Chuyên đề Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

đất ở các huyện ngoại thành; Sở Nhà đất chủ yếu quản lý nhà và đất có nhà ở khu vực nội thành; Sở Xây dựng và Kiến trúc sư trưởng - nay là Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý đất thuộc các dự án đầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho các tổ chức làm trụ sở cơ quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất của các nông, lâm trường. Vì vậy, hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập trung một đầu mối, người sử dụng đất thì tự do xây dựng không có phép, không có quy hoạch . . . hồ sơ quản lý ban đầu không có hoặc thiếu. Tuy nhiên, thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào được giao cụ thể nên việc quản lý Nhà nước về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất công, cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra tràn lan ở nhiều địa phương, cơ quan tổ chức. Cùng với cơn sốt đất năm 1992, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay, chuyển nhượng trái phép, vì vậy, các cơ quan chức năng và chính quyền các cấp không quản lý, thống kê và theo dõi được biến động. Những thông tin về bất động sản thường không đầy đủ, thiếu độ tin cậy. Trước năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại. Mỗi năm, Nhà nước đầu tư nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhưng tình hình được cải thiện rất ít. Diện tích nhà mới xây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới, do tốc độ tăng dân số quá nhanh. Trên thực tế, không những diện tích trung bình nhà ở theo đầu người không tăng mà ngược lại còn giảm. Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nước không còn áp dụng chế độ bao cấp về nhà ở. Chính sách này là động lực để huy động vốn tư nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Do đó, điều kiện nhà ở của một bộ phận dân cư đã được cải thiện rõ rệt, đặc biệt là những người có thu nhập cao, người thừa kế quyền sử dụng đất. Họ mua đất riêng, xây dựng nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở. Đối với bộ phận dân cư này, diện tích nhà ở trung bình có thể đạt 10-15 m2, thậm chí 20-30 m2 /người, Ngược lại, điều kiện nhà ở của người dân có thu nhập thấp không những không được cải thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lượng và tiện nghi nhà ở. Một số gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt vì không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở. Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội. Chất lượng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội được xây dựng vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi nhà được xây dựng trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ. Các ngôi nhà cấp IV được xây dựng bằng vật liệu tạm như gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng. Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%. 2.2.2. Giai đoạn 1993 đến nay: Nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất và nhà trên địa bàn Thành phố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng đất và thành lập Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố vào một đầu mối. Ngày 29/01/1999 Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà cửa của Thành phố vào một Sở Địa chính và nhà đất (nay là Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất). Đây là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố, thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở và công sở trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1993 đến nay Thành phố đã triển khai và bước đầu đạt những thành tựu nhất định trong các lĩnh vực : Một là, công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị mới. Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2020 tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố tại Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1996 đến nay, toàn Thành phố có 30 khu đô thị mới (1.443,05 ha) và 160 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (1.544,16 ha). Cụ thể như sau: - Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới được giao đất, với diện tích 1.293,6321 ha. - Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới được giao đất với 149,4156 ha. - Năm 2005 và 2006: chưa có dự án khu đô thị mới nào được thực hiện. - Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở được giao đất. - Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 44 dự án xây dựng nhà ở được giao đất. -  Năm 2005: 299  dự án được giao đất, cho thuê đất. * Một số tồn tại và nguyên nhân trong việc triển khai các khu đô thị mới: - Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách trong lĩnh vực xây dựng và phát triển các khu đô thị mới vẫn chưa đồng bộ và đầy đủ. Do vậy, việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp nhiều khó khăn. - Chưa có biện pháp giám sát và quản lý xây dựng theo kế hoạch tiến độ nên còn hiện tượng xây dựng “xôi đỗ” trong các khu đô thị mới, chưa tạo nhanh được các khu đô thị mới đồng bộ hoàn chỉnh. - Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố còn thiếu và chưa đi trước một bước, đồng thời do nhiều đơn vị quản lý nên không chủ động bố trí và đáp ứng nhu cầu chung của Thành phố. - Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới còn chưa được quan tâm đúng mức. - Diện tích nhà ở cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách và nhà ở cho cán bộ nhân viên trong các khu đô thị mới đã được xác định và quy hoạch nhưng chưa có biện pháp hợp lý để thực hiện. - Các thủ tục hành chính để chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư các khu đô thị mới còn rườm rà, thiếu các quy định cụ thể rõ ràng. Hai là, tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở : Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có nhiều quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những người trong diện chính sách, như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp … Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nước xây dựng Chương trình phát triển nhà ở. Ngày 20/05/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chương trình số 12-CTr/TU về việc phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ đạo mục tiêu cơ bản và những chính sách, biện pháp cụ thể nhằm thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của Thành phố Hà nội đến năm 2010. Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XIII đã xây dựng Chương trình 08–CTr/TU ngày 17/8/2001 về quản lý xây dựng và phát triển đô thị Hà nội giai đoạn 2001 – 2005, đề ra chỉ tiêu cụ thể trong việc phát triển đô thị đến năm 2005, xây dựng mới 3 đến 3,5 triệu m2 nhà ở, bình quân đạt 7 – 7,5 m2 nhà ở /người (kết quả thực hiện năm 2005 là 1.5009.000m2, năm 2006 là 1.400.000m2). * Về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở: Chương trình phát triển nhà ở (Chương trình số 12-CTr/TU, ngày 20/05/1998) đã tạo ra nhiều phương thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong việc xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới. Đồng thời hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng đô thị. Cơ cấu và phương thức đầu tư có sự thay đổi. Tỷ trọng đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tăng lên, người dân tự đầu tư giảm xuống, thể hiện sự điều tiết, định hướng và quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Khai thác hiệu quả quỹ nhà, quỹ đất, từng bước hình thành thị trường bất động sản lành mạnh có sự quản lý của Nhà nước (Kết quả cụ thể từng năm theo bảng 1) Cùng với việc phát triển nhà ở kinh doanh, Thành phố đã quan tâm phát triển các mô hình xây dựng nhà cho các đối tượng chính sách thương binh, liệt sỹ, lão thành cách mạng, nhà cho người thu nhập thấp, nhà phục vụ công tác tái định cư giải phóng mặt bằng và các đối tượng có khó khăn về nhà ở. Cụ thể, như sau : - Thành phố đã hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách lão thành cách mạng, thương binh liệt sỹ, đã giải quyết hỗ trợ được 2.215 cụ trong tổng số 2.725 cụ, trong đó có phần hỗ trợ bằng tiền, chuyển đổi từ các căn hộ chung cư không khép kín sang căn hộ khép kín. Đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng quỹ đất, quỹ nhà cho các đối tượng chính sách, lão thành cách mạng được ở các biệt thự (không được tư nhân hoá) tại khu 5,2 ha – Yên Hoà - Cầu Giấy. Đã xây dựng nhà cho gia đình thương binh, liệt sỹ thuê tại khu Hồ Việt Xô, Tương Mai với tổng số 250 căn hộ, diện tích là 12.000 m2. - Xây dựng nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp : Kết quả trong 3 năm 1998-2000 các quận, huyện đã xây dựng 1.154 nhà tình thương với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng trong đó ngân sách thành phố đã hỗ trợ 5,43 tỷ; số còn lại là sự đóng góp của các tổ chức và cá nhân. Sử dụng ngân sách đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp 90 căn hộ tại khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng, Cầu Giấy theo kế hoạch hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp số 2231/QĐ-UB ngày 03/04/2002 của UBND Thành phố. - Thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp theo 2 hình thức:                     + Huy động doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bằng nguồn vốn tự có (nhà 6 tầng 228 đường Láng).            + 50 % quỹ nhà ở cao tầng được đầu tư xây dựng bán cho cán bộ công nhân viên các cơ quan, đoàn thể (1.100 đối tượng có khó khăn về nhà ở đã được  mua). - Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng : Thành phố điều tiết 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà trong các dự án khu đô thị mới để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, phục vụ các nhu cầu phát triển của Thành phố. Kết quả là từ năm 1996 đến 2004 trong tổng số 102 dự án/diện tích đất khoảng 1386 ha, thành phố điều tiết là 562.181m2 đất và 197.937m2 nhà ở, giải quyết được nhu cầu đáng kể cho công tác tái định cư phục vụ phát triển của Thành phố. -  Thành phố thí điểm hình thành khu Làng sinh viên. Đầu tư xây dựng khu nhà ở với điều kiện ở và các dịch vụ tốt cho sinh viên thuê. Giai đoạn 1 đã thực hiện được 42.789m2 sàn trên diện tích 1,99 ha đất, đang triển khai giai đoạn 2 với 32.164m2 sàn trên diện tích 1,44 ha đất theo nguyên tắc tạo điều kiện ở cho sinh viên và chỉ hỗ trợ chứ không bao cấp. Ba là, công tác ban hành các văn bản pháp quy : Triển khai Luật Đất đai năm 2003, UBND Thành phố Hà Nội giao các Sở, Ngành có liên quan tiến hành rà soát các văn bản pháp quy do Thành phố ban hành trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; đồng thời phê duyệt kế hoạch xây dựng văn bản pháp quy năm 2005 của thành phố theo Luật đất đai mới. Cụ thể,  đã rà soát 107 văn bản QPPL do UBND thành phố ban hành từ 01/01/1997 đến 31/12/2004; trong đó đã xác định được 29 văn bản hết hiệu lực thi hành phải huỷ bỏ; 47 văn bản cần sửa đổi, bổ sung theo Luật đất đai năm 2003; 31 văn bản còn hiệu lực thi hành. Bón là, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc bản đồ địa chính :. - Đối với đất nông nghiệp, hết năm 2002 toàn Thành phố đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đã cấp được 177.633 giấy chứng nhận trên tổng số 194.719 trường hợp, đạt 91,22%. Những trường hợp còn lại thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất để triển khai các dự án xây dựng các khu đô thị. - Đối với đất ở tư nhân, đã thực hiện cấp giấy chứng nhận đến ngày 31/10/2005 là 424.413 trường hợp (đạt 87,78%). - Kết qủa bán nhà và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/CP : từ năm 1995 đến năm 2005 tổng số hộ đã mua nhà là 72.081 hộ và đã cấp được 69.998 giấy CNQSDD (đạt 97,11%). - Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp (kể cả đất quốc phòng, an ninh): đã cấp được cho 1.908 tổ chức trong tổng số 6.121 tổ chức,. - Từ năm 1992 đến 1999 Thành phố đã lập xong bản đồ gốc địa chính cho toàn bộ 118 xã, thị trấn thuộc 5 huyện ngoại thành gồm 2960 mảnh tỷ lệ 1/500 (13.859ha), 2442 mảnh 1/1000 (45.727ha), 286 mảnh 1/2000 (21.412ha), 12 mảnh 1/5000 (5.179ha) và 95 phường nội thành tỷ lệ 1/200 với diện tích 5.100ha, 2.015 tờ bản đồ. Năm là, công tác giao đất, cho thuê đất: Từ năm 1995 đến 30/6/2005, Thành phố đã thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với 3.302 dự án đầu tư có sử dụng đất, với tổng diện tích 10.152,4 