Chuyên đề Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản

ta đều thích như vậy. "Khi trưng biển toà nhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như tin tưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải thích. Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản do đó có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trong nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển các chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của Việt Nam trong tương lai. Thực trạng quản lý bất động sản. Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới, nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam. Những khu đô thị mới, những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toà nhà có vẻ đang mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất động sản. Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê các công ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp có vốn đầu tư nước ngoài). Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư thường kiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị. Song theo ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý không duy trì được chất lượng và danh tiếng toà nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý chuyên nghiệp. Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đô thị được tiến hành rất bài bản và chu đáo. Cụ thể, các công ty quản lý sẽ cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình và đưa ra kế hoạch quản lý. “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưa được bài bản. Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưa đánh giá đúng mức tầm quan trọng của công việc quản lý toà nhà văn phòng và nhà ở”. Nhưng xét về thực lực, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuê công ty quản lý toà nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý không nhỏ. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như các hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các công ty nước ngoài có uy tín lớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning & Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này. Chủ đầu tư của các toà nhà thường muốn trương biển hiệu của các công ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã được thiết lập trên thị trường thế giới. Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trong tòa cao ốc luôn vận hành một cách tốt nhất. Chi phí cho dịch vụ quản lý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ 3 – 5 USD/m2/tháng. Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệ thống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ...), đơn vị quản lý còn phải đảm bảo bộ mặt tòa cao ốc luôn được chăm chút, sạch đẹp. Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều người cho rằng giá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu có được dịch vụ quản lý tốt. Và để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn vị chuyên nghiệp. Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đều được quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton, Dining and Associater và CB Richard Ellis. Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ được thực hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các hoạt động hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài sản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chi phí, tổ chức tu sửa và bảo quản ... Điều đó có nghĩa là nhà quản lý chỉ cố gắng, dù không phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối thiểu chi phí liên quan đến việc duy trì công trình trong tình trạng hiện tại. Ngày nay theo phong cách đặt vấn đề hiện đại trong việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều hơn rất nhiều. Nó hướng tới mục tiêu đạt được những kết quả sử dụng cao hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa. Dưới ảnh hưởng của những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay người ta mong đợi từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biết thông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều kiện hiện có của công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên quan đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế không gian. Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa. Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng. Đó là, văn phòng, ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính công cộng; công ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thông; trung tâm điện thoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện... Và tương ứng với mỗi loại nhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thông thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp – thoát nước, điện, báo cháy... Có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mức thấp nhất. Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lý tập trung và quản lý điện năng ở mức cao. Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà cao tầng này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh với các hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển tập trung, tương tác bởi hệ BMS. Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng. Đây còn gọi là các tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhà Quốc hội... Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa được trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại. Hiện các tòa nhà tối thiểu đều có hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chi nhiều hơn. Nếu xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng không trang bị BMS sẽ không có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ. Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng hệ thống quản lý BMS. Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen Plaza,mọi hoạt động trong tòa nhà 16 tầng này đều được kiểm soát chặt chẽ từ phòng điều kiển trung tâm. Trong phòng, 35 màn hình lớn liên tục theo dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng. Mọi trục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện để kịp thời xử lý. Phòng điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xử lý cả việc vận hành các thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa không khí, hệ thống thông tin liên lạc trong toàn bộ tòa nhà... Theo bà Triệu Thị Hương Giang – Phó tổng Giám Đốc, vì là trung tâm thương mại, lượng khách hàng và hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn, đặc biệt là cháy nổ, rất được chú trọng. Dù vậy, với tòa nhà Zen Plaza được xây dựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lý chỉ mới dừng lại ở mức độ kiểm soát. Theo Công ty Tư vấn xây dựng Meinhardt Việt Nam, đối với các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiện nay, mức độ quản lý được nâng cao hơn. Ông Mark Cottingham, Giám đốc thiết kế dịch vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCM hiện đã ứng hụng hệ thống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát tòa nhà trên thế giới. Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát tòa nhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao ốc. Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộ phận cảm biến... sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòa nhà để vận hành chúng, cũng như kiểm soát quá trình hoạt động, hỏng hóc, thời gian bảo trì, sửa chữa... Tùy theo mức độ phức tạp của hệ thống, thiết bị cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựa chọn giải pháp BMS phù hợp. Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và nguyên nhân. (Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tại Trung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận Ngô Quyền (TP Hải Phòng), toàn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằng thạch cao ở khu vực tầng 3 của trung tâm bất ngờ sập xuống. Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảng loạn cho hàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây. Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán bộ quản lý trung tâm - khẳng định: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong quá trình thi công lắp đặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật đã không tính chính xác khả năng chịu lực của vách trần được làm bằng nhiều tấm nhỏ thạch cao. Trong khi khoan lắp camera, trần nhà đã kéo nhau đổ xuống theo kiểu domino”. Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêm trọng. “Ngay sau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắc phục để sớm đi vào kinh doanh, phục vụ khách hàng...”, anh này cho biết thêm. Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt khi sự cố xảy ra cho rằng cách giải thích của anh Sơn chưa chính xác. Thực chất là toàn bộ diện tích trần nhà nói trên đã tự sập xuống chứ không do tác động nào cả. Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô cùng ngạc nhiên khi thấy một tấm trần tơi tả vương vãi trên sàn nhà công ty FPT Capital, tầng 12, toà nhà FPT Cầu Giấy. Tính đến thời điểm này, đây là vụ sập trần thứ hai ở FPT trong năm nay. Vụ sập trần được xác định xảy ra vào giữa đêm nên không gây thiệt hại gì đáng kể về người và vật chất tại FPT Capital. Tại hiện trường, một tấm trần Daiken có diện tích 1m x 0.6m đã sụp xuống nham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sàn vinyl khiến cho nhân viên FPT Capital phải lấy xô ra hứng. Ngay sau khi nhận được tin báo, đại diện Ban quản lý công trình của toà nhà FPT Cầu Giấy -công ty FPT Land, đã có mặt tại hiện trường. Anh Hướng NN, cán bộ phụ trách hệ thống kỹ thuật của Ban quản lý công trình toà nhà FPT Cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhân được xác định là do van điện từ yrong điều khiển hệ BMS của hệ thống điều hoà tại văn phòng FPT Capital bị lỗi, gây ra rò rỉ nước vào tấm trần. Sau một thời gian ngấm nước, tấm trần bị mủn ra, co lại và gây sập”. Van điện từ của hệ thống điều hoà có tác dụng điều chỉnh lượng nước đi vào FCU để điều khiển nhiệt độ. Hệ thống van này do FPT IS lắp đặt, nằm trong gói thầu BMS, hệ thống quản lý toà nhà FPT.Thực tế, trừ những tấm trần trong toilet, toàn bộ những tấm trần ở toà nhà FPT Cầu Giấy đều không chịu được nước, dễ dàng bị mủn ra khi gặp nước. Những tấm trần này được làm bằng sợi khoáng, rất mỏng và nhẹ; mỗi tấm nặng không đến… 1 lạng.“Với ưu điểm là nhẹ, các tấm trần khi bị sập không gây ra thiệt hại lớn về tính mạng con người và tài sản vật chất. Nếu có sập do bị ngấm nước, cùng lắm nó cũng chỉ làm bẩn văn phòng”, anh DũngNV3, cán bộ kỹ thuật Ban quản lý công trình toà nhà FPT Cầu Giấy, cho biết và nói thêm tấm trần sợi khoáng được chọn để thi công chính là nhờ ưu điểm này. Tuy nhiên, khi được hỏi về khả năng xảy ra những trường hợp tương tự, anh HướngNN cũng thẳng thắn: “Đã là hệ thống kỹ thuật thì không thể nói trước được dù đã có nghiệm thu. Trong quá trình sử dụng, phát hiện ra lỗi nào, chúng ta sẽ khắc phục lỗi đó”. Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết ố vàng trên trần, hãy gọi quản lý toà nhà đến kiểm tra, vì có khả năng trần bị thấm nước. Đừng đợi cho nó mủn ra và sập xuống”.FPT IS đã cho người đến khắc phục van bị lỗi vào ngay sáng thứ Năm, 29/11; tấm trần mới cũng đã được thay.Toà nhà FPT được khai trương nội bộ vào ngày 13/09/2007 và các đơn vị bắt đầu chuyển về làm việc tại toà nhà FPT Cầu Giấy từ ngày 25/09. Đây là sự sập trần thứ hai tại FPT. Vụ sập trần thứ nhất xảy ra tại FPT Distribution ở nhà A1, Khu ngoại giao đoàn Vạn Phúc vào ngày 26/09, không gây thiệt hại nào về người nhưng làm hỏng một số đồ dùng văn phòng và gây tâm lý hoang mang cho các cán bộ nhân viên FPT Distribution. Nhận xét: Công tác quản lý rủi ro còn rất nhiều hạn chế, khi xảy ra các sự cố nhà quản lý thường đưa ra những lời giải thích mù mờ thiếu thuyết phục, hoặc là đưa ra những lời nói chung chung. Kinh nghiệm quản lý rủi ro trong các ngành khác. Quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản. Ngoài hiểu biết về mức độ rủi ro cũng như tiềm năng lợi nhuận của những công cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác định được khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân cũng như có các phương thức thích hợp để quản lý rủi ro. Xác định mức rủi ro có thể chấp nhận Khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện cá nhân và mục tiêu của mỗi người. Thái độ của nhà đầu tư đối với rủi ro có thể bị ảnh hưởng bởi những nhân tố sau: Tuổi đời Nếu còn trẻ, còn nhiều thời gian phía trước để khắc phục những thua lỗ tạm thời, nhà đầu tư có thể sẵn sàng chấp nhận mức độ rủi ro cao để đổi lại mức lợi nhuận cao. Nhưng càng lớn tuổi, nhà đầu tư càng e ngại đối với những khoản đầu tư có mức độ rủi ro cao. Và ở tuổi sắp nghỉ hưu, họ chỉ tìm những cơ hội đầu tư ổn định với rủi ro thấp. Các trách nhiệm phải gánh vác Trách nhiệm có thể bao gồm các khoản nợ phải hoàn trả, các chi phí phải thanh toán, và người thân phải nuôi nấng, phụng dưỡng. Trách nhiệm càng cao, nhà đầu tư càng có khuynh hướng ít chấp nhận rủi ro. Mục tiêu đầu tư Khi đầu tư, nhà đầu tư có thể nhằm vào thu nhập định kỳ, tăng trưởng vốn đầu tư hoặc kết hợp cả hai. Tùy thuộc vào mỗi mục tiêu lựa chọn mà nhà đầu tư sẽ chấp nhận những mức độ rủi ro khác nhau. Thời hạn để hoàn thành mục tiêu đặt ra Thời hạn càng ngắn, mức độ rủi ro mà nhà đầu tư có thể chấp nhận sẽ càng thấp. Mức lợi nhuận mong muốn Nếu muốn lãi nhiều thì nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro cao. Độ "bấp bênh" (uncertainty) có thể chấp nhận để đạt được mức lợi nhuận mong muốn. Nếu nghĩ rằng mình không chấp nhận nổi rủi ro ở mức độ nào đó, tốt nhất nhà đầu tư nên chọn phương án an toàn hơn; tuy nhiên lợi nhuận tiềm năng vì thế cũng sẽ thấp hơn. Các khoản dự trữ cho tương lai Nếu có dự trữ, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi đầu tư, hay nói cách khác có thể chấp nhận rủi ro cao hơn. Những phương thức đơn giản để quản lý rủi ro a. Xem xét lại và thanh toán các khoản nợ Trước khi nghĩ tới đầu tư, điều đầu tiên mà nhà đầu tư phải thực hiện là xem xét lại và nếu cần hãy thanh toán các khoản nợ của mình. Lý do đơn giản là vì lãi suất đi vay thường khá cao, và không phải lúc nào lợi nhuận đầu tư cũng cao hơn lãi suất đi vay. Ngoài ra, trong trường hợp đi vay để đầu tư, nếu rủi ro xảy ra và không thể thu hồi được vốn, nhà đầu tư rất có thể bị lâm vào tình cảnh vỡ nợ nếu không có những nguồn dự trữ khác để trả nợ vay. b. Chấp nhận rủi ro để hạn chế rủi ro Rủi ro vẫn luôn tồn tại dù nhà đầu tư làm gì với đồng vốn của mình đi nữa, thậm chí cả khi không làm gì. Cất tiền trong nhà? Kẻ trộm vẫn có thể viếng thăm hoặc tiền có thể mất vì hỏa hoạn. Gửi tiền ở quỹ tiết kiệm? An toàn đó, nhưng bỏ lỡ cơ hội tăng trưởng đồng vốn về lâu dài. Ngoài ra, lạm phát cũng sẽ làm cho đồng tiền bị mất giá nếu không có cách nào để đồng tiền sinh lãi bằng hoặc cao hơn tỷ lệ lạm phát. c. Đa dạng hóa các khoản đầu tư Đầu tư cổ phiếu có thể đem lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, không nên bỏ hết trứng vào một giỏ. Cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư vào các khoản đầu tư khác nhau (trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản, gửi ngân hàng...); hoặc cũng có thể đa dạng hóa đầu tư vào các ngành khác nhau như công nghệ thông tin, dược phẩm, hàng tiêu dùng... Tỷ lệ cụ thể từng loại như thế nào phụ thuộc vào khả năng chấp nhận rủi ro, tuổi tác và mục tiêu của mỗi nhà đầu tư. d. Cân đối danh mục đầu tư Tạo ra một danh mục đầu tư cân bằng thông qua việc đầu tư cả vào cổ phiếu và trái phiếu. Theo kinh nghiệm của những người đi trước, tỷ lệ trái phiếu trong danh mục đầu tư nên bằng với tuổi đời của nhà đầu tư. Ví dụ, nếu nhà đầu tư 55 tuổi, tỷ lệ trái phiếu trong danh mục đầu tư của họ nên là 55%. e. Có tầm nhìn dài hạn Thông thường người ta hay khuyên nên nghĩ tới đầu tư như là một cuộc chạy marathon, hơn là một cuộc chạy cự ly 100 mét. Những cơ hội dài hạn sẽ cho phép nhà đầu tư có đủ thời gian khắc phục những khoản lỗ ngắn hạn bằng tiềm năng lợi nhuận cao trong tương lai. f. Đầu tư liên tục Khi đầu tư một khoản lớn, nhà đầu tư sẽ cố gắng chọn thời điểm mua tốt nhất, có nghĩa là khi giá thấp nhất. Tuy nhiên điều này chẳng dễ chút nào. Do vậy, tiến hành đầu tư thường xuyên sẽ giúp nhà đầu tư dàn đều giữa giai đoạn giá cao và giá thấp. Đây là một cách đa dạng hóa theo thời gian. g. Đầu tư vào một quỹ đầu tư Đây là cách đơn giản nhất để giảm rủi ro đầu tư. Khi tham gia vào quỹ đầu tư, tiền của các nhà đầu tư cá nhân được tập hợp lại thành một quỹ lớn hơn để đầu tư vào rất nhiều công ty, nhiều lĩnh vực khác nhau, qua đó đa dạng hóa danh mục đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng được hưởng lợi từ hệ thống quản lý rủi ro chuyên nghiệp của công ty quản lý quỹ. h. Đảm bảo rằng những khoản đầu tư vẫn đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư Điều kiện cá nhân của nhà đầu tư có thể thay đổi và ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận rủi ro. Do vậy, nhà đầu tư cần phải định kỳ kiểm tra và thay đổi cơ cấu danh mục đầu tư để đảm bảo các