Đề tài Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay

cho các căn hộ trung bình sẽ ở mức 40 – 45/m² và các căn hộ diện tích nhỏ hơn sẽ được ưa chuộng. Thị trường mua bán căn hộ không đáp ứng đủ nguồn cung, bắt đầu có các căn hộ dưới dạng Mua để cho thuê do các nhà đầu tư lẻ mua các căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đây là thị trường cung cấp cho nhà ở cho người nước ngoài nhưng cũng đồng thời thúc đẩy việc mua bán căn hộ. Vốn tăng và giá thuê giữ ở mức cao trở thành một cách làm giàu phổ biến. Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam nhận định Hà Nội là thị trường vẫn còn chưa phát triển nhưng có tiềm năng vô cùng to lớn. Một vài dự án được chờ đợi khá lâu cụ thể là dự án Saigon Pearl theo kế hoạch sẽ được giao cho chủ đầu tư vào năm nay. Nhu cầu về căn hộ tăng cao cùng với sự lo ngại và mong muốn kiếm lời khiến nhiều người đổ xô đi mua căn hộ trong điều kiện giá cả tăng cao người mua chú ý tới các dự án có chất lượng cao, giá cả hợp lý. Điều này cho thấy là người mua hiện nay không chỉ căn cứ vào giá mà còn lưu ý đến các yếu tố như nhà đầu tư, sự phát triển, quá trình triển khai dự án, phân chia mặt bằng và các dịch vụ. Một số nhà đầu tư quốc tế đã chọn cách tiếp cận thị trường bằng cách xây dựng kế hoạch phát triển thành phố hơn là xây dựng các tòa tháp đơn lẻ, bởi cách này đảm bảo an toàn hơn về chất lượng và mặt bằng. Thị trường căn hộ ở Việt Nam mang lại cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, từ Hà Nội, Hải Phòng tới, Đà Nẵng, Nha Trang và thành phố Hồ Chí Minh. Do chính phủ còn tiếp tục xem xét và bổ sung sửa đổi các chính sách như Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ nên thị trường này sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn nữa. Thị trường khách sạn và biệt thự cho thuê cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đoàn khách sạn quốc tế. Từ năm ngoái tới nay đã có 5 dự án khách sạn năm sao có sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội. Thành phố Hồ Chí Minh đã có 11 khách sạn năm sao với khoảng 3.611 phòng và dẫn đầu cả nước trong lĩnh vực khách sạn, và đang tiến hành các dự án cải tạo và dự án mới nhưng chưa dự án nào được hoàn thành trong năm 2008. Một vài khách sạn năm sao nổi bật sẽ được khánh thành vào năm 2009 gồm có Intercontinental trong Asiana Plaza, Times Square và Saigon Happiness Square. Ước tính thành phố lớn nhất Việt Nam cần khoảng 10.000 phòng khách sạn trong 4 năm tới. Cùng thời gian này, tại các thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang, hàng loạt dự án về khách sạn và biệt thự cho thuê được đầu tư bởi các tập đoàn quốc tế. Riêng ở thành phố Đà Nẵng theo kết quả nghiên cứu của chúng tôi hiện tại có đến hơn 10 dự án biệt thự cho thuê, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là có sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài. Rõ ràng “Vẻ đẹp tiềm ẩn” của Việt Nam đang dần hé mở với các nhà điều hành khách sạn quốc tế. Họ đang tìm kiếm nhiều chiến lược để vào thị trường, mua lại và đổi tên, phát triển, và bắt tay với các nhà đầu tư trong nước. Guoman, Hilton, Omni, Sheraton, InterContinental, Sofitel, Novotel ở Đà Lạt và Novotel ở Phan Thiết tất cả đều đã thay đổi chiến lược. Movenpick mua lại Omni ở thành phố Hồ Chí Minh, Guoman ở Hà Nội và Parkroyal mua lại Novotel ở Sài Gòn, chúng ta đang chứng kiến sự đổi tên của các khách sạn đang hoạt động trên thị trường. Với sự bùng nổ trung tâm đô thị và các địa điểm biệt thự cho thuê, Việt Nam là địa điểm lý tưởng cho những kỳ nghỉ và thị trường nhà ở bởi các địa điểm ven biển như Nha Trang, Cam Ranh, Đà Nẵng, Lăng Cô, Côn Đảo và đảo Phú Quốc đều có tiềm năng trở thành thiên đường của Đông Nam Á, Bali và Phuket. => Tóm lại, năm 2007 và 2008 chứng kiến sự khởi đầu của rất nhiều dự án quan trọng trong cả nước. Trong vòng 2 – 3 năm tới, khi các dự án này được hoàn thành và đưa vào sử dụng thì sẽ xuất hiện những thay đổi lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam. d. Tình hình đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam: Làn sóng đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mạnh mẽ đổ vào thị trường BĐS Việt nam. Dù kinh tế toàn cầu xuất hiện những dấu hiệu suy yếu, thị trường BĐS Việt nam vẫn thu hút các nhà đầu tư và giữ mức tăng trưởng hiện tại tuy có thể với tốc độ chậm hơn. Hiện nay, có rất nhiều các nhà đầu tư là các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, InterContinential Hotels Group… các nhà đầu tư lớn đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment…, các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc… các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Capital, Vina Capital… đã có những dự án đầu tư BĐS và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới. Đầu tư nước ngoài tăng mạnh không làm cản trở các nhà đầu tư trong nước tiến hành các kế hoạch đầu tư của mình. Gần đây các tên tuổi lớn trong nước như: Tập đoàn dầu khí, Tập đoàn điện lực, Tập đoàn FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco … đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực bất động sản. Thế mạnh của họ chính là việc sở hữu các khu đất tại những vị trí đẹp bên cạnh các điểm mạnh khác như tên tuổi, uy tín, kinh nghiệm, mạng lưới quan hệ, am hiểu phong cách làm việc và văn hóa tiêu dung của người Việt Nam. Công ty CB Richard Ellis Việt Nam đã và đang thực hiện thành công rất nhiều dự án của các chủ đầu tư trong nước như Vincom City Towers, Viglacera Tower, CEO Tower, Kinh Đô Tower, Việt Tower, Opera Business Centre… Phong cách làm việc này đang trở thành xu hướng chủ đạo. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong Năm 2012: Một số nhân tố tích cực tác động đến thị trường bất động sản hiện nay: Bước vào năm 2012, thị trường bất động sản khủng hoảng liên tục ba năm liền dự báo từ quý III/2012 phân khúc nhà chung cư giá rẻ sẽ có nhiều cơ hội phục hồi mạnh mẽ. Phân khúc nhà ở giá rẻ của thị trường bất động sản có thể phục hồi trước tiên vào giữa năm 2012. Nếu tình hình xấu hơn, phân khúc này sẽ phục hồi vào cuối năm 2012 hoặc muộn hơn chút ít . Tuy nhiên giá căn hộ đang giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Hoạt động đầu cơ nhà chung cư cũng giảm vì không còn khả năng sinh lợi lớn. trong chiến lược phát triển mở rộng diện tích nhà ở của Việt Nam, chung cư sẽ chiếm 80%. Theo xu hướng này người dân sẽ dần thay đổi sự nhìn nhận và lựa chọn về nhà ở. Giới kinh doanh cũng sẽ thay đổi quan điểm về đầu tư chung cư trong thời gian tới. Trước đây, các nhà đầu tư không quan tâm đến việc tính giá thành sản phẩm bởi bán giá bao nhiêu cũng hết hàng vì nguồn cung ít. Song hiện nay giá cả lại là nhân tố quyết định và bị canh tranh gay gắt. Nếu đến hết quý II các ngân hàng có chuyển biến tích cực thì quý III, IV hệ thống ngân hàng sẽ vượt qua khó khăn. Khi đó lãi suất chắn chắn giảm và trở thành xu thế tất yếu. Đây là nhân tố tích cực để bất động sản phục hồi. năm 2012 phân khúc nhà giá rẻ sẽ là chủ đạo cho toàn thị trường địa ốc. nhiều chuyên gia trong nước và quốc tế dự báo từ nay đến 2020 Việt Nam vẫn loay hoay ở phân khúc này. Và thực tế đã chứng minh hiện cũng chỉ có nhà giá rẻ có tiềm năng lớn nhất và lượng hàng tồn kho của bất động sản phải đến năm 2013 mới được giải quyết. Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều khả năng sẽ ấm lên vào năm 2013. Vì vậy, doanh nghiệp nào đang xây dựng dở dang nên tiếp tục dự án để chuẩn bị cơ hội mới. Trong thời gian tới bất động sản có thể đón nhận những giải pháp tích cực từ Bộ xây dựng và Chính phủ. Đó là sự chuẩn bị hình thành hai định chế tài chính mới để hỗ trợ cho thị trường địa ốc: ngân hàng xây dựng và quỹ phát triển nhà ở. Khi đó, việc huy động vốn cho các dự án và vay bất động sản sẽ thuận lợi hơn và tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản vào khoảng 4 tỷ USD, tốc độ tăng khoảng 15% so với tổng tín dụng mới khoảng 400.000 tỷ đồng. Tỷ trọng tín dụng bất động sản là 20% của 400.000 tỷ đồng. Vốn FDI được giải ngân trực tiếp khoảng 12-13% đầu tư vào bất động sản. FDI năm 2012 ước tính 8,5-9 tỷ USD. Như vậy, ước tính hị trường bất động sản một năm đầu tư tổng cộng khoảng 5-6 tỉ USD. So với GDP vào khoảng 110-120 tỷ USD, trong đó có khoảng 5-6 tỷ USD dành cho bất động sản là con số rất thấp so với các nước Những tác động thị trường Bất Động Sản trong năm 2012: Thị trường BĐS năm 2012 sẽ chịu tác động của hai yếu tố: Một là, tình hình kinh tế thế giới, trong đó, những diễn biến của thị trường BĐS thế giới sẽ có tác động rất lớn tới thị trường BĐS trong nước. Hai là, tình hình và chính sách tế kinh vĩ mô của Việt Nam, đặc biệt là các chính sách tiền tệ, tài chính. Vì vậy, rất khó đoán định được một cách chắc chắn kịch bản nào sẽ xảy ra đối với thị trường địa ốc, bởi mỗi giả định đều chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Nếu thị trường tiếp tục đi xuống và không thể tìm được động lực hỗ trợ, đổ vỡ sẽ xảy ra (tuy rất ít khả năng). Ngược lại, thị trường sẽ đi lên trong một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, yếu tố tồi tệ nhất có thể xảy ra đối với thị trường BĐS năm 2012 là tình hình kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn. Giá cả các hàng hóa cơ bản tăng cao. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước khó khăn, tăng trưởng kinh tế thấp, lạm phát ở mức cao.  Chính phủ sẽ tăng cường siết chặt hơn nữa đối với đầu tư công, với tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại cho thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS sẽ không tìm thấy luồng tiền. Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường BĐS sẽ lâm vào tình trạng suy thoái trầm trọng. Nhiều dự án sẽ bị đình đốn, nhưng có thể chưa đến mức đổ vỡ khó cứu vãn. NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY Xu hướng giảm giá bất động sản: Cung – cầu lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh khoản,…là những yếu tố chính khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn trên thị trường bất động sản diễn ra sôi động trong năm 2012. Phân khúc căn hộ đã mất giá khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2011. Điển hình là Dự án Eurowindow Multicomplex giảm 35%, Tòa nhà CT3 dự án The Pride giảm 30%, Dự án Unimax Hà Đông giảm hơn 30%. Biểu đồ 2.1 : Thay đổi giá thứ cấp (theo quý) (Nguồn : CBRE) Giá đất biệt thự, liền kề cũng giảm khá mạnh khoảng 30% so với năm ngoái. Giá biệt thự Khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch giảm 50% còn 25-18 triệu đồng/m², biệt thự khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 giảm 40% xuống 27-32 triệu đồng/m². Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, xu hướng giảm giá, cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn trong năm 2013. Tràn lan dự án bỏ hoang : Vốn bị siết, thị trường giao dịch èo uột, hàng loạt công trình nhà ở tại Hà Nội dở dang, có những dự án vốn đầu tư tỷ USD trở thành bãi đất hoang nhiều năm qua.. Một số chủ đầu tư đã phải quyết định dừng dự án chờ thời cơ mới. Không chỉ những dự án vốn đầu tư nội có tiến độ “rùa bò” mà ngay cả những “ông lớn” từng làm mây làm gió trên thị trường một thời như dự án Parkcity (Lê Trọng Tấn, Hà Đông), dự  án Splendora (Hoài Đức), dự án Gamuda (Yên Sở, Hoàng Mai), Booyoung Vina (Hà Đông)...cũng chỉ là bãi đất hoang sau nhiều năm được cấp giấy phép. Mới đây, Hà Nội đã có động thái mạnh tay khi ra quyết định chỉ đạo các đơn vị chức năng tiến hành thu hồi đất dự án của hàng loạt doanh nghiệp với tổng diện tích lên tới 8,2 triệu m². Lý do thu hồi, theo thành phố, phần lớn vẫn là do đất đã giao quá lâu nhưng chủ đầu tư không triển khai dự án, một số khác là vi phạm pháp luật về đất đai. Khiếu kiện bùng phát : Hàng loạt dự án chậm tiến độ, thậm chí đình trệ trong một thời gian dài là nguyên nhân bùng phát tranh chấp, kiện cáo giữa chủ đầu tư và khách hàng trong suốt năm qua. Vụ kiện đình đám nhất năm 2012 phải kể đến vụ khách hàng dự án Hanoi Time Tower đòi lại tiền góp vốn. Sau đó đến vụ khách hàng dự án The Pride (quận Hà Đông) biểu tình phản đối việc phải đóng thêm 10% giá trị căn hộ. Mới đây, khách hàng đã kéo đến chủ đầu tư Splendora Bắc An Khánh căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư giảm 20% giá nhà. Còn hàng loạt các vụ việc tranh chấp “lình xình” giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án chậm tiến độ đang xảy ra như  52 Lĩnh Nam- Hoàng Mai - Hà Nội, chung cư 34 Cầu Diễn, Usilk City, căn hộ CT3 Trung Văn…  cho thấy bức tranh phức tạp của thị trường BĐS thời suy thoái, từ tranh chấp về hợp đồng góp vốn, khách hàng kiện cáo đòi rút vốn, đến chậm tiến độ, thu tiền của khách hàng không xây dựng dự án… Xử lý hàng tồn kho, kích cầu thị trường : Báo cáo của 58/63 địa phương cho thấy hiện tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1,89 triệu m² đất nền, 64.847 m² văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 52.542 tỷ đồng. Theo nhiều chuyên gia, phải mất từ 5-7 năm mới tiêu thụ hết đống hàng tồn kho này. Nhiều kiến nghị, đề xuất được đưa ra nhằm giảm lượng hàng tồn kho BĐS như: Kiến nghị giảm thuế, ưu đãi thuế cho các DN đầu tư nhà xã hội tối đa 10% thuế TNDN, giảm 50% thuế VAT cho người mua nhà lần đầu,  điều chỉnh lại diện tích căn hộ, cho DN nộp thuế sử dụng đất theo tiến độ,… Đề xuất Chính phủ xem xét mua lại một số công trình, bất động sản thế chấp vay ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được phục vụ mục đích an sinh xã hội, có chính sách khuyến khích các dự án nhà xã hội… Xử lý nợ xấu BĐS : Theo số liệu của NHNN tính đến 31/10/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207,6 nghìn tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Trong đó, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng. Trong nửa cuối của năm 2012, rất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu đang được các bộ ngành trình Chính phủ, Quốc hội xem xét thông qua. Thứ nhất, lập công ty quản lý tài sản thuộc NHNN (VAMC): Công ty này có mục đích xử lý nợ xấu bằng các công cụ đặc biệt, lành mạnh hóa tài chính và giảm rủi ro cho các TCTD, DN, tối đa hóa giá trị thu hồi nợ. Thứ hai, TCTD chủ động xử lý nợ xấu: Như cơ cấu lại nợ, tiếp tục hỗ trợ vốn để khách hàng phục hồi, sử dụng dự phòng rủi ro để xử lý nợ, bán nợ xấu cho công ty mua bán nợ (DATC)… Tín dụng BĐS mở và thị trường vẫn “đóng băng” : Chính phủ đã bắt đầu nới lỏng cho vay đối với lĩnh vực BĐS từ tháng 4/2012 bằng một loạt những chính sách “cởi trói” cho BĐS như hạ lãi suất huy động xuống 12%/năm từ  tháng 4/2012 và đến nay còn 9%/năm. Tín dụng được mở với mọi loại hình không chỉ cho vay nhà để ở mà còn vay để mua bán, nhà để đầu tư, mở cho vay xây dựng BĐS để bán. Các ngân hàng thương mại tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà… Tuy nhiên, với những giải pháp đó thị trường vẫn chìm trong xu thế giảm giá, thanh khoản thị trường thấp. Tình trạng trầm lắng vẫn kéo dài trong nhiều tháng qua. Nguyên nhân chính là do DN kinh doanh bất động sản vẫn không vay được tín dụng mới do vấp phải “điều kiện vay”, gần như tín dụng vẫn “đóng” với DN. Luật đất đai sửa đổi lên bàn Nghị sự : Sau 10 năm thực thi Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập dẫn đến nhiều bức xúc trong xã hội. Trong đó nổi cộm là vấn đề đền bù, GPMB, tái định cư…Tháng 11/2012 Quốc hội đã có phiên thảo luận về những ý kiến đóng góp nhằm sửa đổi Luật đất đai 2003 dự kiến Quốc hội thông qua và giữa 2013. Điểm mới của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi là “Nhà nước sẽ chủ động đứng ra thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch sau đó sẽ giao đất, cho thuê đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.” Giá đất đền bù tiếp tục được thảo luận với quan điểm thay cụm từ “sát với giá thị trường” bằng “phù hợp với giá thị trường”. Hạn mức giao đất nông nghiệp được đề cập trong Dự thảo là 50 năm. FDI đổ vào BĐS tăng gấp hai lần năm 2011: Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD, con số này năm 2011 chưa đầy 1 tỷ USD. Tuy nhiên, chỉ tính riêng dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương đã có tổng vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD. Biểu đồ 2.2 : Biểu đồ số vốn FDI đầu từ vào BĐS. (Nguồn : Cafef Land ) So với những năm trước đây, trong 2 năm qua số vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt thấp nhất trong 5 năm qua. Trong giai đoạn từ 2007 – 2010, số vốn FDI luôn đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động sản với con số lên tới khoảng 23 tỷ USD. Chuyển nhượng dự án : Áp lực tài chính, áp lực nợ đến hạn, tái cơ cấu danh mực đầu tư,…khiến nhiều DN phải bán dự án bất động sản, chuyển nhượng cho đối tác khác. Rất nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án BĐS “đình đám” đã diễn ra.  Bảng 2.1 : Sự chuyển nhượng dự án của các DN (Nguồn : Cafef Land ) TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY GDP tăng trong quý 2 Năm 2012 : Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong quý 2 2012 ước tính đạt 4,66%, cao hơn 0,7% so với quý trước. Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới, GDP của Việt Nam có thể đạt 5,7% trong năm 2012, 6,3% và 6,5% vào các năm tiếp theo. Việt Nam xếp vị trí thứ 22 trong số 29 nền kinh tế có triển vọng tăng trưởng nhanh nhất trên thế giới. Sản phẩm xuất khẩu chủ đạo vẫn là sản phẩm dệt may, dầu thô, gạo và thiết bị máy móc. Biểu đồ 2.3 : Tăng trưởng GDP Việt Nam (Nguồn: diaoconline) Giảm phát trong tháng 6 Năm 2012 : Tốc độ tăng CPI bắt đầu giảm từ giữa năm 2011 và giảm mạnh trong những tháng gần đây. Đáng chú ý, chỉ số CPI tháng 6 đã giảm 0,26% so với tháng trước sau 38 tháng tăng liên tục. CPI chỉ tăng nhẹ 2,52% so với tháng 12 năm 2011 và tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng nhẹ chỉ số CPI và giảm lãi suất được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như kích thích tiêu dùng của người dân. Biểu đồ 2.4 : Chỉ số CPI Việt Nam theo tháng (Nguồn: diaoconline) Giảm lãi suất tiền gửi : Tính từ đầu năm 2012, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNNVN) đã ba lần quyết định giảm lãi suất tiền gửi từ 14%/ năm xuống còn 9%/ năm theo Thông tư số 19/2012/TT-NHNN. Lãi suất cho vay ngắn hạn bằng VND tối đa là 13%/năm đối với một số lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp và phát triển nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp phụ trợ và cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các ngân hàng thương mại đã thực hiện quyết định của NHNNVN bằng cách giảm các lãi suất cho vay từ 2%/ năm đến 4%/ năm với khoản vay tiêu dùng cá nhân và vay bất động sản. FDI vào Bất Động Sản tăng mạnh : Tổng vốn FDI của Việt Nam đạt 6,38 tỷ USD trong sáu tháng đầu năm 2012, tương đương 72,3% cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đăng kí mới và vốn đăng kí bổ sung của 575 dự án ước đạt 6,38 tỷ USD. Ngành bất động sản thu hút 1,57 tỷ USD vốn FDI bao gồm vốn đăng kí bổ sung và vốn đầu tư của 4 dự án mới cấp phép; chiếm khoảng 24,7% tổng vốn đăng kí vào Việt Nam. Mặc dù xác định những rủi ro đang xuất hiện trên thị trường bất động sản nhưng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn nhìn thấy được tiềm năng phát triển trong dài hạn. Biểu đồ 2.5 : Vốn FDI tại Việt Nam (Nguồn: diaoconline) KINH