Đề tài Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần thương mại Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quang Trung

lượng các khoản nợ mà được ngân hàng thẩm định một cách chặt chẽ.  Thực hiện chính sách lãi suất linh hoạt Chi nhánh đã kết hợp việc mở rộng tín dụng với hạn chế rủi ro tín dụng với việc linh hoạt lãi suât. Một chính sách lãi suất linh hoạt phải đảm bảo lãi cho vay đủ bù đắp chi phí biên của vốn, chi phí quản lý khoản vay, phần bù rủi ro và lợi nhuận hợp lý cho ngân hàng. Bởi vì một trong những điều quan tâm của doanh nghiệp khi đến vay vốn ngân hàng là lãi suất bởi lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận mang lại cho doanh nghiệp. Do vậy, mức lãi suất phải hợp lý, hình thành trên cơ sở thoả thuận với khách hàng, hài hoà lợi ích ngân hàng và doanh nghiệp. Ngân hàng có thể quyết định cho vay với quy mô khoản vay phù hợp với nhu cầu vay vốn trên cơ sở xem xét kỹ lưỡng về phương án/dự án sử dụng vốn vay cũng như các điều kiện về đảm bảo tiền vay. 2.8 Đánh giá chung về công tác hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại chi nhánh BIDV Quang Trung 2.8.1 Ưu điểm Ngân hàng BIDV Việt Nam nói chung và Chi nhánh BIDV Quang Trung nói riêng đã có sự quan tâm đúng mức, nhận thức được tầm quan trọng của công tác phân loại nợ và trích lập dự phòng trong công tác quản trị rủi ro, đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng trên toàn hệ thống. Nhiều văn bản hướng dẫn, quy trình, quy định đã được ban hành kịp thời để có sự thấu hiểu và áp dụng thống nhất. Chi nhánh đã vận dụng tốt quy trình và thực hiện phân loại nợ cho kết quả khá chính xác nhờ sự hỗ trợ từ chương trình tin học phù hợp với công tác quản lý khách hàng. Ngân hàng đang trong quá trình ứng dụng mô hình quản trị rủi ro theo hướng hiện đại và hướng đến chuẩn mực quốc tế với việc phân tách các phòng chức năng theo hướng chuyên môn hóa cao. Đây là mô hình tổ chức khá phổ biến của các ngân hàng trên thế giới. Đặc biệt, ngân hàng đã và đang rất chú trọng trong việc ứng dụng công nghệ thông tin vào việc hỗ trợ các Chi nhánh trong công tác phân loại nợ đảm bảo kết quả phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro khá chính xác. Hệ thống thông tin tín dụng nội bộ ngày càng được hoàn thiện, thực hiện cung cấp các thông tin, chuyên đề phân tích về ngành thường xuyên cho các Chi nhánh để tăng khả năng nắm bắt thông tin, phục vụ cho công tác quản trị rủi ro và phân loại nợ đối với khách hàng. Hiện nay BIDV Quang Trung là một trong những chi nhánh hoạt động hiệu quả nhất hệ thống BIDV Việt Nam. Để có được thành công đó BIDV Quang Trung đã luôn Thang Long University Library 57 chú trọng đến hoạt động mang lại hiệu quả nhất là hoạt động tín dụng. Và việc hạn chế nợ xấu trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS là vấn đề quan tâm hàng đầu. BIDV Quang Trung luôn tổ chức nhìn nhận những hoạt động vừa qua của mình và các bài học kinh nghiệm của các ngân hàng bạn để rút kinh nghiệm trong hoạt động của mình. Phân tích các số liệu cho thấy nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS BIDV Quang Trung đã được hạn chế tốt. Biểu hiện là tỷ lệ nợ xấu qua các năm hầu như không có sự biến động. Trong giai đoạn từ năm 2011 – quý 2 năm 2013 nợ xấu trong lĩnh vực này chỉ giao động trong con số 0,02% tổng dư nợ. Đây là một con số thực sự lý tưởng cho các ngân hàng thương mại hiện nay. Để việc hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh BĐS được thực hiện một cách hiệu quả thì cũng như các ngân hàng khác, BIDV Quang Trung luôn thận trọng, cẩn thận và chính xác trong khâu thẩm định các dự án xin vay vốn. Tiếp đó là lựa chọn đối tượng được vay vốn phù hợp nhất, có năng lực tài chính ổn định, dự án đầu tư có tính khả thi cao. Với cách thức quản trị rủi ro như vậy thì BIDV Quang Trung đã phần nào hạn chế được rủi ro của mình nhưng so với các ngân hàng khác thì các hình thức này chỉ là hình thức truyền thống chưa có nhiều hình thức mới. Hiện nay ở một số ngân hàng đã thực hiện các dịch vụ đi kèm như tư vấn môi giới hoạt động kinh doanh BĐS, đây là vấn đề ngân hàng cần quan tâm khi thực hiện nguyên tắc quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực nhạy cảm này của ngân hàng. 2.8.2 Hạn chế Rủi ro tín dụng tại BIDV Quang Trung đã được hạn chế ở mức độ nhất định, tuy nhiên mức độ hạn chế rủi ro tín dụng thực tế vẫn còn nhiều điều đáng bàn. Với con số nợ xấu vào thời điểm gần đây nhất là 0.02% (30/6/2013) so với tổng dư nợ là một con số đang mơ ước trong tình hình hoạt động ngân hàng đang khó khăn hiện tại. Mặc dù năm 2013 hiện tượng thị trường BĐS đóng băng làm ảnh hưởng đến hoạt động của không ít ngân hàng. Tuy rất thành công trong việc hạn chế rủi ro tín dụng nhưng trong hoạt động tín dụng của BIDV Quang Trung vẫn tồn tại một số điểm yếu như:  Cơ cấu cho vay còn mất cân đối Hiện nay tỷ lệ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của BIDV Quang Trung đang ở mức rất thấp. Dường như là chất lượng tín dụng tăng lên rất nhiều. Nhưng thực sự danh mục cho vay hiện tại đang tiềm ẩn những nguy cơ rủi ro rất cao. Tuy đã thay đổi cơ cấu nhưng nhìn chung cơ cấu cho vay trung, dài hạn vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng tài sản, có đến 21% là dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trong khi nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Tốc độ tăng tín dụng cao hơn tốc độ tăng trưởng nguồn vốn. Tập trung vào cho vay trung và dài hạn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro như: 58 + Vốn đầu tư cho trung và dài hạn chủ yếu tập trung vào các dự án hạ tầng, cho vay tiêu dùng, thời gian thu hồi vốn lâu. Mà đối với các khoản vay thì tài sản đảm bảo là BĐS, với thời hạn lâu như vậy thì rủi ro do thay đổi giá cả BĐS là điều khó tránh khỏi. Chẳng hạn như năm 2012 hiện tượng thị trường BĐS đóng băng đã làm cho không ít ngân hàng thương mại gặp khó khăn. + Cơ cấu nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, trung và dài hạn chiếm tỷ trọng rất thấp, tuy nhiên cho vay trung và dài hạn lại chiếm tỷ trọng cao (gần 60%). Như vậy BIDV Quang Trung đã lấy một lượng lớn tiền gửi ngắn hạn để cho vay dài hạn. Mà các khoản tiền gửi ngắn hạn thì thường rút ra gửi vào thường xuyên trong khi vốn còn đọng trong các dự án dài hạn có thể gây rủi ro mất khả năng thanh toán cho ngân hàng. Tuy trường hợp này khó có thể xảy ra nhưng cũng là một vấn đề đáng lưu ý đối vối BIDV Quang Trung để phòng tránh rủi ro. + Thời kỳ kinh tế tăng trưởng, tâm lý tiêu dùng và đầu tư thông thường có phần mở rộng. Đây là vấn đề mang tính quy luật, phụ thuộc chu kỳ kinh tế. Tuy nhiên khả năng trả nợ, đặc biệt của các dự án trung, dài hạn sẽ có thể thay đổi rất nhiều khi chu kỳ kinh tế đến giai đoạn chững lại. + Các khoản tín dụng trung, dài hạn tập trung chủ yếu vào các dự án với quy mô lớn, phức tạp mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, theo các tiêu chuẩn thị trường thực sự, có thể vượt quá năng lực, kinh nghiệm, khả năng giám sát của các cán bộ tín dụng.  