Đề tài Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP Hồ Chí Minh chi nhánh Hà Nội

ố kỳ Số tiền trả = mỗi kỳ (1+ lãi suất trong kỳ)số kỳ - 1 Lãi suất trong kỳ là lãi suất năm chia cho số kỳ phải trả trong năm Số tiền gốc và lãi phải trả được chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi kỳ điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập. Bước 6: Ký kết hợp đồng tín dụng Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ TD soạn thảo, thương lượng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng vay có bảo đảm bằng tài sản ( theo mẫu chung của HDBank) và các văn bản có liên quan. Bước 7: Giải ngân Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán các khoản khi giải ngân 2.2.2.4 Kết quả hoạt động cho vay mua nhà tại HDBank - chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2006-2008 Từ khi được thành lập, HDBank - chi nhánh Hà Nội đã xác định cho vay mua nhà là một trong những hoạt động trọng tâm chính, do đó HDBank - chi nhánh Hà Nội đã đề ra kế hoạch và mục tiêu cụ thể cũng như các biện pháp hỗ trợ phù hợp để phát triển hoạt động này. Trong giai đoạn 2006-2008, hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội đã đạt được những kết quả khả quan. 2.2.2.4.1 Dư nợ cho vay mua nhà Tình hình phát triển dư nợ tín dụng hoạt động cho vay mua nhà được thể hiện qua bảng sau: Bảng 6: Dư nợ cho vay mua nhà Đơn vị : Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Số tiền 2006/2006 Số tiền 2007/2006 Số tiền 2008/2007 Dư nợ cho vay mua nhà 31.212 100% 186.404 597,22% 194.957 104,59% (Nguồn: Phòng kinh doanh HDBank - chi nhánh Hà Nội) Biểu đồ 6: Tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà (Xử lý số liệu bảng 6) Qua bảng số liệu và biểu đồ trên ta có thể dễ dàng nhận thấy hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội phát triển mạnh qua các năm.Năm 2006 dư nợ cho vay mua nhà của Chi nhánh còn thấp đạt 31.212 triệu đồng nguyên nhân là do Chi nhánh mới đi vào hoạt động nên chưa được nhiều khách hàng biết đến, hoạt động cho vay mua nhà cũng mới được triển khai theo định hướng thăm dò thị trường. Và sau hơn một năm hoạt đông dư nợ cho vay mua nhà đã tăng nhánh chóng (tăng gấp gần 6 lần so với năm 2006 ), dư nợ cho vay mua nhà năm 2008 so với năm 2006 cũng tăng gấp 6,2 lần. Nguyên nhân là do thị trường BĐS vừa phá vỡ tình trạng “đóng băng”, bắt đầu đi vào hoạt động bình thường và phát triển trở lại, các giao dịch BĐS bắt đầu khởi sắc, các chung cư, khu đô thị mới phát triển. Mặt khác, HDBank là ngân hàng hoạt động mạnh trong lĩnh vực cho vay mua và sửa chữa nhà ở, sau khi gia nhập thị trường Hà Nội đã đẩy mạnh phát triển hoạt động này. Năm 2008, dư nợ vẫn tăng song có phần chững lại chỉ tăng hơn 4,5% so với năm 2007 do lúc này thị trường BĐS lại “đóng băng” trong khi giá nguyên vật liệu tăng cao, nhu cầu vay vốn mua nhà của khách hàng giảm đồng thời ngân hàng cũng chủ động hạn chế cho vay để giảm thiểu rủi ro. Với tốc độ tăng trưởng dư nợ nhanh, cho vay mua nhà trở thành một trong những hoạt động phát triển quan trọng của Chi nhánh. Cho vay mua nhà luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong hoạt động tín dụng trung và dài hạn của HDBank - chi nhánh Hà Nội. Bảng 7: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Tổng cho vay trung và dài hạn 74.118 100 239.955 100 231.211 100 Cho vay mua nhà 31.212 42,11 186.404 77,68 194.957 84,32 Cho vay trung và dài hạn khác 42.906 57,89 53.551 22,32 32.254 15,68 ( Nguồn : Phòng kinh doanh HDBank - chi nhánh Hà Nội) Biểu đồ 7: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn của HDBank - chi nhánh Hà Nội ( Xử lý số liệu bảng 7) Dư nợ cho vay mua nhà tăng nhanh và luôn chiếm trên 40% tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của Chi nhánh,đặc biệt năm 2008 còn chiếm tới 84,32% cho thấy rõ vai trò quan trọng đặc biệt của hoạt động này đối với Chi nhánh. Và sau hơn 3 năm hoạt động, cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội đã có những đóng góp nhất định cho hoạt động cho vay mua nhà của HDBank nói chung. Bảng 8: Hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội so với toàn hệ thống HDBank nói chung Đơn vị : Triệu đồng Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 HDBank - chi nhánh Hà Nội 31.212 186.404 194.957 HDBank 1.331.846 2.389.795 2.452.289 (Nguồn: Phòng kinh doanh HDBank - chi nhánh Hà Nội) Biểu đồ 8: Đóng góp của hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội trong hệ thống HDBank Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 (Xử lý số liệu bảng 8) Tuy hoạt động mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội mới chỉ đóng góp một phần nhỏ trong hoạt động cho vay mua nhà của toàn hệ thống ( năm 2006 chiếm 2,34%, năm 2007 chiếm 7,78%, năm 2008 chiếm 7,95%) nhưng vẫn đang tiếp tục tăng. Chi nhánh sẽ tiếp tục đẩy mạnh hoạt động này hướng tới trở thành một trong những chi nhánh có hoạt động cho vay mua nhà hiệu quả nhất trong toàn hệ thống HDBank. 2.2.2.4.2 Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà Hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội chia làm 2 mảng chính là cho vay mua nhà, nền nhà và cho vay xây nhà sửa chữa nhà, có cơ cấu như sau: Bảng 9: Cơ cấu dư nợ cho mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội Đơn vị tính: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Cho vay hỗ trợ mua nhà, nền nhà 13.224 42,37 102.056 54,72 124.402 63,81 Cho vay hỗ trợ xây nhà , sửa chữa nhà 17.988 57,63 84.348 45,28 70.555 36,19 Tổng dư nợ cho vay mua nhà 31.212 100 186.404 100 194.957 100 (Nguồn: Phòng kinh doanh HDBank - chi nhánh Hà Nội) Biểu đồ 9: Cơ cấu dư nợ cho mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội ( Xử lý số liệu bảng 9) Diện tích đất tự nhiên đang ngày càng thu hẹp trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng gia tăng hơn nữa giá nguyên vật liệu xây dựng hiện nay cũng đang tăng cao, do đó xu thế chung hiện nay của khách hàng là mua các căn hộ chung cư hoặc nhà xây sẵn vừa giải quyết khó khăn về mặt bằng vừa tiết kiệm được tiền bạc và thời gian.Điều này được phản ánh rõ trong cơ cấu cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội. Tỉ trọng của hoạt động cho vay mua nhà nền nhà ngày càng tăng (từ 42,37% năm 2006 tăng lên 63,81% năm 2008) và doanh số thực tế của hoạt động này cũng tăng 9,4 lần trong giai đoạn này (Từ 13.224 triệu đồng năm 2006 lên 124.402 triệu đồng năm 2008). Trong khi đó tỉ trọng của hoạt động cho vay hỗ trợ xây nhà và sửa chữa nhà lại có xu hướng giảm từ 58,63% năm 2006 xuống 45,28% năm 2007 và đến năm 2008 chỉ còn 36,19%. 