khoản đầu tư vẫn phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro đã thay đổi. Một số vấn đề về quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng công trình: Kinh nghiệm và thực tế của các nước cho thấy các vấn đề nêu trên có thể giải quyết được bằng hệ thống quản lý rủi ro trong quá trình quản lý dự án. Để quản lý rủi ro các dự án đầu tư xây dựng công trình, cần thực hiện một số vấn đề sau: - Thứ nhất, trong toàn bộ vòng đời dự án (chuẩn bị dự án, thực hiện đầu tư xây dựng và các năm khai thác sử dụng dự án) cần nhận dạng đủ rủi ro do môi trường bên ngoài và nội tại dự án phù hợp với thực tế. Mỗi giai đoạn triển khai dự án các rủi ro xảy ra cũng rất khác nhau. Từng môi trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, các rủi ro có ảnh hưởng lẫn nhau cả trong và ngoài dự án, rủi ro thay đổi theo thời gian. Do vậy việc nhận dạng rủi ro cần thực hiện, cập nhật lại thường xuyên. Đặc biệt ở giai đoạn chuẩn bị dự án để ra quyết định đầu tư cần phải nhận dạng đầy đủ các rủi ro có thể xảy ra trong cả vòng đời dự án. Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng công trình xem xét các rủi ro ảnh hưởng tới chi phí đầu tư xây dựng công trình. Giai đoạn vận hành, khai thác dự án cần nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng tới chi phí quản lý vận hành dự án, các chí phí sản xuất, thu nhập hàng năm (Dự án sản xuất kinh doanh). Giai đoạn chuẩn bị dự án, rủi ro thường xảy ra liên quan tới vấn đề về thông tin dữ liệu điều tra phục vụ tính toán dự án, thời gian thực hiện quá trình chuẩn bị dự án, căn cứ pháp lý của dự án…Giai đoạn đầu tư xây dựng rủi ro có thể xảy ra nhiều từ môi trường tự nhiên, thị trường xây dựng, thủ tục hành chính pháp lý trong đầu tư và xây dựng, tổ chức và thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng công trình… Giai đoạn vận hành khai thác dự án rủi ro xảy ra ở mức độ phức tạp hơn, phát sinh từ các môi trường ảnh hưởng trực tiếp tới các yếu tố thị trường đầu vào, đầu ra, tổ chức quản lý sản xuất, duy trì hoạt động quản lý khai thác dự án trong các năm phân tích hoạt động. Những sai sót ở giai đoạn trước cũng là nguyên nhân phát sinh rủi ro ở các giai đoạn sau của dự án. Các công cụ, kỹ thuật để nhận dạng rủi ro cũng đa dạng, được sử dụng kết hợp từ các phương pháp phân tích hoạt động, thống kê kinh nghiệm kết hợp dự báo, điều tra lấy ý kiến chuyên gia… Kết quả nhận dạng rủi ro nhằm xác định nguồn gốc phát sinh, phạm vi tác động, các dữ liệu liên quan tới khả năng tồn tại và phát triển các rủi ro. - Thứ hai, thực hiện đo lường, đánh giác tác động của rủi ro tới hiệu quả đầu tư của dự án, khả năng thành công của dự án khi có tác động của rủi ro. Như các phân tích nêu trên, với các dự án đầu tư xây dựng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án cần đặt trọng tâm xem xét. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án được xác định trên cơ sở các chi phí đầu tư xây dựng công trình, chi phí vận hành, khai thác dự án, thu thập của dự án. Các rủi ro tác động nhiều mặt và ảnh hưởng đến trực tiếp tới các yếu tố này (Chất lượng giá cả, khả năng phục vụ, sức mua, thời gian…). Do vậy đo lường, đánh giá tác động rủi ro tới hiệu quả dự án là công việc phức tạp, nhìn chung phải kết hợp các phương pháp định tính với các phương pháp định lượng. Các phương pháp định tính được hình thành và phát triển đồng thời với sự phát triển của khoa học công nghê, với sự hỗ trợ rất quan trọng của toán học, tin học như: lý thuyết về toán xác suất thống kê, dự báo, phân tích, tổ hợp, các chương trình phần mềm ứng dụng… Tuỳ thuộc vào khả năng áp dụng, điều kiện cụ thể của dự án, dữ liệu dự báo thống kê và tính chất quy mô của dự án để sử dụng các phương pháp định lượng, cụ thể như: Phân tích các kịch bản để xác định giá trị dự kiến (dạng bảng và dạng cây), phân tích độ nhạy có tính xác suất, phân tích mô phỏng… Bằng việc sử dụng phương pháp định lượng để đánh giá rõ khả năng đạt được hiệu quả của dự án trong điều kiện có tác động rủi ro. Kết quả đo lường rủi ro sẽ giải quyết một trong những vấn đề phức tạp nhất trong quản lý rủi ro, đó là xác định rõ và thấy trước các nguy cơ hoặc cơ hội có thể đạt được của dự án. Sơ đồ dưới đây có thể minh hoạ cho quá trình rủi ro đối với dự án đầu tư xây dựng công trình. - Thứ ba, tiến hành các hoạt động kiểm soát, hạn chế tác động xấu của rủi ro để đảm bảo hiệu quả đầu tư đặt ra của dự án. Kế hoạch kiểm soát rủi ro được thực hiện đồng thời với nhiều biện pháp từ việc chủ động dự phòng các nguồn lực bất hợp lý để đối phó với những rủi ro, chủ động né tránh đến chia sẻ trách nhiệm gánh chịu rủi ro, ứng phó tích cực, kịp thời khi rủi ro xảy ra… Một số biện pháp thường áp dụng trong các dự án như: các biện pháp trong hợp đồng kinh tế, bảo hiểm, xây dựng các hệ thống quản lý theo tiêu chuẩn, đa dạng hoá theo dịch vụ, sản phẩm dự án, thiết lập hệ thống cảnh báo sớm rủi ro và xử lý rủi ro… Trên thực tế, các nghiên cứu về rủi ro đối với dự án đầu tư xây dựng công trình đang được quan tâm, phát triển và có vai trò rất quan trọng để quản lý dự án có hiệu quả. (Nguồn tin: T/C Kinh tế Xây dựng, số 4/2006) Quản lý rủi ro tài chính. Rủi ro tài chính thường có tác động dây chuyền và cộng hưởng. Do đó, doanh nghiệp phải chủ động xây dựng cho mình quy trình đánh giá và quản trị rủi ro tài chính phù hợp, nhằm tự vệ trước biến động khôn lường của thị trường tài chính. Đôi lúc thiếu hợp lý, nhưng với một sức hấp dẫn đặc biệt, thị trường tài chính vẫn đang sống với quy luật chung và riêng của nó, phát triển nhanh hơn mọi dự đoán và phát sinh những tình huống hoàn toàn chưa được đề cập đến trong bất kỳ lý thuyết nào. Tồn tại như