Đề tài Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B, Quận 9, TP.Hồ Chí Minh

T ngày 02/07/1999 của UBND Thành Phố do thể hiện trên nền bản đồ cũ và thiếu chiều sâu nên còn nhiều khu vực chưa hợp lý như khu dân cư đông đúc nhưng quy hoạch là công viên cây xanh, công trình công cộng. Ủy ban nhân dân phường kiến nghị quy hoạch chi tiết 1/2000 điều chỉnh thành khu dân cư hiện hữu cho phù hợp với thực tế sử dụng đất của địa phương. Tình hình hòa giải, tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai luôn là một trong những vấn đề phức tạp, nổi cộm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của Phường. Tuy nhiên trong những năm qua Phường đã có nhiều biện pháp tích cực để tiến hành xác minh, giải quyết dứt điểm các vụ tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Mặc dù đã tập trung cho công tác giải quyết tranh khiếu nại về đất đai là không ít nhưng đến nay vẫn còn nhiều trường hợp tranh chấp, khiếu nại về đất đai còn tồn đọng chưa giải quyết được. Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp: Công tác xác minh nguồn gốc đất hết sức khó khăn, phức tạp,đòi hỏi nhiều thời gian và công sức nên kết quả xác minh thường kéo dài và thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng, đặc biệt là khâu làm hồ sơ ban đầu ở Phường sơ sài, đơn giản, hồ sơ được cấp qua nhiều thời kỳ, theo nhiều tài liệu đo đạc khác nhau đặc biệt. Hệ thống các văn bản hướng dẫn cũng như các quy định của Nhà nước và ngành chức năng chưa đồng bộ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các công trình tồn tại trên đất ( trước khi có Luật đất đai 2003), chưa cụ thể nên đã xảy ra không ít khó khăn trong quá trình giải quyết. Bảng 2.4 Số liệu hoà giải tranh chấp đất đai phường Tăng Nhơn Phú B STT Năm Tổng số đơn Hoà giải thành Không thành Tỷ lệ hòa giải thành 1 2005 52 32 20 61,5 2 2006 42 27 15 64,2 3 2007 39 18 21 46,1 4 2008 45 31 14 68,9 5 2009 46 24 22 52,2 6 2010 43 26 17 60,5 7 2011 40 21 19 52,5 8 2012 35 15 20 42,8 9 2013 30 14 16 46,7 10 Tổng số 372 208 164 55,9 (Nguồn:Uỷ ban nhân dân phường Tăng Nhơn Phú B,[3]) Từ khi có luật đất đai năm 2003 và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Trên địa bàn phường có 372 trường hợp tranh chấp chủ yếu liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Địa phương đã tổ chức hoà giải 372 trường hợp trong đó hoà giải thành 208 trường hợp chiếm tỷ lệ 55,9% , hoà giải không thành 164 trường hợp chiếm tỷ lệ 44,1%. Đạt được kết quả trên là do sự nỗ lực của các ban ngành đoàn thể phường, các tổ hoà giải ở khu phố đã tích cực tham gia công tác hoà giải, đến từng trường hợp cụ thể từ đó căn cứ vào các quy định của pháp luật và mối quan hệ tình cảm trong nhân dân để có thể xoá các tranh chấp, giúp cho người dân đỡ tốn thời gian, công sức và tiền bạc để có thể yên tâm làm ăn sinh sống và giữ được tình làng nghĩa xóm. Tuy nhiên bên cạnh đó tỷ lệ các vụ tranh chấp đất đai mà địa phương hoà giải không thành chiếm tỷ lệ không nhỏ có nguyên nhân do ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của người dân chưa cao, các quy định phát luật về đất đai còn chồng chéo chưa thống nhất. Giá trị đất tăng lên theo từng năm nên một bộ phận người dân mặc dù được địa phương vận động và giải thích nhưng không thể thống nhất với nhau dẫn đến vụ việc tranh chấp về đất đai phải được giải quyết ở cơ quan có thẩm quyên cao hơn gây tốn nhiều thời gian công sức của các bên. Công tác bồi thường, thu hồi quyền sử dụng đất Thu hồi đất khi có dự án được tiến hành, cán bộ địa chính Phường đã tham mưu, kết hợp và các cơ quan cấp trên như Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9, Trung tâm thu hồi và phát triển quỷ đất - Sở Tài Nguyên Môi Trường TPHCM tiến hành lập thủ tục thu hồi, đền bù, giải tỏa phục vụ công tác quy hoạch như: Khu công nghệ cao 275,33 ha, Trường Mầm Non Phong Phú 0,12 ha, Trường Tiểu học Phong Phú 0,55 ha và các công trình phúc lợi khác. Đánh giá chung tình hình quản lý đất đai ảnh hưởng đến công tác cấp giấy Thuận lợi Phường Tăng Nhơn Phú B được đo đạc, lập bản đồ địa chính chính quy đây là một thuận lợi lớn cho địa phương trong công tác quản lý đất đai. Từ kết quả của đo đạc, lập bản đồ địa chính làm cơ sở cho việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về quyền sử dụng đất. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được triển khai thực hiện sớm, đây là cơ sở, căn cứ cho việc giao đất, thu hồi đất và đặc biệt là thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai theo quy định, kế hoạch. Do làm tốt công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai trong nhân dân nên số trường hợp tranh chấp, khiếu nại về đất đai giảm dần qua các năm. Qua thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng đất đai không có trường hợp nào sai phạm lớn dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Việc giải quyết các loại hồ sơ liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện đúng quy định của pháp luật, đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất. Khó khăn Do bản đồ địa chính của Phường được đo đạc từ những năm 1990 và hoàn thành từ những năm 1992 theo chỉ thị 02 của UBND Thành phố, đến nay đã có nhiều biến động giữa thực địa so với bản đồ địa chính chính quy dẫn đến việc bản đồ, hồ sơ địa chính không còn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, do trình độ, công nghệ đo đạc trước đây còn thấp, dẫn đến nhiều sai sót ( sai diện tích, ranh giới, đo bao.) nay phải mất nhiều thời gian xử lý, hiện tại công tác cấp giấy và xác minh diện tích, hình thể thửa đất vẫn sử dụng tài liệu đo từ những năm 1990 để phục vụ cho công tác cấp giấy và đền bù giải tỏa. đó là 1 trong những khó khăn lớn của địa phương. Luật đất đai năm 2003 các căn cứ pháp luật như Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền có nhiều điểm mới nên trong quá trình tổ chức thực hiện có lúc, có nơi còn lúng túng chưa thống nhất. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do địa bàn là khu đô thị đang phát triển với nhiều dự án đang triển khai nên các công tác quản lý đất đai nhiều khâu chưa được chặt chẽ, đặc biệt là trong công tác cập nhật biến động quản lý tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai ở địa phương.Việc sang nhượng đất đai xảy ra phức tạp gây khó khăn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Nguyên nhân của một số tồn tại trên không thể không nói đến vai trò trách nhiệm cũng như trong những hạn chế ( về lưc lượng, về năng lực trình độ ) của các cơ quan tham mưu, cán bộ địa phương. Đây là một trong những mặt yếu kém cần phải được cũng cố. Hiện trạng sử dụng đất Cơ cấu sử dụng đất Phường Tăng Nhơn Phú B có diện tích tự nhiên là 528,29 ha. Thực hiện điều 53 Luật Đất đai năm 2003 về thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần, ngày 15/5/2009 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 618/CT-TTg v/v kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010, Bộ TN&MT đã chỉ đạo thực hiện công tác kiểm kê đất đai 1/1/2010 và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên của phường Tăng Nhơn Phú B gồm 3 nhóm đất chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Bảng 2.5 Cơ cấu loại đất phường Tăng Nhơn Phú B STT Loại Đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) 1 1. Đất Nông Nghiệp 115,35 21,84 2 2.Đất Phi Nông Nghiệp 412,81 78,14 3 3. Đất Chưa Sử Dụng 0,13 0,02 4 Tổng Cộng 528,29 100 ( Nguồn: Uỷ ban nhân dân phường Tăng Nhơn Phú B,[5]) Hình 2.1 Cơ cấu sử dụng đất Qua bảng biểu cho thấy, Phường Tăng Nhơn Phú B có 3 nhóm đất chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp chiếm phần lớn diện tích của phường là 412,81ha chiếm 78,14%; đất nông nghiệp là 115,35ha chiếm 21,84% diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng chiếm một phần rất nhỏ là 0,13ha chiếm 0,02%. Ở địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B thì các biến động tập trung là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sự dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.dẫn đến diện tích đất nông nghiệp ngày 1 giảm, diện tích đất ở ngày 1 tăng. Hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân Nhìn chung các hộ gia đình sử dụng đất đều sử dụng đúng mục đích được giao và chú trọng tăng cường đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Bảng 2.6 Hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân STT Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên 285,79 100 1 Đất nông nghiệp NNP 195,35 68,3 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 158,68 55,5 1.1.1 Đất trồng cây hằng năm CHN 24,1 8,4 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 4,43 2,6 1.1.1.2 Đất trổng cây hằng năm khác HNK 19,67 5,5 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 134,58 48,8 1.2 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 36,67 9,6 2 Đất phi nông nghiệp PNN 90,44 33,4 2.1 Đất ở OTC 90,11 31,8 2.1.1 Đất ở tại đô thị ODT 55,11 31,8 2.2 Đất chuyên dùng CDG 0,33 0,2 2.2.1 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 0,33 0,2 (Nguồn : Uỷ ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B,[5]) Hộ gia đình cá nhân quản lý sử dụng: 173,44 ha, chiếm 32,83 % diện tích tự nhiên toàn phường. Bao gồm chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp 115,35ha chiếm 66,6% và đất ở 55,11ha chiếm 31,8%. Nhìn chung các hộ gia đình sử dụng đất đều sử dụng đúng mục đích được giao và chú trọng tăng cường đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tính đến nay toàn phường đã giao 100% diện tích đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để tiến hành sản xuất nông nghiệp, tạo sự ổn định cho người sử dụng đất. Diện tích đất ở chưa được giao hết cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do chưa xác định rõ được đối tượng để giao, phấn đấu đến hết năm 2014 sẽ giao toàn bộ diện tích đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã được giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn phường tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế của phường. Đánh giá tình hình đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đánh giá tình hình đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 1993-2003 Quy trình, nội dung thực hiện Trong giai công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhân theo Quyết định Số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989. Xã Tăng Nhơn Phú thuộc huyện Thủ Đức cũ trong thực tiễn việc đăng ký đất đai còn vướng mắc do chất lượng hồ sơ thiết lập theo chỉ thị 02/CT-UB ngày 18/01/1992 của Ủy ban nhân dân thành phố còn quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong qua trình đổi mới. Vì vậy công việc triển khai tại xã Tăng Nhơn Phú còn rất chậm. Tuy nhiên được sự chỉ đạo của UBND huyện Thủ Đức, phòng Nông nghiệp cũng căn cứ những quy định hiện hành ở giai đoạn này để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đại trà cho người dân. Căn cứ hồ sơ do cơ quan địa chính cấp Quận trình, UBND Quận xem xét phê duyệt cấp GCNQSDĐ cho từng chủ sử dụng theo thẩm quyền và chuyển giao lại cho cơ quan địa chính, cơ quan địa chính tiến hành cập nhật vào các loại sổ địa chính theo quy định, đồng thời thông báo và phát giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí địa chính. Lưu ý: Phường Tăng Nhơn Phú B được tách ra từ xã Tăng Nhơn Phú, vào thời điểm năm 1994 UBND Xã đã tổ chức kê khai, xét duyệt và chuyển UBND Huyện Thủ Đức. Tuy nhiên đến năm 1998 thì mới được duyệt cấp GCNQSDĐ theo Quyết định số 830/1998/QĐ-UB-QLĐT ngày 10/11/1998. Hình 2.2 Quy trình cấp GCNQSDĐ giai đoạn 1993-2003 Quy định cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn này như sau: Thành lập hội đồng xét cấp GCNQSDĐ cấp Phường Ủy Ban Nhân Dân cấp Quận ra quyết định thành lập, thành phần cơ bản của hội đồng. Xây dựng kế hoạch tổ chức đăng ký đất đai. Kế hoạch đăng ký đất đai bao gồm kế hoạch về thơi gian, địa điểm và lực lượng triển khai thực hiện công tác đăng ký, sản phẩm hoàn thành và giao nộp, kinh phí thực hiện. Tổ chức triển khai, quán triệt chủ trương, kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến các cấp, các ngành, tổ chức học tập cho toàn thể nhân dân về các văn bản pháp luật đất đai mới ban hành, có liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ. Tổ chức kê khai đăng ký Căn cứ kế hoạch đăng ký đất đai, lực lượng thực hiện công tác đăng ký đất đai tiến hành thông báo thời gian địa điểm đăng ký, chuẩn bị các văn bản hướng dẫn có liên quan, mẫu đơn theo quy định. Chủ sử dụng đất kê khai đăng ký và nộp hồ sơ tại UBND cấp Phường nơi có đất thông qua lực lượng