Đề tài Chấm dứt quyền sử dụng đất: thu hồi đất và giải quyết tranh chấp đất đai

NHÓM PHẢN BIỆN SỐ 8 ĐỀ TÀI 4: CHẤM DỨT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Tình huống 1: Gia đình tôi ở trên 50m2 đất mượn của thôn từ năm 1995, trước là thùng vũng cần phải cải tạo đất. Việc cho mượn đất được sự đồng ý của thôn, Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân và Đảng ủy xã. Tôi đã đổ đất tôn cao và làm nhà cấp 4 ở ổn định từ đó đến nay. Tháng 11/2010, Ủy ban nhân dân xã ra quyết định thu hồi diện tích đất nói trên để xây dựng công trình công cộng, nên gia đình tôi hiện không có chỗ ở. Vậy, việc thu hồi đất của Ủy ban nhân dân xã có đúng không? Gia đình tôi có được bồi thường về công sức, tài sản trên đất, cấp phí di chuyển không? Tôi có được cấp đất khác để ở không? Trả lời: Việc UBND xã thu hồi đất của gia đình có đúng pháp luật haykhông? - Theo quy định tại khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 về thẩm quyền thu hồi đất quy định, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân. Do đó, trong trường hợp này UBND xã quyết định thu hồi đất là vượt thẩm quyền. Đề xuất hướng giải quyết: - Thứ nhất, ra quyết định hủy hiệu lực của quyết định thu hồi đất ban hành trái thẩm quyền trước đó; - Thứ hai, căn cứ vào khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 để giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông. Trong trường hợp này, gia đình ông không được bồi thường thiệt hại về đất nhưng được xem xét để bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Cụ thể là công sức tôn tạo đất, xây dựng nhà ở, cải tạo đất. (Điều 5 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004) - Đối với yêu cầu của gia đình có được cấp đất khác để ở: Nếu gia đình không có chỗ ở nào khác thì Chủ tịch UBND xã hướng dẫn gia đình ông làm đơn xin giao đất ở. UBND xã xác nhận về hoàn cảnh và hiện trạng sử dụng đất của gia đình gửi đến UBND cấp huyện để đề nghị giao đất ở cho hộ gia đình theo thẩm quyền. Tình huống 2:Năm 1992 gia đình tôi khai hoang được 35.000 m2 đất để trồng cây lâm nghiệp và cây ăn quả. Vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, lợi ích công cộng thì gia đình tôi được bồi thường như thế nào? Theo tôi hiểu, gia đình tôi khai hoang trước mốc thời gian 15/10/1993 và sử dụng liên tục cho đến khi bị thu hồi, không có tranh chấp và hàng năm vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, khi bị thu hồi được trả bằng đất khác, đúng hay sai?. Trả lời: - Căn cứ Khoản 1, Điều 14, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 : “ 1. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 197/2004/NĐ- CP) và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.” - Khi đó, sẽ được bồi thường theoMục c Khoản 1 Điều 44 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007: “Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau: c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;” - Khoản 1 Điều 70 Luật đất đai quy đinh: “Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trong thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba hecta đối với mỗi loại đất” Theo đó, gia đình sẽ được Nhà nước bồi thường 30.000 m2.  Lưu ý: Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch. Mức đất được giao do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định. Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố.”  Tình huống 3: Từ năm 1990, gia đình tôi sử dụng khoảng 7 ha đất sản xuất lâm nghiệp để trồng cây ăn quả và trồng rừng và ông Khang sử dụng khoảng 5 ha diện tích đất liền kề. Do không có sức lao động nên gia đình tôi chỉ sử dụng khoảng 4 ha. Vì vậy, khoảng năm 1995-1996 ông Khang lấn chiếm dần diện tích đất của gia đình tôi, đến nay khoảng 3 ha. Diện tích đất của chúng tôi không có một loại giấy tờ nào và trong hồ sơ địa chính cũng không thể hiện ai là người sử dụng hợp pháp. Hiện nay tôi muốn đòi lại diện tích đất mà ông Khang chiếm của gia đình tôi. Tôi có đòi được không và trình tự thủ tục giải quyết như thế nào? Trả lời: - Trước hết cần phải khẳng định rằng, đây là trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Gia đình ông và ông Khang có thể tiến hành thương lượng hoà giải về quyền sử dụng 3 ha đất rừng đang có tranh chấp. - Nếu 02 bên không thể thống nhất với nhau thì các bên có quyền gửi đơn đến UBND xã để được hoà giải, Chủ tịch UBND xã có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho một Phó Chủ tịch hoặc cán bộ địa chính xã tổ chức hòa giải. Trong trường hợp hoà giải không thành thì theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này thuộc thẩm quyền của cơ quan quan lý nhà nước về đất đai, cụ thể là UBND cấp huyện. - Trong trường hợp này, Chủ tịch UBND xã hoặc người được ủy quyền cần giải quyết như sau: + Thứ nhất, giải thích cho ông rằng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông và ông Khang thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch UBND huyện. +Thứ hai, hướng dẫn ông làm đơn gửi UBND huyện đề nghị giải quyết, UBND xã có trách nhiệm phối hợp với UBND huyện trong việc xác định căn cứ để xem xét giải quyết việc đòi lại 03 ha của ông, cụ thể: - Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do gia đình ông và ông Khang đưa ra; - Ý kiến của các thành viên Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai gồm (Khoản 2, Điều 161 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004): + Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã làm Chủ tịch Hội đồng; + Đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã; + Trưởng thôn nơi ông và ông Khang thường trú; + Đại diện của một số hộ dân sống lâu đời tại xã biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; + Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp - hộ tịch xã; - Thực tế sử dụng đất của các bên đương sự ngoài diện tích đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại xã; - Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt; - Chính sách ưu đãi người có công với đất nước; - Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất. - Trên cơ sở các dữ kiện trên, UBND xã phối hợp theo yêu cầu của UBND huyện để xem xét giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông và ông Kim. Trong trường hợp sau khi Chủ tịch UBND huyện đã có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông và ông Kim nhưng các bên đương sự vẫn không đồng ý với quyết định đó, thì họ có quyền tiếp tục gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND tỉnh. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng (Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29 tháng 10 năm 2004). Tình huống 4: Tháng 11/2005 tôi và ông Tuấn lập hợp đồng với nội dung: tôi sang nhượng cho ông Tuấn 120 m2 đất ở, ông Tuấn phải trả cho tôi tổng cộng là 300 triệu đồng, thanh toán làm 3 lần (vào các ngày 10 tháng 3, tháng 4, tháng 5), mỗi lần 100 triệu đồng. Hợp đồng được UBND xã xác nhận. Ông Tuấn mới thanh toán cho tôi hai đợt tổng cộng là 200 triệu đồng. Tôi đã giao đất cho ông Tuấn sử dụng nhưng nay ông Tuấn không có khả năng thanh toán. Chúng tôi mới ký hợp đồng mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tôi có quyền đòi lại đất ko? Tôi đã làm đơn yêu cầu UBND xã giải quyết vì trong hợp đồng chúng tôi có thỏa thuận nếu có tranh chấp xảy ra thì yêu cầu UBND giải quyết, bên nào có lỗi thì phải bồi thường. Song UBND xã trả lại đơn và giải thích cho chúng tôi là phải nộp đơn giải quyết tại Tòa án. Việc trả lời của UBND xã có đúng không? Trả lời: - Trường hợp 1: Tranh chấp đòi 100 triệu còn thiếu. Căn cứ quy định tại Điều 700 và điều 305 BLDS 2005 để giải quyết. Ông muốn nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền lợi của mình thì ông phải khởi kiện tại Tòa án. Tuy nhiên, ông phải xét xem còn thời hiệu để khởi kiện hay không vì Điều 427 BLDS quy định: "Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm". - Trường hợp 2: Tranh chấp đòi lại đất. Căn cứ Khoản 1, Điều 168 - Bộ luật Dân sự qui định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Gia đình ông Tuấn chưa được sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông Tuấn vẫn chưa được quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.” - Căn cứ Khoản 2, Điều 135 của Luật Đất đai năm 2003 và Khoản 2 Điều 159 của Nghị định181/2004/NĐ CP ngày 29/10/2004: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. - Trường hợp hòa giải vẫn không thành thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003: “1.Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;” Tình huống 5: Gia đình tôi có một mảnh đất giáp hai mặt tiền đường phố và đã được cấp GCN QSD đất. Hai mặt khác giáp với đất, nhà của bà B và bà C. Bà C đã có lối đi ra đường phố chiều dài 40 m nhưng bà C cứ đi qua mảnh đất của tôi cho gần. Nay tôi muốn xây tường bao quanh, bà C phản đối. Phường giải quyết tranh chấp và yêu cầu tôi phải để bà C đi qua đất của tôi. Vậy UBND phường giải quyết như vậy có đúng không? Tôi có được xây tường ko? Nếu tôi không đồng ý thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Trả lời: - Theo Khoản 5, Điều 105 LĐĐ 2003: Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. - UBND Phường giải quyết như vậy là không đúng vì: + Ông đã được công nhận quyền sở hữu đối với mảnh đất trên vì thế ông được toàn quyền sở hữu và định đoạt nó theo quy định pháp luật. + Nhà của bà C đã có lối đi riêng không bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề. + Ông có quyền xây tường bao để bảo vệ đất. - Nếu có tranh chấp thì Toà án nhân dân giải quyết theo quy định tại Khoản 1, Điều 136 Luật Đất đai. - Hành vi của bà C đã vi phạm Khoản 4, Điều 3 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009: “Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác là hành vi đưa vật liệu xây dựng, chất thải, chất độc hại hay các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc lên thửa đất của mình hoặc đào bới, xây tường, làm hàng rào và các hành vi khác mà hành vi này gây cản trở, làm giảm khả năng sử dụng đất của người khác hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác”. Lưu ý: Trường hợp ông cũng không vi phạm Khoản 1, 2 Điều 275 BLDS 2005 quy định Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Tình huống 6: Gia đình tôi đang sử dụng 480 m2 đất ở. Năm 1992 gia đình tôi được UBND tỉnh cấp GCN QSD đất. Nay Nhà nước thu hồi 50 m2 đất để làm đường nằm trong diện tích 480 m2, trên diện tích đất bị thu hồi có công trình xây dựng. Vậy công trình xây dựng nằm trong đất giải tỏa và phần đất thu hồi có được bồi thường không? Nếu gia đình tôi không được bồi thường có quyền khởi kiện tại Tòa án không? Trả lời: - Căn cứ Khoản 1, Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 . - Căn cứ Khoản 1, Điều 14, Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009. Trường hợp của ông khi nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường. Đối với công trình xây dựng nằm trong đất giải tỏa : Theo Điều 24 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định: “1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Không được bồi thường có quyền khởi kiện tại Tòa án không? - Trường hơp 1: Nếu quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Căn cứ Điều 63 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007: “1. Trong thời hạn không quá chín mươi (90) ngày, kể từ ngày Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai quy định tại Điều 162 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp huyện. “3. Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Trường hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định giải quyết lần hai, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.” Trường hơp 2: Nếu quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Căn cứ Điều 64 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007: “1. Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày, kể từ ngày Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai quy định tại Điều 162 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. “3. Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân” Căn cứ quy định trên, ông không thể khởi kiện ngay tại Tòa án mà phải khiếu nại theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 63, 64 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.