Đề tài Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3

nhà ở và văn phòng cho thuê, cho nên nội dung phân tích bao gồm các phần sau: xác định tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư và phân tích hiệu quả tài chính dự án. 5.1. Tổng mức đầu tư. Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm : Chi phí thiết bị, Chi phí xây dựng, Chi phí về đất, Chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, Chi phí dự phòng, Lãi vay trong quá trình đầu tư xây dựng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. Để xác định chính xác các chi phí này, các cán bộ lập dự án đã căn cứ vào diện tích xây dựng, khối lượng, định mức và đơn giá của từng khoản mục trong từng khoản mục chi phí khác nhau. 5.1.1. Chi phí thiết bị. Là toàn bộ các khoản chi phí mua tthiết bị thông dụng và các thiết bị chuyên dụng, cụ thể: Thiết bị thông dụng: 9527.88 m2 * 1.000.000 Thiết bị chuyên dụng: tổng giá trị 11.950.000.000, bao gồm: + Điều hòa trung tâm: 4.500.000.000 / Bộ + Thang máy: 600.000.000 / 1 cái + Thang chở hàng: 600.000.000 / 1 cái + Thang tải trung tâm thương mại: 450.000.000 / 1 cái + Thiết bị hệ thống thông tin liên lạc ( tổng đài ) và hệ thống viễn thông ( truyền hình cáp và hệ thống MMDS ): 200.000.000 / cái + Trạm biến áp 22/4KV – 1000 KVA: 50.000.000 / 1 cái Tổng vốn thiết bị ( chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng ): 21.477.880.000 5.1.2. Chi phí xây dựng. Chi phí này được tính riêng và chi tiết từng công trình, bao gồm các loại chi phí : xây lắp nhà chính và xây lắp ngoài nhà. Xây lắp nhà chính:   55.414.605.000 đ Xây lắp ngoài nhà:  1.124.098.000 đ 5.1.3. Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. Bao gồm các loại chi phí : chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí thẩm định dự án đầu tư, chi phí khảo sát địa chất địa hình, thiết kế xây dựng công trình, chi phí thẩm tra thiết bị thi công, chi phí kiểm tra tổng dự toán – dự toán, chi phí lập hồ sơ mời thầu – đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng, chi phí lập hồ sơ mời thầu – đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp thiết bị, chi phí giám sát thi công xây dựng, chi phí giám sát lắp đặt thiết bị, chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán, đánh giá tác động môi trường, bảo hiểm công trình xây dựng, kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình, chi phí kinh doanh (1% doanh thu tương ứng 2% chi phí xây dựng và thiết bị). Tất cả các chi phí này được quy định theo một tỷ lệ phần trăm nhất định. 5.1.4. Chi phí khác. Gồm có: chi phí chuyển mục đích sử dụng đất và đền bù vật kiến trúc, chi phí bảo trì công trình trích trước (2,5 % doanh thu tương ứng 4,6 % chi phí xây dựng và thiết bị), chi phí thuê trụ sở Công ty trong thời gian xây dựng. Tất cả các chi phí này được xác định theo tỷ lệ phần trăm ở thời điểm hiện hành. 5.1.5. Chi phí dự phòng và lãi vay đầu tư. Chi phí dự phòng là lượng vốn dự phòng cho những vấn đề phát sinh, được tính bằng 10 % các khoản chi phí xây lắp, thiết bị và các chi phí khác của công trình. Lãi vay đầu tư tính trên khoản vốn vay ngân hàng với lãi suất 16 % / năm. Tổng lãi vay trong dự án là :  57.356.088.000 đ . Từ những tính toán ở trên đưa  đến bảng tổng hợp về vốn đầu tư xây dựng công trình như sau : Bảng 1.11: Bảng tổng hợp vốn đầu tư xây dựng công trình.                                                                                                    Đơn vị: Nghìn đồng. 1 Khoản mục chi phí Giá trị trước thuế giá trị gia tăng Giá trị sau thuế giá trị gia tăng 1 Vốn xây lắp 254,266,838 279,693,522 2 Vốn thiết bị 16,000,000 17,600,000 3 Chi phí khác 15,895,540 17,485,094 4 Chi phí dự phòng 27,026,684 29,729,352 Chi phí giải phóng mặt bằng 3,636,364 4,000,000 Tiền sử dụng đất 18,181,818 20,000,000 Chi phí kiểm định chất lượng công trình, đánh giá tác động môi trường 4,545,455 5,000,000 5 Lãi vay trong thời gian xây dựng 52,141,898 57,356,088 Tổng cộng ( 1+2+...+5) 391,694,596 430,864,056 6 Vốn cố định của dự án                                                                           391,694,596 7 Tổng mức đầu tư của dự án                                                                 430,864,056       Nguồn : “Dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội” Tất cả các tính toán trên được các cán bộ lập dự án sử dụng Exel để tính, đảm bảo sự chính xác của các con số. Dựa vào những thông số chính xác để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án sau này, tránh tình trạng thiếu vốn hay thất thoát lãng phí vốn đầu tư. 5.2. Nguồn vốn đầu tư. Tiến độ góp vốn của dự án cụ thể như sau: Bảng 1.12. Tiến độ góp vốn của dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội”                                                                                                               Đơn vị: 1000 đ TT Vốn đầu tư Năm 2009 Năm 2010  Năm 2011 Tổng cộng I Vốn xây lắp 1 Xây lắp 41,954,028 125,862,085 111,877,409 279,693,522 2 Dự phòng xây lắp 4,195,403 12,586,208 11,187,741 27,969,352 II Chi phí thiết bị 1 Thiết bị - 2,640,000 14,960,000 17,600,000 2 Dự phòng thiết bị - 264,000 1,496,000 1,760,000 III Chi phí khác 1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 38,106,939 - - 38,106,939 2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 1,319,747 2,375,545 1,583,697 5,278,990 3 Giai đoạn kết thúc đầu tư - - 3,099,166 3,099,166 Tổng cộng vốn huy động qua các năm 85,576,117 143,727,839 144,204,012 373,507,968 Trong đó: Vốn tự có ( 20 % ) 17,115,223 28,745,568 28,840,802 74,701,594 Vốn vay (80 % ) 68,460,894 114,982,271 115,363,210 298,806,375 Lãi vay trong thời gian xây dựng 57,356,088 Tổng mức đầu tư 430,864,056 5.3. Phân tích hiệu quả dự án. tiêu hiệu quả tài chính như sau: Lợi nhuận thu được trong cả vòng đời dự án:  954.830.951.000 đ * Phương án kinh doanh thu hồi vốn, trả nợ vốn vay và lãi vay. - Thời gian thu hồi vốn của toàn dự án có tính đến sự biến động của tiền tệ theo thời gian:  10 năm 6 tháng 12 ngày. - Thời gian trả nợ vốn vay và lãi vay: 8 năm (  Tất cả được tính toán trong bảng phụ lục kèm theo ). * Hiệu quả kinh doanh. Vòng đời của dự án được giả định là 30 năm, các chỉ tiêu tính toán được là: NPV = 96.214.783.000 đ IRR = 26,082 % ( Tất cả được tính toán ở bảng phụ lục kèm theo ). Trong nội dung phân tích khía cạnh tài chính dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê 121 - 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội đã thực hiện đúng theo các bước của quy trình lập dự án mà Công ty đã xây dựng. Kết qủa phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao. Tuy nhiên, dự án mới chỉ nghiên cứu các chỉ tiêu NPV, IRR, T còn các chỉ tiêu khác về hiệu quả tài chính như B/C, R/R,..còn chưa đề cập đến, nên một số mặt còn chưa có những đánh giá khách quan nhất. 6. Phân tích khía cạnh kinh tế xã hội dự án. Với nội dung này, Công ty không nghiên cứu kỹ mà chỉ là đánh giá tổng quan về tác động của dự án. Các cán bộ ở Công ty đã đưa ra đối với dự án đang nghiên cứu:      -Về khía cạnh chính trị: Công trình xây lên sẽ góp phần tạo nên hình ảnh tốt đẹp về sự phát triển phồn vinh, hiện đại cho Thành phố Hà Đông nói riêng và Tỉnh Hà Tây     ( cũ ) nói chung.      - Về khía cạnh xã hội: Tăng thêm quỹ nhà ở, nguồn thu cho ngân sách, và góp phần tăng thêm phát triển kinh tế - xã hội khu vực. Thuế thu nhập nộp ngân sách nhà nước trong cả vòng đời dự án: 371.323.147.000 đ Qua đánh giá tác động của cán bộ lập dự án, thấy rằng việc đánh giá tác động của dự án đến kinh tế xã hội là rất sơ sài, chưa đi kỹ vào từng tác động cụ thể rõ ràng. Các chỉ tiêu: Giá trị gia tăng thuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), chỉ tiêu tiết kiệm và tăng thu ngoại tệ, chỉ tiêu tác động đến khả năng cạnh tranh quốc tế (IC),…vẫn chưa được tính đến, mặc dù là nó rất cần. 7. Đánh giá công tác lập dự án của tình huống. 7.1. Về quy trình lập dự án. Dự án “đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê 121 - 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội” là một trong những công trình mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư và Hà Nội. Về công tác lập dự án của Công ty, tuân theo các quy trình lập dự án đã được quy định tại Công ty khá hiệu quả, đi sâu đầy đủ từng nội dung mà quy trình lập dự án quy định. 7.2. Về nội dung lập dự án. Các nội dung được phân tích của các phần của dự án được phân tích khá kỹ và đi sâu hơn những phần cần thiết. Đảm bảo chính xác về các phần, nhất là có liên quan đến số liệu như : khía cạnh kỹ thuật , khía cạnh tài chính dự án,…được xem xét kỹ để tránh xảy ra sai sót, đảm bảo dự án khả thi. - Những căn cứ để xác định đầu tư. Trong quá trình lập dự án đã có sự nghiên cứu kỹ lưỡng các văn bản quy phạm pháp luật để chỉ ra được những văn bản pháp lý làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư, sự cần thiết phải tiến hành đầu tư. - Khía cạnh thị trường của dự án. Dự án không cần đi sâu phân tích cơ hội, nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, bởi dự án ra đời trong tình hình nhu cầu thị trường ngày một cao về nàh ở và văn phòng và năng lực của Công ty đảm bảo cho hiệu quả cảu dự án cao nhất. Tuy nhiên, những cơ sở mà dự án đưa ra để đi đến quyết định đầu tư còn chưa đầy đủ, cần có sự bổ sung thêm cơ sở cụ thể và các số liệu cần thiết để chứng minh việc thực hiện dự án có hiệu quả hơn so với việc không có dự án và tham gia vào các dự án khác mà Công ty đang thực hiện. - Kỹ thuật. Dự án đã đưa ra được những dự án mang tính khả thi cao nhất, thực hiện hiệu quả nhất và tiết kiệm được các chi phí cần thiết, vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế vừa đảm bảo hiệu quả kỹ thuật cao nhất mang lại lợi ích cho các đối tượng hưởng lợi từ dự án. - Tài chính. Phân tích tài chính của dự án chỉ mới đưa ra 2 chỉ tiêu hiệu quả kinh tế cơ bản: IRR, NPV mà chưa xem xét đến các chỉ tiêu phản ánh độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, vì tính khả thi của dự án đầu tư được đánh giá không chỉ thông qua các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án như: IRR, NPV mà còn được xem xét thông qua độ an toàn về tài chính của dự án được thể hiện qua các mặt như: an toàn về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ, độ nhạy của dự án. Tuy sản phẩm của dự án không phải hoàn toàn là mới đối với xã hội, nhưng vẫn cần phải phân tích độ nhạy đối với các yếu tố làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án bị thay đổi nhiều nhất vì hiện nay điều kiện nền kinh tế đang có rất nhiều biến động kéo theo rất nhiều yếu tố thay đổi. Trong phân tích tài chính, dự án chưa chú ý đến các yếu tố có thể biến động làm thay đổi các số liệu tài chính như: giá sắt thép, giá nhiên liệu và các yếu tố đầu vào có thể thay đổi trong tương lai do thời điểm năm 2008 là thời điểm có rất nhiều biến động. Công ty cần chú ý hơn đến việc dự báo tình hình giá cả, bởi nền kinh tế ngày một có nhiều biến động kéo theo nó là sự thay đổi của rất nhiều yếu tố, trong đó có giá cả biến động liên tục. Dự án có sử dụng vốn vay, vì thế khi tính toán chỉ tiêu IRR cần cập nhập thêm thông tin về cơ sở của việc tính toán lãi vay, để làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư. - Kinh tế xã hội. Dự án nên bổ sung thêm nội dung phân tích khía cạnh kinh tế xã hội, bởi đây là một căn cứ quan trọng trong việc thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp nhận dự án và thuyết phục ngân hàng tài trợ vốn cho dự án. V. Đánh giá công tác lập dự án ở công ty HUD3. 1. Vai trò của công tác lập dự án đối với hoạt động đầu tư của công ty. Đầu tư phát triển là một trong những vai trò rất quan trọng đối sự phát triển của hoạt động sản xuất kinh doanh. Nó góp phần tăng thêm cơ sở vật chất kỹ thuật mới, và để duy trì hoạt động của cơ sở vật chất kỹ thuật hiện có là điều kiện cơ bản để phát triển hoạt động sản xuất của Công ty. Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt kết quả như mong muốn, mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì trước khi bỏ vốn đầu tư cần làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư. Tức là phải xem xét, tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, tài chính, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý xã hội,...có liên quan đến quá trình đầu tư, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công tác đầu tư. Các dự án do Công ty lập và làm chủ đầu tư, là người trực tiếp hưởng lợi từ việc khai thác vận hành các dự án, do vậy khâu lập dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng. Tất cả sự xem xét, tính toán và chuẩn bị được thể hiện trong việc lập dự án đầu tư. Vì vậy, dự án được soạn thảo tốt chính là bước đi khởi đầu tôt đẹp, là cơ sở vững chắc, tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả như mong muốn, đạt hiệu quả kinh tế xã hội, làm tăng tính khả thi của dự án. Các dự án