Đề tài Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

hỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường BĐS ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. Ở một khía cạnh khác, vai trò của đất đai được nhìn nhận trên một phương diện mới: đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở KT – XH, văn hoá, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; Quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt. Những chính sách đổi mới đó làm cho đất đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá. Người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai, khuyến khích sự đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất… Thứ hai, quy định cụ thể hơn quyền của nhà nước trong vấn đề sở hữu đất đai. Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua các hình thức: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất. Vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của nhà nước còn được thể hiện thông qua việc nhà nước: + Thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai; + Trao Quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. + Hơn nữa, Pháp luật đất đaihiện hành còn phân biệt rõ ràng, rành mạch chức năng đại diện chủ sở hữu đất đai của nhà nước với chức năng quản lý đất đai của nhà nước nhằm xác định cụ thể hơn nội hàm của vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta Thứ ba, chú trọng đến việc quản lý đất đai bằng các biện pháp kinh tế nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng của đất đai thông qua việc quy định giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai; thực hiện việc đấu giá Quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 20 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên Giá đất do nhà nước xác định là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, tiền bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển Quyền sử dụng đất; tính giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá… Tuy nhiên, để giá đất do nhà nước xác định luôn theo kịp với sự vận động của quan hệ đất đai và phù hợp với thực tiễn, pháp luật xác định các nguyên tắc trong việc định giá đất là: + Sát với giá chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Mặt khác, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được công bố công khai vào ngày mồng một tháng một hàng năm. * Một điểm đáng chú ý là, Pháp luật đất đai hiện hành áp dụng rộng rãi cơ chế đấu giá Quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất.  Khắc phục được tình trạng xin – cho, giảm thiểu sự tham nhũng, tiêu cực trong việc phân phối đất đai và bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất VÀ góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước. * Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai thể hiện: + Lần đầu tiên, Luật Đất đai năm 2003 có một chương riêng quy định về thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất; trong đó định rõ trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; + Cơ chế “một cửa” trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được xác lập  văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công chịu trách nhiệm giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất. + Ở một khía cạnh khác, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được Pháp luật đất đai phân cấp mạnh mẽ cho UBND các địa phương thực hiện (Xem Điều 37, Luật Đất đai năm 2003).. Thứ tư, Pháp luật đất đai không chỉ xác lập quyền làm chủ thực sự của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai mà còn mở rộng các quyền cho người sử dụng đất; đi đôi với việc xoá bỏ sự phân biệt, đối xử về quyền và nghĩa vụ giữa các đối tượng sử dụng đất.  Từng bước xoá bỏ sự khác biệt trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này thể hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đều được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 21 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên Thứ năm, xử lý vi phạm Pháp luật đất đai là một nội dung cơ bản được Pháp luật đất đai ghi nhận và luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.  