Lạm dụng tài sản thế chấp Hiện nay để quyết định một khoản vay thì theo quy định BIDV Quang Trung chủ yếu xét xem nguồn thu nợ của ngân hàng từ phương án kinh doanh và tài sản đảm bảo. Tuy nhiên thực tế cho thấy ngân hàng chủ yếu xem xét tài sản đảm bảo làm tiêu chí để cho vay do việc xem xét khả năng trả nợ còn nhiều khó khăn như cán bộ tín dụng phải có trình độ hơn về tài chính, phải phân tích nhiều yếu tố về thị trường, về tình hình hoạt động của người vay. Trong khi nguồn thu nợ từ tài sản đảm bảo hầu như là BĐS chứa nhiều rủi ro như rủi ro giá cả đất đai nhất là đối với nước ta, và thu nợ từ bán tài sản đảm bảo nói chung cũng rất mất thời gian và chi phí của phía ngân hàng. Do vậy ban lãnh đạo BIDV Quang Trung nên chỉ đạo cán bộ tín dụng xác định nguồn thu và đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng thông qua thứ tự ưu tiên: Thu từ phương án, dự án kinh doanh (nguồn thu thứ nhất) tiếp đến thu từ phát mại tài sản bảo đảm (nguồn thu thứ 2 hay còn gọi là nguồn thu dự phòng) và cuối cùng là thu từ nguồn thu khác như: sản xuất kinh doanh, từ nguồn tài trợ, vốn khác... để giảm thiểu rủi ro tín dụng. Thang Long University Library 59 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 Trong chương 2, nội dung chính được đề cập là thực trạng và nguyên nhân của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh BIDV Quang Trung và trong toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam nói riêng. Bên cạnh đó, nội dung của chương 2 còn đề cập đến những tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tới hoạt động của hệ thống ngân hàng và chi nhánh BIDV Quang Trung. Trên cơ sở những phân tích của chương 2, nội dung của chương 3 sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh BIDV Quang Trung. 60 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH DOANH BĐS TẠI NGÂN HÀNG BIDV - CHI NHÁNH QUANG TRUNG 3.1 Định hƣớng về hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại ngân hàng BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung Tình hình kinh tế - xã hội trong năm 2013 đã có những chuyển biến tích cực, đúng hướng, các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đã được phát huy hiệu quả; tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn ra với hầu hết các phân khúc BĐS, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất... Thành công lớn nhất, bao trùm trong suốt quá trình đổi mới hoạt động của chi nhánh BIDV Quang Trung trong những năm qua là đã thay đổi hẳn phương pháp quản lý, tập quán kinh doanh và tư duy kinh tế. Do đó Ngân hàng đã hoàn thành tốt các chỉ tiêu kinh doanh của mình, duy trì sự ổn định và tăng trưởng, nâng cao uy tín với khách hàng, với các đối tác trong và ngoài nước. Kết quả đó có được là nhờ sự kết hợp nỗ lực của các cấp lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ công nhân viên của BIDV Quang Trung, sự hỗ trợ của Chính phủ, NHNN, các Bộ ngành, chính quyền địa phương và các tổ chức quốc tế (hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng - Tài chính). Tuy nhiên, từ nay đến những thập kỷ tới, hoạt động của các NHTM ở nước ta phải được tiếp tục đổi mới sâu sắc và toàn diện theo đường lối của Đảng để thích nghi với cơ chế thị trường, phục vụ và thúc đẩy phát triển nền kinh tế đất nước, tăng khả năng hội nhập với quốc tế. Như vậy, nhiệm vụ của mới NHTM trong những năm tới là phải tự tìm cách tạo dựng và phát triển thế mạnh của mình. Ngân hàng nào không tự đổi mới mạnh mẽ sẽ không có thời cơ để tồn tại và phát triển. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam gia nhập WTO, các ngân hàng nước ngoài với thế mạnh tiềm lực tài chính, trình độ chuyên môn cùng với kinh nghiệm lâu năm sẽ là sự cạnh tranh khốc liệt đến các NHTM Việt Nam. Nhận thức rõ được điều đó, BIDV Quang Trung đã nghiên cứu, xây dựng cho mình chiến lược phát triển lâu dài (cụ thể từ nay đến năm 2020) trên cơ sở đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong bối cảnh kinh tế - xã hội và tình hình quốc tế. Chiến lược này là kim chỉ nam cho mọi hoạt động, thông tin và phối hợp hành động trong chi nhánh. Phương châm hoạt động của BIDV Quang Trung: an toàn - hiệu quả - tăng trưởng an toàn trong mọi lĩnh vực kinh doanh, hiệu quả mang ý nghĩa kinh tế xã hội, tăng trưởng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế đất nước và chính sách tiền tệ của ngành ngân hàng. Cung cấp các dịch vụ ngân hàng hoàn hảo cho khách hàng, quán Thang Long University Library 61 triệt sâu sắc phương châm mang lại thành công cho khách hàng là trách nhiệm và nghĩa vụ của Ngân hàng chính là tôn chỉ của BIDV Quang Trung. Định hướng cho hoạt động cho vay nói chung và đặc biệt là cho vay kinh doanh bất động sản nói riêng:  Duy trì và giữ nhịp độ tăng trưởng tín dụng, tăng cường chất lượng và hiệu quả tín dụng. Trong đó tập trung cho vay vào các khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ (đối tượng khách hàng đang chiếm tỷ lệ gần 80% tổng dư nợ tại chi nhánh). Bên cạnh đó vẫn giữ mối quan hệ với các doanh nghiệp lớn và các định chế tài chính khác.  Đảm bảo nhu cầu vốn tín dụng cho các khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh xất nhập khẩu, kinh doanh vật tư nguyên liệu, xây dựng Đẩy mạnh đầu tư cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, giao thông vận tải Chú trọng cho vay trung - dài hạn đối với các dự án và lĩnh vực kinh tế được Nhà nước khuyến khích, ưu tiên như dầu khí, điện lực, bưu chính, hàng không, đường sắt  Tăng cường đầu tư vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh hàng tiêu dùng mà trước hết là đầu tư cho việc mở rộng quy mô và đổi mới công nghệ của các cơ sở hiện có.  