Đề tài Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

LOGO CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM GVHD: PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG Company Logo DANH SÁCH NHÓM 1. Trần Thị Mỹ Chi 2. Nguyễn Thành Luân 3. Nguyễn Thị Thúy Nga 4. Lê Thị Hà Thanh Tài sản bảo đảm Company Logo Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (NĐ 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/2006) Điều kiện tài sản đảm bảo Company Logo •Tài sản là sở hữu hợp pháp của người cầm cố/ thế chấp. •Tài sản được phép giao dịch •Tài sản không bị tranh chấp •Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng Các biện pháp đảm bảo bằng tài sản Company Logo - Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay - Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba - Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay Quy trình tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam Company Logo Hồ sơ đảm bảo tiền vay Thẩm định tài sản đảm bảo Định giá tài sản đảm bảo Công chứn g và đăng ký giao dịch đảm bảo Quản lý tài sản đảm bảo Xử lý tài sản đảm bảo Các vướng mắc về TSĐB tại các NHTM Việt Nam Company Logo ->Bất động sản ->Hàng hóa (Hàng tồn kho) ->Chứng từ có giá (Cổ phiếu) Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.1. Thẩm định - Trước áp lực dư nợ, sự cạnh tranh từ các TCTD với nhau khiến các TCTD dễ rơi vào tình trạng thẩm định sơ xài, tìm mọi cách để cho vay. - Khó khăn trong việc thẩm định năng lực chủ đầu tư đối với các tài sản là dự án hình thành trong tương lai. - Đối với tài sản đảm bảo của bên thứ ba, khó có thể xác định bên thứ 3 có vay ké hay không. Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.1. Thẩm định - Thời gian xin xác nhận thông tin quy hoạch hiện tại khá lâu, ngoài ra quy hoạch tại các TP lớn rất phức tạp, thường xuyên thay đổi. Ví dụ: Ông A đang xem xét mua một căn nhà, căn nhà này đã có thông tin xác nhận quy hoạch là không nằm trung khu vực quy hoạch nên ông A không nghi ngờ về việc quy hoạch và ông A đang chuẩn bị đặt cọc thì vô tình có bạn là Trưởng phòng quản lý đô thị Quận báo là căn nhà liền kề căn nhà ông định mua bị quy hoạch làm đường dây tải điện cao thế Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.2. Định giá - Trình độ năng lực của bộ phận thẩm định giá hạn chế, các tổ chức thẩm định giá độc lập thường chạy theo doanh số, định giá cao hơn giá thực tế theo yêu cầu của khách hàng. - Có sự chủ quan, cảm tính trong định giá Ví dụ: đối với các bất động sản có diện tích lớn thường không có tài sản so sánh được nên các tổ định giá theo phương pháp so sánh thường xác định đơn giá đất thấp hơn so với các bất động sản khác trong khu vực, trong khi khách hàng thì cho rằng rất khó để tìm được một khu đất lớn để mua nên phải mua với đơn giá cao hơn giá thị trường. Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.2. Định giá - Khó khăn trong định giá tài sản mang yếu tố tâm linh như có ma. - Đối với tài sản hình thành trong tương lai tài sản chưa hình thành thì khi định giá để cho vay thì nhiều trường hợp vẫn phải định giá bằng với giá trị khi đã hình thành để đủ đảm bảo cho khoản vay. - Các vướng mắc khác liên quan đến hoạt động định giá của các tổ chức định giá độc lập như tính pháp lý trong công bố kết quả định giá, thời gian hiệu lực của kết quả định giá, chế tài xử lý những vi phạm,…. Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.3. Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo - Tài sản hình thành trong tương lai thì có chồng chéo với nhau vì khi đầu tư dự án chủ đầu tư thường đã thế chấp chính dự án để vay vốn ngân hàng. - Theo Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định Nhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp tại một TCTD, mà không được thế chấp tại nhiều TCTD. - Thế chấp quyền sử dụng đất: Bất động sản trên đất và đất là một khối tài sản chung, không thể tách rời. Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.3. Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo Ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm, trường hợp này quyền sử dụng đất không được thế chấp, ngân hàng chỉ nhận thế chấp tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất thì sẽ khó khăn trong việc xử lý tài sản trên đất Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.3. Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo Các thành phần tham gia ký kết hợp đồng đảm bảo: Một người đồng thời ký hợp đồng bảo đảm với 2 tư cách hay hợp đồng đảm bảo được ký kết giữa 3 bên (ngân hàng, bên đảm bảo, bên vay) một số trường hợp bị xem là hợp đồng bảo lãnh, bị tuyên vô hiệu. Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.4. Quản lý tài sản đảm bảo Bất động sản hình thành trong tương lai (chủ yếu là căn hộ) ngân hàng chỉ giữ hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ, còn giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải chờ rất lâu và nếu chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng để vay vốn đầu tư dự án đó thì phải giải chấp rồi mới làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho các khách hàng mua nhà Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.5. Xử lý tài sản đảm bảo - Không nhận được sự hợp tác từ chủ tài sản đảm bảo, khách hàng vay. ví dụ: Chủ sở hữu tài sản bỏ trốn hoặc không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chính tài sản bảo đảm Company Logo 1. TSĐB là bất động sản 1.5. Xử lý tài sản đảm bảo - Không nhận được sự hợp tác từ chủ tài sản đảm bảo, khách hàng vay. ví dụ: Chủ sở hữu tài sản bỏ trốn hoặc không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chính tài sản bảo đảm - Quy trình tố tụng hiện hành cũng dẫn đến khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tiếp cận tài sản thế chấp và giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp. Company Logo 2. TSĐB là hàng hóa 2.1. Thẩm định -Hàng tồn kho: + TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng hàng tồn kho của bên bảo đảm  Việc xác định đúng, chính xác chủ sở hữu sẽ giúp các ngân hàng tránh được những rủi ro khi cho vay khi doanh nghiệp không có khả năng trả nợ. + Tài sản này phải chưa được đưa đi cầm cố, thế chấp ở những ngân hàng khác (trừ trường hợp giá trị quá lớn)  tương đối khó. Company Logo 2. TSĐB là hàng hóa 2.2. Định giá Hàng tồn kho: Phương thức định giá: + Tự định giá: Căn cứ vào bộ chứng từ nhập kho hợp pháp, hợp lệ và hóa đơn bán ra của doanh nghiệp mà cán bộ thẩm định định giá được giá trị hàng tồn kho. + Thuê tư vấn định giá: có một số mặt hàng nhân viên thẩm định không thể tự định giá mà cần những người am hiểu về sản phẩm mới có thể định giá chính xác  Nhiều NH thẩm định vẫn nằm trong khối tín dụng  thiếu năng lực thẩm định 2. TSĐB là hàng hóa Company Logo Đặc biệt: Nếu phát hành L/C cho khách hàng và khách hàng đảm bảo chính bằng lô hàng hóa nếu trong thời gian hàng đang đi đường về VN, giá trị hàng hóa giảm mạnh và khách hàng không có khả năng trả nợ thì khó khăn trong việc thu hồi nợ.. 2. TSĐB là hàng hóa Company Logo 2.3. Đăng ký giao dịch đảm bảo Hàng tồn kho không bắt buộc đăng ký giao dịch đảm