được lập tại Công ty, cho đến nay đã đem lại nhiều hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư, các thành phần được hưởng lợi từ dự án và đặc biệt là đạt hiệu quả kinh tế xã hội. Dưới đây sẽ là một số kết quả đạt được của công tác lập dự án tại Công ty, bên cạnh đó còn có một số hạn chế cần được khắc phục. 2. Kết quả. Công tác đầu tư cơ bản tại Công ty đã được triển khai đúng các quy trình đầu tư xây dựng cơ bản của Nhà Nước cũng như chiến lược của Tổng công ty. Tất cả các dự án đều có danh sách hồ sơ pháp lý của dự án, và các dự án đều đã thực hiện theo đúng quy trình tiêu chuẩn chất lượng mà hàng năm nghị quyết Công ty vẫn đưa ra theo tiêu chuẩn quốc tế đã được công nhận và theo tình hình riêng của Công ty. Những dự án này góp phần vào thực hiện tốt các nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Công ty. Nhìn chung các dự án do Công ty lập và là chủ đầu tư trong thời gian gần đây đều bám sát với các yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty và phù hợp cả về khả năng về nguồn vốn, nhân lực,… Thực tế đã cho thấy rằng các dự án của Công ty đi vào hoạt động đem lại hiệu quả khả quan về cả mặt tài chính lẫn lợi ích kinh tế xã hội. Công tác lập dự án của Công ty theo đúng quy trình, tiêu chuẩn ISO 9001: 2000 mà Công ty đã và đang áp dụng. Hiện nay, Công ty đang áp dụng nhiều phương án lập dự án khác nhau và các phương án này đang được áp dụng khá linh hoạt cho từng dự án cụ thể, làm tăng chất lượng của các báo cáo nghiên cứu khả thi tại Công ty. Về nội dung lập dự án: Các dự án được lập tại Công ty không ngừng được nâng cao về chất lượng, đảm bảo tiến độ mà một số dự án còn đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án, tuy nhiên vẫn còn một số dự án gặp phải mốt số vướng mắc về thủ tục pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án. Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội là một trong những điển hình về dự án đảm bảo tiến độ thi công và đẩy nhanh được tiến độ ở một số hạng mục công trình quan trọng. Ngoài ra, quá trình lập dự án được tiến hành theo trình tự liên hoàn và chặt chẽ với sự giám sát của các cán bộ chuyên trách, các thông tin thu thập để phục vụ cho công tác soạn thảo dự án đều được kiểm soát để đảm bảo sự chính xác cho dự án. Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ lập dự án đều là đội ngũ trẻ, là những người có năng lực chuyên môn, nhiệt huyết với công việc, luôn tìm tòi và học hỏi để ngày càng nâng cao chất lượng dự án. Đặc biệt Công ty luôn chú trọng quan tâm đào tạo bồi dưỡng nâng cao chuyên môn nghiệp vụ phục vụ cho công việc, vì thế chất lượng dự án ngày càng cao đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của những người sử dụng sản phẩm của dự án. Nhờ những kết quả đã đạt được ở trên, Công ty đã tạo được uy tín và khẳng định được vị thế của mình trong ngành xây dựng, ngày càng tạo dựng được nhiều khách hàng lớn, cạnh tranh được với các Công ty trong cùng lĩnh vực hoạt động. Từ khi cổ phần hóa, Công ty ngày càng đầu từ vào nhiều dự án hơn, và chất lượng hơn mang lại hiệu quả không chỉ cho Công ty mà còn mang tính kinh tế xã hội cao. Một số dự án điển hình mang lại hiệu quả đầu tư cao như: dự án khu ĐTM Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội; Nhà ở 12 tầng CT16B lô CT16 khu ĐTM Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội;… 3. Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân. Bên cạnh những kết quả đạt được khá khả quan, công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3 còn một số hạn chế cần phải khắc phục như: 3.1. Một số hạn chế của công tác lập dự án tại Công ty. - Về kế hoạch thực hiện dự án. Phần lớn các dự án đầu tư tại Công ty đều là các dự án có quy mô nhỏ, chủ yếu thuộc nhóm B, C. Hiện nay, Công ty hoạt động đầu tư theo dự án được tiến hành theo kế hoạch cụ thể, nhưng kế hoạch còn chưa chi tiết, chưa đặt ra mục tiêu cho từng giai đoạn cụ thể phù hợp với tình hình thực tế. Các lĩnh vực đầu tư còn dàn trải nên gây khó khăn cho cán bộ lập dự án, vì lĩnh vực dự án càng rộng càng đòi hỏi các cán bộ phải kiêm quá nhiều công việc và chuyên môn, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng dự án. - Quy trình lập dự án: Thông qua các dự án được lập tại Công ty, cho thấy rằng có một số dự án vẫn chưa được thực hiện theo đúng quy trình được sử dụng tại Công ty. Một số dự án đã bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội khả thi, nghiên cứu tiền khả thi nên gặp khó khăn trong giai đoạn nghiên cứu khả thi, chính vì thế phải điều chỉnh lại nhiều lần để phù hơp với yếu cầu, chính vì vậy đôi khi làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án, làm mất thời gian và chi phí không cần thiết. - Về phương pháp lập dự án. Hiện tại Công ty đã sử dụng rất nhiều phương pháp khác nhau để lập dự án, tùy từng trường hợp cụ thể mà áp dụng cho phù hợp. Tuy nhiên, không phải bất cứ dự án nào cũng áp dụng đúng phương pháp, và sử dụng phương pháp phù hợp với đặc điểm của từng dự án. Việc sử dụng phương pháp nào vẫn dựa vào ý kiến chủ quan của cán bộ lập dự án, chưa dựa trên cơ sở chính xác nhất. - Về nội dung lập dự án. + Chất lượng công tác lập dự án: thông qua các dự án được lập tại Công ty cho thấy rằng, một số dự án của Công ty không tuân thủ theo đúng quy trình lập dự án chung của Công ty và tiêu chuẩn ISO 9001 : 2000 mà Công ty đang áp dụng, một số dự án nhỏ thì bỏ qua bước thẩm định nội bộ hoặc công tác kiểm tra giám sát hoạt động lập dự án không được chú trọng.      