một cơ chế đáp ứng những nhu cầu đa dạng về cung cấp và sử dụng vốn, thị trường tài chính luôn ẩn chứa nhiều rủi ro ảnh hưởng đến sự sống còn của các doanh nghiệp tham gia vào thị trường này. Với xu hướng toàn cầu hoá tài chính, rủi ro có thể đang tiềm ẩn tại những thị trường tuy xa về khoảng cách địa lý nhưng có khả năng gây ra những biến động nghiêm trọng đối với thị trường tài chính trong nước, gây nên thiệt hại khôn lường đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Rủi ro tài chính phát sinh như thế nào? Bên cạnh không ít cơ hội dành cho những ai biết tính toán và tận dụng những ưu điểm riêng của nó, thị trường tài chính vẫn là nơi rủi ro luôn rình rập. Chính vì thế, việc nhận diện những nguy cơ này để có biện pháp khắc chế thích hợp luôn là nỗi lo làm căng đầu các nhà quản trị tài chính. Rủi ro tài chính bắt nguồn từ vô số các giao dịch liên quan trực tiếp đến tài chính như mua bán, đầu tư, vay nợ và một số hoạt động kinh doanh khác hoặc là hệ quả gián tiếp của các chính sách thay đổi trong quản lý, trong cạnh tranh, trong các quan hệ quốc tế và thậm chí có thể chỉ do sự thay đổi của thời tiết hay khí hậu. Nếu quan sát kỹ các biến động về tài chính, có thể nhận ra được 3 nguồn chính gây ra rủi ro về tài chính bao gồm: Rủi ro phát sinh từ sự thay đổi bên ngoài về giá cả trên thị trường như lãi suất, tỷ giá hay giá của các loại hàng hoá khác. Rủi ro phát sinh từ các hoạt động hay giao dịch với các đối tác trong kinh doanh như nhà cung cấp, khách hàng, các đối tác trong các giao dịch phát sinh hoặc trong các liên doanh góp vốn đầu tư. Rủi ro phát sinh từ ngay chính nội bộ doanh nghiệp, những thay đổi từ bên trong liên quan đến nhân sự, cơ cấu tổ chức hoặc quy trình sản xuất kinh doanh. Rủi ro chính là các khả năng gây ra tổn thất hay thiệt hại. Thông thường, các rủi ro không đứng riêng lẻ một mình mà chúng tiềm tàng trong mối quan hệ có tính tương tác lẫn nhau khiến cho việc dự đoán rủi ro càng trở nên khó khăn hơn. Quy trình quản trị rủi ro tài chính Do những đổi thay không ngừng trên thị trường mà việc quản trị rủi ro cũng trở thành một quá trình biến hoá liên tục các phương pháp phòng chống rủi ro, dựa trên dự báo về mức độ biến động của giá cả, môi trường kinh doanh, điều kiện chính trị, kinh tế xã hội trong nước và quốc tế. Mặc dù vậy, quy trình quản trị rủi ro không thể bỏ qua những bước căn bản sau đây: Nhận diện và phân loại rủi ro. Mọi rủi ro trên thị trường đều xuất phát từ những thay đổi về giá cả thị trường như lãi suất, tỷ giá cũng như giá của các loại hàng hoá khác. Ngoài ra còn có một số rủi ro khác ảnh hưởng đến tài chính doanh nghiệp như rủi ro về tín dụng, rủi ro trong hoạt động sản xuất, rủi ro trong thanh khoản và rủi ro mang tính hệ thống tác động chung lên toàn thị trường. Những rủi ro trên đều có tính liên kết và tác động qua lại lẫn nhau nên khi thị trường đi xuống, sự cộng hưởng của chúng sẽ gây nên tổn thất khôn lường đối với doanh nghiệp. Tính toán và cân nhắc các mức độ rủi ro và mức độ chịu đựng tổn thất khi rủi ro xảy ra. Đo lường rủi ro là một quá trình gồm 2 bước. Bước đầu tiên là tính toán mức thu lợi có thể đạt được hoặc quan trọng hơn cả trong quản trị rủi ro là tính toán mức tổn thất có thể chấp nhận được trong trường hợp xảy ra biến động xấu về giá cả trên thị trường. Nói cách khác, đo lường rủi ro chính là việc trả lời cho câu hỏi "Doanh nghiệp có thể chấp nhận tổn thất đến mức độ nào?". Để có được câu trả lời thì việc tính toán khả năng và mức độ tổn thất phải được định lượng bằng những con số biết nói. Tuỳ theo độ nhạy cảm của từng loại công cụ đo lường, kết quả có được có thể tính bằng thời gian mất đi hoặc số tiền thiệt hại trên vốn hoặc lợi nhuận. Chẳng hạn, việc sử dụng các công cụ phát sinh như Hợp đồng kỳ hạn (forwards), Hợp đồng tương lai (options) và Hợp đồng hoán đổi (swaps) sẽ giúp doanh nghiệp tính toán được mức độ tổn thất này bằng các con số chính xác khi thị trường biến động theo hướng ngược chiều với dự đoán. Chi phí bỏ ra khi sử dụng các công cụ này chính là cái giá mà doanh nghiệp phải trả nếu rủi ro xảy ra. Bước thứ hai của quá trình này là xác định các khả năng xảy ra tương ứng với từng mức độ biến động trên thị trường. Dựa trên những khả năng biến động về giá cũng như biên độ dao động giá, mức độ tổn thất cũng như mức thu lợi có thể được tính toán chi tiết và cụ thể cho từng trường hợp. Áp dụng các chính sách, công cụ phòng chống thích hợp đối với từng loại rủi ro. Tuỳ thuộc vào mức độ và khả năng chấp nhận rủi ro, doanh nghiệp sẽ áp dụng những biện pháp phòng chống khác nhau nhằm giảm thiểu mức độ thiệt hại khi rủi ro xảy ra. Trên thực tế, doanh nghiệp có thể có một số chọn lựa. Một trong những chọn lựa đơn giản nhất là không làm gì cả bằng cách chủ động hoặc thụ động chấp nhận mọi rủi ro có thể xảy ra. Điều này hoàn toàn đúng với những khoản vay nhỏ vì chi phí để phòng chống có khi còn cao hơn việc chấp nhận mức thiệt hại nếu thị trường có biến động. Tuy nhiên, phương pháp này lại tỏ ra rất nguy hiểm đối với những khoản thanh toán bằng ngoại tệ hoặc khoản vay lớn vì chỉ một biến động nhỏ về lãi suất hoặc tỉ giá thì thiệt hại sẽ là một con số không thể thờ ơ. Khi đó, các công cụ phòng chống rủi ro đặc biệt tỏ ra hữu hiệu nhằm ngăn chặn một phần tổn thất có khả năng xảy ra hoặc ngăn chặn khả năng xảy ra rủi ro có thể lường trước. Theo dõi, đánh giá và điều chỉnh phương pháp phòng chống nếu cần thiết. Sự vận động của thị trường sẽ khiến cho mọi phương pháp phòng chống dù là tối ưu nhất cũng trở nên mất tác dụng nếu không được điều chỉnh cho phù hợp. Do vậy, kết quả của việc sử dụng các phương pháp phòng chống rủi ro cần được ghi nhận và xử lý kịp thời để việc ứng dụng phương pháp trên được thay đổi cho phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp trong những tình huống mới. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn cả là doanh nghiệp cần nhận thức và chủ động ứng dụng quy trình này trong thực tế, đặc biệt là khi thị trường Việt Nam vận động trong một nền kinh tế hội nhập với thế giới đang dần tách khỏi sự bảo hộ của Ngân hàng Nhà nước về tỉ giá và các chính sách mở cửa khác cho thị trường tài chính trong nước. Nguy cơ về những biến động lớn trên thị trường tiền tệ và khủng hoảng tài chính trong giai đoạn sắp tới sẽ buộc doanh nghiệp phải ý thức hơn trong việc xây dựng quy trình quản trị rủi ro thích hợp nhằm bảo vệ tài sản của mình. Rủi ro tài chính phát sinh từ 3 nguồn: sự thay đổi bên ngoài; hoạt động, giao dịch với đối tác bên trong và từ chính nội bộ doanh nghiệp. CHƯƠNG III: Quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Nhận dạng rủi ro: là quá trình của sự nhận dạng một cách liên tục, một cách hệ thống; sự phân loại, sự đánh giá sơ bộ các ảnh hưởng của rủi ro liên quan đến quản lý bất động sản. Phân tích rủi ro: là một quá trình không chắc chắn trong một cách thức định lượng sử dụng lý thuyết xác suất để đánh giá các tác động tiềm năng của rủi ro. Để quản lý rủi ro được hiệu quả cần phải kết hợp công tác kiểm tra phòng ngừa rủi ro và thực hiện hiệu quả các bước trong quy trình quản lý rủi ro. Kiểm tra phòng ngửa rủi ro: Kiểm tra sủa chữa bảo dưỡng Thường xuyên Bất thường Sửa chữa và tu bổ Kiểm tra thay thế các thiết bị mau hỏng Kiểm tra bổ sung các kỹ thuật mới Thay thế, sủa chữa các thiết bị hỏng bất chợt Sửa chữa theo kế hoạch Can thiệp Định kỳ thường xuyên. Sửa chữa và tu bổ Việc sửa chữa và tu bổ dựa trên sự tổ chức và thực hiện các công việc với mục đích đưa công trình đến trạng thái sẵn sàng để sử dụng dưới góc độ kỹ thuật. Có 2 loại sửa chữa: sửa chữa theo kế hoạch, sữa chữa can thiệp. Sửa chữa theo kế hoạch: Là phương pháp căn bản để duy trì, bảo dưỡng tình trạng kỹ thuật của công trình xây dựng. Nó bao gồm sửa chữa, tức thời và tổng thể. + Sửa chữa ngăn ngừa: có tình chất đề phòng. Tiến hành thay thế các dụng cụ thiệt bị sắp hết hạn sử dụng như bình cứu hỏa, hệ thống báo cháy và các dụng cụ có thời gian sử dụng khác. + Sửa chữa tức thời: kiểm tra sự hoạt động và loại bỏ, khắc phục sự hỏng hóc, khiếm khuyết mà không phải thay đổi cấu trúc tòa nhà hay tháo dỡ các hệ thống. + Sửa chữa tổng thể: (hay còn gọi là đại tu) mang tính toàn diện, thuờng phải thay đổi cấu trúc, thay đổi các hệ thống và thay những bộ phận quan trọng. Sửa chữa tổng thế không chỉ trả lại giá trị ban đầu cho bất động sản mà còn làm tăng giá trị của bất động sản. Sửa chữa can thiệp: Là những hoạt động chống lại việc làm giảm độ tin cậy, hiệu quả của cấu trúc, các hệ thống và mạng lưới kỹ thuật, những nó không mang lại kết quả là xác suất xảy ra các trục trặc hay hỏng hóc bằng không. Cùng với sửa chữa, tu bổ định lỳ cần phải đảm bảo khả năng ứng phó cao, đầy đủ các đơn vị hành chính kỹ thuật để có thể tiến hành sửa chữa can thiệp ngay khi có sự cố. Sửa chữa và tu bổ phải được thống kê và ghi chép đầy đủ. Danh mục sửa chữa, tu bổ Nguyên nhân Chi phí Kiểm tra định kỳ Khi tiến hành kiểm tra công trình có thể sẽ phát hiện những lỗi, hỏng hóc, hoặc trục trặc. Điều quan trọng nhất trong vấn đề này là việc sử dụng đầy đủ và hệ thống các nguồn thông tin khác nhau về việc xuất hiện những hiện tượng xuống cấp của tình trạng kỹ thuật công trình. Các nguồn thông tin bao gồm: từ người sử dụng, từ đối tác, các cơ quan dịch vụ công cộng, báo cáo của cơ quan kỹ thuật và bảo vệ, từ sự kiểm tra kỹ thuật bởi nhà quản lý. Các bước tiến hành kiểm tra kỹ thuật là: Sự kiểm tra kỹ thuật. Khám nghiệm kỹ thuật. Xác định tính năng sử dụng tiêu chuẩn. Bản ghi chép sự hỏng hóc, lỗi. Các thông tin Chi phí 1. Dạng hỏng hóc 2. Những việc sửa chữa, thay đổi và hiện đại hóa Bổ sung những kỹ thuật mới Sự kiểm tra kỹ thuật, công việc sửa chữa tu bổ cũng như dịch vụ chăm sóc cố định công trình có thể trở thành nguyên nhân gây ra sự bất tiện định kỳ cho người sử dụng. Sự bất tiện này làm nhà quản lý phải quan tâm và đứng trước 2 quyết định: là việc giả giá thuê tương đương hoặc người sự dụng sẽ được hưởng nhiều tiện nghi hơn sau khi công việc tu bổ hoàn tất. Vì vậy người quản trị sẽ đưa ra giải pháp kỹ thuật mới, những kỹ thuật mới được đưa vào sẽ làm tăng phạm vi tiện nghi cho người sử dụng. Các tiện nghĩ hiện đại chỉ có thể thỏa mãn trong giai đoạn hiện tại và trong 1 tương lai ngắn, việc đầu tư mở rộng, đầu tư kỹ thuật mới làm tăng tiện nghi với mục đích là làm tăng hiệu quả thu nhập của tổng khoản vốn đầu tư. Việc đưa vào những giải pháp kỹ thuật mới là lĩnh vực của phát triển bất động sản. Tuy vậy trong phạm vi duy trì bất động sản hiện tại thì việc áp dụng những kỹ thuật mới không chỉ là có thể mà còn rất cần thiết. Mục tiêu của việc áp dụng kỹ thuật mới bao gồm: Duy trì bất động sản: giảm thiểu sức nặng sử dụng lên các bộ phận. Sửa chữa tổng thể: tăng hiệu quả kỹ thuật của công trình, áp dụng những công nghệ kỹ thuật và tiện nghi mới. Hiện đại hóa: đưa vào kỹ thuật và tiện nghi mới làm công trình thích ứng với các tiêu chuẩn và đòi hỏi bắt buộc của người sử dụng. Xây dựng lại: thay đổi mục tiêu sử dụng của công trình. Xây dựng phát triển: tăng diện tích và chất lượng người sử dụng và phát triển thêm kỹ thuật mới. Bất thường. Việc sửa chữa bảo dưỡng bất thường thường được thực hiện khi xảy ra các sự cố bất ngờ không có trong dự định, kế hoạch bảo dưỡng của nhà quản lý hoặc được làm theo yêu cầu của người thuê, người sử dụng bất động sản. Khi có sự cố cần bảo dưỡng bất kỳ hoặc làm theo yêu cầu của người sử dụng bất động sản, cần thống kê và ghi chép đầy đủ, làm báo cáo về chi phí rõ ràng. Danh mục Yêu cầu Theo yêu cầu của Chi phí Quy trình quản lý rủi ro: Nhận dạng rủi ro: nhận dạng nguồn và dạng thức của rủi ro. Phân loại rủi ro: Cân nhắc, xem xét các dạng thức rủi ro ảnh hưởng như thế nào đến bất động sản và con người. Phân tích rủi ro: Đánh giá các hậu quả mà liên đới đến các dạng thức của rủi ro, sự phối hợp các rủi ro, bằng việc sử dụng các kỹ thuật phân tích. Đánh giá tác động các rủi ro bởi các kỹ thuật đo lường khác nhau Thái độ đối với rủi ro: Mọi quyết định về rủi ro sẽ bị ảnh hưởng bởi thái độ của con người hoặc tổ chức ra quyết định. Phản ứng lại rủi ro: Cân nhắc xem xét làm thế nào rủi ro sẽ được quản lý. Xác định những rủi ro. Xác định những rủi ro là một qúa trình làm tăng thêm sự hiểu biết về những tiềm năng của rủi ro và những điều gây trở ngại, phương hại đến bất động sản và trong công việc quản lý một cách cụ thể . Nó giúp cho ta thấy được những biến cố, những dấu hiệu của rủi ro trong khi tiến hành khai thác, sử dụng bất động sản. Ta cũng cần tham khảo những dữ liệu về rủi ro đã xảy ra hay có dấu hiệu trong những dự án quản lý bất động sản trước đây, tham khảo , liệt kê thành danh sách. Thêm vào đó, ta cũng cần xác định những rủi ro dựa bản chất của bất động sản cũng như những rủi ro do việc đưa ra các quyết định quản lý sinh ra, xác định những tiềm năng của rủi ro trong lãnh vực quản lý bất động sản về thời gian, phạm vi, chất lượng và chi phí . Bảng sau đây liệt kê những tiềm năng của rủi ro, nó có thể tồn tại trong mỗi lãnh vực. ta có thể xác định rủi ro một cách cẩn thận. LÃNH VỰC NHỮNG ĐIỀU KIỆN GÂY RA RỦI RO Sự tích hợp Kế hoạch không tương xứng, nguồn tài nguyên ngèo nàn, Thiếu tham khảo những dự án quản lý bất động sản trước đây. Phạm vi Định nghĩa phạm vi hay phân chia thành các công việc còn yếu kém, nêu lên không đầu đủ yêu cầu về chất lượng, Theo dõi phạm vi của dự án quản lý không tương xứng Kỳ hạn Còn lỗi trong ước lượng thời gian hay nguồn tài nguyên cần thiết, quản lý còn để thời gian chết Chi phí Ước lượng xa với thực tế, Bất tương xứng trong khi tiến hành khai thác và sử dụng bất động sản, chi phí hay kiểm tra bất ngờ, yếu kém trong việc đặt mua nguồn hàng, bảo trì.. . . Chất lượng Không cải tiến được chất lượng, thiết kế phẩm chất thấp, chương trình bảo đảm chất lượng không tương xứng. Nguồn nhân lực Quản lý còn nhầm lẫn, tổ chức còn yếu kém trong tổ chức, trách nhiệm, thiếu hướng dẫn. Truyền tin Thiếu thận trọng trong kế hoạch và truyền tin, thiếu hội ý trong những thành phần chủ chốt của ban quản lý. Rủi ro Không quan tâm đến rủi ro, Quản lý bảo hiểm còn yếu kém. Hai công cụ để xác định rủi ro là lưu đồ và phỏng vấn, trao đổi . Lưu đồ là những sơ đồ chỉ ra những thành phần khác nhau của hệ thống và liên quan giữa chúng. Những biến cố rủi ro. Là những sự việc cụ thể xảy ra làm thiệt hại cho bất động sản hoặc mất mát lợi ích trong việc khai thác sử dụng bất động sản. Ví dụ như ; thay đổi cơ chế, luật pháp; lạm phát kinh tế vượt quá so với mức dự kiến; sự thiếu hụt, hư hỏng của cấu trúc. . . sau khi xác định được những sự kiện rủi ro, ta cần đánh giá những khả năng xuất hiện của nó, để tìm cách khắc phục. Triệu chứng của rủi ro. Là những biểu lộ hay bắt đầu của những sự kiện sự rủi ro . Ví dụ như việc chi phí bị vượt qua giới hạn ở những công việc ban đầu của dự án quản lý bất động sản có thể là việc ước lượng chi phí không chính xác. Sự dẫn chứng bằng những tài liệu cho thấy có triệu chứng rủi ro sẽ giúp đỡ cho nhà quản lý xác định được tiềm năng của những biến cố rủi ro và phải đáp ứng, đối phó nó như thế nào. Định lượng rủi ro. Một khi người quản lý bất động sản xác định những rủi ro, họ cần phải nhận ra những nhân tố nào tác động lên những rủi ro đó gây ra thiệt hại cho bất động sản. Định lượng rủi ro hay phân tích rủi ro là quá trình ước lượng những rủi ro để đánh giá. Qua đánh giá có thể xác định được những rủi ro nào có thể chấp nhận được hay không cần quan tâm. Xác định thứ tự cũng như độ ưu tiên của nó để xử lý, đối ứng. Một số công cụ và kỹ thuật cho định lượng rủi ro như: Tiền cần phải chi phí ( EVM - Expected Monetary Value), tính toán những nhân tố rủi ro (Calculation of Risk factors), Ước lượng Pert, mô phỏng rủi ro và tham khảo ý kiến chuyên gia. Tiền cần phải chi phí ( EVM - Expected Monetary Value) Là kết qủa tính bằng tiền đã tính trên phần trăm rủi ro có thể xảy ra. Tính toán những nhân tố rủi ro. DSMC (Defence Systems Management College) phát triển kỹ thuật để tính nhân tố rủi ro. Những co số đưa ra gồm toàn bộ sự rủi ro cho từng sự kiện cụ thể dựa vào tình huống có thể xảy ra. Thất bại có thể xảy ra : là cách ước lượng dựa trên một số nhân tố tùy theo từng quyết định quản lý. Ví dụ như những nhân tố ước lượng cho phần cứng hoặc phần mềm, có thể là kỹ thuật thiếu cẩn thận hay quá phức tạp, hay những hỗ trợ cho phần cơ sở không đủ cho phát triển kỹ thuật . Hình sau đưa ra mức độ của sự rủi ro. Ước lượng Pert Phân tích Pert gồm ba ước lượng cho mội thời điểm và công việc Gọi a ước lượng lạc quan b là ước lượng bi quan m là ước lượng sát thực tế Ước lượng Pert là Pe Thì Pe = (a + 4m + b)/6 Mô phỏng rủi ro Mô hình của hệ thống để phân tích năng xuất và cách vận hành. hầu hết những mô phỏng dựa trên phân tích của Monte Carlo. Gồm có những bước cơ bản sau. Xác định những vùng biến để xem xét và xác định phân phối xác xuất , thu thập những ước lượng lạc quan, bi quan và sát thực và xác định xác xuất mỗi biến sẽ thất bại giữa các ước lượng trên. Với mỗi giá trị biến chọn một giá trị ngẫu nhiên dựa