Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

ng không biết phải thu thuế gì trên diện tích không giấy tờ đó. Khi thị trường sôi động, đất đai không có giấy tờ hợp pháp lại được tung vào thị trường nhưng không thể giao dịch chính thức được, và thị trường bất động sản phi chính thức lại tiếp tục nhộn nhịp, tác động xấu đến thị trường bất động sản mà Nhà nước không thể kiểm soát nổi như trong thời gian qua. - Cách tính thuế của hệ thống thuế liên quan bất động sản còn nhiều bất cập như việc áp thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp bằng giá thóc và quy giá thóc thành tiền để thu thuế, vừa phức tạp vừa không hợp lý; thuế nhà đất lại dựa trên cơ sở thuế nông nghiệp nên cũng kéo theo nhiều hạn chế không phù hợp thực tế; thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định còn nhiều thiếu sót, nhiều đối tượng phải nộp thuế nhưng lại không phải đóng thuế; việc xác định hạng đất để tính thuế chưa có cơ sở khoa học thuyết phục. - Hệ thống thuế chưa thật sự là công cụ góp phần vào việc sử dụng đất có hiệu quả, chống đầu cơ đất và bình ổn thị trường. Nhìn chung, mức thu thuế còn thấp so với người có thu nhập khá trở lên nên chưa khuyến khích người dân sử dụng đất có hiệu quả; Nhà nước chưa có những điều khoản thuế điều tiết thu nhập trong trường hợp giá tăng do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, điều này vừa làm thất thu thuế vừa không điều tiết được thị trường; Nhà nước vẫn chưa có chính sách thuế phù hợp làm hạn chế chênh lệch quá lớn (lên đến hàng trăm lần) giữa số tiền đền bù đất nông nghiệp so với tiền bán đất đó sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất đó của các nhà kinh doanh bất động sản. Từ những tồn tại trên của hệ thống thuế, có thể thấy hệ thống thuế nước ta quá cũ, quá lạc hậu so với chính sách đất đai và sự đổi mới hệ thống thuế quá chậm chạp nên không có sự đồng bộ với chính sách phát triển đất đai. Vì thế, chính - 61 - sách thuế luôn tồn tại những bất cập, không khuyến khích được đầu tư vào bất động sản, không chống lại quá trình găm giữ đất trong khi người khác rất có nhu cầu đất để đầu tư, gây lãng phí đất đai, tăng đầu cơ lũng đoạn thị trường, những biểu hiện “nóng”, “lạnh” thất thường của thị trường bất động sản trong từng giai đoạn vừa qua đã phần nào chứng minh điều đó, từ đó góp phần không nhỏ làm giảm tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. 2.3.2.2. Chính sách về các khoản thu liên quan đến đất - Giá đất xác định chưa hợp lý nên làm thất thoát các khoản thu. - Chính sách các khoản thu liên quan đến đất chưa khuyến khích các nhà đầu tư cũng như chưa hỗ trợ các nhà đầu tư về vốn bằng cách cho chậm trả tiền sử dụng đất. - Cách thức thu các khoản thu còn nhiều bất hợp lý. 2.3.2.3. Chính sách tín dụng ngân hàng - Nguồn lực tài chính từ thị trường vốn để đầu tư vào bất động sản còn diễn ra rất chậm chạp làm cho các nhà đầu tư bất động sản mất đi rất nhiều cơ hội. - Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn đầu tư kinh doanh bất động sản. - Ngân hàng Nhà nước vẫn kiểm soát mạnh đối với hoạt động cho vay bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng nhưng vẫn chưa có những chính sách tháo gỡ những vướng mắc về sự thiếu vốn cho các nhà đấu tư dự án bất động sản. 2.3.2.4. Chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản - Giá đất theo quy định vẫn thấp hơn giá thực tế nên khó khăn trong công tác đền bù giải phong mặt bằng, làm thất thu ngân sách Nhà nước. - Chưa tạo lập được các khu tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất. - Nhà nước vẫn chưa có nhiều biện pháp hỗ trợ cho nhà đầu tư trong việc đền bù giải phóng mặt bằng - Các quy định cho chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn phát sinh những vướng mắc, chưa có nhiều ưu đãi khuyến khích các doanh nghiệp nhiệt tình tham gia. - 62 - Kết luận chương 2: Thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua theo đà phát triển của đất nước trong xu hướng hội nhập chung của khu vực và trên thế giới, đã có những chuyển biến và phát triển không ngừng, góp phần không nhỏ vào việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, so với các thị trường khác của nền kinh tế thì thị trường bất động sản ở Việt Nam còn khá mới mẻ nên vẫn còn mang tính tự phát và nhiều bất ổn. Nhằm quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước cũng đã ban hành hàng loạt chính sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này, đặc biệt là chính sách tài chính. Bên cạnh những kết quả khả quan đạt được, một số chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều thiếu sót và bất cập. - 63 - Chương 3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. Dự báo thị trường bất động sản ở Việt Nam thời kỳ hậu WTO 3.1.1. Dự báo Nhìn vào thực trạng thị trường bất động ở sản nước ta quý 1 năm 2007 đã được đề cập ở trên, có thể nhận định thị trường bất động sản đã bước sang một giai đoạn mới, giai đoạn mà nhiều chuyên gia về bất động sản cho rằng đó là giai đoạn “tan băng”, “nóng dần lên”, “thời cơ vàng”,…của thị trường bất động sản. Để có được cái nhìn lạc quan như thế, quan điểm chung cho rằng: cùng với tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước và sự phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, thì thị trường bất động sản cũng sẽ không ngừng phát triển, bên cạnh đó Việt Nam đã thật sự bước vào sân chơi chung của các nước trên thế giới – WTO, nhiều cơ hội mở ra cho thị trường bất động sản là điều hẳn nhiên. Những mặt triển vọng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới: - Cầu về hàng hóa bất động sản là cầu thật bởi vì dân số ngày càng tăng, kinh tế phát triển, tỷ lệ thất nghiệp giảm, thu nhập đầu người tăng do đó cầu có khả năng thanh toán về nhà ở sẽ tăng. Nhu cầu cấp thiết về việc chỉnh trang, xây dựng mới các khu đô thị, khu khu dân cư,…cho phù hợp tốc độ phát triển kinh tế đất nước, đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng,...làm tăng cầu về đất cho các dự án. Đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh trong vòng quý 1/2007 tăng 55% so với cùng kỳ năm trước, Việt Kiều được phép mua nhà ở Việt Nam, khách du lịch tăng vọt, làm cho nhu cầu khách sạn, nhà nghỉ, nhà ở, chung cư cao cấp, cao ốc văn phòng, mặt bằng thương mại sẽ gia tăng. - Vốn cho thị trường bất động sản ngày càng nhiều đến từ các nguồn trong và ngoài nước. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, các ngân hàng nước ngoài có tiềm lực đã tiếp hơi mạnh cho thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn, các - 64 - dự án đang bị “treo” trước đây do ngân hàng trong nước không đáp ứng nổi nguồn vốn trung và dài hạn. Sự có mặt của nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các quốc gia châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore,…và xuất hiện ngày càng nhiều quỹ đầu tư chiến lược đang sẵn sàng với các dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Bảng 3.1 : Các quỹ đầu tư chiến lược ở Việt Nam STT Tên quỹ đầu tư Vốn đầu tư (Triệu USD) 01 Dragon Capital 531,00 02 Vina Capital 421,00 03 Vietnam Holdings Asset Management 112,50 04 Korea Investment Trust Management 104,00 05 Vietnam Investment Fund 100,00 06 International Data Group (US) 100,00 07 BankInvest Group (Denmark) 80,00 08 Mekong Capital 68,50 09 Indochina Capital 42,00 10 Korea Investment Trust Management 26,78 11 Christian Philip Kamn 25,00 12 ……. Ngoài ra, nguồn kiều hối chuyển về nước ở mức cao. Bên cạnh tiến trình cổ phần hóa các doanh nghiệp, thị trường chứng khoán không ngừng phát triển, đây là kênh huy động vốn dài hạn tốt nhất cho việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, thêm vào đó, xu hướng rút vốn đầu tư và chuyển lợi nhuận từ đầu tư chứng khoán vào bất động sản- một lĩnh vực được cho là an toàn hơn so với đầu tư chứng khoán. - Chủ trương của Nhà nước đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước vào năm 2007-2008, làm cho nguồn thu ngân sách Nhà nước nhiều hơn và Nhà - 65 - nước sẽ tăng đầu tư cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ công cộng, lợi ích quốc gia thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn nữa. - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Việt Nam đang mạnh dần lên về vốn nhờ huy động từ kênh thị trường chứng khoán, giảm áp lực lãi suất từ vốn vay ngân hàng, hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, đủ sức đầu tư vào các công trình lớn, đủ sức cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài. - Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực ngày 01/01/2007 góp phần ổn định thị trường, chống đầu cơ lũng đoạn thị trường. - Nhà nước đang từng bước tháo gỡ những vấn đề tồn tại làm rào cản thị trường bất động sản phát triển như cải cách hành chính trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển, sẵn sàng tiếp nhận và nghiên cứu hướng giải quyết các kiến nghị của các nhà kinh doanh bất động sản. - Chủ trương đẩy mạnh chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu bức bách về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân, góp phần ổn định đời sống xã hội. Đến 2010 dân số nước ta được dự báo khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người, chiếm 77% tổng số dân tòan quốc. Theo Quyết định Phê duyệt Ðịnh hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Trong đó tập trung chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án bằng cách kêu gọi và đưa ra nhiều chế độ ưu đãi các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà tái định cư, nhà ở xã hội. Bên cạnh những thuận lợi, thị trường bất động sản vẫn còn không ít những khó khăn, có thể kể đến là các quy định về nhà đất chưa cụ thể rõ ràng, còn nhiều chồng chéo giữa các ban ngành có liên quan, thực hiện quy hoạch chưa có sự đồng bộ tổng thể dẫn đến còn quá nhiều khu quy hoạch “treo” dài hạn gây lãng phí tài nguyên, và ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống người dân nằm trong khu - 66 - quy hoạch,…. Mặc dù vậy, với những cam kết thực hiện sau khi gia nhập WTO, cùng với những nỗ lực hoàn thiện chính sách trong lĩnh vực đất đai, quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Nhà nước, thì thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phát triển mạnh mẽ . Xu hướng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới có thể dự báo như sau: - Sôi động thị trường cao ốc văn phòng cho thuê, khách sạn, resort, chung cư cao cấp tại các khu đô thị mới, khu du lịch, nghỉ mát. Theo kết quả khảo sát tháng 1/2006 của công ty VietRees trên 1.294 người về loại hình bất động sản dự định mua trong thời gian tới, có 36% muốn mua căn hộ, chung cư ở khu đô thị mới. (2%) (10%) (36%) (20%) (32%) Hình 3.1: Kết quả khảo sát loại hình bất động sản dự định mua (N = 1.294) ( Nguồn: VietRees, 2006) - Đối với các các dự án lớn, nhà đầu tư muốn mua các dự án đã được duyệt hơn là thuê đất và phát triển dự án từ đầu, các dự án bị “treo” do thiếu vốn trước đây sẽ khởi động. Đất dành cho phát triển công nghiệp tiếp tục mở rộng. Các khu đất của các doanh nghiệp sản xuất trong nội thành, khu dân cư cần phải di dời nhưng thiếu vốn, và các khu đất có vị trí địa lý trọng điểm sẽ được săn lùng. - Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội sẽ phát triển mạnh. - Giá nhà ở bình quân trên thị trường bất động sản sẽ giảm bởi vì khi Việt Nam gia nhập WTO sẽ gia tăng mức độ cạnh tranh, tính minh bạch và giúp cho đồng vốn lưu chuyển nhanh hơn. Do vậy, trong ba đến bốn năm tới, chắc chắn giá bất động sản ở Việt Nam nói chung sẽ phải giảm. Một số chuyên gia còn cho rằng, ít nhất sẽ giảm từ 20- 30% so với hiện nay. - 67 - 3.1.2. Mục tiêu và quan điểm quản lý thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển là một tất yếu theo xu hướng phát triển chung của nền kinh tế. Nhưng để có sự phát triển đúng hướng đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với trình độ phát triển của quốc gia ở từng giai đoạn khác nhau, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, thì việc quản lý phát triển thị trường bất động sản phải phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế khu vực và thế giới. Thị trường bất động sản Việt Nam còn ở cấp độ phát triển thấp so với các thị trường khác trong nền kinh tế, và còn nhiều khiếm khuyết, vì thế các chính sách tài chính đối với thị trường này phải đồng bộ, kịp thời và phù hợp với khả năng phát triển toàn bộ thị trường. Nền kinh tế nước ta đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, nên chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản phải thu hút được mọi nguồn lực đầu tư, không đi ngược lại các cam kết hội nhập. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam là phát triển một thị trường lành mạnh, ổn định, khai thác và sử dụng hiệu quả các nguồn lực tài chính từ bất động sản góp phần tăng nguồn vốn cho xã hội đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế đất nước. Cụ thể: - Phát triển thị trường bất động sản chính thức lớn mạnh toàn diện, phát huy tối đa nguồn lực từ bất động sản, tránh lãng phí đất đai, tạo giá trị gia tăng cho bất động sản. - Thu hút và khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, phát huy vai trò của bất động sản trong kinh doanh. - Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát các hoạt động của thị trường bất động sản nhằm hạn chế hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức, tình trạng tự phát và đầu cơ bất động sản. Để góp phần đạt được mục tiêu đó, chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới phải đáp ứng yêu cầu: thật sự là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý và kích thích thị trường bất động sản phát triển, không đặt - 68 - nặng tăng thu từ bất động sản cho ngân sách Nhà nước vì nguồn thu sẽ tăng từ các nguồn khác do hoạt động hiệu quả của bất động sản mang lại. Trong thời gian tới, việc tiếp tục hoàn thiện chính sách tài chính liên quan thị trường bất động sản cần tuân thủ các quan điểm sau: - Đối với hệ thống thuế: Thuế là công cụ quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế, nếu hệ thống thuế còn nhiều bất cập, thiếu sót sẽ gây thất thu thuế, cũng như Nhà nước sẽ không thể quản lý được đất đai cũng như các hoạt động trên thị trường bất động sản. Do đó, hệ thống thuế liên quan đến bất động sản phải tiến bộ đồng thời với chính sách đổi mới đất đai, thực hiện được chức năng quản lý chặt chẽ đất đai và các giao dịch trên thị trường bất động sản. Hệ thống thuế phải kích thích việc sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả, đảm bảo sự công bằng, bình đẳng và khuyến khích được tất cả các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản. Hệ thống thuế phải thể hiện là công cụ chống các hoạt động đầu cơ, giao dịch bất hợp pháp, điều tiết cung cầu hàng hóa bất động sản để giữ bình ổn thị trường đặt trong mối quan hệ với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn. - Đối với chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản: Các chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản phải phù hợp xu hướng thực tiễn, phối hợp chặt chẽ với các chính sách khác để tháo gỡ được mọi khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo đúng hướng công nghiệp hóa- hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi thu hút tối đa mọi nguồn lực cho thị trường bất động sản, tăng cường chức năng điều tiết cung cầu hàng hóa bất động sản góp phần bình ổn giá cả cho thị trường bất động sản. Cần thống nhất các chính sách đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc đầu tư cũng như kinh doanh bất động sản tạo môi trường bình đẳng cho tất cả các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường. 3.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí 3.2.1.1. Áp dụng thuế sử dụng đất - 69 - Xây dựng sắc thuế sử dụng đất mới trên cơ sở sáp nhập thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất. Xuất phát từ những tồn tại của thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất nên cần có phương án xây dựng lại một sắc thuế mới thay thế chung cho cả hai sắc thuế nêu trên. Lý do thay hai sắc thuế trên bằng một sắc thuế mới được đưa ra là: đối với thuế nhà đất hiện nay Nhà nước mới chỉ thu thuế đất, tạm thời chưa thu thuế nhà, và cơ sở tính thuế đất lại dựa trên cơ sở tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Suy cho cùng, cả hai sắc thuế thu theo mục đích sử dụng đất, một bên là thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, một bên là thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính như là bội số của thuế sử dụng đất nông nghiệp theo từng hạng đất đã được xác định. Ngoài ra, một số địa phương nhận thấy rằng thu thuế sử dụng đất nông nghiệp không mang lại nhiều lợi ích xã hội, là gánh nặng cho nông dân nên đã kiến nghị bỏ sắc thuế này. Vì vậy, cần hợp nhất hai sắc thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất thành thuế sử dụng đất với những quy định tiến bộ, hợp lý hơn và góp phần làm đơn giản hóa hệ thống thuế hiện hành. Từ đó, thuận tiện cho việc so sánh, phân tích, đánh giá, thiết kế thuế suất phù hợp từng vùng, từng khu vực, khắc phục sự chênh lệch quá lớn về hiệu quả kinh tế giữa thành thị và nông thôn tạo sự công bằng và đồng bộ, đảm bảo ổn định nguồn thu cho ngân sách, góp phần thực hiện các mục tiêu khác của chính sách thuế như bình ổn thị trường, khuyến khích đầu tư, sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm,… Thuế sử dụng đất áp dụng cho tất cả các loại đất, mọi cá nhân hay tổ chức sở hữu quyền sử dụng đất hay không sở hữu quyền sử dụng đất nhưng đang được giao để sử dụng đất đều là đối tượng thu thuế, trừ những diện tích đất phục vụ mục đích công cộng, phúc lợi xã hội, an ninh quốc phòng thì không phải nộp thuế. Các yếu tố vật chất gắn liền trên đất như nhà cửa, công trình kiến trúc, cây trồng,…sẽ được chuyển qua thuế tài sản. Cơ sở tính thuế vẫn là diện tích mỗi loại đất, giá đất, và thuế suất.Vì thế, mức linh động của thuế này nằm ở chỗ giá đất và thuế suất. Do đó, cần phải định giá đất chính xác và hợp lý. Về thuế suất có thể áp dụng hai phương án là: chỉ nên quy định một loại thuế suất cho tất cả các loại đất nhằm mục đích đơn giản trong quản lý và tính thuế bởi vì giá đất đã được xác định theo từng khu vực, hoặc nên - 70 - phân thành hai loại thuế suất: một cho đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nông nghiệp, một cho đất ở và đất nông nghiệp nhằm mục đích tăng cường quản lý đất đai và điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Tuy nhiên, cả hai