mọi hành vi vi phạm Pháp luật đất đai do người quản lý hoặc người sử dụng đất gây ra đều bị xử lý. Để có thể xác định chính xác mức độ, hậu quả của hành vi vi phạm hành chính, Pháp luật đất đai đã đề ra nguyên tắc quy đổi giá trị Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền để đưa ra mức xử phạt. Mặt khác, Pháp luật đất đai cũng quy định cụ thể việc xử lý đối với tình trạng nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai có hành vi vi phạm Pháp luật đất đai hoặc vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất. Thứ sáu, Pháp luật đất đai từng bước xây dựng và hoàn thiện quyền, nghĩa vụ của tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng sử dụng đất: (Mục 2 chương IV Luật đất đai). Thứ bảy, bổ sung các quy định về Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS nhằm xác lập cơ sở pháp lý ban đầu cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, góp phần tạo lập các yếu tố đồng bộ mang tính “đầu vào” của nền kinh tế thị trường (điều 61 Luật đất đai). Thứ tám, Pháp luật đất đai hiện hành ngày càng chú ý đưa việc lồng ghép vấn đề đất đai và vấn đề môi trường. - Hệ thống cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường được thành lập lần đầu tiên ở nước ta theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. tách chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường với chức năng khai thác, sử dụng tài nguyên. thể hiện quan điểm tiếp cận quản lý tổng hợp, sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên vì sự phát triển bền vững nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường. - Vấn đề môi trường được lồng ghép trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể: + Nguyên tắc của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường + Việc quy hoạch sử dụng đất phải xác định các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ, cải tạo đất và Bảo vệ môi trường - Hành vi huỷ hoại đất còn bị coi là hành vi vi phạm Pháp luật đất đai và tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; (Điều 38 Luật đất đai 2003). - Tuân theo các quy định về Bảo vệ môi trường trong sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 107 Luật Đất đai năm 2003. 4.2 Những tồn tại trong hệ thống quản lý đất ở Việt Nam 4.2.1 Tồn tại nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản Pháp luật đất đai hoặc liên quan đến đất đai Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 22 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên Cơ quan ban hành Luật: thực tế sau khi Luật đất đai 2003 ban hành, Chính phủ, các cơ quan trung ương và UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành nhiều văn bản để cụ thể hoá và tổ chức thi hành luật. ở trung ương đã ban hành được hơn 70 văn bản, trong đó có 6 văn bản thuộc thẩm quyền của Quốc hội và trên 30 văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ. ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng đã ban hành trên 400 văn bản về giá đất, giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, giải quyết tranh chấp đất đai và về quản lý, sử dụng đất của địa phương. Nhược điểm hệ thống văn bản pháp luật hiện nay: + Số lượng văn bản quá nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng. + Nội bộ hệ thống còn có một số mâu thuẫn, tạo nên sự lúng túng trong xử lý + Còn nhiều yếu tố chưa có khung điều chỉnh đầy đủ trong văn bản luật, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Báo cáo tổng kết 10 năm “1993-2003” của Bộ TNMT)  Đẩy quan hệ Pháp luật đất đai chồng chéo, phức tạp; quan hệ đất đai lộn xộn, thiếu công bằng và công minh trong quản lý và sử dụng đất.  Mâu thuẫn và chồng chéo trong văn bản luật tạo nên sự tràn lan trong thẩm quyền ban hành các văn bản Pháp luật đất đai của các cấp ngành. Hình thức văn bản: bên cạnh các văn bản được ban hành theo đúng quy định của Luật ban hành VBQPPL cũng còn có không ít các văn bản được ban hành không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục và hình thức mà pháp luật quy định. Ví dụ như: sử dụng công văn, thông báo… để quy định về chế độ, chính sách đất đai (theo đánh giá, tỷ lệ này ở thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng 30%)  gây ra các bất lợi sau: + Về phía người dân: Người sử dụng đất không thể tìm hiểu hết các quyền và nghĩa vụ của họ được quy định ở văn bản pháp luật nào, liệu văn bản đó có còn hiệu lực pháp luật hay không -> vi phạm pháp luật không hay biết. Khi xảy ra tranh chấp hay phát hiện sai phạm, người dân phải liên hệ, khiếu kiện gây lãng phí và tốn kém + Về phía nhà nước: Do lực lượng mỏng và trình độ cán bộ không đồng đều, thêm việc có quá nhiều văn bản của các cấp, ngành ở địa phương và Trung ương ban hành, gây khó khăn cho cán bộ khi thừa hành và thực thi kịp thời. Hoặc nắm bắt được thì tính thống nhất văn bản không cao gây tình trạng khó khăn khi thực hiện  phát sinh tiêu cực, tham nhũng và lách luật. + Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, đã có một loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành nhưng nội dung một số quy định của các đạo luật này lại chưa thống nhất với tinh thần của Luật Đất đai năm 2003, chẳng hạn như Luật Xây dựng, Luật về Nhà ở, Luật khiếu nại tố cáo… Ban hành không đúng thẩm quyền: Vd: theo các qui định tại các Điều 37, 44, 52 của Luật Đất đai; khoản 2 Điều 42, khoản 2 Điều 34 của Nghị định số 181 và một số qui định có liên quan của Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì hầu hết các