thực hiện công tác đăng ký. Xét duyệt ở Phường Trên cơ sở hồ sơ đăng ký của các đối tượng sử dụng đất, Hội đồng đăng ký đất đai của Phường tiến hành xét duyệt từng hồ sơ với các nội dung về diện tích, ranh giới, hiện trạng và nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng tranh chấp. xác định rõ trường hợp nào đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ , trường hợp nào không đủ điều kiện cấp giấy - lý do chưa đủ điều kiện, nội dung xét duyệt phải ghi vào biên bản và tổng hợp thành biên bản chung. Trên cơ sở kết quả xét duyệt, hội đồng đăng ký đất Phường tiến hành công bố công khai hồ sơ để lấy ý kiến nhân dân trong thời gian quy định, mọi thắc mắc khiếu nại phải được trình bày bằng đơn và gửi đến hội đồng đăng ký đất. Hết thời hạn công khai hội đồng đăng ký đất, phường ra thông báo kết thúc việc công khai và phải giải quyết mọi trường hợp khiếu nại, lập biên bản giải quyết cho từng trường hợp cụ thể. Hoàn thành các khâu công việc trên Hội đồng đăng ký đất Phường tiến hành tổng hợp hồ sơ để chuyển về cơ quan địa chính cấp Quận. Xét duyệt của cơ quan địa chính Căn cứ vào hồ sơ trình duyệt của Phường và kết quả kiểm tra hồ sơ, biên bản kiểm tra về mặt chuyên môn của cơ quan địa chính cấp Thành Phố hoặc Quận kiểm tra trong quá trình Phường lập hồ sơ, xét duyệt. Cơ quan địa chính cấp Quận tiến hành thẩm tra, lập hồ sơ trình UBND cấp Quận phê duyệt cấp GCNQSDĐ. Hồ sơ gồm: Toàn bộ hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ do cấp Phường chuyển đến Tờ trình đề nghị cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp đủ diều kiện cấp giấy và xử lý các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy, kèm theo danh sách. GCNQSDĐ đã vẽ cho các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy. Dự thảo Quyết định phê duyệt cấp giấy của UBND cấp Quận. Phê duyệt cấp GCNQSDĐ Theo thông tư 302/ĐKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có đủ đồng thời 2 điều kiện để sau: Khu đất đang sử dụng được thể hiện đầy đủ trên bản đồ địa chính. Diện tích đang sử dụng đã được ghi vào sổ địa chính mà đến nay không có biến động. Phù hợp với quy hoạch. Theo công văn 1427 CV/ĐC ngày 13/10/1995, người sử dụng đất có các loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền (kể cả chế độ cũ) cấp, giấy tờ về chuyển quyền, thừa kế quy hoạch sử dụng đất, GCNQSDĐ tạm thời thì được cấp GCNQSDĐ. Trường hợp người sử dụng đất không có các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, được UBND cấp Phường xác nhận thì cũng được xem xét để cấp GCNQSDĐ. Căn cứ hồ sơ do cơ quan địa chính cấp Quận trình, UBND Quận xem xét phê duyệt cấp GCNQSDĐ cho từng chủ sử dụng theo thẩm quyền và chuyển giao lại cho cơ quan địa chính, cơ quan địa chính tiến hành cập nhật vào các loại sổ địa chính theo quy định, đồng thời thông báo và phát giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí địa chính. Kết quả công tác kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ giai đoạn 1993-2003 Trong giai đoạn này nhiều văn bản hướng dẫn quy định về công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ của trung ương cũng như địa phương được ban hành. Trong đó cụ thể Nghị định 60/CP ngày 5/07/1994 của chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính về các biểu mẫu trong sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp GCNQSDĐ. Bảng 2.7 Kết quả cấp GCNQSDĐ ở giai đoạn 1993-2003 STT Năm Hồ sơ đăng ký (hs) Kết quả cấp giấy Tỷ lệ cấp giấy theo hồ sơ đăng ký (%) Số GCN Diện tích (ha) 1 1995 137 82 10,5612 59,85 2 1996 123 43 8,2640 34,96 3 1997 87 22 3,7874 25,27 4 1998 195 112 2,0671 57,43 5 1999 201 142 7,6725 70,64 6 2000 238 131 2,1061 55,04 7 2001 211 117 1,5896 55,45 8 2002 152 53 0,5890 34,87 9 2003 468 207 2,8902 44,23 10 Tổng Cộng 1812 909 38,9381 50,16 (Nguồn: Ủy ban nhân dân phường Tăng Nhơn Phú B) Trong giai đoạn 1993-2003 toàn phường cấp được 909 GCNQSDĐ ở, với diện tích cấp được là 38,9381 ha (tỷ lệ cấp giấy đạt 50,16%). Trong giai đoạn này nhiều văn bản hướng dẫn quy định về công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ của trung ương cũng như địa phương được ban hành. Trong đó cụ thể Nghị định 60/CP ngày 5/07/1994 của chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính về các biểu mẫu trong sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp GCNQSDĐ. Bảng 2.8 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 1993-2003 STT Năm Hồ sơ đăng ký Kết quả cấp giấy Tỷ lệ cấp giấy theo hồ sơ đăng ký (%) Số GCN Diện tích (ha) 1 1998 337 135 15,7213 40,05 2 1999 328 97 14,9036 29,57 3 2000 267 77 7,9020 28,83 4 2001 245 117 13,9867 47,75 5 2002 275 124 8,6901 45,09 6 2003 150 43 5,8524 28,67 7 Tổng Cộng 1602 593 67,0561 37,01 (Nguồn: Ủy ban nhân dân phường Tăng Nhơn Phú B) Qua bảng trên cho thấy, trong giai đoạn 1993-2003 phường Tăng Nhơn Phú B đã được cấp 593 GCNQSDĐ nông nghiệp, với diện tích là 67,0561ha. Trong giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 và Thông tư 1990/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập Hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ. Sau một thời gian thi hành Luật đất đai 1993, có sự đổi mới cho người sử dụng đất khi thực hiện được giao dịch một số quyền điển hình là giao đất ổn định, lâu dài có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên có bộc lộ một số hạn chế như thủ tục giao, thuê, bảng giá đất hàng năm, phân cấp thẩm quyền nên đến ngày 2/12/1998 Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993 ngày 12/07/2001. Công tác đăng ký đất đai tiếp tục được quan tâm và chỉ đạo thực hiện trong giai đoạn này nhiều địa phương đã cơ bản hoàn thành công tác đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và đưa vào quản lý sử dụng thường xuyên. Quận 9 mới thành lập, nhân sự chưa ổn định, các hồ sơ tồn đọng chuyển từ huyện Thủ Đức cũ sang tiếp tục thụ lý nên gặp nhiều khó khăn trong xác định thành phần hồ sơ, nguồn gốc pháp lý thửa đất làm ảnh hưởng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ của phường. Theo quy định hiện hành của giai đoạn này người dân sau khi nhận kết quả phải tự nộp hồ sơ và nhận kết quả trực tiếp tại phòng Quản lý đô thị quận. Do việc triển khai cấp giấy chứng nhận còn mới nên cán bộ địa chính chưa nắm vững nghiệp vụ chuyên môn nên số lượng