Đẩy mạnh hoạt động vốn tín dụng ủy thác và đẩy mạnh việc giải ngân các dự án có nguồn vốn nước ngoài đã được cam kết.  Ngừng đầu tư và rút dần dư nợ từ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn thua lỗ hoặc không ổn định, tình hình tài chính không lành mạnh. Hạn chế cho vay phục vụ các dự án bất động sản trong tình hình như hiện nay của thị trường bất động sản.  Tiếp tục chú trọng thực thi công tác quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, tránh để chi nhánh rơi vào khủng hoảng nợ xấu trong cho vay bất động sản như toàn hệ thống NHTM đang gặp phải. Với phương châm hoạt động vì sự thành đạt của khách hàng, BIDV Quang Trung luôn gắn liền các hoạt động của mình với sự phát triển của các doanh nghiệp. Do vậy định hướng trong thời gian tới của chi nhánh cần đạt được các mục tiêu sau: Một là, đảm bảo cân đối và chủ động về nguồn vốn. Sử dụng các hình thức tín dụng, đầu tư dịch vụ thích hợp nhằm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng một cách tối đa. Hai là, thực hiện tốt công tác nghiên cứu khả năng, nhu cầu của khách hàng ở hiện tại và tương lai. Cùng với đó là đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện các hoạt động Marketing ở mọi khâu, mọi bộ phận nghiệp vụ, phòng ban nội bộ Ngân hàng. Thực hiện tốt chính sách khách hàng sẽ là khâu mấu chốt để Ngân hàng tăng được lượng khách hàng, qua đó mở rộng cơ hội đầu tư tín dụng chất lượng cao, nâng cao uy tín của ngân hàng đồng thời tăng hiệu quả kinh doanh cũng như góp phần vào phát triển đất nước. 62 Định hướng công tác hạn chế và quản lí nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản: Trong năm 2012, mặc dù Chi nhánh đã có những biện pháp và nỗ lực giảm nợ quá hạn, song vẫn chưa triệt để. Tiến tới sang năm 2013, Chi nhánh có những kế hoạch trong công tác này như sau:  Tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Trong đó thẩm định là một trong những khâu quan trọng trong việc quyết định đến hiệu quả và an toàn của vốn vay.  Hồ sơ vay vốn nói riêng và hồ sơ tín dụng nói chung: Từng bước sắp xếp, chỉnh sửa đúng theo chế độ và lưu giữ cẩn thận.  Chú trọng việc thu hồi nợ đến hạn, nợ quá hạn, thu lãi vay, thu nợ rủi ro. Công tác này cần thật sự được theo dõi thường xuyên đối với mỗi khoản vay.  Hàng tháng cán bộ tín dụng và các bộ phận liên quan phải phối hợp chặt chẽ với nhau trong việc thông báo nợ đến hạn để cán bộ tín dụng đôn đốc khách hàng trả nợ đúng hạn hoặc gia hạn nợ nếu cần, tránh chuyển nợ quá hạn nếu không cần thiết. Để thực hiện kế hoạch trên, cần thiết phải có sự phối hợp của các cơ quan hữu quan như Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ cùng với Hội sở chính, ngoài ra cũng cần có sự kết hợp của khách hàng trong việc trả nợ đúng hạn, thực hiện đúng theo hợp đồng. 3.2 Giải pháp hạn chế và quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung 3.2.1 Về xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả Chi nhánh đã xây dựng chiến lược quản lý rủi ro phù hợp với chiến lược kinh doanh của bản thân ngân hàng trong từng thời kỳ và có thể được điều chỉnh một cách linh hoạt tùy theo diễn biến thị trường tín dụng. Chiến lược quản lý rủi ro của ngân hàng nói chung nhằm hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản phát sinh đã bước đầu phù hợp với những điểm mạnh điểm yếu của ngân hàng, các cơ hội cũng như các mối đe doạ từ môi trường kinh doanh. Đối với thị trường bất động sản, các khách hàng hoạt động trong lĩnh vực này phần lớn sử dụng bất động sản là tài sản thế chấp. Khi thị trường xuống dốc, các ngân hàng đồng loạt siết nợ thì khách hàng buộc phải đẩy mạnh bán nhà đất khiến thị trường dư thừa nguồn cung. Trong khi đó, nếu cầu tăng chậm, thậm chí còn giảm khiến giá bất động sản liên tục giảm. Giá trị tài sản thế chấp theo đó cũng bị giảm mạnh, thậm chí xuống dưới mức giá được tính thế chấp khi vay, đồng thời ngân hàng cũng khó có thể bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Chính điều này càng khiến các Thang Long University Library 63 ngân hàng hiện nay hết sức thận trọng trong cho vay các khách hàng có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Ngoài ra, cho vay kinh doanh bất động sản dù lãi suất cao nhưng không có dịch vụ cộng thêm, thời gian cho vay dài, tiềm ẩn rủi ro lớn trong khi các ngân hàng bị khống chế tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn. Tuy nhiên, chiến lược quản lý rủi ro của ngân hàng vẫn còn chưa được cụ thể hóa, chưa được quán triệt nhất quán cho tất cá các bộ phận trong ngân hàng. Mặt khác, chiến lược này chỉ được tiếp cận dưới góc độ quản lý rủi ro của các khoản cho vay riêng biệt mà vẫn chưa tiếp cận dưới góc độ quản trị danh mục tín dụng. Bởi vậy, chi nhánh cần nhận thức rõ được những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra trước khi chấp nhận cho khách hàng vay vốn đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS để phòng ngừa và hạn chế đến mức tối thiểu các khoản nợ xấu phát sinh trong lĩnh vực này gây ảnh hưởng xấu tới tình hình tín dụng của chi nhánh. Bên cạnh đó, xây dựng và thực hiện quy trình quản lý tín dụng cũng là một nhiệm vụ rất quan trong trong ngân hàng. Chi nhánh đã thực hiện nghiêm ngặt quy trình quản lý tín dụng trong cho vay kinh doanh BĐS: từ khâu thẩm định, giải ngân cho vay đến các khâu kiểm tra trước và sau khi cho vay Việc xây dựng, thực hiện và quản lý nghiêm ngặt quy trình quản lý tín dụng đã giúp cho chi nhánh tránh được rủi ro các khoản nợ xấu phát sinh, phát hiện và chấn chỉnh kịp thời các sai phạm và các thiếu sót trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Ngoài ra, chi nhánh cùng cần thường xuyên tiến hành kiểm tra, giám sát tất cả các loại hình tín dụng theo định kỳ nhất định, xây dựng kế hoạch, chương trình, nội dung quá trình kiểm tra một cách thận trọng và chi tiết, kiểm soát và theo dõi thường xuyên những khoản cho vay lớn, quản lý chặt chẽ và thường xuyên các khoản tín dụng có vấn đề. Ngoài ra, chi nhánh cần tiếp tục hoàn thiện khâu đánh giá rủi ro, đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng và xếp hạng khách hàng. Khâu đánh gía rủi ro được đánh giá là khâu quyết định trong việc hạn chế rủi ro tín dụng. Mỗi một ngân hàng có một quy trình chấm điểm và xếp hạng riêng, tuy nhiên mỗi quy trình đáng giá đề mang tính chủ quan và nhiều khi chưa bao hàm được nhiều trường hợp xảy ra trong thực tế. Đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng bao gồm: Xác định đúng nguồn thu, phân tích đánh giá khả năng thu, thời điểm thu nợ và làm cam kết cùng khách hàng thực hiện là việc làm rất quan trọng đảm bảo thực hiện được những cam kết đối với Ban lãnh đạo Chi nhánh đồng thời là cơ sở để thực hiện các cam kết trong hợp đồng tín dụng. Sau khi cùng tháo gỡ khó khăn, nếu khách hàng vẫn không thực hiện được, thì việc chấm dứt cho vay vừa đảm bảo tính pháp lý vừa đảm bảo văn hoá kinh doanh Chi nhánh. 