quyết định hành chính, hành vi hành chính được qui định tại Điều 162 của Nghị định số 181 đều thuộc thẩm quyền ban hành hoặc thực hiện của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện. Cá biệt, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc trưng dụng đất theo qui định tại khoản 1 Điều 24 của Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản, ngày 03/06/2008. Mặc dù Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 23 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên vậy, theo điểm b khoản 2 Điều 40, khoản 1 Điều 54, Điều 61 của Nghị định số 84 đều dẫn chiếu việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện được thực hiện theo qui định tại các Điều 63, 64 của Nghị định này. Như vậy, Nghị định số 84 đã có sự nhầm lẫn giữa quyết định hành chính, hành vi hành chính của Uỷ ban nhân dân với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân. Thời hiệu, thời hạn khiếu nại không thống nhất gây nhiều bất lợi cho người khiếu nại. Luật Khiếu nại, tố cáo qui định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính. Mặt khác thời hiệu khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lí đất đai là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó.  Gây khó khăn cho người khiếu nại trong việc xác định thời hiệu khiếu nại được áp dụng theo qui định của văn bản nào mà còn gây khó khăn cho người có trách nhiệm tiếp nhận, thụ lí khiếu nại. Thời hiệu khởi kiện của Luật đất đai 2003 là quá ngắn so với thời hiệu khởi kiện được quy định tại Luật khiếu nại, tố cáo 2005 (sửa đổi, bổ sung). Xảy ra tình trạng đơn khiếu nại của những dân trong lĩnh vực này bị từ chối là quá thời hiệu khởi kiện.  Giải pháp: Có thể áp dụng khoản 3 điều 83 Luật ban hành các văn bản pháp luật: ưu tiên áp dụng các quy định trong văn bản Luật ban hành sau. 4.2.2 Tính an toàn pháp lý của hệ thống Pháp luật đất đai chưa cao Luật Đất đai năm 2003 đã “luật hoá” các quy định ở các văn bản dưới luật được cuộc sống chấp nhận và từng bước chi tiết hoá các chế định, đồng thời, hạn chế tối đa cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và hạn chế số lượng các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, điều này lại dẫn đến tình trạng là nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2003 rất đồ sộ và chứa đựng nhiều quy định hơn cả luật. Việc quán triệt nội dung để triển khai thi hành cũng phải mất nhiều thời gian, công sức nghiên cứu, tìm hiểu. 4.2.3 Đánh giá chung Những tồn tại chủ yếu của Luật đất đai hiện nay:  Các quy định liên quan đến các giao dịch về đất đai nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau như Luật Đất đai, BLDS, Luật về Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS…  Một số nội dung nhằm xác lập khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS của tổ chức (trong đó có thị trường Quyền sử dụng đất)…vẫn còn thiếu Luật điều chỉnh như: + Chưa ban hành Luật về Đăng ký giao dịch BĐS, Luật về Môi giới BĐS; + Thiếu quy định để xây dựng và điều chỉnh hoạt động của các tổ chức trung gian có chức năng hỗ trợ, thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS như: tổ chức môi giới BĐS; tổ chức định giá BĐS; tổ chức tư vấn, cung cấp thông tin về BĐS; tổ chức tư vấn dịch vụ pháp lý về BĐS; tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS …  Chưa đủ các quy định về việc giải quyết tình trạng sử dụng đất Nông nghiệp nhằm xác lập đầy đủ các cơ chế, chính sách thúc đẩy người dân tự nguyện chuyển đổi đất cho nhau để tập trung đất đai thực hiện công nghiệp hóa nông thôn. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 24 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên  Quy định hiện hành về chính sách tài chính về đất đai còn bất cập, chưa góp phần hỗ trợ đắc lực sự phát triển của thị trường Quyền sử dụng đất. Điều này được thể hiện: + Chưa ban hành thuế về BĐS nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai + Thuế chuyển Quyền sử dụng đất vẫn dựa vào hành vi chuyển Quyền sử dụng đất để xác định mức thuế suất, nên trường hợp chuyển nhượng Quyền sử dụng đất để giải quyết nhu cầu về nhà ở và trường hợp chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, “mua bán” nhà đất lòng vòng nhằm mục đích kiếm lợi đều chịu mức thuế suất như nhau. Điều này đã không đấu tranh ngăn chặn có hiệu quả các hành vi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất kiếm lời. + Tiền phí trước bạ mà người nhận chuyển Quyền sử dụng đất phải nộp là rất lớn (2% chuyển Quyền sử dụng đất nông nghiệp và 4% cho đất phi nông nghiệp; trong khi thực tế là 1% phí trước bạ) không khuyến khích việc tự đăng ký quyền sử dụng đất khi được chuyển quyền ửu dụng đất. + Quy định về thuế nhà, đất được xác định theo cùng hạng là bất hợp lý vì giá đất đô thị và nông thôn hiện nay có sự chênh lệch lớn.  Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND và TAND là việc làm không đơn giản và không tránh khỏi tình trạng đùn đẩy thẩm quyền giải quyết. Cụ thể, những loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Luật đất đai thì do TAND thụ lý, nhưng do quá trình biến động của công tác đất đai thì để phân loại giấy tờ thuộc thẩm quyền xử lý của ai thì rất bất cập.  Thiếu các quy định về quy hoạch đất đai để xây dựng các cơ sở hạ tầng môi trường; vấn đề Bảo vệ môi trường trong quy hoạch đất xây dựng các làng nghề truyền thống dường như chưa quy định cụ thể và đầy đủ;  Việc lồng ghép công tác thanh tra đất đai với thanh tra môi trường chưa được Luật Đất đai năm 2003 đề cập. 4.2.4 Một số giải pháp tiếp tục hoàn thiện hệ thống Pháp luật đất đai.  Khẩn trương xây dựng và ban hành Luật về Đăng ký giao dịch BĐS, Luật về Môi giới BĐS… nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho việc xác lập và vận hành thị trường BĐS có tổ chức. Đổi mới Luật theo hướng: + Ban hành về thuế BĐS + Sửa đổi quy định về nhà đất phù hợp hơn : thu nhỏ hệ thống cơ quan quản lý đất đai thông qua hình thức sáp nhập một số cơ quan có chức năng gần giống nhau, … + Sửa đổi mức thu lệ phí trước bạ cho phù hợp với thu nhập người lao động.  Quy định cụ thể hoá việc nhà nước thực hiện quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.  Xây dựng quy chế thành lập và quản lý các tổ chức trung gian dịch vụ, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS như tổ chức địn h tư vấn giá đất, tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn cung cấp thông tin về BĐS, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý về BĐS, tổ chức kinh doanh, bảo hiểm BĐS.  Bổ sung chính sách khuyến khích nông dân tự đổi ruộng thông qua chương trình dồn điền đổi thửa. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 25 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên  Đẩy mạnh việc quy hoạch kế hoạch, xây dựng đất đai với các vấn đề về môi trường. Phân cấp chức năng cho Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện về quản lý đất đai và quản lý môi trường.  Ban hành quy định chính sách nhẳm nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ cấp cơ sở để đủ khả năng quản lý tài nguyên môi trường nói chung và đất đai nói riêng. II. QUY HOẠCH VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT: 1. KHÁI NIỆM, Ý NGHĨA VÀ NGUYÊN TẮC QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT: 1.1 Khái niệm:  Quy hoạch đất: là sự phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển của từng địa phương và cả nước.  Kế hoạch sử dụng đất: là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch.  Quy hoạch đất luôn gắn liền với kế hoạch sử dụng đất vì kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thực hiện quy hoạch. 1.2 Ý nghĩa:  Là công cụ của nhà nước để quản lý đất đai thống nhất, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm.  Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước sử dụng quyền định đoạt với đất đai. 1.3 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 21 Luật đất đai 2003): Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:  Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;  Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;  Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;  Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;  Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;  Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;  Dân chủ và công khai;  Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó. 2. NGUYÊN TẮC, CĂN CỨ VÀ NỘI DUNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT: 2.1 Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất (khoản 1 điều 22 Luật đất đai 2003):  Chiến lược, quy hoạch tồng thể phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của ngành và các địa phương. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 26 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên  Kế hoạch phát triển KT-XH của nhà nước  Điều kiện tự nhiên, KT, XH và nhu cầu thị trường  HIện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất  Định mức sử dụng đất  Tiến bộ khoa học và công nghệ liên quan đến sử dụng đất  Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của kỳ trước. 