2.2.2.4.3 Quản lý rủi ro Công tác quản lý rủi ro trong cho vay mua nhà luôn được Chi nhánh đề cao nhằm giảm thiểu nợ xấu, nợ quá hạn, nâng cao hiệu quả và chất lượng tín dụng Bảng 10: Nợ quá hạn, Nợ quá hạn/tổng dư nợ, Dự phòng rủi ro Đơn vị: Triệu đồng Các chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Nợ quá hạn 352,69 2.050 4.425 Nợ quá hạn/tổng dư nợ 1,13% 1,1% 2,27% Dự phòng rủi ro 905 1.575 1.623 (Nguồn: Phòng kinh doanh HDBank - chi nhánh Hà Nội) Nợ quá hạn tăng qua các năm (năm 2006 nợ quá hạn là 352,69 triệu, đến năm 2007 tăng thêm 1.697,31 triệu và nợ quá hạn của năm 2008 cũng thêm 2.375 triệu so với năm 2007) nguyên nhân là do tổng dư nợ tăng lên khiến cho nợ quá hạn xét về số liệu tuyệt đối cũng tăng lên , hơn nữa do cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới tác động làm giảm khả năng chi trả của khách hàng. Tuy nhiên, nợ quá hạn vẫn được kiểm soát tốt bằng chứng là tỉ lệ nợ quá hạn/tổng dư nợ luôn ở mức thấp dưới 2,27%. Như vậy do tổng dư nợ tăng lên, nợ quá hạn cũng tăng lên theo, nhưng tốc độc tăng của nợ quá hạn là nhỏ hơn so với tốc độ tăng của tổng dư nợ, kéo tỷ lệ nợ quá hạn/ tổng dư nợ nhỏ. Cùng với việc tăng dư nợ cho vay thì khoản dự phòng cũng phải tăng lên (905 triệu đồng năm 2006, 1575 triệu đồng năm 2007,và 1623 triệu đồng năm 2008). Các khoản dự phòng này sẽ giúp ngân hàng chống đỡ được khi tình huống xấu xảy ra, bù đắp cho khoản vay khi khách hàng không có khả năng trả nợ. Với tình hình tài chính có nhiều biến động như hiện nay thì dự phòng là khoản không thể thiếu đối với khoản tín dụng nhiều, và đối tượng khách hàng vốn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro này.Việc dự phòng một khoản hợp lý là một nhân tố quan trọng thúc đẩy ngân hàng tăng hiệu quả cho hoạt động cho vay của mình vì nếu khoản dự phòng ít quá sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi gặp khó khăn, còn nếu ngân hàng dự phòng quá nhiều sẽ làm mất cơ hội cho những khoản đầu tư khác. 2.2.2.4.4 Thu nhập và chi phí từ hoạt động cho vay mua nhà Phát triển trong tình hình thì trường nhà đất có nhiều biến động và tiềm ẩn nhiều rủi ro, song hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội vẫn gặt hái được một số kết quả khả quan.: Bảng 11: Kết quả hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội Đơn vị : Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tổng thu nhập 4.147 11.253 10.424 Tổng chi phí 832 4.769,7 7.335,5 Thuế TNDN 928,2 1.620,8 772,2 Lợi nhuận sau thuế 2.386,8 4.862,5 2.316,5 (Nguồn: Phòng kinh doanh HDBank - chi nhánh Hà Nội) Tuy là ngân hàng non trẻ tại thị trường Hà Nội song HDBank - chi nhánh Hà Nội đã có hoạt động khá hiệu quả. Lợi nhuận sau thuế năm đầu thành lập đạt 2.386,8 triệu đồng, năm 2007 lợi nhuận sau thuế tăng gấp 2 lần, do tổng thu nhập tăng mạnh (năm 2007 tăng gấp 2,7 lần năm 2006). Tuy nhiên đến năm 2008, lợi nhuận sau thuế của Chi nhánh giảm đi so với năm 2007 do tổng thu nhập của Chi nhánh giảm tới 28% so với năm 2007 trong khi chi phí hoạt động lại tăng hơn 50% so với năm 2007. Thị trường nhà đất chưa ổn định cùng với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM nói cung và của HDBank - chi nhánh Hà Nội nói riêng chưa thực sự ổn định. Biểu đồ 10 : Thu nhập và chi phí từ hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội ( Xử lý số liệu bảng 11) Với hầu hết các NHTM, hoạt động cho vay mua nhà đòi hỏi khoản chi phí lớn đối với ngân hàng trong mỗi món vay. Thông thường thì những khoản cho vay mua nhà chung cư mới đắt tiền hay những ngôi nhà biệt thự thì món vay đó có thể lên tới nhiều tỷ đồng. Tuy nhiên, lãi suất trong cho vay mua nhà thường cao nên thu nhập của ngân hàng cho mỗi món vay cho ngân hàng là cũng đãng kể. Do đó có thể nói, cho vay mua nhà đã và đang đóng góp nhiều cho ngân hàng về lợi nhuận. Hoạt động cho vay mua nhà qua một số năm liên tục phát triển và đóng góp vào quá trình phát triển chung của hệ thống HDBank. 2.3 ĐÁNH GIÁ VỀ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA HDBANK - CHI NHÁNH HÀ NỘI 2.3.1 Thành công đạt được Trong những năm qua hoạt động cho vay mua nhà tại HDBank - chi nhánh Hà Nội không ngừng phát triển lớn mạnh. Với những chính sách riêng của mình, thị phần cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội đang ngày càng lớn mạnh trên thị trường nhà ở thủ đô. Mặc dù là một ngân hàng non trẻ, chỉ mới đi vào hoạt động nhưng những kết quả mà Chi nhánh đạt được những thành công nhất định trong kinh doanh nói chung và cho vay mua nhà nói riêng. Dư nợ cho vay mua nhà tăng đều qua các năm: Năm 2006 là 31.212 triệu đồng, năm 2007 là 186.404 triệu đồng, năm 2008 là 194.957 triệu đồng. Mặc dù thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà đất nói riêng trong giai đoạn này phát triển không ổn định, một số ngân hàng đã ngừng các khoản cho vay mua nhà hoặc hạn chế trong việc thực hiện hoạt động này nhưng HDBank - chi nhánh Hà Nội vẫn tiếp tục cho vay. Hơn thế nữa chất lượng tín dụng trong cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội khá cao tỉ lệ nợ quá hạn chiếm tỉ lệ thấp luôn dưới 2,5% . Để có được những thành tích đó là nhờ vào những chính sách tín dụng hiệu quả thâm nhập sâu vào thị trường để tìm hiểu nhu cầu của khách hàng từ đó đưa ra các sản phẩm cho vay với lãi suất và thủ tục hấp dẫn, quy trình thẩm định khách hàng và quản lý rủi ro chặt chẽ, kiểm soát nội bộ hiệu quả, đội ngũ cán bộ trẻ, năng động trong công việc, có nhiều ý tưởng mới góp phần nâng cao hiệu quả công việc… HDBank - chi nhánh Hà Nội là một ngân hàng còn non trẻ, chưa có thương hiệu mạnh trên thị trường, không có khách hàng truyền thống nhưng trong những năm qua hoạt động kinh doanh của Chi nhánh không ngừng phát triển, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay mua nhà. Tuy rằng mạng lưới hoạt động còn hẹp nhưng trụ sở chính, chi nhánh, phòng giao dịch của HDBank - chi nhánh Hà Nội đều ở những khu đông dân cư, những chung cư mới nên thuận lợi cho việc mở rộng cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh tăng trưởng nhanh, đi đúng hướng, bám sát mục tiêu định hướng đề ra và chiến lược lâu dài xây dựng HDBank - chi nhánh Hà Nội thành một NHTM đa năng. HDBank - chi nhánh Hà Nội đã tập trung vào những thị trường tiềm năng là phục vụ cho vay dân cư, ưu tiên cho vay phục vụ nhà ở. Từng bước điều chỉnh cơ cấu dư nợ tín dụng và đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn bằng nhiều hình thức, mở rộng các sản phẩm mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. 