phương án nêu trên về thuế suất cho thuế sử dụng đất đều có những hạn chế nhất định: Nếu áp dụng một thuế suất, thì mức nào sẽ phù hợp vừa đảm bảo giảm thu thuế nông nghiệp vừa đảm bảo tổng thu thuế sử dụng đất không giảm, trong khi đó chính sách giá đất được yêu cầu phải theo sát giá thị trường. Nếu áp dụng hai thuế suất, thì việc tính thuế càng phức tạp, phải có sự phân loại đất chính xác đất ở, đất nông nghiệp và đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nông nghiệp, từ đó có thể dẫn đến những vướng mắc và tiêu cực làm thất thu thuế. Trong giai đoạn trước mắt, do chính sách giá đất vẫn còn nhiều bất cập. Để thuế sử dụng đất đi vào thực tiễn đạt hiệu quả nhất định thì chúng ta có thể xem xét phương án sau cho thuế suất: - Thuế suất thấp cho đất ở và đất phục vụ nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp. Thuế suất cho các lĩnh vực này thấp vì thu nhập trong các lĩnh vực này bình quân là khá thấp do mùa vụ phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan như thời tiết, thiên tai,…Thuế suất thấp không đem lại gánh nặng cho người dân, nhưng kích thích được việc sử dụng đất hợp lý, khuyến khích nông nghiệp phát triển, đóng góp ngân sách phục vụ quản lý đất đai. - Thuế suất cao hơn cho đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nông, lâm, ngư nghiệp. Thuế suất cao đối với khu vực sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giúp ổn định nguồn thu ngân sách và rút ngắn chênh lệch thu nhập từng vùng trong xã hội. Phương án thuế suất này cũng không tránh khỏi sự phức tạp khi triển khai thu thuế và quản lý thuế nhưng nó cũng mang lại hiệu quả không nhỏ cho chính sách thuế. 3.2.1.2. Áp dụng thuế tài sản Kinh nghiệm thế giới chỉ ra rằng cần phải điều tiết nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản bằng sắc thuế tài sản. Không để nguồn vốn nhàn rỗi trở thành nguồn vốn đầu cơ vào thị trường bất động sản mà cần khuyến khích hướng vào thị - 71 - trường tài chính, thị trường chứng khoán để bơm vốn cho sự phát triển doanh nghiệp, trong đó có cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cần áp dụng thuế tài sản đối với những đối tượng sở hữu nhiều nhà đất ở mức độ hợp lý nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời cũng là phương thức điều tiết đối với những đối tượng có thu nhập cao, làm cho những đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình cảm thấy sự công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế cho mọi đối tượng. Đánh thuế tài sản theo mức lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà đất là một biện pháp nhằm ngăn chặn triệt để việc đầu cơ đất mà nhiều nước khác đã áp dụng rất thành công. Không chỉ mua, bán đất mới chịu thuế mà bất cứ người nào sở hữu nhiều đất (kể cả đất ở không sản xuất kinh doanh) cũng phải chịu thuế tài sản theo mức lũy tiến. Biện pháp đánh thuế này sẽ rất có lợi, bởi khi thị trường bất động sản có biến động không lợi cho thị trường vốn và sản xuất kinh doanh thì Chính phủ có thể điều chỉnh các mức thuế tài sản. Loại thuế này sẽ áp dụng cho sở hữu quyền sử dụng đất nhằm tránh hiện tượng đầu cơ đất, đồng thời sẽ là một công cụ hữu hiệu để Chính phủ kiểm soát được giá đất. Qua đó sẽ giúp khắc phục sự khan hiếm đất giả tạo, các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tìm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, do nước ta đang trong giai đoạn đổi mới nên người dân thật sự chưa có nhận thức đúng về nghĩa vụ đóng thuế của mình, do đó thuế tài sản bước đầu sẽ gây nên tâm lý e ngại, tránh né, đời sống người dân sẽ có nhiều xáo trộn, nếu không nghiên cứu kỹ để đưa ra quy định nhất quán và đồng bộ với các chính sách tài chính khác thì ảnh hưởng xấu đến toàn xã hội. Cần có mức thuế suất hợp lý cho sắc thuế này, mức thuế suất phải có phân biệt tài sản nào phục vụ nhu cầu sống của con người, tài sản nào là phục vụ mục đích đầu cơ dựa vào yếu tố thời gian nắm giữ tài sản sau khi mua. Ngoài sắc thuế tài sản, chúng ta cần áp dụng chung thuế khoán cho mọi đối tượng có giao dịch chuyển nhượng bất động sản : + Đó là các sắc thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất...với mức thuế suất hợp lý. - 72 - + Để đảm bảo nguyên tắc công bằng cho mọi đối tượng nộp thuế thì các địa phương cần xây dựng lại các biểu giá cho gần với giá thị trường và lấy biểu giá này làm căn cứ duy nhất để tính thuế. 3.2.1.3. Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất thành một sắc thuế riêng Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất ra khỏi thuế chuyển quyền sử dụng đất để quản lý quỹ đất chặt chẽ hơn, người sử dụng sẽ chủ động trong việc chuyển mục đích sử dụng đất để nâng cao hiệu quả sử dụng. Thực chất của việc chuyển mục đích sử dụng đất là tạo ra thu nhập cao hơn trên diện tích sử dụng, vì thế việc điều tiết một phần thu nhập tăng thêm này là hợp lý và tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Mức thuế suất cho sắc thuế này cũng cần phân thành nhiều mức ứng với từng khoảng thời gian chuyển mục đích sử dụng (10 năm, 50 năm, …hoặc vĩnh viễn). Việc chuyển mục đích sử dụng lâu dài và mang lại giá trị lợi ích lớn từ việc chuyển mục đích sử dụng đó cần được định thuế suất cao hơn việc chuyển mục đích sử dụng ngắn hạn. Với mức thuế suất thuế chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay là khá cao cần giảm xuống để đáp ứng tình hình phát triển kinh tế hiện nay. Thực tế cho thấy, quá trình đô thị hóa ở các thành phố lớn diễn ra nhanh chóng, lĩnh vực công nghiệp ở các khu vực này phát triển mạnh và mang nhiều hiệu quả hơn so với lĩnh vực nông nghiệp, mật độ dân cư ngày càng tăng, nhu cầu nhà ở đang là vấn đề bức xúc. Vì thế, cần có chính sách giảm mức thuế suất cho việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại các khu vực ngoại ô thành phố, để tăng diện tích đất ở cho các khu vực thành thị. 3.2.1.4. Bổ sung và hoàn thiện những quy định của các sắc thuế liên quan đến bất động sản - Thuế suất lũy tiến từng phần trong thuế thu nhập bổ sung từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cần đặt cao hơn mức thuế suất hiện hành. Thực tế sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp khi