Các dự án hầu hết chỉ chú trọng vào phân tích kỹ thuật và tài chính, khi phân tích tài chính chỉ chú trọng vào phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính cơ bản mà bất kể dự án nào cũng đề cập tới: IRR, NPV, T. Đây chính là một thiếu sót vì khi xác định hiệu quả tài chính thì những đánh giá về độ an toàn về mặt tài chính như: khả năng thanh toán ngắn hạn, an toàn về vốn, độ nhạy của dự án,…là những cơ sở quan trọng đánh giá tính khả thi của dự án trong tình hình nền kinh tế ngày một biến động. Bên cạnh đó, các phân tích hiệu quả kinh tế xã hội còn mang tính định tính, có những dự án không hề đề cập hay tính toán các chỉ tiêu phản ánh tác động của dự án đối với kinh tế xã hội như: NAV ( giá trị tăng thêm ), số việc làm tăng thêm, giá trị hiện tại ròng kinh tế NPV(E), tỷ số lợi ích B/C,…khi dự án đi vào hoạt động. + Thời gian lập dự án: một trong những hạn chế của Công ty về công tác lập dự án đó là thời gian lập dự án kéo dài, chưa đúng tiến độ của kế hoạch do: sự phân công công việc chưa hợp lý, cán bộ lập dự án còn trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm, thủ tục thông qua dự án còn rườm rà, nhiều công đoạn,… + Chi phí lập dự án: do thời gian lập dự án kéo dài dẫn đến chi phí lập dự án tăng lên so với dự tính. 3.2. Nguyên nhân của những hạn chế. Công tác lập dự án tại Công ty còn mang nhiều tính chủ quan, chủ yếu dựa trên ý kiến chủ quan của cán bộ lập dự án. Trong khi đó chuyên môn của cán bộ lập dự án còn chưa đáp ứng được sự đa dạng của công việc. Kinh nghiệm của các cán bộ còn hạn chế do là những người trẻ, thời gian công tác ngắn, chưa đủ kinh nghiệm để tác nghiệp độc lập, xử lý công việc một cách tốt nhất, đôi khi năng lực chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc đòi hỏi. Chính vì thế công tác lập dự án nhiều khi vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong muốn. Chính sách ưu đãi đối với cán bộ của Công ty còn thấp, chưa xứng với sức lao động mà họ bỏ ra. Vì các cán bộ lập dự án chịu nhiều áp lực công việc, thường xuyên phải đi khảo sát thực tế để thu thập thông tin cho dự án,… Máy móc thiết bị phục vụ cho công tác lập dự án đã được trang bị hiện đại, khá đầy đủ nhưng các bộ lập dự án phải tự trang bị thêm máy tính xách tay, điện thoại di động,…để phục vụ cho công việc… Chương II : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty HUD3.       I. Kế hoạch sản xuất kinh doanh và đầu tư của công ty trong thời gian tới.       1. Kế hoạch sản xuất kinh doanh trong thời gian tới. Mục tiêu của Công ty trong thời gian tới là duy trì những điểm mạnh đang có và tiếp tục tăng cường bổ sung những mặt thiếu sót, những định hướng mới trong ngành nghề đăng ký kinh doanh nhằm ổn định và tăng trưởng mức tăng trưởng giá trị sản lượng năm sau cao hơn năm trước khoảng 10 %. Bên cạnh đó, Công ty không ngừng nâng cao đời sống về cả vật chất và tinh thần cho đội ngũ cán bộ, nhân viên trong Công ty. Trong thời gian qua giá trị sản lượng chủ yếu tập trung ở công tác lạp dự án, quy hoạch xây dựng, khoan khảo sát và triển khai thực hiện đầu tư. Để duy trì mức tăng trưởng của Công ty, cần đưa ra được định hướng phát triển nhằm hỗ trợ bổ sung, giảm sức ép về mặt duy trì mức tăng của sản lượng của các lĩnh vực truyền thống của Công ty. Cụ thể: * Phát triển bền vững những ngành nghề mà Công ty đã chứng tỏ được thế mạnh của mình trong những năm qua. - Lập dự án. Lập dự án đầu tư theo nhiệm vụ của Tổng công ty giao cho và các dự án do chính Công ty tìm kiếm cơ hội đầu tư và lập dự án. Lập dự án các công trình cụ thể: khu chung cư, văn phòng,..do Tổng công ty làm chủ đầu tư và chính Công ty HUD3 làm chủ đầu tư. Lập hồ sơ mời thầu. - Công tác thiết kế, quy hoạch. Lập hồ sơ thiết kế thi công, tổng dự toán các công trình, hạng mục công trình tại các khu đô thị mới do công ty làm chủ đầu tư. Lập các quy hoạch khu đô thị, khu công nghiệp của Công ty và Tổng công ty,... - Công tác khảo sát địa chất, địa hình. Khảo sát địa chất địa hình phục vụ công tác thiết kế công trình trong các khu đô thị mới do Công ty làm chủ đầu tư. - Công tác khác. Thẩm định các dự án đầu tư, thẩm định thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật theo đúng chức năng của Công ty,… Dự kiến mức tăng trưởng về sản lượng của các công tác này theo kế hoạch nă sau cao hơn năm trước 10 %. * Phát triển các lĩnh vực mới trong ngành nghề đăng ký kinh doanh, dự kiến những lĩnh vực này sẽ đóng góp vào mức tăng trưởng kế hoạch hàng năm khoảng 2 – 5 % nhằm đạt được mức tăng trưởng chung của các sản phẩm từ 10 – 12 % qua từng năm. Cụ thể: - Trang trí nội thất các công trình xây dựng. - Xuất nhập khẩu vật tư thiết bị, công nghiệp xây dựng. - Đầu tư phát triển các khu du lịch sinh thái.      2. Định hướng đầu tư của Công ty. Lập báo cáo đầu tư đến thiết kế kỹ thuật thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng, khu văn phòng cho thuê, khu vui chơi giải trí, khu biệt thự tại các khu đô thị mới,…là một trong những nhiệm vụ chính của Công ty. Đối với những dự án mày do Công ty  làm chủ đầu tư nên việc lập báo cáo đầu tư là vô cùng quan trọng. Công ty ngày một nâng cao vị thế của mình trong lĩnh vực xây dựng, nâng sức cạnh tranh của mình đối với các công ty khác trong cùng lĩnh vực. Trong thời gian tới Công ty có nhiệm vụ triển khai và xúc tiến các dự án đầu tư sau: Bảng 2.1:  Bảng các dự án cần lập trong thời gian tới.    STT Tên công việc 1 Lập dự án khu ĐTM Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội 2 Lập dự án khu ĐTM Đông Sơn, Thanh Hóa 3 Lập dự án khu ĐTM Chánh Mỹ, Bình Dương 4 Lập dự án lô LK16, LK17 khu ĐTM Phước An, Đồng Nai. 5 Lập dự án khu chung cư kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội. 6 Lập dự án khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội 7 Lập dự án văn phòng và nhà ở cao tầng 159 Hoàng Hoa Thám, Tp. Hồ Chí Minh. 8 Lập dự án khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội 9 Lập dự án khu nhà ở cao tầng khu đô thi  mới Văn Quán, Yên Phúc 10 Lập dự án tru sở làm việc kiêm kho tiền ngân hàng No&PTNT Thanh Hóa. II. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án. 1. Đánh giá đúng vị trí công tác lập dự án. Lập dự án là tập hợp các hoạt động xem xét, chuẩn bị tính toán một cách toàn diện các khía cạnh kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý,…trên cơ sở đó xây dựng một kế hoạch đầu tư sao cho phù hợp nhất để tiến hành thực hiện một dự án đầu tư. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư việc lập dự án là khâu không thể thiếu, có vai trò hết sức quan trọng quyết định đến sự thành công hay thất bại của cả dự án. Trong thực tế cho thấy cơ hội đầu tư là rất nhiều, nhưng không phải bất kỳ cơ hội đầu tư nào đều là khả thi. Lập dự án chính là công tác nghiên cứu nhằm chỉ ra sự cần thiết, mục tiêu quy mô, công suất, khả năng cạnh tranh của dự án, khả năng hoàn trả vốn trước khi xem xét quyết định đầu tư và các nội dung cần thiết khác. Đồng thời dự án được lập là cơ sở để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng. Hiện nay trong các doanh nghiệp, hầu như các dự án đầu tư chỉ được coi là một hồ sơ nhằm hợp thức hóa việc thực hiện các cơ hội đầu tư. Việc lập dự án cũng chính là quá trình tính toán, chứng minh vấn đề đặt ra theo một đáp án cho sẵn, mang tính đối phó với các cơ quan quản lý cấp trên cũng như các cơ quan Nhà nước và các cơ quan khác có liên quan (như Ngân hàng, các tổ chức tài trợ vốn, các đối tác kinh doanh,…). Điều này làm cho vai trò của công tác lập dự án trở nên mờ nhạt. Tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3, công tác lập dự án phần nào được coi trọng, tuy nhiên không thể không nói rằng nhận thức của cán bộ lập dự án về vai trò này phần nào còn hạn chế. Để hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty, trước tiên cần hoàn thiện nhận thức của các cán bộ lập dự án tại Công ty về tầm quan trọng, vai trò của dự án và công tác lập dự án trong cả chu trình của dự án. Cần phải để cho các cán bộ lập dự án hiểu được lập dự án không phải là việc hoàn thiện, hợp thức hóa các cơ hội đầu tư bằng các hồ sơ, giấy tờ mà thực chất nó là quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng, có cơ sở khoa học, dựa trên các căn cứ pháp lý, thực tế có tính thuyết phục Chủ đầu tư cũng như các bên có liên quan về hiệu quả thực tế của dự án khi được thực hiện. Để có được những điều đó, công tác lập dự án phải tiến hành cẩn thận, tỉ mỉ và tuân theo quy trình nghiêm ngặt ngay từ khi tiến hành tìm kiếm các cơ hội đầu tư, không chỉ dựa vào các cơ hội đầu tư đã có sẵn mà cần tìm ra các cơ hội mới, tự tạo lập các cơ hội mới. Việc lập dự án phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật, tiêu chuẩn, các quy định của các cơ quan quản lý nhà nước, của các tổ chức quốc tế,… 2. Giải pháp hoàn thiện quy trình lập dự án. Chất lượng công tác lập dự án được đánh giá tốt hay không thì quy trình soạn thảo dự án đóng góp một phần quan trọng. Dự án để có hiệu quả đòi hỏi  phải có sự phối hợp, phân công, bố trí làm việc giữa các phòng ban trong Công ty. Để cho công tác lập dự án ngày càng hoàn thiện hơn, thì quy trình lập dự án đầu tư cần phải được đổi mới thường xuyên và ngày càng hoàn thiện hơn. Công ty từ khi được cấp chứng nhận quản lý chất lượng ISO 9001 : 2000 do trung tâm chứng nhận phù hợp tiêu chuẩn Quacer cấp, Công ty đã sử dụng các tiêu chuẩn trong quy trình để lập dự án. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số dự án chưa thực sự tốt do bước lập dự án chưa thực sự chất lượng, còn nhiều thiếu sót. Chính vì vậy khi thẩm định dự án còn thấy nhiều sai lệch nên cần được chỉnh sửa cho hợp với yêu cầu, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Ví dụ như dự án: khu đô thị mới Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội lô LK29, BT9, BT10, BT13 do khâu lập dự án tiến hành chưa tốt nên sau khi hoàn thành và  khi thẩm định thì cần chỉnh sửa lại. Vì vậy, các cán bộ lập dự án phải chỉnh sửa lại làm chậm tiến độ của dự án. Các dự án được lập tại Công ty hầu hết đều không đi qua 3 khâu: nghiên cứu cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi mà thường đi thẳng vào giai đoạn nghiên cứu khả thi (báo cáo đầu tư) nên làm ảnh hưởng đến chất lượng dự án. Vì thế, giải pháp được đưa ra đó là: với bước lập kế hoạch và thực hiện, cần lập chi tiết và cụ thể đưa ra các mốc thời gian quan trọng để các cán bộ lập dự án hoàn thành công việc lập dự án của mình đúng thời hạn đã định. Trong bước chuẩn bị lập dự án: phải tập hợp đầy đủ các tài liệu và hợp lý. Đồng thời khi lập dự án cần tăng cường công tác giám sát của chủ nhiệm dự án, để công tác lập dự án theo đúng tiến độ. Lập dự án là công việc mang tính tập thể cao. Trong chương 1 cho thấy rằng trong 10 bước của quy trình lập dự án thì mỗi bước gắn liền với một phòng ban rõ ràng, phân định trách nhiệm rõ ràng và chủ nhiệm dự án là người chịu trách nhiệm chung. Chính vì vậy, để thống nhất được ý kiến của các phòng ban và các cá nhân không phải là công việc dễ dàng, vì các phòng ban trong Công ty hoạt động độc lập và có các chức năng khác nhau mà dự án cần sự nổ lực của cả một tập thể. Nếu không có được sự thống nhất kịp thời dễ dẫn đến chất lượng dự án và gây nên lãng phí thất thoát và còn có khi ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án nữa. Do vậy, để công tác lập dự án ngày càng hoàn thiện hơn, đảm bảo chất lượng hơn thì cần phải đổi mới và hoàn thiện quy trình lập dự án tại Công ty. Cần đổi mới cơ chế quản lý của Công ty mà cụ thể đó là đổi mới quy chế làm việc. Cần có sự phối hợp thống nhất giữa các phòng ban trong Công ty nhằm nâng cao chất lượng dự án. Phòng quản lý phát triển dự án cần có sự phân định trách nhiệm rõ ràng trong việc lập dự án ở từng khâu và trưởng phòng thường xuyên quản lý, giám sát, kiểm tra việc thực hiện các công việc, nghiệm thu sản phẩm khi hoàn thành. Ngoài ra, trong mỗi giai đoạn cần tăng cường công tác giám sát của các chuyên gia có trình độ cao, có nhiều kinh nghiệm trong công tác lập dự án. Đồng thời cần phải thường xuyên nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn cho chủ nhiệm dự án là người chịu trách nhiệm cao nhất và có quyền quyết định lớn nhất trong các vấn đề của dự án. Tăng cường thực hiện công tác theo dõi giám sát việc thực hiện theo quy trình lập dự án, vì trên thực tế do chủ nhiệm dự án không giám sát chặt chẽ các phần của dự án, nên một số bước của dự án được nghiên cứu sơ sài, không đảm bảo đúng theo quy trình ảnh hưởng đến chất lượng dự án. Để khắc phục tình trạng này, phòng quản lý phát triển dự án cần mở rộng lập dự án theo cách thức trích thưởng theo sản phẩm  đó là các dự án hoàn thành sẽ phân công cho một thành viên trong phòng dự án đứng ra giám sát chặt chẽ quá trình lập dự án. Trưởng phòng quản lý dự án cần quan tâm hơn nữa đến công tác lập dự án của từng thành viên, kiểm tra đôn đốc việc lập dự án để dự án hoàn thành trình chủ đầu tư xem xét (Công ty HUD3 chính là chủ đầu tư các dự án tự lập, đối với các dự án đầu tư cấp 2 thì Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) là chủ đầu tư). 3. Giải pháp hoàn thiện nội dung lập dự án. 3.1. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu tình hình kinh tế - xã hội tổng thể. Đầu tư phát triển gắn liền với các chính sách kinh tế xã hội của quốc gia. Chính sách kinh tế xã hội nhằm mục đích hướng các hoạt động xã hội theo các mục tiêu mong muốn. Đối với các ngành các vùng khác nhau Nhà nước sẽ có các chính sách khác nhau để điều tiết các hoạt động tạo ra các môi trường khác nhau. Quá trình xây dựng dự án cần chọn lọc các chính sách kinh tế xã hội có liên quan một cách phù hợp nhất. Chính vì thế cần phải có những cán bộ lập dự án nắm rõ những cơ chế, chính sách của pháp luật cũng như của Nhà nước để từ đó giúp dự án chứng tỏ được những điều kiện tiên quyết phải đảm bảo để dự án được chấp nhận (vấn đề môi trường, sử dụng đấtm chính sách môi trường,..), và cần tìm hiểu rõ về những ưu đãi mà dự án được hưởng như: miễn giảm thuế,…để có lợi nhất cho dự án. Ngoài ra các cán bộ lập dự án phải là những người có kinh nghiệm chuyên môn trong khảo sát xây dựng để có thể có những khảo sát chi tiết, cụ thể và thật chính xác từ đó tạo điều kiện thuận lợi để dự án khả thi, đồng thời phát hiện ra được những yếu tố không thuận lợi, điều tra, dự báo các rủi ro tại các địa điểm xây dựng từ đó có thể đưa ra các giải pháp thuận lợi nhất. 3.3. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu thị trường. Trước tình hình nền kinh tế ngày một phát triển và tính cạnh tranh ngày càng cao như hiện nay, nhu cầu ngày nhiều và ngày một đa dạng, chính vì vây nghiên cứu thị trường là một trong những yếu tố quan trọng để xác định sản phẩm chiến lược trong nền kinh tế, từ đó có cơ sở xây dựng những dự án khả thi nhất. Các dự án mà Công ty tiến hành lập là các dự án xây dựng vì vậy phần nghiên cứu thị trường tập trung chủ yếu vào dự báo nhu cầu của thị trường chủ yếu bằng các phương pháp sau: - Dự báo nhu cầu thi trường bằng phương pháp ngoại suy thống kê. - Dự báo nhu cầu thị trường bằng mô hình hồi quy tương quan. - Dự báo nhu cầu thị trường bằng phương pháp định mức. - Dự báo nhu cầu thị trường bằng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia. Bên cạnh việc sử dụng các phương pháp trên, Công ty còn quan tâm đến các vấn đề khác không kém phần quan trọng như: nghiên cứu đối thủ cạnh tranh và khả năng cạnh tranh của dự án bằng cách: liệt kê các danh sách các nhà cạnh tranh hiện có, ước tính khả năng của các đối thủ cạnh tranh trong tương lai, chứng minh được dự án có nhưng ưu điểm nào nổi trội so với các đối thủ, từ đó chứng minh được khả năng cạnh tranh của mình. Trong thời gian tới, Công ty nên nâng cao công tác nghiên cứu thị trường như: cần lập nên đội ngũ cán bộ chuyên trách về phân tích tình hình thị trường dự án. Có được điều đó, việc phân tích sẽ chuyên môn hóa và hiệu quả hơn rất nhiều. Tăng cường hiệu quả hệ thống thu thập thông tin bằng cách hiện đại hóa máy móc thiết bị, đầu tư nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ chuyên trách trong lĩnh vực đang nghiên cứu. Để tăng cường việc thu thập dữ liệu có thể tìm hiểu các thông tin tại vùng có dự án, thu thập các thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng như báo đài, internet, thông tin doanh nghiệp khác, các văn phạm quy phạm pháp luật,…Cần phân tích một cách kỹ lưỡng, tỉ mỉ các thông tin từ thị trường để có những thông tin sát thực nhất để công tác lập dự án hiệu quả cao nhất. Công tác nghiên cứu thị trường cần mang tính khách quan, không nên sử dụng các thông tin chủ quan để sử dụng cho dự án tránh những tác động tiêu cực xảy ra. Bên cạnh đó, việc tăng chi phí cho công tác lập dự án là rất quan trọng và cần kiểm soát chặt chẽ tránh thất thoát lãng phí. 3.4. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu kỹ thuật. 3.4.1. Về giải pháp xây dựng. Một trong những giải pháp có tác dụng lớn nhất đối với phân tích kỹ thuật chính là đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để lựa chọn. Các phương án đưa ra sẽ tập trung vào các hạng mục công trình chính còn các hạng mục công trình phụ, bổ trợ thì chỉ cần đưa ra một phương án thiết kế không cần đưa ra nhiều phương án để lựa chọn. Để sản phẩm của dự án là những công trình có chất lượng cao, Công ty cần mạnh dạn đưa ra những giải pháp hiện đại trong quá trình nghiên cứu khia cạnh kỹ thuật của dự án. Với dự án đầu tư có giải pháp kỹ thuật hiện đại, vốn đầu tư cao thì hiệu quả kinh tế xã hội sẽ rất cao. Khi thiết kế xây dựng cần tuân thủ một số nguyên tắc sau: - Khi lập phương án thiết kế phải xem xét toàn diên các mặt kỹ thuật, kinh tế, tài chính, bảo vệ môi trường, khả năng mở rộng cải tạo sau này,… - Giải pháp thiết kế phải phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội và phương hướng phát triển chung của vùng, địa phương, của đất nước, áp dụng kinh nghiệm từ phía nước ngoài,… - Đưa ra một số phương án để so sánh từ đó lựa chọn phương án tôt nhất. - Tận dụng các thiết kế mẫu trong điều kiện cho phép để giảm bớt chi phí, và phải dựa trên các tiêu chuẩn, định mức thiết kế khoa học và tiến bộ. 3.4.2. Về biện pháp bảo vệ môi trường. Cần nghiên cứu và phát hiện sớm các tác động xấu đến môi trường, từ đó tìm ra các giải pháp quản lý phù hợp, hạn chế ngăn ngừa chúng, đưa ra các giải pháp bảo vệ môi trường phù hợp nhất. Cụ thể là: - Nghiên cứu nguồn gốc của sự ô nhiễm. - Trước khi quyết định xử lý các chất thải trong dự án, cần xem xét khả năng thu hồi phần chất thải để tái sử dụng hoặc bán cho các xí nghiệp khác có thể sử dụng nó, nhằm tiết kiệm chi phí xử lý chất thải. - Xử lý chất thải theo những phương pháp thích hợp nhất. 3.5. Hoàn thiện nội dung phân tích tài chính. Đây là nội dung rất quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư. Phân tích tài chính là cơ sở để phân tích kinh tế xã hội. Trong nghiên cứu tài chính thì cần xác định tỷ suất chiết khấu theo đúng các luận chứng kinh tế kỹ thuật. Các dự án được lập trong thời gian qua có tỷ suất chiết khấu dựa vào các dự án tương tự mà không có sự tính toán cụ thể nào cả. Giống như trong dự án xây dựng khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội, căn cứ vào tình hình thị trường người lập dự án đã đưa ra mức lãi suất vay dự kiến là 13 %. Sau đó các cán bộ lập dự án cũng ước lượng mức tính lãi suất chiết khấu tài chính dự án là 13 % mà không dựa trên bất kỳ một căn cứ khoa học nào cả. Chính vì vậy mà kết quả là không thật chính xác, chính vì thế các cán bộ lập dự án cần thiết lập các kiến thức cho việc tính toán tỷ suất chiết khấu để hoàn thiện nội dung này. Tỷ suất chiết khấu tính theo bình quân các nguồn huy động khác nhau của dự án. Các nguồn của dự án có thể là vốn vay (áp dụng mức lãi suất vay), vốn tự có (chi phí cơ hội tính theo lãi suất ngân hàng hiện tại), nguồn tài trợ,…căn cứ vào lãi suất và chi phí cơ hội của vốn để tính ra mức bình quân và đó chính là cơ sở để tính tỷ suất chiết khấu của dự án. Công ty lập dự án nhưng các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính vẫn chưa đầy đủ. Qua nghiên cứu một số dự án được lập tại Công ty có thể thấy rằng các chỉ tiêu về mặt tài chính rất được chú trọng như: NPV, IRR, T. Nhưng với một số dự án thì các chỉ tiêu này