Đề tài Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc

g hoá, còn các sản phẩm nhà ở như nhà vườn, nhà chung cư, khách sạn, trung tâm thương mại...và các công trình khác được xây dựng coi như nhãn hiệu mặt hàng. Bước 2: Khi ta đã có các số liệu nêu trên sẽ tiến hành trên mỗi loại thị trường, căn cứ vào những tính toán các loại chỉ số phát triển loại mặt hàng và chỉ số phát triển nhãn hiệu mặt hàng. Bảng 4.5: Phân tích so sánh thị trường Hệ số cân bằng các tiêu chuẩn Triển vọng thị trường Thị trường Các tiêu chuẩn đơn giá Nhà ở truyền thống Nhà ở cao tầng Biệt thự, nhà vườn 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 Vị thế của thị trường: + Nhu cầu (theo giá trị) + + + + Nhu cầu (theo KLượng) + + + 2 Sự vận động của TT: + Nhịp độ VĐộng TG qua. + + + + Triển vọng tăng trưởng + + + 3 Tình hình cạnh tranh + + + 4 Phản ứng của người TD + + + 5 Đặc điểm NCầu T.Mãn + + + 6 ĐK tiêu thụ nhãn hiệu + + + 7 Tình hình KT-XH nói chung: + Dân số: + + + + Thu nhập bình quân + + + + Cơ cấu chi tiêu + + + + Thuế + + + + Chi phí ĐT & hiệu quả + + + 8 8. Đánh giá chung + + + * Ghi chú: Điều kiện không thuận lợi 3. Điều kiện thuận lợi Điều kiện trung bình 4. Điều kiện rất thuận lợi. Sau đó tiến hành xác định chỉ số sức ép cạnh tranh tương đối của nhãn hiệu mặt hàng kinh doanh trên từng khu vực thị trường như nghịch đảo của chỉ số thời cơ thị trường. Bước 3: Chỉ số sức ép cạnh tranh tương đối, Công ty có thể lựa chọn khu vực thị trường nhãn hiệu hàng nào có thời cơ tăng doanh số cao mà có sức ép cạnh tranh thấp để lựa chọn đầu tư kinh doanh sản xuất. + Định vị sản phẩm và hình ảnh của Công ty trên đoạn thị trường trọng điểm đối với các đoạn thị trường trọng điểm như: Hạ tầng kỹ thuật - xã hội, nhà ở, cửa hàng, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê... Chiến lược là định vị trên những thuộc tính công năng của công trình. Ví dụ: Nhà ở chung cư chiến lược định vị là không gian kiến trúc, sự tiện lợi trong sử dụng và các dịch vụ đô thị. Những sản phẩm tại phần (I) có mức phát triển cao, thị phần của Công ty cao như đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ hiện đại sẽ thu hút rất nhiều nguồn lực tài chính của Công ty Phần thứ (III) với đặc trưng như là các dự án hạ tầng đã hoàn thành, Công ty duy trì khai thác để tạo ra tiền mặt, bù đắp những chi phí và trợ giúp cho phát triển các sản phẩm khác đang cần dùng đến tiền mặt. Tại phần tư ²dấu hỏi² (II) những sản phẩm mà hiện tại thị phần của Công ty thấp nhưng tốc độ tăng trưởng của thị trường lại cao. Chúng đòi hỏi phải có một lượng tiền mặt để duy trì thị phần như: Đầu tư xây dựng các chung cư cao tầng, trung tâm thương mại... trong các dự án hạ tầng khu đô thị mới. Công ty cần phải suy nghĩ dể có những quyết định đúng đắn phải đầu tư xây dựng những sản phẩm ²dấu hỏi² nào để biến chúng thành những sản phẩm ²ngôi sao², và những ²dấu hỏi² nào nên giảm lược hoặc bỏ hẳn. Những sản phẩm nằm tại phần tư IV ²chú chó² tiêu tốn tiền mặt mà lại không tạo ra được lợi nhuận thậm chí có thể lỗ. Với sản phẩm này phải xem xét kỹ cần thiết phải loại bỏ khỏi chương trình sản xuất kinh doanh. Thời gian qua đi các sản phẩm có chu kỳ sống của mình và có sự thay đổi chủa chúng trong giản đồ ngôi sao có thể trở thành túi tiền rồi lại trở thành dấu hỏi và cũng có thể biến thành những chú chó kết thúc chu kỳ sống của chúng. Điều quan trong là Công ty cần phải nhận dạng được những sản phẩm chủ đạo đang và sẽ tạo nên thành công của Công ty để định vị hữu hiệu chúng và loại bỏ những sản phẩm không mang lại lợi ích gì. 4.3.2.2 Hoàn thiện chiến lược sản phẩm nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc Liên quan đến sản phẩm, mỗi doanh nghiệp đều đứng trước hai vấn đề lớn. Thứ nhất là doanh nghiệp phải biết tạo ra những sản phẩm mới thay thế sản phẩm đang ở giai đoạn suy thoái. Thứ hai là doanh nghiệp phải biết tổ chức kinh doanh có hiệu quả những sản phẩm hiện có trong từng giai đoạn của chu kỳ sống của nó. Những giai đoạn chính mà những người sáng tạo ra sản phẩm cần phải nghiên cứu là: Hình thành và lựa chọn ý tưởng, soạn thảo dự án và kiểm tra, soạn thảo chiến lược, thiết kế sản phẩm, thử nghiệm và tung sản phẩm ra thị trường. Nhằm đảm bảo thực hiện mục tiêu đa dạng hoá sản phẩm và dịch vụ nhà ở để đến năm 2005, chúng tôi xin đề xuất những giải pháp cơ bản để hoàn thiện chiến lược sản phẩm của Công ty gồm: + Giải pháp phát triển cơ cấu chủng loại nhà ở: - Đề xuất qui trình xác lập cơ cấu sản phẩm (sơ đồ 4.3) Căn cứ vào nhu cầu thị trường, khả năng nguồn lực của Công ty trong tương quan so sánh với các đối thủ cạnh tranh chính trên thị trường nhà ở Hà Nội, chúng tôi đề xuất cơ cấu chủng loại sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty với 4 nhóm sản phẩm sau: Các công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật Nhóm nhà ở dân cư Các công trình thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn... Sản xuất một số vật liệu xây dựng: Gạch xây dựng; thép xây dựng, xi măng... (xem sơ đồ 4.3) Đề xuất phát triển loại sản phẩm trong một nhóm theo nhu cầu thị trường của từng nhóm, cụ thể: a. Nhóm hạ tầng kỹ thuật căn bản đất đai gồm: . Đất giao thông thành phố và khu vực. . Đất công cộng. . Đất chức năng hỗn hợp. . Đất công viên. . Đất đơn vị ở. Phân tích chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở Định hướng chiến lược phát triển thị trường lựa chọn nhóm sản phẩm, định vị theo hệ chất lượng/giá Quyết định chiều rộng phát triển Điển hình hoá SP Quyết định chiều sâu phát triển Xác lập cơ cấu sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty Sơ đồ 4.3 Qui trình xác lập cơ cấu sản phẩm và dịch vụ nhà của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc b. Nhóm nhà ở dân cư bao gồm: . Nhà chung cư cao tầng với các điều kiện dịch vụ hiện đại . Nhà ở chung cư thấp tầng điều kiện dịch vụ bình thường, không có cầu thang máy. . Nhà vườn, nhà biệt thự. c. Nhóm các công trình thương mại, văn phòng cho thuê bao gồm . Trung tâm thương mại, cửa hàng siêu thị . Văn phòng, toà nhà cơ quan . Khách sạn, nhà nghỉ. d. Nhóm vật liệu xây dựng . Sản xuất các loại gạch xây dựng . Sản xuất các loại gạch đá hoa, thiết bị vệ sinh. - Đa dạng hoá các nhãn hiệu hàng hoá theo từng loại hàng trên cơ sở nhu cầu thị trường về nhà ở và nhu cầu của tổ chức phân phối thị trường nhà ở cụ thể: . Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại tạo ra những sản phẩm đất đai có các chức năng sử dụng theo qui hoạch: Nhà ở cao tầng. Nhà ở thấp tầng Nhà liền kề thông tầng. Nhà vườn - biệt thự Khách sạn. Trung Tâm thương mại. Trường học Nhà trẻ, mẫu giáo. Đất công cộng hành chính. Đất cơ quan cho thuê Đất dư Đất công viên, cây xanh. . Nhà ở chung cư: Diện tích, lớn > 100m2, nội thất hiện đại Diện tích trung bình 70 – 100m2 Diện tích nhỏ 40 – 70m2 . Nhà biệt thự: Diện tích ³ 200m2 . Nhà liền kề Diện tích < 200m2 . Các công trình thương mại khách sạn: Có quy mô lớn, cao tầng hiện đại Có quy mô vừa phải Có quy mô nhỏ, thấp tầng. - Phải đảm bảo tỷ trọng các nhãn hiệu sản phẩm tham gia vào tổng danh mục sản phẩm hợp lý, phát triển sức cạnh tranh của danh mục sản phẩm. Chúng tôi đề xuất tỷ trọng các nhãn hiệu sản phẩm qua bảng 4.6 sau: Bảng 4.6 Tỷ trọng các nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở trong danh mục sản phẩm của Công ty Đơn tính: 1.000.000đ Các danh mục sản phẩm của Công ty 2003 2005 2010 Doanh Thu Tỷ trọng (%) Doanh thu Tỷ trọng (%) Doanh thu Tỷ trọng (%) I. Nhà ở dân cư - Căn hộ chung cư >100m2. - Căn hộ chung cư 70-100m2. - Căn hộ chung cư 40-70m2. - Nhà vườn ³ 200m2 - Nhà vườn < 200m2 84.000 70,00 91.350 63,00 99.000 60,00 II. Công trình xây dựng TT thương mại - khách sạn: - Trung tâm thương mại. - Nhà làm việc, VP cơ quan. - Khách sạn, nhà nghỉ. 24.000 20,00 36.250 25,00 41.250 25,00 III. Vật liệu xây dựng - Sản xuất KD gạch XD - Sản xuất kinh doanh gạch lát nền và thiết bị vệ sinh - Vật liệu xây dựng khác 6.000 5,00 10.150 7,00 14.850 9,00 IV. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác. 6.000 5,00 7.250 5,00 9.900 6,00 + Giải pháp phát triển và thương mại hoá sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới : - Đề xuất qui trình các giai đoạn phát triển và thương mại hoá sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới của Công ty qua hình sau: Nghiên cứu sản phẩm nhà ở mới Thẩm định sản phẩm - thị trường nhà ở mới Triển khai xây dựng, phát triển sản phẩm nhà ở mới Thương mại hoá sản phẩm nhà ở mới Sơ đồ 4.4. Qui trình các giai đoạn phát triển và thương mại hoá sản phẩm nhà ở mới + Đề xuất phát triển các dịch vụ sau bán sản phẩm nhà ở mới: Sản phẩm nhà ở mới cần phải phát triển các dịch vụ sau bán như: Dịch vụ Môi trường, an ninh, điện, nước sinh hoạt, trông giữ xe, bảo dưỡng, bảo hành sủa chữa thiết bị nhà cửa và các dịch vụ khác có liên quan đến sản phẩm nhà ở cũng như nhu cầu sinh hoạt của dân cư. 4.3.2.3 Hoàn thiện chính sách giá nhà ở Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Đối với chiến lược giá có thể áp dụng nhiều phương pháp để tiến hành định giá sản phẩm bất động sản Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chi phí; phương pháp thặng dự; phương pháp thu nhập (gồm phương pháp thu nhập truyền thông và các kỹ thuật luồng tiền chiết khấu); Phương pháp lợi nhuận. Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau: - Thuộc tính của tài sản - Sự tin cậy và khả năng sủ dụng của các tài liệu thị trường - Mục đích và mục tiêu của việc định giá + Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật - Thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó là cơ sở vững chắc để các chủ sở hữu và các cơ quan thừa nhận. - Đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc định giá một cách phù hợp. - Phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp một dấu hiệu của giá trị. Các dữ liệu có khả năng tin cậy được sử dụng trong phân tích là cơ sở của định giá. Phân tích nhận được dựa trên nguyên tắc so sánh các thông tin tản mạn; từ các giao dịch trước mà có thể được áp dụng cho việc định giá mới, với một số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo rằng các dữ liệu lịch sử là phù hợp với tình huống hiện tại (ví dụ: Điều chỉnh đối với sự ảnh hưởng của lạm phát). Phân tích sẽ tập trung vào hai nhóm nhân tố: Nhân tố thị trường và nhân tố giá cả) + Định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần theo các bước sau đây: - Tìm kiếm những tài sản được bán trong thời gian ngắn mà có thể so sánh với tài sản là đối tượng định giá về các mặt: Kiểu cách, điều kiện, vị trí... - Tiến hành điều tra khu vực của tài sản là đối tượng định giá và các tài sản có khả năng so sánh, để xác định giá trị của so sánh và nhân dạng vài khả năng so sánh gần gũi nhất (từ 3 cho đến 6 khả năng). - Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giá bán có thể so sánh với tài sản là đối tượng định giá. - Tiến đến ước tính giá trị của tài sản đối tượng định giá dựa trên cơ sở các giá bán được điều chỉnh. + Hạn chế và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp: - Phương pháp so sánh trực tiếp có những hạn chế sau: . Cần thiết phải có thông tin . Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử - Các điều kiện phải có để thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp . Chất lượng của thông tin phải cao . Thông tin thu nhập được là có thể so sánh được . Thị trường cần phải ổn định + Phương pháp chi phí: Khi công ty áp dụng phương pháp chi phí có mặt hạn chế sau đây: - Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí. - Chi phí không bằng với giá trị, và chi phí không tạo ra giá trị. - Phương pháp chi phí phải sử dụng đến tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. - Việc ước tính khấu hao tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước tính khấu hao. - Người thẩm định giá cần phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này. Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được định giá có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: . Ước tính toàn bộ tổng giá trị phát triển của sự phát triển trên sự hoàn thành nó bằng cách sử dụng các phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập của định giá. . Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận của người làm việc phát triển, chi phí chiến lược, các chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các chi phí có liêu quan khác. . Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí pháp lý, thuế tài sản, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan sẽ có giá trị đất còn lại. + Phương pháp thặng dư có các mặt hạn chế sau: - Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất,. - Tất cả mọi ước tính và chi phí về giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thayđổi của việc ước tính các chi phí và giá bán - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tố để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không thực hiện. + Phương pháp thu nhập: công ty hạch toán ước tính thu nhập hàng năm + Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư): - Cách tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống: Phương pháp thu nhập truyền thống bao gồm các bước như sau: . Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập. . Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa chữa, bảo hành... . Nhận được các lãi suất vốn hoá bàng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự. . Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị của tài sản. - Những hạn chế của phương pháp lợi nhuận: . Phương pháp này chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. . Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. . Muốn làm việc tốt theo phương pháp này người định giá phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh này, hoặc loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng. + Đề xuất các phương pháp phân biệt giá: - Đối tượng khách hàng. - Thời gian thanh toán. 4.3.2.4 Hoàn thiện các chiến lược xúc tiến thương mại Từ thực trạng triển khai chiến lược xúc tiến thương mại của Công ty, trong điều kiện thị trường nhà ở với mức độ cạnh tranh gay gắt hơn chúng tôi xin đề xuất: Hoàn thiện chiến lược xúc tiến thương mại gồm các nội dung: + Xác lập mục tiêu và ngân sách xúc tiến thương mại - Đề xuất quy trình xác định mục tiêu xúc tiến thương mại của Công ty qua biểu sơ đồ 4.5 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Mục tiêu xúc tiến thương mại Mục tiêu chiến lược MKT Mục tiêu quảng cáo Mục tiêu xúc tiến bán Mục tiêu chào hàng trực tiếp Mục đích tuyên truyền Mục tiêu chiến lược trực tiếp Sơ đồ 4.5 Qui trình xác định mục tiêu Xúc tiến thương mại của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc - Đề xuất sử dụng phương pháp mục tiêu, nhiệm vụ để xác định tổng ngân sách xúc tiến thương mại và phân bổ ngân sách theo từng cặp sản phẩm - thị trường nhà ở của Công ty. + Đề xuất xác lập phối thức xúc tiến thương mại - hỗn hợp của Công ty. Trên cơ sở lượng hoá những nhân tố ảnh hưởng như: đặc trưng cặp sản phẩm - thị trường, các giai đoạn trong chu kỳ sống sản phẩm nhà ở, các mô hình đáp ứng của khác hàng và từ đặc trưng của thị trường sản phẩm nhà ở Hà Nội chúng tôi đề xuất phối thức xúc tiến bao gồm 5 công cụ với mức độ quan trọng của từng công cụ. (xem sơ đồ 4.6). + Đề xuất áp dụng công cụ điện tử tiến hành quảng cáo và chào hàng các sản phẩm nhà ở của Công ty: Hiện nay công nghệ thông tin và các công cụ điện tử phát triển không ngừng. Các khách hàng của Công ty hầu hết là các doanh nghiệp, các cơ quan, tổ chức... nên việc phát triển mạng lưới bán hàng qua mạng thông tin là rất cần thiết. Vì vậy vận dụng các công cụ điện tử triển khai xúc tiến thương mại mà quan trọng nhất là Công ty cần phát triển Website Chiến lược của mình. Quảng cáo Xúc tiến bán Chào hàng trực tiếp Tuyên truyền MKT trực tiếp Mức độ quan trọng Công cụ xúc tiến Sơ đồ 4.6 Mức độ quan trọng của các công cụ xúc tiến thương mại Đây là loại hình quảng cáo quan trọng đối với người tiêu dùng. ở Hà Nội số lượng người sử dụng thuê bao của dịch vụ mạng do hai nhà cung cấp dịch vụ Internet là VDC và FPT chiếm tỷ trọng lớn, do đó Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc nên đặt lôgô quảng cáo và hình thành website chiến lược ở hai trang chủ này. Bên cạnh đó, Công ty nên đăng ký và duy trì hệ thống tìm kiếm toàn cầu (miễn phí) tại địa chỉ: www.Yahoo.com; www.altavista.com và www.infosee.com [9], [34] hoặc mua thông tin trên mạng thông tin khu vực và quốc gia. Các các nội dung quảng cáo cần thể hiện trên Website chủ yếu là: . Lô gô của Công ty, Tên Công ty, địa chỉ, số điện thoại, fax, email. . Danh mục sản phẩm, cấu trúc kỹ thuật sản phẩm. . Giá và điều kiện thanh toán: . Địa chỉ liên lạc khi giao dịch mua - bán. . Sự phân loại hàng hoá, bố trí hàng trên trang Web sao cho thuận tiện dễ tìm cũng góp phần cho việc xúc tiến bán hàng của Công ty. Công ty phải tranh thủ các cơ hội phối hợp với các cơ quan ngôn luận để có dịp thông tin quảng bá đến người tiêu dùng, để họ nhận thức được ưu điểm của việc mua hàng trên mạng bên cạnh hình ảnh. ở Việt Nam hiện nay có tới 95% số người truy cập Internet có sử dụng email và banner được sử dụng để chào hàng trực tiếp rất hiệu quả. Với việc sử dụng Email: Chúng tôi đề xuất trước mắt Công ty chưa thể có danh sách khách hàng của mình để gửi Email chào hàng tới vì vậy cần phải sưu tầm từ nhiều nguồn để có các địa chỉ hòm thư điện tử của các đơn vị, các công ty, tổ chức, cá nhân có nhu cầu...Sau một thời gian kinh doanh, các khách hàng sẽ để lại địa chỉ email và danh sách khách hàng đó là thành tài sản riêng của Công ty. So với thực tế thư điện tử được sử dụng mang lại hiệu quả và chi phí rẻ hơn rất nhiều. Với việc sử dụng Banner: Banner như một cái móc dán ở các trang web mã các công ty kinh doanh thuế để đặt nó lên đó. Trên Banner người ta thường bố trí logô của Công ty và địa chỉ Internet. Banner được thiết kế động hay tĩnh tuỳ thuộc vào nhu cầu của Công ty và tất nhiên banner động bắt mắt người nhìn hơn. Điều quan trong khi người dùng kích chuột vào banner sẽ dẫn họ đến một liên kết khác theo chủ ý cuả nhà kinh doanh. Có thể là trang chủ của siêu thị ảo hay một bản chào hàng ngắn gọn đã được soạn trước. Bên cạnh thế mạnh trong chào hàng qua trang web thì việc sử dụng các phương tiện Maketing trực tiếp truyền thông vẫn mang lại hiệu quả đáng kể bởi lẽ các khách hàng tiềm năng của Công ty chưa hẳn ai cũng đã có điều kiện tiếp xúc với Internet nhất là qua truyền hình. 4.3.2.5 Hoàn thiện chiến lược hậu cần, phân phối nhà ở của Công ty + Đề xuất quan điểm để phát triển chiến lược phân phối: Công ty cần: chuyển từ trọng tâm phân phối đẩy sang phân phối kéo. Cụ thể là trên cơ sở mật độ thị trường sản phẩm và dịch vụ nhà ở để triển khai phân phối theo mức độ tập trung và sức hút cầu thị trường