Đề tài Môt số giải pháp xác định giá nhà đất ở Hà Nội

i 19 19 4-5 người 51.4 51.5 >= 6 người 29.6 29.5 Nguồn : Báo cáo của viện xã hội học Qua bảng 2 và 3 cho ta thấy xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn khi điều kiện thu nhập kinh tế khá lên. Chính đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến gia nhà đất bởi khi có nhu cầu mua nhà họ sẽ đi xem ít nhất 5 ngôi nhà để xem nó có phù hợp với điều kiện,vị trí , hướng nhà của gia đình không. Khi giá nhà ở nơi này có nhiều người hỏi thì người bán thấy khu đất của mình có giá nên đã đòi giá cao và người mua thấy không phù hợp sẽ tiếp tục đi tìm nơi ở phù hợp cho mình. Cứ như vậy giá đất tăng lên và người chụi thiệt cuối cùng là người mua. Tóm lại, sự gia tăng dân số có ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất ở Hà Nội. Dân số tăng dẫn đến cầu tăng và suất hiện những "cơn sốt đất giả". Chính vì vậy, chính phủ phải có những giải pháp để giảm sự gia tăng dân số và kiểm soát giá đất. b. Văn hoá tập quán truyền thống 2-3. Nhóm nhân tố kinh tế a.Tình hình về tăng trưởng và phát triển kinh tế Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá, kinh tế của cả nước. Vấn đề tăng trưởng và phát triển kinh tế là mạnh nhất với cơ cấu kinh tế phức tạp. Điều này liên quan đến sự hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế, xã hội, nhất là về vị trí của thủ đô. Trong cơ cấu kinh tế nổi lên những nghành kinh tế mũi nhọn, nghành công nghiệp,thương mại, dịch vụ và giao thông vận tải.... thị trường chứng khoán, thị trường nhà đất với chất lượng phục vụ cao. Xét về trung tâm kinh tế thì Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của cả nước chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh và là một đỉnh quan trọng của tam giác kinh tế phía Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Vì vậy ở đây tập trung rất nhiều khu công nghiệp, các trung giao lưu kinh tế trên thế giới, khu vực để tạo điều kiện phát triển kinh tế trong thành phố. Diện tích đất thì có hạn mà nhu cầu thì nhiều nên diện tích đất sử dụng để quy hoạch xây dựng nhà ở cho dân còn rất ít. Mặc khác do nền kinh tế Hà Nội phát triền với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai và nhà có cơ cấu khác biệt so với vùng khác.Chẳng hạn một gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rãi và đầy đủ tiện nghi, hoặc có căn nhà ở ngoại ô để về cuối tuần... Do đó, vấn đề tăng trưởng về kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định với sự phát triển của thị trường nhà đất. Phát triển kinh tế tính đến năm 2000 tổng sản phẩm xã hội của Hà Nội so với năm 1983 tăng lên 4 lần, trong đó tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 1986-1990 là 7,1%, thời kì 1991-1995 là 12,52%, thời kì 1996-2000 đật bình quân 10,38%. Năm 2000 , tổng sản phẩm quốc nội ( GDP ) của Hà Nội chiếm 7,22%so với cả nước, khoảng 41% so với toàn bộ vùng đồng bằng sông Hồng và 65,47% so với vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. GDP bình quân đầu người tăng từ 470 USD( năm 1991) đến 915USD (năm 1999) và 990 USD (năm 2000), bằng khoảng 2,29 lần vùng đồng bằng sông Hồng và 2,07 lần bình quân trong cả nước. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước từ Công nghiệp- nông nghiệp- dịch vụ chuyển sang Công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp.Nghành công nghiệp mở rộng tăng từ 29,1% (năm 1990) lên 38% ( năm 2000). Nghành dịch vụ từ 61,9% giảm xuống 58,2% còn nghành nông nghiệp giảm từ 9% xuống còn 3,8%. Trong GDP thành phố nền kinh tế trung ương chiếm tỷ trọng 57,2%. Năm 2000 tốc độ tăng trưởng bình quân là 9,57% (giai đoạn 1996-2000) kinh tế nhà nước địa phương chiếm tỷ trọng là 9,2% tăng trưởng bình quân hàng năm 6,5% năm. Khu vực kinh tế ngoài nhà nước chiếm tỷ trọng 19,9% tăng bình quân 7,9% năm .Khu vực đầu tư nước ngoài chiếm tỷ trọng 13,7% tăng bình quân 25,6% năm. Trong khi đó tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm của cả nước hàng năm: BẢNG 4: TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ BÌNH QUÂN QUA CÁC NĂM Năm Tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng GDP 1996 8.2 9.34 1997 5.8 8.15 1998 4.8 5.8 2000 6.7 4.8 Nguồn : Báo NC trao đổi So sánh sự gia tăng kinh tế của Hà Nội với cả nước thì mức sống bình quân GDP của Hà Nội cao hơn 2,5 lần mức độ bình quân chung của cả nước. Với mức thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn về sinh hoạt cho người dân phải đáp ứng được về điều kiện sinh hoạt nơi ăn, chỗ ở , với các điều kiện giải trí, nghỉ ngơi. Xét về vốn đầu tư nước ngoài năm 1989 chỉ có bốn dự án với số vốn đầu tư đăng kí là 48 triệu USD. Đến nay, Hà Nội có 382 dự án đầu tư nước ngoài có hiệu lực đang hoạt động với tổng số vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt Hà Nội triển khai được 503 dự án ODA với tổng số vốn là 658 triệu USD tập trung chủ yếu phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, y tế giáo dục, môi trường. Vậy việc phát triển kinh tế và thu nhập tăng, dẫn đến nhu cầu về điều kiện sinh hoạt ăn, ở của người dân tăng. Nhu cầu về nhà ở của người dân bây giờ không chỉ cần một chỗ để ở nữa mà họ có xu hướng ở trong môi trường tốt, rộng, thoáng mát, cơ sở hạ tầng tốt... Vậy nhà nước phải có những giải phát để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, y