Đề tài Giải pháp hoàn thiện việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Tay
Lời mở đầu Nền kinh tế là một cơ thể sống, nền kinh tế liên tục vận động và phát triển cùng với thời gian, mà trong nó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành. Hoạt động của Ngân hàng thương mại là một trong những yếu tố đó. Lịch sử kinh tế thế giới đã chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví Ngân hàng như “mạch máu của nên kinh te”^'. Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chinh-tiến tệ năm 1997 ở Châu á gần đây nhất. Ngân hàng một mặt tạo nguồn cung cấp vốn cho các doanh nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và cho các mối quan hệ kinh tế quốc tế diễn ra dễ dàng. Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sự phát triển của nên kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH đất nước và tham gia vào quá trình hội nhập thế giới thì việc tạo ra một hệ thống Ngân hàng vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần được thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Một trong những yếu tố tạo nên sự vững mạnh ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song song nhưng lại mâu thuân nhau. Hoạt động Ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, có thể chỉ là trong một món vay cũng có thể dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng. Hạn chế rủi ro là yêu cầu cấp bách nhất không chỉ từ phía Ngân hàng mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện pháp đó là việc định giá tài sản thế chấp. Đối với hệ thống Ngân hàng thương mại Việt nam hiện nay việc định giá tài sản thế chấp còn đang là một khâu yếu kém. Do thị trường bất động sản ở Việt nam còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại cũng như các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rườm rà mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất của Nhà nước còn nhiều bất cập so với thực tế thị trường đang làm cản trở hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản của các Ngân hàng. Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà tây, được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô, cùng với sự quan tâm giúp đỡ của các cán bộ nhân viên của Ngân hàng, đặc biệt là các cô chú phòng Tín dụng, em đã mạnh dạn đi sâu nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện việc Định giá Tài sản thế chấp bằng Bất Động Sản tại NHNo&PTNT Hà Tay”^ Luận văn gồm 3 phần chính: Chương I. Những vấn đề chung về định giá tài sản thế chấp của NHTM Chương II. Tình hình việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản tại NHNo&PTNT Hà tây. Chương III. Một số giải pháp và Kiến nghị nhằm hoàn thiện việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản tại NHNo&PTNT Hà tây. Để hoàn thành bài luận văn này, em xin cảm ơn TS. Đặng Ngọc Đức cùng các cán bộ NHNo&PTNT Hà tây đã tận tình giúp đỡ em, chỉ bảo em về mặt kiến thức, nghiệp vụ và cung cấp số liệu thực tế trong quá trình nghiên cứu. Do còn hạn chế về mặt thời gian cũng như kiến thức nên không thể tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự góp ý của thầy cô giáo và bạn đọc. Chương I Những vấn đề chung về định giá tài sản thế chấp của NHTM 11 Hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp của NHTM 11.1. Hoạt động cho vay của NHTM 11.1.1. Khái niệm: Cho vay là một quan hệ tín dụng giữa một bên là Ngân hàng (bên cho vay) với một bên là là các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội (bên đi vay), trong đó Ngân hàng chuyển giao một lượng tiền cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả gốc và lãi cho Ngân hàng khi đến hạn thanh toán. 11.1.2. Cơ sở tồn tại của hoạt động cho vay trong nền kinh tế Trong nền kinh tế hàng hoá quan hệ tín dụng tồn tại và phát triển do: Trong phạm vi từng doanh nghiệp: Dù doanh nghiệp có quy mô lớn hay nhỏ thì nguồn vốn tự có của họ không thể lúc nào cũng đáp ứng được nhu cầu sản xuất mà có khi nhu cầu đó lại xảy ra ngoài dự định của DN, hơn nữa trong một chu kỳ sản xuất của doanh nghiệp luôn xảy ra tình trạng lệch pha nhau giữa nhu cầu vốn và lượng vốn của doanh nghiệp đang nắm giữ. Thêm vào đó khi doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất thì cũng cần phải có thêm nguồn vốn để đầu tư, như vậy NHTM là người đáp ứng nhu cầu vốn khi doanh nghiệp cần. Trong phạm vi toàn bộ nền kinh tế: Trong nền kinh tế luôn luôn tồn tại một bộ phận dân cư hay tổ chức kinh tế thừa vốn trong khi đó một bộ phận khác lại thiếu vốn, Ngân hàng khi đó sẽ là người trung gian giúp những người thừa vốn và thiếu vốn gặp nhau vì thế vốn được sử dụng có hiệu quả hơn. 11.1.3. Các hình thức cho vay của Ngân hàng Thương mại Ngân hàng Thương mại có thể cho vay theo nhiều hình thức để đáp ứng được nhu cầu của nhiều loại khách hàng. Tuỳ thuộc vào các căn cứ khác nhau mà Ngân hàng có thể phân loại thành các loại sau: ã Căn cứ vào mục đích: Dựa vào căn cứ này cho vay thường được chia làm các loại sau: - Cho vay bất động sản là loại cho vay liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản nhà ở, đất đai, bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ. - Cho vay công nghiệp và thương mại là loại cho vay ngắn hạn để bổ sung vốn lưu động cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ. - Cho vay nông nghiệp là loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng như mua sắm các vật dụng đắt tiền, ngày nay Ngân hàng còn thực hiện các khoản cho vay để trang trải các chi phí thông thường của đời sống thông qua phát hành thẻ tín dụng. - Thuê mua và các loại khác. ã Căn cứ vào thời hạn cho vay: + Cho vay ngắn hạn: Loại cho vay này có thời hạn dưới 1 năm và được sử dụng để bù đắp những thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân. + Cho vay trung hạn: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt nam, cho vay trung hạn có thời hạn từ 1 năm đến 3 năm, còn đối với các nước trên thế giới thời hạn này có thể lên tới 7 năm. Tín dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian hoàn vốn nhanh. + Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 3 năm (đối với Việt nam), trên 7 năm (đối với thế giới). Tín dụng dài hạn là loại tín dụng để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng xí nghiệp mới. ã Căn cứ vào hình thái tín dụng: Theo căn cứ này được chia làm 2 loại: - Cho vay bằng tiền là loại cho vay mà hình thái giá trị của tín dụng được cung cấp bằng tiền. Đây là loại cho vay chủ yếu của Ngân hàng và được thực hiện bằng các kỹ thuật như: Tín dụng ứng trước, thấu chi, tín dụng thời vụ, tín dụng ứng truớc + - Cho vay bằng tài sản là hình thức cho vay rất phổ biến và đa dạng, riêng đối với Ngân hàng cho vay bằng tài sản được áp dụng phổ biến là tài trợ thuê mua. ã Căn cứ vào phương pháp hoàn trả: Được chia là 2 loại: - Cho vay trả góp: là loại cho vay mà khách hàng phải hoàn trả gốc và lãi theo định kỳ. Loại cho vay này thường được áp dụng trong cho vay bất động sản nhà ở, cho vay tiêu dùng. Thông thường có 4 phương pháp trả góp sau: Phương pháp cộng thêm, phương pháp trả vốn gốc bằng nhau và trả lãi theo số dư vào cuối mỗi định kỳ, phương pháp trả gốc bằng nhau và trả lãi tính trên mức hoàn trả vốn gốc, phương pháp trả vốn gốc và lãi bằng nhau trong tất cả các thời kỳ. - Cho vay phi trả góp: Là loại cho vay được thanh toán một lần theo kỳ hạn đã thoả thuận.
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Giải pháp hoàn thiện việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Tay, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ë thµnh phÇn kinh tÕ nµy chiÕm tû träng thÊp trong c¬ cÊu cho vay c¸c thµnh phÇn kinh tÕ. Doanh sè cho vay cña n¨m 2002 cã t¨ng lªn so víi n¨m 2001 vÒ sè tuyÖt ®èi lµ +8.296 triÖu chøng tá t×nh h×nh cho vay hîp t¸c x· ®· cã nhiÒu tiÕn triÓn, song trong thùc tÕ ho¹t ®éng cho vay vèn ®èi víi Hîp t¸c x· cßn gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n do hÇu hÕt c¸c hîp t¸c x· trong tØnh ®îc thµnh lËp l¹i cha x¸c ®Þnh ®îc híng ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh vµ cha cã nhu cÇu vay vèn lín ®Ó ph¸t triÓn.
+ TÝn dông ®èi víi hé s¶n xuÊt: ChiÕm ®a phÇn trong ho¹t ®éng tÝn dông vµ lµ thÞ trêng kinh doanh chñ yÕu cña Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n Hµ T©y. KÕt qu¶ tõ sè liÖu b¶ng trªn cho ta thÊy, doanh sè cho vay ®èi víi hé s¶n xuÊt chiÕm tû trong cao nhÊt trong c¬ cÊu cho vay. N¨m 2002 so víi n¨m 2001 doanh sè cho vay t¨ng lªn 367.930 triÖu vÒ sè tuyÖt ®èi. §iÒu nµy chøng minh sù ®óng ®¾n trong viÖc x¸c ®Þnh ®èi tîng kh¸ch hµng chÝnh cña Ng©n hµng lµ lÜnh vùc n«ng nghiÖp, n«ng th«n vµ n«ng d©n. Tuy nhiªn ®©y còng lµ mét ®èi tîng tiÒm Èn rñi ro lín nhÊt mµ Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÎn n«ng th«n Hµ T©y ph¶i cã nh÷ng chÝnh s¸ch cho vay ®îc tÝnh to¸n kü cµng, lîng ho¸ thÊp nhÊt rñi ro, cã nh vËy míi ®¶m b¶o an toµn cho vèn ®Çu t, ho¹t ®éng tÝn dông ph¸t triÓn.
Bªn c¹nh ®ã trong nh÷ng n¨m qua Ng©n hµng n«ng nghiÖp Hµ T©y ®Æc biÖt chó ý ®Õn nghiÖp vô cho vay ®êi sèng víi ®èi tîng kh¸ch hµng lµ c«ng nh©n viªn nhµ níc, nh÷ng ngêi cã thu nhËp thêng xuyªn lµ kh¸ch hµng tiÒm n¨ng vµ tÝch cùc chØ ®¹o c¸c Ng©n hµng c¬ së tÝch cùc më réng ®Çu t lÜnh vùc nµy.
B¶ng 7: C¬ cÊu d nî theo thµnh phÇn kinh tÕ
§¬n vÞ: TriÖu ®ång
TT
ChØ tiªu
ChØ tiªu
N¨m 2001
N¨m 2002
Chªnh lÖch
(+) (-)
%±
Sè tiÒn
TT(%)
Sè tiÒn
TT(%)
1
DNNN
227.506
15.76
298.326
13.7
+ 70.820
31.1
2
C/ty TNHH-CP
72.336
5.0
264.778
12.16
+ 192.442
266
3
DNTN
15.136
1.04
64.747
2.97
+ 49.611
327.8
4
HTX
5.096
0.35
7.430
0.34
+ 2.334
45.8
5
Hé s¶n xuÊt
1.123.854
77,85
1.541.288
70.9
+ 417.434
37.1
Tæng d nî
1.443.928
100
2.176.569
100
732.641
50.7
(Nguån b¸o c¸o tæng kÕt tÝn dông cña NHNo Hµ T©y n¨m 2001-2002)
Tõ sè liÖu b¶ng 7 cho ta thÊy t×nh h×nh d nî cña Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n Hµ T©y n¨m 2002 so víi n¨m 2001 t¨ng lªn vÒ sè tuyÖt ®èi lµ 732.641 triÖu ®ång, tèc ®é t¨ng trëng ®¹t 50.7%. Trong ®ã tèc ®é t¨ng trëng d nî lín chñ yÕu tËp trung ë doanh nghiÖp t nh©n vµ c¸c c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n. MÆc dï ®Þa bµn tØnh Hµ T©y nhá hÑp l¹i cã ba Ng©n hµng th¬ng m¹i quèc doanh ®ãng trªn ®Þa bµn, nªn viÖc tiÕp cËn ®Çu t vèn cho c¸c doanh nghiÖp cña NHNo&PTNT Hµ T©y gÆp nhiÒu khã kh¨n nhng tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2002 NHNo Hµ T©y ®· cã quan hÖ víi 82 DNNN, 125 DN ngoµi quèc doanh ®Òu cã tiÕn bé ®¸ng kÓ vÒ tèc ®é t¨ng trëng d nî c¶ vÒ sè lîng vµ chÊt lîng. Theo sè liÖu b¶ng 6 cho thÊy d nî cña C«ng ty TNHH-CP n¨m 2002 t¨ng 192.442 triÖu so víi n¨m 2001, tèc ®é t¨ng trëng ®¹t 266%. D nî cña DNTN t¨ng 49.661 triÖu, tèc ®é t¨ng trëng ®¹t 327.8%.