bảo  Không phát hiện được hàng hóa này đã thế chấp/ cầm cố ở ngân hàng nào với số lượng bao nhiêu Ví dụ: Công ty TNHH Trường Ngân (tỉnh Bình Dương) công ty này đã đưa 3.360 tấn để cầm cố cho bảy ngân hàng (NH) v ay 600 tỉ đồng. Company Logo 2. TSĐB là hàng hóa 2.4. Quản lý tài sản Hàng tồn kho Về giấy tờ hồ sơ: bao gồm hợp đồng mua bán, hóa đơn, biên bản nghiệm thu … giữ bản chính nhằm tránh trường hợp hàng tồn kho này mang đi thế chấp để vay ở những ngân hàng khác  giá trị lớn? Về kiểm tra tài sản thế chấp  hư hỏng (nông sản), đơn vị giữ kho hàng không uy tín (sự bắt tay làm hao hụt), số lượng lớn (khó kiểm đếm hao hụt) VD: Năm 2011, 5 NH tại TP Cần Thơ tranh chấp quanh kho hàng của Công ty Chế biến thủy sản An Khang với số tiền là 305 tỉ đồng. Khi công ty này có dấu hiệu mất khả năng chi trả, các NH mới phát hiện HTK luân chuyển tổng cộng hơn 1.000 tấn mà công ty này dùng để thế chấp là một kho hàng hoàn toàn rỗng. 2. TSĐB là hàng hóa Company Logo Đặc biệt: Đối với tài sản hình thành trong tương lai khó khăn khi ngân hàng ký hậu vận đơn cho khách hàng nhận hàng chuyển về kho. Lúc khách hàng sử dụng phương tiện vận tại của mình để chuyển về kho thì rất kho quản lý trong lúc vận chuyển.. 2. TSĐB là hàng hóa Company Logo 2.5. Xử lý tài sản Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ tục rất phức tạp và số tiền bán được thường không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay.  Số tiền bù đắp? 3. Cổ phiếu Company Logo 3.1. Thẩm định Đối với các cổ phiếu đặc biệt là các cổ phiếu của các công ty chưa được giao dịch trên trên thị trường chứng khoán rất khó xác định đâu là cổ phiếu thật đâu là giả 3. Cổ phiếu Company Logo 3.2. Định giá - Mỗi TCTD tự thực hiện định giá GTCG theo cách của riêng mình - Đối với các cổ phiếu được giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán thì thông thường được định giá bằng giá trung bình của các phiên giao dịch liền trước - Đối với các cổ phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết thì thì việc xác định mức giá rất khó khăn 3. Cổ phiếu Company Logo 3.3. Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm Cổ phiếu không thuộc trường hợp phải công chứng Việc đăng ký giao dịch đảm bảo được thực hiện nhưng giống như hàng hóa thì rất khó xác định đâu là cổ phiếu đã được đăng ký giao dịch đảm bảo. 3. Cổ phiếu Company Logo 3.4.Quản lý TSĐB Trên thực tế, khi nhận cầm cố cổ phiếu, TCTD thường yêu cầu bên cầm cố thực hiện các trình tự, thủ tục và ký kết các giấy tờ pháp lý về chuyển giao và quản lý cổ phiếu hết sức chặt chẽ. Tùy thuộc vào loại cổ phiếu nhận cầm cố, TCTD thực hiện tiếp nhận và quản lý cổ phiếu theo phương thức khác nhau. 3. Cổ phiếu – Ví dụ Company Logo Với mục đích nhằm tăng sở hữu tại các công ty sản xuất thép thuộc Tập đoàn, một Công ty con của Tập đoàn Hòa Phát đã ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng cổ phần của Công ty CP Đầu tư ACB Hà Nội nắm giữ tại Công ty CP Thép Hòa Phát. Giao dịch nhận chuyển nhượng 20 triệu cổ phần đã hoàn thành và thanh toán đầy đủ, tổng số tiền là 264 tỷ đồng. Nhưng thực tế 20 triệu cổ phiếu trên đang thế chấp tại NH thương mại cổ phần Á Châu (ACB). 3. Cổ phiếu Company Logo 3.5. Xử lý TSĐB Các bên thường dự liệu các trường hợp xử lý cổ phiếu khi giá trị của cổ phiếu xuống thấp hơn mức giá trị nhất định do TCTD đã quy định và xử lý cổ phiếu theo yêu cầu của chính bên bảo đảm để thanh toán nợ vay cho bên vay Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là cổ phiếu được các TCTD áp dụng khác nhau phù hợp với từng loại cổ phiếu LOGO