chưa đủ để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án. Đó chính là điều Công ty cần bổ sung them một số chỉ tiêu phân tích quan trọng khác như: chỉ tiêu lợi ích chi phí (B/C), chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (RR), vòng quay vốn lưu động, điểm hòa vốn,…nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án. Công ty sử dụng phầm mềm Excel để tính toán cho đúng và chính xác. Ngoài ra khi phân tích tài chính Công ty cần tính toán them các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của dự án như: hệ số vốn tự có so với vốn vay, tỷ trọng vốn tự có so với tổng vốn đầu tư,…phân tích để đảm bảo tiềm lực tài chính cho dự án, đảm bảo tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó, một nội dung không kém phần quan trọng cần được xem xét đó là đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án. Tuy nhiên, hiện nay nội dung này vẫn chưa được áp dụng rộng rãi vào các dự án đầu tư ở Công ty. Chính vì vậy, để có thể hoàn thiện khía cạnh phân tích tài chính của dự án, cũng như nâng cao chất lượng của dự án trong thời gian tới cần bổ sung nội dung phân tích này trong quá trình lập dự án. Cụ thể, cần nghiên cứu các vấn đề sau: - An toàn về nguồn vốn: đảm bảo tỷ lệ giữa vốn tự có và vốn đi vay ≥ 1. - An toàn về khả năng thanh toán tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ cần đảm bảo: + Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn ≥ 1. + Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nguồn trả nợ / Nợ phải trả. Nguồn trả nợ của dự án ( hàng năm ) bao gồm: lợi nhuận sau thuế, khấu hao và lãi phải trả hàng năm. Tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn phù hợp với từng ngành nghề, khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án, đồng thời đó là tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án. 3.6. Hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội. Với các dự án đầu tư thì việc cấp phép đầu tư không chỉ ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án mà còn có những đóng góp cho nền kinh tế xã hội. Các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị, văn phòng cho thuê,..có đóng góp không nhỏ đối với địa phương có dự án và tác động đối với nhuc cầu thực tại của cả nước. Tại Công ty công tác nghiên cứu khia cạnh kinh tế xã hội đã được các cán bộ lập dự án lập dự án xem xét, tuy nhiên vẫn còn nhiều thiếu sót, một số dự án chỉ đề cập sơ qua, hoặc chỉ là những đánh giá chủ quan mang tính định tính. Và chủ yếu chỉ tập trung vào các vấn đề như: tác động của dự án đến lao động, ảnh hưởng tới môi trường, góp phần vào giải quyết nhu cầu thực tại,  có thể thấy rõ điều đó trong dự án ví dụ trong chương 1: xây dựng khu chung cư cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê 121-123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội. Vì vậy, trong thời gian tới Công ty cần phải bổ sung them các tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh tế dự án như: giá trị gia tăng thuần (NA ), giá trị hiện tại ròng (NPV(E)), tỷ số lợi ích kinh tế (B/C(E ). Và các chỉ tiêu đánh giá về mặt xã hội và môi trường cần được định lượng bằng một số chỉ tiêu như: mức đóng góp Ngân sách hàng năm của dự án, số lao động có việc làm từ dự án, mức thu nhập của từng hộ gia đình, năng suất lao động,... Trên thực tế cho thấy rằng, nhiều dự án tính khả thi không cao do tác động về mặt kinh tế xã hội không hiệu quả, và không được xem xét kỹ càng và nội dung phân tích không có tính thuyết phục cao. Chính vì vậy, các giải pháp được đưa ra ở trên để đảm bảo rằng nội dung nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội là đầy đủ, chính xác, góp phần nâng cao năng lực lập dự án tại Công ty. Mặt khác, Công ty chưa thiết lập hệ thống các chỉ tiêu về phân tích hiệu quả kinh tế xã hội, nên khi tiến hành nghiên cứu nội dung này các cán bộ lập dự án đã chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh để đối chiếu với các chỉ tiêu đã có sẵn về kinh tế xã hội mà địa phương đưa ra. Chính vì vậy, giải pháp cho vấn đề này là các cán bộ lập dự án cần thiết lập hệ thống các chỉ tiêu phân tích hiệu quả kinh tế xã hội, tạo nên khuôn mẫu mang tính khoa học và các chỉ số được áp dụng là các chỉ số phân tích tổng hợp để đảm bảo tính hiệu quả cao nhất. 4. Đầu tư  nguồn nhân lực cho công tác lập dự án. Trong công tác lập dự án, dự án là sản phẩm do con người tạo ra, nên muốn có một dự án tốt thì cần có đội ngũ cán bộ lập dự án có trình độ năng lực chuyên môn cao. Điều đầu tiên cần là nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho các cán bộ lập dự án. Vì đây là nhân tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng dự án. Hiện nay, một vài thành viên trong phòng dự án của Công ty có trình độ chuyên môn chưa đạt yêu cầu do vậy cần tổ chức đào tạo hoặc học thêm để nâng cao trình độ cũng như việc mời các chuyên gia đầu ngành để giảng dạy chuyên về kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật điện nước,…Đồng thời đội ngũ những cán bộ chuyên gia trong và ngoài nước có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm, có tinh thần trách nhiệm và có ý thức gắn bó với Công ty. Cùng với việc đào tạo về chuyên môn cho cán bộ thì Công ty cần phải tạo điều kiện để cho các cán bộ trong Công ty nâng cao trình độ về tin học, ngoại ngữ, các phần mềm cần thiết phục vụ cho công tác lập dự án. Tất cả các cán bộ nhân viên trong Công ty phải phấn đấu sử dụng thành thạo các máy móc thiết bị hiện đại phục cho công tác chuyên môn của mình. Đặc biệt Công ty cần quan tâm đến đời sống vật chất và tinh thần cho các cán bộ nhân viên để tạo tâm lý yên tâm làm việc của mỗi người. Ngoài ra, công tác đào tạo tuyển dụng lao động cũng cần được chú trọng hơn và thường xuyên hơn. Hiện nay, đội ngũ lập dự án của Công ty vẫn chưa đủ, chính vì thế cần tuyển thêm các cán bộ lập dự án có kinh nghiệm và trình độ chuyên môn. Để có thể tuyển được những cán bộ có năng lực thực sự, say mê với công việc thì cần phải có sự đầu tư phù hợp, có chính sách thu hút người lao động. Việc tuyển dụng ở Công ty thường là tổ chức thi tuyển công khai lựa chọn những cán bộ có đầy đủ năng lực đảm bảo cho công việc. Và trong công tác tuyển dụng Công ty thường xuyên thay đổi phương thức đánh giá cho phù hợp, sao cho tuyển dụng được những cán bộ thực sự có năng lực cho Công ty. 5. Xây dựng kế hoạch và chiến lược đầu tư hợp lý cho công tác lập dự án. Hiện nay công tác lập dự án tại Công ty đã được triển khai theo kế hoạch cụ thể. Tuy nhiên, vấn chưa chi tiết, vấn chưa đặt mục tiêu cụ thể từng giai đoạn phù hợp với tình hình thực tế như hiện nay. Lĩnh vực đầu tư còn dàn trải gây khoa khăn cho các cán bộ lập dự án. Chính vì vậy, căn cứ theo tình thực tại ở Công ty, ban lãnh đạo cần  xây dựng các kế hoạch, chiến lược phát triển phù hợp nhất. Việc xây dựng các kế hoạch, chiến lược cần có sự kết hợp của các phòng ban, các nhân viên trong Công ty, và cần có sự tham khảo của các chuyên gia kinh tế.  