64 Quy trình chấm điểm tín dụng khách hàng hiện nay chi nhánh đang sử dụng là quy trình khá chuẩn và được nhiều ngân hàng thương mại sử dụng. Thể hiện sự thành công ở những kết quả hoạt động hạn chế rủi ro tín dụng của ngân hàng. Hệ thống này cho phép nhân viên tín dụng đánh giá trên các tiêu chí về tài chính, pháp lý, quy mô hoạt động. Việc xếp hạng dựa trên kết quả đánh giá rủi ro và đánh giá tài sản đảm bảo. Hệ thống này đã và đang giúp ích rất nhiều cho hoạt động của ngân hàng cho nên tiếp tục duy trì và hoàn thiện quy trình này là điều rất cân thiết. Hiện nay ở chi nhánh cán bộ quá chú trọng tới nguồn thu nợ thứ hai (từ tài sản bảo đảm) trong khi nguồn thu nợ thứ nhất (từ phương án, dự án kinh doanh) ít được đề cập tới. Trong khi đây là nguồn trả nợ chính của khách hàng. Cán bộ tín dụng nên tiến hành đối chiếu phân tích tình hình sử dụng vốn vay, tính toán xác định nguồn thu, đánh giá khả năng trả nợ trên cơ sở đó làm cam kết và lộ trình trả nợ cụ thể với khách hàng. Cán bộ tín dụng phải xác định nguồn thu và đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng thông qua thứ tự ưu tiên: thu từ phương án, dự án kinh doanh (nguồn thu thứ nhất) tiếp đến thu từ phát mại tài sản bảo đảm (nguồn thu thứ 2 hay còn gọi là nguồn thu dự phòng) và cuối cùng là thu từ nguồn thu khác như: từ sản xuất kinh doanh, từ nguồn tài trợ, vốn khác... Trong quá trình xác định nguồn thu, đánh giá khả năng thu, làm cam kết với khách hàng về tiến độ trả nợ cán bộ cần kết hợp đánh giá, kiểm tra tính chính xác của các số liệu, xu hướng phát triển (xấu đi hay tốt dần) để có kế hoạch đầu tư đúng đắn đảm bảo an toàn, hiệu quả. Ngoài ra, doanh nghiệp chỉ có thể lấy một phần lợi nhuận trả nợ còn vốn quay vòng tái sản xuất đảm bảo hoạt động bình thường. Đối với doanh nghiệp còn quan hệ tín dụng thì dùng để trả nợ cũ vay mới, đối với doanh nghiệp đã cắt quan hệ tín dụng với chi nhánh thì bằng mọi cách họ không thể trả nợ. Tuy nhiên, cán bộ vẫn phải tính toán để biết được doanh nghiệp còn sản xuất hay không và sản xuất có lãi hay lỗ ? Để đánh giá chính xác doanh nghiệp sản xuất lỗ hay lãi và khẳng định có lợi nhuận để trả nợ hay không ? Cần lưu ý một số khoản chi phí mà doanh nghiệp hay trốn như khấu hao tài sản cố định, lãi vay ngân hàng... Đặc biệt chú ý phải hạch toán, phân bổ số phải trích, phải trả theo quy định chứ không phải hạch toán, phân bổ số đã trích, đã trả như rất nhiều doanh nghiệp hiện đang làm vì mục đích làm sai lệch kết quả kinh doanh. Hình thức tiếp tục cho vay nuôi nợ, phải được thẩm định rất thận trọng cho từng phương án và khi đã cho vay cần phải tăng cường công tác quản lý để đạt mục đích giảm nợ. Ngoài các khoản thu trên có thể doanh nghiệp còn một số khoản khác có thể thu được như các nguồn kinh phí hỗ trợ từ đơn vị chủ quản, các khoản đầu tư đến hạn, bán các tài sản khác, phát hành cổ phiếu... cần phải được thẩm định, đánh giá cụ thể cho từng trường hợp. Thang Long University Library 65 3.2.2 Giải pháp tăng cường quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung 3.2.2.1 Giải pháp phòng ngừa nợ xấu phát sinh  Hoàn thiện hệ thống thông tin khách hàng Ngân hàng càng nắm được nhiều thông tin của khách hàng cả về số lượng và chất lượng thì càng làm giảm rủi ro cho Ngân hàng trong hoạt động tín dụng. Ngoài ra, việc tìm kiếm thông tin liên quan đến khách hàng như thông tin về ngành nghề kinh doanh của khách hàng hay ngành nghề có liên quan mật thiết hay yếu tố đầu vào, đầu ra thay đổi ra sao. Cùng với đó là tình hình diễn biến kinh tế trong nước và thế giới biến động có ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của khách hàng hay không. Mặc dù hiện nay NHNN đã có trung tâm thông tin tín dụng CIC tại phòng quản lý rủi ro và hỗ trợ tín dụng song thông tin cập nhật còn chậm hoặc chưa đầy đủ. Bên cạnh việc khai thác thông tin từ NHNN hay chính tại Ngân hàng, thông tin cần được khai thác từ nhiều nguồn khác như trên các phương tiện thông tin đại chúng, các đối tác của khách hàng và qua những lần tiếp xúc giao tiếp với khách hàng hoặc những mối quan hệ liên quan.  Đào tạo phát triển nguồn lực Đây là một hạn chế mà không chỉ ở BIDV mà hầu như các Ngân hàng khác tại Việt Nam. Với phương châm không chỉ cung cấp đáp ứng nhu cầu của khách hàng mà còn tư vấn nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, sử dụng vốn hiệu quả giúp hoạt động kinh doanh tốt hơn. Tuy nhiên, do có nhiều ngành nghề, mặc dù các cán bộ ngân hàng được đào tạo từ các trường kinh tế chuyên ngành tài chính - ngân hàng song kiến thức về mỗi ngành nghề còn nhiều hạn chế và không nắm rõ về từng ngành nghề cụ thể. Do vậy cần chú trọng một số biện pháp sau: + Chuẩn hóa cán bộ công tác tín dụng: cán bộ tín dụng là bộ phận rất quan trọng trong chi nhánh, là người mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng song cũng có thể đem đến rủi ro cho ngân hàng. + Trình độ chuyên môn phù hợp: ngay từ khâu tuyển dụng, chi nhánh cần có một số tiêu chuẩn cơ bản và phải hết sức chặt chẽ. Các cán bộ phải được đào tạo chính quy tại các trường đại học có uy tín, khả năng ngoại ngữ, tin học là bắt buộc trong công việc sau này. + Phẩm chất đạo đức: đây là tiêu chuẩn quan trọng đối với cán bộ tín dụng, quyết định đến vấn đề rủi ro đạo đức trong kinh doanh. + Hiểu biết xã hội và khả năng giao tiếp: đây là yếu tố giúp cho khách hàng và ngân hàng hiểu nhau hơn, làm cho khách hàng có thiện cảm với ngân hàng. Khả năng giao tiếp của cán bộ tín dụng tốt sẽ dễ dàng tìm hiểu được nhiều thông tin về khách hàng phục vụ công tác thẩm định, quản lý khoản vay. 66 + Ngân hàng cần xây dựng chính sách đào tạo để nâng cao chất lượng cán bộ tín dụng hay các bộ phận khác một cách hiệu quả, cụ thể là khuyến khích những cán bộ đang công tác tại Ngân hàng tiếp tục đi học để nâng cao kiến thức nghiệp vụ và kiến thức thị trường, cử cán bộ tham gia các lớp huấn luyện về phòng chống rủi ro trên Hội sở hay các lớp do NHNN, Hiệp hội ngân hàng tổ chức. + Khuyến khích lợi ích vật chất đối với cán bộ làm công tác tín dụng: cần xây dựng hệ thống khen thưởng phù hợp với yêu cầu kinh doanh và mục tiêu lợi nhuận của ngân hàng.  