TẾ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh xếp hạng trong nhóm 140 thành phố có chỉ số năng lực cạnh tranh nhất trên thế giới, theo báo cáo Năng lực Cạnh tranh Toàn cầu (Global City Competi-tiveness) của tổ chức The Economist Intelligence Unit. Trong quý 2 2012, tổng sản phẩm quốc nội của Tp. HCM đạt 287,162 nghìn tỷ đồng theo giá thực tế, tăng 8,1% theo năm. Trong đó, ngành thương mại và dịch vụ có đóng góp chính vào tăng trưởng của Tp.HCM, chiếm khoảng 54,9% tổng GDP. Trong 6 tháng đầu năm, Tp.HCM cấp phép đầu tư cho 178 dự án với vốn đăng kí 248,1 triệu USD, bao gồm 209,1 triệu USD trong quý 2 2012, tăng cao so với 39 triệu USD trong quý 1 2012. Tính đến tháng 6 2012, có khoảng 4.243 dự án FDI còn hiệu lực với tổng số vốn đầu tư 30,92 tỷ USD. Trong đó, ngành bất động sản chiếm 38% trên tổng số vốn đầu tư. Đây được đánh giá là mức thu hút cao nhất trong năm lĩnh vực trọng yếu của Tp.HCM. Chỉ số CPI của Tp.HCM trong tháng 6 2012 đã giảm xuống 0,43% so với tháng trước, lần giảm phát đầu tiên trong vòng 21 tháng trở lại đây. Trong 6 tháng đầu năm, tổng doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt 260,94 nghìn tỷ đồng, tăng 21,3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nếu loại trừ yếu tố biến động giá, mức tăng trưởng của doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ khoảng 8,9%. Biểu đồ 2.6 : Tốc độ tăng trưởng GDP (Nguồn: diaoconline) Biểu đồ 2.7 : Chỉ số CPI theo tháng (Nguồn: diaoconline) Trong 6 tháng đầu năm 2012, GDP Hà Nội tăng 7,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá trị nông lâm thủy sản giảm 2,9%, công nghiệp - xây dựng tăng 8,1% và dịch vụ tăng 8,5%. CPI của Hà Nội trong tháng 6 2012 giảm 0,17% so với tháng trước, do sự giảm giá của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng, giao thông, thực phẩm và dịch vụ ăn uống. Đây là mức giảm giá thấp nhất theo tháng trong vòng 10 năm qua, do hoạt động kinh doanh sụt giảm, hàng tồn kho nhiều và tăng trưởng tín dụng thấp. Khoảng 150 dự án FDI được cấp phép mới và bổ sung vốn đầu tư tại Hà Nội với tổng số vốn đăng kí 450 triệu USD trong quý 2 2012. So với cùng kỳ năm trước, số dự án đã giảm 7,4% và giảm 49,5% về số vốn đầu tư đăng ký. Trong 6 tháng đầu năm 2012, doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 20,7% theo năm, trong đó doanh thu bán lẻ tăng 20,3%. Tốc độ tăng của doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ chỉ đạt 8% theo năm nếu loại trừ yếu tố biến động giá. Biểu đồ 2.8 : Doanh số bán lẻ (Nguồn: diaoconline) Biểu đồ 2.9 : Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Nguồn: diaoconline) Kinh tế thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh: Văn phòng cho thuê : Tổng quan thị trường : Tổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đạt khoảng 1,3 triệu m² NFA từ 164 tòa nhà văn phòng. Giá thuê có chiều hướng tiếp tục giảm và tạo ra nhiều áp lực cho chủ đầu tư phát triển dự án. Hầu hết các tòa nhà văn phòng trong khu vực nội thành cũng như ngoại thành đều đưa ra các chương trình khuyến mãi, miễn phí tiền thuê trong 2 hoặc 3 tháng đầu đối với hợp đồng thuê mới, thời gian cho thuê linh hoạt, miễn giảm phí đỗ xe, treo biển và dịch vụ khác nhằm thu hút khách thuê. Biểu đồ 2.10 : Nguồn cung theo hạng ,Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Hoạt động thị trường : Giá cho thuê trung bình vào quý 2 2012 của tất cả các hạng văn phòng giảm xuống mức 20 USD/ m²/ tháng, chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT. Tỷ lệ lấp đầy trung bình được ghi nhận ở mức 88,2%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của tòa văn phòng hạng B và C đạt được tốt hơn hạng A, nhờ vào giá thuê cạnh tranh hơn. Hơn nữa, rất nhiều doanh nghiệp bao gồm cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đang tìm giải pháp cắt giảm chi phí trong điều kiện khó khăn tài chính của Châu Âu, Mỹ và Việt Nam. Văn phòng hạng B đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 88% và 89% cho hạng C. Giá thuê trung bình ghi nhận khoảng 20 USD/ m²/ tháng và 16,3 USD/ m²/ tháng lần lượt cho hạng B và hạng C. Biểu đồ 2.11 : Công suất thuê và giá thuê (Nguồn: diaoconline) Hoạt động thị trường của Hạng A : Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A đạt khoảng 87% và giá thuê được ghi nhận ở mức 33,7 USD/ m²/ tháng. Tổng diện tích trống của hạng A trong quý này xấp xỉ 18.600 m². Nếu không tính đến dự án Bitexco Financial Tower, các tòa văn phòng hạng A còn lại đều đạt được công suất thuê ổn định khoảng 97%. Xu thế “hướng tới chất lượng” đang diễn ra tại các tòa nhà văn phòng hạng A mới, trong đó có tòa nhà Bitexco Financial Tower đã chào đón cả doanh nghiệp mới vào Việt Nam và doanh nghiệp đã thành lập muốn thay đổi văn phòng làm việc. Biểu đồ 2.12 : Hoạt động theo hạng,Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Triển vọng thị trường : Nửa cuối năm 2012, có khoảng 65.000 m² GFA văn phòng từ 6 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường Tp.HCM. Điều này có thể tiếp tục gây áp lực về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Nguồn cung mới dự kiến từ dự án The President Place, Times Square, Le Meridien và HMTC. Quận 1 chiếm khoảng 45% nguồn cung tương lai của Tp.HCM tính đến năm 2016. Một số dự án đang bị đình trệ hoặc trì hoãn do khó khăn tiếp cận vốn, trong khi một số chủ đầu tư đang xem xét lại ý tưởng phát triển nhằm định vị thị trường phù hợp. Biểu đồ 2.13 : Nguồn cung tương lai (Nguồn: diaoconline) Bán lẻ : Tổng quan thị trường : Tính đến quý 2 2012, tổng nguồn cung bán lẻ đạt khoảng 727.900 m², tăng 12% so với quý trước. Trung tâm thương mại và siêu thị dẫn đầu thị trường về nguồn cung mặt bằng bán lẻ. Các khu vực đắc địa có dự án phát triển bán lẻ quy mô lớn của Tp.HCM chủ yếu tập trung tại Quận 1, Quận 7 và Tân Bình cung cấp khoảng 320.000 m². Quận 2 hiện cũng có một số dự án mới chào thuê và đang quy hoạch phát triển hạng mục bán lẻ. Biểu đồ 2.14 : Nguồn cung hiện tại,Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Hoạt động thị trường : Thị trường bán lẻ tại Tp.HCM đang đối mặt với nhiều áp lực cạnh tranh để thu hút khách thuê. Một số chủ đầu tư đã đưa ra mức giá thuê thấp hơn và nhiều ưu đãi cho các khách thuê. Công suất thuê trung bình trong quý 2 2012 đạt khoảng 84%, giảm 7 điểm phần trăm so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy cao nhất được ghi nhận tại các trung tâm bách hóa đạt 99%, tăng 1điểm phần trăm so với quý trước. Các