2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 2.3.2.1 Hạn chế Để đạt được những thành tích trên là sự nỗ lực phấn đấu của toàn thể cán bộ công nhân viên của ngân hàng cùng với sự lãnh đạo của ban Giám đốc chi nhánh. Xét trên phương diện chung thì HDBank - chi nhánh Hà Nội đã có những kết quả đáng khích lệ, tuy nhiên, nếu đánh giá theo góc độ của ngân hàng thương mại nói chung thì HDBank - chi nhánh Hà Nội vẫn còn một số hạn chế, đòi hỏi phải khắc phục kịp thời để đạt được những thành tích cao hơn trong hoạt động kinh doanh, cụ thể: Thứ nhất, chính sách cho vay còn hạn chế khiến sản phẩm cho vay ít có tính cạnh tranh. Cũng như phần lớn các ngân hàng khác, HDBank - chi nhánh Hà Nội chỉ cho vay đối với các cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại các địa phuơng mà HDBank có địa điểm giao dịch. Điều này đã làm hạn chế việc cung cấp dịch vụ cho một số lượng vô cùng lớn các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua nhà và đủ khả năng trả nợ nhưng không có hộ khẩu cùng địa bàn với Ngân hàng. Thời gian cho vay tối đa hiện nay của HDBank là 20 năm trong khi các gói sản phảm của các NHTM khác cũng có thời gian tương tự như ABBank với sản phẩm YOUhouse plus, khách hàng có thể vay trả góp trong 20 năm, thời gian ân hạn trả nợ gốc là 3 năm. Mekong Bank, Techcombank, VCB-TTZ, Indoniva, Sacombank… cũng đã cho vay đến 20 năm,đặc biệt, HSBC gần đây đã nâng thời gian tài trợ đến 25 năm. Hơn nữa, theo quy định, khách hàng chỉ được vay tối đa 70% giá trị của nhà, đây cũng mới chỉ là mức trung bình so với mặt bằng các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp khác. Nếu các ngân hàng này thực hiện cho vay với lãi suất thấp hơn thì ưu thế cạnh tranh của HDBank là rất thấp. Thứ hai, tuy đạt được một số kết quả khả quan song trên thực tế doanh thu và lợi nhuận từ cho vay mua nhà còn thấp so với hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng khác. Hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội chỉ chiếm một phần rất nhỏ trên thị trường Hà Nội. Thứ ba, mạng lưới phân phối và các kênh phân phối chưa phong phú. Tuy hiện nay HDBank - chi nhánh Hà Nội đã phát triển được hơn 10 địa điểm giao dịch nhưng lại nằm rải rác, chưa phân bố đều khắp các quận chính của thành phố. Các hình thức phân phối chưa đa dạng chủ yếu vẫn là giao dịch tại các điểm giao dịch Thứ tư, hoạt động marketing còn yếu và chưa hiệu quả. Hình ảnh của HDBank tại Hà Nội được rất ít người biết đến. Các sản phẩm được quảng bá chỉ đến được với một bộ phận nhỏ khách hàng. Chưa khai thác hết các phương tiện truyền thông. 2.3.2.2 Nguyên nhân 2.3.2.2.1 Nguyên nhân khách quan Môi trường kinh tế Nguyên nhân ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động cho vay mua nhà của HDBank trong những năm vừa qua chính là môi trường kinh tế. Năm 2007, nền kinh tế thế giới và trong nước có những diễn biến phức tạp không có lợi cho hoạt động ngân hàng, giá dầu, giá vàng là hai mặt hàng chủ lực có vai trò điều tiết nền kinh tế liên tục tăng và tăng cao nhất trong nhiều năm qua, chỉ số giá tiêu dùng trong nước tăng cao, thu nhập của người dân bị ảnh hưởng. Hơn thế nữa, thị trường BĐS luôn biến động không ngừng đem lại nhiều rủi ro tiềm ẩn cho ngân hàng khi thực hiện cho vay BĐS nói chung và cho vay mua nhà nói riêng, Hơn nữa, mức độ cạnh tranh trên thị trường tiến tệ ngày càng gay gắt, đặc biệt với sự kiện Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO đã tạo điều kiện cho các tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài mở rộng hoạt động kinh doanh, nổi bật nhất vẫn là hoạt động của các ngân hàng nước ngoài, việc thành lập ngày càng nhiều các NHTMCP. Hiện nay các NHTM nhà nước có uy tín vẫn liên tục đưa ra các sản phẩm huy động vốn hấp dẫn khách hàng, các NHTMCP có lợi thế lãi suất cao kèm theo nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích. Đây là khó khăn lớn đối với HDBank - chi nhánh Hà Nội trong việc huy động vốn và mở rộng quy mô khách hàng. Môi trường pháp lý Hệ thống pháp luật cho hoạt động cho vay mua nhà còn thiếu và chưa đồng bộ:HDBank - chi nhánh Hà Nội thực hiện cho vay tiêu dùng chủ yếu dựa vào các quy chế chung như quy định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của thống đốc NHNN Việt Nam, hay nghị định 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung NĐ 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng mà chưa có nghi định riêng hướng dẫn cụ thể. Bên cạnh đó còn phải kể đến việc những quy chế chung này còn chưa đầy đủ để đáp ứng hết những yêu cầu phát sinh trong thực tế của hoạt động cho vay tiêu dùng. Ngoài ra, các luật liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà còn nhiều vướng mắc như Luật đất đai với những vướng mắc trong việc định giá đất, Luật dân sự và một số luật khác liên quan chưa đồng bộ, việc quy hoạch đô thị chưa có hướng giải quyết thỏa đáng cũng đang gây khó khăn lớn cho hoạt động kinh doanh này của ngân hàng. Thêm vào đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất ở còn chậm, thủ tục đăng ký cầm cố, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn phức tạp, chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước về quản lý tài nguyên môi trường với các ngân hàng nên gây tâm lý e ngại cho khách hàng trong quá trình hoàn thành thủ tục hồ sơ vay vốn, đây là một trong những nguyên nhân làm giảm cơ hội vay vốn của khách hàng và giảm thu nhập của ngân hàng. Môi trường văn hóa, xã hội Đây là nhân tố có ảnh hưởng nhiều tới hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM nói chung và HDBank - chi nhánh Hà Nội nói riêng bởi thói quen tâm lý tiêu dùng của người dân Việt Nam là rất tiết kiệm và chưa quen sử dụng các dịch vụ ngân hàng. Khi có nhu cầu mua sắm đặc biệt là sản phẩm giá trị lớn như mua nhà, họ thường không thích đi vay và đã có tích lũy từ lâu nên phần lớn họ chờ tích luỹ đủ mới tiêu dùng. Do vậy, muốn cho hoạt động cho vay tiêu dùng phát triển hơn trong thời gian tới thì ngân hàng cần có biện pháp tìm cách tác động vào tâm lý của người dân, cho họ thấy rõ được những tiện ích khi sử dụng