về nhà ở Hà Nội trên cơ sở quy hoạch tổng thể của thành phố Hà Nội đến năm 2015. + Đề xuất hoàn thiện quá trình xác định khách thể của chiến lược sản phẩm mục tiêu phân phối của Công ty: - Phát triển thị trường nhà ở tập trung vào cơ sở hạ tầng và nhà chung cư. - Vị thế công ty trên thị trường nhà ở Hà Nội cần được duy trì và nâng cao thông qua việc ngày càng hoàn thiện chất lượng sản phẩm và dịch vụ nhà ở. - Mục tiêu doanh thu và lợi nhuận quan việc lựa chọn phát triển các dự án đầu tư cũng như nhóm các mặt hàng đầu tư kinh doanh sản xuất. + Đề xuất hoàn thiện hệ thống kênh phân phối: Bên cạnh các kênh phân phối truyền thống, với đặc trưng sản phẩm nhà ở, chúng tôi đề xuất kênh phân phối mới , kênh phân phối dọc được quản lý bởi chính Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc nhằm tích hợp hoạt động xây dựng nhà ở và quá trình thương mại hoá sản phẩm nhà ở. Công ty bán lẻ Công ty bán buôn Công ty phát triển nhà Khách hàng Sơ đồ 4.8 Hệ thống tiếp thị dọc + Đề xuất giải pháp và đáp ứng các yêu cầu từ kênh phân phối nhà ở: - Yêu cầu xúc tiến thương mại sản phẩm nhà ở. - Giá và điều kiện thanh toán . + Đề xuất hoàn thiện chiến lược hậu cần cho hoạt động sản xuất kinh doanh: - Mạnh dạn đầu tư đổi mới thiết bị công nghệ hiện đại vào công tác xây lắp nhằm nâng cao sức cạnh tranh cũng như chất lượng sản phẩm của Công ty. - Kịp thời ứng dụng các phương pháp khoa học tiên tiến nhất cho quản lý và vận hành mọi hệ thống hoạt động sản xuất kinh doanh của toàn Công ty. + Hoàn thiện yếu tố vật chất kỹ thuật của Công ty như: - Hoàn thiện cơ sở hạ tầng và Văn phòng Công ty. - Trang thiết bị đồng bộ hiện đại phục vụ cho công tác điều hành quản lý sản xuất kinh doanh và đặc biệt là công tác nghiên cứu khoa học của đội ngũ kỹ sư trí thức trong Công ty. - Có các chế độ đãi ngộ và lập quỹ khen thưởng nhằm khuyến khích hoạt động sáng tạo, phát minh mới cho các hoạt động sản xuất kinh doanh. + Đề xuất hoàn thiện và đơn giản hoá các thủ tục mua bán nhà. - Cần có các chiến lược đổi mới thủ tục hành chính trong giao dịch mua bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở với khách hàng. - Tư vấn và giúp khách hàng nhanh chóng hoàn thiện thủ tục pháp lý sau khi mua sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty. 4.3.2.6 Hoàn thiện chiến lược bán hàng và dịch vụ khách hàng + Đề xuất Quy trình bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty qua sơ đồ 4.9. + Đề xuất hoàn thiện tổ chức dịch vụ khách hàng: - Dịch vụ trước bán: . Tổ chức tư vấn cho khách hàng về pháp luật, chế độ chiến lược nhà ở của Nhà nước cũng như Thành phố. Đồng thời tư vấn mọi thủ tục pháp lý cần thiết khi mua một số sản phẩm nhà ở đất ở . . Tư vấn để khách hàng lựa chọn nhãn hiệu, công năng cũng như tiện ích của sản phẩm . - Dịch vụ trong bán: Nên tạo ra những điều kiện thuận lợi để khách hàng tiến hành mua bán nhanh chóng, cố gắng giảm thiểu tối đa mọi thủ tục hành chính rườm rà gây phiền toán và mệt mỏi cho khách hàng. Tổ chức đón tiếp khách hàng, gây ấn tượng Xác định được nhu cầu của khách hàng Chào và giới thiệu các sản phẩm và dịch vụ nhà ở Giúp đỡ, tư vấn cho khách hàng lựa chọn hàng hoá Thương lưọng, thoả thuận và ký kết các hợp đồng mua, bán Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng ký kết Tiến hành giao đất hoặc nhà ở cho khách hàng theo đúng Hợp đồng Hoàn thiện mọi thủ tục pháp lý về đất hoặc nhà ở mà khách hàng đã mua Kết thúc Hợp đồng quá trình mua bán và tiến hành cung cấp các DV sau bán Sơ đồ 4.9 Qui trình bán hàng tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. - Dịch vụ sau bán: Để có thể làm tốt công tác dịch vụ sau bán, Công ty cần thành lập bộ phận chức năng quản lý, dịch vụ riêng biệt có qui mô. Ví dụ như: Xí nghiệp cung cấp dịch vụ và quản lý dô thị. Xí nghiệp này sẽ có những chức năng và nhiệm vụ chủ yếu sau: . Tư vấn hoàn thiện Pháp lý đất ở, nhà ở. . Tư vấn thiết kế công trình nhà ở, hoàn thiện hồ sơ thủ tục và dịch vụ cấp giấy phép xây dựng nhà. . Sửa chữa, bảo hành, sửa nhà cửa, nội, ngoại thất. . Cung cấp và bảo dưỡng hệ thống cấp điện. . Cung cấp nước sinh hoạt và hệ thống thoát nước thải. . Cung cấp hệ thống gas tới từng hộ gia đình. . Lắp đặt và duy trì hệ thống phòng cháy chữa cháy. . Cung cấp hệ thống thông tin, truyền hình, viễn thông. . Vệ sinh môi trường, gom rác thải và các phế liệu. . Trông giữ xe cộ. . Duy tu, bảo dưỡng trang thiết bị được lắp đặt vào công trình nhà và hạ tầng. . Các dịch vụ khác. 4.3.2.7 Hoàn thiện tổ chức nhằm quản trị chiến lược đề xuất của Công ty + Đề xuất quan điểm hoàn thiện: - Tạo lập tổ chức chiến lược với trình độ cao hơn về hình thức, nội dung và hiệu lực quản trị của tổ chức chiến lược tương quan, phù hợp với vị thế tương hỗ của chức năng chiến lược với các chức năng khác của Công ty theo định hướng thị trường khách hàng. - Mức độ tổ chức hình thức và trình độ chuyên môn hoá tổ chức đảm bảo tương thích với phạm vi chức năng, nhiệm vụ của hệ thống Chiến lược Công ty theo bậc tổ chức quản trị Chiến lược giữa Tổng Công ty, Công ty và các Xí nghiệp trực thuộc. Như mọi chức năng khác của Công ty, nội dung hoạt động Chiến lược là hết sức rõ ràng và minh bạch. Nó không thể làm thay chức năng của bộ phận khác. Ngược lại chức năng Chiến lược sễ bị méo mó, đi chệch hướng nếu như được giao cho các bộ phận khác đảm nhận. - Tổ chức Chiến lược đảm bảo sự tương thích với quá trình hình thành một đội ngũ nhân sự Chiến lược có năng lực quản trị hoạt động Chiến lược của Công ty thể thực thi các trách nhiệm và xử lý các mối quan hệ tổ chức. - Tổ chức Chiến lược rất cần thiết khách quan, nhưng việc hình thành và phát triển tổ chức phải tương đồng với đổi mới tổ chức các bộ phận quản lý chức năng trong tiến trình cải cách Doanh nghiệp, nhằm xây dựng bộ máy tổng thể của Doanh nghiệp có định hướng Chiến lược. - Tổ chức chiến lược của Công ty và đặc biệt nằm trên địa bàn Thành phố Hà Nội cần phải đi đầu và từng bước xây dựng văn hoá Chiến lược theo hướng chuyển dịch Công ty Nhà nước sang các hình thức Cổ phần hay Công ty mẹ – Công ty con. + Đề xuất mô hình tổ chức nội bộ bộ phận quản trị Chiến lược của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc qua sơ đồ 4.10. Phân định nhiệm vụ của tổ chức MKT Công ty Định vị tổ hợp nhiệm vụ vào