ha, trong đó: - Từ năm 1995 đến hết năm 2003, có 2.609 dự án (chiếm 79%) đã thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng và đã được bàn giao đất trên thực địa để xây dựng công trình, với tổng diện tích 7.512,42 ha (chiếm 73,99%); trong đó chỉ có 01 dự án xây dựng công trình (Công ty xây dựng phát triển dân tộc và miền núi xây dựng trụ sở làm việc 0,4 ha). Còn tồn đọng 55 dự án chưa triển khai hoặc chưa thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích 156,37 ha (có dự án được giao đất từ năm 1999, nhiều nhất là năm 2002 với 110 ha). - Từ 01/01/2004 đến 30/6/2005, có 638 dự án, với 2.483,6 ha được giao đất, cho thuê đất. Trong đó có 149 dự án đã bàn giao đất trên thực địa với diện tích 269,43 ha, còn 489 dự án chưa thực hiện xong giải phóng mặt bằng. - Các khu công nghiệp và cụm công nghiệp : đến 30/6/2005, Thành phố có 17 khu công nghiệp và cụm công nghiệp được giao đất, với tổng diện tích là 1.000,08 ha, trong đó có 12 cụm công nghiệp và 05 khu công nghiệp (KCN Sài Đồng B, KCX Nội Bài, KCN Đài Tư, KCN Thăng Long và KCN Sài Đồng A). Các cụm công nghiệp có tổng diện tích 303,91 ha, đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu vực nhưng vẫn chưa được hoàn thiện. Các khu công nghiệp có tổng diện tích 696,17 ha, đến nay mới chỉ có 377,04 ha đã được khai thác, với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%. Còn 02 khu công nghiệp là Sài Đồng A và Đài Tư hầu như chưa được đưa vào sử dụng, Thành phố đang đề nghị rút Giấy phép Đầu tư đối với KCN Sài Đồng A. Sáu, về đấu giá quyền sử dụng đất: Năm 2004, tại 07 quận, huyện đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của 12dự án, với tổng diện tích 32,3 ha đất, số tiền thu được là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 9,7ha, số tiền thu được là 1.394 tỷ đồng. Bảy, về thu ngân nộp ngân sách: Tổng số tiền lệ phí trước bạ nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (tư nhân) trên địa bàn Thành phố như sau: Đơn vị tính:triệu đồng Năm Nguồn thu 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2003 2004 2005 Trước bạ 8.166,44 642,15 8.750,30 7.414,55 3.487,35 438,58 12.003,70 28.083,84 36.715,6 Thuế chuyển quyền 0 10.576,3 25.017,42 19.548,26 34.926,88 1.385,68 9.939,33 22.097,10 50.062,2 (Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất - nhà Hà Nội) 2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội 2.3.1. Một số  kết quả tích cực đã đạt được: - Tư khi xoá bỏ bao cấp đã tạo điều kiện cho nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản. Tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách thủ đô. - Môi trường pháp lý và cơ chế quản lý đã được hình thành và ngày càng hoàn thiện. Nhà nước đã quy định cụ thể giá các loại đất. - Đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, thuê nhà thuộc sở hữu tư nhân. Bước đầu đã phát huy được vai trò thúc đẩy kinh tế phát triển trên nhiều mặt. - Đã lập được quy hoạch tổng thể phát triển đô thị của Thành phố đến năm 2020 (đã được Bộ Chính trị thông qua và Thủ tướng Chính phủ phê duyệt). Đã lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt. Đối với việc triển khai kế hoạch sử dụng đất, hàng năm UBND Thành phố đã thu hồi hàng nghìn ha đất để triển khai các dự án phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn . . . - Cơ bản đo vẽ xong bản đồ địa chính phục vụ chính quyền các cấp quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố. - Cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân. Cấp 424.413 /539.521 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở. Bán nhà ở thuộc Sở hữu nhà nước và cấp GCN cho 84.218 hộ. - Từ năm 2002 đến nay đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất thu hàng nghìn tỷ đồng cho ngân sách, phục vụ kịp thời đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị Thủ đô. - Thành phố đã ban hành nhiều văn bản pháp quy dưới hình thức Chỉ thị, Kế hoạch, Quyết định; ban hành các quy định về công tác quản lý đất đai, xây dựng quy hoạch. - Hàng năm Thành phố đã chú trọng đầu tư quỹ nhà ở thành phố, nâng mức bình quân m2/đầu người từ 5,6m2/đầu người năm 1996 lên 7m2/đầu người năm 2004, năm 2005 xây dựng thêm 1,5 triệu m2 nhà, năm 2006 xây dựng mới 1,4 triệu m2, dự kiến năm 2007 xây dựng 1,6 triệu m2 nhà. - Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý Nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được từng bước hoàn thiện, phù hợp với yêu cầu hội nhập và phát triển. - Thị trường quyền sử dụng đất hình thành, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy kinh tế phát triển; - Thu hút các thành phần kinh tế (trong và ngoài nước) tham gia vào đầu tư bất động sản. - Nhu cầu về đất đai, nhà ở, bất động sản khác tăng mạnh. - Cơ cấu tổ chức thị trường đựơc hình thành, các trung tâm môi giới BĐS, các sàn giao dịch BĐS, các công ty định giá BĐS phát triển mạnh góp phần tạo nên sự sôi động cho thị trường. 2.3.2. Một số những hạn chế và  tồn tại cần khắc phục. - Hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản chưa toàn diện và thiếu đồng bộ.          - Cung, cầu luôn BĐS ở tình trạng mất cân đối, tình trạng đầu cơ bất động sản làm tăng nhu cầu “ảo”, làm tăng giá cả bất động sản, giao dịch phi chính thức chiếm tỷ lệ cao. - Thông tin trên thị trường bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch. 2.3.3 Một số những nguyên nhân dẫn đến hạn chế và tồn tại :  2.3.3.1. Nhóm nguyên nhân về chính sách: Các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản chưa đủ, luôn thay đổi và chưa đồng bộ, còn nhiều bất cập. Ví dụ như, chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách bồi thường tái định cư, chính sách không cho các dự án phân lô bán nền, chính sách điều tiết quỹ nhà ở và đất ở tại các dự án kinh doanh nhà  . . . 2.3.3.2. Nhóm nguyên nhân về tài chính:  Chưa có cơ chế tài chính thích hợp hỗ trợ thị trường bất động sản vận hành. Hầu hết các chủ đầu tư không đủ vốn để đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản, do yêu cầu vốn quá lớn. Nhất là gần đây, quy định các dự án phải xây nhà xong mới được bán, trong khi đó thị trường về nguồn vốn đầu tư cho bất động sản chưa được chú trọng. - Ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn để đầu tư kinh doanh bất động sản. - Phương thức huy động vốn chưa phong phú, chưa có chứng khoán bất động sản. - Pháp luật chưa công nhận cơ chế mua đặt hàng trước. 