Để công tác lập dự án ngày càng tốt hơn, phù hợp với những thay đổi của thị trường thì đòi hỏi người thực hiện dự án phải có được tầm nhìn chiến lược và cán bộ lãnh đạo giữ vai trò rất quan trọng để điều chỉnh công việc đi theo đúng kế hoạch đã được xây dựng. 6. Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ cho công tác lập dự án. Hiện nay, tại Công ty các máy móc thiết bị được trang bị đầy đủ để phục vụ công tác lập dự án như: máy tính nối mạng internet, mạng nội bộ, máy in, máy photo, điện thoại cố định,…Tuy nhiên, các nhân viên trong phòng quản lý phát triển dự án vaanc phải tự trang bị máy tính xách tay, điện thoại di động để phục vụ cho công việc. Để nâng cao chất lượng công tác lập dự án và ngay chính chất lượng dự án Công ty cần đầu tư hơn nữa hệ thống máy móc thiết bị phục vụ cho công tác lập dự án tại Công ty như: thay thế các máy tính cũ bằng các may mới hiện đại, trang bị thêm máy tính xách tay,…Công ty cần mua sắm thêm các dụng cụ máy tính, máy in, máy photo phục vụ cho công tác lập dự án bởi khối lượng công việc của Công ty ngày càng lớn. Đặc biệt, phòng quản lý phát triển dự án cần một ô tô để thực hiện công tác nghiên cứu thị trường cho thuận lợi. Vì vậy, trong thời gian tới công ty cần xây dựng kế hoạch đầu tư mua sắm một ô tô cho ban dự án của Công ty. Việc đầu tư cho các nhân viên trong Công ty sử dụng tốt các phần mềm hỗ trợ cho việc lập và quản lý dự án cũng là một giải pháp khá quan trọng nhằm nâng cao chất lượng dự án. Hiện nay, Công ty đang sử dụng rất nhiều phần mềm để phục vụ cho công tác lập dự án: Microsoft Word, Excel, Microsoft Project,…Tất cả các cán bộ lập dự án cần được trang bị đầy đủ các kỹ năng để sử dụng tốt các phần mềm này nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí. Chính vị thế, Công ty cần tổ chức buổi tập huấn hướng dẫn và thuê các chuyên gia có kinh nghiệm, hướng dẫn các cán bộ lập dự án về cách thức sử dụng, ứng dụng các trang thiết bị phần mềm nhằm tin học hóa công tác lập dự án trong công ty. III. Một số kiến nghị với Bộ, Ngành, Chính phủ. Đứng trước xu thế phát triển mạnh mẽ của ngành Xây dựng như hiện nay, để nâng cao hiệu quả hoạt động, cạnh tranh ngày một lành mạnh và thúc đẩy cùng nhau phát triển, cần có sự quan tâm ngày một nhiều hơn của cơ quan quản lý Nhà nước và quản lý ngành, có những thay đổi cho hợp lý với xu thế thay đổi như hiện nay. Thông qua các chính sách và định hướng phát triển, tạo điều kiện khuyến khích công tác lập dự án ở các Công ty ngày càng phát triển, hoàn thiện với chất lượng tốt nhất. Cơ quan quản lý nhà nước cần tập trung vào các lĩnh vực sau: - Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật: công tác lập dự án chịu sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước qua các văn bản pháp luật: luật xây dựng, luật đất đai, luật thuế, các quy định về quản lý chất lượng trong xây dựng, quy định về quản lý giám sát thi công, đấu thầu,…Việc vận dụng các văn bản này thường xuyên có sự sửa đổi phù hợp với xu thế thực tại. Chính vì vậy, trong quá trình sửa đổi cần có những thông báo rõ rang trên các phương tiện thông tin đại chúng, văn bản hướng dẫn nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các đơn vị có liên quan trong nền kinh tế. - Để có được nhứng bước tiến kịp thời theo xu thế phát triển, cần có sự trao đổi học hỏi kinh nghiệm giữa các Công ty xây dựng trong cả nước cũng như trên thế giới các quốc gia có ngành xây dựng hiện đại. Bộ xây dựng thông qua Hiệp hội tư vấn xây dựng cần thường xuyên tổ chức các hội thảo, hội nghị để các Công ty ngày càng có nhiều cơ hội để bàn bạc, thảo luận với các đơn vị nhằm mục đích nâng cao năng lực của Công ty. - Tạo nên một môi trường kinh doanh thuận lợi, khuyến khích cạnh tranh bình đẳng: Để nâng cao chất lượng công tác lập dự án thì các cơ quan quản lý Nhà nước cần tạo một môi trường cạnh tranh bình đẳng, có các định chế và quy chế đề cao trách nhiệm cá nhân trong công tác lập dự án. Tạo điều kiện cho các Công ty có thể tham gia vào các dự án của Chính phủ, được bình đẳng trong đấu thầu lựa chọn nhà thầu và trong các hoạt động đầu đầu tư của đối tác nước ngoài… KẾT LUẬN Khi nền kinh tế thị trường ngày một phát triển mạnh mẽ, sự cạnh tranh trong phát triển ngày một gay gắt giữa các quốc qia trên thế giới. Nhất là khi Việt Nam đã là thành viên của WTO,việc đầu tư phát triển ngày càng phải được quan tâm và cần có các chính sách hỗ trợ phát triển. Trước hết là đối với các công ty nhà nước, Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3 là một trong những công ty cổ phần nhà nước hàng đầu tại Việt Nam. Nhà nước cần có chính chính sách thông thoáng hơn trong quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy các hoạt động đầu tư không phải của chỉ các nhà đầu tư trong nước mà còn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Trong cơ chế thị trường ngày một cạnh tranh khốc liệt, nếu quan chức chính phủ không đưa ra được các chính sách ưu đãi, sự đãi ngộ về đầu tư và phương hướng phát triển đúng đắn, rất dễ dẫn đến đầu tư không hiệu quả, chất lượng thấp, đôi khi còn đem lại những tác động tiêu cự đối với sự phát triển của các ngành lĩnh vực trong nền kinh tế. Việc mở rộng phát triển đầu tư đang là yêu cầu cấp thiết đối với sự phát triển của quốc gia, đầu tư không chỉ theo chiều rộng mà cần theo chiều sâu nằm nâng cao chất lượng của hoạt động đầu tư. Chính vì thế chính sách của Chính phủ cần phải điều chỉnh để phù hợp với thay đổi từ thực tế, phản ứng linh hoạt trước những thay đổi của thị trường bằng những văn bản quy phạm hướng dẫn thực hiện theo tình hình thực tế, nhằm tránh những thiếu sót không đáng có có thể xảy ra. Theo dõi kiểm tra thường xuyên các hoạt động đầu tư, các chương trình hỗ trợ đầu tư để từ đó có những chính sách đầu tư hiệu quả nhất cho sự phát triển tăng trưởng nền kinh tế, đưa Việt Nam tiến vào con đường hội nhập sâu rộng cung các quốc gia trên thế giới.