các đơn vị tổ chức chiến lược Chỉnh hợp các nơi công tác, đơn vị trong kết cấu quan hệ tổ chức Mar Sơ đồ 4.10 Quy trình các bước thiết kế tổ chức Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc + Đề xuất mô hình tổ chức chiến lược theo cấu trúc chỉnh hợp chức năng: Hội đồng quản trị Công ty Tổng Giám đốc điều hành Giám đốc tài chính - kế toán Giám đốc Dự án đầu tư Giám đốc Mar Giám đốc kỹ thuật xây lắp Giám đốc TC-NS Phòng QT - HC Q.Cáo xúc tiến HH Quản trị đoạn TT & KHàng NCứu & KH hoá Mar Quản trị phân phối Các dịch vụ Mar Sơ đồ 4.11 Cấu trúc tổ chức Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc theo chỉnh hợp chức năng. 4.3.2.8 Hoàn thiện chiến lược nâng cao sức cạnh tranh của Công ty + Hoàn thiện hệ thống thông tin Chiến lược: - Hoàn thiện tăng cường năng lực khai thác quản lý có hiệu quả dòng thông tin tài chính - kế toán nhằm kịp thời điều chỉnh hợp lý cơ cấu sử dụng vốn giữa sử dụng vốn nợ dài hạn, nợ ngắn hạn, hệ số khả năng sinh lời, hệ số thu nhập trên đầu tư đạt hiệu quả cao trong việc đầu tư kinh doanh sản xuất. - Hoàn thiện và tăng cường khả năng thu thập và lựa chọn thông tin có giá trị để nhận biết kịp thời mọi thay đổi nhu cầu thị trường, mức độ cạnh tranh thị trường thông qua những giải pháp: . Huấn luyện và động viên lực lượng bán hàng, các cơ sở đại diện bán hàng, khai thác và báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất diễn ra hàng ngày. . Động viên các tổ chức phân phối, bán buôn, bán lẻ và những nhà trung gian cung cấp mọi tin tức tình báo quan trọng. . Huấn luyện cán bộ của Công ty thành những chuyên viên giỏi, có khả năng thu thập tin tức tình báo cao. . Mua thông tin từ các tổ chức nghiên cứu khai thác thông tin thị trường chuyên nghiệp. . Thành lập một bộ phận chuyên biệt như: Trung tâm thông tin, Chiến lược nội bộ để thu thập và cung cấp các thông tin từ mọi nguồn bên ngoài và bên trong, thông qua các tạp chí, ấn phẩm... - Hoàn thiện qui trình và phương pháp nghiên cứu thông tin chiến lược với biểu hình gồm năm bước sau: Xác định vấn đề và các bước mục tiêu cần nghiên cứu Xây dựng kế hoạch để nghiên cứu Chọn lựa, thu thập thông tin Tiến hành phân tích thông tin Trình bày kết quả thu được Sơ đồ 4.12 Đề xuất qui trình và phương pháp nghiên cứu thông tin chiến lược của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc - Đề xuất sử dụng các biện pháp và phương pháp nghiên cứu thông tin có hiệu quả đối với Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc. Để có thể đạt được hiệu quả cao trong việc nghiên cứu thông tin chiến lược chúng tôi đề xuất nên sử dụng các ma trận phân tích như: Ma trận GE, ma trận BCG, ma trận IFE và ma trận IF. - Đề xuất cần phải vận dụng công nghệ thông tin để phát triển cơ sở nhằm nối mạng thông tin cục bộ, khu vực, Quốc gia và cả Quốc tế, tự động hoá và điều chỉnh hệ thống thông tin. + Hoàn thiện chiến lược tài chính nhằm ổn định và nâng cao năng lực tài chính, bảo toàn và phát triển tốt nhất nguồn vốn kinh doanh của Công ty. + Hoàn thiện và nâng cấp cơ sở vật chất, kỹ thuật cho mọi bộ phận trong Công ty từ khối hành chính đến lực lượng trực tiếp tham gia sản xuất kinh doanh và lực lượng bán hàng. + Hoàn thiện các chiến lược sử dụng nguồn nhân lực, phân công lao dộng hợp lý đúng người, đúng nghề, quan tâm đúng mức đến đời sống người lao động, có chiến lược tuyển dụng, đào tạo người lao động phù hợp với tình hình phát triển sản xuất kinh doanh và những chiến lược nhằm thu hút các chuyên gia, nhân tài cho Công ty. + Hoàn thiện tổ chức bộ máy và chất lượng tổ chức hệ thống. + Quan tâm đến việc tạo lập hình ảnh, uy tín và sự tín nhiệm khách hàng của Công ty. + Đề xuất hoàn thiện Chiến lược, chiến lược cạnh tranh được lựa chọn trên cơ sở các tiêu chuẩn sau: - Công ty cần xác định các thị trường mục tiêu một các cẩn thận và chuẩn bị một chương trình Chiến lược rõ ràng trong mỗi thị trường trọng điểm. - Có quan điểm về định hướng khách hàng đòi hỏi Công ty xác định các nhu cầu của khách hàng từ phía cách nhìn của tệp khách hàng trọng điểm chứ không phải từ phía cách nhìn của Công ty. - Chiến lược có phối hợp, sắp xếp như: Phối hợp các chức năng đa dạng của Marketng như: Bán hàng, quảng cáo, quản trị nhãn hiệu mặt hàng, nghiên cứu Chiến lược và phối hợp bộ phận Chiến lược với bộ phận, các cấp độ quản trị khác. - Để đạt được mục tiêu tối ưu lợi nhuận, điều then chốt là không phải nhằm thẳng vào lợi nhuận mà là đạt đến chúng như một diễn xuất tất yếu của việc làm tốt các công việc của mình. 4.4.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện môi trường chiến lược vĩ mô và môi trường ngành kinh doanh nhà ở 4.4.3.1 Hoàn thiện pháp luật và chiến lược thị trường kinh doanh nhà ở Nhìn một cách tổng thể, từ khung pháp lý đến các công cụ quản lý quy hoạch, đăng ký, cấp quyền sử dụng đất, chế tài, xử lý… thời gian qua đều tỏ ra bị động trước sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Để tạo được hành lang pháp lý hoàn hảo cho hoạt động cho thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng như thành phố Hà Nội nói riêng, cần phải khẩn trương xây dựng và ban hành hệ thống các Luật văn bản, chiến lược dưới luật. Như Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự và Luật kinh doanh bất động sản. Các Bộ Luật này cần phải được nghiên cứu thật sâu sắc, khoa học phù hợp với tình hình thực tiễn sự phát triển của đất nước, phù hợp với lòng dân. Giữa các Luật với nhau phải có sự thống nhất, không mâu thuẫn nghịch lý với nhau. Luật đất đai phải thể hiện rõ: + Tính nghiêm minh, chặt chẽ của các Cơ quan thay mặt Nhà nước trong quản lý đất đai, thực hiện đúng tinh thần đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. + Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải phải phù hợp với việc phát triển kinh tế - xã hội, có hiệu quả và phải được công khai dân chủ. Việc lập quy hoạch cần phải được giao cho một cơ quan chuyên trách, cơ quan này cần phải được nâng cao hiệu lực hoạt động nghiên cứu tới tận các địa phương: Phường (xã), Quận (Huyện). Quy hoạch được lập rồi phải mang tính ổn định lâu dài, tránh điều chỉnh sửa đổi sẽ làm ảnh hưởng đến các tổ chức và cá nhân đang đầu tư trên đất. + Việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức và cá nhân thực hiện dự án đầu tư đã được