nợ quá hạn, tiến hành đánh giá, phân loại tình trạng nợ quá hạn có khả năng thu hồi, nợ quá hạn có vấn đề hay khó thu hồi và tiến hành họp tổ xử lý thu hồi nợ để kiểm điểm trách nhiệm đã để xảy ra nợ quá hạn có vấn đề, nợ quá hạn khó thu hồi. Khi cần thiết cần tạm ngưng nghiệp vụ đối với CBTD trực tiếp gây ra nợ quá hạn quá lớn để tập trung thu hồi nợ vay. 2. Giãi pháp nâng cao chất lượng trong hoạt động cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng. Để hoạt động cho vay tốt đòi hỏi Ngân hàng phải có nguồn vốn đủ mạnh, nhưng vấn đề ở đây là nguồn vốn Ngân hàng lấy từ đâu? Vốn tự có, vốn huy động hay vay từ các tổ chức tín dụng khác? Nếu vốn tự có thì chắc chắn sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu vốn vay ngày càng tăng của các thành phần kinh tế, còn nếu vốn vay từ các tổ chức tín dụng khác thì lãi suất sẽ cao và không như mong muốn, do vậy chỉ có vốn huy động là yếu tố rất cần thiết đối với các Ngân hàng. Nếu Ngân hàng tổ chức thực hiện tốt công tác huy động vốn không những mở rộng được công tác cho vay, tăng thêm vốn đầu tư cho nền kinh tế mà còn mang đến cho ngân hàng ngày càng nhiều lợi nhuận. Riêng đối với Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng thì sẽ mở rộng được hoạt động cho vay và tiết kiệm được chi phí vốn điều hoà từ Hội sở. Để tăng trưởng nguồn vốn huy động cần thực hiện một số biện pháp: - Đa dạng hoá các hình thức huy động vốn để thu hút khách hàng đến gửi tiền. Phát triển các dịch vụ mới như: phát hành thẻ thanh toán, trang bị thêm máy rút tiền tự động ATM (Automatic Teller Machiner)… - Áp dụng chế độ lãi suất linh hoạt và phù hợp cho từng thời kỳ, nghiên cứu và nắm bắt kịp thời tính hiệu quả của thị trường. - Không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ đề đáp ứng nhu cầu tiện ích ngày càng cao của khách hàng; cung cấp cho họ những phương tiện thanh toán thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và chính xác, hoàn thiện hệ thống mạng vi tính để phục vụ nhu cầu rút và gửi tiền ở bất cứ Ngân hàng liên kết. - Tuyên truyền, quảng cáo, hấp dẫn khách hàng gửi tiền bằng nhiều hình thức như: tặng quà, xổ số trúng thưởng... Tuy nhiên, việc quảng cáo nên thiên về chất lượng hơn là hình thức. - Nâng cao uy tín của mình thể hiện qua từng năm hoạt động có hiệu quả. Chi nhánh hoạt động có hiệu quả thì khách hàng có thể chấp nhận mức lãi suất thấp với độ an toàn cao. - Trụ sở làm việc phải ở vị trí thuận lợi, cơ sở vật chất cần khang trang, hiện đại nhằm tạo cho các khách hàng niềm tin, sự thoãi mái khi đến ngân hàng giao dịch. 3 Phòng ngừa hạn chế rủi ro trong cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng. Qua phân tích tình hình cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng ta thấy được chất lượng tín dụng của ngân hàng khá tốt. Có được điều đó là do trong thời gian qua ngân hàng đã chú trọng hơn trong công tác thẩm định, nó được thực hiện một cách khoa học và rõ ràng. Bên cạnh đó là việc giám sát các món vay của khách hàng một cách đều đặn và kỹ càng nên chất lượng tín dụng của ngân hàng trong những năm qua là rất tốt. Trong thời gian tới, ngân hàng sẽ mở rộng quy mô, phát triển nghiệp vụ này hơn nữa, vì nó là nguồn tài nguyên rất lớn mà ngân hàng cần phải khai thác một cách triệt để và hợp lý để mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng. Quy mô tín dụng tăng lên thì công tác giám sát món vay sẽ khó khăn hơn và tình hình nợ xấu sẽ nhiều hơn. Vì vậy mà để hạn chế rủi ro trong cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở thì ngân hàng cần chú ý đến công tác phòng ngừa và hạn chế rủi ro cho vay bằng cách tăng tường giám sát vốn vay. Cán bộ tín dụng cần phải thường xuyên kiểm tra xem khách hàng có sử dụng vốn đúng mục đích hay không. Và để làm được điều đó cán bộ tín dụng cần tiến hành khảo sát thực tế ngôi nhà. Bên cạnh đó cán bộ tín dụng cũng cần phải kiểm tra mức thu nhập định kỳ của khách hàng, nhắc nhở đôn đốc khách hàng trả nợ khi đến hạn, để có thể sớm phát hiện những vấn đề phát sinh đế có biện pháp xử lý kịp thời. Bên cạnh những rủi ro có thể kiểm soát được thì ngân hàng vẫn phải chịu những rủi ro ngoài ý muốn, nó chịu tác động bởi các yếu tố khách quan. Vì vậy mà ngân hàng cần hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra và có mức dự phòng hợp lý. IV. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Để hoạt động tín dụng trong giai đoạn tới của ngân hàng được thuận lợi và hiệu quả hơn, em xin đề xuất một số kiến nghị cụ thể sau: 1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Công Thương Việt Nam - Hiện nay các Chi nhánh vẫn chịu sự quản lý về lãi suất từ phía NHCT Việt Nam, với tình hình cạnh tranh hiện nay NHCT Việt Nam cần có quyết định cho phép các Chi nhánh trong chừng mực nào đó được sử dụng công cụ lãi suất một cách linh hoạt để có thể cạnh tranh lành mạnh với các ngân hàng khác. - Quan tâm đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường hơn nữa giao lưu học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán bộ trẻ có năng lực, có trình độ về công nghệ thông tin. Bên cạnh đó cần có những chính sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc. - Tạo điều kiện để mở rộng mạng lưới, phạm vi hoạt động thông qua việc mở thêm các phòng giao dịch, khuyến khích khai thác những vùng trọng điểm. - Nâng cao chất lượng hoạt động, làm mạnh tài chính, cơ cấu lại nợ, giảm thiểu nợ xấu phát sinh, xây dựng mô hình Ngân hàng hiện đại theo chuẩn quốc tế. - Thiết lập các tiêu chí cụ thể cho cấp tín dụng từ việc cấp tín dụng lần đầu đến việc gia hạn nợ, mở rộng nhằm đảm bảo mọi khoản tín dụng đều được giám sát, quản lý chặt chẽ. - Có hệ thống thông tin , dữ liệu cho phép theo dõi thường xuyên, chính xác và đầy đủ mức độ rủi ro tín dụng. - Đầu tư cơ sở hạ tầng, máy móc thiết bị và phương tiện nhằm phục vụ tốt hơn nữa công tác tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh. Tiếp tục đổi mới công nghệ, các phần mềm ứng dụng, trang thiết bị máy móc, thiết bị, hệ thống mạng hiện đại. - Tổ chức họp rút kinh nghiệm đối với các mặt còn tồn tại, xây dựng chương trình kế hoạch, phân công người thực hiện cụ thể các công việc. - Bổ sung các yếu tố đầy đủ trong hồ sơ pháp lý của Doanh nghiệp. - Thu thập đầy đủ các tài liệu chứng minh việc sử dụng vốn là chính xác. - Cần phải xem xét lại việc đánh giá tài sản, đặc biệt là các TSĐB là nhà đất, theo phương pháp và cách thức nào, để đảm bảo an toàn khi thị trường bất động sản có biến động. - Thu hồi các khoản nợ cho cán bộ thẩm định vay tại chi nhánh. 2. Kiến nghị đối với Chính phủ, cơ quan Nhà nước và các bộ ngành liên quan. - Tăng cường hơn nữa cải cách hành chính, thủ tục công chứng, chứng thực. Đây là một trong những vấn đề quan trọng bởi nếu những thủ tục này được đơn giản, gọn nhẹ thì các hoạt động của quy trình tín dụng cũng sẽ nhanh hơn, tiết kiệm thời gian và chi phí, đặc biệt là sẽ thu hút được các nhà đầu tư trong và ngoài Tỉnh. Huy động các nguồn vốn của các thành phần kinh tế cho phát triển kinh doanh, hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư của Tỉnh cho phù hợp với tình hình mới, tăng cường xúc tiến đầu tư, tạo điều kiện cho các Doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong và ngoài Tỉnh. - Đối với những ngành kinh tế mũi nhọn, những dự án trọng điểm, những dự án sử dụng công nghệ mới, sản phẩm mang tính độc đáo có tính cạnh tranh cao… thì Tỉnh có thể hỗ trợ một phần lãi suất cho Doanh nghiệp. - Tạo dựng hệ thống thông tin đồng bộ về thực trạng tình hình hoạt động của các Doanh nghiệp trên địa bàn, đảm bảo một hệ thống tài chính chính xác. - Các ngành liên quan cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân được giao đất chuyển đổi cơ cấu kinh tế, làm cơ sở để tiến hành công tác cho vay. 3 Một số kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) - NHNN cần tiếp tục chống lạm phát và đề phòng giảm phát - NHNN cần sớm hoàn thiện các văn bản pháp quy về hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động của ngân hàng nói chung. - NHNN vừa ban hành cơ chế điều hành lãi suất theo trần, trần lãi suất này sẽ ngăn cản tất cả các khoản cho vay có lãi suất xác định dựa trên thống kê yếu tố rủi ro đối với người vay cao hơn mức trần này. Hậu quả của quyết định trên ngân hàng ngừng hoặc hạn chế cho vay tiêu dùng, đẩy một phần lớn khách vay ra khỏi thị trường tín dụng.