MÆt kh¸c d nî cña hîp t¸c x· chiÕm tû träng nhá thø hai trong c¬ cÊu d nî theo thµnh phÇn kinh tÕ, cã t¨ng nhng kh«ng nhiÒu do hîp t¸c x· ®îc thµnh lËp l¹i cha x¸c ®Þnh ®îc híng ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh vµ cha cã nhu cÇu vay vèn lín. Cßn tû träng d nî hé s¶n xuÊt n¨m 2001 chiÕm lín nhÊt 77.85% gi¶m xuèng n¨m 2002 lµ 70.9% víi tèc ®é t¨ng trëng ®¹t 37.1%, nh×n chung nghiÖp vô tÝn dông hé s¶n xuÊt trong n¨m t¬ng ®èi ®ång ®Òu ®¹t kÕt qu¶ tèt, song Ng©n hµng n«ng nghiÖp tØnh Hµ T©y cÇn ph¶i t¨ng cêng h¬n n÷a c«ng t¸c tÝn dông ®èi víi hé s¶n xuÊt bëi khèi lîng t¨ng tráng vÒ tÝn dông hé s¶n xuÊt lµ yÕu tè quan träng quyÕt ®Þnh chÝnh trong kÕt qu¶ ho¹t ®éng tÝn dông chiÕm tû träng gÇn 80% trong tæng d nî cña toµn chi nh¸nh.
§å thÞ 3: C¬ cÊu d nî theo thµnh phÇn kinh tÕ:
2.2.2.4 C¸c lo¹i h×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay ®îc sö dông t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y: ThÕ chÊp, cÇm cè, b¶o l·nh, tÝn chÊp, tµi s¶n h×nh thµnh tõ vèn vay.
Ph©n lo¹i c¸c h×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay cña NHNo&PTNT Hµ t©y:
B¶ng 8: C¸c h×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay §¬n vÞ: TriÖu ®ång
STT
H×nh thøc b¶o ®¶m tiÒn vay
Doanh sè
Doanh sè
Tû träng
1
ThÕ chÊp
172.550
11.57%
2
CÇm cè
68.640
4.6%
3
B¶o l·nh
81.864
5.5%
4
TÝn chÊp
1.122.462
75.28%
5
Tµi s¶n h×nh thµnh tõ vèn vay
45.508
3.05%
Tæng
1.491.024
100%
Nh×n vµo b¶ng ta thÊy r»ng h×nh thøc cho vay b»ng tÝn chÊp cña Ng©n hµng chiÕm tû träng lín nhÊt, (chiÕm tû träng 75.28%). Nguyªn nh©n chñ yÕu lµ Ng©n hµng tËp chung chñ yÕu vµo khu vùc kinh tÕ quèc doanh, gÇn 100% c¸c doanh nghiÖp quèc doanh quan hÖ víi Ng©n hµng díi h×nh thøc tÝn chÊp. C¸c tæng c«ng ty lín víi doanh sè cho vay ®Õn hµng chôc tû ®ång ®îc Ng©n hµng cho vay díi h×nh thøc nµy. H×nh thøc cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng còng ph¸t triÓn víi doanh sè ®¹t 172.550 triÖu chiÕm tû träng 11.57% so víi tæng doanh sè cho vay cã b¶o ®¶m.
§å thÞ 4: C¬ cÊu ho¹t ®éng b¶o ®¶m tiÒn vay n¨m 2002
2.2.2.5 C¸c lo¹i tµi s¶n ®îc thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y
Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ quyÕt ®Þnh 167/H§QT-03, Ng©n hµng ®îc nhËn thÕ chÊp b»ng nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c tµi s¶n liªn quan ®Õn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh nh: d©y chuyÒn m¸y mãc thiÕt bÞ… Kh¸ch hµng thÕ chÊp ë Ng©n hµng chñ yÕu b»ng nhµ cöa, quyÒn sö dông ®Êt, d©y chuyÒn s¶n xuÊt.
B¶ng 9: C¸c lo¹i tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y
§¬n vÞ: triÖu ®ång
Lo¹i tµi s¶n
Doanh sè
Sè tiÒn
Tû träng (%)
1. ThÕ chÊp
172.550
53.46
_ Nhµ cöa vËt kiÕn tróc
112.450
34.8
_ D©y chuyÒn m¸y mãc
15.050
4.6
_ QuyÒn sö dông ®Êt
24.220
7.49
_ Hµng ho¸
20.830
6.57
2. CÇm cè
68.640
21.2
_ Xe m¸y
3.702
1.2
_ Sæ tiÕt kiÖm
34.448
10.66
_ Kú phiÕu, tr¸i phiÕu
30.450
9.34
3. B¶o l·nh
81.864
25.34
Tæng
323.054
100
( Nguån sao kª tµi kho¶n ngo¹i b¶ng vÒ thÕ chÊp, cÇm cè, b¶o l·nh cña NHNo&PTNT Hµ t©y n¨m 2002)
Qua b¶ng trªn ta thÊy trong h×nh thøc thÕ chÊp th× thÕ chÊp b»ng nhµ cöa chiÕm tû träng lín (34.8% trªn tæng sè tû träng tµi s¶n thÕ chÊp 53.6%). Trªn thùc tÕ nhµ cöa lµ lo¹i tµi s¶n thÕ chÊp ®îc dïng ®Ó thÕ chÊp phæ biÕn nhÊt. Bªn c¹nh ®ã tµi s¶n thÕ chÊp lµ quyÒn sö dông ®Êt còng chiÕm vÞ trÝ khiªm tèn, së dÜ nh vËy lµ v× ®èi víi lo¹i tµi s¶n nµy rÊt khã x¸c ®Þnh ®îc gi¸ trÞ cña nã vµ viÖc xö lý nã sau nµy nÕu bªn thÕ chÊp kh«ng tr¶ ®îc nî lµ rÊt khã.
§èi víi Ng©n hµng h×nh thøc thÕ chÊp b»ng m¸y mãc thiÕt bÞ vµ d©y chuyÒn s¶n xuÊt thêng ®îc ¸p dông nhiÒu ë c¸c c«ng ty TNHH, h×nh thøc nµy ®ang ®îc Ng©n hµng u thÝch. V× vËy, hiÖn nay c¸c d©y chuyÒn s¶n xuÊt m¸y mãc ®· ®îc hiÖn ®¹i ho¸ h¬n nhiÒu vµ sù hiÓu biÕt vÒ c«ng nghÖ ngµy cµng t¨ng, ®iÒu nµy ®· t¹o lßng tin cho Ng©n hµng. Lo¹i tµi s¶n nµy còng rÊt thuËn lîi khi ph¸t m¹i, thÞ trêng cña nã còng rÊt ®a d¹ng, bªn c¹nh ®ã cßn cã trung t©m b¸n ®Êu gi¸ ®· b¸n ®îc rÊt nhiÒu m¸y mãc thiÕt bÞ víi gi¸ c¶ hîp lý gióp Ng©n hµng nhiÒu trong viÖc thu håi nî.
§èi víi h×nh thøc thÕ chÊp b»ng nhµ cöa rÊt phï hîp víi ®iÒu kiÖn thùc tÕ cña níc ta, do ®êi sèng cha ®îc cao nªn nhµ ë lµ lo¹i tµi s¶n cã gi¸ trÞ t¬ng ®èi lín víi ngêi d©n, thªm vµo ®ã lµ viÖc ph¸t m¹i lo¹i tµi s¶n nµy còng ®ang cã chiÒu híng thuËn lîi do sù ®a d¹ng ho¸ cña thÞ trêng, së giao dÞch nhµ ®Êt ra ®êi.
2.2.2.6 Doanh sè vµ d nî cho vay cã b¶o ®¶m tµi s¶n thÕ chÊp b»ng bÊt ®éng s¶n
B¶ng10: Doanh sè vµ d nî cho vay cã b¶o ®¶m b»ng TSTC
§¬n vÞ: triÖu ®ång
Tµi s¶n thÕ chÊp
Doanh sè
D nî
Nî qu¸ h¹n
N¨m 2000
98.505
46.152
4.265
N¨m 2001
132.250
63.450
5.900
N¨m 2002
172.550
85.360
5.889
(Nguån sao kª tµi s¶n thÕ chÊp trong tµi kho¶n ngo¹i b¶ng n¨m 2000, 2001, 2002)
§å thÞ 5: Sù t¨ng trëng doanh sè vµ d nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y:
+ Doanh sè cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng qua mét sè n¨m:
Trong c¸c n¨m qua, doanh sè cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng t¨ng dÇn qua c¸c n¨m: N¨m 2000 ®¹t 98.505 triÖu ®ång, n¨m 2001 ®¹t 132.250 triÖu ®ång vµ n¨m 2002 lµ 172.550 triÖu ®ång.
Së dÜ doanh sè cho vay t¨ng dÇn lµ do Ng©n hµng chñ ®éng më réng tÝn dông thÕ chÊp ®èi víi c¸c doanh nghiÖp ngoµi quèc doanh ®ang lµm ¨n hiÖu qu¶, ®ång thêi Ng©n hµng còng më réng thªm m¹ng líi c¸c chi nh¸nh ®Ó t¨ng cêng c¸c mèi quan hÖ tÝn dông. C¸c doanh nghiÖp ®ang lµm ¨n víi Ng©n hµng víi nh÷ng tµi s¶n thÕ chÊp lín lµ nh÷ng c«ng ty TNHH cïng víi nh÷ng DNTN míi ®îc thµnh lËp nhng lµm ¨n ph¸t ®¹t.
+D nî ho¹t ®éng cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp:
N¨m 2000 d nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp lµ 46.152 triÖu ®ång, n¨m 2001 d nî lµ 63.450 triÖu ®ång vµ ®Õn n¨m 2002 d nî lµ 85.360 triÖu ®ång. Nh×n vµo ®å thÞ ta thÊy r»ng tèc ®é t¨ng cña doanh sè vÉn nhanh h¬n so víi tèc ®é t¨ng cña d nî.