trên xác xuất của nó. Ví dụ, giả sử ước lượng lạc quan là 10 (đơn vị có thể là dola, thời gian hay đơn vị nào đó trong mô hình). Cũng vậy, giả sử ước lượng sát thực là 20, ước lượng bi quan là 50. Nếu có 30% xác xuất giữa 10 và 20 và 30% là về thời gian, thì chọn con số ngẫu nhiên giữa 10 ,20 và 70% của thời gian, chọn con số giữa 20 và 50 Thực hiện một phân tích quyết định hay thông qua mô hình bằng cách nối kết những giá trị đã chọn cho mỗi thay đổi. Lặp lại bước 2 và 3 để có được phân phối xác xuất . Số lần lặp tùy thuộc số biến và mức độ tin cậy theo yêu cầu, nhưng thường nằm trong khoảng 100 – 1000 lần lặp. Đối phó với rủi ro. Sau khi đã xác định và định lượng rủi ro, tổ chức phải phát triển việc đối phó với rủi ro. Đối phó với rủi ro bao gồm việc định nghĩa những bước cho việc mở rộng cơ hội và phát triển kế hoạch giải quyết rủi ro và những đe dọa đến thành công của dự án quản lý bất động sản. ba bước đối phó với rủi ro là: Tránh rủi ro: phải ước lượng một cách cụ thể những rủi ro hay đe dọa, thường là tìm ra nguyên nhân của nó, dĩ nhiên là không thể ước lượng hết các rủi ro, nhưng những rủi ro thấy rõ là có thể xảy ra. Ví dụ như một nhóm dự án quyết định có thể tiếp tục sử dụng một phần của phần mềm hay phần cứng trên một dự án, bởi vì người dùng đã biết dùng nó, ngược lại những người dùng không quen với nó có thể là nguyên nhân sinh ra rủi ro. Chấp nhận rủi ro : Chấp nhận kết qủa mà rủi ro sinh ra . Ví dụ như sau một buổi thảo luận về một nhóm dự án nào đó, kết luận chung có thể dẫn đấn việc trì hoãn thời gian, mà rủi ro thường là phải mất chi phí. Làm nhẹ bớt rủi ro : Làm giảm bớt ảnh hưởng gây nên rủi ro, làm giảm xác xuất xảy ra, như tham gia bảo hiểm, dịch vụ bảo trì bằng những hợp đồng phụ. Một số kiến nghị và giải pháp. Đối với công việc: Lập các bản báo cáo kết quả kiểm tra phòng ngừa rủi ro theo ngày, phân chia công việc để thực hiện giúp cho việc kiểm tra kỹ lưỡng hơn (tôt nhất là chu kỳ 3 ngày hết 1 vòng kiểm tra). Quy định 1 ngày trong tuần để họp giao ban, trong cuộc họp tìm ra các chỗ còn thiếu sot, tìm cách khắc phục trong tuần sau. Cuối tháng và cuối quý cũng phải làm bản báo cáo tổng thể kết quả kiểm tra phòng ngừa rủi ro. Các hạng mục cần hết sức chú ý như điện, nước, cứu hỏa, thoát hiểm phải được kiểm tra hết sức cẩn thận. Khi xảy ra sự cố phải đi sâu vào tìm hiểu nguyên nhân và tìm cách khắc phục nhanh chóng. Đối với nhà quản lý. Công việc kiểm tra phong ngừa rủi ro được thực hiện lặp đi lặp lại, sẽ dễ dẫn tới cảm giác nhàm chán và tư tưởng làm việc một cách đối phó. VD như: không đi kiểm tra nhưng vẫn làm báo cáo như các báo cáo trước đó hoặc có đi kiểm tra nhưng làm qua loa, đại khái. Người có trách nhiệm trong việc kiểm tra phòng ngừa rủi ro cần phải loại bỏ các tư tưởng trên, phải có tinh thần trách nhiệm trong công việc cao. Khi xảy ra rủi ro không mong muốn, nhà quản lý phải đi tìm hiểu nguyên nhân một cách khách quan. Do tư tưởng người Việt Nam nặng về thành tích, khen thưởng, xử phạt và trách nhiệm cho nên khi có sự cố mọi người thường tập trung vào “nguyên nhân do ai” mà xem nhẹ “nguyên nhân vì đâu”. Chính vì thế thời gian tìm ra nguyên nhân diễn ra lâu. Sự cố được khắc phục chậm và không dứt điểm. => Phải tập trung đi vào tìm hiểu nguyên nhân và khắc phục sự cố trước, sau khi đã hoàn tất mới đi vào tìm hiểu nguyên nhân do ai. VD: có hỏa hoạn, đầu tiên ta xác định nguyên nhân hỏa hoạn là từ đâu; do chập điện gây cháy nổ hay do các chất gây cháy như xăng dầu hay do các nguyên nhân khác, sau đó đưa ra các khắc phục phù hợp. Sau đó mới đi tìm trách nhiệm thuộc về ai. Các quyết định quản lý đưa ra bao giờ cũng có thể gặp các rủi ro không mong muốn, cho nên nhà quản lý phải có tính toán trước để khi có rủi ro thì nhanh chóng khắc phục. VD: đứng trong thời kỳ kinh tế suy thoái, nhà quản lý đứng trước quyết định giữ giá tiền thuê (giá tiền thuê đã giảm) và đưa ra các chính sách khuyến khích khách hàng hoặc tiếp tục giảm giá tiền thuê. Cả hai đều có những rủi ro nhất định, khi đó nhà quản lý phải tính toán, cân nhắc và đưa ra cách khắc phục rủi ro sau đó lựa chọn. KẾT LUẬN Quản lý rủi ro gồm những công việc : nhận biết , phân tích và đối phó với những rủi ro trong suốt quá trình thực thi quản lý bất động sản và thời gian tồn tại, khai thác sử dụng bất động sản. Quản lý rủi ro là những nhân tố cần đặt ra trong quá trình chọn lựa quyết định quản lý, xác định phạm vi, phát triển kế hoạch thực tế và ước lượng chi phí. Rủi ro thường được xem như khả năng xảy ra mất mát, tổn thương ngoài ý muốn, hoặc những tình huống phải chấp nhận. Rủi ro luôn tiềm ẩn trong các quyết định quản lý, và khi nó xuất hiện sẽ làm ngăn cản sự thành công, phát triển, thậm chí có thể làm hư hỏng bất động sản cũng như danh tiếng uy tín của công ty quản lý bất động sản. Mọi tổ chức khi thực thi dự án quản lý bất động sản đều chạm trán với rủi ro. Vì vậy cần quản lý được nó, nếu không sẽ nhận lấy phá sản, sự phá sản ở đây không chỉ là sự phá sản vật chất thuần túy mà còn có thể là sự phá sản về danh tiếng, uy tín. Để quản lý rủi ro được tốt cần làm tốt hai khâu phòng chống rủi ro và đối phó rủi ro khi có sự cố. Thường xuyên kiểm tra, bảo dưỡng phòng ngừa rủi ro có định kỳ kèm cùng với việc kiểm tra đột xuất để đảm bảo xác suất xảy ra rủi ro là tối thiểu nhất. Khi có sự cố rủi ro, nhanh chóng xác định nguyên nhân dẫn đến rủi ro. Đưa ra các phương án đối phó rủi ro sau đó lựa chọn phương án tối ưu nhất. TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu đọc: Bài giảng Quản lý bất động sản Tài liệu dịch “Quản trị bất động sản” Các trang web: MỤC LỤC NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………