các cơ quan thẩm quyền phê duyệt phải được cụ thể hoá một cách rõ ràng, thủ tục đơn giản, tránh rườm rà và gây phiền nhiễu khó khăn cho chủ đầu tư và đặc biệt không được làm cho thời gian chuẩn bị đầu tư của dự án kéo dài gây thiệt hại cho việc đầu tư. + Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng cũng như ổn định giá cả bất động sản trên thị trường, Luật cần phải xây dựng cụ thể làm sao điều tiết được giá đất hợp lý, làm sao cho lợi ích thu được từ việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng số diện tích đó cần được phân bổ hài hoà cho cả ba bên: Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp Nhà nước được sử dụng đất để kinh doanh. Sự hài hoà ở đây không có nghĩa là chia đều, những cũng không thể quá chênh lệch nhau. Sự hoà hoà lợi ích này bảo đảm quan hệ bền vững giữa ba bên trong thị trường quyền sử dụng đất của nước ta. Kết quả của sự hài hoà này là người bị thu hồi đất không thấy bị thua thiệt, Doanh nghiệp sử dụng đất để kinh doanh không phải trả giá quá cao, Nhà nước không bị thất thu trong việc thu hồi đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất này. + Chiến lược giá tài chính về đất và giá đất còn giúp Nhà nước có cơ sở để hợp lý các khoản thu cho ngân sách từ cho thuê đất, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản, tiền phạt do xử lý vi phạm Luật đất đai… Và áp dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Luật đất đai cần phân tích rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn kinh doanh, thừa kế. Thẩm quyền của các cơ quan chuyển quyền khi xác nhận các quyền trên của người sử dụng đất, cũng như tính hợp lý nhanh chóng khi phải làm thủ tục pháp lý cho chúng. Có như vậy mới tạo được thuận lợi cho thị trường bất động sản chính tắc hoạt động có hiệu quả và Nhà nước có thể quản lý tốt thị trường cũng như tạo được một khoản thu khổng lồ từ thị trường bất động sản. + Để thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài và hấp dẫn đầu tư, Luật cũng cần phải cụ thể hoá việc sử dụng đất, thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức cá nhân người nước ngoài khi có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam. Bộ luật dân sự cũng cần phải điều chỉnh lại cho phù hợp với Luật đất đai khi quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở tại điều 443, tặng, cho bất động sản tại điều 463 và hình thức hợp đồng thuê nhà ở tại điều 489 là những việc mua, bán nhà ở; tặng, cho nhà ở, cho thuê nhà ở đều “phải được lập thành văn bản và phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Trong khi đó Dự thảo Luật đất đai sửa đổi tại các điều 123, 124, 125, 126, 127, quy định việc chuyển nhượng, đổi, cho thuê phải tuân thủ theo trình tự thủ tục nhất định được quy định trong Luật là các văn bản hợp đồng nói trên được nộp trực tiếp tại UBND cấp Xã hoặc tại Cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền mà không cần chứng nhận, chứng thực của cơ quan Công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Luật đất đai xây dựng cũng cần phải được xây dựng cụ thể và đưa vào cuộc sống nhằm ngăn chặn việc xây dựng trái phép trên đất công, đất canh tác, đất quy hoạch với mục đích khác tạo ra hàng hoá nhà ở trên thị trường phải là hàng hoá được thừa nhận, hợp pháp. Như vậy, Nhà nước mới dễ dàng quản lý được thị trường này. Theo quan điểm của chúng tôi, Nhà nước cũng cần phải xây dựng một Bộ luật mới - Luật kinh doanh bất động sản. Hơn 15 năm đổi mới, nền kinh tế đất nước vận hành theo cơ chế thị trường, nhiều khuôn khổ pháp lý dần được hoàn thiện tạo cơ sở cho sự ra đời và phát triển của nhiều loại thị trường. Thị trường bất động sản cũng phát triển và ngày càng hoạt động mạnh mẽ. Tuy nhiên nó lại chưa được thừa nhận chính thức như là một bộ phận của nền kinh tế quốc doanh, mặc dù vai trò của nó đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng (theo tính toán của các chuyên gia, ở các nước đang phát triển như nước ta, bất động sản chiếm khoảng 75% của cải vật chất). Thực tế thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua diễn biến rất phức tạp, bên cạnh những mặt tích cực còn tồn tại nhiều điểm khiếm khuyết. Bên cạnh những tồn tại do tính phức tạp của thị trường còn có những khiếm khuyết bắt nguồn từ cơ chế chiến lược và hệ thống Văn bản Pháp luật về thị trường bất động sản vừa thiếu vừa chồng chéo và không đồng bộ. Chính điều đó làm thị trường bất động sản vượt ra tầm kiểm soát của Nhà nước gây ảnh hưởng lớn đến sự phát triển đô thị và nông thôn theo quy hoạch, thất thu cho ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người dân. Nhà nước cần tập trung nghiên cứu ban hành một Bộ luật và một hệ thống văn bản chiến lược dưới luật đủ để quản lý, kiểm soát được thị trường bất động sản. Đối với hệ thống bộ máy quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản cần phải có sự tập trung thống nhất. Bởi hiện nay có nhiều cơ quan quản lý Nhà nước đang gián tiếp chỉ đạo hoạt động của thị trường bất động sản, nhưng mỗi cơ quan một mảng và không có cơ quan nào chịu trách nhiệm chính. Chúng tôi thiết nghĩ nếu Luật kinh doanh bất động sản ra đời sẽ giúp Nhà nước quản lý tốt hơn thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường này cũng sẽ đi theo chiều hướng tích cực của nó, giúp Nhà nước tăng thu ngân sách từ chính đất đai mà vốn dĩ là của Nhà nước, đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn và một vấn đề quan trọng nữa là nó có ý nghĩa về mặt chính trị xã hội rất lớn. 4.4.3.2 Hoàn thiện quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường kinh doanh nhà ở - Trong dự thảo về Luật đất đai có nội dung nêu về vấn đề quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất có nêu: Quy hoạch chi tiết sử dụng đất quận (huyện), phường (xã) thì do cơ quan tại các cấp này lập. Đất quốc phòng an ninh do Chính phủ, Bộ Công an và Bộ Quốc phòng lập riêng. Chúng tôi có quan điểm về vấn đề này như sau: - Nếu như cơ quan nào cũng chọn những mảnh đất có địa thế đẹp làm quy hoạch riêng cho mình thì dễ xảy ra trùng lặp trong việc lập quy hoạch. Do vậy vẫn nên có một cơ quan chuyên môn quản lý và lập quy hoạch. - Cán bộ cấp xã, cấp huyện hiện nay chưa đủ trình độ và điều kiện để lập quy hoạch. Vì vậy, vẫn phải giao cho cơ quan quản lý quy hoạch của