2.3.3.3. Nhóm nguyên nhân về quản lý của Nhà nước Nhà nước quản lý chưa hiệu quả : - Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết chưa đầy đủ. - Chưa quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.           - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầu tư manh mún, thiếu đồng bộ.           -  Các dự án đầu tư tự phát theo nhu cầu của các chủ đầu tư.            - Nhà nước chưa có số thống kê đầy đủ về hiện trạng bất động sản, chưa tổ chức khảo sát để biết được lượng cầu thật sự về BĐS, để từ đó có hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường bất động sản . - Thành phố đã cấp giấy phép kinh doanh  bất động sản cho rất nhiều doanh nghiệp nhưng lại không có một quy định nào ràng buộc những người kinh doanh ngành  nghề này phải có bằng cấp chuyên môn nhất định. 2.3.3.4. Nhóm nguyên nhân về dịch vụ Khách hàng thiếu thông tin và sự hỗ trợ của Nhà nước: - Môi trường đầu tư chưa công khai, minh bạch:           -  Hệ thống dịch vụ bất động sản chưa được hình thành chính quy.           - Chưa tổ chức việc cung cấp thông tin chính xác cho khách hàng. Nhiều thông tin được đăng trên các phương tiện thông tin đại chúng không chính xác đã ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản.           - Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản chưa cải cách triệt để, kết quả thực hiện còn chậm.          - Các quận, huyện chưa thật sự hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng. 2.3.3.5. Nhóm nguyên nhân về thị trường: * Thị trường sơ cấp :  Nhà nước chưa có nhiều quỹ đất “sạch” (đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, điều tiết thị trường. - Không điều tiết được giá bất động sản trên thị trường. - Các dự án đầu tư không tập trung, nên không tạo được động lực thu hút thị trường bất động sản phát triển mạnh. *  Thị trường thứ cấp: - Chưa có chính sách kích cầu đối với người có nhu cầu thực sự. - Thị trường giao dịch chủ yếu là mua bán lòng vòng, đầu cơ quá lớn. - Người có nhu cầu thực sự (người thu nhập thấp) không mua được do giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với mức thu nhập. * Thị trường có liên quan đến người nước ngoài: - Nhà đầu tư nước ngoài được tham gia phát triển để kinh doanh nhưng hạn chế tiêu thụ sản phẩm bất động sản và nhà ở, chưa mở rộng cho tất cả đối tượng là Việt Kiều, người nước ngoài mua nhà đất để ở. - Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản giữa nước ngoài và trong nước còn nhiều bất cập :                     + Nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư và Nhà nước hỗ trợ tổ chức bồi thường theo giá đất quy định, trong khi đó nhà đầu tư trong nước phải nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Nhà nước giao đất, nếu nộp chậm sẽ bị phạt.           + Nhà đầu tư nước ngoài được nộp tiền sử dụng đất khi dự án tiến hành khai thác kinh doanh …. 2.3.4 Một số hậu quả rút ra từ các nguyên nhân :           Qua phân tích thực trạng của thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội cho thấy những hậu quả trước mắt và lâu dài như sau:           - Giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, thị trường bất động sản có chiều hướng “đóng băng”.           - Ngưng đọng vốn vào các dự án bất động sản, nguồn vốn không lưu thông được, nếu để tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến một số doanh nghiệp bị phá sản.           - Ảnh hưởng môi trường đầu tư thành phố.                     + Nhà nước giảm nguồn thu thuế từ giao dịch bất động sản.                     + Ảnh hưởng sự phát triển của nền kinh tế và tăng cường GDP của thành phố. III. PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. Mục đích quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Thành phố cần xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố, tạo điều kiện cho tổ chức và cá nhân giao dịch, mua bán bất động sản một cách dễ dàng, được pháp luật bảo hộ và thừa nhận; phục vụ có hiệu quả cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, đóng góp tích cực vào việc phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở Việt Nam. Một số mục tiêu cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản  phát triển lành mạnh (được xác định từ 05 nguyên nhân chính), như sau : - Điều chỉnh một số chính sách để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản  phát triển lành mạnh. - Xây dựng cơ chế tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản vận hành tốt. - Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch và tạo động lực để thị trường bất động sản phát triển. - Có cơ chế cung cấp thông tin liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính. - Điều hành thị trường bất động sản đi vào hoạt động chính quy và giảm rủi ro. 3.1.1. Một số nhiệm vụ trước mắt : - Cần phải triển khai có hiệu quả Nghị quyết 06/2004/NQ-CP của Chính phủ. - Chủ động kiểm soát thị trường bất động sản. Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố; - Thực hiện xử lý sắp xếp và quản lý các bất động sản là nhà, đất thuộc tài sản công; bất động sản đô thị; bất động sản nhà ở. - Xây dựng cơ chế và chính sách quản lý, cấp phép các hoạt động dịch vụ, môi giới, tư vấn đầu tư bất động sản, định giá BĐS trên địa bàn Thành phố. 3.1.2. Một số nhiệm vụ lâu dài: - Nên hình thành đồng bộ các yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản. - Hoàn thiện cơ chế chính sách, mô hình quản lý và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của Nhà nước có tính đặc thù của Thủ đô, nhằm khuyến khích phát triển thị trường và tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. 3.2. Một số giải pháp tổng thể phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội.           Thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội nói riêng và thị trường bất động sản cả nước nói chung còn rất nhiều vấn đề tồn tại cần phải giải quyết. Tuy nhiên, tồn tại lớn nhất hiện nay có thể dẫn đến nhiều hậu quả thiệt hại to lớn. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp trước mắt để phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết,s tiếp đến là thực hiện các giải pháp mang tính chiến lược lâu dài để phát triển thị trường ổn định và lành mạnh. 3.3. Một số giải pháp cấp bách phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà nội.  3.3.1. Đối với bất động sản là  nhà ở, đất ở thuộc tư nhân: Hiện nay toàn Thành phố có 539.521 hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà ở, đất ở (có 424.413 trường hợp đã được cấp GCN). Đây là một nguồn hàng hoá lớn tham gia vào thị trường bất động sản nhưng chủ yếu tồn tại dước hình thức phi chính thức. Vậy, để quản lý và tạo điều kiện cho thị trường này phát triển lành mạnh cần phải giải quyết một số vấn đề như sau : - Tập trung hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân trên. Đây chính là điều kiện để bất động sản thuộc nhóm này có thể tích cực tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp, lành mạnh. - Ban hành các quy định cụ thể về cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà ở, tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, môi trường và hạ tầng đô thị. Kiên quyết ngăn chặn, tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đường giao thông. - Các giao dịch về bất động sản thuộc nhóm này thường diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán hoặc thông qua môi giới, các cấp chính quyền và cơ quan chức năng không quản lý được. Để giải quyết vấn đề này cần có cơ quan chức năng xây dựng các cơ chế chính sách quy định và cấp phép hoạt động kinh doanh cho tổ chức môi giới, dịch vụ bất động sản hoạt động lành mạnh, hợp pháp; đồng thời có chế tài xử lý những trường hợp mua bán, chuyển nhượng mà không tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền để khai báo và làm các thủ tục theo quy định. - Xây dựng sàn giao dịch BĐS với cơ chế phù hợp, thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có nhu cầu tham gia dễ dàng, với chi phí thấp, từ đó sẽ tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trường bất động sản thuộc nhóm này. 3.3.2.  Đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nước: - Tập trung rà soát toàn bộ quỹ nhà công sở do cơ quan, đơn vị sự nghiệp đang quản lý, sử dụng trên địa bàn Thành phố theo Thông tư số 83/2004/TT-BTC ngày 17-8-2004 của Bộ Tài chính “Hướng dẫn một số nội dung quản lý trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp”. - Rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu của Nhà nước do các Công ty kinh doanh nhà quản lý và cho thuê. Những cơ sở có đủ điều kiện thì chuyển thành trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp. Những cơ sở nhỏ lẻ cần có cơ chế quản lý phù hợp với cơ chế thị trường. - Trên cơ sở rà soát các quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, xử lý đối với các trường hợp các cơ quan, tổ chức vi phạm, sử dụng dư thừa diện tích theo quy định, sử dụng không hiệu quả, kiên quyết thu hồi để đấu thầu, tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng đô thị Thủ đô. - Tiếp tục đẩy mạnh công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP, tăng nguồn hàng hoá trong dân; thu hồi và giảm chi vốn ngân sách đầu tư, từng bước thực hiện chính sách xã hội hoá nhà ở. 3.3.3. Đối với bất động sản công nghiệp, dịch vụ thương mại, kinh doanh sản xuất: - Bất động sản thuộc nhóm này rất ổn định, việc tham gia thị trường bất động sản chủ yếu là hình thức thế chấp vay vốn tạo nguồn lực thúc đẩy sản xuất. Để tạo môi trường cho lĩnh vực này phát triển mạnh, cần đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức theo quy định của pháp luật.  - Một bộ phận thuộc nhóm này có nhu cầu cho thuê lại nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, cửa hàng . . . trong khi Nhà nước chưa có hướng dẫn, quy định cụ thể đồng bộ về vấn đề này, vì vậy, các hoạt động này diễn ra tự phát theo nhu cầu, nhà nước thất thu thuế, việc quản lý, sử dụng đất lộn xộn. Để quản lý tốt và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này phát triển cần có các chính sách, hướng dẫn cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức tham gia, sự hỗ trợ, giúp đõ của cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết các thủ tục hành chính. 3.3.4.  Đề xuất cơ chế chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển các khu đô thị và đầu tư nhà ở, phục vụ nhu cầu của dân cư và các cơ chế, biện pháp tăng cường kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố. 3.3.4.1.  Định hướng về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : - Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. Công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết. - Tăng cường vai trò của UBND các quận, huyện, phường, xã, thị trấn trong việc quản lý sử dụng đất, nhất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các khu vực phát triển đô thị. Giám sát việc triển khai các dự án trên địa bàn theo quy định của pháp luật. - Tiến tới thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. - Căn cứ quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020, triển khai các dự án mở đường kết hợp với việc thu hồi đất hai bên đường để chủ động xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh đường và phố, đồng thời tăng nguồn thu từ quỹ đất hai bên đường. - Chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, cũng như chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở, thương mại tại các khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị. - Quy định các điều kiện cụ thể về đền bù, hỗ trợ tái định cư đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.  - Xây dựng và ban hành quy chế khu đô thị mới là hành lang pháp lý quan trọng để quản lý đầu tư phát triển đô thị. 3.3.4.2  Chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê: - Cần có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dành để xây dựng nhà ở cho thuê. - Nên ưu đãi về đất đai. - Có chính sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng; - Hỗ trợ về đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng. - Hỗ trợ về tài chính nhà ở. - Ban hành các quy định về quản lý quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước phù hợp với điều kiện thực tiễn. - Chính sách bảo hộ quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở, bên thuê nhà ở và các chế tài xử lý tranh chấp liên quan. - Ban hành các quy định về tiêu chuẩn, đối tượng được thuê nhà ở. - Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về phát triển và quản lý quỹ nhà ở cho thuê. 3.3.4.3  Chính sách đầu tư nhà tái định cư: Từ năm 2000 đến 2004 trên địa bàn Thành phố đã triển khai hàng nghìn dự án, Nhà nước thu hồi đất của 93.984 hộ gia đình, cá nhân, trong đó đã thực hiện tái định cư cho trên 7.000 trường hợp. Như vậy, việc đền bù những năm  qua chủ yếu được đền bù bằng tiền, đây là một nguyên nhân chủ yếu làm thị trường bất động sản có những lúc nóng lên. Để giải quyết vấn đề này, đòi hỏi Thành phố cần có những chính sách và giải pháp tổng thể để đáp ứng nhu cầu tái định cư của những người bị thu hồi đất, đồng thời cân đối nguồn cung - cầu của thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố. Theo quy định tại Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà có nhu cầu sử dụng nhà, đất để tái định cư thì chủ đầu tư phải chuẩn bị đủ quỹ tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng. Quỹ tái định cư có thể là đất (chủ yếu đối với các xã vùng ngoại thành) hoặc nhà (đối với khu vực nội thành). Để tạo được quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư cần đẩy mạnh triển khai bằng nhiều hình thức, cụ thể như sau : - Đầu tư xây dựng quỹ tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách. Việc làm này nên giao cho các ban quản lý dự án của các Sở ngành và Ban quản lý dự án các quận, huyện thực hiện. - Cho các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước theo phương thức Thành phố ký hợp đồng đặt hàng mua nhà hoặc mua nhà đã xây dựng. - Giao cho các chủ đầu tư thực hiện dự án tự xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ dự án bằng nguồn vốn của chủ đầu tư. Để rút ngắn thời gian thực hiện đầu tư cần tập trung việc triển khai nhanh các quy hoạch chi tiết trên địa bàn các quận, huyện, đặc biệt là quy hoạch các khu đất tái định cư. Tập trung các nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư từ các nguồn bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất . . . 3.3.4.4. Một số nhiệm vụ cần thiết phải được triển khai : - Xây dựng thí điểm cơ chế, chính sách về đấu giá nhà thuộc quỹ nhà chuyên dùng do Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất đang quản lý gắn với quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước để các thành phần kinh tế sử dụng làm trụ sở, văn phòng, cửa hàng kinh doanh . . . . Đấu giá quyền sử dụng đất từ quỹ đất điều tiết theo Quyết định 123/2001/QĐ-UB của Thành phố. Các quận, huyện đẩy nhanh các thủ tục giao đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật các dự án đấu giá đất theo kế hoạch đã được phê duyệt, nhằm huy động các nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thủ đô. - Thống nhất đầu mối về Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất. Đây sẽ là cơ quan quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố. Ban hành chức năng, nhiệm vụ của bộ phận chuyên môn về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Xây dựng các quy định về quản lý và cấp phép hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ, môi giới, tư vấn, định giá bất động sản nhằm quản lý và hướng dẫn các tổ chức hỗ trợ vận hành thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. 3.4.  Một số giải pháp lâu dài nhằm phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3.4.1.  Nhóm giải pháp về chính sách:           - Điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất. Bổ sung thêm quy định đối với các dự án phải thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư đã thoả thuận chuyển nhượng được khoảng 80% diện tích đất của dự án, nếu phần còn lại không thể thoả thuận được thì Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng, chủ đầu tư sẽ bồi thường cho người đang sử dụng đất theo khung giá quy định.           - Cho phép các nhà đầu tư được chuyển nhượng dự án nhà ở sau khi dự án đã hoàn thành cơ bản phần cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án, cho nhà đầu tư khác có chức năng kinh doanh nhà để đầu tư xây dựng nhà ở kinh doanh.     - Xây dựng cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có quyền sử dụng đất. Đồng thời đẩy mạnh cải cách các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật các dự án đấu giá đất theo kế hoạch đã được phê duyệt, nhằm huy động các nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thủ đô. 3.4.2.  Nhóm giải pháp về tài chính:           - Ban hành cơ chế về tài chính cho ngân hàng trong đó quy định ngân hàng được cấp tín dụng trung và dài hạn cho các dự án kinh doanh bất động sản.           - Ban hành quy định cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sau khi có quyết định giao đất được ký kết với khách hàng các hợp đồng mua nhà đặt hàng trước, hợp đồng sẽ được đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho phép chuyển nhượng hợp đồng, Nhà nước sẽ thu thuế chuyển nhượng.           - Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS. -  Ban hành cơ chế để các chủ đầu tư có thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Qui định các ngân hàng thương mại được bảo lãnh cho người mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, các chủ dự án kinh doanh BĐS được bảo lãnh cho người mua sản phẩm của dự án . -  Ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế v.v. để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt về nhà ở, đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS (ngoài các vấn đề đã được qui định trong pháp luật hiện hành), đặc biệt vấn đề mua và bán nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê. 3.4.3.  Nhóm giải pháp về quản lý:           - Sửa đổi, bổ sung qui trình lập, thông qua các loại văn bản qui hoạch, xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản qui hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.                 - Nghiên cứu áp dụng phương pháp qui hoạch mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển các đô thị. Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qui hoạch.           - Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch được tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch.           - Qui định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về qui hoạch cho mọi người biết và tuân thủ.           - Tăng cường và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ qui hoạch và có biện pháp kiên quyết trong cưỡng chế.           - Thực hiện việc cấp một loại giấy chứng nhận đối với bất động sản là đất, nhà ở thay vì cấp hai loại như hiện nay. Đối với đất gắn liền với nhà (nếu cần thì ghi rõ : giấy này chứng nhận về QSD đất và QSH nhà).           -  Xử lý việc sử dụng kém hiệu quả quĩ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc và quĩ đất cơ quan Nhà nước và lực lượng vũ trang. + Đối với những diện tích đất, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức Nhà nước thì tiến hành cấp GCNQSD đất (trong đó có QSH các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. + Đối với những diện tích đất để hoang hoá đã vượt quá giới hạn cho phép về thời gian thì Nhà nước nên thu hồi lại. Việc thu hồi này không cần phải được sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này. + Đối với những diện tích đất và nhà đã và đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng ... sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. + Giá trị của những diện tích đất đã được cấp theo GCNQSD đất phải được xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS của tổ chức Nhà nước. -  Sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS. - Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng qui hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới, định giá, thanh toán, tín dụng, thông tin ... về giao dịch BĐS. - Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế của Thành phố hàng năm phải tiến hành lập kế hoạch và chủ động trong việc đầu tư phát triển thị trường bất động sản.           - Tăng cường công tác quản lý các dự án đầu tư trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng đảm bảo đúng quy hoạch, thiết kế, có chất lượng và đúng tiến độ.           - Tổ chức thống kê hàng năm để có số liệu đầy đủ về hiện trạng và biến động của thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố, có biện pháp cập nhật thường xuyên sự thay đổi đồng thời tiến hành khảo sát nhu cầu đối với từng loại bất động sản. 3.4.4.  Nhóm giải pháp về cung cấp dịch vụ cho khách hàng: - Ban hành quy chế cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản để phục vụ khách hàng. Cho phép Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất được lấy thông tin từ các hoạt động của giá sàn giao dịch trên địa bàn thành phố từ đó tổng hợp tình hình chung và cung cấp thông tin ngược lại cho khách hàng.  - Khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang cho các tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện. Đa dạng hoá các hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung-cầu, giá cả, tài chính, tín dụng ,... đối với BĐS thông qua các tổ chức công và tư. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, qui chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, thanh toán, phát mãI, định giá được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân. Ban hành qui chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này.           - Thức hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó, đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường BĐS vào cổng điện tử của Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội. Khuyến khích các tổ chức kinh doanh BĐS đưa các thông tin về giao dịch BĐS lên các phương tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát thanh truyền hình) và các trang WEB của mình.           - Thường xuyên tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật liên quan đến bất động sản.           - Chỉ đạo UBND quận, huyện phải tích cực phối hợp với nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện và nhà đầu tư ký kết hợp đồng thoả thuận thống nhất kế hoạch thời gian thực hiện, bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu bên nào vi phạm sẽ bị xử lý theo các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng. 3.4.5.  Nhóm giải pháp về thị trường:           - Thành phố cần chủ động phát triển quỹ đất để đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư phát triển, tạo quỹ đất có sẵn để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết.           - Có kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tập trung. Xã hội hóa việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để đầu tư và khai thác kinh doanh theo quy hoạch hoặc giao có thời hạn theo phương thức BOT.           - Về nhà cho người có thu nhập thấp. Do nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay là quá lớn nên cần phải huy động nhiều nguồn lực theo các phương thức sau:           + Thành phố giao quỹ đất trống cho nhà đầu tư xây dựng nhà theo phương thức ứng vốn đầu tư theo đặt hàng của Thành phố. Người thu nhập thấp đăng ký mua sẽ nộp tiền theo tiến độ đầu tư để trả cho chủ đầu tư. Sau khi xây dựng xong chuyển giao quỹ nhà cho Công ty Quản lý và phát triển nhà để làm thủ tục bán cho người thu nhập thấp. Năm 2006 đã hoàn thiện khu nhà ở dành cho công nhân tại khu công nghiệp tại huyện Đông Anh thuê.           + Thành phố nên bắt buộc các chủ đầu tư tham gia đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn phải dành một số căn hộ bán cho người thu nhập thấp, giá bán và số lượng căn hộ được thoả thuận trước với Thành phố. Thành phố sẽ ra quyết định thu hồi và hỗ trợ doanh nghiệp tổ chức việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên tham gia sẽ tổ chức đấu thầu.           + Khuyến khích đầu tư vào bất động sản đối với những người mua nhà lần đầu từ các chính sách cho vay của các thể chế tài chính (vay vốn ưu đãi từ ngân hàng) bằng cách thế chấp chính căn nhà được mua khiến cho các khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng hơn.           - Ban hành chính sách nhà ở trả góp, nhà cho thuê, đây mới là giải pháp căn cơ và lâu dài để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần phải có các chính sách ưu đãi để đảm bảo giá cho thuê tương đối phù hợp với thu nhập hiện nay của người thu nhập thấp, như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhà nước hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới dự án.           - Cần xác định đối tượng thu nhập thấp, tái định cư đang làm việc ở đâu, ngành nghề gì, trên cơ sở đó tính toán và chọn địa điểm xây dựng chung cư sao cho thích hợp. Vì, nếu khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi ở quá lớn thì có thể dẫn đến tình trạng chung cư được xây dựng xong nhưng có ít người mua. Nói chung, phải xác định lại nhu cầu của người dân đối với các loại căn hộ trong các chung cư cao tầng và trên cơ sở đó cấp phép xây dựng số lượng căn hộ phù hợp để tránh tình trạng khủng hoảng thừa sẽ xảy ra trong tương lai không xa. 3.4.6.  Nhóm giải pháp thuộc về trách nhiệm của Hiệp hội bất động sản và các doanh nghiệp: 3.4.6.1.  Trách nhiệm của Hiệp hội bất động sản: - Cần tuyên truyền sâu rộng chính sách pháp luật của Nhà nước về thị trường bất động sản. - Phổ biến kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản của các tỉnh, thành phố trong nước và nước ngoài đến các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. - Tham gia góp ý, kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan trong quá trình xây dựng chính sách pháp luật để quản lý và phát triển nhanh, mạnh và bền vững thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội - Cung cấp các thông tin về thị trường, đầu tư, giá cả bất động sản, giới thiệu các dự án phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khác ở Thành phố Hà Nội và các tỉnh, thành phố khác trên cả nước giúp các doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư một cách hiệu quả. - Xúc tiến hợp tác giữa nhà kinh doanh bất động sản là hội viên với các đối tác khác trong nước, ngoài nước nhằm mục đích mời gọi đầu tư vào các dự án bất động sản xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí … - Tổ chức các đoàn, các doanh nghiệp đi khảo sát, nghiên cứu một số thị trường bất động sản lớn ở trong nước, ngoài nước để học tập kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý, khoa học công nghệ, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật liên quan đến hoạt động bất động sản. - Liên kết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với các tổ chức tài chính, ngân hàng nhằm tìm kiếm nguồn vốn cho doanh nghiệp. - Tham gia hoà giải tranh chấp giữa các nhà kinh doanh bất động sản là hội viên, bảo vệ quyền lợi cho các nhà kinh doanh bất động sản trong hiệp hội khi phát sinh tranh chấp với các tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. - Hỗ trợ và đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. 3.4.6.2. Trách nhiệm của các doanh nghiệp:           - Nghiêm chỉnh chấp hành các quy định của pháp luật.           - Thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, khai thác kinh doanh theo quy định.           - Thực hiện đầy đủ và đúng thời hạn việc kê khai, đăng ký và báo cáo theo quy định. KẾT LUẬN Các giải pháp đề xuất trên đây xuất phát từ những đòi hỏi bức bách đã được nêu trong văn kiện Đại hội X của Đảng,  nếu được triển khai thực hiện thì thị trường BĐS Việt Nam nói chung, Thành phố Hà Nội nói riêng sẽ có  bước phát triển mới cả về chiều rộng và bề sâu. Cụ thể là:           - Khi những người sử dụng đất đều được cấp GCNQSD đất với những cấp độ khác nhau thì thị trường phi chính quy về đất nói riêng, về BĐS nói chung sẽ có sơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lượng cung hàng hoá BĐS cho thị trường chính qui sẽ được tăng lên. Việc này cho phép người sử dụng đất yên tâm đầu tư, có thể dễ dàng thế chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chi phí giao dịch thấp hơn do có đầy đủ thông tin hơn.           - Khi quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được chuyển sang phương thức bán cho người đang sử dụng thì ngoài việc tăng lượng cung về nhà cho thị trường chính qui, còn làm cho tính công bằng về chính sách nhà ở trong xã hội được giải quyết một bước căn bản, đánh dấu sự kết thúc những hậu quả tiêu cực của chính sách bao cấp nhà ở đã có từ nhiều thập kỷ qua và tạo điều kiện để chủ sử dụng đầu tư nâng cấp, cải tạo nhằm cải thiện điều kiện ở.           - Khi toàn bộ thành phố đều có quy hoạch được hoạch định căn cứ vào các yếu tố cung - cầu nhà, đất và các BĐS khác trên địa bàn, được phê duyệt bởi một văn bản có tính pháp lý cao, được công bố minh bạch thì cung đất đai và BĐS cho thị trường chính qui có điều kiện tăng lên do giảm thiểu được các thủ tục và chi phí tiếp cận thông tin. Hoạt động của thị trường tránh được nhiều rủi ro, khiếm khuyết so với khi không có quy họach.           - Khi các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được giải phóng khỏi những ràng buộc, cấm kỵ bởi các giới hạn về thành phần kinh tế, về chế độ sở hữu, về chính sách ưu đãi thì thị trường BĐS không những được kích thích mạnh mẽ về “phía cung” mà cả về “phía cầu”, tạo ra sự phát triển có hiệu quả và bền vững đối với thị trường này.           - Khi chính sách về thuế, phí đối với nhà đất được sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện theo hướng khuyến khích việc kinh doanh có hiệu quả, hạn chế việc sử dụng lãng phí các nguồn lực của xã hội trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là nguồn lực về đất đai thì chẳng những nguồn thu của ngân sách Nhà nước tăng lên mà quan hệ cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trường cũng được điều chỉnh, giảm thiểu các giả tạo, đầu cơ trên thị trường này.           - Ưng với mỗi tiến triển của nhân tố thị trường theo các giải pháp trên đây sẽ kéo theo sự giảm thiểu những tiêu cực từ sự can thiệp trực tiếp bằng hành chính, mệnh lệnh của Nhà nước vào thị trường BĐS.           - Việc khiếu kiện về nhà, đất đang ở tình trạng nóng bỏng hiện nay sẽ giảm dần cùng với những giải pháp về thị trường được thực hiện từng phần và đồng bộ trên đây./.