dịch vụ ngân hàng nói chung và sản phẩm cho vay mua nhà nói riêng, để các sản phẩm của ngân hàng dần được nhiều người biết đến và tin dùng hơn. 2.3.2.2.2 Nguyên nhân chủ quan Năng lực cạnh tranh còn nhiều hạn chế: Thương hiệu của ngân hàng còn mới đối với người dân, chưa tạo được hình ảnh sâu rộng đến với mọi người, mạng lưới giao dịch chưa nhiều. Do điều kiện khách quan không thuận lợi đã làm cho HDBank tuy đã có đủ mạng lưới ở cả 3 miền đất nước nhưng chưa thể nói là rộng khắp. Mạng lưới của MHB hoạt động mạnh và chủ yếu là khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long nhưng ở khu vực miền bắc và miền trung thì chưa thực sự phát triển. Đặc biệt trên khu vực địa bàn Hà Nội đã có rất nhiều ngân hàng hoạt động lâu đời, có kinh nghiệm và thương hiệu, cho nên càng khó khăn hơn trong việc cạnh tranh thị trường. Chất lượng nguồn nhân lực Đội ngũ cán bộ của HDBank - chi nhánh Hà Nội hầu hết còn trẻ, có chuyên môn nhưng lại thiếu kinh nghiệm thực tế và còn hạn chế về số lượng. Đây là một khó khăn lớn cho ngân hàng thiếu nguồn nhân lực trong khi đó số lượng công việc ngày càng gia tăng, nhiều khi ảnh hưởng tới tiến độ và chất lượng phục vụ khách hàng. Hơn nữa việc các NHTM ngày càng mở rộng đưa ra các chính sách nhân lực hấp dẫn nhằm thu hút các cán bộ làm việc lâu năm có nhiều kinh nghiệm cũng gây khó khăn cho ngân hàng trong việc giữ nhân tài. Công nghệ ngân hàng chưa hiện đại Hệ thống hoạt động kinh doanh thẻ của ngân hàng chưa phát triển, hệ thống máy ATM, POS chưa được triển khai gây khó khăn trong giao dịch của khách hàng cũng làm giảm tính cạnh tranh của ngân hàng. Việc kiểm tra, kiểm soát còn hạn chế Các hoạt động kiểm tra, kiểm soát còn chưa diễn ra thường xuyên, các quy định về kiểm tra kiểm soát chưa đồng bộ và việc thiếu cán bộ có kinh nghiệm trong hoạt động này. Như vậy, từ khi thành lập,mặc dù gặp phải nhiều khó khăn và trở ngại nhưng HDBank - chi nhánh Hà Nội đã và đang không ngừng cố gắng thoát khỏi khó khăn và xây dựng ngân hàng phát triển bền vững, hướng tới trỏa thành một trong những bộ phận kinh doanh có hiệu quả nhất trong hệ thống. Tuy nhiên trong hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng cũng gặp những khó khăn nhất định do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan tác động, không phải một sớm một chiều giải quyết được ngay. Với mong muốn góp phần xây dựng hoạt động cho vay mua nhà tại HDBank ngày càng mở rộng, em mong muốn đóng góp những ý kiến từ phía cá nhân nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trong chương 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA HDBANK - CHI NHÁNH HÀ NỘI Trong chương 2 ta đã đi tìm hiểu và phân tích kĩ về thực trạng của hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội từ đó đánh giá được những thành công và hạn chế của Chi nhánh trong hoạt động này đồng thời tìm ra nguyên nhân của các hạn chế đó. Trong chương 3 này dựa trên các phân tích ta sẽ đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội. Trước hết ta sẽ có một số đánh giá về triển vọng cho việc mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà , tiếp theo là các giải pháp và cuối cùng là một số kiến nghị với nhà nước và ngân hàng cấp trên tạo điều kiện cho việc mở rộng và kinh doanh cho vay mua nhà đạt hiệu quả cao. 3.1 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG Từ sau khi đổi mới, mức tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vẫn tiếp tục đều đặn tăng, khiến nhu cầu về nhà ở, về nơi kinh doanh, làm việc cũng cần được tăng cao theo. Điều đó đã khiến giá nhà đất tại các trung tâm thương mại của Việt Nam như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh..... trong những năm gần đây tăng và khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng thêm nhiều khu căn hộ cao cấp, hay phức hợp văn phòng-chung cư. Từ giữa năm 2008 tới nay nhiều cơ quan chức năng, tổ chức tín dụng, Ngân hàng, doanh nghiệp đã cùng nhau phối hợp mở nhiều cuộc hội thảo với chủ đề phát triển thị trường bất động sản như thế nào sau hơn hai nămViệt Nam gia nhập WTO và trong tình hình suy thoái kinh tế thế giới đang diễn ra và chủ đề về phát triển thị trường nhà ở luôn được quan tâm hàng đầu. Rất nhiều ý kiến, đề xuất với các cơ quan quản lý nên có các cơ chế chính sách phù hợp để thị nhà đất phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Vừa qua, chính phủ đã công bố gói kích cầu cho thị trường bất động sản mà theo nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường Đặng Hùng Võ “ hy vọng gói kích cầu vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường nhà đất vẫn rất lớn. Cầu luôn lớn hơn cung chứ thị trường chưa rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Cho nên tại thời điểm này nhiều doanh nghiệp vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao như một số dự án khu chung cư của các doanh nghiệp trong nước có nhiều lợi thế về hạ tầng cơ sở giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt và các hệ thống cơ sở hạ tầng khác. Nhiều nhà đầu tư đang chú ý tới quy hoạch phía Tây Thủ đô nơi sẽ hình thành ba trục đường chính gồm quốc lộ 6 qua Hà Đông; Đường Láng - Hòa Lạc qua Thạch Thất, Quốc Oai nối tiếp với đô thị Hòa Lạc, trung tâm du lịch sinh thái Sơn Tây - Hòa Bình; quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. Đặc biệt, quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài được xác định là công trình kỷ niệm ngàn năm Thăng Long-Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng trong việc mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông lên phía Tây Thành phố. Dự án khu đô thị Tân Tây Đô thuộc Tân Lập- Đan Phượng - Hà Nội là khu có tổng diện tích hơn 25 ha nằm giáp trục đường 32 và gần tuyến đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của khu Tân Tây Đô sẽ phát triển các tòa nhà từ 18 đến 25 tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, biệt thự diện tích từ 200 đến 250m2, phổ biến nhất là nhà liền kề và nhà vườn có diện tích từ 95 đến 130m2. Nhiều người cho rằng tại thời điểm này những người thu nhập khá có thể đầu tư vì giá cả ở khu đô thị Tân Tây Đô rẻ hơn từ 25 - 35% so với Văn Khê, Văn Phú, Văn Quán (Hà Đông) trước đây. Hiện các nhà thầu đã san lấp xong mặt bằng và đang triển khai làm cơ sở hạ tầng. Dự kiến quí I/2009 sẽ cơ bản làm xong hạ tầng kỹ thuật, bao gồm đường giao thông, điện, nước, hệ thống chiếu sáng, cây xanh. Dự án Tổ hợp khu văn phòng, nhà ở cao cấp và trung tâm thương mại Indochina Plaza Hanoi tại đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy của công ty Indochina Land (công ty con của Indochina Capital) động thổ vào những ngày cuối năm 2008. Điều đó cũng lý giải tại sao trong tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 47 tỉ USD đổ vào Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 có tới một nửa đăng ký vào đầu tư bất động sản. Nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất các dự án nhà cho những người thu nhập thấp… Các nhà đầu tư, khách hàng mong muốn thị trường không nóng ảo, tính cạnh tranh cao dựa trên hệ thống thông tin minh bạch. Các dự án thuộc thuộc Hà Nội mở rộng sẽ chứng kiến một thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng những công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới với giá thành rẻ hơn. Theo ông Peter Ryder, Tổng Giám đốc Công ty Indochina Capital cho rằng, tiềm năng thị trường bất động sản khu vực Hà Nội và một số thành phố lớn ở Việt Nam vẫn có nhiều tín hiệu tích cực vì các chỉ số kinh tế vĩ mô Việt Nam đang được cải thiện theo hướng ổn định dần, thị trường bất động sản cũng không còn có dấu hiệu đầu cơ, tích trữ như vài năm trước đây. “Chúng tôi đã nghiên cứu kinh tế toàn cầu, châu Á và Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng hiện nay và nhận thấy, châu Á sẽ là nơi đầu tiên khôi phục lại kinh tế mà Việt Nam sẽ là một trong số nước đầu tiên ở châu Á. Một yếu tố nữa hy vọng có thể tác động tích cực vào thị trường nhà đất là từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam. Mặc dù nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam so với nhu cầu của thị trường hoàn toàn không lớn. Hiện có khoảng trên 80.000 người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Trong đó, có khoảng 10.000 người có đủ tiêu chuẩn để mua nhà. Thêm vào đó, VN có tốc độ đô thị hóa nhanh, ước tính số người di cư từ nông thôn vào các thành thị khoảng 750.000 người/năm. VN ngày càng có nhiều người giàu, đặc biệt là sự nổi lên của tầng lớp trung lưu, đã thúc đẩy mức tiêu thụ và nhu cầu nhà ở trong năm 2010 và những năm kế tiếp tăng mạnh.Thị trường bất động sản (BĐS) VN có chu kỳ tăng trưởng 2 - 4 năm/lần, do đó có thể đợt sóng mới sẽ rơi vào năm 2010 sau 2 năm trầm lắng. Từ kinh nghiệm thực tế đó, các doanh nghiệp BĐS đều có cái nhìn lạc quan về thị trường năm 2010.Phần lớn các chuyên gia đều dự báo từ quý II/2010 trở đi, thị trường sẽ chứng kiến sự sôi động của phân khúc căn hộ giá trung bình tại các đô thị vệ tinh và vùng ven của TPHCM. “Bất chấp ảnh hưởng không tốt của nền kinh tế vĩ mô và tình hình siết chặt tín dụng, phân khúc căn hộ trung bình sẽ hút khách và nhộn nhịp hơn các dòng sản phẩm khác vào năm 2010 vì đây là điểm cung và cầu gặp nhau”. Ông Trương Thái Sơn, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân, nhận định. Trao đổi với báo giới, chuyên gia này cho rằng phân khúc căn hộ trung bình cũng khá phù hợp với tiềm lực của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Riêng căn hộ cho người thu nhập thấp, theo ông Sơn, dù nhu cầu lớn hơn phân khúc trung bình nhưng là bài toán khó cho khách hàng là người lao động và cho cả doanh nghiệp vì chi phí đầu vào quá cao dẫn đến hạn chế đầu ra. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang tập trung vào phân khúc căn hộ có giá trung bình và thấp, nhưng mọi người quên mất thị trường có cơ hội cho tất cả các phân khúc. Một khi quá nhiều chủ đầu tư tập trung vào 80% phân khúc nhà trung bình và thấp, phân khúc 20% còn lại sẽ vẫn tốt cho các nhà đầu tư biết “lách mình” ra khỏi đám đông. Ông Nguyễn Cao Trí, Tổng Giám đốc Bến Thành Land, nhận xét.Trong vòng 3 - 5 năm nữa, nhu cầu ở các căn hộ chung cư sẽ tăng mạnh hơn so với nhà phố, biệt thự. Căn hộ chung cư đem lại nhiều tiện lợi hơn so với nhà lẻ như: Không gian sống tiện nghi, dịch vụ đa dạng... Triển vọng phát triển của thị trường nhà đất tạo nhiều cơ hội mới cho hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng đặc biệt trong tình hình hiện nay khi các ngân hàng muốn nhanh chóng giải ngân nguồn vốn huy động mà vẫn đảm bảo rủi ro ở mức tối thiểu. 3.2 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA HDBANK - CHI NHÁNH HÀ NỘI Một ngân hàng muốn phát triển phải luôn xác định mục tiêu cho mình, hiểu rõ điều đó ban điều hành HDBank đã đề ra mục tiêu phát triển chung của Ngân hàng trong thời gian tới như sau: Tăng vốn điều lệ và nâng cao thị giá cổ phiếu của HDBank Đẩy mạnh huy động vốn từ dân cư và các tổ chức kinh tế, tiếp tục pháp triển các nghiệp vụ truyền thống và sản phẩm mới. Phát triển nguồn nhân lực, tái cơ cấu bộ máy tổ chức Hiện đại hóa công nghệ ngân hàng Đẩy mạnh tăng nguồn thu từ dịch vụ, giảm tỉ trọng nguồn thu từ tín dụng, đảm bảo các chỉ số an toàn trong hoạt động Phát triển mạng lưới trên khắp các tỉnh thành trong cả nước Phát triển thương hiệu HDBank Đẩy mạnh công tác pháp chế- thu hồi nợ Đối với HDBank - chi nhánh Hà Nội nói riêng trong công tác cho vay mua nhà thực hiện chủ trương của Ban lãnh đạo Chi nhánh hằm thực hiện các chiến lược đề ra: có nguồn vốn và tổng dư nợ cao, mạng lưới rộng và có chất lượng, có đội ngũ cán bộ giỏi đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao của khách hàng; công nghệ và công cụ điều hành ngày càng hiện đại, có khả năng tài chính ngày càng mạnh nhằm phát huy được các ưu thế trong cạnh tranh, giữ vững được địa bàn hoạt động, mở rộng quan hệ với khách hàng kinh doanh có hiệu quả, thắt chặt quan hệ với khách hàng truyền thống đảm bảo tăng trưởng đều đặn, liên tục, an toàn. Mục tiêu cụ thể Tổng nguồn vốn huy động tăng trên 20% Đầu tư tín dụng tăng . Trong đó, dư nợ cho vay ngắn hạn chiếm tối thiểu 50%, dư nợ cho xây dựng phục vụ nhà ở chiếm 35% tổng dư nợ. Tổng tài sản tăng trên 1000 tỷ đồng Thành lập thêm một số phòng giao dịch tại các địa điểm đẹp, cơ sở khang trang, thiết bị hiện đại nhằm tạo hình ảnh đẹp, uy tín trước khách hàng. Đẩy mạnh phát triển dịch vụ Ngân hàng, phấn đấu thu nhập từ dịch vụ chiếm 30% tổng nguồn thu. 3.3 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA HDBANK - CHI NHÁNH HÀ NỘI 3.3.1 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách cho vay Quy định mức lãi suất cho vay, thời hạn tối đa cho vay, số tiền được vay trên giá trị đảm bảo… do Hội đồng quản trị quyết định tùy theo từng thời kỳ. Xác định dựa trên cân nhắc giữa mục tiêu của ngân hàng, các nguồn lực hiện có như: nguồn vốn, khả năng huy động, mạng lưới, công nghệ…và các dự báo để đưa ra các chiến lược cho ngân hàng. Tăng tỷ trọng cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo. Hiện nay, mức cho vay của HDBank là từ 50% đến 70% giá trị nhà/ đất mua mới ghi trong Hợp đồng mua bán. Đây là mức cho vay khá an toàn. Tuy nhiên trong điều kiện thị trường có sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng, một số đối thủ cạnh tranh cho vay đến 90%, thậm chí là 100% giá trị tài sản đảm bảo thì mức cho vay của HDBank trở nên ít hấp dẫn đối với khách hàng. Trong điều kiện thị trường bất động sản có xu hướng phát triển mạnh, giá trị nhà đất tăng từng ngày, cho vay mua nhà ngày càng bớt rủi ro hơn thì tăng tỷ trọng cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo để thu hút khách hàng. Tăng thời gian cho vay mua nhà : Thời gian cho vay mua nhà trả góp của HDBank hiện nay dài nhất là 20 năm. Trong khi ở nước ta, những người có thu nhập trung bình chiếm đa số bộ phận dân cư. Tiền gốc trả trong thời gian dài thì số tiền gốc trả hàng kỳ sẽ nhỏ đi giúp cho những người có thu nhập trung bình đủ khả năng vay tiền của ngân hàng do đó thời hạn cho vay có thể kéo dài hơn giúp tăng khả năng cạnh tranh và làm tăng số lượng khách hàng của ngân hàng Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền: Việc chứng minh thu nhập của khách hàng là khó chính xác vì trong cơ chế tài chính doanh nghiệp ở nước ta hiện nay, khi mà thu nhập ngoài lương của người lao động thường cao hơn lương thì việc chứng minh nguồn tài chính của khách hàng là vô cùng khó khăn. Ví dụ như trên sổ sách có những người chỉ nhận được lương cơ bản theo ngạch, bậc theo quy định, trong khi thu nhập bên ngoài từ làm thêm, nhuận bút, phụ cấp, hoa hồng quảng cáo…rất lớn, song khó có thể chứng minh thu nhập hàng tháng của họ đáp ứng tiêu chuẩn “thu nhập khá trở lên”. Do đó, ngân hàng nên linh động trong việc cho vay với những khách hàng có đủ khả năng về tài chính nhưng lại khó chứng minh nguồn tài chính của mình. Ngân hàng có thể xóa bỏ yêu cầu người vay có cùng hộ khẩu thường trú với ngân hàng mới được vay tiền đối với một số khách hàng có thông tin tốt, có tình hình tài chính lành mạnh, thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ cho ngân hàng. Hình thức này đang được một số ngân hàng như ACB hay Habubank triển khai và rất được hưởng ứng. Cải tiến chất lượng dịch vụ: Thủ tục đơn giản, nhanh gọn, giảm thời gian giải ngân, cán bộ tín dụng làm việc chuyên nghiệp, nhiệt tình, vui vẻ, tạo cho khách hàng sự thoải mái khi đến giao dịch với ngân hàng. Điều đó giúp ngân hàng nâng cao hình ảnh, uy tín và tạo niềm tin đối với khách hàng, duy trì các khách hàng truyền thống cho Ngân hàng. 3.3.2 Nhóm giải pháp về quản trị điều hành Hội đồng quản trị và ban điều hành của ngân hàng phải có những định hướng phát triển rõ ràng và có hướng triển khai cụ thể tới Chi nhánh. Ban giám đốc Chi nhánh dựa trên các định hướng phát triển của Ngân hàng để hoạch định chiến lược, nhiệm vụ cụ thể cho từng phòng ban . Thực hiển triển khai đồng thời các kế hoạch kinh doanh và kế hoạch kiểm tra giám sát. 3.3.3 Nhóm giải pháp về nguồn vốn Vốn tự có của ngân hàng là vốn thuộc sở hữu riêng có của các ngân hàng. Bộ phận này đóng góp một phần đáng kể vào vốn trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, đồng thời góp phần nâng cao vị thế của ngân hàng thương mại trên thương trường. Ngân hàng Nhà nước quy định các ngân hàng thương mại chỉ được phép huy động tối đa 800% - 1000% so với vốn tự có. Do vậy tăng vốn tự có là cơ sở để tăng vốn huy động, nhằm tăng cường năng lực tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động, đầu tư cơ sở hạ tầng, công nghệ, tăng thêm nguồn vốn tài trợ cho hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Tiếp tục tăng cường vốn tự có dựa trên việc quảng bá rộng rãi và triển khai có hiệu quả các đợt phát hành cổ phiếu và trái phiếu ra công chúng của Ngân hàng. Tăng nguồn vốn huy động đặc biệt là vốn huy động trung và dài hạn làm cơ sở vững chắc hơn cho hoạt động cho vay mua nhà dựa trên các chính sách về lãi suất và sản phẩm. 3.3.4 Nhóm giải pháp về mạng lưới Nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu giao dịch ngân hàng của khách hàng ngày càng tăng do đó có một mạng lưới các điểm giao dịch rộng khắp và hoạt động chuyên nghiệp là yêu cầu thiết yếu của các ngân hàng hiện nay. HDBank - chi nhánh Hà Nội ngoài trụ sở chính hiện tại đã phát triển mạng lưới với hơn 10 điểm giao dịch song các điểm giao dịch bố trí còn rải rác chưa thuận tiện cho giao dịch của khách hàng. Do đó chi nhánh cần tích cực mở rộng mạng lưới Mở thêm các điểm giao dịch trên hầu hết các quận của thành phố đặc biệt ở các khu vực đông dân cư, gần các chợ siêu thị trung tâm thương mại. Phát triển hệ thống rút tiền tự động ATM kèm chức năng gửi tiền trực tiếp qua hệ thống. Triển khai các kênh phân phối mới như thẻ, internet banking, mobile banking… 3.3.5 Nhóm giải pháp sản phẩm Cải tiến một số đặc tính cũ của sản phẩm để tạo ra sản phẩm mới của Ngân hàng. Bổ sung đặc tính mới dựa trên đặc điểm của sản phẩm cũ. Vì vậy, cùng với việc hoàn thiện sản phẩm, các Ngân hàng rất chú trọng việc phát triển sản phẩm mới. Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm.Ví dụ như phong cách đón tiếp, phục vụ khi khách hàng đến với ngân hàng, hoặc là khách hàng được tặng quà, được tham dự các chương trình bốc thăm dự thưởng, phần thưởng là các món quà thực sự có giá trị và ý nghĩa như: xe hơi, học bổng du học, các chuyến du lịch…để thu hút khách hàng. Thường khách hàng đến gửi tiền ngân hàng mới được tham gia các chương trình khuyến mại, nhưng ngân hàng là đơn vị kinh doanh tiền tệ thì cả khách hàng đến gửi tiền và khách hàng vay tiền đều tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng. Vì thế ngân hàng không nên phân biệt đối xử đối với khách hàng vay tiền, cần có các chương trình khuyến mại để thu hút thêm lượng khách hàng. Đa dạng hóa các hình thức cho vay: vay trọn gói, vay trả góp… với các khung lãi suất và các ưu đãi hấp dẫn. Liên kết với các công ty xây dựng trong việc cung cấp sản phẩm nhà ở cho người dân theo phương thức 3 bên : Công ty xây dựng – ngân hàng – khách hàng Kết hợp sản phẩm cho vay mua nhà với các sản phẩm khác của ngân hàng như: dịch vụ tiền gửi, dịch vụ thanh