khối đế bán lẻ chỉ đạt 68% công suất thuê. Giá thuê trung bình của trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa được ghi nhận ở mức 64 USD/ m²/ tháng, giảm mạnh 9% theo năm do giá thuê giảm của các trung tâm bán lẻ tại các quận ngoài trung tâm. Tuy nhiên, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các khu vực trung tâm vẫn giữ ở mức hơn 100USD/m²/tháng. Một số chủ đầu tư đang xem xét lại ý tưởng phát triển trong khi một số khác đang chào bán dự án. Nhiều nhà bán lẻ đã đưa ra chương trình khuyến mãi như giảm giá, chiết khấu, tặng sản phẩm đính kèm, … nhằm khuyến khích người tiêu dùng. Tuy nhiên, sức mua vẫn chưa được cải thiện nhiều vì khách hàng vẫn phải cân đối giữa nhu cầu, chi phí và tiết kiệm. Tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ của Tp.HCM chỉ tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Biểu đồ 2.15 : Công suất thuê và giá thuê (Nguồn: diaoconline) Biểu đồ 2.16 : Giá thuê trung bình theo loại hình (Nguồn: diaoconline) Triển vọng thị trường : Trong nửa cuối năm 2012, khoảng 150.000 m² sàn bán lẻ dự kiến sẽ đi vào hoạt động, tương đương 20% tổng nguồn cung hiện tại. Dự án mới đang chuyển hướng ra khu vực ngoài trung tâm như Pico Plaza (quận Tân Bình) hay Pandora City (quận Tân Phú). Hai dự án này sẽ cung cấp khoảng 94.000 m², chiếm 72% cho nguồn cung mới của năm 2012. Việt Nam đã ra khỏi danh sách 30 thị trường mới nổi hấp dẫn nhất thế giới theo kết quả báo cáo của A.T.Kearny do cơ sở hạ tầng không đồng bộ và giá thuê mặt bằng cao. Tuy nhiên, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn hấp dẫn nhờ quy mô thị trường, tiềm năng tăng trưởng, đặc biệt là lực lượng dân số trẻ đông. Biểu đồ 2.17 : Nguồn cung tương lai dự kiến (Nguồn: diaoconline) Căn hộ để bán : Tổng quan thị trường: Tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp và thứ cấp của Tp. HCMC đạt khoảng 84.000 căn. Khoảng 62% nguồn cung xuất phát từ quận 7, quận 2, quận 4, Bình Thạnh và Tân Phú. Giá chào bán trung bình trên thị trường sơ cấp khoảng 1.210 USD/ m² và 1.090 USD/ m² cho thị trường thứ cấp. Nhiều chương trình khuyến mãi đã được chủ đầu tư áp dụng như rút thăm trúng thưởng, quà tặng có giá trị như như vàng, nữ trang, gói thiết kế nội thất, … nhằm thu hút khách hàng bên cạnh các chính sách tài chính tiền tệ tích cực của Chính phủ. Quý 2 2012 ghi nhận có 9 dự án căn hộ mở bán với khoảng 2.000 căn và đạt trung bình xấp xỉ 30% tỷ lệ bán. Biểu đồ 2.18 : Tổng quan thị trường, Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Thị trường sơ cấp : Tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp hiện tại lên tới 27.000 căn từ 60 dự án. Khoảng 90% số căn hộ mới được tung ra trên thị trường thuộc dự án trung cấp và bình dân. Mức giá chào bán dao động trong khoảng 600 USD - 1.000 USD/ m². Thị trường đang chứng kiến một xu hướng phát triển về căn hộ thương mại và căn hộ kèm tầng lửng nhằm đáp ứng các nhu cầu đa dạng của khách hàng. Giá chào bán khoảng 650 USD - 1.000 USD/ m². Biểu đồ 2.19 : Thị trường sơ cấp,Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Thị trường thứ cấp : Tổng cung trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 57.000 căn từ 190 dự án. Quận 7 vẫn dẫn đầu về nguồn cung căn hộ, chiếm 30% thị phần trên thị trường căn hộ của Tp.HCM. Giá chào bán của các dự án căn hộ thuộc khu vực trung tâm thành phố đang tăng nhẹ với mức giá chào bán trung bình khoảng 2.940 USD/ m² do nguồn cung mới hạn chế. Biểu đồ 2.20 : Thị trường thứ cấp, Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Triển vọng thị trường : Dự kiến có khoảng 60.000 căn từ 120 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong đó, khoảng 10% tổng nguồn cung tương lai là các dự án đang tạm ngừng thi công do chủ đầu tư đang gặp nhiều khó khăn thách thức như tiến độ thi công chậm, thiếu vốn và nhu cầu hạn chế. Thị trường căn hộ dự báo sẽ có những tác động tích cực trong nửa cuối năm 2012 nhờ có chính sách hỗ trợ của chính phủ và ngân hàng như lãi suất giảm, gói cứu trợ tài chính cho cá nhân và doanh nghiệp. Biểu đồ 2.21 : Nguồn cung tương lại (Nguồn: diaoconline) Kinh tế thị trường bất động sản ở Thành phố Hà Nội: Văn phòng cho thuê : Tổng quan thị trường : Tổng cung văn phòng cho thuê của Hà Nội đạt 1,15 triệu m², tăng tới 24% so với cùng kỳ 2011. Khu vực phía Tây Hà Nội, bao gồm các quận Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm 47% nguồn cung văn phòng hạng A và 29% nguồn cung hạng B. Có 2 tòa nhà văn phòng hạng B mới đi vào hoạt động là Detech Tower (quận Cầu Giấy) và ICON 4 Tower (quận Đống Đa) với tổng diện tích cho thuê 32.300 m², góp phần tăng tổng cung lên 2,9% so với quý 1 2012. Biểu đồ 2.22 : Phân hạng nguồn cung ,Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Văn phòng Hạng A hoạt động tốt : Tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng đáng kể 2,95 điểm phần trăm, đạt mức 75,40% trong 6 tháng đầu năm 2012. Giá chào thuê trung bình giảm nhẹ với mức giá thuê trung bình 41,23 USD/ m²/ tháng. Diện tích thực thuê mới đạt mức cao 14.900 m² trong quý 2 2012, chủ yếu nhờ kết quả cho thuê từ dự án Keangnam Landmark Hanoi Tower. Thị trường chứng kiến sự chuyển dịch khách thuê từ khu vực trung tâm ra khu vực phía Tây Hà Nội. Mặc dù khu trung tâm vẫn có tỷ lệ lấp đầy khá cao 93,7%, nhưng vẫn giảm 1% so với quý trước do một số khách thuê lớn đã chuyển văn phòng ra khu vực phía Tây để được hưởng lợi từ giá thuê thấp hơn. Biểu đồ 2.23: Hoạt động của văn phòng Hạng A (Nguồn: diaoconline) Khó khăn đối với văn phòng Hạng B: Tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng B giảm khoảng 4% theo quý, mặc dù giá chào thuê trung bình giảm từ 22,9 USD xuống 22,4 USD/ m²/ tháng. Nguồn cung mới lớn cùng với sự cạnh tranh đến từ phân khúc hạng A đã dẫn tới sự sụt giảm trong hoạt động của văn phòng hạng B. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động gặp nhiều thách thức trong việc lấp đầy diện tích trống. Khách thuê có nhiều lựa chọn tại các tòa nhà chất lượng cao với mức giá thuê thấp hơn. Biểu đồ 2.24: Hoạt động của văn phòng Hạng B (Nguồn: diaoconline) Triển vọng thị trường: Theo tiến độ cam kết hoàn thành của chủ đầu tư, tổng cung tính tới năm 2014 dự kiến sẽ gấp đôi cung hiện tại; tuy nhiên khoảng 30% dự án sẽ chậm tiến độ sau năm 2014. Các dự án tương lai chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành, đặc biệt tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Từ Liêm, chiếm tới 68% tổng cung tương lai. Một số dự án dự kiến hoàn thành trong nửa cuối năm 2012 bao gồm Indochina Plaza Hanoi, EVN Tower, Apex Tower và Cor-nerstone, sẽ cung cấp thêm 132.200 m² cho thị trường. Giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành do phải cạnh tranh cao với các tòa nhà văn phòng ở vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố. Biểu đồ 2.25: Dự án sẽ hoàn thành cuối năm 2012 (Nguồn: diaoconline) Bán lẻ : Tổng quan thị trường : Không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động trong quý 2 2012, tổng cung thị trường mặt bằng bán lẻ của Hà Nội không đổi, đạt khoảng 433.700 m². Thị trường bán lẻ hiện tại ghi nhận sự sụt giảm cả về giá chào thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy. Chủ đầu tư phải đối mặt với thời kỳ khó khăn do người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, trong khi nhà bán lẻ trì hoãn mở thêm mặt bằng kinh doanh. Biểu đồ 2.26: Nguồn cung theo năm (Nguồn: diaoconline) Hoạt động cho thuê sôi nổi : Các chủ đầu tư đang đẩy nhanh hoạt động cho thuê nhằm lấp đầy mặt bằng bán lẻ trước khi nguồn cung lớn gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2012. Tại các quận ngoài trung tâm, Indochina Plaza Hà Nội, Mê Linh Plaza Hà Đông và HiWay Su-percenter cùng chào thuê tổng cộng 74.000 m² GFA Điểm nhấn về trung tâm bán lẻ của Hà Nội, Tràng Tiền Plaza cũng đang chào thuê diện tích bán lẻ. Dự kiến đây sẽ là dự án duy nhất tại khu vực trung tâm được đưa vào hoạt động trong năm 2012. Biểu đồ 2.27: Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình (Nguồn: diaoconline) Áp lực gia tăng tại trung tâm bán lẻ : Giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại giảm tới 1,75 USD/ m²/ tháng so với quý trước, đạt mức 68,21 USD/ m²/ tháng. Xu hướng giảm giá thuê diễn ra tại cả các quận trung tâm, khu vực phía Đông và phía Tây của Hà Nội. Một số trung tâm bách hóa ở phía Tây cũng phải giảm giá chào thuê, dẫn tới mức giảm 4,24% về giá thuê của loại hình này, xuống còn 65,83 USD/ m²/ tháng . Tất cả trung tâm bán lẻ có tỷ lệ lấp đầy không đổi hoặc chỉ tăng nhẹ, ngoại trừ dự án Pico Mall do khách thuê tiếp tục di chuyển qua khu vực khác. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường giảm còn 87,82%. Biểu đồ 2.28: Giá thuê (Nguồn: diaoconline) Triển vọng thị trường : Nửa cuối năm 2012, tổng cung mới dự kiến khoảng 200.000 m² GFA gia nhập thị trường, chiếm gần 46% nguồn cung hiện tại. Nguồn cung mới lớn sẽ gia tăng thêm áp lực cho các nhà bán lẻ. Giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình được dự báo sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt tại khu vực phía Tây Hà Nội. Thị trường hiện đang được chi phối bởi nhà bán lẻ và người tiêu dùng, chủ đầu tư buộc phải tìm các giải pháp thích nghi với những thử thách và áp lực cạnh tranh. Biểu đồ 2.29: Một số dự án hoàn thành năm 2012 (Nguồn: diaoconline) Căn hộ bán lẻ : Tổng quan thị trường : Thị trường căn hộ để bán quý 2 2012 tăng nhẹ về số giao dịch thành công nhờ vào lãi suất ngân hàng đang được giảm xuống, thị trường chứng khoán vẫn ảm đạm và nhiều khuyến mãi, ưu đãi được chủ đầu tư tung ra nhằm hỗ trợ cho khách hàng. Giá chào bán trên thị trường căn hộ tiếp tục giảm cho tất cả các phân hạng. Thị trường cũng ghi nhận được nhiều giao dịch thành công hơn, nhiều dự án mới được tung ra bán trong thời điểm này cũng cung cấp nhiều khuyến mãi hấp dẫn như tặng xe, gói thiết kế nội thất hoặc giảm giá bán trực tiếp. Biểu đồ 2.30: Nguồn cung theo Quận ,Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Nguồn cung : Có khoảng 4.550 căn hộ mới gia nhập vào thị trường, trong đó 80% nguồn cung thuộc phân khúc căn hộ trung cấp. Quận Hà Đông nổi lên như một khu vực tiềm năng cho những dự án mới, tiếp theo là quận Thanh Xuân và huyện Từ Liêm. Trong khi đó, các quận nội thành không có dự án căn hộ mới nào được chào bán trong quý này. Nguồn cung tương lai tính đến 2014 ước tính khoảng 20.300 căn, hầu hết tập trung tại quận Hà Đông và Cầu Giấy, có hệ thống cơ sở hạ tầng đang phát triển nhanh chóng. Biểu đồ 2.31: Cung mới theo Hạng, Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Hoạt động thị trường : Khách hàng, người mua để ở vẫn đang trong tâm lý chờ đợi xem xét với hy vọng giá bán sẽ tiếp tục giảm hơn. Một số vấn đề phát sinh gần đây liên quan đến không gian sinh hoạt cộng đồng, cấp sổ đỏ hay phí dịch vụ dẫn đến việc khách hàng trở nên thận trọng hơn trong quá trình lựa chọn mua căn hộ. Hầu hết các giao dịch đều thuộc về các dự án phân khúc trung cấp và bình dân. Thị trường đang ghi nhận nhu cầu đối với căn hộ diện tích nhỏ khoảng 50-70 m² với mức giá khoảng 75.000 USD - 125.000 USD/ căn, không bao gồm thuế VAT. Giá chào bán trung bình của tất cả phân khúc vẫn theo hướng giảm, khoảng 8% so với quý trước. Mức giảm nhiều nhất được ghi nhận cho phân khúc bình dân và cao cấp. Biểu đồ 2.32: Giá thứ cấp theo Hạng , Q2 2012 (Nguồn: diaoconline) Triển vọng thị trường : Dự kiến sẽ có khoảng 12.000 căn hộ tham gia vào thị trường Hà Nội trong nửa cuối năm 2012, trong đó phân khúc bình dân chiếm tới 50% nguồn cung mới. Phân khúc cao cấp sẽ chiếm lĩnh thị trường trong vòng 2 năm tới, chiếm 48% nguồn cung. Đa số các dự án căn hộ mới đến từ quận Hà Đông, Cầu Giấy, Long Biên và các huyện mới nổi như Hoài Đức và Đan Phương. CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY. CÁC GIẢI PHÁP MANG TÍNH CHIẾC LƯỢT VÀ CỤ THỂ Giải pháp về nhân lực: Nhân lực luôn được xem là một yếu tố tạo nên sự thành công của doanh nghiệp. Một doanh nghiệp có thể có công nghệ hiện đại, chất lượng dịch vụ tốt, cơ sở hạ tầng vững chãi nhưng nếu thiếu lực lượng lao động thì doanh nghiệp đó khó có thể tồn tại lâu dài và tạo dựng được lợi thế cạnh tranh. Có thể nói chính con người tạo ra sự khác biệt giữa các doanh nghiệp. Tuy vậy, nếu chỉ chú trọng tới phát triển nhân lực mà không gắn kết nó với những nguyên tắc và mục tiêu chung của doanh nghiệp thì mọi sự cố gắng nhằm phát huy hiệu quả hoạt động của người lao động sẽ trở nên lãng phí vô ích. Vì vậy, việc kết hợp hài hoà giữa phát triển nguồn nhân lực và mục tiêu chung của doanh nghiệp là yếu tố mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng cần chú ý tới. Chính sách tuyển dụng: Mục tiêu tuyển dụng của Công ty là thu hút người lao động có năng lực vào làm việc cho Công ty, đáp ứng nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Tùy theo từng vị trí cụ thể mà