giấy chứng nhận đã cấp còn hạn chế so với nhu cầu. Trong quá trình chuẩn bị tách huyện Thủ Đức cũ thành lập 3 quận mới nên cũng ảnh hưởng đến công tác cấp giấy. Đánh giá tình hình đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2013 Quy trình thực hiện Cùng với quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ đã gây áp lực ngày càng lớn lên vấn đề quản lý và sử dụng đất đai. Điều đó đòi hỏi ở từng cấp độ quản lý Nhà nước về đất đai phải có sự thay đổi phù hợp, phân bổ quỹ đất một cách hợp lý cho các mục đích khác nhau nhưng vẫn đảm bảo sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương do đó việc tổ chức kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ góp phần sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và phát triển hợp lý nhà ở. Từ thực tế trên Năm 2003 để đáp ứng của điều kiện thực tế. Quốc hội thông qua luật đất đai 2003 và được cụ thể hoá bằng các văn bản như nghị định 181/2004/NĐ-CP. Tiếp nhận và giải quyết tại phường Tiếp nhận và giải quyết tại quận Hình 2.3 Quy trình thực hiện việc đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2003 (một cửa liên thông) Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành và những quy định trái với quy định tại Luật này đều bãi bỏ, trong khi đó Luật đất đai năm 2003 có nhiều điểm mới so với Luật đất đai năm 1993. Cụ thể việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ theo Luật đất đai năm 2003 như sau: Tiếp nhận và giải quyết tại UBND phường Người sử đất nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ ở tại UBND phường nơi có đất, sau khi xem xét kiểm tra đối chiếu hồ sơ thì Ủy ban phường cấp biên nhận hồ sơ cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận 10 ngày làm việc. Đối với hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy thì UBND phường xác nhận vào hồ sơ ghi rõ thời điểm sử dụng đất và có giấy tờ chứng minh kèm theo (5 ngày), sau đó niêm yết công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy tại văn phòng trụ sở UBND phường (5 ngày). Đối với hồ sơ không đủ điều kiện cấp giấy thì UBND phường có văn bản trả lời nêu rõ lý do không giải quyết cấp giấy chứng nhận (10 ngày làm việc). Tiếp nhận và giải quyết tại UBND quận Người sử dụng đất mang hồ sơ đã được UBND phường xác nhận nộp trực tiếp tại tổ tiếp nhận và trả hồ sơ thuộc UBND quận và được cấp biên nhận hồ sơ (33 ngày). Sau đó hồ sơ được chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy:Phòng Tài nguyên và Môi trường soạn công văn trả lời nêu rõ lý do hồ sơ không đủ điều kiện cấp giấy. Sau đó chuyển trả hồ sơ cho tổ tiếp nhận và giao trả hồ sơ để hoàn lại cho người sử dụng đất. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy:Phòng Tài nguyên và Môi trường dự thảo tờ trình, quyết định, dự thảo GCN QSDĐ và hồ sơ có liên quan để trình UBND Quận ký cấp GCN QSDĐ. Lập phiếu chuyển thuế để chi cục thuế quận xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chi cục thuế thực hiện trong 3 ngày. Sau khi người dân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì người dân sẽ liên hệ với tổ tiếp nhận và trả hồ sơ để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2004-2013 Quận thành lập phòng chuyên môn phụ trách công tác quản lý đất đai. Phòng Tài nguyên và Môi trường hỗ trợ về chuyên môn cho các bộ địa chính phường nắm rõ các điều khoản thi hành của Luật đất đai. Cũng như các văn bản hướng dẫn liên quan. Xây dựng quy trình đăng ký cấp giấy, công tác tuyên truyền cũng được chú trọng để người dân hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ khi kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên đến năm 2006 Luật nhà ơ có hiệu lực và cụ thể bằng Nghị định 90/NĐ-CP có những quy định mới về trình tự thủ tục cấp giấy khác với quy định của Nghị định 181 nên cũng ảnh hưởng đên công tác kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ của phường. Đến năm 2010 Nghị định 88/2010/NĐ-CP có hiệu lực ngày 19/10/2010 lại có những quy định mới về thống nhất một loại giấy chứng nhận với tên gọi “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hửu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Nên cũng ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận của phường. Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành và những quy định trái với quy đinh tại Luật này đều bãi bỏ, trong khi đó Luật đất đai năm 2003 có nhiều điểm mới so với Luật đất đai năm 1993 như: Mẫu giấy chứng nhận cũng như quy định cách viết giấy mới. Việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ theo Luật đất đai năm 2003 cũng thay đổi. Bảng 2.9 Kết quả cấp GCNQSDĐ ở giai đoạn 2004-2013 STT Năm Hồ sơ đăng ký Kết quả cấp giấy Tỷ lệ cấp giấy theo hồ sơ đăng ký (%) Số GCN Diện tích (ha) 1 2004 163 131 8,3310 80,36 2 2005 187 169 10,6153 90,37 3 2006 153 140 11,3875 91,50 4 2007 277 194 4,9257 70,04 5 2008 249 177 3,0021 71,08 6 2009 152 115 1,3385 75,65 7 2010 82 76 1,1930 92,68 8 2011 92 80 1,1253 86,95 9 2012 102 98 0,8509 96,07 10 2013 125 91 0,7992 72,80 11 Tổng Cộng 1582 1271 43,5685 80,34 ( Nguồn: Ủy Ban Nhân Dân Phường Tăng Nhơn Phú B) Từ bản trên cho cho thấy, tình hình cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn 2004-2013 tăng đáng kể. Cụ thể, đã cấp được 1271 GCNQSDĐ ở cho hộ giai đình cá nhân với diện tích 43,5685ha, tỷ lệ cấp giấy là 80,34%. Bảng 2.10 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2004-2013 STT Năm Hồ sơ đăng ký Kết quả cấp giấy Tỷ lệ cấp giấy (%) Số GCN Diện tích (ha) 1 2004 77 56 22,6721 72,72 2 2005 45 33 12,0032 73,33 3 2006 27 22 5,4727 81,48 4 2007 26 20 5,0631 76,92 5 2008 45 35 12,5321 77,78 6 2009 32 21 4,5631 65,62 7 2010 19 15 3,6518 78,94 8 2011 13 11 9,5638 84,61 9 2012 17 14 1,5913 82,35 10 2013 11 9 0,2809 81,81 11 Tổng Cộng 312 236 77,3941 75,64 ( Nguồn: Ủy Ban Nhân Dân Phường Tăng Nhơn Phú B) Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành và những quy định trái với quy đinh tại Luật này đều bãi bỏ, Luật đất đai năm 2003 có nhiều điểm mới so với Luật đất đai năm 1993 như: Mẫu giấy chứng nhận cũng như quy định cách viết giấy mới. Việc Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời và quy định: Các loại giấy tờ hợp lệ như bằng khoán điền thổ, giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ởđều quy đổi về một loại giấy duy nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là “giấy đỏ” thống nhất trên toàn quốc. Việc ban hành một loại “giấy đỏ” thống nhất trên toàn quốc tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như các hoạt động giao dịch nhà đất của người dân nói chung. Trong giai đoạn này phòng Tài Nguyên Môi Trường thực hiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ theo hai phương thức đó là theo kế hoạch và theo nhu cầu (nhưng chủ yếu là cấp theo kế hoạch), do vậy trong năm 2004 phường đã cấp được với số lượng GCNQSDĐ tương đối nhiều. Nhìn chung trong giai đoạn này kết quả cấp GCNQSDĐ Nông nghiệp trên địa bàn phường cao so với giai đoạn trước 236 GCN, với diện tích 77,3941 ha về diện tích cấp được. Đánh giá chung tình hình đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ giai đoạn 1993-2003 Luật đất đai đã được sử đổi bổ sung một số văn bản pháp luật đã được ban hành tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kinh tế xã hội phát triển nên đời sống người dân có điều kiện về tài chính, nhận thức về quyền lợi của người sử dụng đất ngày càng cao nên lượng hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ tăng cao so với thời gian trước. Bảng 2.11 Số liệu kết quả về công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 có đến nay STT Giai đoạn Đất nông nghiệp (ha) Đất ở (ha) Tổng diện tích được cấp GCN 1 1993-2003 67,0561 38,9381 105,9942 2 2004-2013 77,3941 43,5685 120,9626 3 Tổng 144,4502 82,5066 226,9568 ( Nguồn: Ủy ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B) Từ bảng biểu ở trên cho ta một cái nhìn tổng quan về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B trong giai đoạn trước và sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay. Nhìn chung, số lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường tăng dần khi Luật Đất Đai 2003 được ban hành, giai đoạn 1993-2003 cấp được 1052 GCNQSDĐ với 105,9942 ha trong đó: đất nông nghiệp là 67,056 ha ( chiếm 63,26% diện tích được cấp giấy ); đất ở là 38,9381 ha ( chiếm 36,74 % diện tích được cấp giấy ). Giai đoạn 2004-2013, cấp được 120,9626 ha tăng 14,9684 ha. Trong đó đất nông nghiệp chiếm 77,3941 ha tăng 10,338 ha so với giai đoạn 1993-2003; đất ở là 43,5685 ha tăng 4,6304 ha. Trong giai đoạn sau khi luật Đất Đai 2003 được ban hành thì nhiều Văn bản Pháp luật liên quan đến quản lý đất đai cũng được ban hành và được áp dụng (như NĐ 181/2004/NĐ-CP; Luật Nhà ở 2005; NĐ 90/2006/NĐ-CP; NĐ 84/2007/NĐ-CP; QĐ 54). Nhìn chung xét về quy trình thực hiện, điều kiện cấp giấy của các Văn bản Pháp luật này có sự thông thoáng hơn rất nhiều theo hướng thuận lợi cho người dân, cũng như cán bộ quản lý trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Do đó, mang lại kết quả cao hơn so với giai đoạn trước đó, cùng với sự nỗ lực của UBND quận và các phòng ban chuyên môn chỉ đạo phường đẩy nhanh tiến độ cấp giấy. Bên cạnh đó trình độ của cán bộ địa chính am hiểu địa bàn, có trình độ chuyên môn phù hợp, UBND phường quan tâm đầu tư trang thiết bị như máy vi tính, phòng, bàn ghế và các dụng cụ chuyên môn, hỗ trợ công tác kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ cho người dân. So với hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân năm 2013, diện tích được cấp giấy cũng khá cao. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp là 195,35 ha đã cấp được 144,4502 ha; hiện trạng sử dụng đất ở là 90,11 ha đã cấp được 226,9568 ha. Tổng diện tích đã cấp GCNQSDĐ là 226,9568 ha chiếm 79,50 % so với hiện trạng sử dụng đất cảu hộ gia đình, cá nhân. Bảng 2.12 Diện tích cấp GCNQSDĐ so với hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân STT Mục đích sử dụng Hiện trạng sử dụng đất (ha) Diện tích cấp GCNQSDĐ (ha) Tỷ lệ cấp giấy so với hiện trạng (%) 1 Đất nông nghiệp 195,35 144,4502 73,94 2 Đất ở 90,11 82,5066 91,56 3 Tổng 285,46 226,9568 79,50 ( Nguồn: Ủy ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B) Qua kết quả của bảng trên cho thấy công tác cấp GCNQSDĐ từ năm 1993 đến nay đã thu được những kết quả, đặc biệt là từ sau khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực . Bên cạnh đó còn một số lượng lớn chưa được cấp giấy chứng nhận do nhiều nguyên nhân khác nhau. Từ kết quả trên, ta rút ra được những thuận lợi và khó khăn sau: Thuận lợi Từ năm 1993 đến nay cùng với sự phát triển của thành phố cũng như của quận nói chung và của phường Tăng Nhơn Phú B nói riêng, tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa nhanh đòi hỏi chính quyền phải nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Từ đó Nhà nước đã ban hành kịp thời các văn bản để hướng dẫn chính sách về đất đai phù hợp với tình hình hiện nay. Góp phần làm minh bạch hóa thị trường nhà đất. UBND phường phối hợp với các phòng ban của UBND quận xây dựng kế hoạch cấp giấy chứng nhận trên toàn địa bàn dân cư. Thành lập các Tổ công tác đến tận khu phố, tổ dân phố, hướng dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận. UBND phường tại đã hợp đồng với các Công ty có chức năng đo vẽ, tổ chức đo đạc đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tiến hành cấp giấy đại trà cho từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn. Hồ sơ đề nghị xin cấp giấy chứng nhận chủ yếu theo kế hoạch, số lượng hồ sơ đăng ký tương đối nhiều chiếm tỉ lệ khá cao so với hồ sơ thuộc diện yêu cầu. Nhu cầu đăng ký cấp giấy chứng nhận của đối tượng sử dụng ngày càng tăng do đối tượng xác định được giá trị về quyền của người sử dụng đất và nhu cầu giao dịch.Giấy chứng nhận có nội dung thay đổi, nhất là việc xác lập quyền sở hữu công trình thể hiện rõ nét hơn, giúp người sử dụng an tâm khi giao dịch.Sự thay đổi giấy chứng nhận mới thể hiện nội dung thông tin tương đối đầy đủ, ngày càng được nâng cao quyền lợi của người sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất được đảm bảo hơn.