thu hồi so với giá đất đó đã được cải tạo mới và chuyển mục đích sử dụng, mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho nhà đầu tư. Đối với cá nhân có thu nhập cao từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thì cần có văn bản hướng dẫn thu thuế thu nhập không thường xuyên này một cách cụ thể góp phần hạn chế phân hóa giàu nghèo và giảm thất thu thuế. - 73 - - Cần có quy định thu thuế đối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi góp vốn, góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê với từng mức thuế suất phù hợp tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, chống thất thoát thuế chuyển quyền sử dụng đất, vừa bắt buộc người nắm giữ quyền sử dụng đất phải cố gắng làm cho đất sinh lợi để thực hiện nghĩa vụ thuế, tạo điều kiện sử dụng đất có hiệu quả hơn, thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động hơn. - Đối với những bất động sản tăng giá trị do hưởng các lợi ích từ việc đầu tư của nhà nước như mở đường giao thông trọng điểm, cải tạo môi trường, các công trình công cộng lớn,…khi phát sinh việc chuyển nhượng các bất động sản này cần có quy định thu thuế bổ sung cho việc tăng giá trị bất động sản sau khi các công trình hoàn thành nhằm đảm bảo sự phân bổ lợi ích công bằng trong xã hội và thu lại một phần chi phí đầu tư cho ngân sách Nhà nước. Việc thu thuế bổ sung này cũng góp phần ổn định thị trường bất động sản vừa làm cho đất được sử dụng hiệu quả. 3.2.1.5. Điều chỉnh lệ phí trước bạ Đối với lệ phí trước bạ cần ấn định bằng một mức cố định thấp như là một loại lệ phí hành chính bình thường khác nhằm tạo điều kiện và khuyến khích chuyển nhượng đất đai hợp pháp. Lệ phí 1% trên giá trị đất hiện nay là quá cao bởi vì ngoài lệ phí trước bạ, người dân khi còn phải đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng nữa, nên tổng số thuế phải nộp sẽ rất cao, đây chính là một trong những nguyên nhân thúc đẩy hoạt động ngầm trong mua bán, chuyển nhượng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua. 3.2.2. Điều chỉnh chính sách thu tài chính trong lĩnh vực đất đai Trở ngại lớn nhất hiện nay làm hạn chế đầu tư và hạn chế việc mua bán chuyển nhượng là các khoản nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước quá cao và cách tính chưa hợp lý. Tiền sử dụng đất đã trở thành nỗi lo của doanh nghiệp trong thời gian qua. Hiện nay đất dự án tại các thành phố lớn có rất nhiều, nhưng đa số ở dạng dang dở, do đó việc ưu đãi tiền sử dụng đất để khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng chung cư, nhà ở cao cấp,…đẩy nhanh phát triển đô thị là hết sức cần thiết. - 74 - Cần có những quy định cụ thể tháo gỡ các vướng mắc cho các nhà đầu tư. Các quy định này bao gồm: - Chỉ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư. Đối với phần diện tích đất xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ cho nhà chung cư sẽ không thu tiền sử dụng đất hoặc chỉ thu ở mức 30% hoặc 50% giá đất theo quy định. - Cho khấu trừ tiền bồi thường theo giá thực tế nhà đầu tư đã trả cho dân và được khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường của dự án. - Nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức: trả tiền sử dụng đất một lần khi được Nhà nước giao đất; hoặc trả tiền thuê đất trong thời gian xây dựng, khi bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất) thì người mua sẽ nộp tiền sử dụng đất (áp dụng như đối với các dự án đầu tư nước ngoài). - Đối với các dự án lớn, đề nghị cho nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian chậm tối đa 5 năm, và giữ nguyên giá đã tính thuế như lúc đầu. Việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án lớn theo cách thu toàn bộ diện tích theo giá mặt tiền đường như hiện nay thì không hợp lý. Đối với các dự án có qui mô lớn từ 20 hecta trở lên chỉ thu tiền sử dụng đất theo giá mặt tiền đường phần diện tích đất trong phạm vi gần mặt tiền đường, ngoài phạm vi quy định đó nên thu bằng một tỷ lệ phần trăm thấp hơn giá của mặt tiền đường. 3.2.3. Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản 3.2.3.1. Chính sách huy động vốn tín dụng trung và dài hạn Nhà nước cần có nhiều chính sách để mở rộng hơn nữa kênh thu hút tín dụng từ các nguồn nước ngoài để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản. Đồng bộ hóa các giải pháp huy động vốn từ thị trường trong nước trên cơ sở đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng, đổi mới hệ thống kiểm soát tín dụng phát hiện và xử lý kịp thời các rủi ro tín dụng. Thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính-tiền tệ, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng huy động nhiều vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. - 75 - Đối với hệ thống các ngân hàng, để có nguồn vốn trung, dài hạn dồi dào, rất cần xây dựng thị trường mua bán nợ. Khi dư nợ đến một tỷ lệ nào đó, sẽ có các tổ chức tài chính khác mua lại để ngân hàng tiếp tục quay vòng vốn. Có như thế, ngân hàng mới có khả năng đáp ứng vốn cho thị trường bất động sản. Tích cực xử lý nợ tồn động để tăng khả năng đáp ứng nhu cầu vốn tín dụng cho thị trường bất động sản. 3.2.3.2. Chính sách cho vay Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí khối lượng vốn cho vay hợp lý đối với kinh doanh bất động sản, mở rộng tín dụng trung và dài hạn ở mức phù hợp điều kiện phát triển của thị trường bất động sản, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn của nguồn vốn huy động. Bên cạnh đó, tăng cường khả năng thẩm định và giám sát vốn vay để hoạt động tín dụng trên thị trường bất động sản hiệu quả và bền vững. Đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay đối với bất động sản, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác kiểm soát nội bộ về hoạt động tín dụng nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia tăng. Đối với dự án có nhu cầu vay vốn lớn cần có chính sách cho vay đồng tài trợ giữa các tổ chức tín dụng. 3.2.3.3. Cơ chế thế chấp Nhà nước cần yêu cầu các tổ chức tín dụng định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp, theo dõi nguồn thu của khách hàng vay vốn để có biện pháp thu hồi nợ hợp lý, đồng thời xác định mức trích lập dự phòng cụ thể khi có sự thay đổi giá trị tài sản đảm bảo. Cần phải đẩy mạnh hoạt động giao dịch ở thị trường chuyển giao tài sản thế chấp. Bởi vì hiện nay khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính. Muốn vậy, cơ sở pháp lý cho việc chuyển giao, phát mãi các tài sản này phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng tạo quyền chủ động trong việc xử lý tài - 76 - sản cho các tổ chức tín dụng. Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, dịch vụ công liên quan đến hoạt động tín dụng, thế chấp, công chứng, xử lý tài sản thế chấp,… 3.2.4. Giải pháp cho chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản 3.2.4.1. Chính sách tái định cư, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bồi thường đất theo giá thỏa thuận nên khi gặp vài chủ đất gây khó khăn thì phải tăng giá đến vô hạn nếu muốn tiến độ dự án theo đúng kế hoạch, vì thế cần thiết có qui định về đổi đất lấy nền nhà hay giá trần đền bù, không thể vì 10 - 20% đất chưa thu hồi được mà doanh nghiệp không thể triển khai dự án. Để giảm bớt áp lực vì dự án kéo dài gây thiệt hại tài chính cho chủ đầu tư, Nhà nước cần tiếp sức cho nhà đầu tư bằng cách: Tiếp tục cho thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án đã thỏa thuận được khoảng 80% diện tích đất của dự án, mà phần còn lại nhà đầu tư không thể thỏa thuận được, Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi đất và nhà đầu tư sẽ bồi thường theo giá Nhà nước quy định. Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải quy định cụ thể hơn thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng phải đúng với kế hoạch đã đề ra, cần có xử phạt hoặc chế tài nếu chủ đầu tư vi phạm. Để tránh nhiều doanh nghiệp không có thực lực nhưng tranh giữ đất dự án để đầu cơ hoặc tìm cách bán lại thu lợi nhuận cao, gây lãng phí đất đai, xáo trộn thị trường. Nên áp dụng đơn giá khác nhau về việc bồi thường một phần và bồi thường toàn bộ diện tích đất theo nguyên tắc bị thu hồi càng nhiều đất thì hưởng giá bồi thường càng cao. Việc này phù hợp với thực tiễn trong điều kiện hiện nay Nhà nước chưa có chính sách thuế điều chỉnh giá trị đất tăng do hưởng lợi từ sự đầu tư của Nhà nước. Theo nguyên tắc đó, đối với các công trình mang tính cấp thiết thì có thể tính bồi thường theo mức tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá của trường hợp bị thu hồi toàn bộ. Ví dụ hộ có diện tích 100m2, bị thu hồi 20m2, đơn giá bồi thường giải tỏa toàn bộ là 1 triệu đồng/m2 thì giá bồi thường cho trường hợp này là 1 triệu x 20% = 200.000 đồng/m2. - 77 - Công tác bồi thường đất thu hồi đất gặp nhiều khó khăn như hiện nay là do Nhà nước chưa có giải pháp dài hạn cho việc tạo quỹ đất dành cho xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu tái định cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp,… Vì vậy, rất cần xây dựng Trung tâm phát triển quỹ đất chuẩn bị đầu tư. Trung tâm này sẽ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo ra quỹ đất và phân phối đất bằng cách đấu giá cho các mục đích đầu tư một cách hợp lý nhất, tránh được tình trạng ách tắc giải phóng mặt bằng của các dự án như hiện nay, tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, dự án thực thi với giá cạnh tranh nhất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất, xóa bỏ tiêu cực trong quá trình giao đất, nguồn thu từ việc giao đất qua đấu giá sẽ đúng giá trị của đất, và góp phần không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước. 3.2.4.2. Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội Thực hiện chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội là góp phần vừa thúc đẩy cầu có khả năng thanh toán vừa tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản. Nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là nhà ở có giá rẻ nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng. Nhu cầu nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp là rất lớn, nhưng do hiện Nhà nước ta chưa có chính sách ưu đãi nên chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia cùng Nhà nước đầu tư xây dựng, mở rộng cung hàng hóa cho sản phẩm nhà ở. Do đó, Nhà nước cần phải tiến hành giải quyết các vấn đề về nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay: - Cần ban hành ngay các chính sách ưu đãi về thuế, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, cũng như các quy định kỹ thuật xây dựng phải chặt chẽ và hợp lý bảo đảm về chất lượng và số lượng nhà ở. Các giải pháp cụ thể có thể thực hiện là: Nhà nước có sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất, người mua căn hộ chung cư có quyền sở hữu kiến trúc nhưng thuê đất của Nhà nước; miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu tư bỏ tiền ra bồi thường; hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án; miễn thuế kinh doanh nhà trong một thời gian; cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà hoặc các nguồn khác với lãi suất thấp, với quỹ đất khan hiếm nên quy định các nhà đầu tư xây nhiều tầng hơn nữa đối với nhà chung cư cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội. - 78 - - Người có thu nhập thấp cần được xác định trên cơ sở bình chọn của cộng đồng và được phát "Phiếu mua nhà" và ấn định một khoảng thời gian sau mới được bán (vì được mua với giá có ưu đãi). - Cần phải ban hành chính sách nhà ở cho thuê. Đây là giải pháp căn cơ và lâu dài để giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, thị trường này đang gặp khó khăn lớn về giá đất khiến nhiều sản phẩm làm ra không có giá bán phù hợp với khả năng của số đông người có nhu cầu trong xã hội. Giá đất đang ngày một bị “đẩy” lên cao, không phù hợp thu nhập của người có thu nhập thấp. Để kích cầu thị trường này cần tăng cường những hình thức hỗ trợ tài chính thiết thực cho người mua nhà. Các ngân hàng phải có những hình thức tiếp sức mạnh mẽ hơn nữa, cần cho vay với tỷ lệ cao giá trị căn nhà và không nên buộc người mua phải chứng minh tài chính, bởi vì đối với người có thu nhập thấp thì khả năng tài chính của họ cũng rất kém. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm của toàn xã hội. Cần huy động mọi nguồn lực của xã hội thông qua quá trình xã hội hoá, thu hút các nguồn vốn khác nhau, xử lý hài hòa các mối quan hệ về lợi ích. Sự hỗ trợ của Nhà nước về quy hoạch, cơ chế, chính sách đi đôi với hỗ trợ về hạ tầng có vai trò quyết định. Ðồng thời gắn liền với cơ chế thị trường để hình thành kênh chính thức về nhà ở cho người thu nhập thấp và đảm bảo công khai, minh bạch trong bán nhà. 3.2.4.3. Chính sách về các công cụ tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản khác Trong điều kiện hiện nay, với trình độ phát triển của thị trường bất động sản, vốn cho thị trường bất động sản là một yếu tố vô cùng quan trọng, đặc biệt là vốn trung và dài hạn. Cần nhanh chóng triển khai nhiều chính sách về các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản nhằm bảo đảm tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản thông qua trái phiếu đô thị, chứng chỉ bất động sản, chứng chỉ tín thác đầu bất động sản, chứng chỉ tiền gửi cho bất động sản….tiếp tục hoàn thiện các chính sách khác đồng bộ với việc hình thành các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản. Cụ thể: - 79 - - Tiến hành áp dụng mô hình "chứng khoán hóa bất động sản". Trước mắt, cho thí điểm phát hành Chứng chỉ bất động sản tại một số dự án bất động sản đã đầu tư của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín. Đây là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản được đảm bảo giá trị bằng bất động sản. Theo mô hình này, chủ đầu tư dự án bất động sản được phép phát hành rộng rãi chứng chỉ bất động sản, không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia. Chứng chỉ bất động sản được tự do chuyển nhượng để tăng tính thanh khoản. Ngoài ra, trước khi phát hành chứng chỉ bất động sản, các chủ đầu tư phải công bố bản cáo bạch về tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia; tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư khi dự án chậm tiến độ; rủi ro có thể xảy ra. Đây là cơ sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ bất động sản. Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích. Khi dự án hoàn tất, toàn bộ bất động sản được đưa ra bán đấu giá. Và các nhà đầu tư sẽ được chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng chỉ bất động sản đang nắm giữ. - Phát hành chứng chỉ tiền gửi cho bất động sản, với loại chứng chỉ này người mua bất động sản sẽ có được một số quyền lợi khi mua nhà, và các tổ chức tín dụng cũng thu hút được một lượng vốn nhất định cho thị trường bất động sản. - Chứng khoán hoá các tài sản cầm cố, thế chấp có nguồn gốc từ bất động sản. Khi giá trị của các tài sản này được định giá một cách chính xác và được chứng khoán hoá, thì các tổ chức tín dụng có thể mua và bán một cách dễ dàng. Cứ thế tạo ra dòng tiền dài hơi để đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy nhanh tốc độ luân chuyển vốn trong thị trường. Vì vậy, khó khăn về vốn để phát triển thị trường bất động sản dần dần được khắc phục. 3.3. Các giải pháp bổ trợ chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản 3.3.1. Luật pháp Một số chính sách pháp luật về nhà - đất sẽ phải thay đổi cho phù hợp với tiến trình hội nhập. Đã đến lúc phải tính đến những biện pháp quản lý, những hệ - 80 - thống pháp luật, cơ chế, chính sách phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Tất cả những công cụ pháp luật đó sẽ được xây dựng trên nền móng là sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Luật phải đúng, hợp lý và hợp thời. Đừng để thực thi kéo dài những luật không hợp lý khiến doanh nghiệp và người dân phải đối phó, phải tránh né, dẫn đến xảy ra bao vụ việc gây khó khăn cho chính quyền và người dân. Luật lệ tốt phải tạo ra sự tin tưởng, sự hợp tác phát triển giữa chính quyền và doanh nghiệp - người dân để cùng phát triển. Chắc chắn muốn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản thì pháp luật về đất đai phải đầy đủ, minh bạch chứ không thể tiếp tục chồng chéo, quy định này lại phủ định quy định kia. Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đề ra các chính sách liên quan đến đất đai phù hợp nhất, cải cách và tinh giảm thủ tục hành chính pháp lý để giải quyết nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cũng như phê duyệt và triển khai các dự án đầu tư tạo ra nhiều hàng hóa với đầy đủ tính pháp lý, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường bất động sản, song do thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng phức tạp, tốn nhiều thời gian, và phần nào là sự chậm chạp trong công tác cấp giấy của Nhà nước khiến thị trường bất động sản phi chính thức vẫn họat động với quy mô lớn. Do vậy, cần phải có hệ thống pháp lý và hình thành hệ thống các cơ quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản để quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam. 3.3.2. Cơ chế quản lý Nhà nước cần phải xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng hoạt động có liên quan đến các bộ phận cấu thành bất động sản, liên quan đến giao dịch bất động sản. Mỗi cơ quan các cấp của nhà nước phải thực hiện đúng sự phân công theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình, không có sự chồng chéo chức năng, quyền hạn giữa Bộ ngành này với Bộ ngành khác có liên quan đến bất động sản, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Hiện tại nhiều cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở…đang quá tải trong việc thi hành nhiệm vụ, chức năng của mình. Vì thế, Nhà nước cần có kế - 81 - hoạch sớm khắc phúc tình trạng quá tải này, trong đó việc đào tạo cán bộ và trang bị phương tiện làm việc cho bộ máy quản lý đất đai ngày càng hiệu quả và chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh hơn. Về các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường, Nhà nước cần thực hiện quản lý các giao dịch này trên tinh thần: Chính quyền không nên can thiệp quá sâu vào mối quan hệ dân sự giữa người dân với nhau, giữa doanh nghiệp với nhau, giữa doanh nghiệp với người dân. Hãy để doanh nghiệp và người dân tự chịu trách nhiệm trong các giao dịch dân sự theo các quy định của Bộ luật dân sự. 3.3.3. Giải pháp về giá đất Giá đất là vấn đề được quan tâm và bàn cãi nhiều nhất, bởi vì giá đất là căn cứ tính