cấp tỉnh, thành phố. - Có kế hoạch đào tạo cán bộ quy hoạch cơ sở ngay từ bây giờ. Ngoài ra Luật cần khẳng định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và căn cứ vào quy hoạch xây dựng đã được các cơ quan Chính phủ, Tỉnh, Thành phố phê duyệt. Không thể xây dựng quy hoạch dựa trên nhu cầu từ các tổ chức, các hộ gia đình tại địa phương, vì những nhu cầu này thường là nhu cầu ảo. - Đối với công tác xây dựng quy hoạch thủ đô Hà Nội cần phải đẩy nhanh tiến độ và nâng cao chất lượng quy hoạch. Cần phải hoàn chỉnh việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết đối với 12 quận huyện. Nghiên cứu xây dựng quy hoạch là những nội dung quan trọng trong chương trình phát triển đô thị của thủ đô. Quy hoạch và đặc biệt là việc lập quy hoạch cho các khu đô thị mới phải tạo được những điểm nhấn và dấu ấn rõ nét, góp phần tạo bộ mặt thủ đô khang trang, hiện đại hơn. Quy hoạch cần phải đi trước một bước, phân định thiết kế giữa các khu (tuỳ theo quy mô diện tích, vị trí…) xác định phạm vi không gian để xây dựng chỉ tiêu của khu đô thị mới. Việc xây dựng quy hoạch phải bảo đảm tính đồng bộ giữa công trình nhà ở với các công trình hạ tầng kỹ thuật phụ trợ như: Đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng, vệ sinh môi trường… - Đề xuất với Nhà nước có chiến lược phát triển kinh tế đồng bộ các khu vực lân cận và các tỉnh ngoài Hà Nội nhằm ngăn chặn dòng người di cư vào Hà Nội tìm việc làm, sẽ làm giảm bớt nhu cầu về nhà ở. + Thành lập những hội chợ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản. Có thường xuyên tổ chức các hội chợ bất động sản nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Hoặc có thể thành lập các sàn giao dịch bất động sản mà tại đó có mặt các cơ quan quản lý chức năng khác nhau liên quan đến hoàn thiện thủ tục pháp lý cho thị trường bất động sản như tài nguyên môi trường, thuế, xây dựng, quy hoạch, công chứng Nhà nước và các cơ quan quản lý thị trường bất động sản khác nếu có. Hàng hoá bất động sản được đưa vào giao dịch tại đây sẽ ngay lập tức đuợc thẩm tra tính hợp pháp của nó, việc mua bán diễn ra sẽ ngay lập tức được xác nhận người chủ mới của hàng hoá bất động sản sẽ có ngay giấy tờ pháp lý làm không phải vất vả chạy chọt các cửa như trước đây. Nhà nước qua đó cũng thu ngay được các khoản thuế và lệ phí trước bạ. + Ngoài ra thị trường bất động sản còn có sự đóng góp của các tổ chức tư vấn bất động sản, các tổ chức làm quy hoạch và làm thiết kế công trình, giám sát thi công công trình… Các tổ chức này giúp mọi người khi tham gia hoặc quan tâm đến thị trường bất động sản sẽ được cung cấp những thông tin có giá trị giúp cho các quyết định mua bán có hiệu quả cao. Việc quy hoạch và thiết kế các công trình nhà ở giúp tạo được các sản phẩm bất động sản có giá trị cao cả về chất lượng lẫn thẩm mỹ. 4.4.3.3 Hoàn thiện thể chế thị trường nhà ở nói chung và tại Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc Ngoài việc phải hoàn thiện các Bộ luật có liên quan đến thị trường bất động sản, nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản như đã nêu ở các phần trước. Bên cạnh đó theo chúng tôi cũng cần phải ban hành một thể chế đồng bộ, đi từ hệ thống pháp lý cho đến các quy chế hoạt động, các biện pháp điều hành của Nhà nước, của cơ quan quản lý thị trường bất động sản nhằm chính thức hoá hoạt động của thị trường bất động sản, coi đó như một bộ phận cấu thành thống nhất của nền kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Một mặt đảm bảo cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động một cách an toàn, hỗ trợ các thị trường khác phát triển, bảo đảm cho các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản làm ăn có hiệu quả. Mặt khác giữ được vai trò điều tiết hướng dẫn của Nhà nước. Việc ban hành các thể chế của thị trường bất động sản, cần phải làm rõ một số vấn đề sau: Các văn bản pháp luật có liên quan đến các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, mua bán nhà đất sao cho phải tạo được thói quen mua bán công khai dễ dàng. Nghiêm cấm mọi hành vi chuyển nhượng bất động sản trái phép. - Các văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp loại giấy này. - Văn bản quy định và hướng dẫn hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản và những thể chế bắt buộc phải tuân thủ dành cho các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản. - Hoàn thiện các quy định Nhà nước đối với công tác giải phóng mặt bằng, bởi các Luật hiện hành chưa thật sự có hiệu quả. - Quy định quyền hạn cụ thể hơn cho các cơ quan chức năng trong việc xử lý các hành vi tự động san lấp ao hồ, ruộng vườn để xây dựng trái phép và các hành vi xây dựng trái phép khác. - Khẩn trương hoàn chỉnh các dự án quy hoạch phát triển thành phố và đô thị để trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Định hướng quy hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất cụ thể đến năm 2015. - Có các chiến lược tài chính hợp lý trong việc thu thuế và phí thông qua hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản. - Khẩn trương thực hiện việc cải cách hành chính đơn giản hoá các thủ tục trong việc duyệt cấp đất, giao đất và cho thuê đất cũng như cấp phép xây dựng nhà ở. - Cần xây dựng các văn bản, chiến lược nhằm khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị. 4.4.3.4 Hoàn thiện tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường và kinh doanh bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng Tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản cần phải tuân thủ theo các nguyên lý và cơ chế hoạt động khách quan của thị trường, đẩy mạnh các chức năng hoạt động chiến lược quy hoạch và kế hoạch, đổi mới cơ chế quản lý - kiểm tra giám sát cũng như đơn giản hoá các thủ tục hành chính. Nhà nước phải giữ vai trò điều tiết nguồn lực và kế hoạch phát triển bất động sản theo đúng các chương trình mục tiêu đã hoạch định: - Hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất - Công bố công khai các quy hoạch và các dự án đầu tư khu dân cư mới - Ban hành quy chế quản lý khu đầu tư mới và các nhà chung cư cao tầng - Có cơ chế đầu tư linh hoạt. - Chính sách giá bất động sản phải được quản lý và thực hiện theo chế độ một giá và giá phải sát với thị trường, giá bất động sản phải tương