2.2 Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất (khoản 2 điều 22 Luật đất đai 2003):  Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt  Kế hoạch phát triển KT-XH năm năm và hàng năm của nhà nước  Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư  Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của kỳ trước  Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất. 2.3 Nội dung của quy hoạch sử đụng đất: là việc xác định diện tích đất cụ thể các loại đất để phân bổ cho các nhu cầu khác nhau như kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Theo khoản 1 điều 23 Luật đất đai 2003, nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm: a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai; b) Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; c) Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; d) Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; e) Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; f) Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. 2.4 Nội dung của kế hoạch sử đụng đất: là sự phân tích đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo. Theo khoản 2 điều 23 Luật đất đai 2003, nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm: a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; b) Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; c) Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp; d) Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích; đ) Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm; e) Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 3. TRÌNH TỰ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 27 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên 3.1 Lập Nhà nước ta quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật nên việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung hết sức quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, pháp luật đất đai cũng quy định cấp có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khác với Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chặt chẽ hơn, cụ thể như sau: Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình. - Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện. Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới (xã, phường, thị trấn), trừ các xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. - Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình. - Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Pháp luật đất đai còn quy định trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: - Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của Bộ, ngành, địa phương. - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm phối hợp với Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh tại địa phương. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các sở, ban, ngành của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, của địa phương. - Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, quy hoạch sử dụng đất chi tiết kế hoạch sử dụng đất chi tiết của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các phòng, ban của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn, Uỷ ban nhân dân xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị có trách nhiệm phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, của địa phương. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 28 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên - Uỷ ban nhân dân xã nơi không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết cua xã. - Ban quản lý khu công nghệ cao có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết cho toàn khu công nghệ cao. - Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đối với phần diện tích đất giao cho Ban quản lý khu kinh tế được xác định trong quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phần diện tích đất còn lại được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và quy hoạch sử đụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn. - Cơ quan, tổ chức có nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết được thuê các tổ chức được phép hoạt động trong lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm tư vấn trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 3.2 Quyết định, xét duyệt Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là rất quan trọng nhưng để phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được áp dụng thì cần phải được cấp có thẩm quyền quyết định xét duyệt. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình; Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp các phường, thị trấn và các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất; Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Pháp luật đất đai không chỉ quy định thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà còn quy định hồ sơ khi trình để xét duyệt cần phải đảm bảo 4 loại tài liệu sau: tờ trình của cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất (đối với trường hợp xét duyệt quy hoạch sử dụng đất). 