tế, giáo dục, môi trường một cách đồng bộ để không ngừng đáp ứng được nhu cầu của người dân. 2-4. Cung, cầu thị trường nhà đất Hà Nội a. Cung thị trường nhà đất Đối với nhà ở thì tổng cung luôn tăng lên theo thời gian, về quỹ nhà ở của nhà nước theo báo cáo của sở nhà đất năm 2000 quỹ nhà do nhà nước đầu tư từ 1954 đến nay: BẢNG 5: QUỸ NHÀ DO NHÀ NƯỚC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Công ty quản lý Tổng số Tổng diện tích Số hộ đang thuê thuê nhà ngôi nhà m2 Công ty kd 235 639.598 14.343 nhà số 1 Công ty kd 85 163.602 2.468 nhà số 2 Công ty kd 350 318.843 8.179 nhà số 3 Tổng số 670 1.122.043 24.990 Nguồn: Sở nhà đất Hà Nội Với số lượng nhà là quá ít không đủ dáp ứng được nhu cầu cho người dân thủ đô về chỗ ở khi điều kiện kinh tế phát triển, dân số và đời sống người dân ngày một nâng cao đòi hỏi diện tích bình quân cho một người dân tăng lên. Trong chương trình số 12 CTr-TU ngày 20/5/1998 của thành uỷ thành phố Hà Nội về phát triển nhà ở đến năm 2000-2001. Tổng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới từ năm 1998 đến hết năm 1999 trên địa bàn Hà Nội 755.702 m2 ( đạt 108,5% ). Tuy vậy sự tăng về số lượng nhà tăng nhưng sức ép của ra tăng dân số làm cho nhu cầu nhà ở tăng lên, nhất là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp và sinh viên. Đó là một trong những vấn đề cấp bách cần giải quyết của các cơ quan hữu quan nhà nước ở thành phố Hà Nội. Để đáp ứng giải quyết nhà ở cho dân đô thị, thành phố Hà Nội dự kiến và triển khai cải tạo các khu nhà ở thấp tầng thành khu nhà ở cao tầng, phát triển lại quy hoạch tổng thể không nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở. Các dự án về chương trình nhà ở đã thực hiện giai đoạn 1990-2000: BẢNG 6: CÁC DỰ ÁN VỀ NHÀ Ở ĐANG THỰC HIỆN STT Dự án Diện tích đất Diện tích sàn Diện tích sàn năm 1990- 2000 năm 2000 1 Khu đô thị quốc tế 102.000 18.800 14.828 Thăng Long 2 Khu nhà A1 Giáp Bát 2.500 6.570 3 Khu nhà 54 Nguyễn 2.900 2.210 Văn Cừ -Gia Lâm 4 Khu nhà Quyết Tiến 1.038 1.364 huyện Thanh Trì 5 Khu căn hộ B1 10.700 8.876 Hàm Tử Quan 6 Khu nhà Dịch Vọng 3.006 5.114 Cầu Giấy 7 Chung cư 5 tầng 1.348 7.331 7.331 Nguyễn Phong Sắc 8 Khu nhà 28 2.400 3.245 Đường Trường Chinh 9 Khu nhà ở Đường 1.629 3.016 La Thành 10 Khu nhà ở 242 Minh Khai 1.684 2.200 11 Chung cư Đền Lừ 6.237 6.000 6.000 Q. Hai Bà Trưng 12 Tổng số 135.442 64.726 28.159 Nguồn : Sở nhà đất Hà Nội Mười khu đô thị mới được xây dựng và phát triển nhà ở được duyệt trong 2000. BẢNG 7: CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI SẼ ĐƯỢC XÂY STT Đô thị Diện tích (ha) Thực hiện 1 Linh Đàm 37 1997 - 2005 2 Đường Nguyễn Phong Sắc 123 2001 - 2008 3 Đường Trần Duy Hưng 41 2001 - 2005 4 Nhân Chính 33 2001 - 2004 5 Gia Lâm 400 2001 - 2008 6 Trung Yên 59 2001 - 2003 7 Tây Hồ 27,6 2001 - 2005 8 Nam Thăng Long 390 2001 - 20012 9 Bắc Thăng Long- Vân Trì 2.640 1997 - 2007 10 Mỹ Đình I,II, MĐ-Mễ Trì 89 2001 - 2006 Nguồn : Tạp chí kinh tế - dự báo số 10 Qua các số liệu cho thấy mức cung về nhà ở trong dài hạn là rất lớn nhưng trong thị trường nhà đất thì lượng cầu luôn vượt lượng cung trong thời gian ngắn hạn. Để đáp ứng được nhu cầu thì lượng cung chuyển nhượng giữa các hộ gia đình gia tăng trên thị trường. Trên thực tế lượng cung trên thị trường gia tăng nhanh hơn đó là nhiều thành phần cung ứng Theo bảng trên thì nhà ở do công ty xây ở của nhà nước hoặc các công ty đấu thầu xây dựng dưới sự quản lý của nhà nước. Nhưng trên thực tế, giá nhà do nhà nước xây dựng quá cao so với mức thu nhập của người dân. Và cứ khu đô thị mới nào được xây dựng thì sau khi xây xong thì đều đã có chủ. Nguyên nhân tại sao nhà ở các trung cư xây xong thì 1/2 trong số đó không có người ở đó là tình trạng đầu cơ đất của một số người có tiền trong khi đó có nhiều người không có nhà để ở. Bởi vì, người có nhu cầu về nhà thì có ít tiền nếu họ mà mua nhà trung cư của nhà nước thì ngoài tiền phải trả theo quy định chung thì họ phải trả thêm cho người "đầu cơ"hoặc "cò mồi" nhà một khoảng từ 20-80 triệu đồng. Vậy nhà nước phải có chính sách quản lý nhà ở đối với các công trình của mình để tránh tình trạng người dân không có nhà để ở trong khi nhà xây xong vẫn để không. Đồng thời nhà nước phải có các chính sách quản lý giá nhà đất để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất của một số người có tiền và có quyền và người chịu thiệt lại chính là người dân. Vậy ta cần phải công khai mua bán nhà đất và mọi người dân đều biết bằng cách đưa tin trên các phương tiện thông tin công chúng. Ngoài ra lượng nhà do dân xây dựng là rất lớn, chiếm khoảng 70 - 80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm. Số nhà do dân xây dựng tăng thêm hàng năm nhằm đáp ứng nhu cầu tương lai của người sử dụng nhà. Theo sở nhà đất Hà Nội, diện tích do dân tự bỏ vốn ra xây dựng là rất lớn, tăng lên rất nhanh từng năm: BẢNG 8: DIỆN TÍCH NHÀ DO DÂN TỰ XÂY DỰNG Năm Tổng diện tích Diện tích do dân Tỷ lệ (%) nhà ( m2 ) xây dựng ( m2 ) 1990 129.488 66.038 51 1991 140.771 95.724 68 1992 169.387 110.101 65 1993 220.078 149.653 68 1994 224.331 192.925 86 1995 251.540 41.301 84 1996 233.472 149.726 67 1997 218.250 148.410 68 1998 330.000 231.000 70 Nguồn : Sở nhà đất Hà Nội năm 1999 b. Cầu thị trường Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nước đang phát triển giao lưu