Được ghi nợ tiền sử dụng đất và xác định nghĩa vụ tài chính thông qua bảng giá đất hàng năm. Nhà đất của chủ sử dụng thuộc diện thừa kế hoặc đồng sở hữu thì các thành viên thừa kế hoặc đồng sở hữu, mỗi thành viên sẽ được cấp một giấy chứng nhận.Bản vẽ hiện trạng, vị trí, dựa trên nền bản đồ địa chính số, thể hiện tọa độ trên bản đồ và hiện trạng thực tế. Do đó rất thuận lợi cho việc xác định vị trí căn nhà hoặc khu đất. Khó khăn Đối tượng sử dụng đất chưa nắm bắt được ý nghĩa về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng. Người dân còn thận trọng, ngán ngại trong việc nộp tiền sử dụng đất. Quan niệm đất do ông bà hoặc cha mẹ để lại không cần không cần thiết để xác lập quyền sở hữu. Hồ sơ chưa đủ điều kiện do xác lập đối tượng sử dụng về nguồn gốc đất không rõ ràng. Nhà xây dựng không phép, không chứng minh được thời điểm xây dựng.Công trình nhà ở xây dựng sau thời điểm quy hoạch, nằm trong khu đất công trình công cộng, cây xanh tập trung chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000.Đối tượng sử dụng đất chưa nắm bắt được ý nghĩa về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng.Tỉ lệ giải quyết hồ sơ chưa cao do nhà đất nằm trong khu quy hoach cây xanh , công trình công cộng, xây dựng sau thời điểm có quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000. Bảng giá đất của UBND Thành phố tăng theo hàng năm nên làm hạn chế tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận khi đối tượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.Việc xác lập định mức đất ở của từng địa phương, ảnh hưởng nhu cầu của người sử dụng đất. Các dự án có quyết định thu hồi đất, giao đất, thuê đất nhưng chậm tổ chức triển khai, điều này gây tâm lý bức xúc khi người sử dụng có đất nằm trong dự án. An sinh xã hội và nơi ở của người sử dụng chưa thật sự ổn định, hạn chế phát triển kinh tế xã hội tại địa phương.Số lượng hồ sơ đăng ký ngày càng giảm, do đa số hồ sơ mua bán, sang nhượng bằng giấy tay, không đăng ký, không chứng minh được quá trình sử dụng và thời điểm xây dựng. Nguyên nhân, tồn tại trong công tác cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường qua các năm cũng không tránh khỏi những khó khăn. So với hiện trạng sử dụng đất là 285,79ha còn 58,83ha chưa được cấp giấy với nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng chủ yếu có 5 nhóm nguyên nhân chính: thổ tập trung, chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000, mua bán bằng giấy tay sau 1/7/2004, chưa hoàn thành thuế và nguyên nhân khác. Bảng 2.13 Nhóm nguyên nhân dẫn đến việc các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất STT Nhóm nguyên nhân Số thửa Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) (so với diện tích chưa được cấp giấy) 1 Thổ tập trung 201 5,78 9,82 2 Chưa có QHCT 1/2000 586 23,06 39,19 3 Sang nhượng giấy tay sau 01/07/2004 262 8,08 13,73 4 Chưa hoàn thành thuế 87 8,21 13,96 5 Nguyên nhân khác 23 13,70 23,3 6 Tổng cộng 1159 58,83 100 ( Nguồn: Ủy ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B) Nhóm nguyên nhân thứ nhất: Do tài liệu bản đồ 02/CT-UB phần lớn các thửa đất là thổ tập trung, có nhiều hộ sử dụng nên trước đây Ủy ban nhân dân Xã Tăng Nhơn Phú không tổ chức cho kê khai nên trong các đợt cấp giấy chứng nhận theo kế hoạch (cấp đại trà) thì Ủy ban nhân dân phường Tăng Nhơn Phú B chỉ xét cấp cho các thửa đất nhỏ, có ranh giới rõ ràng và có chủ sử dụng đăng ký. Phần các thửa là thổ tập trung thì nếu hộ nào có nhu cầu cấp giấy chứng nhận thì phải đo vẽ bản đồ hiện trạng, chi phí đo vẽ cao nên hầu hết các chủ sử dụng không lập hồ sơ. Nhóm nguyên nhân thứ hai : Do qui hoạch chi tiết trên địa bàn phường chưa phủ kín, hầu hết khu dân cư tập trung ở các khu phố 1, 2, 4, 5 có thời điểm xây dựng nhà sau năm 1999 nhưng theo qui hoạch tổng thể thì khu vực này bố trí là đất cây xanh, đất công trình công cộng và đường qui hoạch dự kiến nên dù các hộ thực sự có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng không đủ điều kiện cấp. Nhóm nguyên nhân thứ ba: Do các hộ tự sang nhượng bằng giấy tay sau ngày 01/07/2004 ( ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực ) nên không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Nhóm nguyên nhân thứ tư:. Thuế nông nghiệp đã được miễn từ năm 2002. Hiện những hộ đã sang nhượng đất bằng giấy tay từ năm 2002 đến trước ngày 01/07/2004 khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung biên lai thuế hoặc giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế nông nghiệp. Trong khi đó việc liên hệ với chủ đất cũ là rất khó khăn hoặc có liên hệ được thì nếu chủ đất chưa hoàn thành thuế thì việc lập hồ sơ truy thu còn nhiều bất cập nên gây khó khăn cho người đề nghị cấp giấy. Nhóm nguyên nhân khác: có rất nhiều nhóm nguyên nhân dẫn đến tồn tại trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trên địa bàn Phường Tăng Nhơn Phú B. Ngoài những nhóm nguyên nhân nêu trên vẫn còn những nguyên nhân khác như đất đang có tranh chấp chờ giải quyết, đất côngdẫn đến tồn tại trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trên địa bàn Phường. Tuy nhiên những nhóm nguyên nhân trên là những yếu tố chiếm phần lớn trong tổng số các thửa đất và diện tích chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Tăng Nhơn Phú B. Về mặt chủ quan: Trình độ, năng lực của cán bộ địa chính Phường còn yếu, chưa tham mưu tích cực cho UBND Phường trong quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn. Bên cạnh đó, từ năm 2004 đến nay cán bộ địa chính Phường phải thực hiện thêm nhiệm vụ về mảng tài nguyên khoáng sản, tài nguyên nước do vậy việc tập trung cho công tác quản lý đất đai nói chung bị chi phối. Những biến động về đất đai chưa được cập nhật, chỉnh lý thường xuyên dẫn đến hồ sơ địa chính không còn phù hợp với hiện trạng sử dụng gây khó khăn cho công tác cấp đổi GCNQSDĐ. Hệ thống hồ sơ, tài liệu, số liệu chưa được thực hiện và lưu trữ đầy đủ trên hệ thống máy tính mà chủ yếu còn ở dạng thô gây khó khăn, mất nhiều thời gian cho ra cứu phục vụ các nhiệm vụ chuyên môn. Về mặt khách quan: Do bản đồ địa chính chính quy của các Phường được thành lập từ những năm 2005, đến nay đã có nhiều biến động cần phải tiến hành đo đạc nhưng kinh phí cho công tác này vẫn còn hạn chế dẫn đến bản đồ, hồ sơ địa chính không còn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. Giá đất và một số quy định về thu tiền sử dụng đất nhiều nơi chưa phù hợp dẫn đến việc người dân không có đủ khả năng thực hiện. Việc áp dụng hạn mức giao đất ở ( giai đoạn trước Luật đất đai năm 2003) để tính hạn mức đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất có nhiều bất cập – có nghĩa là chỉ công nhận quyến sử dụng đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức, nếu vượt hạn mức thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Trong khi đó có nhiều trường hợp đã sử dụng diện tích đất ở lớn hơn hạn mức và đã nộp thuế sử dụng đất hàng năm đầy đủ. Luật đât đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật có nhiều điểm mới so với Luật đất đai năm 1993 nên trong quá trình tổ chức thực hiện có lúc, có nơi còn lúng túng, chưa thống nhất. bên cạnh đó có văn bản mới ban hành nhưng sau đó một thời gian lại có văn bản sửa đổi, bổ sung những nội dung mới như: Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về sửa đồi, bổ sung một số điều của chuyển công ty Nhà Nước thành công ty cổ phần. Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành quy định về GCNQSDĐ (thay thế cho Quyết định 24) Thông Tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, cụ thể một số vấn đề sau: Đối với trường hợp sử dụng đất ở Phường thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND Phường, sau đó cán bộ địa chính Phường tổng hợp và chuyển đến Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất, do đó cán bộ địa chính Phường phải làm thêm nhiệm vụ luân chuyển. Như vậy cán bộ địa chính Phường sẽ mất nhiều thời gian cho công việc này và không tập trung vào nhiệm vụ chính của mình. Ngược lại đối với trường hợp sử dụng đất ở Phường thì cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận phải đi đến các Phường để xác nhận hồ sơ cho người sử dụng đất, nội dung này mất nhiều thời gian và dễ sinh ra các vấn đề tiêu cực khác. Theo cơ chế một cửa thì việc cấp GCNQSDĐ do Quận giải quyết, kết quả cấp giấy chứng nhận chỉ báo lại trực tiếp với người dân, không báo về phường nên gây nhiều khó khăn trong việc quản lí của phường. Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định thời điểm sử dụng đất nhưng không quy định thời điểm sử dụng từng loại đất cụ thể ( như thời điểm sử dụng đất ở, thời điểm sử dụng đất nông nghiệp) nên khi xác định thời điểm sử dụng đất để tính toán các khoản nghĩa vụ tài chính gặp nhiều khó khăn, không thống nhất. Ví dụ: Ông A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 1990 và sử dụng vào mục đất nông nghiệp, đến năm 1996 tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, năm 1998 mới có quy hoạch sử dụng đất. nay ông A đăng ký xin cấp GCNQSDĐ. Nếu tính thời điểm sử dụng đất của ông A là năm 1990 thì theo Nghị Định 198 thì ông A không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng tính thời điểm sử dụng đất ở là năm 1996 thì ông A phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình mà người đứng tên trên giấy là người đại diện cho hộ gia đình đó. Theo quy định tại Quyết định số 08/2006/QĐ.BTNMT, phải thỏa thuận và đồng ý của vợ hoặc chồng của người đại diện đó mà không nói đến các thành viên khác. Sự phối hợp giữa các ngành trong công việc giải quyết các hồ sơ có liên quan đến QSDĐ cũng như trong thực hiện các quy định của pháp luật chưa chặt chẽ, thống nhất, cụ thể. Theo quy định tại Nghị Định 117 nếu thữa đất được xác định là sử dụng vào mục đích đất ở trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ hợp lệ về đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì không phải nộp tiền sử dụng đất cho dù người sử dụng đất đó sử dụng trước sau năm 1993. Nhưng ngành thuế không xác định nội dung này mà chỉ tính thời điểm sử dụng đất sau năm 1993 là thu tiền sử dụng đất. Ví dụ: Ông Nguyễn B sử dụng đất ( đã có nhà ở trước năm 1980), đến năm 1994 chuyển nhượng cho bà C, nay bà C xin cấp xin cấp giấy thì nộp 100% tiền sử dụng đất. Xây dựng các giải pháp Để giải quyết được khối lượng các thửa đất còn lại chưa được cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường bên cạnh việc cần phải đủ nhân công, tài chính và điều cần thiết nhất là phải thực hiện công việc theo một kế hoạch cụ thể. Qua khảo sát địa bàn, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương tôi đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ và kế hoạch thực hiện công tác rà soát, đăng ký và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Tăng Nhơn Phú B cụ thể như sau: Giải pháp về chính sách Đối với nguyên nhân chưa được cấp GCNQSDĐ do mua bán giấy tay sau 01/07/2004 kiến nghị với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường ban hành văn bản, hướng dẫn giải quyết cấp giấy cho người dân, như vậy giải quyết được phần lớn vướng mắc trong công tác cấp giấy của các địa phương nói chung và của phường Tăng Nhơn Phú nói riêng. Giải pháp về tuyên truyền Kiến nghị trung tâm trợ giúp pháp lý của Thành phố phối hợp cùng với Phòng Tư Pháp Quận và các cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường thường xuyên tổ chức các buổi tuyên truyền pháp luật đến người dân. Có thể tổ chức tại UBND Phường hoặc những khu vực tập trung dân cư để nâng cao tầm nhận thức của người dân đối với pháp luật nói chung và Luật Đất Đai nói riêng. Mục đích của các buổi tuyên truyền nhằm làm sao cho người dân hiểu được tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai và các quyền của người dân khi được nhà nước cấp GCNQSDĐ. Từ nhận thức đó người dân sẽ có ý thức hơn và để đảm bảo quyền lợi của họ họ sẽ tự đến cơ quan nhà nước để đăng ký và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ Giải pháp về công tác quản lý nhà nước về đất đai khác có liên quan Đề xuất với cơ quan thuế miễn tiền truy thu, truy phạt đối với những hộ có nợ thuế nông nghiệp khi người dân đển kê khai đăng ký và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ Đề xuất cùng các cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường và các ngành có liên quan hỗ trợ kinh phí, phương tiện cho việc thực hiện đo đạc giải thửa hoặc do chính lý các thửa đất,các khu đất bị đo bao, biến động, không cần người dân phải bỏ tiền ra đề thi chi phí cho những khoản đo đạc khi thực hiện việc đăng ký cấp GCNQSDĐ Đề xuất với UBND Phường Tăng Nhơn Phú B thành lập tổ đăng ký đất đai phục vụ cho công tác cấp giấy, tổ đăng ký có trách nhiệm đi đến từng thửa đất để kiểm tra, xác minh nguồn gốc, hiện trạng và chủ sử đụng đất, phối hợp tốt cùng cán bộ của ấp, tổ nhân dân để nắm bắt báo cho người sử dụng đất đang ký đất đai đối với thửa đất của họ đang sử dụng và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ theo đúng quy định. Bảo quản các tài liệu, số liệu qua các năm để làm cơ sở cho việc tham khảo hoặc kế thừa cho các năm tiếp theo. Đối với những trường hợp chuyển nhượng trái phép đề nghị UBND phường xét thấy đủ điều kiện tại Điều 50 Luật đất đai thì xét cấp giấy. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở quan trọng của quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cán bộ địa chính phường có thể xác định được đất đó có sử dụng đúng mục đích hay không, ngăn chặn các vi phạm xảy ra trong lĩnh vực đất đai. Cần thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhờ đó có thể quản lý quỹ đất ở địa phương cũng như ngăn chặn các hành vi tiêu cực diễn ra. Đối với tranh chấp, khiếu nại thì sớm giải quyết dứt điểm cho người dân để họ có thể yên tâm và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Các giải pháp khác Cán bộ địa chính cần nâng cao nghiệp vụ cũng như nắm bắt các nghị định mới về quản lý đất đai, đóng vai trò cố vấn trong tổ chuyên môn giúp cho hội đồng đăng ký đất đưa ra những quyết định đúng đắn. Chú trọng đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các công việc cần thiết. Tránh tình trạng buông lỏng quản lý coi đó là công việc của phòng Tài nguyên. Hoàn thiện sổ mục kê đất đai, tiến hành kiểm tra, xử lý các sai phạm kịp thời. Phối hợp với cấp trên để tổ chức tập huấn cho cán bộ địa chính những phần mềm liên quan đến công tác quản lý đất đai, tổ chức các buổi tọa đàm để trao đổi và học hỏi cán bộ địa chính cơ sở khác; tham quan, học hỏi thường xuyên hơn nữa. Cho tổ chức rà soát lại quy định và các giấy tờ hợp lệ để cấp GCNQSDĐ ở đô thị theo hướng đơn giản hóa các thủ tục phù hợp với Luật đất đai năm 2003 và các văn bản ban hành. PHẦN 3 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã được các cấp, các ngành quan tâm nhất là trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. Thông qua việc đăng ký đất, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, Phường Tăng Nhơn Phú B đã xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính tương đối hoàn chỉnh phục vụ cho các nhiệm vụ quản quản lý nhà nước đối với đất đai. Công tác quản lý đất đai ngày càng đi vào nề nếp, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nhìn chung công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phường cơ bản đã hoàn thành, kết quả đó là do có sự phối hợp tốt trong công tác giữa các cơ quan có thẩm quyền, công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai được duy trì và thực hiện thường xuyên, ý thức của người dân ngày một nâng cao, qua đó góp phần làm cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn dần đi vào ổn định. Tính đến ngày 1/1/2014 toàn phường đã cấp được 2895 giấy với diện tích là 226,9568 ha. Tuy nhiên, công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn. Một số lượng lớn diện tích chưa được cấp giấy, chủ yếu do các nguyên nhân: Do ngại phải đóng thuế nông nghiệp, thuế trước bạ và tiền sử dụng đất, do nguồn gốc sử dụng đất không rõ ràng, do cơ quan cấp đất sai thẩm quyền, đo bao, biến động diện tích theo bản đồ tài liệu 02/CT-UB không có số thửa. Dựa trên những nguyên nhân đã nêu, tiểu luận đã đề ra được một số giải pháp nhằm thúc đẩy và hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B. KIẾN NGHỊ Từ tình hình thực tế nêu trên, để thực hiện tốt hơn nữa việc quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nói chung và công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Đề tài có một số kiến nghị như sau: Về mặt quản lý hành chính: Cần có sự thống nhất giữa các cấp, các ngành trong việc lập, giải quyết các vấn đề có liên quan đến sử dụng đất. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý những trường vi phạm pháp luật đất đai. Đồng thời nắm bắt được tình hình thực tế ở địa phương để có biện pháp tháo gỡ những khó khăn vướng mắc và có những kiến nghị với các cấp, các ngành điều chỉnh các vấn đề mà theo quy định con bất cập, chồng chéo, khó thực hiện. Tăng cường lực lượng cán bộ có đủ năng lực, trình độ khả năng đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ trong giai đoạn hiện nay. Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, nâng cao ý thức , tinh thần trách nhiệm của những người làm công tác quản lý đất đai nhằm thực hiện tốt chức năng tham mưu cho UBND các cấp trong quản lý Nhà nước đối với đất đai. Song song với những công việc trên cũng cần tập trung phối hợp cùng tổ đo đạc của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Quận hoặc các Trung Tâm kỹ thuật địa chính nhà đất để phối hợp đo đạc phục vụ cho công tác cấp giấy đổi với những thửa bị đo bao và chỉnh lý biến động do đường sá, sống suối. Về mặt tuyên truyền: Thường xuyên phổ biến, tuyên truyền các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước nói chung và Luật đất đai nói riêng đi vào đời sống của mọi tầng lớp nhân dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Phường quan tâm hơn trong công việc chỉ đạo các thành viên Tổ đăng ký đất đai của Phường về tinh thần trách nhiệm trong việc tổ chức đăng ký cho nhân dân, hướng dẫn nhân dân viết hồ sơ đăng ký và xử lý kịp thời hồ sơ đã đăng ký của nhân dân, tuyên truyền nhằm làm sao cho người dân hiểu được tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai và các quyền của người dân khi được nhà nước cấp GCNQSDĐ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Đăng ký thống kê đất đai của thầy Ngô Minh Thụy, trường ĐH Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh, năm 2011, 141 trang. Bài giảng Quản lý Nhà nước về đất đai của thầy Lê Mộng Triết, trường ĐH Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh, năm 2012, 97 trang. Báo cáo tình hình thực hiện kinh tế - xã hội – quốc phòng – an ninh năm 2013 của Phường Tăng Nhơn Phú B Báo cáo số liệu thống kê đất đai năm 2013 của Phường Tăng Nhơn Phú B. Luận văn tốt nghiệp : Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn-TP.HCM của Nguyễn Văn Hấu, năm 2008, 53 trang. Luật Đất đai 2003. Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai 2003. Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ về thi hành Luật Nhà ở quy định việc cấp giấy chứng quyền sở hữu nhà ở – quyền sử dụng đất ở. Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 ban hành về quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSHN ở và QSDĐ ở, GCNQSHN ở, GCNQSDĐ tại Thành phố Hồ Chí Minh.