Thµnh c«ng trong viÖc ®¶m b¶o hiÖu qu¶ cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp trong mét vµi n¨m qua lµ do Ng©n hµng ®· gi¶i quyÕt chi nhiÒu nhu cÇu kh¸ch hµng thùc hiÖn mãn vay cã thÕ chÊp mét c¸ch hiÖu qu¶ võa t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho kh¸ch hµng, võa ®¶m b¶o hiÖu qu¶ cho m×nh v× thÕ ®· thu hót ®îc lîng kh¸ch hµng ngµy mét nhiÒu, ®¸p øng ®îc nhu cÇu vèn cña nh©n d©n trªn ®Þa bµn vµ mét sè huyÖn kh¸c.
Mét yÕu tè n÷a gãp phÇn vµo sù thµnh c«ng ®ã lµ do Ng©n hµng ®· t¹o ®îc uy tÝn trªn thÞ trêng, ®a d¹ng ho¸ c¸c lo¹i nghiÖp vô, më réng quan hÖ víi kh¸ch hµng thuéc thµnh phÇn kinh tÕ ngoµi quèc doanh.
2.2.2.7 C¬ së ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña NHNo&PTNT Hµ t©y
Gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp lµ c¬ së quan träng ®Ó Ng©n hµng ra møc cho vay ®èi víi mçi kh¸ch hµng. Theo quy ®Þnh chung cña cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp Ng©n hµng kh«ng ®îc cho vay vît møc 70% gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp. Tuy nhiªn, tuú tõng trêng hîp cô thÓ cña tµi s¶n, ®èi víi tõng kh¸ch hµng mµ Ng©n hµng cã nh÷ng quyÕt ®Þnh kh¸c nhau. YÕu tè mµ Ng©n hµng quan t©m lµ sù biÕn ®éng cña gi¸ c¶, t×nh h×nh khÊu hao tµi s¶n, l·i ph¸t sinh, thuÕ vµ phÝ khi ph¸t m¹i tµi s¶n.
§èi víi tµi s¶n thÕ chÊp lµ bÊt ®éng s¶n th× Ng©n hµng dùa trªn møc gi¸ quy ®Þnh vµ møc gi¸ thùc tÕ trªn thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm cho vay. Theo quy ®Þnh cña NHNo&PTNT th× Ng©n hµng lÊy gi¸ trÞ thÊp h¬n lµm c¨n cø. Møc cho vay thêng nhá h¬n 70% kho¶ng 50-60%. Víi nhµ cöa vµ quyÒn sö dông ®Êt th× Ng©n hµng ®Æc biÖt chó ý tíi vÞ trÝ cña nã, bëi nã quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ thÞ trêng cã quan t©m tíi tµi s¶n g¾n liÒn víi nã.
§èi víi d©y chuyÒn s¶n xuÊt ®îc Ng©n hµng chó träng tíi tr×nh ®é c«ng nghÖ vµ tÝnh hiÖn ®¹i cña nã.
§èi víi nh÷ng hµng ho¸ cã gi¸ trÞ, cã kh¶ n¨ng b¸n tèt trªn thÞ trêng nh xe m¸y, « t«… Ng©n hµng cã thÓ cho vay tíi 80% gi¸ trÞ.
2.2.2.8. ChÊt lîng ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp
Dùa vµo b¶ng 10 cho thÊy:
N¨m 2001 sè mãn vay thÕ chÊp cña Ng©n hµng lµ 1080 mãn víi doanh sè lµ 132.250 triÖu ®ång, nî qu¸ h¹n lµ 5.900 triÖu ®ång trªn d nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp 63.450 triÖu ®ång chiÕm 0.93% ®©y lµ mét tû lÖ thÊp ®èi víi Ng©n hµng.
N¨m 2002 sè mãn vay thÕ chÊp cña Ng©n hµng lµ 1650 mãn víi doanh sè lµ 172.550 triÖu ®ång. Nî qu¸ h¹n lµ 5.889 triÖu ®ång trªn d nî cho vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp 85.360 triÖu ®ång chiÕm tû lÖ 0.69%.
Cã thÓ kh¼ng ®Þnh ®©y lµ ho¹t ®éng cho vay cã ®é an toµn cao nhê cã sù cè g¾ng trong viÖc thÈm ®Þnh. Mét sè mãn vay lín cña c¸c c«ng ty ngoµi ®Þa bµn tØnh th× c¸n bé tÝn dông cïng mét sè c¸n bé l·nh ®¹o xuèng tËn n¬i xem xÐt, thÈm ®Þnh vµ ®¸nh gi¸, mét sè mãn kh¸c ngoµi kh¶ n¨ng cña Ng©n hµng th× Ng©n hµng mêi chuyªn gia ®Þnh gi¸ vÒ. Nh÷ng yÕu tè trªn ®· gãp phÇn lµm cho viÖc cho vay cã tµi s¶n thÕ chÊp ®îc an toµn vµ hiÖu qu¶ h¬n.
2.2.3 C¸c khã kh¨n trong ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ Tµi s¶n thÕ chÊp cña NHNo&PTNT Hµ t©y.
2.2.3.1 Nguyªn nh©n thuéc vÒ phÝa NHNo&PTNT Hµ t©y
*/ ThiÕu ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp tµi s¶n thÕ chÊp: §©y lµ mét thùc tÕ mµ Ng©n hµng ®ang gÆp ph¶i. HiÖn nay Ng©n hµng cha cã h¼n mét bé phËn vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp còng nh cha cã thùc sù c¸n bé ®Þnh gi¸. Do ®ã, viÖc kiÓm tra tÝnh chÊt ph¸p lý cña tµi s¶n thÕ chÊp cßn qua loa, cha thùc sù s©u s¾c. MÆt kh¸c ®iÒu nµy còng h¹n chÕ ®èi víi Ng©n hµng khi kho¶n thÕ chÊp cã gi¸ trÞ lín, Ng©n hµng l¹i ph¶i mêi chuyªn gia vÒ ®Þnh gi¸, viÖc nµy lµm Ng©n hµng tèn thªm mét kho¶n chi phÝ míi ph¸t sinh.
*/ C«ng t¸c kiÓm tra, kiÓm so¸t trong ho¹t ®éng tÝn dông ®Æc biÖt trong viÖc thÈm ®Þnh tµi s¶n thÕ chÊp cha thùc sù chÆt chÏ vµ cha nghiªm
*/ C«ng t¸c thÈm ®Þnh mµ ®Æc biÖt lµ thÈm ®Þnh tµi s¶n thÕ chÊp cßn béc lé nhiÒu h¹n chÕ, cô thÓ lµ:
- ThÈm ®Þnh tÝnh chÊt ph¸p lý cña tµi s¶n thÕ chÊp cha thùc sù ®Çy ®ñ giÊy tê dÉn ®Õn t×nh tr¹ng mét sè tµi s¶n thÕ chÊp t¹i Ng©n hµng hiÖn nay cha cã ®ñ hå s¬ ph¸p lý (tµi s¶n kh«ng chÝnh chñ hay tµi s¶n ®ang ®îc tranh chÊp)
- Cha cã mét khung gi¸ víi biªn ®é giao ®éng thÝch hîp trong viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng. §iÒu nµy g©y khã kh¨n trong viÖc ph¸t m¹i ®Ó thu håi nî.
2.2.3.2 Nguyªn nh©n tõ phÝa kh¸ch hµng
*/ Kh¸ch hµng lu«n muèn ®Þnh gi¸ cao ®Ó vay nhiÒu vèn cña Ng©n hµng, cßn Ng©n hµng l¹i muèn ®Þnh gi¸ thÊp ®Ó ®¶m b¶o an toµn khi cã rñi ro x¶y ra. Dung hoµ ®îc hai mèi quan hÖ nµy kh«ng ph¶i lµ dÔ trong khi hÖ thèng gi¸ c¶ cña Nhµ níc ®Ò ra cha s¸t víi thùc tÕ, kh«ng bao qu¸t hÕt c¸c tµi s¶n c¬ b¶n khiÕn c¶ hai bªn ®Òu khã chÊp nhËn. H¬n thÕ n÷a khi nhËn thÕ chÊp tµi s¶n råi hoÆc ®ang ®Þnh gi¸ mµ thÞ trêng biÕn ®éng m¹nh c¸n bé tÝn dông rÊt lóng tóng kh«ng biÕt c¨n cø vµo ®©u ®îc.
*/ ViÖc cung cÊp c¸c t liÖu mµ kh¸ch hµng göi ®Õn hÇu hÕt kh«ng ®¶m b¶o chÝnh x¸c cã kho¶n c¸ch xa so víi thùc tÕ. Cã nh÷ng trêng hîp kh¸ch hµng sö dông tµi s¶n thÕ chÊp ®ã ®Ó vay vèn mét thÕ chÊp tÝn dông kh¸c mµ Ng©n hµng kh«ng thÓ biÕt ®îc. ChÝnh v× thÕ c¸n bé tÝn dông lu«n lu«n ph¶i theo dâi t×nh h×nh ho¹t ®éng kinh doanh cña Doanh nghiÖp, lu«n ph¶i c¶nh gi¸c víi nh÷ng biÕn ®éng trªn thÞ trêng ®Ó lµm tèt ®iÒu ®ã Ng©n hµng ph¶i cã hÖ thèng th«ng tin kÞp thêi.
*/ Kh¸ch hµng t×m ®ñ mäi c¸ch ®Ó lÈn tr¸nh viÖc ph¸t m¹i tµi s¶n, gi¶ sö nh viÖc con nî bá trèn tríc khi toµ lÊy lêi khai ban ®Çu, v× vËy toµn ¸n ph¶i ho·n xö cho ®Õn khi c«ng an b¾t ®îc con nî. Dùa vµo quyÒn cã nhµ ë do ph¸p luËt quy ®Þnh, bªn thÕ chÊp cè t×nh chÇy ú g©y khã dÔ cho Ng©n hµng trong viÖc ph¸t m¹i tµi s¶n, cè t×nh sö dông quyÒn kh¸ng c¸o ®Ó tr× ho·n viÖc tr¶ nî, xin kiÕn nghÞ gi¸m ®èc thÈm buéc toµn ph¶i xö lµm nhiÒu lÇn g©y mÊt thêi gian vµ chi phÝ cho Ng©n hµng. §©y lµ nguyªn nh©n lµm ch©m t«c ®é xö lý tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng.
*/ Mét sè kh¸ch hµng vay vèn cã tµi s¶n thÕ chÊp lµ nhµ cöa, ®Êt cha cã giÊy tê hîp lÖ, cha ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc viÖc x¸c nhËn quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông kh«ng ®óng thÈm quyÒn. Nhµ cöa vµ ®Êt do thÕ hÖ tríc ®Ó l¹i, nhiÒu ngêi cha muèn lµm c¸c giÊy tê chøng nhËn quyÒ sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ v× khi x©y dùng tríc ®©y thiÕu giÊy tê cÊp phÐp, mÆt kh¸c thuÕ sang tªn tríc b¹ l¹i cao t¹o t©m lý cho hä kh«ng muèn lµm hå s¬ sang tªn chÝnh chñ. V× vËy, g©y khã kh¨n cho viÖc xö lý tµi s¶n thÕ chÊp sau nµy.
*/ Bªn vay thùc hiÖn hµnh vi lõa ®¶o, mét tµi s¶n ®em thÕ chÊp ë nhiÒu Ng©n hµng kh¸c nhau ®Ó vay vèn hoÆc tµi s¶n ®em thÕ chÊp nhng cã nh÷ng thñ ®o¹n tÈu t¸n, b¸n tµi s¶n khiÕn Ng©n hµng ph¶i g¸nh chÞu hËu qu¶.