3.3 Điều chỉnh Cùng với sự phát triển của xã hội trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, xét duyệt chắc chắn không tránh khỏi những điểm chưa phù hợp, thậm chí không thể thực hiện được. Vì vậy, việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc làm không thể thiếu được trong nội dung "Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất". Tuy nhiên, nếu không quy định chặt chẽ sẽ dẫn đến việc các cấp, các ngành lợi dụng việc được phép điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà tuỳ tiện thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì mục đích khác. Dự liệu được điều này nên Luật Đất đai 2003 đã quy định việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây: - Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất. - Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất. - Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 29 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên quy hoạch sử dụng đất của cấp mình. - Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương. Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch sử dụng đất. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung kế hoạch sử dụng đất. Pháp luật đất đai cũng quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó. Quy định như vậy là hết sức khoa học vì sẽ gắn trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết gồm: - Bổ sung, điều chỉnh hoặc huỷ bỏ các công trình, dự án trong kỳ quy hoạch, kế hoạch. - Thay đổi cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp; thay đổi vị trí, diện tích các khu đất đã khoanh định theo chức năng trong nhóm đất phi nông nghiệp; thay đổi chỉ tiêu đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng. - Thay đổi tiến độ thực hiện kế hoạch nhanh hơn hoặc chậm hơn từ 3 năm trở lên so với kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt. Giải pháp tổ chức thực hiện điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hồ sơ xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết được nộp tại cơ quan quản lý đất đai cùng cấp với cơ quan có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết để thẩm định; hồ sơ gồm có: - Tờ trình của Uỷ ban nhân dân cấp lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. - Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. - Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của khu vực cần điều chỉnh đối với trường hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết đối với trường hợp cần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì hồ sơ nộp tại bộ Tài nguyên và Môi trường để thẩm định; hồ sơ gồm có: - Tờ trình của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trình Chính phủ xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh. - Ý kiến bằng văn bản của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về điều chỉnh nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh tại địa phương. - Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 30 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên 3.4 Công bố Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định sau đây: - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban nhân dân; - Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại chúng; - Việc công bố công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực. 3.5 Thực hiện Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp. - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. - Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố. 4. THỰC TIỄN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN. 4.1 Thực tiễn Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 31 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ chỉ báo, quản lý quan trọng để đảm bảo cho phát triển bền vững. Tuy nhiên, công tác này thời gian qua mới mang tính hình thức khi quy hoạch sử dụng đất chậm và lạc hậu đáng kể so với tình hình sử dụng. Lạc Hậu Với Tốc Độ Phát Triển Đô Thị Tình trạng kiểm soát chưa chặt chẽ, chưa tiết kiệm và hiệu quả về sử dụng đất đai là ý kiến đánh giá chung về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất do Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý. Ở khía cạnh phát triển đô thị, mặc dù có nhiều tiến bộ nhưng Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam, vẫn vạch ra nhiều bất cập của vấn đề sử dụng đất. Điển hình là trong định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1998 có dự báo, đến năm 2010, diện tích đô thị khoảng 243.000 ha, chiếm 1,4% diện tích cả nước. Nhưng thực tế chỉ đến năm 2005, diện tích đô thị cả nước đã là trên 325.000 ha, vượt quá 1,8 lần so với dự báo diện tích đất đô thị đến năm 2010. Lo thiếu đất trồng lúa Phát triển đất đô thị ngoài dự báo đã tác động nhiều đến đất nông nghiệp, nhất là đất lúa. Với Hà Nội là minh chứng rõ nhất.VD: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001- 2010 của Hà Nội (tính theo ranh giới đã mở rộng), hiện trạng đất nông nghiệp, lúa nước, đất trồng cây lâu năm, đất rừng năm 2000 là gần 204.000 ha và