Đối với hệ thống quản lý Mặc dù nợ xấu đôi khi là yếu tố khách quan nhưng cùng với đó thì chi nhánh cũng phải có những biện pháp phòng tránh để hạn chế sự phát sinh của nợ xấu. Đây là biện pháp thường xuyên và được đặt ra ở tất cả các khâu trong quá trình hoạt động của chi nhánh. Do vậy, để hạn chế sự phát sinh nợ xấu chi nhánh cần phải thực hiện nghiêm ngặt quy trình quản lý tín dụng và quản lý rủi ro đó là: + Nghiêm túc thực hiện mô hình quản lý tín dụng theo nhóm khách hàng (hệ thống xếp hạng nội bộ), thực hiện đúng trong việc phân loại, đồng thời áp dụng các chính sách khách hàng và có sự phân cấp quản lý chi tiết đến từng cán bộ tín dụng. + Hiện đại hóa các quy trình thẩm định, đặc biệt là các dự án vì mức tài trợ cho các dự án là rất lớn, rủi ro cao. Đồng thời ứng dụng các phần mềm phục vụ công tác thẩm định, phân tích tài chính, triển khai hệ thống này đến các cấp quản lý tín dụng cần thiết. + Đối với hệ thống quản lý rủi ro tín dụng: Ngân hàng cần tổ chức nghiên cứu đánh giá tình hình hoạt động của khách hàng đặc biệt là khách hàng lớn, qua đó xây dựng hạn mức tín dụng phù hợp. Định kỳ hàng năm xem xét lại các chiến lược kinh doanh phù hợp với tình hình kinh tế, đánh giá các rủi ro liên quan cũng như mức rủi ro chấp nhận được của mình. Tập trung vào lĩnh vực cho vay kinh doanh bất động sản, tránh đầu tư dàn trải dẫn tới hiệu quả không cao. Qua đó, cần nghiên cứu kỹ sự phát triển cũng như xu hướng của từng ngành nghề, khu vực kinh tế rồi có những chính sách đầu tư thích hợp. + Quy trình tín dụng: thực hiện đúng quy trình tín dụng, đây là giải pháp thường trực trong hoạt động tín dụng, không được coi nhẹ và bỏ qua một bước nào. Cán bộ tín dụng cần thực hiện kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. + Hoạt động kiểm soát nội bộ: tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ để phát hiện, ngăn ngừa và chấn chỉnh kịp thời sai phạm trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó cũng phát hiện và ngăn chặn những rủi ro đạo đức do các cán bộ có liên quan gây ra. Thang Long University Library 67 + Tăng cường kiểm tra giám sát khách hàng vay vốn theo dõi rủi ro có thể xảy ra: cán bộ tín dụng cần có những cuộc viếng thăm đột xuất khách hàng của mình để kiểm tra tình hình sử dụng tiền vay và tình hình sản xuất kinh doanh của khách hàng để có những đánh giá sơ bộ về hiệu quả dự án vốn vay. Cùng với đó là việc cán bộ tín dụng nên khai thác qua các nguồn thông tin khác nhau về khách hàng. Qua đó thường xuyên bổ sung thông tin vào hồ sơ khách hàng để phản ánh đúng kịp thời về thực trạng của khách hàng và giúp ngân hàng chủ động hơn trong quan hệ với khách hàng. Ngân hàng cần tìm hiểu kỹ để có biện pháp giúp đỡ khách hàng vượt qua thời kỳ khó khăn và cũng là hạn chế rủi ro tăng khả năng thu hồi nợ. + Khuyến khích khách hàng vay vốn mở tài khoản tại chi nhánh của mình: để tiện theo dõi tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng, chi nhánh nên khuyến khích khách hàng mở tài khoản giao dịch tại ngân hàng. Qua đó, chi nhánh có thể sớm phát hiện ra những vấn đề nghi vấn để có biện pháp marketing giới thiệu về những tiện ích của các phương tiện thanh toán mà ngân hàng cung cấp. Bên cạnh đó, chi nhánh cũng nên không ngừng cải tiến nâng cao chất lương dịch vụ phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Ngoài ra cần trích lập dự phòng rủi ro tạo nguồn tài chính cho ngân hàng để quản lý nợ quá hạn, nợ xấu hàng năm. Thực tế cho thấy việc giải quyết nợ xấu bằng giải pháp này chiếm tỷ trọng khá cao trong số các giải pháp quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản. Qua đó, việc sử dụng hiệu quả giải pháp này sẽ làm giảm những khoản nợ xấu khó đòi phát sinh của NHTM. BIDV Quang Trung cần chú trọng hơn nữa trong việc nâng cao hiệu quả trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, việc sử dụng quỹ dự phòng cũng theo thứ tự ưu tiên như các khoản nợ có không khả năng thu hồi, những khoản nợ có khả năng thu hồi thấp và những khoản nợ có khả năng thu hồi cao hơn. Với những khoản nợ có khả năng thu hồi thì hạn chế tối đa việc sử dụng quỹ dự phòng và ngược lại. 3.2.2.2 Giải pháp đối với những khoản nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản đã phát sinh  Rà soát lại toàn bộ nợ quá hạn, phân tích và phân loại nợ theo định kỳ Đây được xem là công việc tiền đề trong công tác quản lý nợ quá hạn phát sinh. Để quản lý tốt thì trước hết chi nhánh phải nắm được tình hình dư nợ nói chung của cả ngân hàng, từng loại cho vay, từng nhóm khách hàng và từng khách hàng cụ thể. Qua đó đề ra được những biện pháp xử lý thích hợp và hiệu quả. Do vậy cần đảm bảo các vấn đề sau: + Phân tích phải chỉ ra được nguyên nhân của từng món nợ, những khó khăn vướng mắc trong quá trình quản lý (xử lý nợ quá hạn). Tổng hợp được thực trạng nợ 68 tồn đọng của từng khách hàng và từng loại cho vay Việc phân tích cần thực hiện nghiêm túc tránh chung chung, hình thức. + Triển khai tới từng phòng ban, từng cán bộ tín dụng đề phải có trách nhiệm đối với các khoản nợ quá hạn mà mình phụ trách. + Tiến hành phân tích thường xuyên, liên tục theo định kỳ hàng tháng, quý và hàng năm.  Có kế hoạch quản lý các khoản nợ xấu rõ ràng, đặc biệt là nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản. Để công tác quản lý nợ xấu được thực hiện nhanh chóng và thuận lợi, BIDV Quang Trung cần phải có kế hoạch quản lý rõ ràng, bởi nếu chỉ đơn thuần là khẩu hiệu xử lý các khoản nợ phát sinh mà không nêu rõ lộ trình thực hiện, phương pháp thực hiện và không có được kế hoạch trong thời gian tới thì không có tác dụng gì cả. + Phân loại các khoản nợ Ngân hàng cần phân tích chi tiết các khoản nợ để có biện pháp xử lý đối với từng loại nợ quá hạn. Công việc này cần diễn ra một cách thường xuyên, liên tục, đôn đốc thu hồi nợ quá hạn đối với các cán bộ tín dụng. Đối với các doan nghiệp đã dừng hoạt động và chỉ còn là con nợ quá hạn thì Ngân hàng nên làm thủ tục đưa ra tòa đề nghị giải thể hay phá sản theo quy định. + Cơ cấu lại các khoản nợ Theo quy định của NHNN thì việc chuyển nợ quá hạn và cơ cấu lại các khoản nợ là hai việc hoàn toàn tách biệt. Cơ cấu lại các khoản nợ chỉ đơn thuần là giúp cho các doanh nghiệp có được phương án trả nợ phù hợp với giai đoạn khó khăn đang phải đối mặt. Để giúp được các doanh nghiệp thì Ngân hàng cần phân tích thực trạng các món nợ đó, nợ tiềm ẩn rủi ro và nợ đã được xử lý rủi ro để mà đánh giá được khả năng thu hồi nợ thông qua phân tích nợ có đảm bảo, không đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp. Bên cạnh đó thì việc quan hệ chặt chẽ với các cấp ủy, chỉnh quyền địa phương cùng các ban ngành chức năng liên quan trong việc cho vay và thu hồi nợ là rất quan trọng. Hiện nay biện pháp chủ yếu của BIDV Quang Trung là đưa ra tòa xử lý thì việc quan hệ tốt với các cơ quan đó là cực kỳ quan trọng.  Đa dạng hóa các biện pháp xử lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản. Ngoài các biện pháp xử lý nợ đã quá hạn được áp dụng tại BIDV Quang Trung thì vẫn còn một số biện pháp mà trong một số trường hợp tỏ ra rất hiệu quả trong việc xử lý nợ quá hạn. + Xử lý nợ xấu trông qua thu hồi trực tiếp và thông qua phát mãi tài sản đảm bảo nợ vay. Trên cơ sở kết quả phân loại nợ định kỳ, ngân hàng chỉ đạo các chi nhánh thực hiện rà soát, xây dựng phương án xử lý, thu hồi nợ xấu theo từng biện pháp cụ thể. Thang Long University Library 69 Theo đó, biện pháp thu hồi nợ trực tiếp từ khách hàng, thu hồi nợ thông qua việc phát mãi tài sản đảm bảo được ưu tiên đặt lên hàng đầu. + Xử lý nợ xấu bằng biện pháp cơ cấu lại nợ Cơ cấu lại nợ là biện pháp được sử dụng khi một khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ nhưng ngân hàng đánh giá khách hàng khó có khả năng trả nợ cho Ngân hàng theo lịch trả nợ đã ký trước đó do khách hàng gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh, tuy nhiên nếu ngân hàng thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ (gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ) thì khách hàng hoàn toàn có khả năng trả nợ cho ngân hàng đúng hạn. + Xử lý nợ xấu bằng quỹ dự phòng rủi ro Thực hiện theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN và Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng BIDV Việt Nam đã ban hành Quyết định số 636/QĐ- HĐQT-XLRR quy định về phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro. Chi nhánh Quang Trung cũng căn cứ vào quy định này và các chỉ đạo, hướng dẫn của ngân hàng cấp trên trong việc quản trị nợ xấu của chi nhánh. + Xử lý nợ xấu bằng biện pháp giảm, miễn lãi Biện pháp này được áp dụng nhằm giảm bớt khó khăn về tài chính cho khách hàng, tạo điều kiện cho khách hàng khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh, ổn định cuộc sống, khuyến khích khách hàng trả một phần hoặc toàn bộ khoản nợ xấu còn lại tại ngân hàng. + Xử lí nợ xấu bằng biện pháp thu nợ có chiết khấu Đây là hình thức giảm giá trị khoản nợ phải trả cho con nợ, giá trị chiết khấu do ngân hàng và con nợ thỏa thuân nhưng theo hướng có lợi cho con nợ nhằm thúc đẩy việc thanh toán dứt điểm khoản nợ. Tuy ngân hàng sẽ chịu thiệt hại một phần nhất định nhưng sớm thu hồi được khoản nợ và loại bỏ được khoản nợ xấu trên Bảng cân đối tài sản. + Xử lý nợ xấu bằng biện pháp pháp lý Biện pháp pháp lý thường là biện pháp được Ngân hàng áp dụng cuối cùng, sau khi các biện pháp khác đã áp dụng nhưng việc xử lý thu hồi nợ không hiệu quả. Do vậy, cần sự hỗ trợ của các cơ quan pháp luật như Tòa án, Thi hành án nhằm hỗ trợ ngân hàng tận thu hồi nợ vay. + Xử lý nợ xấu bằng các biện pháp khác Ngoài việc xử lý nợ xấu bằng các biện pháp nêu trên, trong thời gian qua NH còn thực hiện biện pháp xử lý nợ xấu trên cơ sở sự giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện của nhiều Bộ, ban ngành như Bộ Giao thông vận tải, Bộ Xây dựng, BTC, Kho bạc Nhà nước, UBND tỉnh, ... + Biện pháp đồng tài trợ 70 Trong một số trường hợp các khoản nợ xấu vượt khả năng của một ngân hàng hoặc đủ hoặc không đủ hiệu quả giải quyết và cần có sự phối hợp giữa các ngân hàng theo dạng đồng tài trợ hay hợp vốn để xử lý nợ quá hạn tạo ra thế mạnh như: Mỗi ngân hàng có hệ thống khách hàng quen thuộc có lĩnh vực am hiểu tường tận hay nói cách khác là có thế mạnh riêng. Do đó, việc đồng tài trợ sẽ tập trung và bổ sung cho nhau thế mạnh, hạn chế mặt yếu, tạo sự kiểm soát đồng bộ về khách hàng, bổ sung vốn, nghiệp vụ và học hỏi lẫn nhau về nghiệp vụ. + Áp dụng hiệu quả biện pháp bán nợ xấu Với việc tham gia thị trường mua bán nợ, BIDV Quang Trung có thể xem xét bán các khoản nợ quá hạn khó đòi cho các công ty mua bán nợ, các ngân hàng hay các chủ thể kinh tế khácViệc này giúp cho Ngân hàng tập trung công việc kinh doanh mới, thực hiện các biện pháp phòng ngừa nợ quá hạn hiệu quả mà không chịu ảnh hưởng từ việc giải quyết nợ tồn đọng với khách hàng. Hơn nữa, các chủ thể tiến hành mua bán nợ trên thị trường hoạt động chuyên nghiệp và tận dụng lợi thế thông tin, quy mô và quyền hạn đặc biệt không chịu áp lực về mối quan hệ với khách hàng như ngân hàng nên việc xử lý nợ sẽ hiệu quả hơn. Đối với các tài sản đảm bảo nợ thuộc những vụ án đã được Tòa án phán quyết nhưng chưa giao tài sản cho Ngân hàng, Ngân hàng chủ động phối hợp với cơ quan thi hành án chóng thu hồi và nhận tài sản để xử lý. Sau đó, những khoản nợ này mới được bán cho các công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp. Đối với những khoản nợ không có tài sản bảo đảm nhưng vẫn đủ hồ sơ pháp lý, không có tranh chấp, khách nợ còn tồn tại và hoạt động: BIDV Quang Trung xác định khả năng tự thu và bán nợ chỉ định 3.3 Kiến nghị đối với cơ quan quản lí Nhà nƣớc 3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước Bức tranh ảm đạm của thị trường BĐS 2012 đã phơi bày nhiều bất cập mà hậu quả của nó sẽ có ảnh hưởng kéo dài "vắt" sang năm 2013, 2014. Thị trường BĐS trầm lắng, giá cả sụt giảm và mất cân đối cung cầu hàng hóa. Mức dư nợ hiện nay khá cao. Thị trường BĐS đóng băng không những gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS mà còn ảnh hưởng tới tính thanh khoản của các tổ chức tín dụng. Thời điểm thống kê đến hết tháng 10-2012 của NHNN, con số này đã lên đến 207.595 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2012 chảy vào thị trường BĐS nhỏ giọt. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính 11 tháng đầu năm 2012 vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD trong tổng mức vốn FDI đăng ký là 7,25 tỷ USD. Thang Long University Library 71 Theo các chuyên gia kinh tế, các phân khúc trong thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, ít nhất là từ nay đến hết năm 2013 do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô trong vòng luẩn quẩn như: Tăng trưởng chậm dẫn tới thu nhập giảm, từ đó cầu về nhà ở giảm và các ngành liên quan đến xây dựng giảm và dẫn tới hệ quả là tăng trưởng kinh tế chậm... Bên cạnh đó, nợ xấu BĐS từ hệ thống ngân hàng chưa thể giải quyết trong "một sớm một chiều" sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS vì ngân hàng khó có thể cho doanh nghiệp hay chủ dự án vay khi chưa giải quyết xong nợ cũ. Điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn trong nước. Còn nguồn vốn FDI hoặc kiều hối cũng khó có khả năng tăng đột biến do sức sinh lời của thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn giảm sẽ khiến giảm sức hút của nhà đầu tư nước ngoài. Làm sao để tạo "cú hích" cho thị trường BĐS trong năm 2013. Đó là câu hỏi không chỉ làm đau đầu nhà đầu tư mà của các nhà hoạch định chính sách, nhằm kích cầu thị trường, tăng trưởng kinh tế. Ngay từ cuối năm 2012, Bộ Tài chính đã đề xuất trình Chính phủ gói 21 giải pháp hỗ trợ thị trường nói chung trong đó có nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và thị trường vốn.  Để từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trong thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có Luật Đất đai sửa đổi, hướng dẫn thực hiện Chiến lược nhà ở... Trong đó, đặc biệt, cần xây dựng nguồn số liệu về thị trường BĐS chính xác, công khai và minh bạch nhằm quản lý tốt thị trường BĐS và tạo sự minh bạch cho thị trường.  Bên cạnh đó, các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng phải chủ động cơ cấu lại nguồn hàng hóa và chủ động tìm kiếm các nguồn tài chính để hoàn thiện dự án, đồng thời có nhiều giải pháp khuyến mại, hạ giá thành nhằm kích cầu tiêu dùng. Do tính thanh khoản của thị trường đang trong tình trạng kém bởi nguồn vốn trong và ngoài nước khó tăng đột biến, do vậy cần triển khai mô hình các định chế tài chính khác nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường như các quỹ tiết kiệm BĐS, quỹ tín thác BĐS... để cung cấp vốn trung và dài hạn cho thị trường.  Ngoài ra, cần tiếp tục định hướng để các chủ đầu tư tập trung triển khai các loại căn hộ thương mại bình dân, nhà ở xã hội, nhà cho thuế trên cơ sở Nhà nước tăng thêm ưu đãi triển khai dự án nếu thấy cần thiết nhằm đảm bảo an sinh xã hội. Tạo môi trường thuận lợi để các chủ đầu tư bên ngoài cùng tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Hiện nay, Việt Nam mới chỉ có chỉ số giá về giá nhà ở và vật liệu xây dựng, vì thế các mảng hoặc phân khúc khác của thị trường BĐS vẫn chưa có chỉ số giá cả tương ứng, nên quá trình theo dõi diễn biến cung cầu, giá cả thị trường các hàng hóa còn lại rất khó khăn, ảnh hưởng đến việc quản lý thị trường BĐS. Do đó, cần khẩn trương xây dựng chỉ số giá cả thị trường đối với các hàng hóa còn lại của thị trường 72 BĐS để làm cơ sở cho việc giá tính thu các khoản liên quan đến nhà đất vào NSNN đảm bảo sát giá thị trường, tránh thất thu cho NSNN. Chính phủ phải có thái độ dứt khoát sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước, chỉ để tồn tại những doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, những doanh nghiệp cần thiết cho dân sinh, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.  Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ, tăng cường trách nhiệm trong việc cấp giấy phép cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sao cho phù hợp với năng lực thực tế của doanh nghiệp đó. Những năm gần đây, những khó khăn cản trở lớn với hoạt động cho vay của Ngân hàng là sự không phù hợp giữa năng lực, trình độ thực tế của doanh nghiệp và phạm vi kinh doanh được Nhà nước cho phép. Nhiều doanh nghiệp cả quốc doanh và ngoài quốc doanh được Nhà nước cấp giấy phép thành lập và cho đăng ký kinh doanh với chức năng, nhiệm vụ vượt quá năng lực tài chính, trình độ kỹ thuật  Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện và sửa đổi, ban hành các bộ luật, văn bản dưới hình thức luật liên quan đến hoạt động của nền kinh tế nói chung và đến hoạt động ngân hàng và bất động sản nói riêng tạo hành lang pháp lý cho hoạt động doanh nghiệp và các NHTM đi đúng hướng.  Nhà nước cần có biện pháp đảm bảo môi trường kinh tế ổn định, góp phần đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn ngân hàng cấp cho nền kinh tế. Nhà nước nên có những bước đệm hoặc những giải pháp thực hiện gỡ những khó khăn gây ra khi có sự chuyển đổi, điều chỉnh cơ chế, chính sách liên quan toàn bộ nền kinh tế.  Chính phủ nên có các quy định khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào hệ thống NHTM. Nếu ngân hàng bán nợ cho các công ty tài chính nước ngoài thì không những có thêm nguồn vốn hoạt động mà còn có cơ hội tiếp cận với các phương thức quản trị ngân hàng hiện đại, các công nghệ ngân hàng mới.  Kiên quyết đặt NHTM vào đúng vị trí, chức năng của nó, các Ngân hàng phải giữ quyền tự chủ về nghiệp vụ, chủ động nâng cao chất lượng các khoản tín dụng và mỗi khoản tín dụng phải được Ngân hàng thẩm định, tự quyết cho vay và chịu trách nhiệm về những quyết định của mình chứ không phải chịu sức ép phi kinh tế nào. 3.3.2 Kiến nghị với NHNN và các cơ quan chức năng  NHNN nên có cơ chế cho NHTM có quyền chủ động trong việc xử lý phát mại tài sản thu hồi nợ. Với nhiều trường hợp, khách hàng vay vốn thế chấp bằng chính dự án bất động sản đang xây dựng, khi khách hàng mất khả năng trả nợ, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản đảm bảo thì vấp phải khó khăn. Một trong những khó khăn đó là theo Luật dân sự. Thang Long University Library 73  NHNN cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng của các NHTM. Hoạt động này đóng một vai trò quan trọng trong việc phát hiện các dấu hiệu nợ quá hạn, nợ xấu để ngăn chặn và xử lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh bất động sản của hệ thống ngân hàng. Vì sự hoạt động bất ổn của một ngân hàng cũng sẽ dẫn tới ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng. NHNN cần bám sát thực tế hoạt động của từng NHTM để sớm phát hiện và ngăn chặn các sai phạm.  