*/ Bªn vay ph¸ s¶n, mÊt kh¶ n¨ng thanh to¸n ph¶i trèn nî, do ®ã kh«ng thÓ ph¸t m¹i tµi s¶n ®Ó thu håi nî.
2.2.3.3 Nguyªn nh©n tõ m«i trêng ph¸p lý, m«i trêng kinh tÕ
*/ ViÖc lÊy gi¸ ®Êt do UBND tØnh lµm c¨n cø ®Þnh gi¸ lµ cha x¸c ®¸ng vµ cha phï hîp víi gi¸ c¶ thÞ trêng:
Ng©n hµng ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ nhµ cöa, ®Êt ®ai theo gi¸ ®Êt cña UBND tØnh lµ kh«ng phï hîp víi thùc tÕ. Nguyªn nh©n bëi v× gi¸ ®Êt do UBND cung cÊp lµ rÊt thÊp so víi gi¸ trÞ thùc tÕ trªn thÞ trêng, ®iÒu nµy lµm cho viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng gÆp nhiÒu khã kh¨n.
*/ Quy ®Þnh vÒ xö lý quyÒn sö dông ®Êt cha nhÊt qu¸n:
§iÒu 33- NghÞ ®Þnh 178/1999/N§-CP quy ®Þnh Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng cã thÓ tho¶ thuËn xö lý tµi s¶n thÕ chÊp theo mét sè ph¬ng thøc sau: trùc tiÕp b¸n, uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc Ng©n hµng nhËn chÝnh tµi s¶n ®ã lµm nghÜa vô tr¶ nî. Do N§ sè 178 nµy kh«ng ph©n biÖt viÖc xö lý tµi s¶n thÕ chÊp lµ QSD ®Êt, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt víi viÖc xö lý nh÷ng tµi s¶n th«ng thêng kh¸c, nªn Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng rÊt dÔ lùa chän vµ tho¶ thuËn mét ph¬ng thøc xö lý thÝch hîp. Tuy nhiªn, theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, th× viÖc xö lý QSD ®Êt ph¶i thùc hiÖn theo ph¬ng thøc ®Êu gi¸.Trong khi ®ã c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ xö lý tµi s¶n thÕ chÊp, kÓ c¶ TTLT sè 03 chØ quy ®Þnh c¸c bªn ®îc quyÒn tho¶ thuËn viÖc xö lý tµi s¶n thÕ chÊp phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai chø cha nªu ra ph¬ng thøc xö lý cô thÓ ®èi víi QSD ®Êt vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt.
*/ Thñ tôc chuyÓn nhîng quyÒn së h÷u cho ngêi mua tµi s¶n cßn phøc t¹p, nhiÒu tµi s¶n ®îc xö lý xong cha ®îc Nhµ níc cã thÈm quyÒn chuyÓn quyÒn së h÷u nªn vÉn bÞ ¸ch t¾c.
*/ ViÖc ph¸t m¹i tµi s¶n qua Trung t©m ®Êu gi¸ cßn nhiÒu bÊt cËp
Thùc tÕ hiÖn nay c¸c Trung t©m ®Êu gi¸ ë mét vµi tØnh cha ®îc thµnh lËp, cã t c¸ch ph¸p nh©n ho¹t ®éng mang tÝnh chuyªn nghiÖp trong b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n; nÕu cã th× còng míi ë cÊp tØnh, biªn chÕ cha ®ñ gi¶i quyÕt tíi cÊp huyÖn, thùc tÕ cÊp huyÖn còng cha ®îc phÐp thµnh lËp Trung t©m ®Êu gi¸. Do ®ã khi ®a tµi s¶n thÕ chÊp ra ®Î b¸n ®Êu gi¸ th× c¸c Ng©n hµng kh«ng biÕt liªn hÖ víi tæ chøc nµo thùc hiÖn cho ®óng ph¸p luËt. MÆt kh¸c lÖ phÝ b¸n ®Êu gi¸ qua Trung t©m ®Êu gi¸ cßn cao, thñ tôc phøc t¹p, thêi gian kÐo dµi g©y bÊt lîi cho Ng©n hµng.
Trªn ®©y lµ nh÷ng khã kh¨n víng m¾c mµ NHNo&PTNT Hµ t©y ®ang gÆp ph¶i. C¸c khã kh¨n nµy Ýt nhiÒu ¶nh hëng ®Õn ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp còng nh ho¹t ®éng cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n thÕ chÊp vµ cßn ¶nh hëng chung tíi toµn bé ho¹t ®éng cña Ng©n hµng.
T×m ra ph¬ng thøc th¸o gì tríc m¾t ph¶i lµ b¶n th©n Ng©n hµng sau ®ã lµ sù ph«i hîp gióp ®ì cña c¸c cÊp, ngµnh liªn quan nh c¬ quan lËp ph¸p, NHNN, NHNo&PTNT ViÖt nam.
Ch¬ng III
Mét sè gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ T©y
ViÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp t¹i NHNo&PTNT Hµ T©y nãi riªng vµ c¸c Ng©n hµng nãi chung ®ang cã rÊt nhiÒu khã kh¨n, víng m¾c, hiÖn ®ang cã rÊt nhiÒu ý kiÕn tranh c·i vÒ vÊn ®Ò nµy.Trong thêi gian thùc tËp cña m×nh em ®· cã thêi gian t×m hiÓu nghiªn cøu vÒ vÊn ®Ò nµy qua s¸ch vë, b¸o chÝ còng nh trong thùc tÕ, tuy lîng kiÕn thøc cßn h¹n chÕ song em còng m¹nh d¹n ®a ra mét sè ý kiÕn, c¸c ý kiÕn cã thÓ cßn nhiÒu bÊt cËp nhng em mong r»ng ®ã sÏ lµ nh÷ng ý kiÕn mang tÝnh x©y dùng, ®ãng gãp phÇn nµo ®ãng gãp th¸o gì khã kh¨n cña c¸c Ng©n hµng khi gÆp ph¶i.
3.1 Gi¶i ph¸p ®èi víi NHNo&PTNT Hµ T©y.
3.1.1 §Þnh gi¸ l¹i tµi s¶n thÕ chÊp
Tµi s¶n thÕ chÊp lu«n cã kh¶ n¨ng mÊt gi¸ theo thêi gian do nhiÒu yÕu tè t¸c ®éng vµo nh hao mßn vËt chÊt cña tµi s¶n, gi¶m gi¸ do quan hÖ cung cÇu trªn thÞ trêng hay sù xuÊt hiÖn cña mét s¶n phÈm míi tèt h¬n. Gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp dïng nh lµ mét trong nh÷ng c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh lîng tiÒn tèi ®a mµ Ng©n hµng cã thÓ cho vay nhng gi¸ trÞ ®ã ®îc x¸c ®Þnh t¹i thêi ®iÓm mµ c¸n bé tÝn dông tiÕn hµnh ®Þnh gi¸. Do ®ã, sau mét qu¸ tr×nh sö dông vèn vay cña kh¸ch hµng (nhÊt lµ ®èi víi tÝn dông trung, dµi h¹n) tµi s¶n kh«ng cßn ®ñ gi¸ trÞ ®Ó b¶o ®¶m cho lîng vèn vay mµ kh¸ch hµng ®ang sö dông n÷a. §Õn khi kh¸ch hµng kh«ng cßn kh¶ n¨ng hoµn tr¶ lóc ®Õn h¹n, viÖc b¸n tµi s¶n thÕ chÊp dï b¸n ®îc theo gi¸ cao cña thÞ trêng còng khã cã thÓ bï ®¾p ®îc tiÒn nî chø cha nãi ®Õn nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan kh¸c t¸c ®éng lµm gi¸ trÞ thanh lý cµng gi¶m, ®Æc biÖt nh÷ng kho¶n vay cã tµi s¶n thÕ chÊp nh¹y c¶m víi thÞ trêng nh quyÒn sö dông ®Êt. ChÝnh v× vËy mµ ®Þnh gi¸ l¹i tµi s¶n thÕ chÊp lµ rÊt cÇn thiÕt.
HiÖn nay, tµi s¶n thÕ chÊp lµ quyÒn sö dông ®Êt ë Ng©n hµng lµ kh¸ lín, do n»m gÇn ®Þa bµn Hµ Néi n¬i ®ang cã “ c¬n sèt” ®Êt ®ai nªn còng chÞu nhiÒu t¸c ®éng, møc biÕn ®éng gi¸ lµ rÊt lín. Ng©n hµng cÇn ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ thÞ trêng cña nh÷ng kho¶nh ®Êt nµy, dù b¸o kh¶ n¨ng thay ®æi cña chóng vµ ®iÒu chØnh møc cho vay mét c¸ch hîp lý. MÆc dÇu gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt lµm thÕ chÊp ®Ó vay vèn Ng©n hµng ®îc dùa trªn khung gi¸ ®Êt cña UBND tØnh lµ rÊt thÊp so víi gi¸ thÞ trêng ®ang h¹n chÕ rÊt nhiÒu kh¶ n¨ng më réng tÝn dông cña Ng©n hµng nhng còng cÇn cã biÖn ph¸p ®Ò phßng sù gi¶m gi¸ qu¸ m¹nh do hiÖn tîng “bong bãng” ®Ó tr¸nh thiÖt h¹i cho Ng©n hµng. CÇn cã sù theo dâi s¸t sao gi¸ thÞ trêng ®Êt ®ai nÕu thÊy kh¶ n¨ng gi¶m gi¸ qu¸ m¹nh th× cÇn ®iÒu chØnh gi¶m vèn vay hoÆc yªu cÇu cã kh¸ch hµng bæ sung thªm tµi s¶n b¶o ®¶m. Bªn c¹nh ®ã Ng©n hµng cã thÓ cã thÓ tr×nh lªn NHNNo&PTNT ViÖt nam xem xÐt ®ång ý cho vay nh÷ng mãn cã tµi s¶n thÕ chÊp lµ quyÒn sö dông ®Êt kh¸ an toµn nh c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t níc ngoµi ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt dµi h¹n khi kinh doanh ë ViÖt nam víi møc vèn lín.
3.1.2 Chñ ®éng c¸c biÖn ph¸p hîp lý ®Ó n©ng cao chÊt lîng ®Þnh gi¸
3.1.2.1 Kh«ng ngõng n©ng cao tr×nh ®é c¸n bé tÝn dông cña Ng©n hµng.
Mét trong nh÷ng nh©n tè quyÕt ®Þnh ®Õn thµnh c«ng cña Ng©n hµng lµ con ngêi. Mäi sù thay ®æi diÔn ra cã ®¹t kÕt qu¶ hay kh«ng vµ ®¹t ®Õn møc ®é nµo tríc hÕt phô thuéc vµo ®éi ngò c¸n bé Ng©n hµng. V× thÕ c«ng t¸c ph¸t triÓn nguån nh©n lùc ë c¶ chÊt vµ lîng lµ ®iÒu hÕt søc cÇn thiÕt. C¸n bé tÝn dông cña Ng©n hµng hiÖn nay cã lîi thÕ lµ cã mét ®éi ngò c¸n bé hïng hËu, c¶ tuæi ®êi trÎ cã kiÕn thøc vµ lßng nhiÖt huyÕt víi c«ng viÖc cïng víi nh÷ng c¸n bé ®· cã th©m niªn cã nhiÒu kinh nghiÖm s©u s¸t víi thùc tÕ , tÊt c¶ ®Òu tèt nghiÖp tõ trung cÊp trë lªn, cã chuyªn m«n v÷ng vµng vÒ nghiÖp vô Ng©n hµng vµ n¨ng ®éng nhiÖt t×nh víi c«ng viÖc. Tuy nhiªn, ®éi ngò c¸n bé v× thÕ mµ cã nh÷ng h¹n chÕ kinh nghiÖm thùc tÕ cha nhiÒu, kiÕn thøc tæng hîp cßn Ýt vµ cßn thiÕu hiÓu biÕt vÒ nhiÒu lÜnh vùc kinh doanh cña Ng©n hµng. Do ®ã, båi dìng mét ®éi ngò c¸n bé v÷ng vµng kiÕn thøc chuyªn m«n, th«ng th¹o nhiÒu kiÕn thøc tæng hîp vµ dµy d¹n kinh nghiÖm thùc tiÔn lµ mét nhiÖm vô quan träng ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña c«ng viÖc trong nh÷ng n¨m tíi vµ trong t¬ng lai.
Ng©n hµng cÇn ph¸t huy c¸c biÖn ph¸p ®· thùc hiÖn nh: t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸n bé tÝn dông häc tËp n©ng cao tr×nh ®é, thêng xuyªn cö mét sè c¸n bé cã n¨ng lùc tham gia c¸c kho¸ båi dìng cña NHNNo&PTNT ViÖt nam, c¸c buæi nãi chuyÖn, héi th¶o, luËn ®µm vÒ c¸c quy ®Þnh cña Nhµ níc vµ NHTW, tæ chøc c¸c líp nghe gi¶ng vÒ mét sè vÊn ®Ò nãng hæi, t¹o ®iÒu kiÖn c¸n bé häc tËp n©ng cao tr×nh ®é.
N©ng cao tinh thÇn d¸m lµm d¸m chÞu cho mçi c¸n bé tÝn dông ®ång thêi cã sù khuyÕn khÝch, hç trî cho hä trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh dù ¸n hay ®Þnh gi¸ tµi s¶n.
N©ng cao tr×nh ®é ngo¹i ng÷, tin häc cho c¸n bé tÝn dông ®Ó cã thÓ ®¸p øng nh÷ng ch¬ng tr×nh phÇn mÒm c«ng nghÖ míi hiÖn ®¹i cña Ng©n hµng.
Më réng h¬n n÷a c¸c lo¹i chñng lo¹i, tµi liÖu ®Æc biÖt lµ c¸c s¸ch b¸o, t¹p chÝ sang nhiÒu lÜnh vùc réng h¬n ®Ó bæ sung nh÷ng kiÕn thøc tæng hîp cho c¸n bé tÝn dông.
3.1.2.2 Thµnh lËp bé phËn chuyªn ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp
§Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ viÖc lµm hÕt søc khã kh¨n, phøc t¹p nhng l¹i cã tÝnh quyÕt ®Þnh kh«ng nhá ®Õn kh¶ n¨ng thu nî cña Ng©n hµng. HiÖn nay viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng ®îc tiÕn hµnh tËp trung víi sù phèi hîp cña c¸n bé tÝn dông vµ c¸c c¸n bé l·nh ®¹o. C¸ch thøc nµy còng mang l¹i nhiÒu h¹n chÕ nh viÖc ®Þnh gi¸, theo dâi kh«ng mang tÝnh chuyªn m«n cao, ®Þnh gi¸ khã s¸t thùc víi gi¸ trÞ thùc tÕ, kh«ng dù ®o¸n, ®o lêng tríc ®îc nh÷ng xu híng thay ®æi theo thêi gian. Do ®ã viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp nªn ®îc giao cho mét bé phËn chuyªn m«n sÏ kh¾c phôc ®îc nh÷ng h¹n chÕ trªn. Tuy nhiªn, do tÝnh bøc xóc cña c«ng viÖc vµ kh¶ n¨ng cña Ng©n hµng hiÖn nay th× ®iÒu nµy cha lµm ®îc ngay. Nhng trong kho¶ng thêi gian tíi Ng©n hµng cã thÓ thµnh lËp ®îc mét bé phËn chuyªn m«n vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n b¶o ®¶m do sè lîng nh©n viªn cña Ng©n hµng còng kh¸ ®«ng vµ mét sè cã tr×nh ®é cao vÒ thÈm ®Þnh vµ xö lý nî qu¸ h¹n. §iÒu nµy sÏ gióp Ng©n hµng ®¸p øng ®îc nhu cÇu kinh doanh vµ kh¶ n¨ng c¹nh tranh cña Ng©n hµng.
Mét sè ý tëng cña c¸ nh©n vÒ vÊn ®Ò nµy:
+ Bé phËn ®Þnh gi¸ ®îc thµnh lËp nªn cã sù tham gia cña mét sè c¸n bé ®ang phô tr¸ch viÖc thÈm ®Þnh c¸c dù ¸n vµ c¸n bé xö lý nî qu¸ h¹n ë c¸c Phßng giao dÞch bëi v× qua c«ng viÖc chuyªn tr¸ch mµ hä ®ang n¨m v÷ng h¬n ai hÕt nh÷ng kü thuËt ph©n tÝch, th«ng tin vµ thµnh th¹o trong ®¸nh gi¸ theo dâi c¸c lo¹i tµi s¶n thÕ chÊp phøc t¹p vµ khã tiÕn hµnh. Ngoµi ra, khi kh¸ch hµng kh«ng thÓ tr¶ nî ®îc th× Ng©n hµng cã thÓ ph¸t m·i tµi s¶n thÕ chÊp ®ã ®Ó ®¶m r»ng kh«ng bÞ thua lç do kho¶n vay kh«ng tr¶ ®îc nªn ®ßi hái nh÷ng c¸n bé cã kinh nghiÖm trong viÖc xö lý nî qu¸ h¹n.
+ §èi víi nh÷ng mãn vay khi ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp nhÊt thiÕt ph¶i cã sù tham gia cña c¸n bé tÝn dông ®îc giao nhiÖm vô phô tr¸ch v× tµi s¶n thÕ chÊp lµ mét phÇn cña mãn vay, trùc tiÕp nhÊt vµ s¸t sao nhÊt khi theo dâi chóng lµ c¸n bé tÝn dông.
3.1.2.3 T¨ng cêng ho¹t ®éng kiÓm tra, gi¸m s¸t tµi s¶n sau khi ®Þnh gi¸
§èi víi tµi s¶n thÕ chÊp Ng©n hµng cÇn tÝch cùc h¬n n÷a trong viÖc kiÓm tra l¹i tµi s¶n ®Ò phßng kh¸ch hµng sö dông tµi s¶n ®· thÕ chÊp vµo môc ®Ých tr¸i luËt ®Þnh. Ng©n hµng còng cã thÓ kiÓm tra chÐo gi÷a c¸c c¸n bé tÝn dông nh vËy sím ph¸t hiÖn nh÷ng sai sãt vµ söa ch÷a kÞp thêi.
3.1.2.4 N©ng cao uy tÝn vµ søc c¹nh tranh
HiÖn nay cã rÊt nhiÒu tæ chøc tÝn dông ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ vµ uy tÝn trªn thÞ trêng. V× vËy, ®Ó cã thÓ t¹o cho m×nh mét thÕ ®øng v÷ng ch¾c trªn thÞ trêng, ®Ó c¹nh tranh víi c¸c Ng©n hµng kh¸c lµ mét yÕu tè hÕt søc quan träng. Trong hoµn c¶nh hiÖn nay Ng©n hµng cã thÓ cã bíc ®ét ph¸ trong c«ng nghÖ Ng©n hµng ®Ó chiÕm lÜnh thÞ trêng lµ mét trong nh÷ng biÖn ph¸p h÷u Ých nhÊt nhng ®©y lµ mét c«ng viÖc thøc sù khã. Bªn c¹nh ®ã Ng©n hµng cÇn ph¸t huy ngay chÝnh yÕu tè néi lùc ®Ó n©ng cao uy tÝn b»ng c¸c nh©n tè c¬ b¶n nh th¸i ®é cña nh©n viªn, cung c¸ch phôc vô, chÊt lîng dÞch vô cung øng, c¸n bé tÝn dông cÇn nhiÖt t×nh h¬n n÷a trong qu¸ tr×nh tham gia thÈm ®Þnh kh¸ch hµng phèi hîp cïng kh¸ch hµng xö lý c¸c víng m¾c cña doanh nghiÖp.
3.2 Mét sè kiÕn nghÞ, ®Ò xuÊt
3.2.1 KiÕn nghÞ víi ChÝnh Phñ:
3.2.1.1 Hoµn thiÖn mét sè néi dung trong b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp
Qua nghiªn cøu cho thÊy, thùc tr¹ng ¸p dông c¬ chÕ b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng tµi s¶n thÕ chÊp theo NghÞ ®Þnh 178/1999/N§-CP cña ChÝnh Phñ vµ Th«ng t 06/2000/TT-NHNN1 cña Thèng ®èc NHNN cã mét sè víng m¾c cha phï hîp t×nh h×nh thùc tÕ nªn kh«ng thÓ thùc sù ®¹t ®îc môc tiªu më réng tÝn dông vµ phßng ngõa rñi ro tÝn dông. §Ó ®¹t ®îc c¸c môc tiªu nµy cÇn ph¶i cã nh÷ng bæ sung chØnh söa ®ång bé, kÞp thêi víi c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ víi thùc tÕ th× míi ph¸t huy ®îc hiÖu qu¶. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi t«i xin ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ vÒ chØnh söa vµ bæ sung nh÷ng ®iÒu cÇn thiÕt nh sau:
§Ò xuÊt híng hoµn thiÖn:
3.2.1.1.1 X¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp
Víng m¾c næi lªn trong vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®îc Nhµ níc giao, ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng, ®Êt ®îc chuyÓn nhîng hîp ph¸p lµ gi¸ ®Êt UBND tØnh, thµnh phè quy ®Þnh hay cÇn cã quy ®Þnh theo híng thÞ trêng cho phï h¬p quan hÖ d©n sù.
LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai vµ NghÞ ®Þnh79/2001/N§-CP kh«ng quy ®Þnh viÖc ChÝnh Phñ vµ c¸c cÊp cã thÈm quyÒn quy ®Þnh gi¸ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng quy ®Þnh c¸c bªn trong quan hÖ tÝn dông ph¶i thùc hiÖn theo gi¸ c¬ quan Nhµ níc quy ®Þnh. Tuy nhiªn, do ®iÒu kiÖn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt nam cha ®îc h×nh thµnh mét c¸ch râ rµng, cha ®îc qu¶n lý b»ng ph¸p luËt mét c¸ch ®Çy ®ñ nªn gi¸ bÊt ®éng s¶n cã giao ®éng lín, thËm chÝ bÊt thêng, g©y nªn nhiÒu rñi ro cho TCTD khi nhËn thÕ chÊp ®Êt ®ai.
Xin ®a ra ®Ò xuÊt híng hoµn thiÖn:
+ Gi¸ trÞ c¸c lo¹i ®Êt nh trªn dïng trong tr¬ng hîp thÕ chÊp b¶o l·nh vay vèn Ng©n hµng th× hai bªn ph¶i tho¶ thuËn trªn c¬ së gi¸ thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp t¹i ®Þa ph¬ng.
Ph¬ng ¸n gi¶i quyÕt nµy tuy kh«ng tr¸i víi quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai nhng rÊt cã kh¶ n¨ng x¶y ra trêng hîp c¸n bé tÝn dông lîi dông quy ®Þnh ®Ó xÐt duyÖt cho v¬i víi sè vèn lín h¬n so víi gi¸ trÞ tµi s¶n thÕ chÊp g©y thÊt tho¸t vèn cho vay, chØ thu håi ®îc mét phÇn nî cho vay thÕ chÊp ®ã, rñi ro kh«ng thu håi ®îc nî do Nhµ níc g¸nh chÞu.
+ Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp vay vèn ®îc x¸c ®Þnh theo gi¸ tho¶ thuËn nhng kh«ng vît qu¸ mét tû lÖ nhÊt ®Þnh so víi gi¸ ®Êt cña UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng quy ®Þnh. C¸ch gi¶i quyÕt nµy cã nhiÒu t¸c dông trong viÖc më réng tÝn dông cho vay thÕ chÊp b»ng ®Êt ®ai nhng vÉn cã giíi h¹n lµ khung gi¸ ®Êt do UBND tØnh thµnh phè quy ®Þnh phï hîp víi chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cña Nhµ níc, khung gi¸ cña ChÝnh Phñ vµ cã tÝnh ®Õn yÕu tè cña thÞ trêng. Gi¸ ®îc x¸c ®Þnh nh vËy hoµn toµn kh¸c xa víi viÖc x¸c ®Þnh chñ quan cho nªn kh«ng t¹o ra s¬ hë ®Ó cã thÓ ®Þnh gi¸ cao qu¸ so víi gi¸ thÞ trêng cña c¸n bé tÝn dông khi xÐt duyÖt cho vay.
KiÕn nghÞ:
- Víi c¸c tµi s¶n kh«ng ph¶i lµ quyÒn sö dông ®Êt, tæ chøc tÝn dông vµ kh¸ch hµng tho¶ thuËn x¸c ®Þnh hoÆc thuª tæ chøc chuyªn m«n ®Þnh gi¸ trªn c¬ së gi¸ thÞ trêng vµ cã tham kh¶o ®Õn c¸c yÕu tè kh¸c vÒ gi¸ liªn quan ®Õn tµi s¶n ®îc ®Þnh gi¸.
- §èi víi gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt dïng ®Ó thÕ chÊp, b¶o l·nh víi c¸c lo¹i ®Êt mµ Nhµ níc giao cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Ó s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp; ®Êt ë; ®Êt mµ hé gia ®×nh nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p; ®Êt mµ tæ chøc kinh tÕ nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p ®îc tæ chøc tÝnh dông vµ kh¸ch hµng vay, bªn b¶o l·nh tho¶ thuËn trªn c¬ së gi¸ thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp, b¶o l·nh nhng kh«ng vît qu¸ mét tû lÖ % so víi gi¸ cña UBND tØnh thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng quy ®Þnh.
3.2.1.1.2 ChÝnh phñ cÇn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó viÖc ph¸t m¹i tµi s¶n qua Trung t©m ®Êu gi¸ ®îc thuËn tiÖn h¬n.
Ta thÊy r»ng, ®èi víi trêng hîp b¸n tµi s¶n thÕ chÊp t¹i Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ theo quy ®Þnh tríc hÕt lµ ph¶i ®îc UBND cÊp cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ (UBND huyÖn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp cña hé gia ®×nh c¸ nh©n, UBND tØnh cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp cña c¸c tæ chøc). Nh vËy Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ cha thùc sù cã ®Çy ®ñ chøc n¨ng vµ quyÒn h¹n ®Ó viÖc b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n qua Trung t©m ®îc dÔ dµng vµ thuËn tiÖn. Sau khi cã sù chÊp thuËn cña UBND cã thÈm quyÒn th× viÖc tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ t¹i Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ gÆp kh«ng Ýt khã kh¨n, viÖc cã tiÕp nhËn hå s¬ b¸n ®Êu gi¸ hay kh«ng cßn phô thuéc vµo quan ®iÓm vµ th¸i ®é cña Trung t©m b¸n ®Êu gi¸, do vËy kh¶ n¨ng b¸n ®îc tµi s¶n lµ hÕt søc mong manh, bëi nhiÒu nguyªn nh©n, cã thÓ kÓ ®Õn mét sè nguyªn nh©n cô thÓ nh: (1) vÒ t©m lý ngêi mua Ýt tai chÞu mua lo¹i tµi s¶n qua b¸n ®Êu gi¸ (®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai, nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt), ph©n lín ngêi mua cho r»ng d©y lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng ®em l¹i may m¾n, tµi s¶n thêng kh«ng tho¶ m·n nhu cÇu cña ngêi mua, vµ nÕu v× lý do nµo ®ã ngêi chñ tµi s¶n hoÆc nh©n th©n cña hä cã ý ®Þnh kh«ng muèn b¸n th× ngêi mua sÏ kh«ng d¸m mua ®Ó ®¶m b¶o an toµn, tr¸nh ®ông ch¹m vÒ sau. (2) ViÖc b¸n tµi s¶n qua Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ tèn kÐm nhiÒu chi phÝ vµ thêi gian, bªn thÕ chÊp thêng ®ång ý v× hä cho r»ng b¸n tµi s¶n thÕ chÊp qua Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ thÊp h¬n so víi gi¸ trªn thÞ trêng, cßn ®èi víi Ng©n hµng th× kh«ng thu håi ®ñ nî, ®«i khi cã s¬ hë dÔ bÞ lîi dông hoÆc ph¸t sinh tiªu cùc.
KiÕn nghÞ:
XuÊt ph¸t tõ thùc tÕ trªn ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc b¸n tµi s¶n thÕ chÊp qua Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ ®îc dÔ dµng, thuËn tiªn, c«ng t¸c xö lý tµi s¶n thÕ chÊp cña Ng©n hµng ®¹t hiÖu qu¶ cao th× ChÝnh Phñ nªn:
- Nghiªn cøu bá phÇn c¸c Ng©n hµng ph¶i lµm thñ thôc xin phÐp b¸n ®Êu gi¸ t¹i c¬ quan cã thÈm quyÒn trong Th«ng t liªn tÞch sè 03/2001/TTLT. Nªn c¨n cø vµo hîp ®ång ®· ghi khi vay vèn, ®èi víi trêng hîp kh«ng tr¶ nî ®óng h¹n, th× tµi s¶n thÕ chÊp ®ã c¸c Ng©n hµng cã quyÒn xö lý ®Ó thu håi vèn nh»m b¶o ®¶m tÝnh c«ng b»ng cña c¶ hai bªn tríc ph¸p luËt khi ®Æt bót ký vµo hîp ®ång vay vèn( hîp ®ång ®· bao trïm ®Çy ®ñ tÝnh ph¸p lý) cã nghÜa lµ ®· cã sù chøng minh cña c¬ quan cã thÈm quyÒn.
- Sím xóc tiÕn thµnh lËp thªm nhiÒu Trung t©m ®Êu gi¸ mang tÝnh chuyªn nghiÖp trong pham vi c¶ níc, cã t c¸ch ph¸p nh©n, víi ®Çy ®ñ chøc n¨ng, quyÒn h¹n, víi ®Çy ®ñ biªn chÕ ®Ó gi¶i quyÕt c«ng viÖc nh»m thùc hiÖn nhanh chãng, thuËn tiÖn cho c¸c bªn khi cã tµi s¶n ph¶i xö lý mµ cÇn cã sù tham gia cña Trung t©m b¸n ®Êu gi¸.
- Gi¶m lÖ phÝ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n th«ng qua trung t©m b¸n ®Êu gi¸
- §¬n gi¶n ho¸ c¸c thñ tôc hµnh chÝnh, ph¸p lý kh«ng cÇn thiÕt khi b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n th«ng qua Trung t©m, t¹o ®iÒu kiÖn cho tµi s¶n ®îc mua b¸n chuyÓn nhîng dÔ dµng vµ nhanh chãng.
3.2.1.3 ChÝnh phñ cÇn ®a ra c¸c gi¶i ph¸p vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp sao cho hîp lý cho c¶ Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng.
- Sau khi ph©n lo¹i tµi s¶n, nÕu dùa vµo khung gi¸ cña ChÝnh phñ th× gi¸ qu¸ thÊp so víi thÞ trêng.
- §¸nh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp theo sæ s¸ch kÕ to¸n thùc sù lµ c«ng viÖc m¹o hiÓm bëi v× c¸c con sè ®ã thêng kh¸c xa so víi thùc tÕ. Nhµ níc cÇn cã quy ®Þnh chÆt chÏ vÒ c«ng t¸c h¹ch to¸n kÕ to¸n cña doanh nghiÖp
- HiÖn tîng cïng mét tµi s¶n ®îc ®¸nh gi¸ kh¸c nhau t¹i c¸c Ng©n hµng thêng xuyªn diÔn ra, gi¸ trÞ thùc cña tµi s¶n phô thuéc vµo tho¶ thuËn cña Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng. V× vËy, Nhµ níc cÇn ®a ra nh÷ng chØ tiªu chung ®ång thêi th«ng b¸o réng r·i trªn nhiÒu ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng ®Ó tr¸nh hiÓu lÇm ®¸ng tiÕc gi÷a Ng©n hµng vµ kh¸ch hµng t¹o thuËn lîi cho viÖc ®Þnh gi¸.
- Tõng bíc thµnh lËp tæ chøc chuyªn m«n ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp còng nh c«ng ty mua b¸n tµi s¶n thÕ chÊp.
3.2.1.4 T¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
ChÝnh phñ cÇn ban hµnh c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt cÇn thiÕt ®Ó híng dÉn c¸c luËt liªn quan ®Õn giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®Ó nh»m t¹o lËp vµ ph¸t triÓn mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n á ViÖt nam ho¹t ®éng trªn c¬ së ph¸p lý râ rµng, díi sù qu¶n lý vµ kiÓm so¸t vÜ m« cña Nhµ níc. Cã ®îc mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng hiÖu qu¶ sÏ thuËn läi h¬n rÊt nhiÒu cho c¸c Ng©n hµng trong qu¸ tr×nh xö lý tµi s¶n thÕ chÊp.
KiÕn nghÞ:
§Ó t¹o lËp vµ ph¸t triÓn mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta, kiÕn nghÞ ChÝnh phñ nªn nghiªn cøu:
Bá thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó khuyÕn khÝch ngêi d©n lµm thñ tôc xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ hîp thøc ho¸ c¸c bÊt ®éng s¶n
C¸c kho¶n thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn vÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cao vµ trïng lÆp. Khi chuyÓn quyÒn sö dông, ngêi cã ®Êt chuyÓn quyÒn ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, cßn ®èi víi ngêi mua ph¶i nép lÖ phÝ tríc b¹. Hai kho¶n nép nµy lµ kh¸ nÆng ®èi víi c¶ ngêi mua vµ ngêi b¸n, ®ång thêi cã phÇn trïng lÆp. §iÒu nµy còng thËt sù khã kh¨n cho Ng©n hµng khi ph¸t m¹i tµi s¶n thÕ chÊp. §Ó khuyÕn khÝch viÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cã ®¨ng ký víi c¬ quan Nhµ níc, ph¸t triÓn thÞ tr¬ng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc, ®Ò nghÞ nªn bá thuÕ chuyÓn quyÒn sö ®ông ®Êt vµ chØ thu lÖ phÝ tríc b¹ theo mét møc cè ®Þnh hoÆc theo diÖn tÝch, ®¬n vÞ tÝnh thuÕ bÊt ®éng s¶n thay v× tû lÖ % trªn gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n nh ®ang thùc hiÖn.
TËp trung thu tiÒn sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tríc b¹ vµo mét c¬ quan.
Qu¶n lý gi¸ trong kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
§Ó h¹n chÕ nh÷ng c¬n sèt gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n, lµm cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh Nhµ níc cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p qu¶n lý ®èi víi gi¸ c¶ kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
+ Ban hµnh v¨n b¶n vÒ quy t¾c ®Þnh gi¸ vµ hµnh nghÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
+ Thµnh lËp c¸c trung t©m giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n c¸c ®« thÞ lín do Nhµ níc qu¶n lý vµ ®iÒu hµnh.
Cã chÝnh hç trî vÒ mÆt tµi chÝnh ®èi víi c¸c doanh nghiÖp ho¹t ®éng trong lÜnh vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh: thùc hiÖn chÝnh s¸ch cho vay víi l·i suÊt u ®·i, gi¶m thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp…
3.2.1.2 KiÕn nghÞ söa ®æi, bæ sung NghÞ ®Þnh 178/1999/N§-CP vµ Th«ng t liªn tÞch sè 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TC§C
3.2.1.2.1 VÊn ®Ò uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cho Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n.
§iÓm 2.1, Môc II phÇn B quy ®Þnh:
“ Tæ chøc tÝn dông trùc tiÕp b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n b¶o ®¶m trõ tµi s¶n b¶o ®¶m lµ QSD ®Êt vµ c¸c tµi s¶n kh¸c mµ ph¸p luËt quy ®Þnh ph¶i ®îc b¸n t¹i tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch)”
Quy ®Þnh nh vËy th× c¸c tµi s¶n kh¸c lµ nh÷ng tµi s¶n g×? T¹i sao th«ng t kh«ng quy ®Þnh cô thÓ tÊt c¶ c¸c trêng hîp ph¶i ®îc b¸n ®Êu gi¸ t¹i c¬ quan b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch ®Ó c¸c TCTD ¸p dông thèng nhÊt. §iÒu 737 Bé luËt d©n sù chØ nªu:
“ Khi ®· ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô b¶o ®¶m b»ng thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt mµ bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô, th× quyÒn sö dông ®Êt ®îc xö lý nh sau:
- Trong trêng hîp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng ®· thÕ chÊp t¹i Ng©n hµng ViÖt nam, TCTD ViÖt nam th× bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ l·i
- Trong trêng hîp quyÒn sö dông ®Êt ë ®· thÕ chÊp víi tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt nam ë trong níc,th× bªn nhËnthÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ l·i”
Nh vËy vÒ ®iÓm nµy, LuËt d©n sù chØ nhÊn m¹nh ®Õn quyÒn cña c¸c bªn nhËn thÕ chÊp trong viÖc xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ quyÒn sö dông ®Êt. §ã lµ c¸c bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi c¶ gèc vµ l·i khi ®· ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô b¶o ®¶m mµ bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiªn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô. LuËt kh«ng b¾t buéc khi xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay lµ quyÒn sö dông ®Êt nhÊt thiÕt c¸c bªn nhËn thÕ chÊp ph¶i th«ng qua tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch ®Ó xö lý tµi s¶n. §iÒu nµy còng cã nghÜa lµ nÕu c¸c bªn nhËn thÕ chÊp kh«ng yªu cÇu c¸c tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch xö lý quyÒn xö dông ®Êt th× hä vÉn cã quyÒn tù ®Þnh ®o¹t b»ng c¸c biÖn ph¸p thÝch hîp
ViÖc Th«ng t 03 chØ quy ®inh chung lµ quyÒn sö dông ®Êt mµ ph¸p luËt quy ®Þnh ph¶i ®îc b¸n ë tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch lµ cha ®Ò cËp ®Õn c¸c quyÒn cßn l¹i mµ c¸c TCTD cã thÓ thùc hiÖn ®îc lµm h¹n chÕ tÝnh n¨ng ®éng cña c¸c TCTD trong viÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt. MÆt kh¸c viÖc kh«ng híng dÉn cô thÓ ®èi víi lo¹i ®Êt nµo th× khi tiÕn hµnh xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi nî c¸c TCTD ph¶i th«ng qua c¸c tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ chuyªn tr¸ch ®Ó xö lý cµng lµm cho c¸c TCTD gÆp khã kh¨n trong thùc hiÖn.
§ång thêi, khi c¬ quan b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n tiÕn hµnh b¸n ®Êu gi¸, nÕu b¸n ®Êu gi¸ thµnh c«ng, bªn b¶o ®¶m ®ång ý giao tµi s¶n cho ngêi mua th× rÊt thuËn tiÖn cho TCTD. Nhng nÕu bªn b¶o ®¶m kh«ng ®ång ý giao tµi s¶n, c¬ quan b¸n ®Êu gi¸ l¹i kh«ng cã chøc n¨ng cìng chÕ giao tµi s¶n sÏ dÉn tíi viÖc ®Êu g¸i kh«ng thµnh th× ai sÏ chÞu lÖ phÝ b¸n ®Êu gi¸. Lóc ®ã TCTD l¹i lµm thñ tôc khëi kiÖn t¹i toµ ¸n. §iÒu nµy lµm mÊt thêi gian, khã t×m c¬ héi ®Ó b¸n.
KiÕn nghÞ, söa ®æi, bæ sung §iÓm 2.1 môc II phÇn B Th«ng t liªn tÞch sè 03: Bá quy ®Þnh ph¶i uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ QSD ®Êt cho Trung t©m b¸n ®Êu gi¸ vµ thay b»ng TCTD phèi hîp víi chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng thùc hiÖn (bao gåm c¶ viÖc tæ chøc b¸n vµ cìng chÕ tµi s¶n) th× phï hîp víi thùc tÕ h¬n vµ t¨ng thªm tÝnh n¨ng ®éng cho TCTD. Ngoµi ra Th«ng t cÇn chØ râ c¸c tµi s¶n kh¸c mµ ph¸p luËt quy ®Þnh lµ nh÷ng tµi s¶n cô thÓ nµo ph¶i ghi râ ®Ó dÔ dµng h¬n cho TCTD.
3.2.1.2.2 VÊn ®Ò xin phÐp UBND cÊp huyÖn vµ UBND cÊp tØnh cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ QSD ®Êt.
§iÓm 3, môc III phÇn B – TTLT 03 quy ®Þnh :
“ Tríc khi TCTD xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ quyÒn sö dông ®Êt ph¶i göi hå s¬ xin phÐp UBND cÊp huyÖn, UBND cÊp tØnh cho b¸n ®Êu gi¸ QSD ®Êt vµ chØ thùc hiÖn sau khi ®· ®îc sù cho phÐp”
Quy ®Þnh nh vËy lµ kh«ng cÇn thiÕt bëi v× ph¸p luËt cho phÐp bªn b¶o ®¶m ®îc quyÒn ®em QSD ®Êt lµm thÕ chÊp vay vèn cña Ng©n hµng, khi kh¸ch hµng vi ph¹m hîp ®ång tÝn dông th× TCTD cã quyÒn xö lý QSD ®· thÕ chÊp ®Ó thu håi nî. MÆt kh¸c, khi bªn thÕ chÊp vµ TCTD ký hîp ®ång thÕ chÊp ®· cã sù chøng thùc cña Së §Þa chÝnh (®èi víi tæ chøc) vµ UBND cÊp x· (®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n) x¸c ®Þnh ®Êt ®ã ®îc thÕ chÊp. Nh vËy ®· cã ®iÒu kiÖn ph¸p lý cña chÝnh quyÒn råi nªn TCTD ®îc xö lý thu håi nî vµ kh«ng cÇn xin phÐp UBND cÊp huyÖn, tØnh cho phÐp b¸n ®Êu gi¸.
3.2.1.2.3 VÊn ®Ò liªn quan ®Õn viÖc xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m theo TTLT 03 lµ xö lý QSD ®Êt cña hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n n«ng d©n
§iÓm 18, ®iÒu 1 – NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP ngµy 01/11/2001 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña N§ 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ QSD ®Êt vµ thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD ®Êt:
“ Khi bªn thÕ chÊp hoÆc bªn ®îc b¶o l·nh kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång thÕ chÊp, hîp ®ång b¶o l·nh th× QSD ®Êt ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh ®îc xö lý theo tho¶ thuËn trong hîp ®ång; trêng hîp kh«ng xö lý ®îc theo tho¶ thuËn ®· ghi trong hîp ®ång th× bªn nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh cã quyÒn chuyÓn nhîng QSD ®Êt ®· thÕ chÊp, b¶o l·nh cho ngêi kh¸c ®Ó thu håi nî( trõ trêng hîp ®Êt ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n) hoÆc yªu cÇu c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.”
Theo quy ®Þnh nh trªn th× TCTD chØ ®îc xö lý chuyÓn nhîng QSD ®Êt cña c¸c tæ chøc, cßn QSD ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n th× kh«ng ®îc chuyÓn nhîng. §iÒu nµy sÏ g©y khã kh¨n cho c¸c TCTD thuéc c¸c tØnh hiÖn nay khi mµ d nî trªn 80% tµi s¶n thÕ chÊp cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n lµ QSD ®Êt sÏ xö lý ra sao? Vµ nÕu kh«ng cho xö lý chuyÓn nhîng QSD ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n, th× c¸c TCTD sÏ kh«ng thÓ tiÕp tôc cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n vay vèn ®îc n÷a.
MÆt kh¸c côm tõ trong ngoÆc gi¶i thÝch kh«ng râ rµng dÉn ®Õn cã hai c¸ch hiÓu kh¸c nhau:
- C¸ch hiÓu thø nhÊt cho r»ng ý trong ngoÆc nªu trªn lµ muèn x¸c ®Þnh riªng ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n khi vay vèn cña c¸c TCTD cã thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng tr¶ nî ®îc th× c¸c TCTD khi ph¸t m·i tµi s¶n thÕ chÊp nµy ®Ó thu håi nî ph¶i th«ng qua c¸c c¬ quan chøc n¨ng xem xÐt tõng trêng hîp cô thÓ mµ kh«ng ®îc phÐp trùc tiÕp ph¸t m·i ®Ó thu håi nî. Môc ®Ých lµ b¶o vÖ quyÒn lîi cho ®èi tîng nµy. Quan ®iÓm nµy lµ phï hîp víi LuËt c¸c TCTD vµ c¬ chÕ vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cña c¸c TCTD do ChÝnh phñ ban hµnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP.
- Bªn c¹nh ®ã còng cã c¸ch hiÓu theo nghÜa kh¸c:
+Trêng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cho môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× bªn nhËn thÕ chÊp, bªn nhËn b¶o l·nh kh«ng ®îc ph¸t m·i tµi s¶n hoÆc yªu cÇu c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó thu håi nî.
+ Trêng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n thÕ chÊp QSD ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých ngoµi s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× bªn nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh míi cã thÓ cã quyÒn ph¸t m·i tµi s¶n ®Ó thu håi nî.
Do ®ã kiÕn nghÞ söa ®æi, bæ sung: “ Khi bªn thÕ chÊp hoÆc bªn nhËn thÕ chÊp….cho ngêi kh¸c ®Ó thu håi nî(kh«ng ®îc chuyÓn nhîng trêng hîp ®Êt ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n n«ng d©n ®ang sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp) hoÆc yªu cÇu c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt.”
3.2.1.2.4 VÒ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt mµ thêi h¹n thuª ®· ®îc tr¶ tiÒn cßn l¹i díi 5 n¨m.
Kho¶n 2 §iÒu 7 NghÞ ®inh 178 quy ®Þnh: “ ViÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai.”
Kho¶n 11, 14 §iÒu 1 NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP ngµy 01/11/2001 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt quy ®Þnh: Trong trêng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc kinh tÕ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª ®Ó vay vèn ng¾n h¹n mµ thêi h¹n thuª ®· ®îc tr¶ tiÒn cßn l¹i díi 5 n¨m, th× thùc hiÖn theo híng dÉn cña Ng©n hµng Nhµ níc ViÖt nam. §©y lµ quy ®Þnh míi, ®¸p øng yªu cÇu thùc tÕ cña ho¹t ®éng tÝn dông Ng©n hµng, ®Ó b¶o ®¶m tÝnh thèng nhÊt gi÷a c¸c NghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ vµ Ng©n hµng Nhµ níc ViÖt nam cã c¬ së ®Ó híng dÉn, th× cÇn thiÕt ph¶i bæ sung quy ®Þnh nãi trªn cña NghÞ ®Þnh 79 vµo NghÞ ®Þnh 178.
KiÕn nghÞ, söa ®æi, bæ sung Kho¶n 2 §iÒu 7 NghÞ ®Þnh 178:
“Kh¸ch hµng vay, bªn b¶o l·nh ®îc thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, kÓ c¶ ®Êt thuª mµ thêi h¹n thuª ®· ®îc tr¶ tiÒn cßn l¹i díi 5 n¨m, theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ híng dÉn cña Ng©n hµng Nhµ níc ViÖt nam.”
3.2.2 KiÕn nghÞ víi Ng©n hµng Nhµ níc
a/ Thµnh lËp mét c«ng ty mua b¸n tµi s¶n thÕ chÊp
HiÖn nay cã nhiÒu ý kiÕn cho r»ng nªn thµnh lËp mét c«ng ty chuyªn qu¶n lý khai th¸c tµi s¶n thÕ chÊp nh»m gi¶i to¶ c¸c kho¶n nî ®äng cña NHTM. Tuy nhiªn tµi s¶n thÕ chÊp lµ tµi s¶n ®Ó b¶o ®¶m tr¶ nî vay Ng©n hµng. V× thÕ nã kh«ng thÓ nµo giao cho bÊt cø mét c«ng ty nµo qu¶n lý vµ khai th¸c ®îc. VÊn ®Ò lµ ph¶i t¹o ®iÒu kiªn cho Ng© nhµng gi¶i quyÕt nhanh viÖc ph¸t m·i tµi s¶n.
NÕu cã thµnh lËp c«ng ty th× cã ch¨ng lµ C«ng ty ®Êu gi¸ tµi s¶n vµ khi cã tµi s¶n cÇn ph¸t m·i th× hai bªn tho¶ thuËn uû quyÒn cho C«ng ty ®Êu gi¸ ph¸t m·i tµi s¶n ®Ó thu håi nî. Tuy nhiªn ë ®©y nªn cã sù tham gia cña c«ng chøng. V× vÒ mÆt ph¸p lý hai bªn hîp ®ång cã sù chøng nhËn cña c«ng chøng th× khi thanh lý hîp ®ång còng ph¶i cã sù chøng nhËn cña c«ng chøng.
b/ Thµnh lËp mét trung t©m chuyªn cung cÊp th«ng tin
§èi víi c¸c NHTM viÖc thµnh lËp mét trung t©m chuyªn cung cÊp th«ng tin lµ ®iÒu rÊt khã thùc hiÖn nhng ®èi víi NHNN th× hoµn toµn n»m trong kh¶ n¨ng.Th«ng qua trung t©m nµy c¸c NHTM cã thÓ khai th¸c c¸c th«ng tin cÇn thiÕt mét c¸ch nhanh chãng. ViÖc cã mét trung t©m chuyªn nghiªn cøu, t×m kiÕm, th«ng tin nh vËy c¸c NHTM cËp nhËt th«ng tin tÝn dông mét c¸ch nhanh nhÊt vµ kÞp thêi c¸c v¨n b¶n míi cña ChÝnh phñ còng nh cña NHNN.
c/ Ng©n hµng Nhµ níc sím tr×nh lªn ChÝnh phñ vµ quèc héi vÒ viÖc ban hµnh LuËt tµi s¶n thÕ chÊp vµ nh÷ng v¨n b¶n híng dÉn viÖc x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u tµi s¶n ®Æc biÖt lµ nhµ cöa, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c Ng©n hµng nhanh chãng xö lý tµi s¶n thÕ chÊp khi kh¸ch hµng kh«ng tr¶ ®îc nî.
d/ Ng©n hµng Nhµ níc cÇn ®a ra mét mÉu hîp ®ång tµi s¶n thÕ chÊp ¸p dông chung cho tÊt c¶ c¸c TCTD tr¸nh t×nh tr¹ng kh«ng ®ång nhÊt gi÷a c¸c tæ chøc vµ sù kh«ng c«ng nhËn cña c«ng chøng.
3.2.3 KiÕn nghÞ víi NHNo&PTNT ViÖt nam
Ng©n hµng n«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n ViÖt nam lµ c¬ quan chñ qu¶n lµ c¬ quan chñ qu¶n cña mäi chi nh¸nh, mäi ho¹t ®éng cña c¸c chi nh¸nh ë c¸c tØnh, thµnh phè ®Òu th«ng qua trung t©m ®iÒu hµnh nµy. V× vËy, ®Ó cho ho¹t ®éng cña c¸c chi nh¸nh cã hiÖu qu¶ th× viÖc gióp ®ì, chØ ®¹o vµ nh÷ng chÝnh s¸ch ®Þnh híng cña NHNo&PTNT ViÖt nam cã vai trß hÕt søc quan träng.
+ NHNo&PTNT ViÖt nam nªn sím x©y dùng mét biÓu gi¸ phï hîp víi gi¸ c¶ thÞ trêng vµ cã quan t©m ®Õn khung gi¸ cña Nhµ níc lµm c¨n cø cho c¸n bé ®Þnh gi¸ mét c¸ch n¨ng ®éng vµ chÝnh x¸c, tr¸nh t×nh tr¹ng mçi ®Þa ph¬ng mét biÓu gi¸ riªng.
+ Cô thÓ ho¸ vµ híng dÉn c¸c quy chÕ vÒ b¸n ®Êu gi¸ TSTC
Quy chÕ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n ban hµnh kÌm theo N§ sè 86/CP ngµy 19/12/1996 cña ChÝnh phñ cßn nhiÒu phøc t¹p, m©u thuÉn. Quy chÕ ®· më lèi tho¸t cho c¸c Ng©n hµng trong viÖc chñ ®éng b¸n TSTC ®Ó thu håi vèn mµ kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i cã sù ®ång ý cña ngêi vay, gi¶i quyÕt ®îc c¸c nót víng m¾c tríc ®©y ph¶i xö lý theo tr×nh tù tè tông. Tuy nhiªn, quy chÕ l¹i kh«ng quy ®Þnh biÖn ph¸p xö lý vµ quyÒn cña ngêi b¸n ®Êu gi¸ trong tõng trêng hîp khi ngêi thÕ chÊp kh«ng ®ång ý uû quyÒn cho ngêi b¸n ®Êu gi¸ vµ sÏ kh«ng giao tµi s¶n cho ngêi mua khi ®· b¸n ®Êu gi¸.
+ Thµnh lËp mét c«ng ty trùc thuéc sù qu¶n lý cña Ng©n hµng. C«ng ty nµy cã nhiÖm vô tiÕp nhËn c¸c tµi s¶n do Ng©n hµng xiÕt nî, cung cÊp th«ng tin vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt, cung cÊp ®éi ngò chuyªn gia ®Þnh gi¸ cho c¸c chi nh¸nh nh»m gi¶i quyÕt c¸c tµi s¶n thÕ chÊp ®Ó thu håi vèn.
KÕt luËn:
LÞch sö ®· chøng minh vai trß quan träng cña hÖ thèng Ng©n hµng Th¬ng m¹i ®èi víi nÒn kinh tÕ quèc d©n. §Ó b¾t kÞp víi tèc ®é ph¸t triÓn cña khoa häc kü thuËt nãi chung vµ tr×nh ®é c¸c c«ng cô qu¶n lý nãi riªng cña c¸c níc trªn thÕ giíi. HÖ thèng Ng©n hµng níc ta còng ngµy cµng ®îc hoµn chØnh, bæ sung thÝch øng víi sù vËn ®éng ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ. V× vËy, ®Ó thóc ®Èy h¬n n÷a sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt níc th× ho¹t ®éng cña NHTM ngµy cµng ®îc ®a d¹ng ho¸ phôc vô mét c¸ch nhanh chãng , chÝnh x¸c, ®¸p øng nhu cÇu cña mäi thµnh phÇn kinh tÕ.
§èi víi mét sè Ng©n hµng do nhiÒu nguyªn nh©n chñ quan hoÆc kh¸ch quan cã thÓ tû träng cña tµi s¶n thÕ chÊp cha cao. Song xu híng ph¸t triÓn cña ph¬ng thøc nµy ngµy cµng lín. C¸c Ng©n hµng chñ yÕu vÉn lµ lo sî sù t¸o b¹o cña thµnh phÇn kinh tÕ ngoµi quèc doanh, h¬n n÷a viÖc ®Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ mét qu¸ tr×nh phøc t¹p, thñ tôc rêm rµ, ph¸p luËt ban hµnh cho h×nh thøc nµy cßn nhiÒu khe hë vµ bÊt hîp lý, ®©y lµ vÊn ®Ò ®ang ®îc c¸c cÊp l·nh ®¹o, c¸c giíi qu¶n lý vµ ®iÒu hµnh cña hÖ thèng Ng©n hµng quan t©m. §Þnh gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp lµ mét viÖc lµm cã ý nghÜa quan träng ®èi víi Ng©n hµng hiÖn nµy ®Ó ®¶m b¶o cho viÖc sö dông vèn cã hiÖu qu¶ vµ ®©y còng lµ xu thÕ ph¸t triÓn trong thêi gian kh«ng xa.
Víi mét vÊn ®Ò cßn nhiÒu tranh c·i, víng m¾c thÕ nªn trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu ch¾c h¼n kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt. V× vËy, em mong ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« vµ b¹n ®äc ®Ó ®Ò tµi ®îc hoµn thiÖn vµ cã gi¸ trÞ thùc tiÔn h¬n.
Mét lÇn n÷a em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c c« chó t¹i NHNo&PTNT Hµ t©y ®· nhiÖt t×nh chØ b¶o, truyÒn ®¹t nh÷ng kinh nghiÖm quý b¸u vµ cung cÊp sè liÖu ®Ó bµi viÕt thªm sinh ®éng. §Æc biÖt em xin c¶m ¬n thÇygi¸o T.S §Æng Ngäc §øc-gi¸o viªn khoa Ng©n hµng-Tµi chÝnh trêng §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n ®· gióp ®ì tËn t×nh trong suèt thêi gian nghiªn cøu ®Ò tµi cho ®Õn khi ®Ò tµi hoµn thµnh, ®ång thêi em còng xin c¶m ¬n s©u s¾c c¸c thÇy c« gi¸o trêng §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n lµ ngêi ®· trang bÞ cho em kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ chuyªn m«n, nh÷ng kinh nghiªm quý b¸u gióp em tù tin h¬n bíc vµo ®êi.
Các file đính kèm theo tài liệu này:
Giải pháp hoàn thiện việc Định giá Tài sản thế chấp bằng Bất Động Sản tại ngân hàng No&PTNT Hà Tay.DOC