theo quy hoạch được Chính phủ duyệt đến 2010 còn xấp xỉ 173.000 ha. Dễ thấy, kế hoạch chuyển mục đích sử dụng là khoảng 31.000 ha, nhưng đến đầu năm 2010 chỉ chuyển được hơn 49% kế hoạch, tức vào khoảng hơn 15.000 ha. VD:Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, đất lúa nước giai đoạn 2001-2010 được chuyển mục đích là hơn 16.000 ha, nhưng đến đầu 2010 lại chuyển mục đích được khoảng 18.500 ha, tăng 15% so với kế hoạch. "Ở đây thấy rõ chưa có sự tương tác giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị" Đáng ngại hơn, quyết định phê chuẩn điều chỉnh định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025, tầm nhìn 2050 của Chính phủ (QĐ 445/QĐ - TTg ngày 7/4/2009) đã định hướng phát triển với tốc độ đô thị hóa còn nhanh hơn cả giai đoạn 10 năm vừa qua. Lộ trình theo đó được xác định, năm 2015, dân số đô thị khoảng 35 triệu, tỷ lệ đô thị hóa là 38% với nhu cầu đất xây dựng đô thị là 335.000 (chiếm 1,06% diện tích cả nước). Năm 2020, dân số đô thị khoảng 44 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa 45% với nhu cầu đất xây dựng đô thị khoảng 400.000 ha (chiếm 1,3% diện tích cả nước) và năm 2025, các con số này lần lượt là 52 triệu người, tốc độ đô thị hóa 50%, nhu cầu sử dụng đất khoảng 450.000 ha (chiếm 1,4%). Để đạt được quỹ đất đô thị như định hướng trên, xu thế sẽ là tiếp tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Đối với các đô thị lớn thì xu thế chuyển hóa đất nông nghiệp ven đô, ngoại thành sẽ càng thấy rõ. Lãng Phí Và Vô Lý Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 32 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên Sản xuất nông nghiệp còn manh mún trên 70 triệu thửa đất; diện tích đất lâm nghiệp tuy có tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá; đất giao thông còn thiếu so với nhu cầu phát triển, mật độ quốc lộ còn ở mức rất thấp so với khu vực (0,053 km/km2, trong khi Trung Quốc, Thái Lan là 0,2-0,11 km/km2); diện tích đất công nghiệp tuy tăng nhanh (khoảng 7.000 ha/năm) nhưng còn dài trải, thiếu thống nhất; đất phát triển đô thị tăng rất nhanh nhưng cơ cấu sử dụng chưa hợp lý, đất ở chiếm tỷ lệ cao và chủ yếu là đất làm nhà ở theo gia đình độc lập - là những tồn tại trong sử dụng đất phổ biến trên phạm vi cả nước Thực trạng sử dụng đất đã rất đáng quan ngại, tình hình buông lỏng quản lý, nôn nóng chạy theo các lợi ích kinh tế ở nhiều địa phương, tự phát chuyển mục đích sử dụng đất, tạo ra sự rối loạn trong sử dụng đất, để lại tác động rất xấu đến môi trường hiện nay còn nhức nhối hơn cả. Trước hàng loạt thách thức đặt ra trong phát triển, tăng trưởng kinh tế khi dân số cả nước dự báo sẽ có 110-115 triệu người, trong đó 55% dân sống trong đô thị vào năm 2030, công tác quy hoạch sử dụng đất phải ưu tiên và bảo vệ nghiêm ngặt diện tích đất trồng lúa. Quỹ đất lúa hiện nay của Việt Nam vào khoảng 4.1 triệu ha với năng suất bình quân chỉ bằng 75-77% của Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc. Trong vòng 20 năm tới, để đảm bảo mục tiêu phát triển và đột phá trong xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, dự báo sẽ phải tiếp tục chuyển đổi sang mục đích phi nông nghiệp khoảng 450 - 500.000 ha đất trồng lúa. Nếu muốn đến năm 2030, chúng ta có được 46-49 triệu tấn lương thực, trong đó có 43-44 triệu tấn tóc để đạt mức bình quân trên 350 kg/người/năm cho 110-115 triệu dân, thì phải có ít nhất 3,8 triệu ha đất trồng lúa với hệ số sử dụng đất là 1,95 và năng suất phải đạt 62 tạ/ha, tương đương với năng suất lúa của Nhật Bản hiện nay. 4.2 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay còn nhiều Lãng phí Tại hội thảo lấy ý kiến quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) do Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức ngày 27.9, báo cáo đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001 - 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường làm không ít người tham dự giật mình, lâu nay, bức tranh quy hoạch quản lý sử dụng đất của Việt Nam đang bị cơ chế thị trường làm cho méo mó. Vì vậy mới có tình trạng giữ đất làm khu công nghiệp, khu đô thị, sân golf rồi bỏ hoang, sử dụng sai mục đích..., gây lãng phí lớn tài nguyên của quốcgia. Tất Cả Đều Vượt Vượt ở đây không phải là sử dụng đất vượt công suất, mà là giao đất vượt chỉ tiêu Quốc hội cho phép, chủ yếu diễn ra với các loại đất xây dựng KCN, khu kinh tế, sân golf và khu nghỉ dưỡng. VD: từ khi bắt đầu thực hiện chính sách khuyến khích đầu tư (năm 1991) đến cuối tháng 12.2010, cả nước đã thành lập 261 KCN, chiếm 71.394ha đất nhưng tỉ lệ lấp đầy chưa đạt 50%, trong đó 173 KCN đã đi vào hoạt động và 88 KCN đang xây dựng. Ngoài các KCN, còn có rất nhiều cụm công nghiệp do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập. Đến cuối 2009, cả nước đã có Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 33 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên 918 cụm công nghiệp đã được thành lập và hoạt động, sử dụng 40.000ha đất, đã đưa 7.500ha vào sử dụng với tỉ lệ lấp đầy 26,4%. Bên cạnh việc tỉ lệ lấp đầy đạt thấp của các KCN, thì trên thực tế, rất nhiều địa phương đã giao nhiều đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các DN đã làm cho các KCN thừa diện tích. Chỉ tiêu Quốc hội cho phép là 44.000ha vào năm 2010, các địa phương đã giao tới 93.000ha, vượt 211,36%. Việc sử dụng đất phát triển đô thị, đất ở tại đô thị cũng được các địa phương giao vượt chỉ tiêu Quốc hội cho phép. VD: Quốc hội đã duyệt chỉ tiêu đất ở tại đô thị vào năm 2010 là 111.000ha, nhưng các địa phương đã giao tới 134.000ha, vượt 120,72%. Hiện nay, trên địa bàn cả nước đang triển khai hơn 2.500 dự án nhà ở và KĐT mới. Lượng nhà ở mỗi năm tăng lên từ 20 tới 25 triệu mét vuông. Vì do bị cơ chế thị trường làm méo mó nên đất ở, đất đô thị thì tràn lan, nhưng đất dành cho hạ tầng, phúc lợi công cộng và đặc biệt là đất ở cho tầng lớp bình dân, người lao động thì lại quá hạn chế. Tuy nhiên, đáng báo động nhất vẫn là tình trạng lãng phí trong sử dụng đất làm sân golf. Trong số hàng chục dự án sân golf trên cả nước, chỉ có 13 chủ đầu tư sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ và đúng quy hoạch, còn 46 chủ đầu tư xây dựng các hạng mục chậm tiến độ hoặc sai quy định. Trong khi chỉ tiêu đất sản xuất kinh doanh theo chỉ tiêu Quốc hội cho phép chỉ là 44.000ha thì kết quả giao đất là lên đến hơn gấp đôi! Cơ Chế Thị Trường Thao Túng Theo đánh giá của Bộ TNMT, một trong những nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng lãng phí tài nguyên kể trên là “do một số địa phương nôn nóng trong phát triển kinh tế và thu hút đầu tư nên đã phát triển quy hoạch không phù hợp với hạ tầng” Công tác xây dựng, quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất của ta hiện nay chưa được dựa trên một chiến lược cơ bản, nặng tập hợp theo nhu cầu nên chất lượng quy hoạch thấp. Bên cạnh đó, việc hưởng lợi từ việc giữ đất được giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, sân golf nhưng lại sử dụng dần vào mục đích khác đã khiến quy hoạch trở nên méo mó. Các chủ đầu tư có xu hướng xin đất rồi để đó xoay xở sau nên mặc dù chưa có thành phố bỏ hoang nhưng đã xuất hiện nhiều khu đất hoang, tạo nên những bức tranh nham nhở giữa lòng đô thị. Chưa có quy hoạch đô thị mà đã cấp phép các dự án. Đây là vấn đề thực tiễn cần được điều chỉnh càng sớm càng tốt. Việc kiểm soát và giám sát quá trình đô thị hóa chưa được đúng hướng, Quốc hội cần quyết định chỉ tiêu đất đô thị và đất ở đô thị ngay trong thời gian tới. Với các KCN, tình trạng cấp phép tràn lan, sử dụng đất kém hiệu quả. 4.3 Giải pháp hoàn thiện Về công tác xây dựng, tuyên truyền pháp luật Thường xuyên rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát hiện các quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan. Địa vị pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất – Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhóm 9 Luật đất đai – C203 34 GVHD: Th.S: Dương Kim Thế Nguyên Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật đất đai hiện hành, khắc phục những vướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Tăng cường, đổi mới công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật sao cho thiết thực, hiệu quả, có trọng tâm, trọng điểm. Về công tác tổ chức – cán bộ : Cần tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo, củng cố lại công tác quản lý và sử dụng đất đai từ trung ương đến địa phương; tập trung đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu về kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp, đồng thời chú trọng hơn đến công tác rèn luyện phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Về kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm : - Cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai, phát hiện, chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm, xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm; - Nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của nhân dân liên quan đến đất đai; đồng thời đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát trách nhiệm giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của các cơ quan có thẩm quyền. Biện pháp nhà nước Cần có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy các dự án nhanh đưa vào sử dụng, khắc phục tình trạng dự án bỏ hoang gây lãng phí như hiện nay. Định hướng phát triển đúng đắn Hoàn thiện hệ thống văn bản, nâng cao hiệu quả hiệu lực thi hành pháp luật Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước Đào tạo và nâng cao trình độ cán bộ lập quy hoạch Nâng cao chất lượng sử dụng thông tin