kinh tế giữa các nước trong khu vực và hội nhập với nền kinh tế thế giới. Hà Nội là trung tâm phát triển kinh tế phía Bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh và đầu tư vào Việt Nam. Lượng dân cư ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trưởng, mức sống của dân cư được cải thiện, thu nhập tăng lên. Chính vì vậy nhu cầu thoả mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao. Ảnh hưởng của sức ép về dân số làm cho cầu thị trường nhà đất ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà lượng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân của người dân phân bổ không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9 m2 thậm chí 10-11 m2/ người. Những người có thu nhập thấp (đại bộ phận dân cư) ở điều kiện nhà ở không những không được cải thiện mà còn xuống cấp. 2-5. Vị trí, chức năng của lô đất a. Vị trí các lô đất: Vì Hà Nội là trung tâm văn hoá, kinh tế, xã hội của cả nước nên đã thu hút được vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và ngoài nước. Mặt khác, người dân Hà Nội thường mở các cửa hàng kinh doanh vừa và nhỏ. Chính vì vậy, vị trí các lô đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất hiện nay ở Hà Nội. Trong một đô thị vị trí lô đất được phân theo khu vực: + Khu vực trung tâm + Khu vực cận trung tâm + Khu vực ven nội Trong đó: - Khu vực trung tâm thành phố: là khu vực có mật độ xây dựng, mật độ dân cư cao nhất trong thành phố đồng thời thoả mãn hai trong ba yêu cầu sau:\ + Trung tâm chính trị + Trung tâm giao lưu kinh tế + Trung tâm văn hoá, khoa học, thể thao, du lịch Ngoài ra khu vực trung tâm có mật độ các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội cao nhất trong thành phố. - Khu vực cận trung tâm : là khu vực sát với khu trung tâm . Có các khu trung tâm phụ, trung tâm quận, có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đạt khoảng 50-60%. - Khu vực ven nội : là khu vực còn lại của đô thị tính theo địa giới hành chính. Trong từng khu vực của đô thị, lô đất còn được phân theo hạng đất: + Lô đất hạng cao: Gồm các lô đất có các vị trí đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, dịch vụ và các loại hoạt động khác. Bao gồm các lô đất thuộc các trung tâm thu hút của đô thị, các lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền các đường phố dịch vụ thương mại, mặt tiền các nút giao thông dịch vụ chính.. + Lô đất hạng khá cao: Gồm các lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn khá cao để kinh doanh, buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ và các hoạt động khác. Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố lớn, trục đường lớn. + Lô đất hạng trung bình: Bao gồm các lô đất có vị trí ít thuận lợi trong giao dịch buôn bán và các hoạt động kinh tế khác. Nó là các lô đất có mặt tiền ở các đường phố vừa và nhỏ, các ngõ lớn. + Lô đất hạng thấp: Gồm các lô đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi trong giao dịch, buôn bán dịch vụ, sản xuất và các hoạt động kinh tế khác. Đó là các lô đất nằm sâu bên trong các khu phố, các lô đất nằm trong ngõ nhỏ, các hẻm nhỏ chỉ có xe thô sơ đi vào được. - Căn cứ vào Luật tổ chức HĐND và UBND - Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993 - Căn cứ Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá nhà đất. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. ( Xem phụ lục ) 1-4. Mức độ phát triển của hạ tầng xã hội, kỹ thuật Sự phát triển của hạ tầng xã hội và kỹ thuật có ảnh hưởng rất lớn đến giá nhà đất. Khi đời sống của dân được cải thiện, con người có xu hướng ở những nơi có đầy đủ cơ sở hạ tầng để nghỉ ngơi sau những giờ làm việc mệt mỏi và căng thẳng. Chính vì vậy mà những nơi gần các công viên, cây xanh, các công trình thể dục thể thao, giải trí rất đông dân cư. Mức độ phát triển của hạ tầng kỹ thuật còn được biểu hiện ở mật độ đường giao thông, đường cấp thoát nước, đường điện, đường dây thông tin liên lạc... Nếu một nơi trong đô thị đường cái đi lại khó khăn, chưa có thông tin liên lạc, chưa có đường cấp thoát nước thì giá rất rẻ so với cùng khu vực mà cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã có sẵn có. Trong những năm gần đây, để đáp ứng được nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân thành phố Hà Nội đang khuẩn trương tiến hành xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới như Định Công, Nam Thăng Long, Trung Yên, Đền Lừ....Khi xây dựng các khu đô thị mới này các nhà thiết kế đã thiết kế khu đô thị mới với đầy đủ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội để cho người dân sau một ngày làm việc mệt mỏi có thể nghỉ ngơi giả trí ngay gần nhà . Đó là các khu đô thị mới thường thiết kế các khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trường học, y tê. 1-4. Nhân tố về chính trị và pháp luật 1-5. Các nhân tố khác CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI I- Các phương pháp xác định giá nhà đất II- Phương pháp dùng kinh tế lượng để xác định giá nhà đất ở Hà Nội III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất IV- Phương hướng quản lý giá nhà đất V- Một số kiến nghị MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I- Khái quát chung về thị trường Bất Động Sản 1- Khái niệm về bất động sản 2- Đặc điểm của thị trường bất động sản 3- Khái niệm về thị trường bất động sản II- Khái quát chung về thị trường nhà đất 1. Định nghĩa về thị trường nhà đất 2- Vai trò của thị trường nhà đất 3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất III- Cung cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị trường nhà đất 1- Cung nhà đất 2- Cầu nhà đất 3- Quan hệ cung-cầu IV- Quan hệ cung cầu nhà đất trong điều kiện cơ chế thị trường ở Việt Nam 1. Thị trường nhà đất ở Việt Nam 2. Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường 3. Một vài nhận xét về thị trường nhà đất ở nước ta CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI I- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội 1- Những văn bản nhà nước, thành phố Hà Nội về vấn đề nhà đất 2- Các quan điểm cuả các nghành liên quan về vấn đề nhà đất 3- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội II- Phân tích các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất ở Hà Nội Phân loại những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 2-1. Vị trí địa lý 2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xã hội a. Dân số b. Văn hoá tập quán truyền thống 2-3 Nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô a. Tình hình về tăng trưởng và phát triển kinh tế 2-4 Cung cầu thị trường nhà đất a. Cung thị trường b. Cầu thị trường 2-5 2-5 Nhân tố về chính trị và pháp luật 2-6 Các nhân tố khác CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI I- Các phương pháp xác định giá nhà đất II- Phương pháp dùng kinh tế lượng để xác định giá nhà đất ở Hà Nội III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất IV- Phương hướng quản lý giá nhà đất V- Một số kiến nghị IV- QUAN HỆ CUNG CẦU NHÀ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM 1- Thị trường nhà đất ở Việt Nam Khi bước vào cơ chế thị trường, Việt Nam có sự bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng tham gia kinh tế thị trường và việc tìm một miếng đất phù hợp là điều kiện kiên quyết cho mỗi hoạt động kinh doanh. Mặt khác, do có những dự án phát triển kinh tế, phát triển đô thị cần quy hoạch những khu đất lớn, nơi ở của những người dân trong khu vực quy hoạch bị xáo trộn, tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai dành cho dự án. Thêm vào đó, do phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên dòng người và các cơ sở kinh doanh ở các địa phương đổ về đô thị làm ăn và tìm kiếm việc làm ngày một nhiều, làm cho nhu cầu về nhà ở và đất đai làm nhà cũng tăng theo. Thị trường nhà đất đã hình thành ở nước ta mà không bị lệ thuộc vào một vùng địa lý cụ thể nào. Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước. Ở nước ta, thị trường nhà đất mới được “ nhen nhóm” xuất hiện và được hiểu là nơi mua bán nhà và đất. Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch trao đổi nhà đất cũng diễn ra dưới nhiều dạng khác nhau. Do Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trường nhà đất ở nước ta cũng khác so với thị trường nhà đất ở các nước trên thế giới. ở thị trường nhà đất nước ta, kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trường chỉ là sự chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ người này sang người khác với một giá cả nhất định do hai bên tự thoả thuận. Các thị trường nhà đất ở những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán mà có thể thực hiện tiếp xúc tại địa điểm cố định hoặc thực hiện giao dịch thông qua đIửn thoại hoặc các phương tiện thông tin liên lạc khác. Nhìn chung, về mặt sử dụng đất, thị trường nhà đất là nơi giao dịch, trao đổi giữa những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những loại đất , nhà mà pháp luật cho phép trao đổi. Họ có thể là những người có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đang sử dụng loại đất, nhà đó hoặc có thể chỉ là những người kinh doanh, trung gian môi giới nhà đất để kiếm lợi nhuận là khoản lãi hoặc tiền hoa hồng. Về kinh tế thị trường nhà đất là môi trường trao đổi lợi ích giữa những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và sở hưũ nhà, và cũng là nơi mà Nhà nước điều tiết phần lợi nhuận của địa tô đã được tư bản hoá. Thông qua đó Nhà nước có thể thu được những khoản thuế để tăng thu cho Nhà nước. Từ đó cho thấy rằng, các cuộc trao đổi cụ thể tại thị trường nhà đất phải được kết thúc bằng một quyết định chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chính bằng tác động này, lợi ích của các bên tham gia thị trường được bảo hộ, không bị mặt trái của thị trường chi phối, đồng thời Nhà nước điều tiết được thu nhập xã hội do giá trị tăng lên của nhà đất mang lại . 2- Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Sự tồn tại và phát triển của cơ chế thị trường mang tính khách quan trong những xã hội có nền kinh tế hàng hoá. Thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Sự vận động của thị trường nhà đất là phải tuân thủ theo cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực. 2.1- Những tác động tích cực Cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thị trường vốn..., thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả. Trong sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dưới sự tác động của quy luật gía trị, quy luật cung cầu và hệ thống giá cả, quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một trung tâm nào. Thị trường nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế- xã hội ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn vào các khu vực cần thiết . Qua đó có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hoá nhà đất. Cơ chế thị trường có vai trò như là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất. Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận là động lực hoạt động của các doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng nhà cung cấp cho dân cư và cho các tổ chức kinh tế xã hội. Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào luyện những người sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ đó tạo ra đội ngũ kinh doanh giỏi. Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp. 2.2- Những tác động tiêu cực Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt không có khả năng điều tiết toàn bộ, lâu dài. Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển nhà đất. Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận , coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào. Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “ mạnh sống, yếu chết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở nên khá giả, giàu có, còn bộ phận khác thì ngược lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản. Những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc sống lang thang. Những mặt trái của cơ chế thị trường nêu trên có thể dẫn đến hoạt động của thị trường nhà đất “ kênh ngầm”, manh mún, gây nên những hiện tượng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất thiếu tính ổn định. Ở nước ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy vẫn thường xuyên xuất tật vốn có của cơ chế thị trường nhưng với sự giúp đỡ của bạn bè quốc tế và sự nỗ lực của Nhà nước, những khuyết tật đó được chủ động khắc phục từng bước góp phần phát triển thị trường nhà đất và nền kinh tế đất nước. 3- Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch... Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường nhà đất. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường nhà đất của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường nhà đất. Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi. Trên thực tế, thị trường nhà đất ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha, nhưng đã góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Thực trạng thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động hết sức phong phú: Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp nhằm khắc phục hiện tượng sử dụng đất manh mún hiện nay. Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơ quan địa chính. Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích của xã. Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời. Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đang được hình thành và phát triển. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất được đăng ký. Các giao dịch chính thức ( Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất đã có kết cấu tầng... Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta có thể khẳng định rằng: thị trường nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Nhà nước đã tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trường nhà đất. đó là, Hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nước công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, công trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhận người có quyền sử dụng đất ổn định được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... cùng các trình tự và thủ tục thực hiện. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trường nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất,... Nhà nước đã công nhận và đảm bảo quyền của người sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất..., xây dựng quy hoạch sử dụng đất... đã hình thành một lực lượng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trường nhà đất ở nước ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu: Thứ nhất, thị trường nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước. Thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Thị trường không chính thức được hiểu là thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được, nhưng nó vẫn hoạt động mạnh đó là mặt yếu kém của Nhà nước, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia thị trường: Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất và tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mới có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất. Do đó nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sự quản lý của Nhà nước. Điều kiện để được chuyển nhượng, thế chấp đất đai là rất khó khăn. Người có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải thoả mãn các điều kiện do pháp luật quy định. Người mua (nhận chuyển nhượng) người bán (chuyển nhượng) phải nộp thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trước đây là rất cao (tới 40%). Nay mặc dù Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã quy định thuế suất còn 2% đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; 4% đối với các loại đất khác. Đồng thời, lệ phí trước bạ Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới nhà đất hình thành và phát triển tự phát. Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhưng nhà nước vẫn chưa quản lý được các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán nhà đất, nhưng chỉ có 19 tổ chức môi giới đăng ký hành nghề. Hoạt động môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp cho người mua đầy đủ những thông tin cần thiết về nhà đất. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới tư vấn, giao dịch nhà, đất đã và đang hoạt động như một nghề kinh doanh, nhưng nhà nước chưa quản lý được. Thứ ba, kinh doanh phát triển đất, phát triển nhà đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế . Ở nhiều địa phương đã hình thành các doanh nghiệp nhà đất như: Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại – xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà) ... Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài đấu tư vào Việt Nam chưa tham gia thị trường nhà đất, chưa xuất hiện nhiều ở địa phương. Doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơn so với doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên ở nước ta vẫn còn thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn là đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất... đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội và thực hiện các chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với người sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh. Thứ tư, Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy vá phát triển mạnh thị trường nhà đất. Thời gian qua, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính cho thị trường nhà đất đã từng bước được xây dựng, bao gồm : chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất...; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trước bạ đất; cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển nhà đất); Lập quỹ đầu tư phát triển đô thị, quỹ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội, v.v. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát của thị trường nhà đất ở nước ta vì: Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế các vụ giao dịch chuyển nhượng đăng ký kê khai nộp thuế là cơ sở cho việc hình thành thị trường nhà đất không chính thức (như đã trình bày ở trên). Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường nhà đất cũng như chưa có chính sách ưu đãi hoặc giảm cho đối tượng khi được doanh nghiệp chuyển nhượng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao đất làm nhà ở, chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở. Nhiều trường hợp ở những doanh nghiệp được ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhưng khi nhận đất tại địa phương quá nhiều khoản về xây dựng cơ sở hạ tầng, trợ cấp xã hội v.v... làm tăng chi phí. Hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nhà đất và trong quá doanh nghiệp thực hiện xây dựng và kinh doanh còn nhiều hạn chế. Thứ năm, quản lý nhà nước về thị trường nhà đất còn nhiều yếu kém. Đến nay vẫn chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch nhà đất. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải được đăng ký”, nhưng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký... hoặc Luật Đất đai 1993 quy định 5 quyền nhưng mãi đến tháng ba năm 1999 (gần 6 năm sau) mới có Nghị định của Chính phủ quy định về 5 quyền. Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố về nhà đất và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về nhà đất chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường nhà đất. Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất còn chồng chéo và phức tạp. Người có đất đai và nhà ở chuyển dịch, sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm thủ tục tài chính xong, người có nhà đất quay lại co quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ... và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và người dân rất khó thực hiện. Về thực tế thị trường nhà đất của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả. Do vậy, đã không phản ánh đúng giá trị thực của nhà ở và đất đai, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước... Nhìn chung, thị trường nhà đất nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khiết thuộc về bản chất thị trường, phần lớn khiếm khiết đó do nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này. V- MỘT SỐ BIỆN PHÁP QUẢN LÝ, ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Báo cáo chính trị tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng khẳng định: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa: thị trường khoa học công nghệ, và bảo hộ sở hữu trí tuệ, thị trường vốn, thị trường nhà đất”, hoạt động trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa”. Những hướng giải quyết cơ bản để phát triển thị trường nhà đất ở nước ta gồm: Thứ nhất, thị trường nhà đất ở nước ta phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của Nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn các giao dịch. Để làm được điều này cần phải thực hiện: Một là, từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường nhà đất. Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường nhà đất nhằm từng bưóc hạn chế và xoá bỏ thị trường không chính thức( thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được). Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung, sửa đổi một số nội dung gồm: Đảm bảo mở rộng và từng bước hoàn thiện không hạn chế đối tượng được mua bán, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thuê mướn, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng nhà ở và đất đai. Hình thành cơ quan đăng ký giao dịch nhà đất và thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi đối tượng giao dịch nhà đất, quy định này làm cho Nhà nước kiểm soát được các giao dịch nhà đất và thu được các khoản thu của thị trường nhà đất do pháp luất quy định. Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất cũng có nghĩa việc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất( quyền sở hữu nhà) không phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất thay cho các quy định về thẩm quyền và thủ tục hiện hành chẳng những giảm mọi thủ tục hành chính phiền hà mà còn làm cho người dân tự chịu trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước thông qua đó kiểm soát được các giao dịch nhà đất một cách chắc chắnvà chặt chẽ tình trạng hiện nay. Vì đăng ký là một biện pháp nhằm đảm bảo đọ tin cậy cao, độ an toàn của các giao dịch nhà đất cho cả người mua và người bán, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường nhà đất. Tuy nhiên, đây là việc làm khó do thói quen, tập quán nhân dân ta chưa quen với đăng ký. Do đó phải kết hợp nhiều biện pháp liên quan khác như: thống nhất cơ quan đăng ký đất đai,giảm thủ tục hành chính, thống nhất một đầu mối giải quyết các giao dịch của nhà đất vào một cơ quan. Hai là, Nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của môĩ quốc gia, đồng thời có tác dụng định hướng cho các giao dịch nhà đất trên các địa bàn nhất định và đó cũng là điều kiện cần thiết giúp Nhà nước thực hiện sự quản lý của mình. Ba là, khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng lô đất, thửa đất, mảnh đất cụ thể, tức là xác định cụ thể cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước, ngân sách Nhà phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Bốn là, khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Để có thể đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần giảm bớt các thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan Nhà nước các cấp. Nếu được uỷ ban xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trưòng hợp đã đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, không phải qua xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn. Đồng thời thực hiện không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật đất đai năm 1993, mà đất đó không do Nhà nước giao. Thứ hai, tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh nhà đất. Cho phép mội thành phần kinh tế đều bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh nhà đất về cơ chế vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng và chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật và công nghệ, đào tạo lao động...; nhưng phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật. Hình thành doanh nghiệp phát triển đất và mua bán nhà ở Nhà nước. Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực khai thác kinh doanh: mua bán, cho thuê nhà ở Nhà nước. Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển đất ở các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để phục vụ cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu tư thuộc các lĩnh vực công nghiệp, thương mại, dân dụng hoặc tạo quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê... Cho phép doanh nghiệp sử dụng các vùng đất có thể sử dụng được nhưng chưa giao cho ai quản lý, các vùng đất chưa khai phá, hồ, ao... làm vốn ban đầu. Khi giao đất cho doanh nghiệp, Nhà nước chưa thu tiền sử dụng đất. Những vùng đất đã quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư... được giao cho doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiệp tự nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, thay cho việc thu hồi đất và thực hiện quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch. Thứ ba, về những biện pháp tài chính. Để phát triển thị trường nhà đất ở nước ta, phải có những biện pháp tài chính cơ bản sau: Thực hiện hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước hoặc quỹ của Nhà nước cho người mua nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc diện chính sách. Người mua nhà ở được ngân sách Nhà nước hỗ trợ trực tiếp với một số tiền nhất định cho từng đối tượng cụ thể khi họ mua nhà. Số tiền còn lại ngân sách Nhà nước cho vay không lãi và họ có trách nhiệm trả trong một số năm nhất định (tương tự như mua nhà trả góp). Người thuê nhà ở, được ngân sách Nhà nước hỗ trợ thêm một phần tiền thuê nhà trong việc trả tiền thuê nhà hàng năm. Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất bằng không đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở (trừ doanh nghiệp chuyên cho thuê nhà, doanh nghiệp hoạt động tư vấn dịch vụ, môi giới). Phần chênh lệch giữa lãi suất bình thường với lãi suất bằng không được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ phát triển. Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu tài chính liên quan đến thị trường nhà đất như: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, thuế nhà đất, lệ phí địa chính đảm bảo phù hợp với hoạt động của thị trường và thu nhập của hoạt động kinh doanh nhà đất . Tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất với những nội dung cơ bản sau: Một là, tổ chức một cơ quan đăng ký duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch về nhà đất không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa. Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toàn bộ thủ tục hành chính và quyền cho phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch nhà đất. Trong điều kiện hiện nay ở nước ta nên giao nhiệm vụ này cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính là nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai (quyền sử dụng đất). Trong trường hợp giao dịch là việc mua bán nhà đất dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình, thì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký sở hữu tài sản thực hiện các công việc cần thiết. Người dân chỉ thực hiện đăng ký chuyển dịch là xong, họ được hưởng sự phục vụ lại từ phía cơ quan Nhà nước. Hai là, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất . Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường nhà đất ; do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ quan đăng ký chuyển dịch nhà đất. Thực hiện những giải pháp trên đây, thị trường nhà đất ở nước ta sẽ có tác dụng không nhỏ góp phần phát triển kinh tế và nâng cao đời sống xã hội cuả nhân dân. KẾT THÚC VẤN ĐỀ Đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành thị trường nhà đất. Trong những năm qua, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường , những yếu tố thị trường, trong đó có thị trường nhà đất đang trong quá trình hình thành và phát triển. Hiện nay, thị trường hàng hoá và dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng. Thị trường nhà đất, thị trường sức lao động chưa có thể chế rõ ràng, phát triển còn chậm chạp, tự phát. Thị trường vốn, công nghệ còn yếu kém. Do vậy, việc hình thành đồng bộ các laọi thị trường là một yêu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất và đời sống. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của các tầng lớp dân cư, thị trường nhà đất ngày càng được mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Đây là ngành kinh tế quan trọng khai thác tài nguyên quý hiếm đất đai của Nhà nước, nên không những mang ý nghĩa kinh tế, mà còn mang ý nghĩa chính trị xã hội quan trọng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu về nhà đất là rất lớn, đa dạng và không ngừng tăng lên cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế: nhà ở, văn phòng cho thuê, đất sử dụng cho mục đích trồng trọt, đất xây dựng,... trong khi đó nguồn cung lại có hạn, nhất là về đất nông nghiệp. Rõ ràng rằng, để kiểm soát được các nguồn lực, tài sản của đất nước , điều chỉnh được quan hệ cung cầu về nhà đất trên thị trường cần phải tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai và nhà ở. Điều này được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và phát triển hợp lý nhà ở, đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta quy định. Bên cạnh đó, để phát triển thị trường nhà đất theo hướng chính quy, phát huy hơn nữa vai trò đặc biệt của thị trường nhà đất trong công cuộc công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, thì công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu. TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình thị trường nhà đất- GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên)- NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2000. - Giáo trình kinh tế tài nguyên đất- PGS.TS Ngô Đức Cát (chủ biên)- NXB Nông nghiệp, Hà Nội, 2000. - Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số 278- Tháng 7/2001. - Tạp chí Tài chính, Tháng 5/2001. - Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 5/2001. - Tạp chí Địa chính MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I- Khái quát chung về thị trường Bất Động Sản 1- Khái niệm về bất động sản 2- Đặc điểm của thị trường bất động sản 3- Khái niệm về thị trường bất động sản II- Khái quát chung về thị trường nhà đất 1. Định nghĩa về thị trường nhà đất 2- Vai trò của thị trường nhà đất 3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất III- Cung cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị trường nhà đất 1- Cung nhà đất 2- Cầu nhà đất 3- Quan hệ cung-cầu CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI I- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội 1- Những văn bản nhà nước, thành phố Hà Nội về vấn đề nhà đất 2- Các quan điểm cuả các nghành liên quan về vấn đề nhà đất 3- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội II- Phân tích các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất ở Hà Nội 1- Phân loại những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 2- Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 2-1. Vị trí địa lý 2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xã hội a. Dân số b. Văn hoá tập quán truyền thống 2-3 Nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô 2-4 Cung cầu thị trường nhà đất a. Cung thị trường b. Cầu thị trường 2-5 Nhân tố về chính trị và pháp luật 2-6 Các nhân tố khác CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI I- Các phương pháp xác định giá nhà đất II- Phương pháp dùng kinh tế lượng để xác định giá nhà đất ở Hà Nội III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất IV- Phương hướng quản lý giá nhà đất V- Một số kiến nghị KẾT THÚC VẤN ĐỀ TÀI LIỆU THAM KHẢO