ứng với các nước trong khu vực. - Nguyên tắc chỉ đạo điều chỉnh giá bất động sản là theo quan hệ cung và cầu. - Kiểm soát chặt chẽ tiến độ đầu tư các khu đô thị mới hoặc khu dân cư mới, ưu tiên giải quyết các dự án đầu tư cho người có thu nhập thấp, chiến lược giải phóng mặt bằng và các công trình hạ tầng xã hội. - Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội phải đáp ứng yêu cầu nâng cao đời sống nhân dân theo quy định của Luật kinh tế cơ bản. - Cần phải thành lập một bộ máy quản lý thị trường bất động sản và nhà ở trên cơ sở thành lập một cơ quan quản lý bất động sản. Cơ quan này có mối liên hệ mật thiết với sở tài nguyên môi trường, sở tài chính vật giá, sở xây dựng, sở kế hoạch và đầu tư, sở quy hoạch kiến trúc... nhằm thống nhất sự quản lý Nhà nước. - Nên thành lập thêm nhiều hoạt động dịch vụ công như các trung tâm giao dịch bất động sản, Trung tâm đăng ký bất động sản, Trung tâm định giá bất động sản, các Công ty khai thác bất động sản. 5. Kết luận 5.1 Kết luận 1. Trong bất cứ ngành nghề kinh doanh nào, việc hoạch định chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp là một yếu tố vô cùng quan trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. 2. Công ty Cổ phần đầu tư An lạc bước đầu đã xác định được tầm quan trọng của chiến lược kinh doanh. Công ty đã có nhiều thành công nhất định trong việc nghiên cứu chiến lược và đưa ra được chiến lược kinh doanh của mình. Nhưng bên cạnh đó, các chiến lược còn manh mún, nhỏ lẻ, nhiều lúc mang tính tự phát mà chưa theo một chiến lược tổng thể nên hiệu quả của các chiến lược kinh doanh của công ty còn chưa cao. 3. Các sản phẩm nhà ở và dịch vụ được cung cấp bởi công ty ngày càng được tốt hơn, nhất là sản phẩm nhà ở cao tầng. Tuy nhiên, khi phân tích chuyên sâu trên các lĩnh vực, cho thấy còn nhiều hạn chế, khuyết điểm. 4. Căn cứ vào các vấn đề thực trạng đã phân tích, đề tài đề xuất một số định hướng hoàn thiện chiến lược phát triển kinh doanh nhà của công ty. Đó là: Hoàn thiện chiến lược mục tiêu; Hoàn thiện chiến lược sản phẩm; Hoàn thiện chính sách giá; các chiến lược xúc tiến thương mại, các chiến lược về hậu cần, chiến lược bán hàng và dịch vụ bán hàng,.. 5.2 Kiến nghị Để có thể tạo điều kiện cho công tác đào tạo nguồn nhân lực nhằm chuyên môn hoá cho kinh doanh bất động sản chúng tôi có một số kiến nghị: + Thành lập các trường đào tạo chuyên ngành về kinh doanh bất động sản hoặc mở thêm một số khoa chuyên ngành kinh doanh bất động sản tại một số trường đại học: Đại học Kinh tế Quốc Dân, Đại học Thương Mại, Đại học Luật, Đại học Nông nghiệp I... Với mục đích đào tạo cán bộ quản lý, những chuyên gia giỏi kinh doanh lĩnh vực bất động sản. + Mở các lợp bồi dưỡng nghiệp kinh doanh bất động sản cho các đối tượng hoạt động chiến lược, tư vấn, môi giới bất động sản, nhằm lành mạnh hoá hoạt động kinh doanh bất động sản đi đúng định hướng của Nhà nước, Luật kinh doanh bất động sản. + Để giúp cho mọi đối tượng có cơ sở tìm hiểu, nghiên cứu và nắm rõ những qui luật cơ bản của kinh doanh bất động sản khi họ tham gia lĩnh vực này. Nhà nước nên có chiến lược khuyến khích các chuyên gia đầu ngành chú tâm nghiên cứu viết thêm nhiều đề tài về ngành kinh doanh bất độnh sản. Bởi hiện nay loại tài liệu này trên các giảng đường cũng như trên thị trường sách báo, tạp chí đang rất hiếm... + Tổ chức đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ từ phường (xã), quận (huyện) đến cán bộ thuộc các sở ban ngành chức năng có đủ năng lực lẫn nghiệp vụ trong công tác quản lý quui hoạch, cấp giấy phép xây dựng và giấy chững nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đẩy nhanh tiến độ cấo các loại giấy tờ trên góp phần quản lý tốt thị trường kinh doanh nhà ở.  Tài liệu tham khảo Tiếng Việt Nguyễn Văn Chọn (1999), Quản lý Nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh trong xây dựng, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2001), Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991-2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001- 2010, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2004), Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2003 và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2004, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2005), Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2004 và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2005, Hà Nội. Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (2006), Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2005 và kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2006, Hà Nội. Nguyễn thị Liên Diệp, Phạm Văn Nam (1997), Chiến lược và Chính sách kinh doanh, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Diễn đàn doanh nghiệp (2005), Khái niệm chiến lược kinh doanh, Trần Minh Đạo (2003), Marketing, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Lê Thế Giới, Nguyễn Xuân Lãn (2001), Quản trị Marketing, Nhà xuất bản Giáo dục, Đà Nẵng. Garry D. Smith, Danny R. Arnold, Bobby G. Bizzell (2001), Chiến lược và chính sách kinh doanh, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Nguyễn Bách Khoa (2005), Chiến lược kinh doanh Quốc tế, Nhà xuất bản Giáo dục, Hà Nội. Nguyễn Bách Khoa (2003), Marketing Thương mại, Trường Đại học Thương mại, Hà Nội. Quyền Đình Hà (2006), Bài giảng Kinh tế đất, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội. Vũ Thế Phú (1996), Quản trị Marketing, Trường Đại học mở bán công Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. Philip Kotler (1997), Quản trị Marketing, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Đinh Đăng Quang (2001), Marketing của Doanh nghiệp xây dựng, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội. Quy trình xây dựng chiến lược kinh doanh (Phần 1- Chiến lược kinh doanh tổng thể) Luật Đất đai 1993, dự thảo Luật Đất đai (10/ 2003), Hà nội. Gregory Mankiw N. (2003), Nguyên lý kinh tế học, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Phan Thăng, Phan Đình Quyền (2000), Marketing căn bản, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. Tiếng anh Philip Kotler (1991), Marketing Essentials, Prentice Hall, International Edition. Runckel, Christopher W. (2003) “The trade Outlook with Vietnam,”. Available: [2003, April 8].