Công ty đề ra những tiêu chuẩn bắt buộc riêng, song tất cả các chức danh đều phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản như: có trình độ chuyên môn cơ bản, có ý thức phát triển nghề nghiệp và có tính kỷ luật cao. Cán bộ quản lý phải tốt nghiệp đại học chuyên ngành, nhiệt tình, ham học hỏi, yêu thích công việc, chủ động trong công việc, có ý tưởng sáng tạo, có năng lực tổ chức, quản lý, lãnh đạo nhóm. Đối với các vị trí quan trọng, các yêu cầu tuyển dụng khá khắt khe, với các tiêu chuẩn bắt buộc về kinh nghiệm công tác, tư duy logic, phán đoán nhanh nhạy, linh hoạt, tính quyết đoán cao cũng như những khả năng phân tích và trình độ ngoại ngữ, tin học. Chính sách đào tạo: Củng cố bộ máy nhân sự, đặc biệt là nhân sự cấp cao. Thành lập các hội đồng cố vấn cao cấp gồm các chuyên gia kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực: Bất động sản, đầu tư, tài chính, pháp lý…và không ngừng nâng cao năng lực quản lý doanh nghiệp. Tổ chức các chương trình huấn luyện và đào tạo Cán bộ công nhân viên có mục tiêu phù hợp với chiến lược phát triển từng thời kỳ và chiến lược phát triển dài hạn của Công ty, trong đó ưu tiên và nhanh chóng đào tạo cán bộ quản lý cao cấp, cán bộ quản lý, các chuyên gia đầu ngành, chuyên gia quốc tế thuộc lĩnh vực bất động sản, tài chính, ngân hàng. Nội dung đào tạo được tập trung vào các kỹ năng quản trị hiện đại, ngoại ngữ, các kỹ năng chuyên môn, kỹ năng xử lý tình huống. Đào tạo nhân viên theo từng cấp độ phù hợp với lộ trình phát triển của nhân viên. Đưa các cán bộ công nhân viên có năng lực đi đào tạo nghiệp vụ và chuyên môn tại các nước có trình độ quản lý, điều hành tiên tiến và hiện đại để đưa vào quy hoạch tạo một lớp cán bộ kế cận đáp ứng được tình hình mới. Khuyến khích, tạo điều kiện cho Cán bộ công nhân viên tự học tập để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ. Đẩy mạnh phong trào Cán bộ cũ kèm cặp cán bộ mới. Chính sách đãi ngộ và thu hút nhân tài: Công ty có chính sách lương, thưởng đặc biệt đối với các nhân viên giỏi và nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực liên quan, một mặt để giữ chân nhân viên lâu dài, mặt khác để “chiêu hiền đãi sĩ”, thu hút nhân lực giỏi từ nhiều nguồn khác nhau về làm việc cho Công ty. Đảm bảo công bằng, công khai, chính sách lương, thưởng gắn với hiệu quả và chất lượng làm việc nhằm tạo động lực để Cán bộ công nhân viên sáng tạo trong công việc. Khuyến khích các thành viên làm việc tốt, chất lượng cao, nâng cao tinh thần trách nhiệm, tạo tinh thần thi đua của mọi người, không bình quân chủ nghĩa. Đa dạng hoá hình thức đãi ngộ và mở rộng đối tượng đãi ngộ đến các đối tượng liên quan đến chuyên gia giỏi. Đảm bảo thu nhập của Cán bộ công nhân viên cấp chuyên gia ngang bằng với các nước phát triển trong khu vực. Nhằm khuyến khích động viên sự gia tăng hiệu quả đóng góp, ngoài các quyền lợi được quy định bởi Luật Lao động, Cán bộ công nhân viên trong Công ty còn được hưởng một số quyền lợi khác như được ưu tiên mua cổ phiếu và trái phiếu của Công ty. Mức độ ưu đãi tùy thuộc vào mức độ đóng góp của bản thân người lao động cho Công ty và do Đại hội cổ đông quy định. Công ty thực hiện chính sách ưu đãi cổ phiếu cho cán bộ công nhân viên dưới hai hình thức: thưởng cổ phiếu và bán cổ phiếu với giá ưu đãi so với giá thị trường. Chính sách phúc lợi: Mặc dù là một doanh nghiệp mới thành lập nhưng Công ty rất quan tâm đến hoạt động đoàn thể, chú trọng đến quyền lợi cũng như đời sống tinh thần của toàn thể nhân viên. Hàng năm Công ty tổ chức cho cán bộ nhân viên đi tham quan nghỉ mát, thực hiện các chế độ thăm hỏi đối với nhân viên ốm đau, thai sản, tặng quà cho Cán bộ công nhân viên nhân dịp sinh nhật, kết hôn, tổ chức Ngày hội cho con em cán bộ nhân viên nhân dịp 1-6, Trung thu… Công ty đã thành lập Công đoàn cơ sở với 361 đoàn viên nhằm quan tâm hơn nữa đến quyền lợi hợp pháp của Cán bộ công nhân viên. Từ khi thành lập đến nay, Công đoàn đã tổ chức nhiều các hoạt động bổ ích như Hội diễn văn nghệ, chào mừng 20/10, giải bóng đá, bóng chuyền, học khiêu vũ, đề xuất trang bị mũ bảo hiểm miễn phí cho toàn thể cán bộ nhân viên…Từ đó, tạo cho cán bộ công nhân viên gắn bó với Công ty coi Công ty như là “ngôi nhà” thứ hai của mình. Giải pháp về chiến lược Marketing: Có nhiều cách định nghĩa Marketing khác nhau. Marketing là quá trình tổ chức lực lượng bán hàng nhằm bán được những hàng hóa do công ty sản xuất ra. Marketing là quá trình quảng cáo và bán hàng. Marketing là quá trình tìm hiểu và thỏa mãn nhu cầu của thị trường. Hay Marketing là làm thị trường, nghiên cứu thị trường để thỏa mãn nó. Chúng ta cũng có thể hiểu rằng Marketing là các cơ chế kinh tế và xã hội mà các tổ chức và cá nhân sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu và mong muốn của mình thông qua quy trình trao đổi sản phẩm trên thị trường. Theo Philip Kotler thuộc trường Đại học Northwestern (Mỹ) thì marketing được hiểu như sau: Marketing là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ đó mà các cá nhân và tập thể có được những gì họ cần và mong muốn thông qua việc tạo ra, chào bán và trao đổi những sản phẩm có giá trị với những người khác. Khái niệm này của marketing dựa trên những khái niệm cốt lõi: nhu cầu, mong muốn và yêu cầu, sản phẩm, giá trị, chi phí và sự hài lòng, trao đổi, giao dịch và các mối quan hệ, thị trường, marketing và những người làm marketing. Những khái niệm này được minh hoạ trong hình sau: Muốn thành công trong kinh doanh, muốn duy trì và phát triển thị trường, các doanh nghiệp và các nhà kinh doanh cần hiểu biết cặn kẽ về thị trường, về những nhu cầu và mong muốn của khách hàng, về nghệ thuật ứng xử trong kinh doanh. Doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi một cách cơ bản những suy nghĩ về công việc kinh doanh và chiến lược Marketing. Ngày nay các doanh nghiệp phải hoạt động trong môi trường canh tranh quyết liệt và có những biến đổi nhanh chóng về khoa học - công nghệ, những đạo luật mới, những chính ách quản lý thương mại mới và sự trung thành của khách hàng ngày càng giảm sút. Marketing nghiên cứu về các hoạt động kinh doanh có liên quan đến dòng vận chuyển hàng hoá và dịch vụ từ nơi sản xuất đến người tiêu thụ, nhằm tìm ra các biện pháp hữu hiệu nhất để bảo vệ, duy trì và phát triển thị trường. Hiện nay, các doanh nghiệp muốn thành công trong kinh doanh hầu hết các doanh nghiệp đều sử dụng chính sách Marketing hỗn hợp (Marketing