toán, trả lương qua ngân hàng… Từ đó không chỉ thúc đẩy khách hàng vay tiền mua nhà mà còn khuyến khích khách hàng sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng. Ví dụ, khách hàng có tài khoản giao dịch mở tại ngân hàng, các hoạt động trả lương, thanh toán chi phí đều sử dụng thông qua tài khoản của ngân hàng, số dư trong tài khoản hàng tháng đều tăng lên là một yếu tố ngân hàng xem xét để xét duyệt cho vay, đưa ra những ưu đãi về lãi suất cho vay mua nhà trả góp đối với khách hàng. Ngân hàng cũng có thể cho vay đối với những khách hàng là nhân viên của công ty có sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của Ngân hàng và khách hàng này được sự bảo lãnh của công ty nếu đến hạn không trả được công ty sẽ đứng ra thanh toán hộ. 3.3.6 Nhóm giải pháp về giao tiếp, khuyếch trương Để duy trì sự hài lòng, gắn bó của khách hàng với Chi nhánh, đưa hình ảnh HDBank đến với mọi người dân và doanh nghiệp, giúp khách hàng hiểu rõ ràng và đầy đủ các hoạt động của Ngân hàng, thì Ngân hàng cần chú trọng đến hoạt động giao tiếp – khuyếch trương. Hiện nay với website: , khách hàng có thể tìm hiểu một số thông tin cơ bản về các hoạt động và sản phẩm cho vay mua nhà của HDBank. Tuy nhiên, website này còn đơn giản, chưa có đầy đủ thông tin về hoạt động của riêng Chi nhánh và cần mở rộng thêm các mục cung cấp thông tin chi tiết về các dự án, tòa nhà HDBank liên kết cho vay, các Công ty kinh doanh nhà mà Ngân hàng liên kết cùng, giá cả nhà đất tại một số khu vực… để khách hàng tham khảo. Ngoài ra, website có thể mở thêm dịch vụ internet-banking của khách hàng vay tiền mua nhà để họ có thể theo dõi được tình hình trả nợ của mình, biết được số tiền hiện có trên tài khoản, chi tiết về gốc – lãi đã trả và sắp tới phải trả…Tạo sự chủ động cho khách hàng trong việc thanh toán tiền cho Ngân hàng. Xây dựng đội ngũ nhân viên có trình độ, thân thiện nhiệt tình với khách hàng đặc biệt là bộ phận tiếp xúc trực tiếp với khách hàng. Thông qua các phiên tiện thông tin đại chúng như: đài truyền hình, đài tiếng nói, báo chí, Internet, panô, ap phích…quảng bá ,tạo dựng hình ảnh và uy tín của Chi nhánh nói riêng và toàn Ngân hàng nói chung đối với khách hàng.Tiếp tục các hoạt động khuyến mãi, kích thích nhu cầu mua nhà của khách hàng. Hàng năm HDBank - chi nhánh Hà Nội có các hoạt động hướng về cộng đồng như: hưởng ứng các đợt quyên góp vì người nghèo, hỗ trợ các gia đình có hoàn cảnh khó khăn, gặp thiên tai bão lụt, tài trợ cho các chương trình giáo dục – đào tạo, y tế… 3.3.7 Nhóm giải pháp về nhân sự Con người luôn là nhân tố quyết định đến sự thành bại trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và trong hoạt động tín dụng nói riêng. Chất lượng cán bộ ngày càng được đòi hỏi cao để có thể đáp ứng kịp thời với sự thay đổi nhanh chóng của môi trường kinh doanh cũng như yêu cầu của công tác nghiệp vụ và quản trị. Cần phải có chính sách tuyển dụng đúng, thu hút những người có đủ năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ở ngân hàng. Bộ phận nhân sự của ngân hàng phải được lựa chọn kỹ lưỡng ngay từ đầu. Khi tuyển dụng, phải tìm những người có đủ điều kiện và thích hợp với vị trí cần tuyển, đặt ra những chỉ tiêu cụ thể cho từng vị trí. Đối với những nhân viên mới được tuyển dụng và cả những nhân viên đã làm việc tại ngân hàng vẫn cần phải đào tạo lại và thường xuyên nâng cao trình độ cho họ. Ngoài việc cho nhân viên học tập tại Trung tâm đào tạo của ngân hàng, cần tạo điều kiện để họ có thể tham gia các khóa học do các bộ, ngành, các trung tâm chức đào tạo và các ngân hàng lớn tổ chức, tham gia các khoá huấn luyện tại nước ngoài để tăng thêm kinh nghiệm cho họ. Bên cạnh đó, công tác bố trí, sắp xếp lại nhân sự và thải loại những nhân viên trình độ kém cũng cần phải được chú ý. Những nhân viên được đào tạo tốt sẽ giúp cho ngân hàngcó thể ngăn ngừa những sai phạm có thể xảy ra trong công tác tín dụng nói chung và công tác cho vay mua nhà nói riêng Cần cải thiện môi trường làm việc khiến cho nhân viên thực sự năng động sáng tạo và làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trông chờ ỷ lại vào cấp trên, luôn tạo ra môi trường cạnh tranh giữa các nhân viên, tạo động lực trong lao động tránh tình trạng ngại học hỏi và từ đó nâng cao kinh nghiệm của nhân viên. Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng mới tạo tính an toàn, chắc chắn trong công việc. Cải tạo môi trường làm việc làm cho nhân viên gắn kết với nhau hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn nhau sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho ngân hàng. Để nâng cao chất lượng nhân viên của ngân hàng thì bản thân ngân hàng cũng phải tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần để khuyến khích, động viên những cố gắng và sáng tạo trong công tác của họ. Cần xây dựng một cơ chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút được nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc tại ngân hàng Mặt khác, các chính sách khen thưởng, kỷ luật phải hết sức rõ ràng, minh bạch. Nên tổ chức các buổi phổ biến về các quy định pháp luật mới cho các nhân viên tín dụng. Đội ngũ nhân viên am hiểu về pháp luật sẽ giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý của tài sản bảo đảm được dễ dàng hơn. Hoạt động cho vay mua nhà luôn đòi hỏi nhân viên không chỉ am hiểu những quy định pháp luật trong ngành ngân hàng mà còn cả những quy định khác như luật đất đai, luật dân sự.. am hiểu và nhạy bén với các biến động của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. 3.3.8 Nhóm giải pháp về kiểm tra, kiểm soát nội bộ Thiết lập một hệ thống kiểm soát nội bộ chính là xác lập một cơ chế giám sát nhằm giảm bớt nguy cơ rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay của ngân hàng, đảm bảo tính chính xác của các số liệu kế toán và báo cáo tài chính, đảm bảo mọi thành viên tuân thủ nội quy của công ty cũng như các quy định của luật pháp, sử dụng tối ưu các nguồn lực và đạt được mục tiêu đặt ra. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng kiểm tra kiểm soát nội bộ: Cần sớm hoàn thiện môi trường kiểm soát nội bộ của Chi nhánh gắn liền với xây dựng hệ thống kiểm tra kiểm soát nội bộ có chuyên môn, trách nhiệm cao trong công việc. Chú trọng hơn nữa tới việc hoàn thiện các yếu tố của hệ thống kế toán như: hệ thống các chính sách, tài khoản kế toán áp dụng chung trong phạm vi toàn hệ thống; quy trình chuẩn cho hoạt động ghi chép, lập và sử dụng báo cáo tài chính; xây dựng hệ thống báo cáo kế toán bộ phận và báo cáo kế toán hợp nhất cho toàn ngân hàng tạo điều kiện cho việc kiểm tra được nhanh chóng dễ dàng. Thiết lập cơ chế giám sát trong từng bộ phận của chi nhánh, nâng cao ý thức của cán bộ công nhân viên chủ động tự kiểm tra công việc trước khi bàn giao. Tăng cường ứng dụng tin học trong công tác quản trị điều hành, đặc biệt là quản lý tài chính, quản lý giao dịch và quản lý tài sản, tin học hoá hoàn toàn hệ thống kế toán của các đơn vị thành viên. Điều này cho phép xây dựng một cơ chế giám sát tự động, thường xuyên và liên tục, hoạt động thống nhất với toàn hệ thống có khả năng phát hiện và ngăn chặn kịp thời những sai sót phát sinh.  Trên đây là những giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại HDBank - chi nhánh Hà Nội. Tuy nhiên để mở rộng cho vay mua nhà một cách hiệu quả và an toàn thì các biện pháp trên phải được tiến hành một cách đồng loạt chứ không phải từng biện pháp một. Ngoài ra để hoạt động cho vay mua nhà mở rộng tại các NHTM nói chung HDBank - chi nhánh Hà nội nói riêng thì rất cần sự định hướng cũng như các chính sách hoàn thiện thêm của nhà nước. Sau đây là một số kiến nghị để mở rộng cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội 3.4 KIẾN NGHỊ VỚI HDBANK Đối với toàn hệ thống HDBank nói chung cũng như HDBank - chi nhánh Hà Nội nói riêng, cho vay mua nhà vẫn luôn là một trong những hoạt động chủ đạo của ngân hàng, do đó HDBank - chi nhánh Hà Nội cần tiếp tục thúc đẩy mở rộng và phát triển loại hình cho vay này. Để HDBank - chi nhánh Hà Nội thực hiện được điều này, ngân hàng mẹ cần có các giải pháp cụ thể hỗ trợ cho HDBank - chi nhánh Hà Nội nói riêng và các chi nhánh khác nói chung Thứ nhất, HDBank cần phải đưa ra những chủ trương nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà cả về đối tượng vay vốn cũng như loại hình sản phẩm cho vay để thu hút khách hàng, tăng khả năng cạnh tranh với các ngân hàng khác. Thứ hai, tăng cường công tác chăm sóc khách hàng, tiếp tục đẩy mạnh quan hệ với khách hàng truyền thống, mở rộng đối tượng khách hàng mới, tập trung vào đối tượng khách hàng cá nhân. Thứ ba, tiếp đẩy mạnh mở rộng mạng lưới, tăng số luợng phòng giao dịch, nâng cao ban hành quy định riêng về văn hóa ngân hàng giúp các nhân viên xác định rõ phong cách giao tiếp, thái độ phục vụ với khách hàng, thu hút thêm ngày càng nhiều đối tượng dân cư tham gia vay tiền Thứ tư, tăng cường công tác đào tạo đội ngũ cán bộ tín dụng nói chung và cán bộ tín dụng tiêu dùng nói riêng thông qua việc tổ chức các khoá học ngắn hạn, dài hạn tại ngân hàng, cử cán bộ đi học tập tại nước ngoài để nâng cao trình độ chuyên môn, các kiến thức về quản trị kinh doanh, quản trị rủi ro marketing đáp ứng nhu cầu nhân lực cho Chi nhánh… Mặt khác cũng cần tăng cường số lượng cán bộ tín dụng để đáp ứng hơn nữa nhu cầu vay của dân cư đang ngày càng tăng lên. Thứ năm, tăng cuờng các hoạt động thanh tra, kiểm soát nội bộ hơn nữa, nhằm chấn chỉnh những sai sót, phòng ngừa rủi ro, lành mạnh hoá hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng. Thứ sáu, trên cơ sở các quy định pháp luật có liên quan tới hoạt động cho vay mua nhà, HDBank cũng cần xây dựng quy trình kỹ thuật cấp tín dụng một cách có hệ thống, khoa học để có cách quản lý hiệu quả tín dụng tiêu dùng, đảm bảo hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra. Thứ bảy, thực hiện các kế hoạch truyền thông rộng rãi, nâng cao hình ảnh và uy tín của HDBank trong khách hàng qua đó làm tăng thêm uy tín của Chi nhánh trên thị trường. Ngoài ra, HDBank cũng cần quan tâm tới các biện pháp kết hợp khác để có những giải pháp phát triển hiệu quả, đảm bảo hoạt động cho vay mua nhà tăng trưởng bền vững và an toàn. KẾT LUẬN Cho vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà là một lĩnh vực kinh doanh mới và được đánh giá là sẽ phát triển ở Việt Nam trong tương lai mặc dù hiện nay nó chưa có một môi trường tốt cho sự phát triển. Việc phát triển loại hình cho vay này trong tương lai sẽ là một xu thế tất yếu do những lợi ích thiết thực mà nó mang lại như: nó tạo điều kiện cho người dân thoả mãn nhu cầu được tiêu dùng của mình khi chưa có khả năng chi trả, giúp đa dạng hoá sản phẩm dịch vụ ngân hàng nhằm tăng thêm thu nhập và phân tán rủi ro cho các NHTM… Với truyền thống là một ngân hàng hoạt động trong lĩnh vực cho vay mua nhà, HDBank - chi nhánh Hà Nội đã xây dựng cho mình một quy trình chặt chẽ và bắt đầu có chỗ đứng trên thị trường Hà Nội trong hoạt động cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Tuy nhiên, xét một cách toàn diện thì cho vay mua nhà ở của HDBank - chi nhánh Hà Nội vẫn còn một số hạn chế, vướg mắc cần được xem xét và nghiên cứu một cách kỹ lưỡng, để có thể đưa ra những giải pháp giúp cho HDBank - chi nhánh Hà Nội hoàn thiện hơn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là hoạt động cho vay mua nhà ở. Trước mắt HDBank - chinhánh Hà Nội còn là những chặng đường dài, bước đầu không ít gian nan để đạt được thành công mới. Mỗi thành công cũng như thất bại, mỗi khó khăn và thách thức mà đã vượt qua chắc chắn sẽ là những bài học kinh nghiệm quý báu cho sự phát triển trong tương lai. Sau một thờii gian nghiên cứu và tìm hiểu về hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội, em đã có cái nhìn khái quát về thị trường cho vay mua nhà của các NHTM nói cung và của HDBank chi nhánh Hà Nội nói riêng. Do kiến thức còn hạn chế nên luận văn của em còn nhiều điểm thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến góp ý của các thầy cô để luận văn được hoàn chỉnh và đầy đủ hơn. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Mai Văn Bạn, (2009), “Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại”, xuất bản lần 1, Nhà xuất bản Tài chính. TS.Hoàng Xuân Quế,(2005),”Nghiệp vụ ngân hàng”, xuất bản lần 1, Nhà xuất bản Thống kê. Trang web : Báo cáo kết quả kinh doanh ngân hàng HDBank các năm 2006 , 2007,2008. Các quy định chung về cho vay của HDBank “ Hiện trạng và xu thế thị trường bất động sản”, truy cập ngày 23/02/2010 “ Thị trường bất động sản và một số giải phát để ổn định và phát triển”, truy cập ngày 23/02/2010 “ Một số vấn đề lý luận về khái niệm về thị trường bất động sản”, truy cập ngày 09/01/10 “Thị trường nhà đất 2010 khởi sắc phụ thuộc vào tín dụng”, truy cập ngày 20/01/2010