thuế liên quan đất đai, hay tiền thuê đất, tiền đền bù đất bị thu hồi,…tức là nó ảnh hưởng mạnh đến nghĩa vụ và lợi ích kinh tế của các cá nhân, tổ chức trong mọi hoạt động liên quan đến bất động sản. Việc xác định giá đất nhanh chóng, chính xác, hợp lý và sát với giá thị trường là yêu cầu vô cùng quan trọng hiện nay, nhằm xóa bỏ tình trạng lãng phí đất đai, thu hẹp chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thực tế như trong thời gian qua, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tích cực hơn nữa. Về dài hạn, để có thể xác định giá đất chính xác và theo sát giá thị trường cần phải xây dựng một hệ thống thông tin lưu trữ toàn bộ các thông số về đất đai trên thị trường của từng địa phương, như mức sinh lợi của đất đai do vị trí thuận lợi kinh doanh, đi lại, nhiều tiện ích,…từ đó làm căn cứ phân chia thành từng loại đất khác nhau. Hệ thống thông tin này luôn công khai và minh bạch, tất cả mọi người có thể tham khảo và đối chiếu khi cần. Mọi ý kiến tranh cãi về giá đất ở từng nơi, cá nhân và tổ chức đều có quyền đệ trình lên lên văn phòng quản lý đất đai của mỗi địa phương cùng với phương thức tính giá thay thế (nếu có). Giá từng loại đất có thể được xác định thông qua những giao dịch bất động sản thực tế, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đấu giá bất động sản. Từ đó đưa vào hệ thống thông tin lưu trữ giá đất làm cơ sở tham chiếu. - 82 - Cán bộ định giá đất và nhân viên làm việc trong các văn phòng quản lý thông tin lưu trữ đất đai phải được đào tạo kỹ, được học tập nâng cao trình độ chuyên môn thường xuyên. Ngân sách để xây dựng hệ thống thông tin lưu trữ về đất đai sẽ rất lớn trong thời gian đầu, nhưng sau khi hệ thống hoàn chỉnh cùng với những đổi mới trong chính sách thuế, phí và lệ phí thì hiệu quả kinh tế mà hệ thống này mang lại sẽ không nhỏ cho thị trường bất động sản nói riêng và cho cả nền kinh tế nói chung. Về ngắn hạn, trong thời gian trước mắt chờ hệ thống thông tin lưu trữ hoàn chỉnh, mọi nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến đất đai vẫn phải sử dụng theo khung giá đất của Nhà nước, nhưng cần đảm bảo cho giá đất có cơ chế tự thích ứng, khi mà các yếu tố cấu thành giá đất thị trường thay đổi như cơ sở hạ tầng, các tiện ích xung quanh,…thì giá đất trong khung giá của Nhà nước phải kịp thời thay đổi theo. Để khung giá đất của Nhà nước theo sát diễn biến của thị trường đòi hỏi: - Các cấp quy định khung giá đất từng địa phương cần thu thập đầy đủ thông tin về đất đai để xác định giá đất chính xác và linh hoạt hơn nữa. Đặc biệt, tại các thành phố lớn cần quan tâm hơn nữa về việc phân chia đô thị thành nhiều loại rõ ràng để có thể có giá đất hợp lý và công bằng, như một số vùng ngọai ô trước đây được phân loại là nơi đất sinh hiệu quả kinh tế thấp, nhưng khi đất nước phát triển, cở sở hạ tầng ngày càng hiện đại, đời sống thu nhập người dân ngày càng tăng, tiện ích cuộc sống cao và ngoại ô là xu hướng an cư mới vừa hưởng mức thuế đất thấp do giá đất thấp, vừa tránh được nạn ô nhiễm môi trường vì vậy Nhà nước cần có chính sách giá đất hợp lý cho các khu vực như vậy. - Khi khung giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay thành phố trực thuộc trung ương xây dựng xong cần có sự kiểm tra đánh giá của Bộ tài chính so sánh với mặt bằng chung của cả nước. - Việc xác định giá đất cần tách riêng với giá trị các yếu tố vật chất gắn liền trên đất như công trình, cây lâu năm,….Như vậy mới đảm bảo tính công bằng và chính xác. - Khung giá đất cần điều chỉnh kịp thời cùng với sự thay đổi giá trị đất tại khu vực đó do cơ sở hạ tầng mới, đường giao thông mở rộng,…để đảm bảo các - 83 - nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như đảm bảo sự công bằng xã hội, bình ổn thị trường. Kết luận chương 3: Để thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển mạnh và bền vững thì việc hoàn thiện chính sách tài chính đối với thị trường này là một yêu cầu cấp thiết. Nhằm đảm bảo tính khả thi, các giải pháp để hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản được đưa ra dựa trên sự phân tích những mặt đạt được và chưa đạt được của chính sách tài chính trong thời gian qua, các dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, mục tiêu và quan điểm quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước. Có bốn nhóm giải pháp chủ yếu đó là: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế; điều chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai; đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến bất động sản; giải pháp về các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. - 84 - KẾT LUẬN Thị trường bất động sản ở nước ta đang ở giai đoạn khởi đầu của quá trình phát triển cùng với cơ chế đổi mới nền kinh tế theo quy trình hội nhập kinh tế quốc tế, các chính sách tài chính điều tiết thị trường này thời gian qua chắc chắn cũng không tránh khỏi những mặt hạn chế, bất cập với những diễn tiến của thị trường, đôi khi không thúc đẩy thị trường phát triển theo đúng hướng mà còn làm rào cản sự phát triển. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, đề tài này đã nêu ra những kết quả đạt được cũng như phân tích những mặt tồn tại của chính sách tài chính đang áp dụng cho thị trường bất động sản, từ đó cũng đề ra các giải pháp định hướng cho việc sửa đổi và hoàn thiện các chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản để đưa thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định và bền vững hơn. Hiện tại cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam còn ở mức thấp so với yêu cầu của sự phát triển, nên trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành thực hiện điều chỉnh và sửa đổi ngay những mặt hạn chế của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua nhằm khai thông sự vận động của thị trường. Bên cạnh đó, để bổ trợ cho chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản phát huy tác dụng, thì yêu cầu chính sách giá đất phải sát với giá thị trường; hệ thống pháp luật phải đồng bộ, rõ ràng, minh bạch; cơ chế quản lý của Nhà nước không chồng chéo chức năng và nhiệm vụ lẫn nhau gây khó khăn cho mọi hoạt động liên quan đến bất động sản.