NHNN cho phép các NHTM được đầu tư hoàn chỉnh thêm vào các tài sản đã được gán nợ còn xây dựng dở dang hoặc bị hư hỏng, xuống cấp; thực hiện các chi phí bảo hiểm bắt buộc để góp phần bảo quản tốt tài sản, hạn chế thiệt hại và có khả năng xử lý được. Nguồn vốn lấy từ vốn kinh doanh để đầu tư, sau đó hạch toán tăng giá trị tài sản nhận gán nợ. Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn việc hạch toán tài sản đã nhận gắn nợ phù hợp nguyên tắc trả nợ bằng tài sản.  NHNN cần tiếp tục nghiên cứu kinh nghiệm thực tế, theo dõi và đánh giá hiệu quả các giải pháp cụ thể ở các nước trong khu vực và thế giới để rút kinh nghiệm chủ động ban hành hoặc đề xuất với Chính phủ các cơ chế, quy định nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý thông thoáng và an toàn trong việc giải tỏa, phát mại tài sản thế chấp.  Chính phủ và NHNN cần tạo hành lang pháp lý để các NHTM có quyền tự chủ đứng ra tổ chức bán tài sản cầm cố, thế chấp để thu hồi vốn đối với các khoản nợ quá hạn, đặc biệt có thể có các chính sách ưu tiên đối với những khoản nợ khó thu hồi phát sinh như miễn thuế, doanh thu, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi thu phí dịch vụ bán đấu giá một lần khi bán được tài sản cầm cố, thế chấp trong trường hợp phát mại tài sản qua các trung tâm bán đầu giá.  Các cơ quan chức năng cần phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp ra đời của một doanh nghiệp ngoài quốc doanh bằng “vốn ảo”. Mạnh dạn cho giải thể, phá sản doanh nghiệp làm ăn thua lỗ không có khả năng trả nợ ngân hàng quá lâu. Các cơ quan hữu quan nhất là các cơ quan pháp luật cần giúp đỡ ngân hàng trong việc quản lý nợ quá hạn thu hồi vốn cho Nhà nước, xử lý cán bộ ngân hàng nghiêm minh, đúng người đúng tội khi có vi phạm liên quan.  Đối với các cơ quan thực thi pháp luật như Tòa án, Viện Kiểm sát, Công an, Chính quyền địa phương các cấp cần phối hợp với ngân hàng trong việc xử lý và giải quyết các khoản nợ xấu không có khả năng thu hồi.  Chính quyền các cấp cùng các cơ quan chủ quan các doanh nghiệp cần nâng cao trách nhiệm của mình trong việc đôn đốc con nợ thực hiện nghĩa vụ thanh toán với ngân hàng. 74 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 Chương 3 đã trình bày xu hướng của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai và định hướng về hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV Quang Trung. Bên cạnh đó, ở chương này cũng đã đề xuất và phân tích một số giải pháp hạn chế và quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại ngân hàng thương mại cổ phần BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung liên quan đến xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả và tăng cường quản lý nợ xấu tại BIDV Quang Trung. Thông qua đó, tác giá có một số đánh giá chung về công tác hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh BIDV Quang Trung và một vài kiến nghị với NHNN và các cơ quan chức năng. Thang Long University Library KẾT LUẬN Nền kinh tế Việt Nam đã có rất nhiều thay đổi tích cực từ khi ra nhập WTO. Sự thay đổi này vừa tạo cho nước ta nhiều cơ hội trong mở rộng thị trường, đẩy mạnh tiến bộ khoa học kĩ thuật nhưng cũng gây ra không ít những thách thức như mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng khốc liệt hơn, sự ràng buộc của luật pháp quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và các NHTM cũng không phải ngoại lệ. Bên cạnh đó, khi kinh tế thế giới có nhiều biến động sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của nền kinh tế Việt Nam, trong đó có lĩnh vực BĐS. Tuy đây không phải là lĩnh vực quá mới mẻ với các nhà đầu tư Việt Nam nhưng sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lí, điều hành thị trường BĐS, hay những “bong bóng BĐS” luôn đẩy thị trường còn non trẻ của nước ta vào khủng hoảng. Điều đó không chỉ ảnh hưởng tới các nhà đầu tư và các khách hàng trên thị trường mà còn tác động trực tiếp tới những “chủ nợ” là các NHTM tại Việt Nam. Trong những năm gần đây, hệ thống NHTM Việt Nam đã có những bước chuyển mình đáng kể. Tuy nhiên, nợ xấu nói chung và nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS hiện nay đang là vấn đề đáng lo ngại, gây nhiều khó khăn cho các NHTM và gây ra những bất ổn trong hệ thống tài chính quốc gia. Măc dù, nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS phát sinh đa phần do những nguyên nhân khách quan như bất ổn kinh tế, chính trị song không thể phủ nhận được một phần không nhỏ xuất phát từ sự chủ quan của các NHTM. Khi nợ xấu trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS xảy ra sẽ gây ra những thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế. Bởi BĐS là loại hàng hóa vô cùng đặc biệt, đóng vai trò cực kì quan trọng trong nền kinh tế, khi hàng hóa này được lưu thông tốt tất yếu nền kinh tế sẽ tăng trưởng tốt và ngược lại, khi thị trường này bị ngưng trệ sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều yếu tố khác của nền kinh tế như sản xuất vật liệu xây dựng, nhân công xây dựng, doanh thu của chủ đầu tư xây dựng, các khoản cho vay BĐS của NHTM Bởi vậy, hiện nay hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang là một bài toán khó chưa có lời giải đáp. Sau quá trình nghiên cứu tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – Chi nhánh Quang Trung, trải qua việc phân tích thực trạng nợ xấu, nguyên nhân cũng như giải pháp quản lí nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh. Em nhận thấy đây là một đề tài lớn, được nhiều ngân hàng và nhà chuyên môn nghiên cứu và phát triển đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế hiện nay. Trong khuôn khổ khóa luận không thể không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được những đóng góp của các thầy cô để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Hệ thống các văn bản pháp luật, nghị định, thông tư liên quan đến tín dụng NHTM và nợ xấu của NHTM như Luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN 2. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Báo cáo thường niên năm 2011, 2012 3. PGS.TS Mai Văn Bạn, Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản Tài chính, 2011. 4. PGS.TS Phan Thị Thu Hà, Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản Giao thông vận tải, 2009. 5. Một số trang web: Thang Long University Library