Đề tài Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 và bài học cho Việt Nam

m im trong một khoảng thời gian dài, nhưng khi tăng lại tăng vọt lên với tốc độ chóng mặt. Mặc dù nhu cầu đang rất lớn nhưng thị trường trong thời gian qua vận hành theo cơ chế đầu cơ hơn là cơ chế cung cầu. Rất nhiều người đổ xô vào thị trường địa ốc, khiến giá tăng lên vùn vụt. 2.2. Tín dụng bất động sản Những vấn đề liên quan đến tín dụng bất động sản là nguyên nhân căn bản nhất dẫn tới cuộc khủng hoảng bất động sản trên toàn nước Mỹ thời gian qua. Nhìn thấy những khoản lợi nhuận kếch xù khi giá nhà tăng cao, các ngân hàng đã không ngần ngại bơm tiền vào thị trường bất động sản thông qua những hình thức tín dụng bất động sản hết sức hấp dẫn, đặc biệt còn mở rộng ra với bộ phân dân cư có thu nhập thấp với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo. Thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh trong giai đoạn này. Lượng nợ xấu của các ngân hàng cũng theo đó mà tăng vọt. Ở Việt Nam, tình trạng này cũng bắt đầu manh nha. Từ nhiều năm qua, thị trường địa ốc Việt Nam đặc biệt khác với thị trường quốc tế ở chỗ đa số người dân mua nhà, đất bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, chỉ vài năm trở lại đây, đặc biệt là từ năm 2007, khi thị trường địa ốc đột ngột tăng lên chóng mặt, giá bất động sản tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong một thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua trong việc cho vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với ngân hàng, cho phép người mua thế chấp bất động sản được mua và vay 70% giá trị bất động sản. Một số ngân hàng cho phép người mua vay đến 100% giá trị bất động sản nếu người mua thế chấp bằng toàn bộ bất động sản có sẵn. Điều kiện để mua bất động sản khá dễ dàng trong thời điểm cuối năm ngoái, Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 78 không cần phải thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng chi trả. Đây là phương pháp thẩm định phổ biến trên thế giới. Theo số liệu của ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay địa ốc của hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần hiện nay là khoảng 116.000 tỷ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ tín dụng [40]. Tuy nhiên, ở Việt Nam lại chưa có một hệ thống dữ liệu đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản khai đó. Do đó, ngân hàng không bao giờ có thể biết chắc chắn được người vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay. Mặc dù đã có cảnh báo từ phía ngân hàng Nhà nước về việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản nhưng các ngân hàng cũng không thể làm ngơ trước những khoản lợi nhuận kếch xù.Theo ngân hàng Nhà nước, chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, cho vay bất động sản chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỷ đồng) [41]. Tuy nhiên có thông tin cho rằng con số thực tế cao hơn rất nhiều, bởi các ngân hàng thương mại đang cố giấu thông tin, sợ bị xiết cho vay. Do tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 tăng 40% nên có khả năng mức cho vay bất động sản sẽ vào khoảng 100.000 tỷ đồng [37]. Cho vay kinh doanh bất động sản thường là những khoản vay lớn và trong thời gian dài. Cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn càng cao. Về khách quan thì có rủi ro về kinh tế, chính sách, lãi suất và cả sức khoẻ của người đi vay. Về chủ quan thì có rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Tuy nhiên, hiện nay, đại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam có hơn 80% là huy động với kỳ hạn 12 tháng trở xuống. Do đó, nếu dự án chậm thực hiện, vốn ngân hàng sẽ bị đọng trong bất động sản, tính thanh khoản cũng bị giảm. ở Việt Nam, chưa có một thông tin chính thức về việc có tồn tại hay không hình thức cho vay thế chấp dưới Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 79 chuẩn, nhưng với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo kết hợp với tỷ lệ dư nợ bất động sản đang ngày càng tăng, theo phương thức “lấy ngắn nuôi dài”, làm chúng ta liên tưởng đến việc mở rộng hình thức vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ – nguyên nhân căn bản dẫn đến khủng hoảng trên thị trường bất động sản và rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính của Mỹ và thế giới trong thời gian qua. 2.3. Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng Ở Mỹ, nguồn vốn của thị trường bất động sản chủ yếu được vay từ các ngân hàng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng kẹt vốn, giảm rủi ro và thu được những khoản lợi nhuận kếch xù, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài trợ địa ốc thực hiện một nghiệp vụ đặc biệt được gọi là nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Nghiệp vụ này chính là sợi dây kết nối giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thông qua việc phát hành các trái phiếu dựa trên các khoản cho vay thế chấp. Thị trường trái phiếu này càng phát triển thì nguồn vốn cho thị trường bất động sản càng tăng. Còn tại Việt Nam, mặc dù mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán mới chỉ dừng lại ở việc các nhà đầu tư chứng khoán “gửi tiền” sang địa ốc khi thị trường chứng khoán suy giảm, trong khi đó, thị trường bất động sản đang rất nóng, hoặc khi những nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán kiếm được những khoản lợi nhuận lớn, mà chưa tiến hành nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua cũng đã được cung cấp một lượng vốn dồi dào từ nhiều nguồn. Lợi nhuận kếch xù đã thu hút rất nhiều công ty đổ tiền vào thị trường bất động sản thông qua việc thành lập các công ty chuyên về bất động sản. Các công ty hoạt động trong thị Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 80 trường bất động sản trước đây còn nhỏ bé, tiềm năng ít nhưng đến nay đã tăng nhanh cả về số lượng, vốn, chất xám và kinh nghiệm. Các nhà đầu tư nước ngoài tiềm năng cũng đã hướng tới thị trường bất động sản nước ta như một sự đầu tư dài hạn. Do đó, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản cũng hết sức dồi dào: vốn chủ đầu tư dự án, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Đặc biệt là sự bơm tiền của hệ thống ngân hàng. Thời điểm cuối năm 2007, các ngân hàng đua nhau cạnh tranh cho vay đầu tư bất động sản. Sacombank trở thành ngân hàng có số lượng đối tác liên kết lớn nhất như Phú Mỹ Hưng, công ty Phát triển nhà Thủ Đức… Ngân hàng Eximbank cũng ký hợp đồng liên kết bất động sản với Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng và Intresco. Để thu hút khách hàng, các ngân hàng đưa ra lãi suất khá hấp dẫn, chỉ 0,98% – 0,99%/tháng với thời hạn 15 – 25 năm, trong đó có 3 năm ân hạn [36]. Bên cạnh việc cho vay mua BĐS, các ngân hàng cũng đẩy mạnh việc tài trợ cho các công ty BĐS để triển khai dự án. Nhiều ngân hàng đã cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư vào thị trường bất động sản với một hạn mức nhất định sau khi đã xem xét kỹ nhu cầu đầu tư và hiệu quả kinh doanh của dự án. Thậm chí, ngân hàng nước ngoài cũng vào cuộc để giành thị phần này, chẳng hạn như HSBC đã cho Phú Mỹ Hưng vay đến 21 triệu USD để phát triển các dự án mới. Tổng dư nợ cho vay đầu tư vào bất động sản cuối năm 2007 đã đạt 36.000 tỷ đồng. Không chỉ trong nước, tổng vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 đạt hơn 2 tỷ USD thì có đến 80% đầu tư vào bất động sản [37]. Sự đồng loạt đổ vốn vào kênh bất động sản đã đẩy giá nhà, đất trong thành phố cũng như các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng bình quân 300% trong vòng chưa đến 15 tháng làm hình thành bong bóng nhà đất trong thời gian vừa qua. Thị trường bất động sản Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 81 trong thời điểm hiện nay đang thu hút khoảng 35.000 tỷ đồng vốn của ngân hàng, tương đương khoảng 10% tổng dư nợ của hệ thống. Đến cuối năm 2007, dư nợ bất động sản của ngân hàng An Bình lên đến 1200 tỷ đồng, chiếm trên 20% tổng dư nợ. Các ngân hàng Sài gòn Thương Tín, Kỹ Thương, Á Châu… cũng có tỷ lệ dư nợ trong bất động sản từ 20% trở lên. Theo Bộ tài nguyên và Môi trường, hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng [28]. Mặc dù tỷ lệ dư nợ của các ngân hàng về mảng tín dụng bất động sản chưa phải quá lớn trong toàn bộ hệ thống tín dụng của ngân hàng nhưng nó cũng đưa ra một cảnh báo như trong trường hợp của Mỹ, khi “bong bóng bất động sản” xì hơi sẽ kéo theo sự sụp đổ dây chuyền của hệ thống ngân hàng, và có tác động không nhỏ đến toàn bộ nền kinh tế. 2.4. Ảnh hưởng của các chính sách tiền tệ về lãi suất Như chúng ta đã chứng kiến, việc thay đổi lãi suất liên tục của FED đã có tác động lớn đến thị trường bất động sản của Mỹ. Năm 2001, sau khi FED 11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế đang trên đà suy thoái, thị trường bất động sản ngay lập tức đã nóng lên và kéo dài tình trạng bong bóng cho tới giữa năm 2005. Nhưng khi nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát khiến cho thị trường không kịp phản ứng, đặc biệt là những người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả các khoản lãi và nợ đến hạn. Bong bóng bất động sản bị vỡ tung, kéo theo đó là sự sụp đổ của cả hệ thống cho vay thế chấp khổng lồ của Mỹ. Các tổ chức tài chính cũng chịu thiệt hại nặng nề. Ở Việt Nam, mối liên hệ đó cũng không nhỏ. Cũng với mục tiêu kiềm chế lạm phát, tháng 2/2008, ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một loạt các chính sách thắt chặt tiền tệ khá “mạnh tay”: Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 82 - Quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11%, mở rộng thêm phạm vi tiền gửi dự trữ bắt buộc và ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn cũng phải thực hiện tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Theo đó, từ đầu tháng 2/2008, tổng cộng có gần 20000 tỷ đồng các ngân hàng thương mại phải nộp dự trữ bắt buộc tăng thêm cho ngân hàng Nhà nước. - Ngày 15/2/2008, ngân hàng Nhà nước công bố quyết định phát hành 20300 tỷ đồng tín phiếu ngân hàng bắt buộc. Các ngân hàng phải mua 20300 tỷ đồng tín phiếu cùng một lúc, gấp từ 20 – 40 lần so với mức 500 tỷ – 1000 tỷ đồng tín phiếu trong các phiên đấu thầu thường kỳ. Không những thế, nếu như các tín phiếu trước đây được giao dịch trên thị trường mở với ngân hàng Nhà nước để được vay tái cấp vốn thì quyết định lần này ngân hàng Nhà nước nói rõ là không được vay tái cấp vốn. Do dó, các ngân hàng thương mại khi thiếu hụt tạm thời thanh khoản cũng không thể sử dụng tín phiếu mình đang sở hữu để vay tái cấp vốn ngắn hạn 1- 2 tuần tại ngân hàng Nhà nước. Kỳ hạn của tín phiếu khá dài tới 364 ngày hay gần 1 năm. - Từ tháng 2/2008, các loại lãi suất chủ đạo của ngân hàng Nhà nước tăng cao hơn trước. Theo đó, lãi suất cơ bản tăng từ 8,25%/năm lên 8,75/năm, lãi suất tái cấp vốn tăng từ 6,5%/năm lên 7,5%/năm và lãi suất chiết khấu tăng từ 4,5%/năm lên 6,0%/năm. [34] Trong bối cảnh cung tiền Đồng ngày một cạn dần bởi các chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát của ngân hàng Nhà nước, còn cầu vốn vẫn gia tăng theo độ nóng của thị trường bất động sản và vàng, các ngân hàng đã buộc phải tăng lãi suất tiền gửi nhằm thu hút khách hàng. Chỉ trong vòng một tuần đầu của năm 2008, đã có hơn 10 ngân hàng tăng lãi suất huy động tiết kiệm lên mức 10%/năm. Trong đó có OCB, SCB, ACB, Techcombank, Eximbank… Ngân hàng SHB bắt đầu từ 15/2/2008 cũng bắt đầu tăng lãi suất tiền gửi VND trên toàn hệ thống. Theo đó, khách hàng gửi tiết kiệm kỳ hạn Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 83 tại ngân hàng khu vực Đồng bằng sông Cửu Long là 0,795%, khu vực miền Nam là 0,72%. SEA Bank cũng tăng lãi suất VND kể từ 15/2 với kỳ hạn 3 tháng là 9,12%, 6 tháng là 9,24% và 12 tháng là 9,9% [39]. Bảng lãi suất tiền gửi VND của các ngân hàng tăng lên theo từng ngày dẫn đến một cuộc đua huy động vốn hết sức sôi động. Ngoài ra, các ngân hàng còn tung ra những sản phẩm rất hấp dẫn để thu hút thêm vốn VND như sản phẩm “tiền gửi bù lạm phát” của VP Bank. Theo đó, khách hàng sẽ được ngân hàng bù thêm một phần hoặc toàn bộ phần chênh lệch lãi suất khi tỷ lệ lạm phát thực tế lớn hơn lãi suất ban đầu. Những chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà nước khiến cho toàn bộ hệ thống ngân hàng bị rung động, đặc biệt là với với các ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay đầu tư bất động sản ở mức cao. Các ngân hàng bị đặt dưới một áp lực nặng nề phải đẩy nhanh tiến trình thu hồi nợ cho vay nếu không muốn bị đổ vỡ. Nhiều ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS lên đến 30% – 40% trên tổng dư nợ, thậm chí còn cao hơn. Chính việc đua nhau bơm vốn cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2007 đã nhanh chóng đẩy giá nhà, đất tăng cao. Và rủi ro đối với các ngân hàng cũng rất cao, vì sức nóng của thị trường BĐS chủ yếu là tăng ảo do đầu cơ kiếm lời. Tình hình này đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Giá bất động sản tăng đã góp phần làm tăng tốc độ lạm phát. Nhà đầu tư phát triển bất động sản cũng sẽ gặp khó khăn, hoặc sẽ phải ngưng triển khai dự án vì không gánh nổi tiền lãi ngân hàng, hoặc nếu cứ tiếp tục xây dựng thì sẽ phải tăng giá đầu ra. Còn người mua nhà thì cũng sẽ sợ, không dám vay, hoặc đã vay rồi thì lại gặp khó khăn hơn trong việc thanh toán. Người đầu tư kinh doanh bất động sản chắc chắn sẽ buộc phải rút khỏi thị trường khi lãi suất tiền vay vượt cao hơn cả mức lợi nhuận kinh doanh của họ. Điều này cũng giống như trong trường hợp của Mỹ. Kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, với Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 84 những biện pháp kiềm chế lạm phát như trên, thị trường bất động sản đã giảm nhiệt, giá chững lại, khối lượng giao dịch cũng đã giảm. Bong bóng đang bắt đầu xì hơi. Nếu trong thời gian tới, bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm đột ngột, những người đi vay mà chủ yếu là để đầu cơ kiếm lời không bán được, không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới việc không thể trả lãi và thanh toán những khoản nợ đến hạn, liệu có xảy ra một tình trạng tương tự như nước Mỹ. Có lẽ sẽ không có cảnh những người dân bị xiết nợ, tịch thu và phát mại tài sản, đẩy ra ngoài đường tràn lan như trên đất Mỹ, do ở Việt Nam chưa phát triển hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn. Tuy nhiên, hậu quả chắc chắn sẽ xảy ra với các nhà đầu cơ, các công ty nhà đất và các ngân hàng. Điều này ắt hẳn sẽ kéo theo sự rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính và cả nền kinh tế. 3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp dụng cho Việt Nam 3.1. Bài học về tâm lý người dân Khi thị trường bất động sản bùng nổ, người dân đua nhau mua nhà, tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu lại từ các khoản vay mượn nên khi thị trường biến động lớn, người dân sẽ gánh chịu nhiều rủi ro. Người Việt Nam và người Mỹ đều có tâm lý thích mua nhà, nhưng khác với người Mỹ đa phần mua nhà để ở và sinh sống, người Việt Nam lại mua nhà để đầu cơ kiếm lời thông qua phần chênh lệch. Nhu cầu của người dân có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả và khối lượng giao dịch của thị trường. Nhất là ở Việt Nam, khi mà tỷ lệ đầu cơ bất động sản rất cao, ở mức 60%. Yếu tố đầu cơ ở một số giai đoạn đã tạo ra các khoản siêu lợi nhuận và chính lợi nhuận đã tác động lớn đến tâm lý người dân, hút cả xã hội vào cuộc đua kinh doanh, đầu cơ bất động sản. Sự sốt sắng của hàng vạn nhà đầu tư không chuyên đã tạo ra sự đột biến về giá cả. Kết quả là sau mỗi lần quay vòng đổi chủ, giá đất lại vượt xa hơn giá trị thực sự của nó, tạo nên tình trạng bong Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 85 bóng trên thị trường. Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù trong thời gian qua cầu tăng cao nhưng đa phần vẫn là cầu ảo. Những người thực sự có nhu cầu thì lại khó có khả năng mua nhà. Việc mua nhà ở Mỹ và Việt Nam mặc dù với mục đích khác nhau nhưng chủ yếu đều mua bằng tiền đi vay mượn và thế chấp. Khi lãi suất cho vay của ngân hàng tăng, người mua nhà dù với mục đích nào cũng sẽ gặp khó khăn trong việc trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Do đó, để bình ổn tâm lý người dân, hạn chế tình trạng đầu cơ, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có các biện pháp quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai. 3.2. Bài học về hình thức tín dụng bất động sản: cho vay thế chấp dưới chuẩn Việc mở rộng những hình thức tín dụng bất động sản không lành mạnh (sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn) sẽ tạo nguy cơ về rủi ro thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, đe doạ đến toàn bộ thị trường tài chính và thị trường chứng khoán. Sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn có rủi ro cao, nhưng cũng vì thế mà lãi suất cũng cao. Không những thế, thông qua nghiệp vụ chứng khoán hoá, ngân hàng đã thực hiện việc “đóng gói” các khoản vay thế chấp này thành những “gói trái phiếu” được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Ngân hàng càng mở rộng danh mục tín dụng bất động sản thì càng đóng được nhiều gói, lợi nhuận cũng vì thế mà càng cao. Do đó, các ngân hàng đã không ngần ngại mở rộng vào thị trường những người có thu nhập thấp nhằm thu được nhiều lợi nhuận hơn và “đóng” được nhiều gói trái phiếu hơn. Lượng nợ xấu trong các ngân hàng cũng theo đó mà tăng vọt. Tuy nhiên, khi những người vay thế chấp dưới chuẩn này không có khả năng trả nợ, các ngân hàng bị kẹt vốn, tính thanh khoản giảm do lượng nợ xấu đã quá lớn. Việc tịch thu, Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 86 phát mãi tài sản chỉ bù đắp được một phần tổn thất do giá nhà lúc đó đã giảm nhiều so với thời điểm cho vay. Thị trường chứng khoán cũng không tránh khỏi ảnh hưởng. Khi danh mục tín dụng được đảm bảo bằng các khoản vay thế chấp hoạt động không tốt, các gói trái phiếu này cũng theo đó mà giảm giá trị. Không những thế, khi các ngân hàng đang gặp khó khăn về vốn và tính thanh khoản do sự sụt giảm trên thị trường bất động sản cũng khó có khả năng tiếp tục bơm tiền vào thị trường chứng khoán được như trước. Hình thức cho vay thế chấp ở Việt Nam mới chỉ manh nha xuất hiện vào nửa cuối năm 2007, tuy nhiên, từ bài học về cho vay thế chấp mua nhà ở Mỹ có thể thấy khi thực hiện nghiệp vụ vay thế chấp phát sinh nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và người đi vay. Cho tới nay, mặc dù chưa có thông tin về việc có tồn tại hay không hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Việt Nam, nhưng đã có những dấu hiệu về sự lỏng lẻo trong các thủ tục thẩm định. Do đó, cần có những biện pháp để kiểm soát chặt chẽ các quy định về thẩm định tín dụng, nhất là đối với tín dụng bất động sản, do đây thường là những khoản vay lớn và nhiều rủi ro. 3.3. Bài học về biện pháp tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việc liên kết và tham gia của nhiều tổ chức tài chính một mặt sẽ làm tăng đáng kể nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản, nhưng mặt khác cũng gánh chịu rủi ro là dễ rơi vào tình trạng “hiệu ứng dây chuyền”, vì với mối liên thông chặt chẽ như vậy, chỉ cần một khâu gặp trục trặc sẽ dẫn đến sự ngưng trệ của các khâu khác. Để tăng vốn cho thị trường bất động sản, ngoài những khoản tín dụng truyền thống, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài chính, công ty tài trợ địa ốc, các công ty đặc biệt và các nhà đầu tư chứng khoán để thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hoá danh mục tín dụng bất động sản. Nguồn vốn cho Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 87 thị trường bất động sản bây giờ lại được tăng thêm từ vốn bên thị trường chứng khoán thông qua các trái phiếu được đảm bảo bằng danh mục tín dụng bất động sản. Mối liên kết này rất chặt chẽ và đã làm tăng đáng kể lượng vốn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi khách hàng là người đi vay để mua nhà không có khả năng trả nợ, tất cả các thành phần của dây chuyền này, từ công ty tài chính, công ty tài trợ địa ốc, ngân hàng, các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán đều phải gánh chịu những tổn thất nặng nề. Ở Việt Nam, việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản thời gian gần đây chủ yếu là từ các khoản vay ngân hàng. Việc kết hợp các tổ chức và thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hoá mặc dù chưa phát triển ở Việt Nam nhưng hiện đang là xu thế chung trên thế giới. Đây là một trong những biện pháp hiệu quả để huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, từ bài học của Mỹ, nếu Việt Nam muốn thực hiện biện pháp này thì cần đảm bảo tất cả các thành phần trong hệ thống này phải hoạt động tốt và lành mạnh để tránh gặp phải những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra. 3.4. Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà nước Các chính sách tài chính – tiền tệ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản. Nó có thể khiến cho thị trường nóng lên nhanh chóng rồi lại đột ngột suy giảm. Lãi suất liên bang ở Mỹ giảm khiến cho lãi suất vay thế chấp có điều chỉnh cũng giảm. Người dân ồ ạt mua nhà bằng các khoản vay thế chấp, đẩy giá nhà lên cao. Khi lãi suất tăng, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay này cũng vì thế mà tăng theo. Thị trường bất động sản sụt giảm, giá nhà rớt xuống nhanh chóng. Những người đi vay thế chấp mua nhà, nhất là những người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn thì phải đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà. Như vậy, việc Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 88 cắt giảm lãi suất với mục tiêu phục hồi nền kinh tế đang trên đà suy thoái của Cục dự trữ liên bang Mỹ đã làm xuất hiện bong bóng bất động sản. Và cũng chính những tác động đến lãi suất với mục tiêu kiềm chế lạm phát thông qua việc tăng lãi suất đã làm vỡ quả “bong bóng” đó. Thị trường bất động sản sau một thời gian bùng nổ đã rơi vào khủng hoảng và để lại những hậu quả nặng nề. Ở Việt Nam, kể từ khi thị trường tín dụng bất động sản phát triển thì ảnh hưởng của các chính sách tài chính – tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước ngày càng rõ rệt. Trong bối cảnh lạm phát đang ở mức cao như hiện nay, việc kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, cũng cần nhìn từ bài học của Mỹ để thấy rằng, bất kỳ một sự tác động nào của Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn cũng như dài hạn. Do đó, cần phải tính đến các khả năng có thể xảy ra đối với thị trường khi đưa ra các biện pháp can thiệp. III. Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả của thị trƣờng bất động sản Việt Nam nhằm tránh nguy cơ vỡ “bong bóng” 1. Giải pháp vĩ mô 1.1. Ổn định tâm lý người dân, tránh tình trạng đầu cơ bằng các quy định hợp ‎lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai Chính sách tài chính về đất đai cần được hoàn thiện để đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất và hạn chế đầu cơ. Ta có thể sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối cầu. Thực ra, các chính sách thuế và phí có tác dụng điều tiết cả khối cung lẫn khối cầu. Nhưng trong tình hình thị trường bất động sản nước ta hiện nay, yêu cầu trước hết của chính sách tài chính đất đai là điều tiết khối cầu, hạn chế hiện tượng đầu cơ nhà đất làm phát sinh “cầu ảo”. Nghị quyết Trung ương 7 - Khoá IX đã yêu cầu xây dựng và thực hiện Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 89 chính sách tài chính về đất đai đồng bộ với các chính sách khác nhằm lành mạnh hoá và phát triển thị trường bất động sản, nhưng đến nay các chính sách tài chính về đất đai chậm được ban hành. Các công trình hạ tầng kỹ thuật – xã hội, nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người hưởng lợi lại không chịu bất kỳ một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề sẽ có một số người được lợi và một số người bị thiệt. Nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình kéo dài thời gian thực hiện để chờ Nhà nước đầu tư các công trình giao thông kết nối và các công trình phúc lợi công cộng khác để được hưởng lợi. Ở nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất hợp lý đó. Để chống hiện tượng đầu cơ nền nhà trong các quy hoạch xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ về tiến độ và nội dung xây dựng, dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết cấu hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện trước khi bán nền nhà cho người mua nền nhà xây dựng nhà ở và đánh thuế bất động sản luỹ tiến để chống lại hiện tượng mua nền nhà đất rồi bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo kế hoạch. Đối với các dự án đầu tư đô thị có quy mô lớn, nên nghiên cứu cho phép tổ chức thành những cấp các nhà đầu tư khác nhau để thực hiện việc xây dựng hạ tầng tổng thể của dự án theo quy hoạch, đồng thời chuyển nhượng cho những nhà đầu tư thứ cấp thực hiện từng phân khu chức năng theo quy hoạch cho đến khi tạo ra sản phẩm cuối cùng. Tuy nhiên, Nhà nước phải quản lý chặt cấp các nhà đầu tư đầu tiên, tránh tình trạng buông lỏng quản lý như vừa qua đã diễn ra ở nhiều dự án. Các công cụ thuế và phí sẽ bổ sung và thay thế một số công cụ quản lý hành chính như hiện nay. Nhà nước nắm quy hoạch và giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, chế tài vi phạm, chất lượng của dự án, tiến độ xây dựng công Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 90 trình. Các công cụ thuế và phí sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản và chính thị trường sẽ tác động đến các nhà đầu tư bất động sản, dẫn dắt đầu tư. Cần sớm xây dựng Luật kinh doanh bất động sản để thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành được ban hành từ năm 1992, bổ sung năm 1994 và đang quá bất cập so với tình hình thực tế. Đồng thời, cần sớm ban hành Luật thuế bất động sản vừa bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách, vừa tạo công bằng Xã hội. Tuy nhiên, để có thể thực hiện có hiệu quả các biện pháp trên, Nhà nước cần nắm rõ các thông tin về đất đai của từng địa phương và trên phạm vi cả nước. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hoá và có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy, chúng ta mới có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể sử dụng đất, làm cơ sở cho việc hạn chế đầu cơ đất đai. Việc quản lý đất đai không chỉ dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai. Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử ‎lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ. Bên cạnh đó, các thông tin về đất đai và thị trường bất động sản cần phải được minh bạch và tiếp cận dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các cơ quan chức năng cần nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần được tìm hiểu dễ dàng hơn để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 91 tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nếu không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho cả doanh nghiệp cũng như khả năng tiếp cận của những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hoá cho thị trường bất động sản. 1.2. Tăng cung bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam sốt giá và tình trạng đầu cơ cao trong thời gian qua cũng bắt nguồn từ nguyên nhân cơ bản là cung không đáp ứng đủ cầu. Việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở cửa cho một loạt các công ty và tổ chức nước ngoài vào đầu tư và làm việc tại Việt Nam. Nhu cầu sử dụng nhà ở và các văn phòng cho thuê vì thế cũng tăng lên. Không những thế, nhu cầu về nhà ở của người dân cũng tăng cao. Trong khi đó, nguồn cung thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế, nhiều dự án đã lên kế hoạch từ lâu nhưng vẫn còn bỏ ngỏ do những vướng mắc về thủ tục pháp lý và vốn. Cung không đáp ứng đủ cầu càng tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ. Do đó, việc tăng cung bất động sản trong thời điểm hiện nay là một biện pháp cần thiết. Các địa phương cần khẩn trương rà soát, lập danh mục theo thứ tự ưu tiên đầu tư bất động sản, nhất là các dự án phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, khu công nghiệp, đẩy mạnh cải tiến thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất, giải phóng mặt bằng và có chế tài cụ thể với các tổ chức, cá nhân gây chậm trễ trong việc giải quyết các thủ tục này. 1.3. Huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị trường bất động sản. Để tăng cung bất động sản cần phải tăng vốn bất động sản. Vấn đề đặt ra hiện nay là ngoài những khoản tín dụng truyền thống từ ngân hàng thì cũng cần phải huy động vốn từ nhiều nguồn để đảm bảo có một nguồn vốn ổn định trong thời gian dài, đồng thời cũng để giảm bớt rủi ro khi nguồn vốn phụ Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 92 thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng. Để việc huy động vốn có hiệu quả, cần thực hiện các biện pháp sau: 1.3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Hiện nay, Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản hợp pháp để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây chuyển sang cho thuê… đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng. Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản 1.3.2. Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất, đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời phải thống nhất với các nhà đầu tư về mức đền bù, giải toả, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm Xã hội. Tuy nhiên, cần xem xét lượng vốn nước ngoài đầu tư vào bất động sản là bao nhiêu trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 93 bất động sản là rất quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài lấn át nguồn vốn trong nước thì hệ quả trong 5 – 10 năm tới sẽ rất khó lường. 1.3.3. Sử dụng các công cụ đầu tư tài chính nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn khi thực hiện quy định hạn chế huy động vốn khi mới bắt đầu triển khai dự án. Nguyên nhân là do chúng ta chưa chú ý xây dựng các định chế nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Do đó, cần có những định chế khai thông kênh dẫn vốn giữa hai thị trường này. Hiện nay, phần lớn các công ty kinh doanh bất động sản thực hiện dự án dựa vào hai nguồn vốn tiền ứng trước của người mua bất động sản và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Nhưng cả hai nguồn này đang gặp khó khăn. Ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung và dài hạn. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần dỡ bỏ trần lãi suất 12% như hiện nay để tạo điều kiện cho các ngân hàng có thể tự do lãi suất huy động vốn, tự chủ hơn trong các kế hoạch kinh doanh giúp các ngân hàng thoát khỏi tình trạng khan vốn VND như trong thời gian qua. Đồng thời, cũng cần cần phải khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư dưới hình thức công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất dộng sản. Chính các định chế đầu tư sẽ đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên nghiệp với các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đây cũng là con đường để từng bước “chính quy hoá” phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường bất động sản, phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta. Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới… có thể áp dụng các hình thức khác như mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 94 lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức. Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phả đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận. 2. Giải pháp vi mô 2.1. Về phía các ngân hàng thương mại 2.1.1. Thực hiện nghiêm túc các thủ tục thẩm định cho vay thế chấp liên quan đến bất động sản Rủi ro tín dụng thế chấp đối với chủ nợ (ngân hàng) là rủi ro mà con nợ không có khả năng thanh toán làm chủ nợ không thu được lợi nhuận kỳ vọng. Nếu tính được khả năng xảy ra rủi ro này và mức tiền cho vay thế chấp thì chủ nợ sẽ hết bị rủi ro, nếu có bị cũng ở mức thấp nhất. Các ngân hàng thương mại cổ phần cần xây dựng một hệ thống đánh giá mức tín nhiệm của người đi vay, đồng thời cần kiểm soát chặt chẽ các thủ tục thẩm định, đảm bảo những người thực sự có nhu cầu và có khả năng mới được vay thế chấp. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực và kịp thời. Ngoài ra, cần phối hợp chặt chẽ với các công ty bảo hiểm để giảm thiểu rủi ro về tín dụng cầm cố ở mức thấp nhất. 2.1.2. Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài chính nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cho vay bất động sản với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 95 ở các ngân hàng thương mại thường gặp rủi ro về thanh khoản, do 80% - 90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Do đó, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng bên cạnh việc nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần thường xuyên rà soát tỷ lệ cho vay đối với thị trường bất động sản trên tổng dư nợ để có thể đưa ra các biện pháp điều chỉnh kịp thời khi thị trường bất động sản có biến động. 2.2. Về phía các công ty kinh doanh địa ốc 2.2.1. “Chứng khoán hoá” các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. L‎ý do là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân lại thường nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải làm sao để “chứng khoán hoá” các dự án bất động sản. Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Phát hành chứng chỉ bất động sản cũng là một biện pháp hiệu quả trong việc giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và các ngân Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 96 hàng sẽ đảm nhận việc giám sát giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Chứng chỉ bất động sản sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Chứng chỉ bất động sản này là sợi dây kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính, do đó, cần đảm bảo các chứng chỉ này được phát hành dựa trên các dự án hoạt động tốt để tránh đem lại rủi ro cho cả hai thị trường. 2.2.2. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản ‎ lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền hoặc cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý‎ đầu tư. 2.2.3. Nâng cao trình độ, tăng khả năng quản lý của các doanh nghiệp bất động sản trong nước. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước thường có số lượng lớn, nhưng quy mô nhỏ. Do đó, đứng trước dự cạnh tranh ngày càng gay gắt của các đồng nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp bất động sản trong nước cần liên minh lại với nhau trên tinh thần hợp tác, cùng nhau phát triển. Đồng thời, bản thân mỗi doanh nghiệp cần nâng cao năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý, nâng cao tính chuyên nghiệp trong việc thực hiện các dự án. Các nhà Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 97 đầu tư trong nước cần đi vào những thị phần chuyên biệt, đầu tư nghiêm túc vào lĩnh vực nghiên cứu – phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng. Để làm được điều này, các doanh nghiệp cần cập nhật kỹ năng mới, ứng dụng công nghệ mới, chuyên sâu trong từng công đoạn: quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi… Việc này có thể học hỏi từ cách làm của các đối tác nước ngoài đang có mặt tại Việt Nam. Nhiều công ty chuyên nghiệp kết hợp lại sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ chuyên nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án. *Nhận xét: Các ngân hàng thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản có thể sẽ khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng thiếu vốn để triển khai dự án, nguồn cung bất động sản đã thiếu nay càng trầm trọng hơn. Tuy nhiên, đây là một bước điều chỉnh có lợi cho thị trường. Bất động sản sẽ rơi vào tình trạng “bong bóng” nếu tiếp tục bị thả nổi như trong thời gian vừa qua. Đây đồng thời cũng là cơ hội để các chủ thể tham gia vào thị trường dừng lại để cân đối các khoản thu chi, quyết định đầu tư… Bong bóng đang xì hơi. Tuy nhiên, đây sẽ là tín hiệu tốt khi giá trị bất động sản quay về đúng giá trị và nếu chúng ta biết áp dụng đồng bộ các biện pháp để ổn định thị trường trong dài hạn. Nếu không, một khi bong bóng vỡ chắc chắn sẽ để lại những hậu quả nặng nề như bài học từ thị trường bất động sản của Mỹ. Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 98 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản là một thị trường hết sức phức tạp và có ảnh hưởng lớn tới toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây diễn biến rất thất thường, tạo ra những nguy cơ tiềm ẩn. Điều này càng đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền cần có những biện pháp kịp thời để lành mạnh hoá thị trường, ổn định trong dài hạn và hướng thị trường đi đúng hướng. Vì vậy, khóa luận được nghiên cứu nhằm tạo dựng những cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc đề xuất các bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam từ kinh nghiệm của cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Mỹ. Trước hết khóa luận đã làm rõ những cơ sở lý luận về thị trường bất động sản thông qua các khái niệm, nội dung cơ bản của bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý thị trường bất động sản. Thông qua đó, có thể thấy vai trò quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân và mối quan hệ của nó với các thị trường khác. Trên cơ sở đó, khóa luận đi sâu vào phân tích diễn biến thị trường bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008, giai đoạn xảy ra bong bóng, để từ đó tìm hiếu nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng, những hậu quả của nó và ảnh hưởng tới thị trường tài chính thế giới. Hiện nay, kinh tế Mỹ đang đứng trước nguy cơ suy thoái, còn thị trường tài chính thế giới thì đang gánh chịu những hậu quả nặng nề từ cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Mỹ, mà nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ những vấn đề về tín dụng. Đây chính là một bài học cho Việt Nam, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 99 Nam đang diễn biến rất phức tạp và có những biểu hiện tương tự như Mỹ. Hơn thế nữa, thị trường bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch và còn rất nhiều bất cập. Do đó, vai trò của các cơ quan chức năng rất quan trọng trong việc ổn định thị trường, tránh đi theo “vết xe đổ” của Mỹ, vì với tình hình thị trường bất động sản Việt Nam như vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, chắc chắn sẽ để lại hậu quả rất nặng nề. Tuy nhiên, đây là vấn đề không phải dễ đạt được trong thời gian ngắn. Các bài học kinh nghiệm đưa ra hoàn toàn theo ý kiến chủ quan của em dựa trên việc tìm hiểu tài liệu và tình hình thực tế. Do còn nhiều hạn chế bởi năng lực và điều kiện nghiên cứu nên không tránh khỏi có nhiều khiếm khuyết. Bởi vậy, em rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và hi vọng để phát triển sâu rộng hơn nữa đề tài này. Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Sách và các văn bản pháp luật tham khảo 1. David Begg (1995), Kinh tế học, Nhà xuất bản Giáo dục. 2. Đàm Văn Huệ(2006), Thuế đất đai – Công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân. 3. Hoàng Văn Cường – Nguyễn Minh Ngọc – Nguyễn Thế Phán(2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây dựng. 4. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật. 5. Nguyễn Thanh Trà - Nguyễn Đình Bồng(2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 6. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2005), Bộ luật dân sự, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, điều 174. 7. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2006), Luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, điều 4, mục 2 – 3. 8. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2006), Luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, điều 66, mục 2. 9. Tôn Gia Huyên – Nguyễn Đình Bồng(2006), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Bản đồ. 10. Thái Bá Cẩn – Trần Nguyên Nam(2003), Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản nông nghiệp. Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 101 11. Trần Dung Nhi(2007), Những điều cần biết về nhà, đất, Nhà xuất bản Tư pháp 12. Houghton Mifflin, American Heritage Dictionary of English Language, 4 th edition. II. Các Website tham khảo: 13. 2&id=dbcdaacb80d7fc 14. elID=33 15. 16. 17. 18. 19. 20. dbcdaacb80d7fc&pageid=2539 21. 22. 256b83003116c0/14f87c5589e75834472574390057640f?OpenDocument 23. 24. 25. gi/30096704/87/ 26. ws&file=article&sid=1161 27. Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 102 28. sac/70054971/87/ 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. ngan-hang/75176158/507/ 38. Tay/70113766/157/ 39. =799 40. 41. 42. ngan-hang/75176158/507/ 43. UARTER=4 44. 45. 46. 47. 48. 49. Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 103 50. 51. 52.. 0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0.html 53. downwallstreet/54. me+sales&x=0&y=0 55. 56. 57. Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 104 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Từ đầy đủ 1 ACB Asia Commercial Bank 2 BĐS Bất động sản 3 CCI Consumer Confidence Index 4 CMO Collaterized Mortgage Obligation 5 FED Federal Reserve System 6 FICO Fair Isaac & Co 7 GDP Gross Domestic Product 8 IMF International Monetary Fund 9 NAHB Nation Association of Home Builders 10 NAR National Association of Realtors 11 NASDAQ National Association of Securities Dealers Automated Quotation System 12 OCB Ocean Bank 13 OECD Organization for Economic Co-operation and Development 14 OFHEO Office of Federal Housing Enterprise Oversight 15 QTR Quarter 16 RETI Real estate Transparency Index 17 S/P Standard & Poor’s 18 SCB Saigon Commercial Bank 19 SHB Saigon Hanoi Bank Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 105 DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình Tên bảng Trang Hình 1 Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990 29 Hình 2 Tỷ lệ tổng số tài sản ròng danh nghĩa của khu vực bất động sản dân sinh trong GDP giai đoạn 1952 - 2006 30 Hình 3 Tỷ lệ của các ngành dịch vụ, hàng hoá và xây dựng trong GDP thực tế giai đoạn 1950-2006 30 Hình 4 Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998- 2006 31 Hình 5 Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân giai đoạn 1998-2007 32 Hình 6 Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500 34 Hình 7 Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500 35 Hình 8 Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng tháng 4/2005 theo khu vực tại Mỹ. 36 Hình 9 Trung bình số nhà mới xây và đang sử dụng đã bán trong 1 tháng giai đoạn 2001-2005 37 Hình 10 Biểu đồ biểu thị tổng khối lượng giao dịch trung bình trong một tháng giai đoạn 2001-2005 37 Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam Mai Ph-¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 106 Hình 11 Biểu đồ biểu thị giá nhà ở Mỹ theo S/P 500 giai đoạn 2006 - 2007 39 Hình 12 Những khu vực được xếp theo mức độ an toàn 40 Hình 13 Biểu đồ biểu thị số lượng nhà rao bán ở Phoenix, Arizona từ tháng 7/2005 đến tháng 3/2006 41 Hình 14 Biểu đồ thể hiện khối lượng giao dịch trung bình ở Mỹ giai đoạn 2005-2007 42 Hình 15 Sự tăng trưởng của thị trường cho vay dưới chuẩn giai đoạn 1994-2006 45 Hình 16 Quy trình cung cấp vốn cho thị trường bất động sản 47 Hình 17 Biểu đồ biểu thị sự thay đổi tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn 2003-2/2008 49 Hình 18 Chỉ số giá nhà Mỹ giai đoạn 1996- 2007 theo S/P 500 và OFEHO 50 Hình 19 Tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn 2000 - 3/2008 54 Hình 20 Nợ dự tính của các ngân hàng trong năm 2007 56 Hình 21 Chỉ số chứng khoán trên một số thị trường vào ngày 31/3/2008 60