mix). Tuỳ từng tính chất, quy mô và mức độ kinh doanh khác nhau mà doanh nghiệp áp dụng hình thức khác nhau. Tập hợp bốn biến số chính (sản phẩm, giá, phân phối và hỗ trợ bán hàng) cấu thành kế hoạch marketing của doanh nghiệp được gọi là marketing hỗn hợp (marketing mix). Bốn yếu tố của marketing mix tác động tương hỗ, quyết định về yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của ba yếu tố còn lại. Sản phẩm (Product): Quản lý các yếu tố của sản phẩm bao gồm lập kế hoạch và phát triển đúng những mặt hàng/dịch vụ mà công ty sẽ đưa ra thị trường. Giá (Pricing): Xác định đúng cơ sở giá cho các sản phẩm. Phân phối (Placement): Chọn lựa và quản lý các kênh thương mại để sản phẩm chiếm lĩnh được thị trường mục tiêu đúng thời điểm và phát triển hệ thống logistic và vận chuyển sản phẩm. Xúc tiến bán hàng (Promotion): Giới thiệu và thuyết phục thị trường dùng sản phẩm của doanh nghiệp. Giải pháp về huy động vốn: Vốn - yếu tố sản xuất cơ bản không thể thiếu được của mọi quá trình sản xuất kinh doanh và đồng thời vốn cũng là yếu tố quan trọng nhất đối với sự tăng trưởng và phát triển kinh tế của một nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh nói riêng. Cho đến nay có rất nhiều khái niệm về vốn dưới các góc độ khác nhau. Vốn phải được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm toàn bộ các nguồn lực kinh tế khi được đưa vào chu chuyển. Nó không chỉ bao gồm tiền tệ, máy móc, vật tư, lao động, tài nguyên thiên nhiên,.. mà còn bao gồm giá trị của những tài sản vô hình như vị trí và khả năng sinh lợi của đất đai, các thành tựu khoa học và công nghệ, bản quyền kinh doanh, các phát minh sáng chế... Trong nền kinh tế thị trường, vốn là một hàng hóa, đều có chủ sở hữu đích thực. Người sở hữu vốn chỉ bán quyền sử dụng vốn trong một khoảng thời gian nhất định. Chính nhờ sự tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng vốn đã làm cho vốn có thể được huy động cho đầu tư. Quan niệm đúng đắn về vốn đầu tư có ý nghĩa rất lớn, nó giúp cho chúng ta nhận biết những đặc điểm, vai trò của mỗi loại vốn, từ đó có các phương thức khai thác thích hợp để có thể huy động tối đa các loại vốn đó và phân bố, sử dụng chúng vào các lĩnh vực khác nhau một cách hợp lý, có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Vốn đầu tư được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau: nguồn tiết kiệm trong và ngoài nước, nguồn nhân lực, nguồn tài nguyên thiên nhiên và các nguồn vốn vô hình. Tất cả các nguồn vốn này đều được huy động để đầu tư cho nền kinh tế và có vai trò hết sức quan trọng nên cần được quan tâm khi xây dựng chính sách huy động vốn của quốc gia. Từ các nguồn hình thành trên, huy động vốn trong nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố: Đối tượng huy động, hình thức huy động, môi trường pháp lý, môi trường đầu tư, năng lực và trình độ quản lý, sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển của các chủ đầu tư. Ở đây tác giả chỉ đề cập đến trong một phạm vi hẹp là vấn đề vốn trong một doanh nghiệp. Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, vấn đề về vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp luôn là vấn đề nan giải. Dù là một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh đến đâu đi chăng nữa nhưng khi đã tiến hành thực hiện đầu tư vào những dự án lớn có hiệu quả cao thì cũng cần phải huy động vốn. Hiếm có doanh nghiệp nào mà không thể không cần đến việc huy động vốn để đầu tư cho dự án. Vì vậy, vấn đề về vốn là một vấn đề không đơn giản đối với bất cứ một doanh nghiệp nào. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn, tiền tệ có quan hệ mật thiết và hữu cơ với nhau. Các thị trường này luôn luôn có sự tác động qua lại và chi phối lẫn nhau. Tìm hiểu kỹ hơn về sự liên thông giữa các thị trường rất quan trọng ở Việt Nam là bất động sản, vốn và tiền tệ là một việc hết sức cần thiết, sẽ tạo ra những nhận thức có ích cho công việc lập chính sách kinh tế vĩ mô (nguồn lực nào, ảnh hưởng ra sao tới việc làm, tăng trưởng, lạm phát...) và vi mô (cơ chế nào thúc đẩy giao dịch, hạn chế rủi ro, và tạo sự công bằng...). MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Qua phân tích, Bài báo cáo đã chỉ ra được các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty, để hạn chế những nhân tố tiêu cực tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay nhóm em có một vài kiến nghị. Đối với chính sách của Nhà nước, với địa phương Đẩy mạnh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; Cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư; Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; Để hình thành tập đoàn về kinh doanh bất động sản trong tương lai gần, Công ty cần nắm bắt những cơ hội, những thuận lợi và lợi thế của mình để phát huy sức mạnh, nâng cao khả năng cạnh tranh trong thời kỳ hội nhập. Đưa Công ty hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng sự kỳ vọng và mong mỏi của các Cổ đông đồng thời góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước. 3.3 KẾT LUẬN Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, để đạt được điều đó không phải là một điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn hoá...Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trườngbất động sản để có một cách nhìn tổng thể một cách khoa học, đánh giá và định dạng thị trường bất động sản một cách chính xác là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những biện pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có. TÀI LIỆU THAM KHẢO TS. Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS. Nguyễn Minh Ngọc, TS. nguyễn Thế Phán, ThS. Nguyễn Thị Thảo - Thị trường bất động sản – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2006. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung – Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, năm 2006. TS. GARY W.ELDRED – Làm giàu từ các thương vụ bất động sản – Nhà xuất bản lao động xã hội, năm 2007. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn – Kinh tế Đầu tư Xây dựng – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2003. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn - Quản lý nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh xây dựng - Nhà xuất bản xây dựng, năm 1999. GS. TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng - Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị - Nhà xuất bản xây dựng, năm 2005. Các trang web về bất động sản: